地產(chǎn)發(fā)言稿精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

滿載著收獲的2019年即將過去，充滿希望的2020年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，站在新的起點(diǎn)上，讓我們團(tuán)結(jié)起來，把握機(jī)遇，攜手并肩，求真務(wù)實(shí)，銳意進(jìn)取，大膽創(chuàng)新，迎難而上！小編為大家準(zhǔn)備了2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文，希望對大家有所幫助！

2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文一

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位企業(yè)家，各位嘉賓：

今天，房地產(chǎn)協(xié)會全體成員齊聚一堂，共同回顧不平凡的20xx年，一起展望充滿希望的20xx年。借此機(jī)會，我代表市委對大會的勝利召開和當(dāng)選的新一屆房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)班子表示熱烈的祝賀，對大家在過去一年為房地產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展所作出的積極努力表示崇高的敬意！

20xx年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牢牢把握穩(wěn)中求進(jìn)、做大總量、提升質(zhì)量的基調(diào)，沉著應(yīng)對，順應(yīng)市場規(guī)律，大力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，積極開展房產(chǎn)營銷，有力促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，取得了顯著成績。全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房供應(yīng)和銷售的增速達(dá)到歷史新高?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)在20xx年打了一個(gè)漂亮仗，交了一份令人振奮的答卷。

眾所周知，在經(jīng)濟(jì)趨緊、政策加壓的大背景下，要想保持已有成績實(shí)屬不易，要實(shí)現(xiàn)高速增長就更加艱難。但過去一年的實(shí)踐證明，只要zf部門不斷改善政務(wù)服務(wù)、優(yōu)化投資軟環(huán)境，及時(shí)為項(xiàng)目建設(shè)和銷售協(xié)調(diào)處理實(shí)際困難和問題，開發(fā)企業(yè)守規(guī)矩、講誠信，就能夠在復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢下攻堅(jiān)克難、創(chuàng)新突破。所以，20xx年很不平凡，既為我們今年的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也為我們今年努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

20xx年，房地產(chǎn)調(diào)控趨勢延續(xù)，以緩慢調(diào)控為主。對房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)發(fā)展的良好態(tài)勢仍將持續(xù)，區(qū)域城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)發(fā)展提供持久動力。目前，我們的城鎮(zhèn)化率較低，相對全國平均水平差距很大。但是，這種差距也讓我們看到了發(fā)展的前景。未來5到10年，我們的城鎮(zhèn)化率必須每年提升2至3個(gè)百分點(diǎn)，每年要有10至15萬農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，未來幾年將是我們城鎮(zhèn)化的主升浪潮期。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)趨勢，趁潮而上。

下一步，我將繼續(xù)堅(jiān)持生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。隨著多條高速公路的通車，區(qū)域通達(dá)性大大增強(qiáng)，今年將全力促成城際輕軌開工建設(shè)，為我們更好融入核心經(jīng)濟(jì)區(qū)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程打牢基礎(chǔ)。同時(shí)，重點(diǎn)城鎮(zhèn)的發(fā)展、城市新區(qū)建設(shè)、“城中村”改造、大學(xué)城建設(shè)、古鎮(zhèn)開發(fā)等，將有力擴(kuò)大消費(fèi)，增加剛性需求。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年我們在建在售樓盤將達(dá)到126個(gè)，名義可售房源1000萬平方米，再除去部分企業(yè)自持不售的房子，實(shí)際可售房源不足800萬平方米。而今年的銷售目標(biāo)要確保700萬平方米，如果不加大項(xiàng)目建設(shè)力度，保證足夠的開工量和預(yù)售量，極有可能面臨供應(yīng)不足的尷尬。所以，20xx年房地產(chǎn)的發(fā)展必須要有各開發(fā)企業(yè)的全力投入。我們將真心實(shí)意為企業(yè)服好務(wù)，協(xié)調(diào)解決好具體問題，同時(shí)也將加大市場監(jiān)管力度，全力維護(hù)良好的市場秩序。

希望房地產(chǎn)協(xié)會積極工作，充分發(fā)揮在行業(yè)自律、行業(yè)規(guī)范、行業(yè)發(fā)展等方面的積極作用，在聯(lián)系會員、城市營銷、信息服務(wù)等方面主動作為。讓我們20xx年，合力共贏，再創(chuàng)佳績，為金堂房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展做出新貢獻(xiàn)！

最后，祝愿大家在20xx年：金蛇飛舞，事業(yè)進(jìn)步，幸福安康！

2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文二

各位同事、各位朋友：

大家晚上好！

今天是我們xx房產(chǎn)20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產(chǎn)公司管理層上臺發(fā)言。謝謝大家！

我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經(jīng)歷風(fēng)雨，是見不得彩虹的，任何風(fēng)風(fēng)雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是?

當(dāng)然，能一起走到今天，實(shí)屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發(fā)商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個(gè)工作都始終圍繞著做大做強(qiáng)xx公司的核心，此時(shí)此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！

20xx年是我們xx發(fā)展的突破年，公司戰(zhàn)略目標(biāo)很是高遠(yuǎn)，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進(jìn)管理人才和行業(yè)精英，不斷培養(yǎng)后起之秀，另一方面，將完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，確保公司經(jīng)營規(guī)范、科學(xué)和人性化相結(jié)合，屆時(shí)還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。

借此機(jī)會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠(yuǎn)性發(fā)展，同時(shí)，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業(yè)能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業(yè)上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！

2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文三

各位股東、各位員工：

大家好！

在新的一年里，我們要抓住機(jī)遇，把握當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的良好勢頭，利用項(xiàng)目所處的優(yōu)勢環(huán)境，挖掘資源，整合資源，集中精力打造公司的形象工程。我們要清楚認(rèn)識到，只有以“品質(zhì)”作為核心競爭力才能成為末來市場真正的贏家。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年里繼續(xù)保持強(qiáng)盛的發(fā)展勢頭，實(shí)現(xiàn)公司跨越式的發(fā)展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴(yán)竣考驗(yàn)。為此，公司特提出20xx年工作計(jì)劃如下：

一、加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，提高工作效率

要進(jìn)一步改革和完善公司的管理體制和經(jīng)營機(jī)制，切實(shí)提高員工的思想意識和業(yè)務(wù)技能水平，挖掘每個(gè)員工的潛力，加大企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行及監(jiān)督檢查的工作力度，加強(qiáng)內(nèi)部管理及外部溝通協(xié)調(diào)，使公司日常工作更加有序，更加有效。公司是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，在這個(gè)團(tuán)隊(duì)中，或負(fù)責(zé)人要承擔(dān)好分工協(xié)調(diào)的任務(wù)，發(fā)揮各人的優(yōu)勢，使每個(gè)人都能心情愉悅、高效率地工作。而對于團(tuán)隊(duì)中的每一個(gè)人來講，要認(rèn)真對等自己的工作，明白自己在團(tuán)隊(duì)中的位置，清楚自己在工作中的環(huán)節(jié)作用，與團(tuán)隊(duì)中的人員多交流，多溝通，做好自己的工作，同時(shí)協(xié)助別人完成工作，營造良好的工作氛圍，只有加強(qiáng)人員間精誠合作，才能提高整個(gè)團(tuán)隊(duì)的工作效率。

二、強(qiáng)化工作措施，強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)

今年，我們公司要將祥寧項(xiàng)目作為公司的形象工程來打造，全力以赴抓好項(xiàng)目的建設(shè)。在加快推進(jìn)工程進(jìn)度的同時(shí)，要確保工程質(zhì)和安全，加強(qiáng)項(xiàng)目施工過程各個(gè)環(huán)節(jié)的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目高質(zhì)、高效

按計(jì)劃推進(jìn)。一是加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，指派專人進(jìn)駐工地，積極加強(qiáng)與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的協(xié)調(diào)和配合，及時(shí)解決施工過程中出現(xiàn)的問題和困難。二是實(shí)行每月調(diào)度制度，由工程建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組每月開項(xiàng)目調(diào)度會，聽取工地負(fù)責(zé)人匯報(bào)工程進(jìn)度，安排部署下一月工作。三是加強(qiáng)工程建設(shè)管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程監(jiān)理制、施工合同制、工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)等建設(shè)管理制度，加強(qiáng)對工程組織、資金、投資、進(jìn)度和質(zhì)量管理。四是落實(shí)勞動安全防護(hù)措施，要求施工單位嚴(yán)格遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，采取必要的安全防護(hù)措施，嚴(yán)格操作規(guī)范，消除事故隱患，確保生產(chǎn)安全。五是實(shí)行全過程跟蹤監(jiān)督，由相關(guān)工作人員組成項(xiàng)目建設(shè)督查小組，對項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理、工程質(zhì)量、工期進(jìn)度、財(cái)務(wù)管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行全過程監(jiān)督和檢查。六是完善工程建設(shè)資料，建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位明確專人負(fù)責(zé)各項(xiàng)資料的收集整理工作，保證資料的真實(shí)性、安全性和完整性，并及時(shí)歸檔管理。

三、真誠服務(wù)，確保完成年度銷售任務(wù)演講稿

樓盤銷售中心作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，員工的一言一行代表了一個(gè)企業(yè)的形象，所以要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上還要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能，廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。一是要針對當(dāng)前昭平住房市場供求的實(shí)際，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報(bào)紙等多種形式進(jìn)行宣傳，開展各種促銷活動，宣傳小區(qū)優(yōu)越的位置、良好的物業(yè)管理及優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，提高知名度和美譽(yù)度。二是要加強(qiáng)和做好市場調(diào)研，制定切實(shí)可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊(duì)伍，加強(qiáng)營銷及招商人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大銷售及招商工作力度，保證項(xiàng)目銷售及招商計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)。三是以誠信、熱情、耐心、細(xì)致的服務(wù)理念展開工作，要對各個(gè)客戶及商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實(shí)力情況，及時(shí)跟蹤做好服務(wù)工作，扎實(shí)有效推進(jìn)樓盤銷售工作。

我相信，只要大家?guī)еで槿スぷ?，帶著愛心去奉獻(xiàn)，在不遠(yuǎn)的將來，所有與xx縣xx房地產(chǎn)有限公司共同奮斗過的人，都會帶著驕傲去回味每一個(gè)我們共同打拼的日子，自豪的說：我們經(jīng)歷了xx房地產(chǎn)有限公司從起步邁向騰飛的新航程。

各位股東，各位員工，滿載著收獲的20xx年即將過去，充滿希望的20xx年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，站在新的起點(diǎn)上，讓我們團(tuán)結(jié)起來，把握機(jī)遇、攜手并肩，求真務(wù)實(shí)，銳意進(jìn)取，大膽創(chuàng)新，迎難而上，力爭盡快實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，共創(chuàng)20xx事業(yè)新的輝煌！

第2篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

我是公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程管理的副總經(jīng)理，為職工定向建房。為建好職工住房，改善職工住房條件，營造職工安居樂業(yè)的環(huán)境，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制，提高資金使用效益。下面，就這個(gè)問題，我談一些加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制的看法與思路，如有不當(dāng)之處，敬請批評指正。

一、房地產(chǎn)成本控制的意義

我們?yōu)槁毠ざㄏ蚪ǚ浚仨毤訌?qiáng)房地產(chǎn)成本控制，要在保證房地產(chǎn)工期和質(zhì)量滿足要求的情況下，對房地產(chǎn)工程施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正可能發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，切實(shí)維護(hù)職工利益，提高資金使用效益。

二、房地產(chǎn)成本控制的措施

（一）全方位全過程控制工程造價(jià)

房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的控制，是生產(chǎn)成本控制的源頭，控制好了建設(shè)成本，也就為生產(chǎn)成本控制提供了保障。我們要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，防止出現(xiàn)“結(jié)算超預(yù)算，預(yù)算超概算，概算超估算”的“三超”現(xiàn)象，要對工程造價(jià)進(jìn)行審核、控制和把關(guān)；要從前期工作開始到對工程工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督控制，進(jìn)行全過程管理；要從項(xiàng)目選擇、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、材料招標(biāo)采購等方面采取有力措施，確保各項(xiàng)費(fèi)用量準(zhǔn)價(jià)實(shí)，在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，最大限度降低工程造價(jià)。

（二）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)工程直接成本

一是加強(qiáng)材料成本控制。堅(jiān)持按定額確定的材料消費(fèi)量，實(shí)行限額領(lǐng)料制度，施工隊(duì)只能在規(guī)定限額內(nèi)分期、分批領(lǐng)用，如超出限額領(lǐng)料，要分析原因，及時(shí)采取糾正措施。要改進(jìn)施工技術(shù)，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料，在材料性能分析的基礎(chǔ)上，力求用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料。要認(rèn)真計(jì)量驗(yàn)收，確保到貨質(zhì)優(yōu)量實(shí)，堅(jiān)持余料回收，降低料耗水平。要加強(qiáng)現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運(yùn)，降低堆放、倉儲損耗。

二是加強(qiáng)人工費(fèi)控制。控制好用工數(shù)量和用工來源，根據(jù)勞動定額計(jì)算出定額用工量，下達(dá)指標(biāo)到施工隊(duì)進(jìn)行控制。要提高生產(chǎn)工人的技術(shù)水平和班組的組織管理水平，合理進(jìn)行勞動組織，減少和避免無效勞動，提高勞動效率，精減人員。對于技術(shù)含量較低的單位工程，采取包干控制，降低工費(fèi)。

三是加強(qiáng)機(jī)械費(fèi)控制。要充分利用現(xiàn)有機(jī)械設(shè)備、內(nèi)部合理調(diào)度，力求提高主要機(jī)械的利用率，力戒上一個(gè)項(xiàng)目買一批設(shè)備。在設(shè)備選型配套中，注意一機(jī)多用，減少設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)人員的數(shù)量和設(shè)備零星配件的費(fèi)用。

（三）加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本

質(zhì)量成本是為保證和提高房屋質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，以及未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生返工的損失費(fèi)用。我們要加強(qiáng)質(zhì)量管理，重視提高房屋質(zhì)量水平，盡量避免因質(zhì)量問題需要返工的損失費(fèi)用，最大限度的降低質(zhì)量成本。

（四）合理使用資源，降低工期成本

合理的工期，將使房地產(chǎn)成本支出控制在合理水平。工期比合理工期提前或拖后都意味著工程成本的提高。因此，在安排工期時(shí)，我們要注意處理工期與成本的辯證統(tǒng)一關(guān)系，均衡有節(jié)奏地進(jìn)行施工，以求在合理使用資源的前提下，保證工期，降低成本。

（五）加強(qiáng)安全管理，控制安全事故增加工程成本

確保房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場人員的人身安全和機(jī)械設(shè)備安全，防止安全事故的發(fā)生，從而減少房地產(chǎn)項(xiàng)目成本開支。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，我們要制訂安全責(zé)任目標(biāo)，重視安全管理工作，切實(shí)防止因安全管理工作不到位而發(fā)生安全事故，造成人員傷害和財(cái)產(chǎn)損失，以致增加安全事故費(fèi)用。

（六）加強(qiáng)物資采購管理，降低材料價(jià)格

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，我們要嚴(yán)格物資采購管理制度，緊緊圍繞“保施工、保供應(yīng)，降成本”的目標(biāo)，理順采購管理程序，實(shí)現(xiàn)陽光采購。要組織物資采購人員認(rèn)真學(xué)習(xí)管理制度，并貫徹落實(shí)到采購工作的全過程，進(jìn)一步規(guī)范采購程序。在實(shí)施采購過程中，嚴(yán)把供應(yīng)商資質(zhì)關(guān)、采購評審關(guān)、合同簽訂關(guān)，主動接受各方的監(jiān)督。要嚴(yán)格控制材料價(jià)格：一是控制買價(jià)，通過市場行情的調(diào)查研究，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家，擇優(yōu)購料。二是控制運(yùn)費(fèi)，合理組織運(yùn)輸，就近購料，選用最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)輸方法，以降低運(yùn)輸成本。三是控制資金、時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，合理確定進(jìn)貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。

（七）加強(qiáng)成本日常監(jiān)督，定期組織成本分析

我們要加強(qiáng)房地產(chǎn)成本的日常監(jiān)督，把房地產(chǎn)成本發(fā)生情況的數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地進(jìn)行收集、記錄、傳遞、匯總和整理，定期組織房地產(chǎn)成本分析，查找房地產(chǎn)成本管理中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)糾正，切實(shí)控制好房地產(chǎn)成本。

（八）抓好廉潔自律，確保廉潔工作

第3篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

一、總 論

1.項(xiàng)目建設(shè)背景

南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。

該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。

2.項(xiàng)目概況

(1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。

(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。

(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。

(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、

裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。

(6)公司類別：專營企業(yè)。

(7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。

(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨(dú)資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價(jià)2316元。

(10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計(jì)算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。

3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

(1)省計(jì)委計(jì)投[20xx]X X號文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》;

(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;

(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。

4.可行性研究報(bào)告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。

5. 研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。

從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個(gè)15000平米

7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設(shè)投資 萬元 17623

10 每平方米建設(shè)投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀

進(jìn)入20xx年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：

(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)。

(4)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個(gè)熱點(diǎn)。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求

A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場趨向細(xì)分化

隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。

3.2 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時(shí)代

隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)項(xiàng)目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場潛力。

3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn)

戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。

3.4 消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。

3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展

前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。

3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。

4，當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A市

空置商品房已達(dá)80余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。

(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長的形成過程。

(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。

5.營銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：

5.1 確定項(xiàng)目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣點(diǎn)”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突

出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。

(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高

質(zhì)量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)

檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。

5.3 營銷推廣策略

高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報(bào)紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段;②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團(tuán)認(rèn)購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價(jià)策略

(1)價(jià)格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價(jià)格情況表

(20xx年1、2月)

序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730

5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個(gè)75000元。

(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價(jià)格浮動策略。宜采用浮動售價(jià)：①展銷會期促銷優(yōu)惠價(jià);②限期銷售優(yōu)惠浮動價(jià);③正常銷售期段浮動價(jià);④其他浮動措施。

(4)定價(jià)方式。主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1.項(xiàng)目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個(gè)方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機(jī)場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。

2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。

供水;設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。

地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。

通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場、新世紀(jì)購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1. 建筑面積和內(nèi)容

根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。

2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。

根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號 項(xiàng) 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門

8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng)

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場地

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場地環(huán)境

1.1 地形

建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場地自然條件

(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。

(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質(zhì)評價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;

(3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3--4。

3.建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序 號 項(xiàng) 目 指 標(biāo)

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時(shí)考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。

3.2 平面設(shè)計(jì)

(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)

1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80

5 套內(nèi)建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設(shè)計(jì)

立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：

4.1 基礎(chǔ)選型及處理

(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。

4.2 上部結(jié)構(gòu)

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。

5.公用設(shè)施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：

(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。

2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。

3)城市自來水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。

(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內(nèi)外排水。

1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負(fù)荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。

3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。

4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設(shè)計(jì)。

1)配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。

2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。

3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。

5.4 通風(fēng)空調(diào)

(1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。

5.5 弱電設(shè)計(jì)

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。

(2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。

(6)設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。

(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。

(4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護(hù)

本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

20xx年1月20日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。

20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計(jì)。

20xx年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

20xx年1月：工程開工。

20xx年3月：完成投資25%，開始預(yù)售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗(yàn)收。

20xx年1月—20xx年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元

序號 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度

成 本 1 2 3 4

1 土地費(fèi)用 4500 4500

2 前期工程費(fèi) 647 647

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642

5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130

6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14

7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15

8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163

9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130

10 其他費(fèi)用 544 90 90 364

11 不可預(yù)見費(fèi) 1230 400 500 330

合 計(jì) 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項(xiàng)目資本金;按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬元。詳見附表3-2。

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1.住宅銷售價(jià)格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車庫每個(gè)車位75000元，按80%即400個(gè)車位銷售計(jì)。

2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)

項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個(gè)停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表3—8。

表3-8 稅費(fèi)率表(%)

稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);

營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)

城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5

教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費(fèi) 7.5

4.盈利能力分析

項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計(jì)繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方面變動10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號 項(xiàng) 目 變動幅度(%)

內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房價(jià)格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房價(jià)格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房價(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房價(jià)格;

4--基準(zhǔn)收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資

8.臨界點(diǎn)分析

為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點(diǎn)分析表

敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)

全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281

售房價(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費(fèi)用(萬元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3—11。

表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對策

1.市場風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項(xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價(jià)每平方米售價(jià)為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬元～13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)。

(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。

(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬元)

序號 項(xiàng) 目 總投資 估算說明

1 開發(fā)建設(shè)投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570

2 經(jīng)營資金

3 項(xiàng)目總投資 17623

3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 17623

附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元

序號 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬元

序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營費(fèi)用 78 12 21 22 22

4 自營部分經(jīng)營費(fèi)用

5 自營部分折舊、攤銷

6 自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用

7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補(bǔ)以前年度虧損

11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1

16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤 43 220 220 220

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元

序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營資金 . 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元

序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

第4篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

【關(guān)鍵詞】廣告文案；房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢

1 房地產(chǎn)廣告文案概述

“廣告文案”一詞來源于英文Advertising Copy，其最終目的是說服和誘導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為。狹義的廣告文案是指廣告作品中的文字部分，而廣義的廣告文案是指廣告作品的全部，它不僅包括語言文字部分，還包括圖片等部分。廣告行業(yè)的興衰一直被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，隨著廣告行業(yè)專業(yè)化、廣告意識現(xiàn)代化和廣告?zhèn)鞑ネ緩降亩嘣瑑?yōu)秀的廣告文案展現(xiàn)出了內(nèi)容的真實(shí)性、目標(biāo)的明確性、表達(dá)的藝術(shù)性、情感的鼓動性等特點(diǎn)。的“十二五”期間是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，隨著我國城市化率的逐步提高和社會的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)廣告也有了顯著的進(jìn)步和發(fā)展，而房地產(chǎn)廣告文案的不斷改善不斷突破起著至關(guān)重要的作用。它不但在受眾心目中打造出一個(gè)以文字為元素，以產(chǎn)品為載體，以消費(fèi)為目的的多維世界，同時(shí)又兼有廣告?zhèn)鞑サ墓δ堋Ｗ鳛橐环N藝術(shù)創(chuàng)作和經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)廣告文案依靠其卓越的文字表現(xiàn)能力塑造了一個(gè)個(gè)美好的產(chǎn)品形象,促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。

2 案例分析

龍湖地產(chǎn)成長于重慶，發(fā)展在全國。經(jīng)過近二十年的潛心發(fā)展，已經(jīng)成為了一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。在重慶市政府的全力打造下,重慶大學(xué)城將成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃郁、科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、綜合配套完善、開放式現(xiàn)代化風(fēng)格的西部新城代表作，龍湖地產(chǎn)近年也在重慶的前景熱土――大學(xué)城著力打造出不同業(yè)態(tài)的千畝萬戶大社區(qū)，即睿城、東橋郡、U城、花千樹、至德路9號和仟百匯，而目前主要在售的是位于大學(xué)城正中心地段的“花千樹”洋房和“至德路9號”別墅兩個(gè)項(xiàng)目。

龍湖地產(chǎn)重慶大學(xué)城“創(chuàng)城紀(jì)”的宣傳冊中，正文“1座龍湖城，盡享城市四大中心價(jià)值；2大軌道線交匯，真正交通中心在此；3大商業(yè)體匯集，真正商業(yè)中心在此；4大城市公園圍聚，真正休閑中心在此；5大名校環(huán)繞，真正文教中心在此”采用了排比的修辭手法對在大學(xué)城的項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的數(shù)字解讀,體現(xiàn)了房地產(chǎn)廣告文案的兩大特點(diǎn)，即信息暴露量較大和“硬銷”與“軟銷”相結(jié)合。短短幾句廣告文案闡述了項(xiàng)目在交通、教育、生態(tài)、商業(yè)配置等諸多方面的硬性信息，目標(biāo)受眾能夠通過對這些“硬性因素”的客觀認(rèn)識達(dá)成對產(chǎn)品的認(rèn)知和認(rèn)同。而以情感、氛圍、文化等“軟性因素”的感性認(rèn)識為主脈的“軟銷”則是一種以品牌建設(shè)為基礎(chǔ)的營銷方式。龍湖地產(chǎn)的雄厚實(shí)力以及它在重慶的品牌知名度和企業(yè)美譽(yù)度就是“軟銷”的絕妙運(yùn)用。

法國廣告收藏家布爾西科說過“好的廣告是商業(yè)性和藝術(shù)性的和諧統(tǒng)一”。龍湖地產(chǎn)“花千樹”項(xiàng)目的廣告文案的標(biāo)題“人生是首花園里的詩”營造出了令人神往的夢幻世界，讓受眾不禁聯(lián)想起自己仿佛就在花園洋房中享受著法派的唯美浪漫。“獻(xiàn)給你心中的那座花園，因?yàn)槎聪つ阈撵`最深處的風(fēng)景”、“純正法式Art-Deco，用近百米的樓間距獻(xiàn)給花與大地的愛情”等正文展現(xiàn)出的獨(dú)特的意境美又給人帶來了無窮的韻味，演繹出了廣告文案給受眾創(chuàng)造出的愉悅感和仿真感。而“至德路9號”別墅在文案標(biāo)題中被生動形象地比喻成“長檐下的宅院”，“一個(gè)時(shí)代，一次龍湖杰作；寬頂，長檐，自有蔭福于址，度量于心”在短時(shí)間內(nèi)就給消費(fèi)者塑造了舒適怡然的心境，升華了主體的審美情感。別墅是現(xiàn)代社會的身份象征，此則廣告文案對高端人群的準(zhǔn)確定位進(jìn)一步強(qiáng)化了傳播的效果，而文案正文對別墅“鋸大學(xué)城而建，一公里繁華恢啟龍湖生活”和“以全新的建筑構(gòu)建與理念，致獻(xiàn)成就者理想”的詮釋不但符合龍湖地產(chǎn)對待用戶“善待你一生”的宗旨，更是滿足了別墅的目標(biāo)受眾的自豪感、安全感和自我實(shí)現(xiàn)感。

由此可見，房地產(chǎn)廣告文案不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目信息傳遞的載體，是美化房地產(chǎn)產(chǎn)品形象、增強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)品牌的代言人，還是許多情感和觀念的締造者和給予者，在與消費(fèi)者的溝通中起著橋梁的作用。

3 對發(fā)展趨勢的展望

廣告文案的傳播是房地產(chǎn)營銷過程中的重要環(huán)節(jié)，緊密聯(lián)系著房地產(chǎn)的前期推廣和中后期的銷售。回顧20世紀(jì)廣告文案的發(fā)展變化，不論是USP理論、定位理論還是整合營銷傳播，都體現(xiàn)了肯尼迪的“廣告是印在紙上的推銷術(shù)”這一中心觀點(diǎn)。如果說20世紀(jì)房地產(chǎn)廣告文案的本質(zhì)在于銷售，那么21世紀(jì)“以人為本”的房地產(chǎn)廣告文案則是對廣告舊觀念的改善和超越。

3.1 表現(xiàn)手法多元化

為了能夠更好地吸引受眾的眼球，房地產(chǎn)廣告文案不再平鋪直敘,而是結(jié)合精美的圖片來宣傳推廣，并越來越多地采用前后呼應(yīng)、托物言志、想象、象征等表現(xiàn)手法來傳達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，強(qiáng)化其藝術(shù)魅力和給業(yè)主帶來的生活享受與滿足。房地產(chǎn)廣告文案中比喻、夸張、排比等多種修辭方式的綜合運(yùn)用也進(jìn)一步美化了房地產(chǎn)項(xiàng)目，給人們創(chuàng)造出充滿詩情畫意的想象空間，加之廣告文案固有的經(jīng)濟(jì)屬性，可以很好地激發(fā)人們的購買欲望，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)廣告文案求利與求美的統(tǒng)一。

3.2 訴求重心感性化

訴求是廣告通過媒介向目標(biāo)受眾闡述解說具體產(chǎn)品，以求達(dá)到所期望的反應(yīng)并產(chǎn)生消費(fèi)行為。隨著社會的發(fā)展和信息時(shí)代的來臨，人的精神需求不斷得到肯定和滿足，生活方式與生活態(tài)度主導(dǎo)的消費(fèi)逐漸增多。房地產(chǎn)廣告文案也不必再追求對具體項(xiàng)目的深度解釋，而轉(zhuǎn)向給受眾創(chuàng)造全新的感覺體驗(yàn)。受眾在廣告文案勾勒出的意境中收獲了歸宿感，并持續(xù)不斷地將之置換為消費(fèi)行為。文案工作人員也在豐富多彩的表現(xiàn)元素中實(shí)現(xiàn)廣告文案和唯美圖片的最佳搭配，滿足消費(fèi)者的感性需求。

3.3 價(jià)值取向個(gè)性化

價(jià)值取向是個(gè)體所認(rèn)同并內(nèi)化為人格結(jié)構(gòu)中的核心部分，具有評價(jià)事物、喚起態(tài)度、指引和調(diào)節(jié)行為的定向功能。改革開放后，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和思想文化的開放使得群體趨同的價(jià)值觀逐漸瓦解，消費(fèi)者越來越看重產(chǎn)品的特質(zhì)是否與眾不同，并可以與自身的個(gè)性產(chǎn)生共鳴，也越來越關(guān)注能否擁有為其量身打造的房地產(chǎn)產(chǎn)品以便成為其個(gè)人的符號和象征。于是，房地產(chǎn)廣告也開始在文案中表現(xiàn)出產(chǎn)品附加值的獨(dú)特性，并更多地塑造個(gè)性化的情感體驗(yàn)以滿足消費(fèi)者潛意識上的需求。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

大家好！

感謝公司這種“賽馬不相馬”的競爭體制，才使我有機(jī)會這次參與這次競聘，今天作為一位競聘演講者，我感到非常激動和自豪。我于一九二年畢業(yè)于__省廣播電視大學(xué)，大專學(xué)歷，二000年七月參加工作，于二00二年入司,先后擔(dān)任房產(chǎn)事業(yè)部置業(yè)顧問，房產(chǎn)二處副主任，飛山新城營銷策劃主管，飛山新城總監(jiān)助理等職。這次，我競聘的崗位是飛山新城副總監(jiān)。

俗話說“文如其人”。同樣，工作就是一個(gè)人的人格表現(xiàn)，看一個(gè)人所做的工作，就是“如見其人”了，我愿意接受挑戰(zhàn)，迎接考驗(yàn)。我競聘飛山新城副總監(jiān)總的思路是：完成董事局下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)、創(chuàng)新適用于縣城的營銷策劃思路、加強(qiáng)執(zhí)行力、激發(fā)員工的奮斗激情，我將在董事長及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，結(jié)合原項(xiàng)目部幾代領(lǐng)導(dǎo)的管理經(jīng)驗(yàn)，帶領(lǐng)飛山項(xiàng)目部全體人員把飛山項(xiàng)目部建成全房產(chǎn)公司、乃至全集團(tuán)的模范樣板。這是我的愿望，也是我競聘的目的。

回顧自己幾年來的工作，總結(jié)起來有如下幾個(gè)特點(diǎn)：一是做事較有耐心，日常工作繁雜而瑣碎，毫不起眼，我因此也敷衍塞責(zé)過，一推了事，但在董事長及項(xiàng)目部幾代領(lǐng)導(dǎo)的細(xì)心調(diào)教下這一點(diǎn)有了相當(dāng)大的改善；二是做事有恒心，不服輸，對既定的工作目標(biāo)都能專心一意地努力，對于這一點(diǎn)飛山的前幾任總監(jiān)表現(xiàn)出來的毅力和精神力已讓我感動,也讓我明白只有平時(shí)一點(diǎn)一滴的努力積累才是實(shí)現(xiàn)任何目標(biāo)的唯一方法；三是做事計(jì)劃性強(qiáng)，面對繁雜的工作，通過幾年來在工作中的積累能夠很快的總結(jié)出規(guī)律，提煉經(jīng)驗(yàn)，做事不能說是井井有條，計(jì)劃得當(dāng)，但也提高辦事效率；四是適應(yīng)性強(qiáng)，在__工作的幾年來，根據(jù)工作需要我曾先后在幾個(gè)崗位上工作過，我都能很快的掌握本崗位工作所必須具備的基本條件，及時(shí)調(diào)整自己的思維和行為，使之與工作相適應(yīng)，順利的完成角色的轉(zhuǎn)換；五是信守諾言，具有團(tuán)隊(duì)精神?？偙O(jiān)是項(xiàng)目部的核心，在工作中起到承上啟下的作用，而我作為副手就必須具有協(xié)作意識與服從性，前幾任總監(jiān)就是始終堅(jiān)持從服從大局出發(fā)，堅(jiān)持公司的利益才有了今天的飛山新城,我相信對房地產(chǎn)行業(yè)日趨成熟的我一定能為總監(jiān)的工作開石、鋪路，輔之以成；六是始終保持著對工作的執(zhí)著和熱愛，對待工作的熱情與精神狀態(tài)，決定了一個(gè)人的工作效率，多年來我無論做任何工作，都保持著良好的工作狀態(tài)，做到干一行愛一行，干一行就努力做好這一行。

一年前，我被公司領(lǐng)導(dǎo)調(diào)到項(xiàng)目部我一直很沮喪甚至頹廢，我一直認(rèn)為項(xiàng)目部工作簡單，缺乏激情，人又在外地?zé)o法讓我有成功的愉悅，只不過做些上傳下達(dá)等雞毛蒜皮的小事?，F(xiàn)在還有人說項(xiàng)目部就是為公司守邊疆的，是公司的基層工作者，而我卻認(rèn)為到項(xiàng)目部工作的員工才能真正的體現(xiàn)到__企業(yè)文化的真正內(nèi)涵，群狼文化的實(shí)質(zhì)（狼是世界上最具有執(zhí)行力、團(tuán)隊(duì)精神及忍耐力的動物），項(xiàng)目部是企業(yè)和項(xiàng)目之間的橋梁和紐帶，是一個(gè)執(zhí)行總公司信息傳遞與反饋的中心，一個(gè)好的項(xiàng)目部起到了溝通，協(xié)調(diào)、輸血與輔助的作用。所以，做一名好的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的副手要有相當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)能力、執(zhí)行力更要有耐得住寂寞的思想準(zhǔn)備。鐘董事常教導(dǎo)我們要做到“不簡單”和“不容易”。什么叫做不簡單？就是把簡單的事情千百遍都做好，就是不簡單；什么叫做不容易？就是把大家都認(rèn)為非常容易的事情非常認(rèn)真地去做好它，就是不容易。做一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也許并不需要多高的智慧與才華，而更應(yīng)具備強(qiáng)烈的責(zé)任心，熱情與敬業(yè)精神。

項(xiàng)目部的現(xiàn)狀與今年的前景分析：

今年所面臨的主要困難：2006年對飛山新城項(xiàng)目部而言，困難比2005年大，通過幾代總監(jiān)的努力，飛山新城在__的知名度與美譽(yù)度已有了很大的提高，但由于項(xiàng)目部銷售情況的好轉(zhuǎn)也使得更多的競爭對手參與到本來就不大的一塊市場蛋糕中，目前__在建和擬建的純住宅與商住樓盤已達(dá)7個(gè)，且地理位置都很不錯(cuò)，城市配套設(shè)施也較為齊全，這也是我們現(xiàn)在所面臨的最大的困難，當(dāng)然也是挑戰(zhàn)。

今年面臨的主要機(jī)會點(diǎn)：在困難越大，搶食者越多的時(shí)候?qū)嶋H上也把__從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代帶到的真正意義上的市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的二八定律告訴我們能在市場立足的只能是做好了一切準(zhǔn)備和有充分服務(wù)意識的開發(fā)商，市場只屬于強(qiáng)者。盡管說我們目前的城市配套設(shè)施與交通仍顯得比較薄弱，加上現(xiàn)在股市分流房地產(chǎn)資金額度很大。但我們有一整套大公司才能運(yùn)用到的資源和服務(wù)理念，更加關(guān)鍵的是今后幾年內(nèi)縣政府的搬遷，使得我有理由相信，飛山新城將從原總公司的輸血部門徹徹底底轉(zhuǎn)變成造血部門。

通過這幾年的工作，我懂得了這樣一個(gè)道理，做什么樣的工作和有什么樣的頭銜并不重要，重要的是盡自己的努力去做好它，完成它，能夠做好每一件小事才是成功的鋪墊。如果我競聘上這個(gè)崗位，我將集中精力，腳踏實(shí)地的突出做好如下幾個(gè)方面的重點(diǎn)工作：

一、緊緊圍繞董事局下達(dá)給項(xiàng)目部的工作目標(biāo)，與總監(jiān)一起完成它并做好各項(xiàng)具體工作；

二、緊緊圍繞提高工作效率與日清日高的原則，提高工作的合理性、緊湊性、提高辦事效率；

三、緊緊圍繞重點(diǎn)工作，有針對性提出操作性強(qiáng)的對策和建議，做到督辦內(nèi)容，完在時(shí)限，完成結(jié)果三明確；

四、緊緊圍繞變現(xiàn)回款這個(gè)中心，激發(fā)員工的奮斗激情和創(chuàng)業(yè)成就感；

五、緊緊圍繞項(xiàng)目部的相關(guān)工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)，全面掌握與本行業(yè)管理相關(guān)的政策，法規(guī)和業(yè)務(wù)知識協(xié)調(diào)與政府各職能部門之間的關(guān)系，當(dāng)好總監(jiān)最好的“輔助者”；

第6篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

關(guān)鍵詞 地方高師等院校；文科精品課程；教研產(chǎn)發(fā)展模式

中圖分類號：G652 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1671-489X（2017）01-0004-03

1 地方高師文科精品課程建設(shè)存在的主要問題

注重形式，輕視內(nèi)涵 在很多文科精品課程中，教學(xué)隊(duì)伍、教學(xué)方法、教學(xué)內(nèi)容和教材等都是一流的，這種示范性的課程大多在高校內(nèi)是重視度較高的，為高校的教學(xué)質(zhì)量和教學(xué)改革奠定良好的基礎(chǔ)。高師文科精品課程建設(shè)應(yīng)該對教育資源進(jìn)行整合，運(yùn)用現(xiàn)代化的技術(shù)和教育思想，培養(yǎng)更多的創(chuàng)新型人才和實(shí)踐性人才，逐漸建設(shè)具有鮮明特色并且值得推廣的精品課程，這樣做也能提高資源共享率，對教學(xué)質(zhì)量的提升也是明顯的。

經(jīng)過調(diào)查研究分析可知，高校文科精品課程建設(shè)有著重要的示范價(jià)值，同時(shí)輻射范圍非常廣泛，但是在實(shí)際中，很多高師文科精品課程建設(shè)脫離了這一主旨。文科精品課程申報(bào)需要對精品課程進(jìn)行一定的量化分析，但是高師在申報(bào)過程中大多注重課程建設(shè)的形式，對于其內(nèi)涵卻不予以重視，精品課程申報(bào)和建設(shè)成為對高校的一種獎(jiǎng)勵(lì)。這種走過場的精品課程建設(shè)僅僅是為了精品而精品，達(dá)不到精品課程建設(shè)的最終目的，沒有對教學(xué)資源進(jìn)行充分的利用和共享，對于高校文科教學(xué)質(zhì)量的提升也是沒有太大作用。

精品課程定位不準(zhǔn)確 現(xiàn)階段，大眾化教育是高等教育的發(fā)展趨勢，這種發(fā)展趨勢良性的。在發(fā)展過程中，高等教育的層次性逐漸顯現(xiàn)出來，每所高校培養(yǎng)人才的方式不同，相應(yīng)的培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)也有差別。高校精品課程建設(shè)應(yīng)該根據(jù)培養(yǎng)人才的類型不同進(jìn)行區(qū)分，在課程設(shè)置上滿足人才培養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。但是從目前高師文科精品課程建設(shè)情況來看，出現(xiàn)很多教學(xué)內(nèi)容與人才培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)不適合的現(xiàn)象發(fā)生，這樣就直接影響了教育質(zhì)量，也無法培養(yǎng)真正的人才。

很多高校對這一事實(shí)關(guān)注度較低，僅僅是從技術(shù)的角度對精品課程評審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解讀，過于注重信息化和知識化，教學(xué)方式也流于形式。這樣的精品課程難以達(dá)到精英人才的培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，教育模式逐漸進(jìn)入應(yīng)用型和技術(shù)性教育的誤區(qū)，對人才的培養(yǎng)有著消極影響。

精品課程內(nèi)容更新緩慢 先進(jìn)性和趣味性是精品課程內(nèi)容建設(shè)的首要目的，必須保證其知識走在時(shí)代前沿，這也是精品課程科學(xué)性和發(fā)展性的要求，在精品課程內(nèi)容中應(yīng)該體現(xiàn)一些本學(xué)科中最新的研究成果，同r需要借鑒其他院校的成功經(jīng)驗(yàn)。除此之外，還應(yīng)該定期對高師文科精品課程進(jìn)行更新，保證精品課程建設(shè)的完善程度。但是在實(shí)際建設(shè)過程中更新緩慢，阻礙了高校文科精品課程建設(shè)?？傮w而言，精品課程建設(shè)的內(nèi)容主要包括教學(xué)大綱、教學(xué)重難點(diǎn)、精品教學(xué)課件及一些更新及時(shí)的練習(xí)題。在當(dāng)今社會，知識的更新速度直接影響了教學(xué)質(zhì)量，但是在高校文科精品課程建設(shè)過程中，精品課程教學(xué)內(nèi)容在最初制定之后幾乎未曾更新，不利于人才的養(yǎng)，課程時(shí)效性無法得到保障。

師資隊(duì)伍設(shè)置不合理 文科精品課建設(shè)質(zhì)量在一定程度上直接受師資隊(duì)伍設(shè)置的影響，在很多成功的院校中，國家級精品課程由一流的教師來對課程進(jìn)行設(shè)置和講解，豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)和及時(shí)的信息能幫助精品課建設(shè)得更加完善。作為精品課建設(shè)的教師，應(yīng)該具有活躍的思維、優(yōu)良的素質(zhì)和扎實(shí)的理論知識。很多高師精品課程的建設(shè)剛剛起步，文科精品課建設(shè)更是如此。師資力量明顯不足，在師資隊(duì)伍設(shè)置上也存在一定程度的缺陷，文科精品課程的教學(xué)質(zhì)量很難得到有效的保障。

文科精品課程師資隊(duì)伍建設(shè)不足，主要表現(xiàn)在專業(yè)精品課程教師不足，很多教師的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)不足，尤其是缺少雙師型教師進(jìn)行精品課程建設(shè)。在這樣的情況下，對師資隊(duì)伍的建設(shè)是重中之重，重點(diǎn)培養(yǎng)青年教師，尤其是注重一些雙師型人才的培養(yǎng)，可以適當(dāng)安排一些工作年齡較小的人員到企業(yè)中進(jìn)行實(shí)習(xí)，增長經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)進(jìn)一步了解企業(yè)的要求，從而提高高師文科精品課程建設(shè)質(zhì)量。

教學(xué)方法和手段不靈活 教學(xué)的方式和方法是影響教學(xué)質(zhì)量的關(guān)鍵因素，從目前的文科精品課程來看，教學(xué)方式以教師講解為主，教師通過教材對教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行解讀。通常精品課程與多媒體課件相關(guān)聯(lián)，在文科精品課程教學(xué)中，教學(xué)主要還是采用多媒體課件與黑板相結(jié)合的方式，教師在教學(xué)活動中占據(jù)主體地位，不利于學(xué)生自我創(chuàng)造思維的開發(fā)。久而久之，這種被動的學(xué)習(xí)方式會讓學(xué)生逐漸喪失學(xué)習(xí)興趣，教學(xué)質(zhì)量大大降低。因此，在教學(xué)過程中對教學(xué)方法和教學(xué)手段進(jìn)行改革是時(shí)代的趨勢，學(xué)生需要更多自由的空間來進(jìn)行思考，讓啟發(fā)式教學(xué)在教學(xué)過程中真正發(fā)揮作用，只有這樣才能保證文科精品課建設(shè)的質(zhì)量和人才培養(yǎng)的質(zhì)量。

2 地方高師文科精品課程教研產(chǎn)融合的重要性

文科精品課程產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的教育模式是對教育資源進(jìn)行有效利用，企業(yè)中的資源在高校教育中也得到發(fā)揮，這樣對雙方的發(fā)展都有重要的意義和作用。文科學(xué)生在課堂上對理論知識進(jìn)行學(xué)習(xí)，然后到企業(yè)親身實(shí)踐，讓兩種不同的教學(xué)模式黏結(jié)到一起，從未培養(yǎng)具有高素質(zhì)的應(yīng)用型人才。

地方高師文科精品課程教研產(chǎn)融合帶來的影響是多方面的，首先在創(chuàng)新型人才培養(yǎng)方面有著不可忽視的作用，給予學(xué)生創(chuàng)新的空間，促進(jìn)學(xué)生思維的發(fā)展；其次是教研產(chǎn)一體化實(shí)現(xiàn)教學(xué)任務(wù)的共同承擔(dān)，對原來的師資隊(duì)伍、結(jié)構(gòu)、資源等進(jìn)行重新優(yōu)化，讓理論與實(shí)踐有效結(jié)合到一

起；第三是教研產(chǎn)的教學(xué)模式讓文科學(xué)生的科學(xué)研究能力更加突出，對文學(xué)產(chǎn)品中的一些精品和新成果進(jìn)行研究和總結(jié)，更是將文學(xué)與社會經(jīng)濟(jì)有效結(jié)合到一起，促進(jìn)我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，學(xué)生的知識體系也得到拓展，思維得到開闊，為以后的發(fā)展和進(jìn)步奠定良好的基礎(chǔ)。更重要的是教研產(chǎn)融合讓文科學(xué)生的綜合分析能力得到進(jìn)一步加強(qiáng)，學(xué)以致用，在以后的工作和實(shí)踐中能真正體現(xiàn)所學(xué)知識。

3 地方高師精品課程教研產(chǎn)發(fā)展的基本要素

在地方高師精品課程教研產(chǎn)發(fā)展過程中，基本要素和涉及的方面主要表現(xiàn)為：

1）教研產(chǎn)融合是教育合作中的必然要求，需要有針對性和目的性地進(jìn)行教學(xué)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來機(jī)會，為企業(yè)培養(yǎng)高素質(zhì)的人才；

2）教研產(chǎn)合作教育是為企業(yè)崗位培養(yǎng)人才的基本途徑，該模式不是簡單的理論與生產(chǎn)實(shí)踐的結(jié)合，而是在教育資源和科研上的合作與進(jìn)步；

3）教研產(chǎn)合作模式對于雙師型教師的培養(yǎng)也有重要作用，文科教師在教學(xué)過程中對一些實(shí)際能力有了接觸和提高，對于文科經(jīng)濟(jì)有了了解之后，能更好地將文科知識應(yīng)用到實(shí)際生產(chǎn)中。

4 地方高師精品課程教研產(chǎn)發(fā)展模式建設(shè)

以專業(yè)建設(shè)為基礎(chǔ)，提高文科教研產(chǎn)融合的質(zhì)量和能力 對文科專業(yè)的教研產(chǎn)融合需要從專業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)做起，以專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)為中心，將專業(yè)建設(shè)細(xì)化，加強(qiáng)教研產(chǎn)結(jié)合的目標(biāo)和具體措施，在實(shí)際教育結(jié)合過程中注意教研產(chǎn)的內(nèi)在聯(lián)系，科學(xué)進(jìn)行組織和運(yùn)作，同時(shí)結(jié)合文科專業(yè)特色，將一些學(xué)術(shù)研究結(jié)合到專業(yè)建設(shè)中去，讓其成為專業(yè)建設(shè)的核心要素。從目前的教育發(fā)展來看，像一些人力資源管理、商務(wù)英語、行政管理、影視動畫、物流管理等文科專業(yè)建設(shè)中，需要對教研產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌發(fā)展，從多個(gè)方面發(fā)展和促進(jìn)教產(chǎn)研教育模式，強(qiáng)化服務(wù)企業(yè)的意識和應(yīng)用研究的能力，只有這樣才能提高文科教研產(chǎn)融合的質(zhì)量和能力。

建設(shè)持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì) 地方高師等院校的基礎(chǔ)研究能力本來就是教研產(chǎn)結(jié)合中的薄弱環(huán)節(jié)，從團(tuán)隊(duì)力量上來看，每個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)力量都是不同的，高校應(yīng)該通過對人力資源的整合，建立相關(guān)的學(xué)術(shù)創(chuàng)新制度，這樣才能為高校創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)良的學(xué)術(shù)氛圍，為交叉學(xué)科創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)的組建和壯大自身教研實(shí)力奠定良好的基礎(chǔ)。從高校的可持續(xù)發(fā)展來看，在進(jìn)行創(chuàng)新學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)過程中，應(yīng)該注重團(tuán)隊(duì)的結(jié)構(gòu)、專業(yè)、職稱、能力、年齡等。與此同時(shí)，應(yīng)該對其他高校和地方相關(guān)企業(yè)的資源進(jìn)行有效整合與利用，比如可以聘請企業(yè)中的一些資深專家等成為創(chuàng)新學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)中的穩(wěn)定成員，對團(tuán)隊(duì)中的成員進(jìn)行指導(dǎo)，這樣就能保證團(tuán)隊(duì)的研究能力。除此之外，還應(yīng)該注意創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)研究機(jī)構(gòu)的運(yùn)行保障、實(shí)施條件、運(yùn)行環(huán)境等，F(xiàn)隊(duì)的經(jīng)費(fèi)也需要進(jìn)行合理規(guī)劃。同時(shí)應(yīng)該制定一套針對創(chuàng)新學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)的科研績效考評制度，以推進(jìn)高校教研產(chǎn)結(jié)合為主要目的，平時(shí)加強(qiáng)學(xué)術(shù)交流，面向企業(yè)進(jìn)行一些實(shí)質(zhì)性的應(yīng)用研究。

引導(dǎo)學(xué)校、企業(yè)、政府的聯(lián)合，推動教研產(chǎn)結(jié)合模式 從目前的教育形勢來看，教研產(chǎn)結(jié)合的教學(xué)模式不僅僅是缺少動力的支持，也缺乏政府政策的支持，因此，必須引導(dǎo)學(xué)校、企業(yè)與政府三者之間的聯(lián)合。

首先是建立教研產(chǎn)結(jié)合的動力機(jī)制，政府在此過程中應(yīng)該出臺相關(guān)文件，支持高校進(jìn)行教研產(chǎn)結(jié)合，同時(shí)通過對制度的深化改革，拉動地方經(jīng)濟(jì)，推動教研產(chǎn)結(jié)合模式的發(fā)展。

其次是根據(jù)市場對文科專業(yè)的需求，高校建立一種調(diào)控機(jī)制，可以對市場中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)變化和要求及時(shí)做出調(diào)整，對辦學(xué)方向、教學(xué)目標(biāo)和教學(xué)方法等做出相應(yīng)調(diào)整，只有這樣才能保證地方高師文科教研產(chǎn)結(jié)合模式能繼續(xù)進(jìn)行。

最后是對地方高師教研產(chǎn)結(jié)合模式的保障機(jī)制，明確企業(yè)與學(xué)校之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，避免一些不必要的摩擦，保證教研產(chǎn)在校企合作中的地位和作用。同時(shí)，保障機(jī)制也能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)教研產(chǎn)結(jié)合模式中出現(xiàn)的問題，保證教研產(chǎn)結(jié)合模式的正常運(yùn)行。

教研產(chǎn)結(jié)合方式多樣化 在文科教育中，不同的專業(yè)、不同的課程以及不同的企業(yè)之間有著相互不同的特色，因此，教研產(chǎn)結(jié)合的方式也是多種多樣。在教研產(chǎn)結(jié)合的實(shí)際運(yùn)用過程中，不能將一種教研產(chǎn)的方式運(yùn)用于不同的專業(yè)和企業(yè)中，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的特殊性，采取不同的方式進(jìn)行教研產(chǎn)的結(jié)合。在文科教研產(chǎn)結(jié)合過程中有訂單培養(yǎng)、咨詢服務(wù)、技術(shù)合作、科技推廣等多種形式，教師可以到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)深入實(shí)習(xí)，對其用人要求和標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)準(zhǔn)確的把握，這樣在教學(xué)過程中才能培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才。在地方高師文科專業(yè)中，企業(yè)往往會因?yàn)閷ξ目茖I(yè)的不了解而放棄教研產(chǎn)合作的機(jī)會，因此，高校應(yīng)該對企業(yè)信息進(jìn)行廣泛收集，采取多樣靈活的教研產(chǎn)結(jié)合方式，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的要求，提高企業(yè)對文科師生的認(rèn)同感，從而推動文科精品課程教研產(chǎn)結(jié)合的進(jìn)行。

5 結(jié)束語

文科精品課程教研產(chǎn)發(fā)展模式是高等教育時(shí)代進(jìn)步的要求，具有創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力的人才是企業(yè)需要的高素質(zhì)人才，但是因?yàn)槲覈叩冉逃l(fā)展時(shí)間較短，教研產(chǎn)發(fā)展模式在實(shí)際實(shí)施過程中還存在一定的缺陷，所以應(yīng)該對文科精品課程教研產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)行深入研究，為以后的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

1984年，煙臺被國務(wù)院正式批準(zhǔn)為中國首批沿海開放城市之一。作為煙臺開放的實(shí)驗(yàn)田，煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)同年成立。在這片荒涼的鹽堿灘上，煙臺開發(fā)區(qū)從零起步，成長為煙臺對外開放的龍頭。2012年，開發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元，增長12.5%，以全市1/60的土地創(chuàng)造了1/5的產(chǎn)值和稅收。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2854.28億元，增長15.7%，占全市22.7%。工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1687.45億元，增長27.6%，占全市34.2%。進(jìn)出口總額270.01億美元，增長1.6%，占全市56.5%。

融入全市發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)區(qū)發(fā)展思路清晰———堅(jiān)持以工業(yè)化為基礎(chǔ)，以城市化和城市現(xiàn)代化為總方向，做高做強(qiáng)制造業(yè)、做亮做優(yōu)服務(wù)業(yè)，打造經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)清晰合理、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端強(qiáng)勁、城市個(gè)性鮮明朝氣的創(chuàng)新型、現(xiàn)代化、靚麗文明濱海新區(qū)。與東部新區(qū)相呼應(yīng)，這里將崛起中心城市西翼增長極。

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)挺“脊梁”。開發(fā)區(qū)目前已形成機(jī)械制造、電子信息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2012年，這兩大產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2640億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的80%。其中，通用東岳汽車、斗山機(jī)械、富士康、浪潮LG、樂金顯示等6戶企業(yè)產(chǎn)值過百億元，漢高樂泰、大宇造船等25戶企業(yè)產(chǎn)值過十億、利稅過億元。

第8篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目教學(xué)法；高職高專教育；房地產(chǎn)市場調(diào)研；課程

項(xiàng)目教學(xué)法是一種以學(xué)生為本的教學(xué)法，打破了傳統(tǒng)的“以課堂為中心、以教師為中心、以教材為中心”的教學(xué)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨ぷ魅蝿?wù)為中心組織課程內(nèi)容，讓學(xué)生在完成具體項(xiàng)目的過程中來構(gòu)建理論知識，并發(fā)展職業(yè)能力（包括專業(yè)能力、方法能力和社會能力）。《房地產(chǎn)市場調(diào)研》是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的一門主干專業(yè)課，我們綜合分析了人才培養(yǎng)目標(biāo)的要求以及該課程的性質(zhì)、內(nèi)容、職業(yè)能力要求等因素，確定了采用小組工作方式的項(xiàng)目教學(xué)法是最適合該課程的教學(xué)方法。

一、《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程采用項(xiàng)目教學(xué)法的教學(xué)方案

（一）課程教學(xué)理念與思路

1.課程要與項(xiàng)目相融合

首先要對該課程進(jìn)行項(xiàng)目化改造，即對原有學(xué)科課程體系中的《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程進(jìn)行改良并轉(zhuǎn)換成項(xiàng)目課程，以項(xiàng)目為中心選擇、組織該課程的內(nèi)容，并通過完成項(xiàng)目的形式進(jìn)行學(xué)習(xí)，用以整合、應(yīng)用學(xué)科知識。學(xué)生采取小組工作方式完成一個(gè)項(xiàng)目的任務(wù)即完成這門課程的學(xué)習(xí)。

2.項(xiàng)目教學(xué)要貼合學(xué)生實(shí)際學(xué)情

教師在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目的難易程度，要適合學(xué)生現(xiàn)有的學(xué)力基礎(chǔ)和知識結(jié)構(gòu)，讓項(xiàng)目中涉及的知識點(diǎn)有一個(gè)階梯式的漸進(jìn)過程，學(xué)生“跳一跳”就能夠得著，通過努力可以自主或合作完成項(xiàng)目，同時(shí)習(xí)得相應(yīng)的知識與技能。

3.學(xué)程要與做程相結(jié)合

項(xiàng)目教學(xué)并非單一的做程，而是做程與學(xué)程的有機(jī)結(jié)合，是實(shí)踐技能操作與理論知識學(xué)習(xí)一體化的過程。體現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）體現(xiàn)在教學(xué)內(nèi)容的組織與安排上。教師在組織教學(xué)內(nèi)容時(shí)應(yīng)按照項(xiàng)目活動展開的順序編排工作任務(wù)，然后將所需要的相關(guān)理論知識穿插于各任務(wù)環(huán)節(jié)之中，以有利于學(xué)生邊完成任務(wù)、邊學(xué)習(xí)理論。（2）體現(xiàn)在課堂教學(xué)的實(shí)施過程中。教師可以在學(xué)生完成工作任務(wù)的過程中，通過適時(shí)創(chuàng)設(shè)問題情境、提出問題，通過個(gè)人閱讀與思考、小組或全班討論等不同方式，讓學(xué)生在解決問題的過程中，掌握相應(yīng)理論知識和技能，實(shí)現(xiàn)做中學(xué)、學(xué)中做、做中教，體現(xiàn)做學(xué)教一體的教學(xué)思想。

（二）課程目標(biāo)

1.專業(yè)能力目標(biāo)

學(xué)生通過本課程的學(xué)習(xí)應(yīng)具備房地產(chǎn)市場調(diào)研的準(zhǔn)備（包括調(diào)研方法的選擇、問卷設(shè)計(jì)、調(diào)研計(jì)劃與方案的制定等）、房地產(chǎn)一手資料和二手資料收集、房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)果分析、調(diào)研報(bào)告撰寫等的工作能力和職業(yè)技能。

2.知識目標(biāo)

了解房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容和步驟；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研方法和技巧；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計(jì)和使用方法；明確房地產(chǎn)市場調(diào)研計(jì)劃與方案的內(nèi)容、原則；明確房地產(chǎn)市場調(diào)研資料收集的途徑；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析、統(tǒng)計(jì)方法；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的要求、基本要素及撰寫規(guī)范。

3.其它能力目標(biāo)

方法能力（包括獨(dú)立學(xué)習(xí)、獲取新知識技能的能力，制定工作計(jì)劃、工作過程的自我控制和管理以及工作評價(jià)的能力）；社會能力（包括小組工作中的人際溝通能力、團(tuán)隊(duì)合作能力、勞動組織能力等）。

（三）職業(yè)能力訓(xùn)練項(xiàng)目設(shè)計(jì)

1.訓(xùn)練項(xiàng)目設(shè)計(jì)

為實(shí)現(xiàn)本課程的學(xué)習(xí)目標(biāo)，所選取的訓(xùn)練項(xiàng)目為：廣州市各類房地產(chǎn)產(chǎn)品（包括大型住宅小區(qū)、城市綜合體、商圈物業(yè)、大型商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)等）的全面市場調(diào)研。其選取依據(jù)是綜合考慮如下因素：（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)調(diào)研策劃公司的實(shí)際市場調(diào)研工作崗位及其職責(zé)；（2）學(xué)校的地理位置；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)；（4）學(xué)生對訓(xùn)練項(xiàng)目及其結(jié)果有較強(qiáng)的興趣；（5）項(xiàng)目通過學(xué)生主動的探索和學(xué)習(xí)是有能力完成的。

2.訓(xùn)練方式

學(xué)生每6～8人一組（由學(xué)生自由組合產(chǎn)生實(shí)訓(xùn)小組并選出小組長），由小組長負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)，共同完成訓(xùn)練項(xiàng)目的任務(wù)。

（四）課程時(shí)間安排

1.課堂教學(xué)時(shí)間安排

課堂教學(xué)時(shí)間為40學(xué)時(shí)（安排14周，每周3學(xué)時(shí)），為教師與學(xué)生面對面的時(shí)間。用于確定項(xiàng)目任務(wù)、案例引導(dǎo)、過程指導(dǎo)和監(jiān)督、項(xiàng)目成果展示（包括階段成果展示和最終成果展示）、總結(jié)評價(jià)等。

2.課堂時(shí)間的延伸與擴(kuò)展

傳統(tǒng)教學(xué)局限于課堂45分鐘，而項(xiàng)目教學(xué)法在工作計(jì)劃時(shí)間（14周）內(nèi)給學(xué)生一個(gè)自由任意馳騁的時(shí)間區(qū)域，課堂內(nèi)、課外自習(xí)和節(jié)假日均可作為學(xué)習(xí)時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研一般安排在課外時(shí)間進(jìn)行。

（五）課程展示成果

每個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)研項(xiàng)目完成后，需展示如下調(diào)研成果：（1）調(diào)研計(jì)劃與方案（包括調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進(jìn)度和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等）；（2）調(diào)研問卷；（3）正式調(diào)研報(bào)告；（4）調(diào)研匯報(bào)PPT；（5）視頻文件（可以是學(xué)生現(xiàn)場錄制、用現(xiàn)場照片制作或現(xiàn)成的視頻材料）。前三項(xiàng)用Word文檔，需提交電子文檔和紙質(zhì)打印件；第四項(xiàng)只提交電子文檔；第五項(xiàng)是附加成果（可以讓部分學(xué)生展示個(gè)性），為選做項(xiàng)，可不做。

二、項(xiàng)目教學(xué)法在《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程中的實(shí)施過程

項(xiàng)目教學(xué)法是在老師的指導(dǎo)下，將一個(gè)相對獨(dú)立的項(xiàng)目交由學(xué)生自己處理，信息的收集、方案的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施及最終評價(jià)，都由學(xué)生自己負(fù)責(zé)，學(xué)生通過該項(xiàng)目的進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐一體化的學(xué)習(xí)。項(xiàng)目教學(xué)法的實(shí)施一般按如下步驟（即5個(gè)教學(xué)階段）進(jìn)行：確定項(xiàng)目任務(wù)、制定計(jì)劃、實(shí)施計(jì)劃、檢查評估、歸檔或結(jié)果應(yīng)用。

（一）確定各小組適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目調(diào)研任務(wù)

項(xiàng)目教學(xué)法實(shí)施的第一個(gè)階段是由教師提出若干個(gè)項(xiàng)目任務(wù)設(shè)想，然后與學(xué)生一起討論，最終確定每個(gè)小組的項(xiàng)目目標(biāo)和任務(wù)（一個(gè)小組承擔(dān)一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目的調(diào)研，項(xiàng)目不重復(fù)）。項(xiàng)目教學(xué)的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)和制定項(xiàng)目的工作任務(wù)，具體項(xiàng)目的確定需要注意以下幾個(gè)問題：

1.項(xiàng)目任務(wù)的逼真性

教師事先要對學(xué)生畢業(yè)后可能就業(yè)的企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)等）進(jìn)行深入調(diào)研，選取真實(shí)企業(yè)的有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)研工作任務(wù)作為該門課程的項(xiàng)目任務(wù)，盡量模擬企業(yè)真實(shí)的項(xiàng)目，以縮短學(xué)校教學(xué)與實(shí)際工作的距離。

2.調(diào)研項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查公共交通的便利性

盡量利用學(xué)校所在地周邊的資源作為調(diào)研項(xiàng)目地，如我們的教學(xué)地點(diǎn)在琶洲校區(qū)，調(diào)研項(xiàng)目定為“廣州琶洲國際會展中心物業(yè)全面市場調(diào)研”；盡量選擇途經(jīng)學(xué)校的公交車或地鐵易到達(dá)的項(xiàng)目地，以減少學(xué)生實(shí)地調(diào)研的交通成本。

3.項(xiàng)目工作量的適中性

要根據(jù)工作計(jì)劃時(shí)間和項(xiàng)目的難易程度估計(jì)工作量，師生共同商討并明確調(diào)研任務(wù)，如“海珠區(qū)寫字樓物業(yè)全面市場調(diào)研”項(xiàng)目，因海珠區(qū)可能有數(shù)十個(gè)寫字樓物業(yè)，學(xué)生感覺這個(gè)項(xiàng)目工作量太大了，難以勝任。這時(shí)，教師與學(xué)生商定其調(diào)研任務(wù)為：全面收集海珠區(qū)寫字樓物業(yè)的基本信息（可用“一覽表”的形式展現(xiàn)），然后選擇3～4個(gè)典型寫字樓物業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研分析，這樣的工作量就適中了。

4.項(xiàng)目選題時(shí)尊重學(xué)生的自主性和興趣

可按順序采取“抽簽”、“備選”、“自選”的方式：首先每個(gè)小組通過抽簽方式得到一個(gè)題目；若不滿意，可在教師提供的備選題目中再選擇；若還沒選到滿意的題目，則由學(xué)生參考老師所提供的題目類型、內(nèi)容、難易程度等情況自擬題目，經(jīng)老師認(rèn)可后確定。讓學(xué)生做主、做感興趣的工作，以調(diào)動學(xué)生的主動性和積極性。

（二）制定項(xiàng)目工作計(jì)劃

這個(gè)階段是由學(xué)生制定項(xiàng)目工作計(jì)劃與方案，確定工作步驟和程序、調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進(jìn)度和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等，并最終得到教師的認(rèn)可。學(xué)生在拿到項(xiàng)目后，要閱讀教材，查閱相關(guān)資料，根據(jù)在房地產(chǎn)市場調(diào)研過程中扮演的角色（應(yīng)該是代表房地產(chǎn)市場調(diào)研公司或咨詢公司，是為客戶提供市場調(diào)研專業(yè)服務(wù)的受托方）制訂計(jì)劃。若學(xué)生不明確自己扮演的角色，工作計(jì)劃就會出錯(cuò)，例如教師在審閱某個(gè)小組的工作計(jì)劃時(shí)發(fā)現(xiàn)其經(jīng)費(fèi)預(yù)算僅為數(shù)百元，學(xué)生解釋說他們完成這個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)只需花費(fèi)幾百元，這種角色錯(cuò)誤需要教師及時(shí)糾正。教師在這個(gè)階段只是作為指導(dǎo)者和糾錯(cuò)者，學(xué)生才是計(jì)劃的制訂者。計(jì)劃制訂好后，小組成員要通過討論確定最終計(jì)劃。

（三）實(shí)施項(xiàng)目工作計(jì)劃

這個(gè)階段是學(xué)生確定各自在小組中的分工以及小組成員合作的形式，然后按照已確立的工作步驟和程序進(jìn)行工作。實(shí)施計(jì)劃的過程中應(yīng)把重點(diǎn)放在對知識的學(xué)習(xí)上，而不是最終的結(jié)果上。教師作為學(xué)生學(xué)習(xí)的參與者、指導(dǎo)者和組織者應(yīng)向?qū)W生提供解決問題的方法、途徑，培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的能力，充分活躍學(xué)生的思維，展示學(xué)生的智慧。當(dāng)學(xué)生遇到困難時(shí)，教師可以向?qū)W生推薦相關(guān)的書籍、資料、網(wǎng)站，讓學(xué)生自己去尋找問題的答案，同時(shí)指導(dǎo)學(xué)生通過討論、交流等方式解決問題。對一些學(xué)生不熟悉的重點(diǎn)難點(diǎn)內(nèi)容，教師可帶領(lǐng)學(xué)生邊講邊練，“在做中學(xué)”。例如在“設(shè)計(jì)調(diào)研問卷”時(shí)，學(xué)生對問卷的設(shè)計(jì)、使用方法和技巧不熟悉，教師要先講解并用案例示范，再帶領(lǐng)大家練習(xí)，使學(xué)生掌握基本知識和方法后，再實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃。

（四）檢查評估

這個(gè)階段先由學(xué)生對自己的工作結(jié)果進(jìn)行自我評估，再由教師進(jìn)行檢查評價(jià)和評分。在學(xué)生自我評估時(shí)，各項(xiàng)目小組要進(jìn)行項(xiàng)目工作成果的匯報(bào)與展示。每個(gè)小組派出1～2名代表，介紹本組的項(xiàng)目成果、成果制作情況、遇到的困難、解決的辦法、成果的優(yōu)缺點(diǎn)、需要改進(jìn)的地方、收獲與感受等，最后自己做出評價(jià)并給出每個(gè)成員的組內(nèi)評分，供教師評分參考。接著安排小組之間相互評價(jià)，培養(yǎng)學(xué)生評價(jià)他人的能力。在教師評價(jià)時(shí)，應(yīng)首先對各組項(xiàng)目成果的可學(xué)習(xí)和借鑒之處予以肯定，然后再指出缺點(diǎn)及需要改進(jìn)和完善的地方。教師的鼓勵(lì)和肯定，可以刺激學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情與興趣，使學(xué)生增強(qiáng)自信，保持良好的學(xué)習(xí)狀態(tài)。教師還應(yīng)注意不僅要對項(xiàng)目活動成果進(jìn)行評價(jià)，還要對學(xué)生在項(xiàng)目工作中的表現(xiàn)情況進(jìn)行評價(jià)，使學(xué)生的各種能力在點(diǎn)評中得到提高。

（五）歸檔或結(jié)果應(yīng)用

各小組的項(xiàng)目工作結(jié)果應(yīng)由教師及時(shí)整理成電子檔案和紙質(zhì)檔案，便于教師進(jìn)行課后的項(xiàng)目課程教學(xué)工作總結(jié)和應(yīng)用。有了完整的課程檔案，每次重開課前，教師可以先閱讀過去的檔案，在此基礎(chǔ)上逐步提高項(xiàng)目教學(xué)的深度和水平；檔案就是自編的教學(xué)案例，可以應(yīng)用到其它相關(guān)課程中。教師還應(yīng)鼓勵(lì)學(xué)生應(yīng)用自己的學(xué)習(xí)實(shí)踐成果，例如學(xué)生可以把自己的項(xiàng)目工作成果作為履歷材料之一用于求職，以增加就業(yè)競爭力。這樣也可以激發(fā)學(xué)生參與項(xiàng)目教學(xué)的主動性和創(chuàng)新力。

三、結(jié)束語

項(xiàng)目教學(xué)法成功的關(guān)鍵在教師，教師要明確自己是學(xué)習(xí)導(dǎo)師、主持人和學(xué)習(xí)顧問的角色定位；教師要具備設(shè)計(jì)和提供學(xué)習(xí)資源的能力、設(shè)計(jì)和策劃學(xué)習(xí)過程的能力、組織動員學(xué)習(xí)者投入到學(xué)習(xí)過程中的能力；教師需要與房地產(chǎn)行業(yè)緊密聯(lián)系并設(shè)計(jì)出適合項(xiàng)目教學(xué)的工作任務(wù)?！斗康禺a(chǎn)市場調(diào)研》課程的項(xiàng)目教學(xué)，教師通過課前精心的教學(xué)方案策劃和準(zhǔn)備、課中適時(shí)的跟蹤指導(dǎo)和課后認(rèn)真的總結(jié)評價(jià)，激發(fā)了學(xué)生自主學(xué)習(xí)的熱情。學(xué)生通過完成項(xiàng)目工作任務(wù)獲得了全面、感性的實(shí)際操作技能和理論知識，體驗(yàn)到真實(shí)的職業(yè)氛圍，培養(yǎng)和強(qiáng)化了實(shí)際工作的職業(yè)核心能力，并體會到了學(xué)習(xí)的樂趣。我們將在今后的項(xiàng)目化教學(xué)實(shí)踐中不斷探索和完善。

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第9篇：地產(chǎn)發(fā)言稿范文

論文摘要：欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校產(chǎn)學(xué)研合作教育由于對產(chǎn)學(xué)研合作教育的本質(zhì)特征不明確，對產(chǎn)學(xué)研合作教育認(rèn)識不到位，一直阻力重重，動力不足，在淺層次徘徊。應(yīng)通過加強(qiáng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校管理者的培訓(xùn)，加強(qiáng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)學(xué)研合作教育教學(xué)改革及監(jiān)督、指導(dǎo)、考核，并給予欠發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)學(xué)研合作教育一定的政策支持等措施，推動欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校產(chǎn)學(xué)研合作教育的不斷深入。

論文關(guān)鍵詞：欠發(fā)達(dá)地區(qū)；高職院校；產(chǎn)學(xué)研

隨著以信息技術(shù)、生物工程為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，世界各國在政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化等方面的競爭日趨激烈，誰能率先在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域占據(jù)一席之地已成為競爭的關(guān)鍵。以培養(yǎng)學(xué)生的全面素質(zhì)、綜合能力和就業(yè)競爭力為重點(diǎn)，利用學(xué)校和社會兩種教育環(huán)境和教育資源，實(shí)現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際，培養(yǎng)適合現(xiàn)代社會所需要的高素質(zhì)創(chuàng)新人才的產(chǎn)學(xué)研合作教育被實(shí)踐證明是成功的高職教育模式。自1985年我國一些院校學(xué)習(xí)加拿大滑鐵盧大學(xué)的經(jīng)驗(yàn)，采用“一年三學(xué)期，工學(xué)交替”的模式進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研合作教育試驗(yàn)之后，許多院校便開始探索多種形式的產(chǎn)學(xué)研合作教育。在二十多年的產(chǎn)學(xué)研合作教育探索實(shí)踐中取得了一定成就，但也存在諸多問題，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的問題尤其多。

一、高校產(chǎn)學(xué)研合作動力與障礙因素分析

1.動力

根據(jù)呂海萍（2004年）對浙江省11個(gè)地市不同行業(yè)、不同院校的問卷調(diào)查結(jié)果得知：產(chǎn)學(xué)研合作的動力因素主要有發(fā)展需要、生存壓力、已有合作關(guān)系、培養(yǎng)人才、提高知名度、政府政策等因素。

其中，企業(yè)的調(diào)查結(jié)果為：“發(fā)展需要”高居動力因素之首，占93.1%，說明浙江省企業(yè)界對市場導(dǎo)向和科技進(jìn)步的重視。28.5%的企業(yè)選擇“科技單位的科技成果轉(zhuǎn)化”，表明科技發(fā)展已成為企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新活動的重要?jiǎng)恿??；凇叭瞬排囵B(yǎng)”的因素占28.5%，說明企業(yè)通過和學(xué)研單位合作創(chuàng)新，培養(yǎng)了技術(shù)人員，提高了企業(yè)的技術(shù)能力。“提高知名度”的因素占7.7%，說明企業(yè)參與產(chǎn)學(xué)研合作的動機(jī)相當(dāng)務(wù)實(shí)。“政府政策”的因素僅占6.2%，說明政策激勵(lì)對企業(yè)產(chǎn)學(xué)研合作的作用不大。調(diào)研結(jié)果還顯示：許多企業(yè)不清楚政府是否有相關(guān)的激勵(lì)政策，但希望政府有更多的激勵(lì)政策出臺。這說明政府在產(chǎn)學(xué)研合作的有限作為中沒有充分發(fā)揮作用。

高校的調(diào)查結(jié)果為：“發(fā)展需要”占100%，“培養(yǎng)人才”占62.5%，“生存壓力”占38.1%，“已有合作關(guān)系”占42.9%，“提高知名度”占28.6%，“政府政策”占4.8%。[1]與企業(yè)相比，高校“發(fā)展需要”的動機(jī)更強(qiáng)，說明與產(chǎn)業(yè)界的密切合作對于高校自身發(fā)展的重要性；同時(shí)，培養(yǎng)人才是促使高校與企業(yè)合作的主要?jiǎng)恿?，因?yàn)榕c企業(yè)的合作提供了師生接觸實(shí)際問題的機(jī)會。另外，已有合作關(guān)系對企業(yè)、高校都是合作的動力因素之一。許多企業(yè)與研究單位的項(xiàng)目合作開發(fā)（包括委托開發(fā)）是建立在企業(yè)對研究單位技術(shù)咨詢、技術(shù)交流以及研究單位對企業(yè)了解的基礎(chǔ)上的。只有在項(xiàng)目合作成功的基礎(chǔ)上才可能建立更為緊密的合作關(guān)系。

2.障礙因素分析

由調(diào)研知，產(chǎn)學(xué)研合作的障礙因素可分為利益因素、技術(shù)因素、組織管理因素、人際因素和其他因素。從排序看，企業(yè)認(rèn)為前三位障礙因素是：技術(shù)不成熟、決策管理協(xié)調(diào)不夠、權(quán)益分配不當(dāng)。其中高校提供的技術(shù)不成熟是最主要的，比重高達(dá)68.5%，這說明企業(yè)界認(rèn)為大學(xué)的科技成果工藝性差、轉(zhuǎn)化為量產(chǎn)困難，對學(xué)研單位的技術(shù)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

高校認(rèn)為前三位障礙因素是：權(quán)益分配不當(dāng)、技術(shù)不夠成熟、決策管理不協(xié)調(diào)。其中權(quán)益分配不當(dāng)高達(dá)73.7%，遠(yuǎn)高于企業(yè)的15.4%。調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)前的技術(shù)市場處于企業(yè)需求方市場，一般說來，企業(yè)方在選擇合作伙伴時(shí)處于有利地位，且掌握整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的主動權(quán)。

由以上分析可知，企業(yè)和高校在發(fā)展需要和生存壓力下，都存在著較強(qiáng)的產(chǎn)學(xué)研合作的動力，但企業(yè)因高校提供的技術(shù)不夠成熟，高校普遍感到與企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研合作處于不利地位，不利因素的長期存在勢必增加產(chǎn)學(xué)研合作的障礙。要促進(jìn)產(chǎn)學(xué)研合作的深入開展，有必要增強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的激勵(lì)力。促進(jìn)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的關(guān)鍵不僅要激發(fā)各方的合作動力，還要減少各方合作的障礙或阻力，且在這方面政府應(yīng)該是大有作為的。

二、欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校產(chǎn)學(xué)研合作教育中存在的問題

1.觀念和認(rèn)識上的問題

目前，欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校多為普通中專升格或普通專科轉(zhuǎn)制而來，多年的普通教育辦學(xué)中形成的傳統(tǒng)學(xué)校教育模式是一種近乎完全的校內(nèi)教育模式，教育過程中與社會接觸不多，涉及到的問題僅限于學(xué)校與學(xué)生的關(guān)系。加之，他們對地方性企業(yè)能否成為產(chǎn)學(xué)研合作的良好伙伴一直持懷疑態(tài)度。在傳統(tǒng)教育模式下成長起來的教師一方面抱怨獲國家級、省級課題立項(xiàng)的少，一方面又不主動到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)尋求科研課題和研究經(jīng)費(fèi)。

欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職院校的領(lǐng)導(dǎo)中多數(shù)欠缺科學(xué)管理的理論素養(yǎng)，欠缺對產(chǎn)學(xué)研合作教育本質(zhì)的準(zhǔn)確把握，而且由于受相關(guān)政策、制度等約束，基本沒有主動探索與當(dāng)?shù)匦袠I(yè)企業(yè)開展產(chǎn)學(xué)研合作教育的動力。

對于欠發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)，盡管在產(chǎn)學(xué)研合作中能取得良好效果，而且最終受益的也是企業(yè)和整個(gè)社會，但就結(jié)合的過程來看，由于產(chǎn)學(xué)研合作還只是初期，企業(yè)幾乎得不到近期利益和直接利益；相反，學(xué)生、教師到生產(chǎn)現(xiàn)場實(shí)習(xí)或參加勞動還會一定程度影響企業(yè)生產(chǎn)的安排和進(jìn)度，降低即日生產(chǎn)產(chǎn)量和直接經(jīng)濟(jì)效益。

另外，我國欠發(fā)達(dá)地區(qū)多數(shù)企業(yè)仍屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品的質(zhì)量并不高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)參差不齊，現(xiàn)代企業(yè)制度基本沒有建立起來，也缺乏長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此，共同培養(yǎng)高科技人才和共同開展科技開發(fā)的動力因素也基本不存在。

2.對產(chǎn)學(xué)研合作教育的本質(zhì)特征認(rèn)識不明確

要推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研合作教育，首先要抓住它的本質(zhì)特征，那就是造就具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、上手能力的人才，既在學(xué)校課堂學(xué)習(xí)理論，又在產(chǎn)業(yè)現(xiàn)場適量參加工作實(shí)踐，產(chǎn)業(yè)單位和學(xué)校合作對學(xué)生在兩種教育環(huán)境中進(jìn)行協(xié)調(diào)培養(yǎng)。為了有效推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研合作教育，要抓住合作教育的本質(zhì)特征，形式和做法可以多種多樣。

欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職院校盡管地處欠發(fā)達(dá)地區(qū)，但由于對產(chǎn)學(xué)研合作教育的本質(zhì)特征把握不準(zhǔn)，并沒有將當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)作為產(chǎn)學(xué)研合作教育的伙伴。在一些學(xué)校管理者看來，只有和國內(nèi)，甚至國際上最先進(jìn)、最知名的企業(yè)去開展合作，才是真正的產(chǎn)學(xué)研合作。結(jié)果，他們在尋找產(chǎn)學(xué)研合作伙伴過程中總是遭遇高不成低不就的尷尬局面，產(chǎn)學(xué)研合作遲遲無法開展實(shí)質(zhì)性的工作，更談不上深入發(fā)展，培養(yǎng)出來的學(xué)生也總是難以符合用人單位的要求。

這種尷尬也同樣體現(xiàn)在欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職教師實(shí)踐動手能力培養(yǎng)上。選派教師到發(fā)達(dá)地區(qū)有產(chǎn)學(xué)研合作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)去進(jìn)行培訓(xùn)自然更好，但找到合適的企業(yè)培訓(xùn)教師本來就不是一件容易的事，且這種培訓(xùn)多成本相對較高。

3.產(chǎn)學(xué)研合作教育一直在淺層次徘徊不前

產(chǎn)學(xué)研合作教育從低到高可分為三個(gè)層次：一是專業(yè)教師和學(xué)生走出學(xué)校，到企業(yè)參觀訪問，建立雙方合作關(guān)系，但這是淺層次的合作；二是安排學(xué)生到企業(yè)實(shí)習(xí)，企業(yè)優(yōu)先選用畢業(yè)生，解決學(xué)生就業(yè)難題，使學(xué)校招生、培養(yǎng)、就業(yè)形成良性循環(huán)，這是較深層次的合作；三是企業(yè)參與學(xué)校人才培養(yǎng)的過程，學(xué)生在企業(yè)進(jìn)行專業(yè)實(shí)訓(xùn)，學(xué)?？梢园l(fā)揮專業(yè)教師和學(xué)生理論技術(shù)的特長，為企業(yè)解決生產(chǎn)過程中的問題，參與企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、技術(shù)攻關(guān)。同時(shí)學(xué)校也可作為企業(yè)工人技術(shù)培訓(xùn)的基地，以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)和解決企業(yè)教師不足的難題。這些都能提升企業(yè)創(chuàng)新能力和競爭能力，推動企業(yè)、學(xué)校的長期發(fā)展，同時(shí)也使得學(xué)?？蒲杏姓n題、有人才、有資金，為促進(jìn)學(xué)校科研工作的開展奠定了基礎(chǔ)，這是深層次的合作。

欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校由于對產(chǎn)學(xué)研合作教育的本質(zhì)特征不明確，對產(chǎn)學(xué)研合作教育的認(rèn)識不到位以及辦學(xué)經(jīng)費(fèi)短缺等原因，產(chǎn)學(xué)研合作教育的阻力重重，一直在淺層次上徘徊不前。

高職院校雖也和不同地區(qū)的不同企業(yè)保持著校企合作關(guān)系，但那種合作關(guān)系多是不具有多大約束力的表面合作關(guān)系，企業(yè)接受高職院校的學(xué)生實(shí)習(xí)多是看上學(xué)生群體的廉價(jià)勞動力，很少有專門為接納學(xué)生實(shí)習(xí)而特別進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)或者調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃的，更別說專門為他們安排指導(dǎo)老師；學(xué)生進(jìn)入企業(yè)實(shí)習(xí)，也純粹只能體驗(yàn)企業(yè)生活環(huán)境，很少能在實(shí)習(xí)中將已學(xué)理論知識加以運(yùn)用，并指導(dǎo)自己的實(shí)習(xí)實(shí)踐。還有大部分學(xué)生找的實(shí)習(xí)企業(yè)與他們在校所學(xué)專業(yè)不對口，實(shí)習(xí)期間老師根本無法針對實(shí)習(xí)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行具體指導(dǎo)，企業(yè)也基本不為學(xué)校解決學(xué)生就業(yè)難題，更別說促進(jìn)學(xué)校的招生、培養(yǎng)、就業(yè)形成良性循環(huán)。

三、突破瓶頸，推動欠發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)學(xué)研合作不斷深入

地方性高職院校從一誕生便被賦予了服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)的責(zé)任和義務(wù)，地方性高職院校也只有把服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)的文章做好做實(shí)，才可能實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，欠發(fā)達(dá)地區(qū)尤其不例外。因此，欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職院校必須設(shè)法克服產(chǎn)學(xué)研合作教育中自身存在的問題，才可能推動其產(chǎn)學(xué)研合作的不斷深入，最終實(shí)現(xiàn)其對地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的引領(lǐng)作用，實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

1.加強(qiáng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職院校中層以上管理者的培訓(xùn)

據(jù)筆者調(diào)查，欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職院校中層以上管理者中對產(chǎn)學(xué)研合作教育有過細(xì)致研究又接受過系統(tǒng)的教育管理理論培訓(xùn)的人不多。他們大多對產(chǎn)學(xué)研合作教育的本質(zhì)特征不明確，對產(chǎn)學(xué)研合作教育的認(rèn)識不到位，又缺乏探索合作教育的動力，目前正在開展的所謂產(chǎn)學(xué)研合作教育也只是人云亦云。其實(shí)他們中多數(shù)都沒有必須開展產(chǎn)學(xué)研合作教育研究的思想，有些甚至根本不知道如何去規(guī)劃有自身特色的產(chǎn)學(xué)研合作教育。因此，首先要對欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職院校中層以上的管理者進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研合作教育的培訓(xùn)。

要請產(chǎn)學(xué)研合作教育的理論專家對高職院校的管理者進(jìn)行相關(guān)方面的理論培訓(xùn)，使他們對如何開展產(chǎn)學(xué)研合作教育形成以下共識：第一，產(chǎn)學(xué)研合作是實(shí)現(xiàn)高職教育為社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)、科技面向國民經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場的大有前途的辦學(xué)新路，完全符合高等教育體制改革的總要求。第二，產(chǎn)學(xué)研合作是行之有效的完成辦學(xué)任務(wù)的根本措施。它有利于提高教學(xué)質(zhì)量，拓展科研領(lǐng)域，促進(jìn)科技成果盡快轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力；有利于學(xué)科建設(shè)，按照社會需要和發(fā)展趨勢調(diào)整學(xué)科和專業(yè)；有利于推動學(xué)校的各項(xiàng)改革。第三，產(chǎn)學(xué)研合作是克服當(dāng)前辦學(xué)經(jīng)費(fèi)困難的途徑之一。我國企業(yè)界目前處在向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，高校通過產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的路子，主動加強(qiáng)對企業(yè)的服務(wù)與合作，增進(jìn)了解，優(yōu)勢互補(bǔ)，取得支持，可為解決面臨的經(jīng)費(fèi)困難提供一條可行的途徑。第四，產(chǎn)學(xué)研合作是世界地方性高職教育發(fā)展的必然趨勢。[3]地方性高職院校的產(chǎn)學(xué)研合作教育必須立足當(dāng)?shù)匦袠I(yè)企業(yè)，對當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到應(yīng)有的推動和引領(lǐng)作用，使他們了解產(chǎn)學(xué)研合作教育的基本操作程序、本質(zhì)特征等。

還要請產(chǎn)學(xué)研合作教育的成功實(shí)踐者給高職院校的管理者傳授具體成功經(jīng)驗(yàn)以及要注意的相關(guān)問題等。要使所有欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職教育者樹立起產(chǎn)學(xué)研合作教育的教育理念，并自覺地將這一理念貫徹到高職教育教學(xué)各環(huán)節(jié)之中，推動產(chǎn)學(xué)研合作教育的進(jìn)一步深化。

只有欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校的管理者從觀念上重視產(chǎn)學(xué)研合作教育，并將產(chǎn)學(xué)研合作教育真正落到實(shí)處，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)學(xué)研合作教育才可能進(jìn)一步深入。

2.加強(qiáng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)學(xué)研合作教育教學(xué)改革及監(jiān)控指導(dǎo)

在產(chǎn)學(xué)研合作教育尚處于淺層次的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，高職院校“雙師型”師資力量不強(qiáng)，技術(shù)研究成果基本沒有，與企業(yè)聯(lián)姻資本不足，走產(chǎn)學(xué)研合作之路宜通過各種途徑，把產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的思想貫徹到教育教學(xué)各環(huán)節(jié)中去，即推動產(chǎn)學(xué)研合作教育教學(xué)改革，體現(xiàn)高職教學(xué)的地方特色。

首先，高職院校的專業(yè)與課程設(shè)置要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相符合，瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展對應(yīng)用型人才的需求，把高職專業(yè)教學(xué)融入到為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展服務(wù)中去，以適應(yīng)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)、企業(yè)對人才的特殊要求。

其次，高職院校的專業(yè)教學(xué)除以生產(chǎn)步驟為序安排教學(xué)內(nèi)容、組織教學(xué)過程外，還應(yīng)充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用特征，以保持校內(nèi)專業(yè)教學(xué)、實(shí)訓(xùn)與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)實(shí)際工作的一致性，以適應(yīng)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)、企業(yè)對人才的特殊要求。

再次，教師應(yīng)在深入當(dāng)?shù)仄髽I(yè)調(diào)研、熟悉企業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，通過仿真教學(xué)、項(xiàng)目教學(xué)、案例教學(xué)、角色模擬等多種教學(xué)方式和方法，特別是運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段虛擬企業(yè)、車間、工藝，再現(xiàn)工作情境，使學(xué)生產(chǎn)生仿佛身處工作現(xiàn)場的感覺，重視實(shí)踐教學(xué)。

還有，在高職課堂教學(xué)中，要立足本專業(yè)技術(shù)研究與開發(fā)前沿，及時(shí)把最新的技術(shù)知識傳授給學(xué)生。同時(shí)，也要緊密聯(lián)系本地區(qū)企業(yè)技術(shù)革新與改造的實(shí)際，聯(lián)系技術(shù)研究及其成果開展教學(xué)，讓學(xué)生在課堂上就接受到技術(shù)研究的最新信息，受到有地方特色的最新成果的熏陶，提高課堂教學(xué)的科研品位。

主管地方性高職院校的上級部門不但要采取措施推動各高職院校的產(chǎn)學(xué)研合作教育教學(xué)改革，更要對這種改革加強(qiáng)監(jiān)控和指導(dǎo)，使這種改革能快速推進(jìn)，落到實(shí)處。欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校也只有打破封閉式的校內(nèi)課堂教學(xué)模式，改變校內(nèi)課堂教學(xué)與生產(chǎn)脫節(jié)、理論與實(shí)際脫節(jié)、師生與社會脫節(jié)的現(xiàn)象，不斷提高教學(xué)水平和質(zhì)量，才可能在校內(nèi)課堂教學(xué)貫徹產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造條件走出校門與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)姻，建立有地方特色的穩(wěn)固的校企雙贏合作關(guān)系，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的道路才可能越走越寬廣。

3.強(qiáng)化欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校產(chǎn)學(xué)研合作考核

考核是對過去工作的了解、總結(jié)和再思考，它通過肯定、獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)及督促、警醒后進(jìn)等方式為今后工作的開展打下良好的基礎(chǔ)。

對欠發(fā)達(dá)地區(qū)高職管理者進(jìn)行了卓有成效的培訓(xùn)，使他們對產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合有了較全面、綜合的了解，又推動他們開展了結(jié)合自己所在地區(qū)特色的產(chǎn)學(xué)研教育教學(xué)改革后，主管欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校的部門還有必要不定期地對產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的情況進(jìn)行考核，及時(shí)了解各高職院校產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的開展情況以及存在的問題，對那些產(chǎn)學(xué)研結(jié)合遲遲沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展而又找不出原因的院校要督促其加快步伐，對拒絕探索產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的院校要給予一定的懲罰制裁，并追究相關(guān)院領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

4.給予欠發(fā)達(dá)地區(qū)公辦高職院校產(chǎn)學(xué)研合作一定的政策支持