物業(yè)管理服務(wù)論文精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識(shí)已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務(wù)類型的服務(wù)。不同有三，其一就是服務(wù)和管理合二為一；其二，服務(wù)對(duì)象非常廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷豐富；其三，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別，具有自生性。

一、服務(wù)和管理合二為一

沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務(wù)結(jié)合得這樣緊。沒(méi)有好的服務(wù)的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來(lái)，不斷有樓市糾紛見(jiàn)于各種媒體上，糾紛的核心是物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)問(wèn)題。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，交了費(fèi)就要享受個(gè)性化的服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該滿足我的要求，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，繳納的物業(yè)管理費(fèi)必須和服務(wù)水平相匹配，住戶對(duì)服務(wù)的需要也千差萬(wàn)別，歸結(jié)起來(lái)物業(yè)本意是管理，實(shí)際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。北京市小區(qū)辦公室主任劉志宇說(shuō)過(guò)，物業(yè)公司在日常生活中對(duì)業(yè)主的作用到底是什么？很簡(jiǎn)單，就是公共服務(wù)，同時(shí)，重要職責(zé)就是管理，由此可見(jiàn)，物業(yè)公司就必須把服務(wù)作為管理的重要內(nèi)容，同時(shí)把管理作為有效手段。

二、服務(wù)對(duì)象非常廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷豐富

物業(yè)管理是有形管理無(wú)形服務(wù)。有形管理可以定價(jià)，比如說(shuō)對(duì)大中維修項(xiàng)目，只要做好投標(biāo)招標(biāo)工作，雙方不會(huì)發(fā)生太大爭(zhēng)議。無(wú)形服務(wù)不能定價(jià)，比如說(shuō)電梯司機(jī)熱情服務(wù)和冷面對(duì)人的差別。業(yè)主所要得到的是有人來(lái)看電梯，只為電梯的運(yùn)行付出費(fèi)用，對(duì)于不同的服務(wù)，并沒(méi)有想到它的價(jià)格區(qū)分問(wèn)題。(在美國(guó)，服務(wù)是單收費(fèi)。)對(duì)于物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，根據(jù)物業(yè)收費(fèi)情況，也很難對(duì)服務(wù)水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無(wú)形服務(wù)的統(tǒng)一。

物業(yè)管理的對(duì)象不僅是客觀存在的房產(chǎn)，還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個(gè)體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛(wèi)生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運(yùn)自行車的問(wèn)題，現(xiàn)在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運(yùn)了自行車，占用轎廂的空間，其他的業(yè)主就有意見(jiàn)，趕上高峰期，矛盾就會(huì)產(chǎn)生。與此同時(shí)，普遍形成的收費(fèi)難現(xiàn)象，也會(huì)進(jìn)一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個(gè)性化服務(wù)需求愈來(lái)愈強(qiáng)烈，為了滿足這些要求，物業(yè)公司必須對(duì)部分服務(wù)項(xiàng)目加大投入從而提高服務(wù)水平，但是公共的投入有時(shí)卻會(huì)使一部分人不履行交費(fèi)義務(wù)。供暖問(wèn)題，就是一個(gè)眾人皆知的問(wèn)題。

其實(shí)，服務(wù)對(duì)象的廣泛性在造成困難時(shí)也帶來(lái)機(jī)遇。物業(yè)管理公司的綜合實(shí)力很大一部分體現(xiàn)在這一方面。在我們物業(yè)管理的實(shí)踐中，針對(duì)同樣的事情，不同的處理方式也會(huì)有不同的效果。所以，服務(wù)水平和管理水平是分不開(kāi)的。物業(yè)內(nèi)部管理水平上去了，服務(wù)水平也自然提高了。管理是前提，服務(wù)是目標(biāo)。兩者缺一不可。

三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別，具有自生性

第2篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

1.1大陸社區(qū)物業(yè)供給研究

大陸社區(qū)一般可分為老舊社區(qū)、保障性住房社區(qū)、機(jī)關(guān)單位社區(qū)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建小區(qū)四大類。不同類型社區(qū)的物業(yè)服務(wù)供給方式不盡相同。第一類，老舊社區(qū)。因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施不能夠滿足物業(yè)供給需求，且低收入人群對(duì)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有抵觸心理，因此一般沒(méi)有專門的物業(yè)企業(yè)為其提供服務(wù)，而是由街道辦事處或居委會(huì)組織引導(dǎo)居民自治。這種街道辦事處或居委會(huì)組織引導(dǎo)下的物業(yè)服務(wù)居民自治管理模式又可分為公司治理模式（如孔娜娜和陳偉東于2011年對(duì)武漢市江漢區(qū)唐家墩街的一處老舊社區(qū)西橋社區(qū)的社區(qū)自助物業(yè)服務(wù)站的調(diào)研）、工作站式治理模式（如葛紅剛在其研究中提到的“社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理”）。第二類，保障性住房社區(qū)（保障性住房主要包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房），是國(guó)家為了維持城市貧困家庭生活質(zhì)量而出臺(tái)的一項(xiàng)優(yōu)惠政策。保障性住房的物業(yè)服務(wù)供給仍處于萌芽階段，政策法規(guī)、具體模式還未成熟。針對(duì)這類社區(qū)的物業(yè)服務(wù)，比較有代表性的調(diào)研有康曦對(duì)廣州、北京、西安、武漢等地的調(diào)研；吳鴻根認(rèn)為，政府應(yīng)該引入市場(chǎng)化機(jī)制公開(kāi)選聘保障性住房的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并予以相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免，保證參與的物管企業(yè)得以盈利。邱必震則建議將住戶自營(yíng)式物業(yè)管理引進(jìn)保障性住房物業(yè)管理體制，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)公司管理與住戶自營(yíng)管理模式兼容的新模式，從而平衡物業(yè)服務(wù)水平和運(yùn)行成本。第三類，單位社區(qū)，俗稱“家屬院”，是我國(guó)單位制度的副產(chǎn)品，是國(guó)家和單位對(duì)職工實(shí)行福利制度的體現(xiàn)。劉江峰認(rèn)為當(dāng)前這類社區(qū)主要存在兩種物業(yè)服務(wù)供給類型：一是委托服務(wù)型，即企事業(yè)單位將物業(yè)服務(wù)工作委托給專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是自主經(jīng)營(yíng)型，即由單位或單位組建的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)提供物業(yè)服務(wù)。余華歆對(duì)李家沱社區(qū)的4個(gè)單位住宅小區(qū)進(jìn)行的調(diào)查，吳濤對(duì)油田社區(qū)進(jìn)行的調(diào)查也分別從不同側(cè)面展示了這類社區(qū)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀及困境。第四類，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)供給者一般是開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司，其服務(wù)模式較固定，服務(wù)水平較為成熟。不過(guò)，彭杏芳指出，當(dāng)前也有不少物業(yè)公司是直接從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中分離出來(lái)的，而未曾實(shí)行規(guī)范的招標(biāo)制度；這等同于開(kāi)發(fā)商直接利用自己的物業(yè)公司進(jìn)行壟斷式管理，應(yīng)該盡量避免出現(xiàn)，真正實(shí)行“建管分離”。除了不同類型社區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)供給模式研究之外，物業(yè)公司的服務(wù)外包也是一大研究熱點(diǎn)。鄧鈞認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)摒棄“小而全”的模式，通過(guò)業(yè)務(wù)外包降低成本、簡(jiǎn)化管理。陳凱提出了“物業(yè)管理集成服務(wù)模式”，即物業(yè)公司應(yīng)外包非核心的、低附加值的、勞動(dòng)密集型的業(yè)務(wù)。

1.2香港社區(qū)物業(yè)供給研究

香港的社區(qū)物業(yè)供應(yīng)實(shí)行“雙軌制”，即政府供應(yīng)與市場(chǎng)供應(yīng)相結(jié)合。香港的社區(qū)可以分為公屋和私人樓宇兩類。公屋由政府進(jìn)行物業(yè)服務(wù)供給，主要由房委會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)房屋署下轄的房屋管理處具體負(fù)責(zé)。其特點(diǎn)是管理方式靈活，機(jī)構(gòu)配有一定數(shù)量的專業(yè)管理人員，同時(shí)一些項(xiàng)目常常使用招標(biāo)或承包等方式交由專業(yè)服務(wù)公司完成。私人樓宇業(yè)主根據(jù)特區(qū)政府制定的法律文件《建筑物管理?xiàng)l例》成立業(yè)主立案法團(tuán)，法團(tuán)代表業(yè)主執(zhí)行社區(qū)的管理事宜，其職權(quán)由法團(tuán)管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱管委會(huì)）執(zhí)行。業(yè)主立案法團(tuán)還可以通過(guò)招標(biāo)、協(xié)議或委托等方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是全體業(yè)主繳納的管理費(fèi)，其收支賬目必須定期公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。

1.3國(guó)外社區(qū)物業(yè)供給研究

新加坡的社區(qū)主要采取共管式物業(yè)管理，其所有社區(qū)的物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。建屋發(fā)展局下設(shè)36個(gè)區(qū)辦事處，每個(gè)區(qū)辦事處負(fù)責(zé)管理2～3個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)一般有4千到6千住戶，這樣一來(lái)，每個(gè)區(qū)辦事處大約管理住宅1萬(wàn)至1.5萬(wàn)套。新加坡的住宅分為兩類：公共住宅和私人住宅。公共住宅物業(yè)供給主要由建屋發(fā)展局下轄的市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé)，私人住宅則由業(yè)主依法組建的管理理事會(huì)負(fù)責(zé)。市鎮(zhèn)理事會(huì)和私人住宅管理理事會(huì)都通過(guò)委托物業(yè)管理公司來(lái)提供住宅的日常物業(yè)服務(wù)。政府對(duì)私人住宅的物業(yè)管理制定了詳細(xì)的規(guī)章制度。美國(guó)的聯(lián)邦政府設(shè)有專門的物業(yè)管理行政機(jī)構(gòu)，各級(jí)聯(lián)邦政府都有房產(chǎn)管理局，職責(zé)是制定房地產(chǎn)法規(guī)并監(jiān)督檢查實(shí)施情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目完成之前必須按照規(guī)定選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，制定相關(guān)制度。美國(guó)部分社區(qū)還設(shè)置有居民社區(qū)協(xié)會(huì)（ResidentialCommunityAssociations，簡(jiǎn)稱RCA），由政府批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商建立，負(fù)責(zé)提供獨(dú)戶住宅、聯(lián)排住宅和公寓社區(qū)的公共服務(wù)，資金來(lái)源是社區(qū)居民繳納的服務(wù)費(fèi)用。美國(guó)有超過(guò)250000個(gè)居民社區(qū)協(xié)會(huì)，帶有居民社區(qū)協(xié)會(huì)的社區(qū)擁有超過(guò)4千萬(wàn)的居民，平均每6個(gè)美國(guó)人中就有一個(gè)住在帶有該協(xié)會(huì)的社區(qū)里。英國(guó)的社區(qū)物業(yè)供給模式主要分為獨(dú)立住宅和高層樓房?jī)深?。?dú)立式別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，業(yè)主每年繳納一定數(shù)額的物業(yè)稅；而業(yè)主房屋本身的維修管理由其自行選擇物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)。高層樓房物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定。除了傳統(tǒng)意義上的房屋維修、養(yǎng)護(hù)、清潔和安保之外，英國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)拓展到物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、物業(yè)租售推廣、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、工程咨詢和監(jiān)理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會(huì)保障服務(wù)等。

2我國(guó)城鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)狀況調(diào)查

2.1問(wèn)卷調(diào)研和實(shí)地訪談

2.1.1問(wèn)卷調(diào)研

首先，我們利用問(wèn)卷調(diào)查業(yè)主對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給的滿意程度、對(duì)相關(guān)規(guī)定的認(rèn)知程度等。樣本偏重北上廣浙蘇但不限于北上廣浙蘇，被試應(yīng)為有固定收入并對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)有所接觸和了解的人。共收集到有效問(wèn)卷393份。問(wèn)卷調(diào)查顯示：大部分業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有一定的了解，對(duì)物業(yè)服務(wù)供給的滿意程度為中等，對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為認(rèn)同。（如圖1）

2.1.2實(shí)地調(diào)研

隨后，我們通過(guò)了實(shí)地調(diào)研的形式，側(cè)重了解居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司等社區(qū)物業(yè)服務(wù)各相關(guān)方的具體情況。本次實(shí)地調(diào)研的31個(gè)社區(qū)，分布在以北京市、重慶市、浙江省為代表的不同層次城市與縣鄉(xiāng)。調(diào)查樣本的選擇考慮到了社區(qū)檔次、社區(qū)性質(zhì)、社區(qū)面積、戶數(shù)和人口數(shù)等方面的多樣性，盡可能使樣本具有均衡性和代表性，照顧到我國(guó)不同地域發(fā)展水平和社區(qū)性質(zhì)。（1）社區(qū)面積和社區(qū)戶數(shù)及人口規(guī)模調(diào)研社區(qū)面積以20萬(wàn)平方米以下為主，有19個(gè)，占61.3%；20～40萬(wàn)平方米有5個(gè)，占18.5%；40萬(wàn)平方米以上有3個(gè)，占9.7%。提供了確切的小區(qū)戶數(shù)的30個(gè)社區(qū)，其社區(qū)戶數(shù)規(guī)模多集中在1000～3000戶，占66.7%；3000戶以上的社區(qū)占13.3%；1000戶以下的占20%。提供了詳盡的人口數(shù)據(jù)的有24個(gè)社區(qū)，其人口數(shù)絕大多數(shù)集中在2000～8000人的規(guī)模，占83.3%。2000人以下的和8000人以上的社區(qū)各占8.3%。明確給出流動(dòng)人口數(shù)字的14個(gè)社區(qū)中流動(dòng)人口占比的差別較大——從近50%到1%不等，大致可分為兩檔：流動(dòng)人口多的社區(qū)（即社區(qū)流動(dòng)人口占比>10%的）有8個(gè)，占57.1%；流動(dòng)人口少的社區(qū)（即社區(qū)流動(dòng)人口占比=<10%的）有6個(gè)，占42.9%。（2）社區(qū)綠化及公共設(shè)施綠化率最高的可達(dá)55%，最低的不超過(guò)5%，而大多數(shù)社區(qū)綠化率集中在30%左右。絕大多數(shù)提供車位數(shù)的社區(qū)無(wú)法滿足業(yè)主的停車需求。近一半的社區(qū)中每2～3戶就有1輛車；絕大多數(shù)社區(qū)不能滿足每輛車都有1個(gè)車位，超過(guò)一半的社區(qū)3戶以上才有1個(gè)車位，個(gè)別社區(qū)甚至7輛車搶1個(gè)車位；逾四成的社區(qū)實(shí)際需要增加的車位數(shù)超過(guò)現(xiàn)有車位數(shù)的一倍多。（3）居委會(huì)方面各社區(qū)均有居委會(huì)管轄覆蓋。除1家社區(qū)居委會(huì)有28名工作人員之外，其余社區(qū)居委會(huì)人數(shù)都在5～9人，平均每個(gè)社區(qū)居委會(huì)有6名成員。居委會(huì)面積在200～700平方米之間。除1家社區(qū)居委會(huì)的工作人員對(duì)網(wǎng)格化管理的定義不清晰，其他的小區(qū)均實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)格化管理。（4）物業(yè)服務(wù)單位方面物業(yè)人員規(guī)模不一，多者可達(dá)100人，最少的只有3人。社區(qū)物業(yè)面積分布在200～600平方米之間，200～300平方米左右的較多。受訪的社區(qū)均表示有明確的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)集中在1～2.5元/平方米；其中一些提供了明確的價(jià)格，另一些則表示會(huì)依照具體合同收費(fèi)。（5）業(yè)主委員會(huì)方面有11個(gè)社區(qū)設(shè)立了業(yè)主委員會(huì)，占樣本總量的35.5%。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)多集中在5～7人，均有固定的辦公地點(diǎn)。11家業(yè)主委員會(huì)中有10家采用的是民主選舉，占91%；剩余1家為自薦。

2.2供給制度比較

我們按大陸常見(jiàn)社區(qū)類型，分類研究實(shí)地調(diào)研的社區(qū)的物業(yè)服務(wù)供給模式。（表1）因保障性住房社區(qū)與老舊社區(qū)較為相似，將二者合并為老舊社區(qū)進(jìn)行研究。

2.2.1相關(guān)方

社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給制度主要涉及服務(wù)供給方、居委會(huì)代表的協(xié)調(diào)指導(dǎo)方、業(yè)主委員會(huì)代表的服務(wù)消費(fèi)方（如圖2）。居委會(huì)全稱居民委員會(huì)，是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)是維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。物業(yè)公司是服務(wù)供給方類型之一，是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)法人，它和業(yè)主委員會(huì)在法律上是委托和被委托關(guān)系、是聘用和受聘關(guān)系。這三個(gè)機(jī)構(gòu)分別在物業(yè)管理過(guò)程中扮演不同的角色，共同完成為居民提供良好的環(huán)境及服務(wù)的任務(wù)。調(diào)研結(jié)果顯示，對(duì)供給方評(píng)測(cè)，老舊社區(qū)、機(jī)關(guān)單位社區(qū)、開(kāi)發(fā)商建設(shè)小區(qū)在物業(yè)服務(wù)人數(shù)和收費(fèi)水平等方面都是依次遞增。對(duì)協(xié)調(diào)指導(dǎo)方評(píng)測(cè)，居委會(huì)基本覆蓋了各社區(qū)，而在各類型社區(qū)中的居委會(huì)工作人數(shù)無(wú)明顯差異。對(duì)服務(wù)消費(fèi)方評(píng)測(cè)，老舊社區(qū)、機(jī)關(guān)單位社區(qū)、開(kāi)發(fā)商建設(shè)小區(qū)中成立了業(yè)主委員會(huì)的比例依次下降，而業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)水平依次提高。開(kāi)發(fā)商建設(shè)小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)的比例最低的可能原因：開(kāi)發(fā)商建設(shè)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確的業(yè)主數(shù)量較多，可能導(dǎo)致籌備業(yè)主委員會(huì)的時(shí)間較長(zhǎng)、難度較大；并且因建成時(shí)間相對(duì)較晚，很多業(yè)主委員會(huì)尚未來(lái)得及成立。另外，在實(shí)地調(diào)研訪談中發(fā)現(xiàn)，相較于老舊社區(qū)和機(jī)關(guān)單位社區(qū)，開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)的業(yè)主更傾向于成立業(yè)主委員會(huì)，自治性更強(qiáng)。

2.2.2供給模式

社區(qū)物業(yè)服務(wù)有多種形式的供給模式，但最主要一是產(chǎn)權(quán)所有者聘用物業(yè)公司直接提供物業(yè)服務(wù)；二是產(chǎn)權(quán)所有者聘用物業(yè)公司，物業(yè)公司外包部分物業(yè)服務(wù)（如治安、清潔、綠化維護(hù)等）。統(tǒng)計(jì)分析調(diào)研記錄，在三種社區(qū)類型中，后者所占比例都列第一位，前者所占比例都占第二位。甚至超過(guò)九成的開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)，采用了產(chǎn)權(quán)所有者聘用物業(yè)公司、物業(yè)公司外包部分服務(wù)的模式。這體現(xiàn)了商業(yè)化、現(xiàn)代化程度越高，產(chǎn)權(quán)關(guān)系越明確的社區(qū)，采用更經(jīng)濟(jì)、更專業(yè)的服務(wù)外包模式的越多。個(gè)別社區(qū)還有產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)公司合作提供物業(yè)服務(wù)、居民自行提供物業(yè)服務(wù)等模式。這些模式多是出現(xiàn)在老舊社區(qū)和機(jī)關(guān)單位社區(qū)等管理模式和產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對(duì)“原始”的社區(qū)。老舊社區(qū)以普通小區(qū)為主，住戶多為低收入人群，對(duì)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)較為抵觸，所以可能較少有專門的物業(yè)公司為其提供服務(wù)，而是由街道辦事處或居委會(huì)組織引導(dǎo)居民自行提供物業(yè)服務(wù)的情況。

2.2.3服務(wù)水平

總體而言，由于承擔(dān)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的主體比較復(fù)雜，老舊社區(qū)的物業(yè)服務(wù)處于中下水平，業(yè)主自發(fā)維權(quán)比較重要。機(jī)關(guān)單位社區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理較嚴(yán)，收費(fèi)較低，業(yè)主的滿意度較高。開(kāi)發(fā)商修建的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)供給方一般是開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司，其服務(wù)模式較固定，服務(wù)較成熟。居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督作用體現(xiàn)得最為明顯。

2.3存在問(wèn)題

在問(wèn)卷調(diào)研和實(shí)地調(diào)研中，在社區(qū)物業(yè)服務(wù)，特別是供給方面，我們也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。

2.3.1居委會(huì)“雙重人”身份存在弊端、職責(zé)重疊

妨礙監(jiān)督居委會(huì)的“雙重人”身份，使居委會(huì)在名義上是居民的自治組織，但實(shí)際上卻更多地扮演了國(guó)家人角色，成了準(zhǔn)政府組織。這既不利于基層民主政治的發(fā)展，也加重了城市基層政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，更削減了居民對(duì)居委會(huì)的認(rèn)同度和參與居委會(huì)的熱情。同時(shí)在調(diào)查訪談中我們了解到，一些半商業(yè)化的社區(qū)居委會(huì)往往承擔(dān)了物業(yè)公司的部分責(zé)任。這樣的職能重疊不但給居委會(huì)帶來(lái)負(fù)擔(dān)，也容易給住戶帶來(lái)困擾和不便。

2.3.2業(yè)主委員會(huì)定位較模糊

部分訪談對(duì)象反映業(yè)主委員會(huì)存在以下四大問(wèn)題。（1）業(yè)主委員會(huì)的法律定位不清，由于其身份非法人實(shí)體，業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)時(shí)面臨重重阻礙。（2）業(yè)主委員會(huì)的群眾認(rèn)同度不高。其部分職能和居委會(huì)的職能重疊是重要原因，而更深層次的原因在于業(yè)主委員會(huì)的定位模糊，發(fā)展未成型。（3）部分業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)不夠高、利益難協(xié)調(diào)。（4）部分業(yè)主委員會(huì)的不恰當(dāng)作為損害了其威信和形象。因此，對(duì)業(yè)主委員會(huì)明確而合理地定位與分工是改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給模式的重要方面。

2.3.3人才、服務(wù)意識(shí)、溝通、物業(yè)費(fèi)等方面難題阻礙物業(yè)公司

由于從業(yè)人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不足，物業(yè)公司和服務(wù)組織與居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)乃至個(gè)人時(shí)有摩擦發(fā)生。對(duì)物業(yè)公司而言，最大的困難是物業(yè)費(fèi)水平低。這將妨礙物業(yè)公司提供更加高質(zhì)量、有效率的服務(wù)。

3社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給制度創(chuàng)新

現(xiàn)今的社區(qū)物業(yè)服務(wù)體制中，居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主委員會(huì)三者的職能存在重疊或錯(cuò)位的現(xiàn)象。因此，需要建立一種結(jié)構(gòu)明確、服務(wù)高效的物業(yè)服務(wù)機(jī)制。

3.1供給制度創(chuàng)新的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)

3.1.1公共服務(wù)屬性

社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)屬于公共服務(wù)，在供給上存在著難以計(jì)量、計(jì)價(jià)和分裝出售（提供）等難題。這就導(dǎo)致服務(wù)的安排者和提供者很難確定它的合理供應(yīng)量，也無(wú)法估計(jì)它的成本；服務(wù)的消費(fèi)者（業(yè)主個(gè)人或住戶）在消費(fèi)時(shí)幾乎無(wú)可選擇，只能接受服務(wù)安排者和生產(chǎn)者所提供的數(shù)量和質(zhì)量，而且支付的成本與需求及消費(fèi)可能沒(méi)有關(guān)系。上述特點(diǎn)決定了政府和社會(huì)非政府機(jī)構(gòu)在社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給中所扮演的角色，決定了消費(fèi)者的支付意愿和生產(chǎn)者的提供意愿。

3.1.2供給制度設(shè)計(jì)

對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)階段財(cái)政較為充裕的情況下，為了改善民生，推出了越來(lái)越多的公共服務(wù)，如家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等。但是利用財(cái)政包攬公共服務(wù)不是長(zhǎng)久之計(jì)，應(yīng)盡早作好制度設(shè)計(jì)，應(yīng)該吸收社會(huì)的力量和資源來(lái)發(fā)展多種服務(wù)模式。在考慮制度創(chuàng)新的時(shí)候不能完全脫離政府的管理，同時(shí)還需要社區(qū)業(yè)主承擔(dān)部分責(zé)任。西方國(guó)家大多依靠市場(chǎng)化供給機(jī)制提供社區(qū)物業(yè)服務(wù)。對(duì)于在高檔社區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，收取物業(yè)費(fèi)一般沒(méi)有問(wèn)題，其背后也往往有房地產(chǎn)公司的財(cái)力支撐。但是在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)對(duì)其他非高檔社區(qū)的物業(yè)公司而言，最大的困難在于物業(yè)費(fèi)低、收費(fèi)難，這妨礙了物業(yè)公司提供更高質(zhì)量、更有效率的服務(wù)。

3.1.3實(shí)踐基礎(chǔ)

本次調(diào)研顯示，目前大陸社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式主要有：政府主導(dǎo)型、機(jī)關(guān)單位主導(dǎo)型、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型、業(yè)主自治組織主導(dǎo)型和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)型等。它體現(xiàn)了不同的制度安排，在滿足社區(qū)居民服務(wù)需求方面具有不同的優(yōu)勢(shì)和缺憾。觀察物業(yè)服務(wù)較好的社區(qū)，居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主委員會(huì)三者共同開(kāi)展社區(qū)物業(yè)服務(wù)，并且建立了合作、互相監(jiān)督的共贏關(guān)系。居民委員會(huì)是居民委員會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生及運(yùn)作，反過(guò)來(lái)也要接受業(yè)委會(huì)的監(jiān)督；居委會(huì)和業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司的運(yùn)作，但也要接受物業(yè)公司的監(jiān)督。

3.2新供給制度模型

常見(jiàn)的容易缺乏的社區(qū)資源主要有公共設(shè)施設(shè)備、空間、車位、安保條件等。所以需要有合適的制度安排。首先，以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的前提下，需要理順社區(qū)管理部門、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司三方的關(guān)系。因此，本研究認(rèn)為，在以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的同時(shí)，需要通過(guò)集體干預(yù)（或集體行動(dòng)）來(lái)保障其供給。（圖3）圖3社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給制度模型集體干預(yù)（行動(dòng)）的主體就是基層政府組織（街道辦、社區(qū)居委會(huì)）、社區(qū)自治組織（業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)）、社區(qū)內(nèi)外的企業(yè)和志愿組織。干預(yù)的形式可以是政府命令（規(guī)定居委會(huì)、業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在社區(qū)物業(yè)服務(wù)方面的權(quán)力和職責(zé)）、自愿捐助（包括單位捐助、社區(qū)捐助、社會(huì)組織捐助、業(yè)主個(gè)人捐助等）或者強(qiáng)制性捐助（如通過(guò)法律要求在房屋交易合同中注明：所涉區(qū)域房地產(chǎn)購(gòu)買者必須加入合作組織并支付相應(yīng)的費(fèi)用，或通過(guò)簽訂業(yè)主公約要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)等）。本研究提出的方案同時(shí)依靠市場(chǎng)機(jī)制和集體干預(yù)（或政治過(guò)程）來(lái)決定生產(chǎn)（提供）多少服務(wù)和每個(gè)使用者應(yīng)當(dāng)支付多少服務(wù)費(fèi)用。此外，由于有些物業(yè)服務(wù)不是純共同消費(fèi)品（如車輛存放、社區(qū)醫(yī)療、家政服務(wù)、某些文化娛樂(lè)設(shè)施等），容許某種程度的個(gè)人消費(fèi)，故如何分配這樣的物業(yè)服務(wù)，也要同時(shí)依靠集體干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制。有權(quán)決定社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給數(shù)量和質(zhì)量水平的“集體”應(yīng)當(dāng)是社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主自治組織。在這種制度安排中，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)制度設(shè)計(jì)的指導(dǎo)者和主導(dǎo)者，以及該制度的協(xié)同實(shí)施者和監(jiān)督評(píng)估者等多重角色；業(yè)主（代表）大會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是該制度的共同設(shè)計(jì)者、指導(dǎo)實(shí)施者和監(jiān)督評(píng)估者；物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)則是該制度具體實(shí)施者和制度設(shè)計(jì)的參與者；社區(qū)內(nèi)外的利益相關(guān)方和志愿組織也是該制度設(shè)計(jì)和實(shí)施的參與者。

3.3供給制度策略創(chuàng)新措施

在新制度的推行過(guò)程中，最大阻力可能來(lái)自老舊社區(qū)。這類社區(qū)缺乏基礎(chǔ)設(shè)施、業(yè)主收入較低，物業(yè)服務(wù)多為政府提供或居民自治，當(dāng)物業(yè)服務(wù)需要收費(fèi)時(shí)會(huì)受到業(yè)主的抵觸。機(jī)關(guān)單位社區(qū)的物業(yè)服務(wù)由本單位或政府機(jī)構(gòu)提供，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)較低，但對(duì)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)已有思想準(zhǔn)備。即使如此，仍可能對(duì)幾乎翻倍的物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)人員不再是本單位人員等改變產(chǎn)生抗拒行為。因此針對(duì)上述兩類社區(qū)，可以在做到位思想宣傳工作的同時(shí)，考慮政府補(bǔ)償部分物業(yè)費(fèi)用或?qū)τ枰耘浜系臉I(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)等方式來(lái)幫助業(yè)主接受新的制度。開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)較成熟，收費(fèi)較高、服務(wù)人員較多；均設(shè)有居委會(huì)、業(yè)委會(huì)來(lái)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；但是相比其他社區(qū)，此類社區(qū)更傾向于建立自治性強(qiáng)的業(yè)委會(huì)。因此，在新制度的推行中，針對(duì)此類社區(qū)需要加強(qiáng)居委會(huì)的建設(shè)和管理，物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)三者要共同協(xié)作，不能有所偏倚。除了上述問(wèn)題，三類社區(qū)的物業(yè)服務(wù)供給創(chuàng)新具體策略是：社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)是一種公共服務(wù)，應(yīng)嘗試適用于我國(guó)城市社區(qū)當(dāng)前情況和需要的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的供給制度（模式）：市場(chǎng)供給+集體干預(yù)。社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的供給保障體系包括組織保障、制度保障和資源保障。其中，在組織保障方面，提出社區(qū)居委會(huì)在社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)供給方面要承擔(dān)主導(dǎo)和指導(dǎo)監(jiān)督作用，業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。具體而言如下。

3.3.1針對(duì)共性問(wèn)題

3.3.1.1居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)需要清楚的職責(zé)分工物業(yè)服務(wù)的提供者需要更公平地向所有居民提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該承擔(dān)所有的物業(yè)服務(wù)，而不應(yīng)該讓居委會(huì)或政府組織涉入其中。

3.3.1.2廣泛設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，完善物業(yè)服務(wù)供給制度業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主提出意見(jiàn)，監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)。因此需要在居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)清楚分工的基礎(chǔ)上，設(shè)立業(yè)委會(huì)監(jiān)督二者的工作，同時(shí)更好地幫助業(yè)主解決困難。

3.3.1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化要求在相同條件下的公平競(jìng)爭(zhēng)，即要求創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，需要用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，以市場(chǎng)化為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)機(jī)制需要讓物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，依托市場(chǎng)的力量發(fā)展。

3.3.1.4物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策要從細(xì)制定，對(duì)某些群體政府給予一定的補(bǔ)給具體、細(xì)致地制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，針對(duì)經(jīng)濟(jì)水平較低的社區(qū)，應(yīng)該設(shè)立低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格，并且應(yīng)輔以集體干預(yù)，例如超出低標(biāo)準(zhǔn)的部分政府給予補(bǔ)給。

3.3.2針對(duì)個(gè)性問(wèn)題

3.3.2.1老舊社區(qū)要確定物業(yè)服務(wù)管理模式三類社區(qū)中老舊社區(qū)是最迫切需要推行新的供給制度的，因此應(yīng)是政策的重點(diǎn)。征求居民意見(jiàn)以戶為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書(shū)面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制

3.3.2.2機(jī)關(guān)單位社區(qū)要配合完善業(yè)主委員會(huì)制度由于社區(qū)物業(yè)服務(wù)相對(duì)到位，機(jī)關(guān)單位社區(qū)需要業(yè)主委員會(huì)自發(fā)維權(quán)的情況較少，很容易忽視業(yè)主委員會(huì)制度的完善。但是作為社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給制度的重要組成部分，業(yè)主委員會(huì)對(duì)于社區(qū)物業(yè)服務(wù)具有一定的作用，機(jī)關(guān)單位社區(qū)也應(yīng)該予以足夠的重視，緊跟社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給制度的改進(jìn)步伐。

3.3.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)要明確居委會(huì)職責(zé)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)中，居委會(huì)要監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)，又要與業(yè)主委員會(huì)一起，協(xié)助居民進(jìn)行維權(quán)。作為連接物業(yè)服務(wù)公司和居民的重要橋梁，居委會(huì)的責(zé)任和工作內(nèi)容需要進(jìn)行明確地規(guī)范，以便處理具體糾紛時(shí)有據(jù)可循，提升管理效率，也能盡量避免管理不當(dāng)?shù)那闆r發(fā)生。

4結(jié)論

第3篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

“人事管理”之所以演變成“人力資源管理”，其根本原因，是因?yàn)槿肆Y源管理事實(shí)上存在著兩種職能，分別是行政職能和戰(zhàn)略職能。

從行政職能的角度上看，日常的人力資源管理工作多屬于戰(zhàn)術(shù)性和行政性的工作，例如組織招聘員工、新員工培訓(xùn)、基本技能的培訓(xùn)、工資的計(jì)算與發(fā)放、考勤管理、組織文體活動(dòng)、人事檔案管理等等。這些大量的日常工作通常被稱之為“人事工作”。由于這部分工作幾乎無(wú)法從本質(zhì)上對(duì)企業(yè)的核心價(jià)值產(chǎn)生影響，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，有些公司已經(jīng)將這部分職能轉(zhuǎn)交給社會(huì)上的專業(yè)服務(wù)公司或顧問(wèn)人員。

從戰(zhàn)略職能的角度上看，人力資源管理的理念之一，是將企業(yè)中的員工視為非常重要的資源，是企業(yè)價(jià)值的重要體現(xiàn)，人力資源管理工作就是將這些資源加以有效地開(kāi)發(fā)和利用，使之成為提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要推動(dòng)力。其常規(guī)工作包括制訂人力資源發(fā)展規(guī)劃、協(xié)助企業(yè)進(jìn)行改組和業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)、提供公司合并和收購(gòu)方面的建議、參與提供業(yè)務(wù)信息與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、制訂人才保留計(jì)劃、幫助業(yè)務(wù)人員提升解決難題的能力等等。令人遺憾的是，不少人力資源管理者僅限于履行其行政職能，而忽略了戰(zhàn)略職能。

人力資源管理部門的價(jià)值，是通過(guò)提升員工的效率和組織的效率來(lái)實(shí)現(xiàn)的。人力資源管理工作，只有與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，并將日常工作融合到業(yè)務(wù)中去，才能創(chuàng)造自身工作的價(jià)值。人力資源管理人員，必須為企業(yè)的增值服務(wù)，為直接創(chuàng)造價(jià)值的部門努力創(chuàng)造達(dá)成目標(biāo)的條件，才能贏得相應(yīng)的尊敬。下面我把自己在這方面的一點(diǎn)兒體會(huì)與大家分享。

我所服務(wù)的公司尚洋電子是一家以系統(tǒng)集成和軟件開(kāi)發(fā)為主體業(yè)務(wù)的高科技企業(yè)，在保險(xiǎn)領(lǐng)域享有較高的知名度。在業(yè)務(wù)方面，它的策略是“以軟件為主、提供全面解決方案、強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。但是，在快速成長(zhǎng)過(guò)程中，像許多高科技企業(yè)一樣，尚洋公司曾經(jīng)被人才流失、頂尖人才難以成林、新任主管重業(yè)務(wù)輕管理等問(wèn)題所困擾，也曾出現(xiàn)過(guò)員工不滿、客戶抱怨的情況。分析過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，公司管理層在去年的總結(jié)會(huì)上達(dá)成共識(shí)：“客戶的需求決定著公司人才的需求，組織與隊(duì)伍的穩(wěn)定是滿足客戶需求、實(shí)現(xiàn)客戶增值的基本保障，良好的人才機(jī)制是企業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，人力資本的增值必須高于財(cái)務(wù)資本的增值”。于是我們確立了尚洋在人力資源管理方面的戰(zhàn)略職能——讓客戶、股東、員工三方共贏，即“3W原則”（Win-Win-Win）。日常人力資源管理則主要圍繞著“三個(gè)增值，三個(gè)滿意”這一核心思想進(jìn)行變革，即人力資源部的工作要能使客戶增值，使公司增值，使員工增值，目的是要讓客戶滿意，讓股東滿意，讓員工滿意。

為實(shí)現(xiàn)上述職能和目標(biāo)，公司加大了對(duì)人力資源開(kāi)發(fā)的投入，并在人力資源部的人員配備、培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、咨詢費(fèi)用、員工薪資福利調(diào)整方面予以保證。人力資源部的職責(zé)，開(kāi)始從發(fā)工資、收集簡(jiǎn)歷、選擇培訓(xùn)課程等傳統(tǒng)的人事管理，重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到人力資源開(kāi)發(fā)、提升公司業(yè)務(wù)價(jià)值和核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)容上。人力資源部的員工也從日常辦公室工作中，體驗(yàn)到了工作中所蘊(yùn)藏著的高彈性、高含量的業(yè)務(wù)增值潛力。其主要思想是，通過(guò)員工個(gè)人的優(yōu)化工作和組織團(tuán)隊(duì)的優(yōu)化工作，來(lái)改善人員和組織的效率，從而提高企業(yè)的勞動(dòng)效率（勞動(dòng)生產(chǎn)率）。

所謂員工個(gè)人的優(yōu)化，是指通過(guò)吸引、保留、激勵(lì)、發(fā)展員工，提升其工作熱情和工作效率，使其個(gè)人始終處于最佳狀態(tài)，使業(yè)績(jī)不斷提高。這被視為人力資源部的日常行政職能。主要包括以下六個(gè)方面：選擇（Staffing，人員招聘和調(diào)配）、使用（PerformanceManagement，PositionEvaluation&CompetencyAnalysis，績(jī)效管理、職位分析與評(píng)估、個(gè)人能力分析）、培育（TrainingandDevelopment，培訓(xùn)培養(yǎng)與職業(yè)發(fā)展）、保留（CompensationandBenefit，報(bào)酬和獎(jiǎng)勵(lì)）、行為管理（PolicyandHRIS，員工行為規(guī)范與員工信息系統(tǒng)）、企業(yè)文化建設(shè)（EmployeeRelationandMotivation，員工關(guān)系和員工激勵(lì)）。

而組織團(tuán)隊(duì)的優(yōu)化，是指通過(guò)參與企業(yè)的業(yè)務(wù)決策、組織決策，企業(yè)文化設(shè)計(jì)和變革，使企業(yè)總體組織高度優(yōu)化，從組織效率方面促進(jìn)公司節(jié)約成本、增加產(chǎn)出。這是人力效率的組織體現(xiàn)，也是人力資源管理的深層職能。相應(yīng)的工作內(nèi)容為：人力資源方針制訂（HRDirectionSetting）、高績(jī)效組織建設(shè)（High-PerformingOrganization）、工作流程改進(jìn)（WorkProcessChange）、企業(yè)文化建設(shè)與變革（CultureBuildingandChange）。人力資源部在尋找業(yè)務(wù)伙伴、提供市場(chǎng)信息、建立行業(yè)規(guī)則、提供建議和外腦咨詢方面，扮演穿針引線、相互呼應(yīng)的角色。例如，人力資源部作為牽頭人，組織了兩次電子商務(wù)行業(yè)人事經(jīng)理聯(lián)誼會(huì)，許多著名的電子商務(wù)公司負(fù)責(zé)人踴躍參加，不僅為規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)有序競(jìng)爭(zhēng)做出了自己的貢獻(xiàn)，同時(shí)也有效地防止了軟件開(kāi)發(fā)人員盲目跳槽。

新的人力資源管理戰(zhàn)略實(shí)施一段時(shí)間以后，客戶、股東、員工都感到尚洋電子發(fā)生了很大變化。尚洋電子的一位銷售人員，在給西北的一位保險(xiǎn)公司總經(jīng)理談起尚洋的發(fā)展變化時(shí)，這位很有事業(yè)心的老總非常感興趣，希望能得到尚洋在管理方面的一些具體做法和培訓(xùn)內(nèi)容。人力資源部立即將相關(guān)材料整理給這位老總，并就他所提的問(wèn)題給予幫助。事后，我們的銷售經(jīng)理很有感慨：“想不到良好的管理不僅作用于內(nèi)部，還可以贏得客戶。”

第4篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

一、引言

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái),知識(shí)已經(jīng)逐漸成為企業(yè)成長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵性資源。知識(shí)管理日益受到人們的重視，對(duì)于知識(shí)管理的研究也在不斷加深。但是目前的研究對(duì)象主要是一般性的個(gè)人、組織和團(tuán)隊(duì)，或者重點(diǎn)研究資本技術(shù)密集型企業(yè)，對(duì)傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型服務(wù)企業(yè)的知識(shí)管理缺乏有針對(duì)性的分析。基于此本文以勞動(dòng)密集型的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為研究對(duì)象，分析這類企業(yè)中的知識(shí)管理。

二、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識(shí)的特點(diǎn)

1.以經(jīng)驗(yàn)知識(shí)為主，專業(yè)知識(shí)為輔。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的特殊專業(yè)技術(shù)知識(shí)較少。員工的知識(shí)主要為知道如何正確去處理某類事件，幾乎不需進(jìn)行任何創(chuàng)新，知識(shí)的來(lái)源離不開(kāi)長(zhǎng)期的實(shí)踐積累。

2.知識(shí)更新速度慢。企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容單一變化不大，與此相適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的知識(shí)更新速度較慢，知識(shí)管理的重點(diǎn)應(yīng)該為知識(shí)的傳遞與共享。

3.知識(shí)主要為個(gè)體隱性知識(shí)。隱性知識(shí)是建立在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，并涉及各種無(wú)形因素的知識(shí),多為主觀洞察力、直覺(jué)和預(yù)感性知識(shí)。難以編碼和度量,是計(jì)算機(jī)不容易直接處理。企業(yè)的知識(shí)主要存在于員工個(gè)人頭腦中，知識(shí)外在表現(xiàn)為能正確處理各種日常事務(wù)。

4.從業(yè)人員流動(dòng)性較高，素質(zhì)偏低。由于行業(yè)對(duì)人員的學(xué)歷、專業(yè)技能要求不高，企業(yè)員工文化素質(zhì)不高。由于一些崗位對(duì)從業(yè)人員的年齡，身體等有限制，加之從業(yè)人員也會(huì)因?yàn)楦鞣N自身原因離開(kāi)某一企業(yè)，使行業(yè)內(nèi)的人員流動(dòng)性較強(qiáng)。隨著人員流動(dòng)，存在于員工個(gè)人頭腦中知識(shí)也就有可能流失。

三、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識(shí)管理現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

知識(shí)管理包括知識(shí)的識(shí)別、獲取、傳遞、吸收、綜合、創(chuàng)新等環(huán)節(jié)。目前這類企業(yè)知識(shí)管理主要是以人員為重點(diǎn)的知識(shí)傳遞與吸收。做法首先是培訓(xùn)，包括新員工上崗前的培訓(xùn)和工作過(guò)程中的不定期專項(xiàng)培訓(xùn)。其次由于隱性知識(shí)本身難以編碼顯性化，多采用師傅帶徒弟模式，讓員工在實(shí)踐中觀察、摸索，在干中學(xué)。這兩種方式對(duì)于員工掌握崗位所需的知識(shí)，有較好的效果，可在一定程度上讓知識(shí)在員工內(nèi)部傳遞與交流。但這種傳遞本身，仍存在以下的缺點(diǎn)：

1.由于知識(shí)以隱性知識(shí)的形態(tài)存在于員工個(gè)體中，而員工是“經(jīng)濟(jì)人”，在與他人共享自己知識(shí)時(shí),會(huì)對(duì)知識(shí)共享的成本和收益進(jìn)行權(quán)衡,在沒(méi)有足夠激勵(lì)的情況下，師傅不愿意帶徒弟，或不會(huì)將知識(shí)全部傳遞給徒弟而給自己留有余地。

2.員工的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)僅存在自己的腦子里,呈現(xiàn)知識(shí)孤島狀態(tài)，由于缺乏主動(dòng)系統(tǒng)的知識(shí)管理，沒(méi)有將這些知識(shí)顯性化，并加以綜合，制定成為規(guī)范化的規(guī)章制度。隨著員工知識(shí)的遺忘，人員流動(dòng)，一些知識(shí)就會(huì)在組織記憶中消失。這樣組織知識(shí)難以積累，企業(yè)不能形成經(jīng)驗(yàn)曲線,生產(chǎn)效率和競(jìng)爭(zhēng)力也難以提高。同時(shí)使企業(yè)過(guò)度依賴核心員工，一些關(guān)鍵崗位核心員工的離職，將會(huì)使企業(yè)出現(xiàn)不可收拾的局面，加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.傳統(tǒng)培訓(xùn)方式成本過(guò)高、時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。由于沒(méi)有有意識(shí)地總結(jié)崗位所需知識(shí)，培訓(xùn)內(nèi)容不系統(tǒng)。師傅帶徒弟的過(guò)程，可能無(wú)意識(shí)地將一些不正確的知識(shí)傳遞給了員工，使不正確的知識(shí)在組織中蔓延。在實(shí)踐中觀察、摸索，需要較長(zhǎng)的過(guò)程，在此過(guò)程中產(chǎn)生的理解上錯(cuò)誤，組織和個(gè)人造成一定的損失。

4.由于信息不對(duì)稱，管理人員很難準(zhǔn)確評(píng)價(jià)員工掌握知識(shí)的程度、不知道員工是否具備了崗位所要求的知識(shí)，應(yīng)在哪些方面進(jìn)一步培訓(xùn)。這就不利于企業(yè)的監(jiān)控管理也無(wú)法做到有針對(duì)性的培訓(xùn)。

四、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識(shí)管理的改進(jìn)對(duì)策

1.制定嚴(yán)格規(guī)范的制度，對(duì)知識(shí)進(jìn)行科學(xué)的制度化管理。首先，做好員工隱性知識(shí)的顯性化，通過(guò)工作日志，職工訪談，開(kāi)會(huì)討論等方式將老員工頭腦中的知識(shí)記錄下來(lái)，將隱性知識(shí)進(jìn)行明晰化的表達(dá)。此環(huán)節(jié)一定要詳細(xì)，每一句話怎么說(shuō)，先說(shuō)什么，再說(shuō)什么，每個(gè)動(dòng)作應(yīng)該怎么做都要規(guī)范。其次，由管理人員對(duì)這些顯性化的知識(shí)進(jìn)行歸類、整理、系統(tǒng)化為崗位的詳細(xì)操作規(guī)程，使信息透明、可視、準(zhǔn)確，便于員工掌握也便于企業(yè)的日常監(jiān)控管理。再次，應(yīng)將顯性化了的操作規(guī)程貫徹落實(shí)到員工的日常工作中去。對(duì)于新員工應(yīng)該以此作為培訓(xùn)大綱，通過(guò)培訓(xùn)讓員工盡快掌握崗位所需知識(shí)。

2.對(duì)突發(fā)例外事件要詳細(xì)記錄，建立規(guī)范的事件反饋機(jī)制。由于服務(wù)對(duì)象的需求有多樣化、動(dòng)態(tài)化的特點(diǎn)，而人是有限理性的。制度很難涵蓋企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中可能遇到的所有情況，因此應(yīng)該在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上對(duì)所遇到的情況進(jìn)行記錄，形成企業(yè)獨(dú)有的案例庫(kù)。整理出一些if-then的邏輯過(guò)程,這樣對(duì)于一些突發(fā)事件，例外事件及時(shí)進(jìn)行總結(jié)。

第5篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

1.1技術(shù)先進(jìn)性。計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展為信息化提供了廣闊的發(fā)展空間，因此，沈信該項(xiàng)目選型時(shí)在滿足使用要求的前提下，要充分考慮軟件技術(shù)的先進(jìn)性，如大型數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，面向?qū)ο蠹夹g(shù)等，以保證短期內(nèi)系統(tǒng)不會(huì)被淘汰。1.2系統(tǒng)的可擴(kuò)展性。沈信要適應(yīng)環(huán)境的變化，就要不斷的調(diào)整組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程。因此，技術(shù)服務(wù)管理軟件要盡量適應(yīng)企業(yè)的變化，使沈信的工作流程能夠按照業(yè)務(wù)的要求進(jìn)行組織。1.3系統(tǒng)的兼容性。軟件選型要盡量考慮和沈信產(chǎn)品檔案系統(tǒng)連接與數(shù)據(jù)交換，一方面充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源，減少重復(fù)投資；另一方面，使原始數(shù)據(jù)一次錄入，保證信息的真實(shí)有效。1.4系統(tǒng)的適應(yīng)性。軟件系統(tǒng)在具有先進(jìn)性、可擴(kuò)展性、兼容性的基礎(chǔ)上，要充分考慮沈信現(xiàn)狀，先進(jìn)而實(shí)用，規(guī)范而靈活。1.5系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化。系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化有兩方面的含義，一是軟件本身的標(biāo)準(zhǔn)化，如軟件開(kāi)發(fā)工具，軟件的結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)庫(kù)、接口協(xié)議等；另一方面，是指軟件實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化。

2項(xiàng)目調(diào)研與解決方案設(shè)計(jì)

2.1通過(guò)對(duì)公司技術(shù)工程師的走訪調(diào)研，該系統(tǒng)分為現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)服務(wù)和返廠產(chǎn)品技術(shù)服務(wù)，具體系統(tǒng)軟件需求如下：（1）現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)服務(wù)管理需求。a.系統(tǒng)將在國(guó)內(nèi)各地使用，要求可以定時(shí)通過(guò)公司公網(wǎng)服務(wù)器，將數(shù)據(jù)傳回入公司服務(wù)器數(shù)據(jù)庫(kù)，保證數(shù)據(jù)傳輸?shù)目焖?、完整。b.存儲(chǔ)內(nèi)容：維修地點(diǎn)、設(shè)備條碼、質(zhì)量問(wèn)題（以上內(nèi)容都編制成條碼）、維修人員（登陸者）、掃描時(shí)間（系統(tǒng)默認(rèn)）。c.軟件要求：登陸后，掃描維修地點(diǎn)，然后掃描設(shè)備條碼、質(zhì)量問(wèn)題條碼，直到這個(gè)地點(diǎn)的設(shè)備完成掃描，數(shù)據(jù)提交，再進(jìn)行下一個(gè)維修地點(diǎn)的掃描。數(shù)據(jù)提交時(shí)存在現(xiàn)場(chǎng)信號(hào)弱的問(wèn)題，允許在找到信號(hào)強(qiáng)的地點(diǎn)再上傳。掃描時(shí)將掃描內(nèi)容列表顯示，對(duì)于未上傳的數(shù)據(jù)允許刪除。按產(chǎn)品的條碼編碼規(guī)則對(duì)掃描的條碼進(jìn)行校驗(yàn)，預(yù)防產(chǎn)生亂碼。d.掃描設(shè)備要求工業(yè)級(jí)別產(chǎn)品，可掃描一維或二維碼，設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，電池可持續(xù)使用8小時(shí)，防水，防震，防摔，屏幕3.5英寸以上，支持2G及以上傳輸模式，具有高速處理能力，支持?jǐn)U展卡。（2）返廠技術(shù)服務(wù)管理需求。a.系統(tǒng)在公司庫(kù)房使用，要求通過(guò)局域網(wǎng)絡(luò)傳輸數(shù)據(jù)到公司服務(wù)器數(shù)據(jù)庫(kù)，保證數(shù)據(jù)傳輸?shù)目焖?、完整。b.存儲(chǔ)內(nèi)容：維修人員（登陸者），掃描時(shí)間（系統(tǒng)默認(rèn)），用戶單位名稱（輸入），產(chǎn)品條碼（掃描），返廠日期（默認(rèn)當(dāng)天，可修改）。c.軟件要求：登陸后，輸入用戶單位名稱，確認(rèn)返廠日期，然后掃描產(chǎn)品條碼，直到這個(gè)用戶單位的產(chǎn)品完成掃描，提交掃描數(shù)據(jù)。提交時(shí)每17條記錄賦予一個(gè)編號(hào)，少于17條也賦予編號(hào)，編號(hào)規(guī)則可按軟件情況編制，未上傳的數(shù)據(jù)允許刪除，掃描內(nèi)容列表顯示。d.掃描設(shè)備要求工業(yè)級(jí)別產(chǎn)品，可掃描一維或二維碼，設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，電池可持續(xù)使用8小時(shí)，防水，防震，防摔，屏幕3.5英寸以上，具有高速處理能力，支持?jǐn)U展卡。2.2系統(tǒng)項(xiàng)目解決方案技術(shù)服務(wù)管理系統(tǒng)采用VB+SQL的設(shè)計(jì)語(yǔ)言及數(shù)據(jù)庫(kù)，編制C/S架構(gòu)的系統(tǒng)軟件。（1）項(xiàng)目采用掃描條碼技術(shù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品數(shù)據(jù)的收集。（2）項(xiàng)目采用聯(lián)通2G網(wǎng)絡(luò)傳輸模式進(jìn)行數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)上傳。（3）系統(tǒng)采用用戶登陸方式，限制用戶的操作權(quán)限，以確保數(shù)據(jù)的完整性，業(yè)務(wù)流程的規(guī)范性。（4）利用SQL語(yǔ)言的inster，update等技術(shù)實(shí)現(xiàn)與產(chǎn)品檔案系統(tǒng)數(shù)據(jù)的接口。

3沈信技術(shù)服務(wù)管理系統(tǒng)項(xiàng)目實(shí)施效果

第6篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行 價(jià)格管理 問(wèn)題與對(duì)策

最近“暴利高過(guò)石油和煙草等壟斷行業(yè)”的消息，再次將銀行業(yè)推向風(fēng)口浪尖。2011年我國(guó)商業(yè)銀行凈利潤(rùn)達(dá)10412億元，創(chuàng)歷史新高。其中，非利息收入占比19.3%。中國(guó)銀行業(yè)服務(wù)項(xiàng)目共計(jì)1076項(xiàng)，其中收費(fèi)項(xiàng)目850項(xiàng)。在這些數(shù)據(jù)的支撐下，“政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該站出來(lái)主持公道，使老百姓免受銀行盤剝”的呼聲日益高漲?！渡虡I(yè)銀行服務(wù)價(jià)格管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）適時(shí)，是否落實(shí)了該辦法，問(wèn)題就能解決了？

本文首先總結(jié)當(dāng)前社會(huì)關(guān)于商業(yè)銀行服務(wù)價(jià)格問(wèn)題的各類負(fù)面意見(jiàn)，對(duì)其飽受詬病的原因進(jìn)行深入分析，然后提出解決問(wèn)題的設(shè)想與建議。

一、輿論反映的主要問(wèn)題

(一)定價(jià)不合理

社會(huì)普遍認(rèn)為銀行是壟斷行業(yè)，服務(wù)收費(fèi)價(jià)格是壟斷價(jià)格，漫天開(kāi)價(jià)，想收多少收多少，消費(fèi)者尤其是一般消費(fèi)者沒(méi)有議價(jià)空間，“任人宰割”。

(二)定位有誤

中國(guó)的銀行大多是國(guó)有的，應(yīng)該體現(xiàn)其公益性。監(jiān)管部門應(yīng)盡到把關(guān)責(zé)任，最大程度壓縮銀行的收費(fèi)自，確保國(guó)有銀行的公益性，避免銀行唯利是圖、嫌貧愛(ài)富欺負(fù)弱勢(shì)群體。

(三)社會(huì)分配不公

當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，中小企業(yè)生存愈發(fā)困難，貧富差距不斷擴(kuò)大，低收入群體生活艱辛，銀行業(yè)利潤(rùn)和中間業(yè)務(wù)卻連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，坐擁國(guó)家資本獲取暴利。

(四)缺乏知情權(quán)和選擇權(quán)

(1)收費(fèi)前未被告知。

(2)銀行收費(fèi)項(xiàng)目繁多，沒(méi)有專業(yè)知識(shí)的群眾無(wú)法做全面清晰了解；

(3)各銀行間收費(fèi)差異大，難以進(jìn)行全面收集比較和作出選擇。

(4)各行相同收費(fèi)名稱所含內(nèi)容不一致，如對(duì)“異地”的定義也不盡相同，大多數(shù)情況下消費(fèi)者對(duì)此并不知情，導(dǎo)致花“冤枉錢”。

(五)監(jiān)管部門“管不住”

銀監(jiān)會(huì)等三部委《關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)免除部分服務(wù)收費(fèi)的通知》后，仍有部分銀行將應(yīng)免費(fèi)服務(wù)的項(xiàng)目變換名目后繼續(xù)收費(fèi)，如取消密碼重置費(fèi)后，又增加密碼掛失費(fèi)，上有政策下有對(duì)策。

二、原因分析

(一)歷史原因

2004年8月24日，央行正式公布中國(guó)銀行股份制有限公司成立的消息至今未滿十年，我國(guó)四大國(guó)有銀行股份制改造的時(shí)間尚短，社會(huì)對(duì)銀行的身份角色的轉(zhuǎn)變沒(méi)有完全適應(yīng)。至今部分社會(huì)公眾仍然認(rèn)為，即使已經(jīng)股份制改造完成，但是四大商業(yè)銀行是國(guó)有股份制銀行，仍然應(yīng)該以為人民服務(wù)為己任，不應(yīng)追逐利潤(rùn)。這種觀點(diǎn)是唯心的，跟不上科學(xué)發(fā)展的步伐。商業(yè)銀行股份制改造對(duì)于我國(guó)社會(huì)發(fā)展的重要意義十年前已有充分論證，在此不再贅述。2004年至今的實(shí)踐也證明了通過(guò)股份制改造解決了原來(lái)存在的問(wèn)題，并取得了舉世矚目的成績(jī)。既然確認(rèn)股份制改造的方向和道路是正確的，我們應(yīng)該支持銀行作為社會(huì)商業(yè)活動(dòng)的一員，按照市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作。只有這樣，我國(guó)銀行才能做大做強(qiáng)，為國(guó)家為人民做出更大貢獻(xiàn)。否則，銀行少收了一些費(fèi)用，減輕了消費(fèi)者的一些“負(fù)擔(dān)”，但是銀行將會(huì)被置于嚴(yán)重的不公平競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)，國(guó)家和人民無(wú)法對(duì)其進(jìn)行合理的有效考核，銀行將缺乏創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)能力，缺乏盈利能力，損失的還是國(guó)家和人民。

我國(guó)地廣人多，信息傳遞效率不一，人民的金融知識(shí)推廣普及難度較大，而社會(huì)科技發(fā)展速度迅猛，金融產(chǎn)品更新速度快，在此過(guò)程中，有的客戶被銀行“趕著走”，有的客戶“跟不上”。拿銀行卡的推廣為例，部分社會(huì)輿論認(rèn)為，銀行通過(guò)銀行卡可以帶來(lái)巨額費(fèi)用收入，所以強(qiáng)迫客戶使用銀行卡，消極為客戶辦理存折業(yè)務(wù)。實(shí)際上推行銀行卡是符合現(xiàn)代科技發(fā)展需求和低碳金融要求的，而針對(duì)銀行卡的收費(fèi)項(xiàng)目較多是意見(jiàn)的根源，但是銀行卡的多功能和使用便利性使得絕大部分使用過(guò)銀行卡的客戶不會(huì)再選擇存折。

(二)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致理解偏差

在銀行股份制改革進(jìn)程中，我國(guó)只重視專業(yè)領(lǐng)域的理論探索，忽視了對(duì)于另一重要參與者—銀行服務(wù)對(duì)象的觀念轉(zhuǎn)變需要，缺乏關(guān)于銀行服務(wù)價(jià)格的正面宣導(dǎo)。對(duì)于消費(fèi)者的意見(jiàn)，因?yàn)槎嗖块T管理，缺乏統(tǒng)一的、中立或者權(quán)威的受理平臺(tái)，難免眾說(shuō)紛紜。眾口鑠金，不當(dāng)輿論導(dǎo)致了較嚴(yán)重的負(fù)面影響。下面幾個(gè)例子足以說(shuō)明正面宣導(dǎo)的重要性：

第7篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

第三方物流”在歐美比較普遍，是由第三方全面負(fù)責(zé)物流的設(shè)計(jì)和維護(hù)、調(diào)貨、庫(kù)存管理、裝卸、配送等全部物流業(yè)務(wù)。專業(yè)物流企業(yè)發(fā)展現(xiàn)代配送，既可以依托下游的零售(連鎖)商業(yè)企業(yè)，成為眾多零售店鋪的配送中心，也可依托上游的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，成為眾多生產(chǎn)企業(yè)的物流總。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，這兩種類型的企業(yè)互相配合，共同發(fā)展。我國(guó)鐵路一作為專業(yè)的物流企業(yè)發(fā)展成為生產(chǎn)企業(yè)總的潛力非常大。

一、鐵路運(yùn)輸企業(yè)發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)有非常顯著的優(yōu)勢(shì)

1．鐵路運(yùn)輸作為我國(guó)五大運(yùn)輸工具(公路、鐵路、空運(yùn)、航運(yùn)、管道)之一，以其運(yùn)量大、運(yùn)輸安全可靠、費(fèi)用低等在貨運(yùn)領(lǐng)域具有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)為加快我國(guó)貨物的流通做出了很大的貢獻(xiàn)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，其他運(yùn)輸工具的不斷完善(如多條貫穿全國(guó)的高速公路的建設(shè)、快捷的空中貨運(yùn)的逐漸興起等)。鐵路正面臨著越來(lái)越大的挑戰(zhàn)。面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，鐵道部各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)相繼采取了多種措施，如制定了提高運(yùn)輸質(zhì)量的百條措施、組建了獨(dú)立走向市場(chǎng)的物流企業(yè)中鐵快運(yùn)公司、中鐵集裝箱運(yùn)輸中心、中鐵特種貨物運(yùn)輸中心等企業(yè)。這些企業(yè)的建立作為現(xiàn)有鐵路運(yùn)輸業(yè)窗口的外延，開(kāi)展了各種各樣的門到門的服務(wù)方便客戶隨時(shí)隨地地進(jìn)行貨運(yùn)，進(jìn)一步改善了鐵路運(yùn)輸業(yè)的形象，方便了用戶、提高了效率、為鐵路運(yùn)輸業(yè)帶來(lái)了更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

鐵路本身就是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的傳統(tǒng)物流企業(yè)，擁有大量的物流設(shè)施，在倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、運(yùn)輸、管理等方面擁有一整套嚴(yán)格的制度和豐富的經(jīng)驗(yàn)。

2．“中鐵尋呼”已經(jīng)建立了一個(gè)遍及全國(guó)(包括?？凇⑷齺?、拉薩)的龐大的尋呼網(wǎng)、現(xiàn)有用戶140萬(wàn)(截止到99年12月底)、覆蓋城鎮(zhèn)1100多、擁有全國(guó)統(tǒng)一的服務(wù)號(hào)碼95828、95829，現(xiàn)已開(kāi)通使用95828、95829的城市已達(dá)48個(gè)(齊齊哈爾、佳木斯、牡舟江、大慶、伊春、加格達(dá)奇、哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、呼和浩特、集寧、唐山、滄州、石家莊、榆次、保定、邯鄲、濟(jì)南、青島、徐州、連云港、鄭州、武漢、西安、合肥、上海、福州、南昌、長(zhǎng)沙、廣州、南寧、玉林、?？?、三亞、儋州、昆明、貴陽(yáng)、凱里、都勻、六盤水、遵義、重慶、成都、銀川、蘭州、西寧、烏魯木齊)、在全國(guó)范圍內(nèi)還擁有2600多個(gè)營(yíng)業(yè)店面及商，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，覆蓋全國(guó)的撝刑昂魯小姐完全可以成為鐵路運(yùn)輸客戶服務(wù)中心的服務(wù)小姐，眾多的店面商可更靠近用戶更好地服務(wù)，為配送、包裝、管理、裝卸等工作還可解決一大批就業(yè)問(wèn)題。

3．鐵道部資金結(jié)算中心也是一個(gè)自成體系的資金流系統(tǒng)，若將物流、信息流、資金流巧妙地結(jié)合起來(lái)，將會(huì)建成一個(gè)完整的電子商務(wù)系統(tǒng)。

二、中鐵運(yùn)輸客戶服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)

總的來(lái)講，中鐵運(yùn)輸客戶服務(wù)中心是一個(gè)分布式的，網(wǎng)絡(luò)化的客戶服務(wù)中心系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，可以快速、準(zhǔn)確地收集到整個(gè)鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)上物流路徑等信息，為整個(gè)鐵路運(yùn)輸宏觀的管理及調(diào)控提供決策分析支持功能。其結(jié)構(gòu)如圖一所示。

北京鐵路運(yùn)輸客戶服務(wù)中心除了作為最高等級(jí)的客戶服務(wù)總中心，用于監(jiān)督管理各區(qū)各地市的客戶服務(wù)分中心外，還作為一個(gè)統(tǒng)一的信息管理中心、業(yè)務(wù)管理中心、業(yè)務(wù)中轉(zhuǎn)路由中心、統(tǒng)計(jì)結(jié)算中心、質(zhì)量監(jiān)督裁決中心、決策分析中心負(fù)責(zé)對(duì)全網(wǎng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行整體的管理及控制。

二級(jí)分中心除了負(fù)責(zé)收集、管理本地的各種信息外，還負(fù)責(zé)收集、下傳下屬三級(jí)分中心的各種業(yè)務(wù)需求及處理信息，負(fù)責(zé)將每月、每日的業(yè)務(wù)信息、用戶數(shù)據(jù)發(fā)送到總服務(wù)中心。

三級(jí)支中心負(fù)責(zé)收集、管理本地的各種信息(如貨運(yùn)站，送貨人等)，并負(fù)責(zé)將這些信息交由受轄的二級(jí)分中心。

在全國(guó)中心和分中心之間建立信息通道(數(shù)字)以及語(yǔ)音通道，從而加快鐵路全網(wǎng)信息的流通，同時(shí)緊密結(jié)合中鐵快運(yùn)、中鐵大貨特貨、集裝箱等公司的物流通道，可以建立全國(guó)范圍內(nèi)的綜合信息貨物服務(wù)中心。如圖二所示。

從圖二可以看出，建立中鐵客戶服務(wù)中心系統(tǒng)，可以充分利用鐵路現(xiàn)有的線路資源進(jìn)行快速方便的信息>

流通，并且依托鐵路快運(yùn)、大貨特貨、集裝箱等公司的物流支撐網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)展服務(wù)質(zhì)量高、效率高等的綜合的信息貨運(yùn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

三、鐵路運(yùn)輸客戶服務(wù)中心的功能

1咨詢業(yè)務(wù)

提供有關(guān)貨運(yùn)知識(shí)、托運(yùn)資費(fèi)、承運(yùn)商信息等咨詢信息以及發(fā)貨時(shí)間、車皮情況、到貨時(shí)間等信息、全國(guó)鐵路電話(以后還可以查各地鐵道大廈客房、土特產(chǎn)等信息)的查詢功能。其中諸如貨運(yùn)知識(shí)、托運(yùn)資費(fèi)等都是靜態(tài)的信息，可以由客戶服務(wù)中心制作好后統(tǒng)一下發(fā)到各個(gè)地市的服務(wù)中心子系統(tǒng)；對(duì)于其他發(fā)貨情況、車皮資源等都是實(shí)時(shí)變化的信息，需要與鐵路數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)緊密結(jié)合并利用中鐵尋呼全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)才可以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2托運(yùn)辦理業(yè)務(wù)

對(duì)于大宗的貨物托運(yùn)，可以通過(guò)撝刑聳淇突х裰行臄系統(tǒng)進(jìn)行上門攬收申請(qǐng)。當(dāng)用戶申請(qǐng)上門攬收時(shí)，需要提供自己詳細(xì)的地址、電話、貨物種類、大致數(shù)量，以便中鐵運(yùn)輸客戶服務(wù)中心系統(tǒng)可以將詳細(xì)信息發(fā)給快運(yùn)公司，讓他們派出合適的貨運(yùn)工具及人手。同樣當(dāng)貨物發(fā)送后，中鐵運(yùn)輸客戶服務(wù)中心系統(tǒng)可以將該發(fā)貨信息及時(shí)發(fā)送到收方所在地市的中鐵運(yùn)輸客戶服務(wù)中心系統(tǒng)，由該系統(tǒng)主動(dòng)聯(lián)系收方，除了一方面通知貨物發(fā)出消息外，還詢問(wèn)是否需要送貨上門服務(wù)。如果需要，則將送貨上門的信息及時(shí)通知到收方所在地的快運(yùn)公司，以便貨到后及時(shí)送貨到用戶的手中。

對(duì)于電話、傳真方式要求辦理托運(yùn)業(yè)務(wù)的托運(yùn)資料的填寫(xiě)，則由受理中心代為填寫(xiě)，并可以由快運(yùn)公司上門攬收時(shí)做進(jìn)一步的確認(rèn)。由快運(yùn)公司負(fù)責(zé)后期的驗(yàn)貨、包裝、檢斤、制單等托運(yùn)手續(xù)的辦理。

3實(shí)時(shí)跟蹤

貨物的實(shí)時(shí)跟蹤主要包括三大方面：發(fā)送通知、中途實(shí)時(shí)跟蹤以及到貨通知功能。

當(dāng)用戶辦理了托運(yùn)手續(xù)后，后續(xù)的分檢入庫(kù)、送站、交接等實(shí)物處理還需要一段時(shí)間，當(dāng)貨物上車后，鐵路數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)就可以將貨物發(fā)出的信息通知到中鐵運(yùn)輸客戶服務(wù)中心系統(tǒng)，然后由該系統(tǒng)根據(jù)用戶登記的信息將發(fā)貨的時(shí)間、車次等詳細(xì)情況通知到受／發(fā)貨人的指定電話、尋呼機(jī)、手機(jī)上。當(dāng)火車沿途經(jīng)過(guò)各個(gè)大站時(shí)，可以將目前所在站的信息通過(guò)客戶服務(wù)中心系統(tǒng)實(shí)時(shí)通知到受／發(fā)貨用戶。到貨后，根據(jù)收貨人的選擇(自己去取還是送貨上門)將相應(yīng)的到貨信息發(fā)送給收貨人或當(dāng)?shù)氐目爝\(yùn)公司，以便貨物盡快到達(dá)用戶的手

中。

4投訴建議受理

主要包括了對(duì)客戶服務(wù)中心系統(tǒng)的服務(wù)質(zhì)量、快運(yùn)公司的服務(wù)質(zhì)量、托運(yùn)時(shí)間延誤、貨物損壞、用戶欠錢不還等各方面的投訴信息以及有關(guān)增進(jìn)客戶服務(wù)中心建設(shè)、鐵路快運(yùn)建設(shè)、路風(fēng)建設(shè)的良好建議的受理。特別是對(duì)于欠錢用戶的催繳等功能。

5后臺(tái)處理

包括了日終、月終統(tǒng)計(jì)報(bào)表的處理及分析，統(tǒng)計(jì)可以按照當(dāng)日或當(dāng)月貨運(yùn)的總次數(shù)、受理的總次數(shù)、用戶行業(yè)、貨物種類、上門攬收的次數(shù)、欠費(fèi)用戶信息條目等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上，列出相應(yīng)的紅黑用戶名單、當(dāng)月的貨運(yùn)繁忙情況等，對(duì)下一個(gè)月的運(yùn)營(yíng)(如是否需要調(diào)借車皮資源、是否對(duì)大用戶提供優(yōu)惠措施等)提供非常價(jià)值的參考依據(jù)。同時(shí)將相關(guān)信息定期上傳到全國(guó)客戶服務(wù)中心系統(tǒng)，建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，以便為全國(guó)鐵路運(yùn)輸?shù)暮暧^統(tǒng)籌提供實(shí)際的參考依據(jù)。

第8篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

【關(guān)鍵詞】城中村；物業(yè)管理；模式

【中圖分類號(hào)】F299.27【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A【文章編號(hào)】1673-1069（2019）05-0062-02

1引言

隨著呼和浩特市高速發(fā)展，城市面積不斷擴(kuò)大，根據(jù)《呼和浩特市土地利用總體規(guī)劃2006—2020年》，呼和浩特中心城市建設(shè)用地規(guī)模為285平方公里，比原來(lái)的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周邊的農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成若干個(gè)城中村。城中村缺乏整體規(guī)劃，導(dǎo)致這些區(qū)域房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，各種管線雜亂無(wú)章，成為城市的邊死角，村民和社會(huì)對(duì)于解決城中村問(wèn)題的呼聲越來(lái)越高。為解決城中村環(huán)境和治安問(wèn)題，政府協(xié)同環(huán)保、消防、街道等各部門實(shí)施了大量改造和政治措施。筆者認(rèn)為，除了現(xiàn)有的行政手段外，可以通過(guò)引入現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)，來(lái)解決城中村社區(qū)存在環(huán)境、治安、房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等的問(wèn)題，這有利于城中村社區(qū)自身的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，提高城中村居民生活水平[1]。

2呼和浩特城中村物業(yè)管理的模式

2.1委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式

1981年，深圳誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理在我國(guó)開(kāi)始形成一種社會(huì)產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)大部分城市住宅小區(qū)特別是新建住宅小區(qū)，都已委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，綠化管理等專業(yè)服務(wù)。但是，隨著村民居住范圍更靠近城市，城中村村民開(kāi)始更多地接觸城市生活，有對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在需求，期待能夠接受規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。因此，在城中村地區(qū)，可以嘗試引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接城中村物業(yè)服務(wù)，簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供包括環(huán)境管理、秩序維護(hù)、房屋維修養(yǎng)護(hù)等在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)。

2.2政府購(gòu)買物業(yè)服務(wù)模式

為解決城中村環(huán)境臟亂差的問(wèn)題，政府部門主要從保潔工作入手，將市政環(huán)衛(wèi)保潔工作由城市向城中村延伸，整治環(huán)境，向村里派駐環(huán)衛(wèi)工人，負(fù)責(zé)農(nóng)村環(huán)境的清掃保潔。呼和浩特市農(nóng)村環(huán)衛(wèi)工作的人員都納入各個(gè)環(huán)衛(wèi)公司及物業(yè)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一培訓(xùn)，配發(fā)服裝、清潔工具。各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立起行政村保潔制度，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立環(huán)衛(wèi)管理所，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、管理各鄉(xiāng)村環(huán)衛(wèi)工作，各鄉(xiāng)村設(shè)立環(huán)衛(wèi)清掃保潔隊(duì)伍，就地聘用保潔人員，負(fù)責(zé)做好村街巷道清掃保潔工作，確保農(nóng)村垃圾每天都有人清、有人掃、有人運(yùn)。

2.3村民自我管理模式

對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城中村，或村民對(duì)物業(yè)服務(wù)需求不高，只需要基本的物業(yè)服務(wù)，如秩序維護(hù)、公共區(qū)域保潔等，可由村集體組織建立村民自我管理模式，由村委會(huì)選聘本村村民，到正規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或大中專院校培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)本村的基本物業(yè)服務(wù)工作[2]。這種模式，可以以較低的成本享受物業(yè)服務(wù)，減輕村民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是這種村民自我管理模式，受到物業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)、村委會(huì)管理水平的影響，容易出現(xiàn)服務(wù)不規(guī)范、不專業(yè)的問(wèn)題。

3呼和浩特城中村物業(yè)管理的內(nèi)容

3.1城中村秩序維護(hù)

由于大部分城中村位于城區(qū)的邊緣，大部分村民已脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有條件的進(jìn)入城市主體區(qū)域買房，逐漸融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地務(wù)工人員租住在其中，城中村由村民、市民和流動(dòng)人口混合構(gòu)成，導(dǎo)致城中村地區(qū)治安問(wèn)題突出。因此，城中村物業(yè)管理首先要做好管轄區(qū)域的秩序維護(hù)工作。首先，做好公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理，如發(fā)生刑事案件，要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)，維護(hù)秩序，并如實(shí)提供情況。其次，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常安全巡查服務(wù)。秩序維護(hù)人員要做好“三防”（防火、防盜、防水）工作，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。最后，做好車輛管理工作。由于城中村街道狹窄，秩序維護(hù)人員要做好交通引導(dǎo)和車輛停放管理。

3.2房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

第9篇：物業(yè)管理服務(wù)論文范文

“陸家嘴物業(yè)”就是通過(guò)品牌的打造，成為了此行業(yè)的“大哥大”。這個(gè)名字，對(duì)上海乃至全國(guó)來(lái)說(shuō)，已是一個(gè)標(biāo)志，一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)向大型品牌發(fā)展的標(biāo)志。

上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司成立于1992年，創(chuàng)建10年來(lái)，該公司在物業(yè)管理領(lǐng)域里已形成一定規(guī)模，在社會(huì)上具有良好的聲譽(yù)和社會(huì)知名度。

該公司目前管理的物業(yè)面積已達(dá)到1300萬(wàn)平方米，是上海市管理面積最大的物業(yè)管理企業(yè)。管理類型包括辦公樓、公眾物業(yè)、別墅、公寓、普通住宅小區(qū)、酒店公寓、商場(chǎng)、學(xué)校、廠房及交易市場(chǎng)等。公司同時(shí)通過(guò)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系的認(rèn)證，是我國(guó)唯一通過(guò)三項(xiàng)貫標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。并先后獲得國(guó)家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)、檔案管理一級(jí)企業(yè)、2002年全國(guó)用戶滿意服務(wù)、2001年和2002年上海市用戶滿意企業(yè)、上海市“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”等稱號(hào)。公司名列2001年上海物業(yè)管理“百?gòu)?qiáng)”企業(yè)第一位。

實(shí)施品牌戰(zhàn)略樹(shù)立正確的企業(yè)理念

品牌是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，正確的企業(yè)理念便是企業(yè)品牌戰(zhàn)略的靈魂，而企業(yè)理念更是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和全體員工經(jīng)營(yíng)企業(yè)的哲學(xué)、思想、觀念，它影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針、戰(zhàn)略決策、行為規(guī)則和工作方法，是企業(yè)一切工作的思想基礎(chǔ)，也是企業(yè)文化建設(shè)的靈魂。

該公司在多年的實(shí)踐中逐步建立和形成了“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”的服務(wù)理念，已成為企業(yè)理念的核心，具有深刻的內(nèi)涵：“讓”指嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心與心的交流；“您”指業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門和相關(guān)專業(yè)公司；“更”指管理服務(wù)優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)于其他企業(yè)，100％業(yè)戶第一，不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求；“滿意”指企業(yè)要成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友，成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友。該公司通過(guò)親情服務(wù)、一門式服務(wù)和承諾服務(wù)真正做到100％業(yè)主第一，教育了員工以“保姆”的身份來(lái)為業(yè)戶服務(wù)，通過(guò)服務(wù)來(lái)體現(xiàn)管理，于是便有了365天24小時(shí)服務(wù)的承諾；員工接聽(tīng)業(yè)戶電話會(huì)按標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言、規(guī)定詞句和禮貌語(yǔ)氣來(lái)講話；接待服務(wù)會(huì)處處考慮業(yè)戶第一，員工到業(yè)戶家維修保養(yǎng)，就會(huì)帶好一只箱子、一對(duì)鞋套、二塊布毯，同時(shí)還注意業(yè)戶潛在需求；員工安全巡視就會(huì)認(rèn)真做好每一項(xiàng)記錄，日后有據(jù)可查；員工在進(jìn)行保潔時(shí)就會(huì)佩帶一只小腰包，內(nèi)裝刷子、刮刀、抹布等，人到哪里，保潔工作就做到哪里；每逢雨天，管理的小區(qū)門口就會(huì)出現(xiàn)公司為小區(qū)業(yè)戶提供的方便傘，為業(yè)主遮風(fēng)擋雨，使業(yè)主有“家”的溫馨感覺(jué)……

企業(yè)理念象一根紐帶，把職工和企業(yè)的追求緊緊聯(lián)系在一起，使每個(gè)職工都產(chǎn)生歸屬感和榮譽(yù)感，最大限度地激發(fā)了他們的積極性和創(chuàng)造性。

實(shí)施品牌戰(zhàn)略塑造良好的企業(yè)形象

作為物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，加強(qiáng)先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)，可以為企業(yè)的自身發(fā)展凝聚強(qiáng)大的合力。陸家嘴物業(yè)公司積10年創(chuàng)業(yè)之心得認(rèn)為，視誠(chéng)信品牌為企業(yè)的生命，力圖締造無(wú)懈可擊的企業(yè)形象。陸家嘴物業(yè)公司在塑造企業(yè)形象中，注重通過(guò)各種形象載體，表現(xiàn)出統(tǒng)一和諧的視覺(jué)效果，在社會(huì)上和行業(yè)內(nèi)贏得了信譽(yù)，同時(shí)在員工內(nèi)部也建立了對(duì)企業(yè)的一種堅(jiān)定的自信心和自豪感。

按照視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)導(dǎo)入的要求，該公司進(jìn)行了企業(yè)理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)和行為識(shí)別系統(tǒng)的全方位設(shè)計(jì)。比如在各所屬管理處實(shí)施統(tǒng)一的形象管理：除了統(tǒng)一員工著裝、統(tǒng)一胸卡外，對(duì)公司管理處的辦公設(shè)備、設(shè)施、用具、上墻張貼資料、標(biāo)準(zhǔn)色調(diào)作了統(tǒng)一的要求。在行為識(shí)別系統(tǒng)方面，公司對(duì)業(yè)戶接待、保安值勤、維修人員操作時(shí)的言行舉止也制定了統(tǒng)一的規(guī)定。該公司員工以全新的形象展現(xiàn)在廣大業(yè)主面前，使業(yè)主感受到溫馨、舒適和安全。

公司還根據(jù)自身工作特點(diǎn)，大力推進(jìn)精神文明建設(shè)，向社會(huì)展示企業(yè)形象，比如公司與武警部隊(duì)第九支隊(duì)達(dá)成共建關(guān)系，開(kāi)展一系列擁軍愛(ài)民活動(dòng)；為云南、江西災(zāi)區(qū)和貧困地區(qū)人民扶貧幫困送溫暖捐助活動(dòng)中，公司有近500名職工參加了募捐。公司結(jié)合物業(yè)的特點(diǎn)積極開(kāi)展形式多樣的社區(qū)文化活動(dòng)，譬如，根據(jù)業(yè)戶的需求，在小區(qū)里開(kāi)辦“金融學(xué)?！薄ⅰ坝齼簩W(xué)?！薄ⅰ袄先藢W(xué)?！钡雀鞣N學(xué)校；組織醫(yī)療咨詢、理財(cái)咨詢、法律咨詢等活動(dòng)；在辦公樓組織登樓比賽、消防演練；九九重陽(yáng)節(jié)組織老人參加“浦東新貌一日游”，六一兒童節(jié)組織少兒“世紀(jì)公園一日游”等活動(dòng)，夏天在小區(qū)里組織“誼聯(lián)晚會(huì)”、“納涼晚會(huì)”等活動(dòng)，這些活動(dòng)豐富了社區(qū)生活，還大大增加了公司與業(yè)戶之間的感情，受到社會(huì)各界的一致好評(píng)。

文藝活動(dòng)更是該公司企業(yè)文化的一大亮點(diǎn)。每年，公司都會(huì)組織豐富多彩的文藝表演活動(dòng)，并且多次受到各界好評(píng)。

為了占領(lǐng)物業(yè)管理理論研究的前沿陣地，實(shí)實(shí)在在地推動(dòng)公司的企業(yè)文化建設(shè)，營(yíng)造企業(yè)的服務(wù)品牌，該公司專門成立了物業(yè)理論研究與編輯室，負(fù)責(zé)研究、編著物業(yè)管理服務(wù)書(shū)籍。幾年來(lái)，公司先后出版了《物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)》和《陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及《陸家嘴物業(yè)管理服務(wù)案例》等書(shū)籍；撰寫(xiě)了7篇論文，分別發(fā)表于深圳、上海等各類專業(yè)論壇。這些理論研究和圖書(shū)編輯已成為公司的一筆無(wú)形資產(chǎn)，并對(duì)“陸家嘴物業(yè)”的品牌建設(shè)和行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。

實(shí)施品牌戰(zhàn)略建立五大保障體系

陸家嘴物業(yè)公司始終堅(jiān)持質(zhì)量第一、品牌為重、誠(chéng)實(shí)守信的指導(dǎo)思想。所以，他們?cè)诖虺銎放浦?，仍然重視“守江山”的工作，?gòu)筑了五大保證體系。

1、教育培訓(xùn)體系：為使企業(yè)保持持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)公司的發(fā)展和人才的培養(yǎng)，公司加強(qiáng)了對(duì)員工的培訓(xùn)，努力建設(shè)學(xué)習(xí)型的組織，把對(duì)全體員工的服務(wù)質(zhì)量教育培訓(xùn)作為“第一道工序”來(lái)抓，公司培訓(xùn)中心先后培訓(xùn)員工2000多人次，共開(kāi)辦了6期物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班，有88.88％的學(xué)員走上了經(jīng)理崗位，在公司中形成了一支職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍，其中不少人作出了不凡的成績(jī)，得到業(yè)戶的好評(píng)，從而也為企業(yè)樹(shù)立了市場(chǎng)美譽(yù)度和滿意度。同時(shí)，公司還積極創(chuàng)造條件，先后派出了20余名員工赴美國(guó)、澳大利亞、日本、香港考察學(xué)習(xí)物業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)闊視野，提升了對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平。

2、標(biāo)準(zhǔn)化管理體系：為規(guī)范員工的服務(wù)行為，公司不斷細(xì)化各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，制定服務(wù)規(guī)范，形成服務(wù)操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。自2002年起公司將管理、服務(wù)和作業(yè)中循環(huán)往復(fù)、行之有效的操作運(yùn)行行為，歸納成76個(gè)管理內(nèi)容，用標(biāo)準(zhǔn)化的形式固定下來(lái)，形成了企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)物業(yè)管理中業(yè)戶接待、保安、綠化、保潔和設(shè)備維修等專業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了廣泛的討論和總結(jié)，形成了統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，從而為推進(jìn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

3、質(zhì)量保證體系：為強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量，有效地提高客戶滿意度，公司專門建立了質(zhì)量督導(dǎo)部，實(shí)現(xiàn)全公司范圍內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)管理，加強(qiáng)服務(wù)全過(guò)程控制，用具體合理的服務(wù)質(zhì)量度量，明確規(guī)定了相關(guān)業(yè)戶的各種需要，并積極參加行業(yè)內(nèi)“客戶滿意度指數(shù)”的考核測(cè)評(píng)，以真實(shí)反映在管理服務(wù)中存在的差距，任何環(huán)節(jié)、時(shí)間一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即開(kāi)具整改單，從嚴(yán)執(zhí)章，形成對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理結(jié)果的最終權(quán)威性結(jié)論。同時(shí)公司還定期檢查、考核，不斷完善和提高質(zhì)量體系的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。

4、信息反饋體系：在企業(yè)內(nèi)部管理中，公司著力推行管理信息系統(tǒng)（MIS）的建設(shè)，加強(qiáng)計(jì)算機(jī)信息傳輸工作，及時(shí)反饋各類信息，處理各類突發(fā)事件。同時(shí)還強(qiáng)化了局域網(wǎng)絡(luò)管理，實(shí)施管理處日?qǐng)?bào)的遠(yuǎn)程登錄傳輸和信息處理，逐步推行無(wú)紙化辦公，極大地提高了辦公自動(dòng)化程度和工作效率。

為了提高公司物業(yè)管理的科技化水平，公司還推出“96916”服務(wù)信息平臺(tái)，實(shí)施24小時(shí)全天候服務(wù)，至今已為市民提供了近4萬(wàn)個(gè)服務(wù)要求，受到廣大業(yè)戶的好評(píng)，并對(duì)員工服務(wù)觀念的轉(zhuǎn)變和新的企業(yè)理念形成起到了重要的作用。

5、人力資源體系：充分發(fā)揮職工潛能，在企業(yè)中形成一種人盡其才，才盡其用，尊重知識(shí)，尊重人才的氛圍，也是加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)的一個(gè)重要手段。公司首先加強(qiáng)對(duì)干部的管理和考核，努力形成合理有效的選撥、約束、激勵(lì)機(jī)制，在每年的考核評(píng)比中，以干部的職業(yè)道德、工作態(tài)度、領(lǐng)導(dǎo)能力、工作實(shí)績(jī)?yōu)橹饕獌?nèi)容，參照客戶滿意度指數(shù)考評(píng)的模式，采用群眾評(píng)議、打分評(píng)比、綜合分析的方法，實(shí)行“末位淘汰制”制度；其次是公司堅(jiān)持德才兼?zhèn)涞脑瓌t，讓具有真才實(shí)學(xué)的人擔(dān)當(dāng)重任，大膽選拔創(chuàng)造型、開(kāi)發(fā)型人才進(jìn)入管理層，對(duì)在編和非在編員工實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，引入和強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在使用上堅(jiān)持一視同仁，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗制度，因而最大限度地調(diào)動(dòng)了職工的積極性和創(chuàng)造性，使公司的品牌建設(shè)和行業(yè)的發(fā)展有了保障。

實(shí)施品牌戰(zhàn)略開(kāi)拓更大市場(chǎng)

公司決策者不滿足本品牌的影響力只局限于一市一地，因此，公司在穩(wěn)固本地市場(chǎng)開(kāi)拓的前提下，提出了打破本市和外省市的界域概念，主攻“有規(guī)模、有品質(zhì)”的大項(xiàng)目的思路，爭(zhēng)取在江浙兩省乃至長(zhǎng)江三角洲迅速突破。公司及時(shí)調(diào)整策略和定位，改變?cè)蟹绞剑凑諈^(qū)域?qū)I(yíng)銷人員采取定人定向的方式，落實(shí)了具體目標(biāo)和考核，加大開(kāi)拓力度，宣傳公司的服務(wù)理念的管理業(yè)績(jī)，主動(dòng)出擊，主動(dòng)承接項(xiàng)目，收到了較好的效果。自2002年起公司先后開(kāi)拓了無(wú)錫、紹興、溫州、臨平、江陰、濟(jì)南等物業(yè)管理市場(chǎng)，這些項(xiàng)目的取得為公司的對(duì)外開(kāi)拓帶來(lái)了很好的輻射效應(yīng)，同時(shí)也為公司的品牌輸出打下了基礎(chǔ)。