酒店建筑設(shè)計(jì)與創(chuàng)新盈利模式關(guān)系分析

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摘要：傳統(tǒng)酒店建筑的盈利高度依賴其所處地段與區(qū)位條件。然而，隨著酒店業(yè)多元化的發(fā)展，越來(lái)越多的酒店開(kāi)始嘗試在非傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地段尋找盈利空間。文章從建筑設(shè)計(jì)角度，以合肥上上座國(guó)際大酒店的設(shè)計(jì)為例，探討在非傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地段，如何通過(guò)設(shè)計(jì)手段對(duì)功能核心、成本控制、人流集散等方面進(jìn)行優(yōu)化，為酒店建筑尋找獨(dú)特的盈利模式。

關(guān)鍵詞：酒店；建筑設(shè)計(jì)；非優(yōu)勢(shì)地段

1概述

傳統(tǒng)上，酒店建筑所處的地段對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)起到至關(guān)重要的作用[1]。研究表明，酒店項(xiàng)目所在地的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與未來(lái)趨勢(shì)，是酒店投資環(huán)境中影響最大，作用最直接的因素[2]?，F(xiàn)代飯店之父塔斯特勒說(shuō)過(guò)，酒店經(jīng)營(yíng)成功的三個(gè)關(guān)鍵性因素是“地段，地段，地段”。一般來(lái)說(shuō)，較好的酒店位置通常坐落于風(fēng)景名勝旅游區(qū)、商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)等[3]。而相對(duì)應(yīng)的，不具相關(guān)優(yōu)勢(shì)的酒店則通常要面對(duì)必須尋找非傳統(tǒng)盈利方式的問(wèn)題。然而，隨著國(guó)內(nèi)社會(huì)多元化文化需求的增加以及酒店業(yè)在國(guó)內(nèi)高速發(fā)展[4],酒店的經(jīng)營(yíng)必然經(jīng)歷由傳統(tǒng)模式到尋求創(chuàng)新型盈利模式的轉(zhuǎn)型。對(duì)于建筑師來(lái)說(shuō)，這要求其從設(shè)計(jì)層面，充分分析地段、區(qū)位特點(diǎn)，以突破傳統(tǒng)的盈利模式為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)特殊的流線設(shè)計(jì)和創(chuàng)新空間布局為其盈利獲得獨(dú)特的基礎(chǔ)。筆者主導(dǎo)設(shè)計(jì)的上上座國(guó)際大酒店所處地段恰好處于這樣的“非傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)”地段，以此為例，試探討如何從建筑設(shè)計(jì)角度挖掘其創(chuàng)新盈利空間。

2項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀分析

上上座國(guó)際大酒店項(xiàng)目位于合肥市長(zhǎng)豐縣雙墩鎮(zhèn)，蒙城北路與魏武路交叉口。項(xiàng)目用地面積約12000m2，容積率3.4，預(yù)計(jì)建筑面積約為40000m2，規(guī)模上屬于中型酒店。合肥市長(zhǎng)豐縣并非風(fēng)景旅游名勝區(qū)，其所處地區(qū)的商業(yè)資源也明顯會(huì)向合肥市市區(qū)傾斜。所以，這是一塊典型的“非傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)”地段。同時(shí)，該地塊用地較為緊張，用地面臨的道路均為城市主干道或城市快速路，這都帶來(lái)了用地的消極因素。因此，如何獲得創(chuàng)新性質(zhì)的盈利方法，成為了擺在項(xiàng)目組面前的首要課題。根據(jù)相關(guān)調(diào)研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，三星級(jí)以上的酒店，客房利潤(rùn)約占總利潤(rùn)的42%～65%，其次是餐飲部分，約為25%～45%[5]。因此，在傳統(tǒng)的通過(guò)客房利潤(rùn)不占優(yōu)勢(shì)的情形下，通過(guò)餐飲為主導(dǎo)的方式成為了可能實(shí)現(xiàn)的突破口。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的地塊分析，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所處的雙墩鎮(zhèn)人口密度較大，項(xiàng)目周邊擁有大量高密度的住宅小區(qū)。這里的人口勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生大量的婚禮、滿月酒、公司年會(huì)等宴會(huì)需求。而與此同時(shí)，項(xiàng)目周邊僅有一座大型酒店。經(jīng)調(diào)研，該酒店為傳統(tǒng)五星級(jí)酒店，功能設(shè)施齊全，但僅擁有一座大型宴會(huì)廳（可供舉行約80桌的宴會(huì)）。且由于其五星級(jí)酒店的定位，單桌價(jià)位在3000元以上，價(jià)格過(guò)高?？梢?jiàn)，該區(qū)域的宴會(huì)設(shè)施，尤其是大型宴會(huì)設(shè)施，相對(duì)于其人口來(lái)說(shuō)，是供不應(yīng)求的。同時(shí)，坐落于非傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地段的酒店，不可能像傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式那樣，以客房帶動(dòng)餐飲。因此，反其道而行之，以宴會(huì)為主的經(jīng)營(yíng)模式，以宴會(huì)帶動(dòng)客房，則成為了該酒店盡早回收成本的目標(biāo)。然而，以餐飲為主的盈利模式則必然要面對(duì)利潤(rùn)率較低的問(wèn)題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，餐飲的營(yíng)業(yè)成本占餐飲營(yíng)業(yè)額的40%～50%，遠(yuǎn)高于客房營(yíng)業(yè)成本平均占其營(yíng)業(yè)額的8%～10%[6]。因此，相比于傳統(tǒng)以客房為核心的低成本壓力，建筑師有必要在本項(xiàng)目中盡可能通過(guò)設(shè)計(jì)手段降低其運(yùn)營(yíng)成本，提高其運(yùn)營(yíng)效率。同時(shí)，大規(guī)模宴會(huì)廳會(huì)帶來(lái)短時(shí)間內(nèi)集中的人流，對(duì)集散構(gòu)成了很大壓力。

3設(shè)計(jì)思路

為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，本項(xiàng)目從如下角度入手構(gòu)建思路。①核心盈利點(diǎn)：盡可能獲得超大型宴會(huì)廳，獲得同時(shí)舉辦多場(chǎng)大型宴會(huì)的能力基于業(yè)主方對(duì)市場(chǎng)的判斷，當(dāng)?shù)貢?huì)頻繁出現(xiàn)大規(guī)模宴會(huì)的需求，而附近唯一的檔次類(lèi)似的酒店僅有1個(gè)大宴會(huì)廳。因此，獲得盡可能多的大型宴會(huì)廳則成了本項(xiàng)目首先要達(dá)到的目標(biāo)。然而，傳統(tǒng)的酒店，超過(guò)500m2的大型宴會(huì)廳通常也不會(huì)超過(guò)2個(gè)，且通常規(guī)模為大型酒店[7]。而本項(xiàng)目從規(guī)模上看，屬于中型酒店[6]，因此要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，屬于對(duì)傳統(tǒng)酒店功能布局的重大顛覆，必然要面臨很多新的挑戰(zhàn)。在本項(xiàng)目中，首先的困難出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上。由于用地較為緊張，因此這些宴會(huì)廳不可能平鋪在一層。因此，只能通過(guò)大跨結(jié)構(gòu)單獨(dú)將一個(gè)區(qū)域作為宴會(huì)廳，形成一個(gè)上下共三層，每層層高12m的宴會(huì)廳區(qū)域（圖1）。其中主要面積為宴會(huì)廳，而四周的兩排柱網(wǎng)主要布置輔助用房、設(shè)備間及后勤用房。②成本控制：簡(jiǎn)化后勤流線，減少人工成本，提高運(yùn)行效率酒店業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，因此，食材、酒水和人工成本是酒店業(yè)的重要成本[6]。本項(xiàng)目又以宴會(huì)為盈利核心，成本控制又是重中之重。從建筑設(shè)計(jì)角度，主要體現(xiàn)在后勤流線上。在人工成本方面，優(yōu)化后勤流線可以增加后勤效率，減少服務(wù)人員數(shù)量。同時(shí)，優(yōu)化后勤流線，對(duì)提高服務(wù)質(zhì)量也大有益處。本項(xiàng)目中，后勤流線最大的矛盾在于大型宴會(huì)廳占滿了南北向的交通空間，想要獲得不與顧客交叉的后勤流線，則需要從南側(cè)和北側(cè)兩個(gè)方向進(jìn)行后勤服務(wù)。因此，需要通過(guò)豎向空間組織來(lái)實(shí)現(xiàn)，結(jié)合地下一層的廚房空間，生成豎向后勤空間。分別設(shè)置2個(gè)流線服務(wù)包廂和3個(gè)大宴會(huì)廳。這樣，宴會(huì)廳的后勤流線幾乎全部集中在豎向上，平面移動(dòng)距離極短，極大優(yōu)化了宴會(huì)廳的后勤服務(wù)效率（圖2）。③人流集散：應(yīng)對(duì)特殊經(jīng)營(yíng)方式，解決集散壓力不同于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，以宴會(huì)為主的經(jīng)營(yíng)模式同時(shí)會(huì)帶來(lái)短時(shí)間內(nèi)的大量集散壓力。相對(duì)應(yīng)的，也會(huì)帶來(lái)人流方向比較固定，不混亂的優(yōu)勢(shì)。因此，如何引導(dǎo)人流則成為這種經(jīng)營(yíng)模式下應(yīng)當(dāng)解決的重點(diǎn)難題。本項(xiàng)目將交通分為三類(lèi)：宴會(huì)廳流線、包廂與客房流線與混合流線?？梢钥吹?，主入口正對(duì)的電梯只服務(wù)1-6層（對(duì)應(yīng)宴會(huì)廳1-3層），專(zhuān)門(mén)為宴會(huì)廳服務(wù)。同時(shí)，建筑西南角的六部電梯供高層客房和包廂餐飲的客人使用。而混合流線中的扶梯也同時(shí)緩解了宴會(huì)超大人流帶來(lái)的集散壓力。這樣，交通流線問(wèn)題得到妥善處理，同時(shí)，交通路線明確，功能分區(qū)簡(jiǎn)潔，有助于流線控制（圖3）。

4設(shè)計(jì)成果

基于上述分析，得到了如下成果（圖4-5）。從代表性的三層平面圖（圖4）中可以看到：該項(xiàng)目以宴會(huì)為核心的設(shè)計(jì)思路已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，后勤流線清晰簡(jiǎn)潔，又能通過(guò)優(yōu)化流線節(jié)約人工成本，最大化宴會(huì)收益。而酒店的造型（圖5）則體現(xiàn)了“形式追隨功能”這一原則，與功能上的設(shè)計(jì)目標(biāo)高度相關(guān)，酒店的宴會(huì)區(qū)域與客房區(qū)域通過(guò)建筑形體呼之欲出。圖5上上座國(guó)際大酒店效果圖5結(jié)論與擴(kuò)展討論從這個(gè)項(xiàng)目中可以看出，區(qū)別于傳統(tǒng)依賴地段的酒店經(jīng)營(yíng)模式，酒店多功能、多角度的特征讓其可以獲得不同的盈利方式。傳統(tǒng)的“五星級(jí)酒店”在各方面做到均衡，卻無(wú)法形成特色的盈利點(diǎn)，這必然導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)高度依賴其區(qū)位與地段。而非傳統(tǒng)的基于其經(jīng)營(yíng)特色的，突出酒店的某一些功能的酒店建筑，則可以打破傳統(tǒng)的對(duì)區(qū)位的依賴，高度整合現(xiàn)有資源，獲得特色的經(jīng)營(yíng)思路和盈利空間。為此，建筑師應(yīng)當(dāng)突破傳統(tǒng)酒店設(shè)計(jì)的功能模板，依次安排功能核心、后勤流線、交通組織，以設(shè)計(jì)為手段來(lái)最大化輔助酒店經(jīng)營(yíng)。

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作者：完顏曉音 單位：安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院