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城市河道生態(tài)整治工程經濟評價

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城市河道生態(tài)整治工程經濟評價

1城市河道生態(tài)整治工程建設是經濟發(fā)展的客觀要求

城市河道生態(tài)整治工程建設,一般是為了提高城鎮(zhèn)及周邊區(qū)域防洪保安標準,同時結合城市建設和環(huán)境改善需要,使城市河道成為集防洪、交通、綠化、美化和休閑娛樂為一體的城市風景線。堤防等工程建設可以置換出一定土地供城市建設和工業(yè)開發(fā),也會帶動周邊一定范圍內土地升值和開發(fā),甚至帶動整個城鎮(zhèn)土地升值、開發(fā)和經濟發(fā)展。過去由于對環(huán)境不夠重視,再加上資金短缺,尤其在計劃經濟時期,土地使用權靠政府劃撥,不允許進行土地商業(yè)開發(fā),城鎮(zhèn)政府沒有土地出讓收入,根本沒有河道生態(tài)整治資金。因而,多數(shù)城鎮(zhèn)河道防洪標準低,甚至沒有堤防。山區(qū)河道形成游蕩型河床,遇兩岸山體河床縮窄;平緩地帶河道擴散、游蕩,寬窄不一;汛期洪水漫灘,平時基本沒有下泄流量;河道干涸或成為污水溝,植被稀少,裸露河灘成為風沙源。此外,企業(yè)單位向河道排放礦漿、礦渣、垃圾,洪災、風沙、惡臭、污穢、臟亂,嚴重影響河道周邊環(huán)境質量,對居民生活影響很大,也嚴重影響了城市開發(fā)和招商引資。城市河道本來是城市的母親河,一般大中型城市都是傍河而建,靠河流水源、航運及漁業(yè)資源生存和發(fā)展壯大,只是近幾十年,由于經濟發(fā)展和城市規(guī)模迅速擴大,需水量急劇增加,加上污染和上游來水逐漸減少,北方城市多數(shù)河道出現(xiàn)斷流、干涸,不得不靠大量開采地下水維持城市發(fā)展,城市河流逐步失去了原有經濟和環(huán)境功能。城市河道本來是重要環(huán)境因子,卻成為環(huán)境臟、亂、差的集中地帶。因此,為了經濟發(fā)展、提高居民生活質量、建設環(huán)境友好型社會,越來越多的城市進行河道生態(tài)整治,這也是經濟發(fā)展客觀要求。

2項目經濟評價特點

城市河道生態(tài)整治工程項目,雖有一定公益性,資本金以政府投資為主。但是,由于政府資金有限,一般政府只能籌集少量資本金,其余大量建設資金要靠銀行貸款或社會融資。因此,無論政府決策、銀行貸款,還是其他社會融資,都需要進行完整可信的經濟評價。該類項目不同于一般的水利項目,其經濟評價是一個新課題,尤其是財務效益和經濟效益計算,包括效益種類、定量計算標準和方法等。如果沒有一套合理的計算方法和可信的結論,不僅影響城市政府決策,還會影響銀行貸款和社會融資。城市河道生態(tài)整治工程項目主要有以下特點:(1)此類工程雖然帶有一定的公益性,由于資金來源主要靠社會融資,需要還本付息。同時,城鎮(zhèn)政府可獲得大量土地出讓收入,財務效益明顯,實際上與經營性項目無異。(2)工程效益與一般防洪項目有區(qū)別,一般防洪項目沒有直接財務收入,僅有防洪經濟效益,或附帶一些交通改善效益,而城市河道生態(tài)整治項目除了上述效益外,主要效益是土地升值效益,以及旅游等效益。并且土地升值及土地置換可以促進土地快速開發(fā),政府很快獲得土地出讓收入,反過來為城市河道生態(tài)整治工程提供充足的建設資金和還貸資金來源。(3)項目業(yè)主或管理單位不同于一般項目。一般項目業(yè)主很明確,是項目籌資和收益的主體,而城市河道生態(tài)整治項目,雖然名義上也有業(yè)主,但業(yè)主只負責項目建設、管理等事務,土地的征用和出讓則由市縣政府(土地儲備中心)負責,即土地出讓權歸政府,其收入納入市縣財政,建設資金和運行費用由財政撥款。也就是項目收入和支出的主體既分離,又統(tǒng)一,可以將二者捆在一起作為一個整體進行經濟評價。(4)由于土地出讓不是一般的商品或服務出售,出售土地的是政府不是企事業(yè)單位,土地出讓金屬政府預算外財政收入,所以土地出讓金不需要繳納銷售稅金和所得稅。項目財務收入應該是項目帶來的土地出讓凈收入,即土地出讓金扣除土地征收等相關費用等。因此,財務評價時財務報表就有別于一般經營性項目,可以不編制損益表、財務計劃現(xiàn)金流量表和資產負債表,直接根據投資、貸款和預測的年運行費、土地出讓凈收入編制借款還本付息計算表、項目財務現(xiàn)金流量表,計算財務盈利能力指標和貸款償還期等指標,以供政府和金融機構決策參考。

3項目效益計算

根據項目建設的目的和功能分析,城市河道生態(tài)整治工程財務效益包括土地出讓收入、旅游收入、運行費財政補貼等。經濟效益包括防洪效益、土地升值效益、旅游效益,以及促進招商引資和城市發(fā)展等間接效益。其中土地出讓財務效益和土地升值經濟效益有別于一般防洪工程,而且是工程財務和經濟效益的主要部分,其他效益已有成熟的計算方法,故本文著重分析財務效益中的土地出讓凈收入和經濟評價中的土地升值效益。土地出讓凈收入與土地升值效益雖然概念上和用途有所不同,但兩者具有不可分割的內在聯(lián)系,實質上都是因為城市河道生態(tài)整治工程建設改善周邊環(huán)境帶來的土地升值,只是評價所站的角度不同。土地出讓凈收入是站在業(yè)主和當?shù)卣慕嵌?,是項目帶動一定時期內可開發(fā)的周邊土地所能獲得的直接土地出讓收入,是財務評價指標;而土地升值效益則是站在國家或全社會的角度,預測項目周邊土地可能的升值,無論是否付諸實際開發(fā)。項目效益計算,應該遵循“有無對比”原則,計算有本項目比無項目收益的差值,也就是項目周邊土地出讓凈收入和土地升值效益計算的核心是都應該預測項目周邊土地可能的升值,包括升值范圍和升值幅度??紤]周邊土地開發(fā)實際,具體評價時財務效益和經濟效益可采用同一標準,但財務效益應按計算期內實際可能開發(fā)面積計算。此外,經濟評價時應根據工程建設實際情況區(qū)分兩類土地計算財務和經濟效益。一類是由于修建或改建河堤使原有部分河漫灘變?yōu)榈掏饨ㄔO用地,屬于新增建設用地,這部分土地應該按照土地實際出讓凈收入計算效益。第二類是現(xiàn)有建設用地,由于環(huán)境改善和防洪標準提高而導致的土地升值。土地升值范圍和升值幅度與項目性質、建設內容、建設規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)模、經濟發(fā)展水平有直接關系。一般項目環(huán)境建設內容越多,建設規(guī)模越大,城鎮(zhèn)規(guī)模越大,經濟發(fā)展水平越高,其土地升值范圍和升值幅度就越大。土地升值范圍與升值幅度緊密相關,即土地升值范圍大的項目周邊土地升值幅度也大,反之就較小。一般城市河道生態(tài)整治工程項目所帶來的土地升值范圍為河道兩側一定距離以內,升值幅度由河岸邊向兩側逐漸遞減,離河道越遠,升值幅度越小。具體升值范圍和幅度,應根據實地調查結果預測確定。按照土地價格評估理論,土地價格評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等。市場比較法是根據市場替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在近期市場上交易的類似土地進行比較,并對類似土地成交價格作適當修正,以此評價待估土地客觀合理價格。收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等,是將待估土地未來正常年純收益,以一定的還原利率還原,以此估算待估土地價格。成本逼近法是以開發(fā)土地的所耗費各種客觀費用之和為依據,再加上一定的利潤、利息、應繳稅金和土地增值收益,來確定土地價格。剩余法,又稱假設開發(fā)法,是在預計開發(fā)完成后,不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅金等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。對于城市河道生態(tài)整治工程項目經濟評價,從不同土地價格估價方法適用范圍、計算工作量、可操作性以及經濟評價計算精度要求等方面分析,城市河道生態(tài)整治工程應該選用市場比較法計算土地價格。評價人員應對同一城市或相鄰城市類似環(huán)境的土地價格進行詳細調查研究,以保證土地價格和增值預測結果的客觀和正確性。同時應注意,新增建設用地應該按照土地實際出讓凈收入計算效益,現(xiàn)有建設用地應按照土地升值計算效益。就目前來講,河北省一些城鎮(zhèn)河道兩側土地升值范圍一般在500~2000m,升值幅度已達每畝30~50萬元,不同城市、不同工程、不同時期升值幅度差別很大,必須通過實地調查,客觀評估。

4關于土地出讓金

土地出讓金,準確地說是土地使用權的交易價格,也可簡單地理解為地價,其價格高低取決于土地市場的供求關系。國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,土地使用者一次性或分次支付一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓金的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付,也有多次支付的形式,與“年租制”不同。土地出讓金根據批租地塊的條件,可以分為以下兩種:一種是“熟地價”,即提供“七通一平”的土地,出讓金包括土地使用費和開發(fā)費;另一種是“毛地”或“生地”價,即未完成“七通一平”的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作,即除了支付毛地價獲得若干年的使用權外,還要投資進行舊區(qū)的動遷和市政配套,其費用一般要占到熟地總價的50%~70%。城市河道生態(tài)整治工程項目效益計算,應以“毛地”或“生地”價為基礎。本文根據近幾年工作經驗,就城市河道生態(tài)整治工程項目經濟評價特點談了一點看法,其中主要分析了該類項目經濟評價特點,以及主要財務和經濟效益計算方法,以供項目經濟評價人員參考。

作者:王曉貞 王炎如 單位:河北省水利水電第二勘測設計研究院 中國水電顧問集團華東勘測設計研究院