規(guī)模經(jīng)濟論文精選(九篇)

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第1篇：規(guī)模經(jīng)濟論文范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；規(guī)模經(jīng)濟；途徑；支撐要素

一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建設、資金、人才規(guī)模。它表明開發(fā)建設諸要素以及開發(fā)建設的房屋在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。

二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟要求

1．房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟合理條件下的最小開發(fā)建設規(guī)模，是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎。起始規(guī)模應保證房地產(chǎn)開發(fā)建設各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)。當房地產(chǎn)項目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時，不宜投入開發(fā)，而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時，則應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身條件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開發(fā)建設的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當；在小型城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。

2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實力越強就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況而定。為了確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最適應開發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評價的標準，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內開發(fā)建設過程，管理組織最為合理，各種生產(chǎn)要素能充分利用，技術經(jīng)濟指標先進，經(jīng)濟效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術經(jīng)濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規(guī)模方案進行比較，確定企業(yè)最佳開發(fā)建設規(guī)模。當前企業(yè)最適宜規(guī)模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。

3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實際規(guī)模時，要根據(jù)社會需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經(jīng)過多方案的對比分析來確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計算同一年開發(fā)建設成本與基建投資額之和來進行?？傎M用最低的方案為最優(yōu)方案。

三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)途徑

1．房地產(chǎn)企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價收購資產(chǎn)，實現(xiàn)低成本擴張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實施購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補、提高企業(yè)國際競爭力的動機。獲取土地等生產(chǎn)要素的動機。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，這表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）企業(yè)自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現(xiàn)擴張，并以實現(xiàn)滾動開發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。橫向購并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類或存在替代關系的企業(yè)之間購并，具有直接的規(guī)模經(jīng)濟效果；（3）縱向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的支撐條件，否則，會陷入規(guī)模不經(jīng)濟的誤區(qū)；（4）混合購并中的規(guī)模經(jīng)濟要獲得混合購并的規(guī)模經(jīng)濟（范圍經(jīng)濟）效果，構成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟也可以在政府統(tǒng)一運作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實例就是南京市開發(fā)建設的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行組團式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā)，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網(wǎng)絡式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級和邊界，對于聯(lián)盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實踐中，這優(yōu)勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過相互間的網(wǎng)絡進入對方的地區(qū)市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。

同時，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規(guī)模經(jīng)濟，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟的支撐要素

從企業(yè)內部來看，構成規(guī)模經(jīng)濟的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開發(fā)和經(jīng)營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產(chǎn)的開發(fā)建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨立存在，可以說土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開發(fā)建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟。

2．資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液，房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟的開發(fā)項目，即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的重要支撐條件。

3．企業(yè)家能力的支撐。當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設規(guī)模以算術級數(shù)或幾何級數(shù)增長時，特別是當房地產(chǎn)企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并若干企業(yè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協(xié)調工作量會呈幾何級數(shù)增加。對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。

從企業(yè)的外部來看，構成規(guī)模經(jīng)濟主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個社會經(jīng)濟制度緊密相關，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。

2．市場規(guī)模支撐。市場規(guī)模即市場需求量。市場需求量的大小是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟是房地產(chǎn)開發(fā)的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發(fā)建設地區(qū)人口因素影響。因此，并非開發(fā)建設規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴大會出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開發(fā)實踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團標準。

上述僅是相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級地方政府而言，本著經(jīng)營城市考慮，其開發(fā)規(guī)模應適當?shù)靥岣咭粋€檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強，使用權得其開發(fā)建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴大，也會陷入規(guī)模不經(jīng)濟。

此外，由于各城市政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會發(fā)展、對外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。

4．產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品差別。規(guī)模經(jīng)濟并非是適用于所有產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品的概念。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運作中，有些商品房的規(guī)模經(jīng)濟效益十分明顯；有些商品房的規(guī)模經(jīng)濟效益則不十分明顯，甚至不存在規(guī)模經(jīng)濟性。

參考文獻：

1．喬梁．規(guī)模經(jīng)濟論．對外經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2000．

2．芮明杰．中國企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇．復旦大學出版社，2000．