談經濟政策不確定性與房地產投資

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摘要：本文對房地產投資受經濟政策不確定性影響進行分析，文中首先對經濟政策不確定性的度量指標進行分析，其后對經濟政策不確定性造成的房地產投資影響進行分析，最后闡述了經濟政策不確定與房地產投資實踐研究。

關鍵詞：經濟政策不確定性；房地產投資；研究

經濟政策不確定性所指為主體面臨直接或者間接影響經濟活動的經濟政策因素變化，經濟政策因素是難以進行準確分析和預見的。早期經濟學概念的基礎設定為信息為完備狀態(tài)，經濟行為人則是完全理性，因此并不存在不確定性。后來奈特提出不確定性概念，并對不確定性和風險進行分別，不確定性的源自信息掌握不完全?，F代是信息大爆炸的時代，信息掌握完全的難度相對更大，如何利用經濟政策不確定性這一指標進行行業(yè)的研究，進而使行業(yè)風險得到有效控制。

一、經濟政策不確定性的度量指標

經濟不確定性分為四個維度的不確定性度量指標，分別為：微觀經濟層面指標波動，對于房地產投資環(huán)境的不確定性進行度量，不過微觀指標衡量不確定性，具有內生性問題，因此應用較少；宏觀經濟變量條件方差，以此進行宏觀進行不確定性進行度量；政府官員變更，以政府官員更替作為變量來成為政策不確定性變量，不過政府官員更替對于經濟政策不確定性難以進行定量地、連續(xù)地描述；經濟政策不確定性指數，對經濟政策實施與否進行衡量，對于執(zhí)行效果、時間以及內容進行不確定性的評價，該指標能夠反映經濟政策不確定性的連續(xù)連續(xù)性與量。

二、房地產投資受到經濟政策不確定影響分析

在實踐研究的過程中，投資與經濟政策的不確定性之間的關系具有一定爭議，部分學者認為政策不確定性造成企業(yè)投資影響，且同時會使得企業(yè)投資下降，這也在經濟發(fā)展中得到證實—政策不確定性身上導致全球企業(yè)投資支出下降；部分學者則認為政策不確定性較高，會導致資本邊際成品預期凈收益提升，稅收政策不確定性造成的投資影響受稅收政策波動模式影響較大。在實踐研究中，總結了經濟政策上揚，會導致企業(yè)經營決策受到影響，更會使資本市場風險溢價、波動幅度及其波動聯動性受到影響，更會使整體宏觀就業(yè)、產出、消費受到影響。我國市場在充分市政研究基礎上明確，企業(yè)投資受到經濟不確定性一致作用。而具體到房地產投資受到經濟政策不確定性影響方面，在國內研究相對較少，而部分學者認為房地產投資具有其他投資不具備的特征。在實踐中明確，兩者之間的關系，是來自于經濟政策不確定和宏觀經濟波動產生的直接性的關系，而宏觀經濟和房地產的波動有著極為密切的關系前提下，宏觀經濟是政策不確定性對房產投資產生影響的渠道，此類渠道包含投資、就業(yè)及產出等。房產行業(yè)是現代最具典型的資本密集行業(yè)，由此也為政策不確定性產生房產投資應用提供了途徑，實物期權是最為主要的渠道。根據美國實踐研究，經濟政策不確定性對于房地產投資波動率、回報率都會產生直接影響，金融及宏觀經濟間接影響只是其中的影響方式之一。房產投資及房價，會受到不確定性的影響，住房為投資產品前提下，房價均衡于未來便會成為租金貼現。房屋折舊、名義利率、預期房價漲幅、房產維護管理的總和，就是指住房資本貼現。預期房價漲幅受到房產稅影響，運用成本公式進行計算會使其發(fā)生相應改變。經濟政策不確定對于持有成本各個部分都會造成影響，最終使得房價受到影響。其中包含了預期未來房價變動率會受到政策不確定性直接影響。若是政策不確定性影響信貸、利率、稅收、收入、住房市場管制等，都會造成房價的影響。國內外的時間研究中，運用經濟政策不確定指數對經濟政策不確定性造成的國內房價波動影響展開研究，明確了政策不確定性在較高的情況下，會使得房價波動加劇。也有研究學者對經濟政策不確定性和威爾士、英格蘭房價關系進行研究，明確包括了政策不確定等眾多變量和房價有協整關系，同時政策不確定性不論短期或長期，都對房價造成負面影響。但政策不確定性上升對于房地產投資是否有減少作用，如果有，除減少房地產投資之外還會造成怎樣的影響。有實踐研究人員明確了，房地產投資是屬于整體投資資產這一范圍內的，較之其他投資資產擁有明顯的市場影響，同時其他投資資產會對風險的增大更為敏感，那么在政策不確定性出現上升的情況下，房地產此類投資接的安全資產需求反而會出現上升，對應房地產投資也會出現增加。

三、經濟政策不確定與房地產投資實踐研究

通過上述的影響分析總結，明確了經濟這層對于房地產投資有著正面、或負面的研究，為了使這一問題更為明確，在研究中將房地產開發(fā)投資當做因變量，對經濟政策不確定性變化造成的房地產開發(fā)投資影響進行考察，考察模型可確定為以下公式：式中RI指的就是具體的房地產投資，GDP指的是實際產出，RATE指的是利率，HP指的是房價，此中的變量均為實際變量，根據投資乘數中的加速數原理，產出的增加會導致投資增大。所以投資成本中的利率也會造成投資影響。房價對于房產市場具有一定的代表意義，能夠作為市場景氣與否的衡量指標，對于居民資產未來預期的資本收益也會造成影響較大，房價較高的情況下，會降低住房持有成本，從而進一步提升住房投資。將投資托賓q模型作為基礎，房價上漲的過程中，會推動成本重置，投資回報率得到相應提升，總體會導致投資增加。此外，模型中未進行住房資本存量的增設，從理論出發(fā)，房地產投資的流量是指相對應的住房資本存量減函數，短期內的住房存量可進行確認的前提下，對于資產價格要適時調整，進而達成住房存量和住房需求的平衡。若是住房存量過多，則會導致房價有下行壓力，以此使住房投資減少。

(一)數據取量本次研究中的數據來自于2013至今的季度變量，我國房地產開發(fā)投資月度數據每年會缺失1月數據，會累積至2月進行數據公布，同時因沒有GDP月度數據的原因，才會選擇為季度變量。房地產投資變量之外，其他房地產市場項目如新房開工面積、住宅投資、房價等月度報告也同樣如是。綜合實際條件，就選擇將其轉換成為季度變量。房價、利率、經濟政策不確定性等數據會累積三月，計算三月平均值作為季度值，GDP與房地產開發(fā)投資則是三月累積值。GDP與房地產開發(fā)投資在發(fā)展過程中，具有季節(jié)性明顯的特點，本次研究選擇X-12來實施對信息的季節(jié)處理。數據的來源是中國經濟信息網。

(二)經濟政策不確定性度量前述的四種經濟政策不確定性度量指標，本次研究選擇經濟政策不確定性指數作為度量指標。經濟政策性不確定性難以進行測量，但是可以直接進行關于不確定性報道統計，并對其頻數分布進行統計，最后轉換成為不確定性指數。該測算方式直接在有關報道上入手，而忽略了對其定義的局限。經濟政策不確定性指數在目前得到廣泛應用，同時根據月份進行更新，但其只是對經濟政策不確定性進行衡量的指標，但其能否代表或代表多少不確定性的問題就需要分情況而論，總歸是不能完全代表經濟政策不確定性，不能對不確定性完全進行表述。同時對于政策風險也不能得到保障。為此我國有關研究人員，將經濟政策不確定系數的來源報刊增加到了10家，同時都是我國權威性的經濟信息報紙。

(三)實踐結果對于我國整體經濟增長趨勢而言，房地產投資波動的影響較大，不確定性也并不說明風險增大，即是是風險增大，資產競爭與投資選擇過程中，房地產投資依然可能會取得優(yōu)勢地位。在本次研究中表明，房地產投資和經濟政策不確定性有著較為明顯的正向關系，這也說明從長遠的角度來看，不確定性的提升，對于房地產投資具有正面的激勵作用。不過短期，對于房地產投資都是負面影響。此外財政、貨幣等相關政策不確定是整體經濟政策不確定性的關鍵組成，長遠角度上，對于房地產投資具有正面影響作用。貿易政策、匯率政策的不確定性產生的影響利損并不確定。但此種長期正面影響也需要警惕，將房地產投資作為增值、保值方式，會使政府調控受到不利影響，長此以往，易使金融大局受到威脅。

四、結束語

以本文實踐研究來看，經濟政策不確定性與房地產投資短期無益、長期有益，但投資者將房地產作為保值、增值的主要方式，也會使房地產投資長期效益受到不利影響。與此同時，在經過宏觀審慎管理與貨幣政策構建共同調控下，將使得房地產金融更為穩(wěn)定。

參考文獻

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作者：張海南 單位：山東省濰坊市奎文區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局