城市更新研究方法精選(九篇)
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第1篇：城市更新研究方法范文
關(guān)鍵詞：城市更新規(guī)劃；規(guī)劃體系；定位；影響
對(duì)于空間資源相對(duì)貧乏的中國城市，城市更新對(duì)于城市的可持續(xù)發(fā)展具有重大的意義。城市更新同時(shí)也是城市重新選擇城市發(fā)展模式和發(fā)展道路的珍貴機(jī)遇。加之城市更新密切涉及人民切身利益和城市戰(zhàn)略資源，因此將持續(xù)成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。
1 應(yīng)運(yùn)而生的城市更新專項(xiàng)規(guī)劃
城市總體規(guī)劃雖然考慮了城市土地使用的數(shù)量與性質(zhì)，但沒有考慮構(gòu)成城市的各系統(tǒng)內(nèi)部的或外部的有機(jī)聯(lián)系，從總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃的跨度過大。按在城市建設(shè)中的作用，城市專項(xiàng)規(guī)劃可分為三類，即總體規(guī)劃所附屬的專項(xiàng)規(guī)劃、完善總體規(guī)劃的專項(xiàng)規(guī)劃和指導(dǎo)城市開發(fā)的專項(xiàng)規(guī)劃。加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃，一是從技術(shù)角度對(duì)總體規(guī)劃進(jìn)行細(xì)化與深化，更重要的是從管理角度將城市功能分解成為若干密切相關(guān)的系統(tǒng)進(jìn)行專項(xiàng)研究，以確保城市活動(dòng)的有機(jī)性與多樣性?；诔鞘兄写罅看嬖诘呐f城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊面臨著急切的改造需求，同時(shí)具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性和內(nèi)在聯(lián)系，而總體規(guī)劃層面缺乏相應(yīng)的專項(xiàng)規(guī)劃，缺乏系統(tǒng)研究。在如今的城市規(guī)劃體系的情況下，進(jìn)行城市更新專項(xiàng)計(jì)劃顯得尤為重要了。
2 嚴(yán)格講城市更新規(guī)劃的規(guī)劃體系定位
在我國，多數(shù)城市的城市更新行為都含有自己獨(dú)特的城市規(guī)劃與指導(dǎo)，但是明確的制度和政策在城市更新規(guī)劃的法定規(guī)劃體系中的定位依然鮮有耳聞。在城市更新問題中，城市總體規(guī)劃和控制詳情的全面性依然會(huì)被忽略，在控制性詳細(xì)規(guī)劃具體的改造方面尤為突出?，F(xiàn)如今我國的城市更新規(guī)劃可以大致分為兩類：城市更新概念規(guī)劃由政府主導(dǎo)；由市場(chǎng)主導(dǎo)的單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃的城市更新規(guī)劃。前者的運(yùn)動(dòng)式更新改造范圍遍布舊城區(qū)基于政法的意志，但是市場(chǎng)運(yùn)作的真實(shí)性往往被忽略，從而失去了可操作性，政府的改造意愿或許會(huì)被提前泄露，從而市場(chǎng)成本被變相提高。就后者來說，市場(chǎng)和政府的對(duì)峙的手段往往于此，容積率尤為突出。但是由于對(duì)上層規(guī)劃的控制和指引略有匱乏，保護(hù)公共利益的底線對(duì)政府來說不方便尋查。而且上層規(guī)劃對(duì)地區(qū)整體空間研究的依據(jù)相對(duì)缺乏，依然會(huì)針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目去改造，這樣僅僅通過個(gè)案來進(jìn)行的專項(xiàng)規(guī)劃是缺乏科學(xué)性的。
3 城市更新規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃體系的銜接
現(xiàn)行的城市規(guī)劃體系主要是建立在對(duì)新增建設(shè)用地的規(guī)劃管理基礎(chǔ)上。隨著我國大城市建設(shè)用地資源日趨飽和，未來可以預(yù)見的是城市更新可能取代新增建設(shè)用地而成為規(guī)劃管理工作的主流。因此有必要對(duì)現(xiàn)行城市規(guī)劃體系進(jìn)行必要的修正和完善，以適應(yīng)城市更新規(guī)劃管理需求。但城市規(guī)劃體系調(diào)整的目的并非要游離于現(xiàn)行規(guī)劃體系以外設(shè)立一套新的獨(dú)立的城市規(guī)劃體系，而是應(yīng)在現(xiàn)行的城市規(guī)劃體系基礎(chǔ)上，對(duì)應(yīng)相關(guān)的規(guī)劃層次，采用補(bǔ)充、調(diào)整和“鑲嵌”的方法納入城市更新對(duì)城市規(guī)劃的管理要求，使城市更新規(guī)劃與法定規(guī)劃（特別是控制性詳細(xì)規(guī)劃）能夠積極主動(dòng)地相互對(duì)接。結(jié)合現(xiàn)行的城市規(guī)劃體系，初步建議從以下幾個(gè)規(guī)劃層次中納入或?qū)映鞘懈乱?guī)劃管理的內(nèi)容。
3.1 城市總體規(guī)劃
城市總體規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)全市城市更新的區(qū)域及其更新方向、總體規(guī)模作出初步規(guī)定。
3.2 近期建設(shè)規(guī)劃
近期建設(shè)規(guī)劃應(yīng)對(duì)規(guī)劃期內(nèi)實(shí)施城市更新的^域及其更新后的功能定位，實(shí)施更新的時(shí)序，為城市更新配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施作出必要的規(guī)定。
3.3 控制性詳細(xì)規(guī)劃
控制性詳細(xì)規(guī)劃也應(yīng)成為與城市更新規(guī)劃管理對(duì)接的重要平臺(tái)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制作用在于，可以將城市更新中政府與市場(chǎng)的角色進(jìn)行必要區(qū)分，將理應(yīng)由政府控制的公共利益因素從可以交由市場(chǎng)運(yùn)作的博弈因素中抽離出來，并通過控規(guī)這一重要的規(guī)劃控制手段予以強(qiáng)力保護(hù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)劃定城市更新的實(shí)施范圍，確定其中涉及的城市更新項(xiàng)目的功能定位、基本公共服務(wù)設(shè)施和市政配套設(shè)施安排、容積率的控制范圍、景觀生態(tài)和文物保護(hù)要求、保障性住房的供應(yīng)量、城市設(shè)計(jì)控制要素、拆遷居民安置策略，以及捆綁改造計(jì)劃等等。
3.4 城市更新修建性詳細(xì)規(guī)劃
城市更新項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)全面面向更新規(guī)劃實(shí)施的要求，最大程度地納入相關(guān)利益群體的訴求，保留市場(chǎng)運(yùn)作的彈性空間。在一般修建性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，城市更新規(guī)劃需要重點(diǎn)增加土地市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)核算，拆遷安置的具體安排等應(yīng)對(duì)更新的特殊內(nèi)容。同時(shí)還需要增加相關(guān)利益方談判和博弈的程序。
3.5 綜合整治（改善）規(guī)劃
隨著物權(quán)的逐步清晰，特別是未來《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》的出臺(tái)，未來“漸進(jìn)式”、“針對(duì)性”和“小尺度”的環(huán)境綜合整治也可能逐步取代大拆大建的城市更新方式。城市綜合整治規(guī)劃，要求對(duì)建設(shè)條件、現(xiàn)狀權(quán)屬以及各方目標(biāo)的充分尊重和全面把握，要求根據(jù)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力和實(shí)際需要來確定更新改造的方法和內(nèi)容，需要更加傾向于人的視角的空間思考，和更加精細(xì)化的微觀空間技術(shù)。
4 結(jié)語
在新時(shí)展的背景下，我中國的城市建設(shè)更需要注重對(duì)已建成區(qū)的改造更新，借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，提高環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)社區(qū)構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的更新與發(fā)展。同時(shí)，以社區(qū)為主導(dǎo)的漸進(jìn)式更新還需要經(jīng)過政府與社區(qū)的協(xié)作，加強(qiáng)公眾參與，以實(shí)現(xiàn)改善城市空間，提高居民生活質(zhì)量，從而促進(jìn)鄰里和諧的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)
第2篇：城市更新研究方法范文
2015年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降到1%的歷史最低點(diǎn)，2016年在一系列去庫存政策引導(dǎo)下，到11月底，商品房銷售面積增速達(dá)到24.3%，在銷售增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速恢復(fù)到6.5%，占全國固定資產(chǎn)投資的比重為17.3%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2013年以前房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比重為20%以上，2014年開始占比下降。隨著房地產(chǎn)總量問題基本解決和城市擴(kuò)張速度的放緩，房地產(chǎn)的新建項(xiàng)目開發(fā)投資增速趨于降低，而大城市對(duì)環(huán)境優(yōu)化、建筑更新、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)的需求將不斷上升，城市街區(qū)、建筑在不拆除下的有機(jī)更新，將成為投資者關(guān)注的新領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的新熱點(diǎn)。
當(dāng)前實(shí)施城市有機(jī)更新符合房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)
經(jīng)過1998年住房制度改革以后房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，可以判斷，目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不同程度地步入了存量房時(shí)代（存量房交易總量超過新房）。一二線城市新房市場(chǎng)空間已經(jīng)越來越小，城市的發(fā)展必然要建立在對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造更新之上，城市有機(jī)更新也將成為存量房時(shí)代房地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)。
1.存量時(shí)代的房地產(chǎn)總是伴隨著城市功能的改變而不斷變化著承載的形式，實(shí)現(xiàn)著資產(chǎn)的升值。從發(fā)達(dá)國家城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看，作為城市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)與城市功能緊密相關(guān)。如1998年英國提出創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已是存量房時(shí)代。當(dāng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的主導(dǎo)方向時(shí)，以從事文化活動(dòng)及文化產(chǎn)品的生產(chǎn)消費(fèi)為功能的文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為文化主導(dǎo)城市更新的新形式。存量的房地產(chǎn)被大量改造更新，成為文化經(jīng)濟(jì)集聚中心區(qū)，實(shí)現(xiàn)了更新地區(qū)的文化、創(chuàng)意式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)了城市文化產(chǎn)業(yè)空間布局的調(diào)整，為新興產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展提供了孵化空間，房地產(chǎn)的價(jià)值重新得以提升。
中國房地產(chǎn)正在步入存量房時(shí)代，一線及部分二線城市存量房的交易量已超過新房，北京存量房交易量已是新房的二倍。存量房市場(chǎng)的擴(kuò)張，帶來了既有舊建筑、街區(qū)和環(huán)境的更新需求。如2016年4月15日南京下發(fā)《南京市棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治行動(dòng)計(jì)劃》，此次環(huán)境整治目標(biāo)鎖定高樓大廈繁華盛景背后的棚戶區(qū)和老舊小區(qū)。計(jì)劃到2020年底，采取“拆改整留”方式，完成南京市11區(qū)約1500萬平方米棚戶區(qū)改造和936個(gè)老舊小區(qū)整治目標(biāo)。2016年上海的城市更新將“有機(jī)更新”進(jìn)一步滲透至規(guī)劃管理、土地管理和城市治理中。突出以人為本和生活方式、發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，針對(duì)城市功能、公共服務(wù)設(shè)施、歷史風(fēng)貌、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、公共空間等方面；關(guān)注公共參與，考慮需求緊迫度、實(shí)施主體積極性、實(shí)施難易度等方面。具體實(shí)施“共享社區(qū)計(jì)劃、創(chuàng)新園區(qū)計(jì)劃、魅力風(fēng)貌計(jì)劃、休閑網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”四大行動(dòng)計(jì)劃。在三亞，以“生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)”試點(diǎn)為抓手，大膽嘗試“城市修補(bǔ)”，將城市發(fā)展模式、目標(biāo)定位為“存量?jī)?yōu)化”、“集約高效”；在生態(tài)修復(fù)方面，實(shí)施山、海、河三大修復(fù)工程；在城市修補(bǔ)方面，打好六大戰(zhàn)役：拆除違法建筑、整治廣告牌匾、改造城市綠地、協(xié)調(diào)城市色彩、實(shí)現(xiàn)夜景亮化、改造城市天際線和街道立面。
2.處于城市核心地段的舊建筑存在與土地級(jí)差地租同步提升的經(jīng)濟(jì)空間。近年來，國內(nèi)各地紛紛開展“三年大變樣”、“三舊改造”、“棚戶區(qū)改造”、“舊城改造”、“老舊小區(qū)綜合整治”等各類城市更新活動(dòng)，使得城市面貌重新煥發(fā)生機(jī)，城市發(fā)展活力不斷增強(qiáng)，城市居民生活環(huán)境得到顯著優(yōu)化。以商業(yè)地產(chǎn)為例，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)的壯大，作為承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及先進(jìn)制造業(yè)的商業(yè)寫字樓，其需求不斷增加。而隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，大城市寫字樓市場(chǎng)目前正面臨全方面的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，北京、上海等一線城市在核心區(qū)域已不再準(zhǔn)許興建新的商辦項(xiàng)目，滿足核心區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)需求只能依靠存量市場(chǎng)。而由于寫字樓有著顯著的集聚特征，且多集中于具有地域優(yōu)勢(shì)的核心市區(qū)，所以城市核心區(qū)域?qū)懽謽亲疃唷⒔ㄖ芏茸畲?、最引人注目，但歷史形成的建筑多是傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，難以滿足新型企業(yè)的辦公需求，大量舊業(yè)態(tài)樓宇需要改造更新。對(duì)于投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機(jī)遇；而對(duì)政府來說則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，即對(duì)核心區(qū)域存量樓宇升級(jí)改造，改變其趨于老化的現(xiàn)狀，最大限度挖掘區(qū)域價(jià)值，提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高政府稅收。
3.新時(shí)代、新產(chǎn)業(yè)、新生代對(duì)辦公、消費(fèi)、生存環(huán)境有新需求，城市更新必將是永續(xù)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，辦公物業(yè)通過持續(xù)的更新改造不斷提升價(jià)值。如在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，辦公環(huán)境要求開放、交往、多元、融合，傳統(tǒng)的封閉式的辦公寫字樓必須適應(yīng)新需求加以改造更新提升，存量寫字樓要不斷創(chuàng)新才能滿足市場(chǎng)需求。在消費(fèi)社會(huì)的時(shí)代，新生代人群對(duì)消費(fèi)內(nèi)容提出了更高要求，原有的物質(zhì)消費(fèi)早已讓位給精神消費(fèi)、文化消費(fèi)和休閑消費(fèi)，對(duì)文化產(chǎn)品及其帶來的身份、團(tuán)體歸屬感的需求成為消費(fèi)社會(huì)的主流需求，因而，有遠(yuǎn)見的運(yùn)營(yíng)商都會(huì)階段性對(duì)寫字樓、商場(chǎng)、公寓進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘脑?。改造中非常注重樓宇的個(gè)性化、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、開放、交往、互動(dòng)、共享、文化、舒適性環(huán)境的創(chuàng)造。在歐美商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價(jià)值后，再銷售給投資者已經(jīng)是一種普遍運(yùn)作模式，而中國則處于剛剛起步的初級(jí)階段，可以預(yù)見未來具有廣闊的發(fā)展空間。
當(dāng)前實(shí)施城市有機(jī)更新符合大城市政府需求
最近深圳、廣州、濟(jì)南等大城市紛紛成立城市更新管理機(jī)構(gòu)，這表明，在當(dāng)前高速城市化的發(fā)展時(shí)期，城市化先進(jìn)地區(qū)的大城市政府已將城市發(fā)展的關(guān)注點(diǎn)從外延式的發(fā)展轉(zhuǎn)向了城市內(nèi)部的空間質(zhì)量的提升，研究包括城市空間結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化延續(xù)性、自然景觀等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化多元復(fù)合分步實(shí)現(xiàn)的城市更新目標(biāo)體系，指導(dǎo)城市有序更新。一些有條件的城市開始強(qiáng)調(diào)城市化的質(zhì)變，強(qiáng)調(diào)城市有機(jī)更新機(jī)制的形成，表現(xiàn)為在城市空間得到一定擴(kuò)展后，通過優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)（自然和社會(huì)）、提升城市環(huán)境、強(qiáng)調(diào)城市文化等手段，逐步實(shí)現(xiàn)城市的質(zhì)變、綜合競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)。各地存量低效利用土地的再開發(fā)政策也正在研究提出。通過城市有機(jī)更新，一方面，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面，也改變了城市面貌，可以實(shí)現(xiàn)政府所倡導(dǎo)的人與環(huán)境和諧共處的最佳發(fā)展理念。
從城市有機(jī)更新的主導(dǎo)看，既有政府主導(dǎo)型，也有市場(chǎng)主導(dǎo)型和政府與企業(yè)合作型。政府主導(dǎo)的更新福利色彩較重，更新資金大部分來源于政府公共部門，政府提供補(bǔ)貼、對(duì)更新區(qū)域和更新過程有很高的決定權(quán)。市場(chǎng)主導(dǎo)型和政府與企業(yè)合作型更注重商業(yè)價(jià)值的提升、資源的優(yōu)化重組和利用、注入時(shí)代元素、再造區(qū)域繁榮。從城市有機(jī)更新的內(nèi)涵看，既有建筑原用途轉(zhuǎn)換的更新，如倉庫更新為辦公樓、工廠更新為公園、辦公樓更新為公寓、商場(chǎng)更新為酒店等等，也有在建筑原用途不變基礎(chǔ)上的功能提升。從城市有機(jī)更新的外延看，既有單體建筑的更新，也有社區(qū)、片區(qū)的更新。
城市更新是一個(gè)永續(xù)的過程，中國的城市更新必將從目前的初層級(jí)的更新走向更高層面的有機(jī)更新。在新的發(fā)展階段實(shí)現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化從重?cái)?shù)量的外延式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橹刭|(zhì)量的內(nèi)涵式發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化。
城市有機(jī)更新的投資趨勢(shì)判斷
1.由單一物質(zhì)性更新向社會(huì)經(jīng)濟(jì)多元融合更新發(fā)展。城市有機(jī)更新的理念，已不再局限于單一物質(zhì)性更新，而是逐漸朝向以包括物質(zhì)性更新、空間功能結(jié)構(gòu)調(diào)整、人文環(huán)境優(yōu)化等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化內(nèi)容的多目標(biāo)、快速更新階段發(fā)展。
隨著城市功能的不斷完善，城市更新的內(nèi)容也由單一物質(zhì)更新向?qū)で筇峁┚蜆I(yè)、解決城市貧困、改善財(cái)政、完善公共基礎(chǔ)設(shè)施、吸引投資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、增加住房供應(yīng)等系統(tǒng)綜合的城市發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
國內(nèi)外城市發(fā)展的不斷探索實(shí)踐，引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)及其他相關(guān)學(xué)科研究者的廣泛關(guān)注，各界對(duì)城市更新的研究也呈現(xiàn)多元化、多視角的復(fù)合性綜合性研究態(tài)勢(shì)。學(xué)者們分別從不同學(xué)科背景入手，對(duì)當(dāng)前的更新時(shí)代背景、更新動(dòng)力機(jī)制及更新指導(dǎo)策略、方法等不同方面進(jìn)行了大量研究。隨著不同發(fā)展時(shí)期更新目標(biāo)的演化和豐富，以及受到多種新思潮和新主義的影響，近段時(shí)間內(nèi)的城市更新出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、制度、文化等新的轉(zhuǎn)向。
2.發(fā)展模式由政府主導(dǎo)向公私部門合作發(fā)展。西方城市更新的經(jīng)驗(yàn)表明，城市更新的內(nèi)涵更加多元化和綜合化，城市更新越來越注重社區(qū)參與和社會(huì)公平，并且以多方合作的伙伴關(guān)系為取向。
從參與主體來看，早期的城市更新是以政府主導(dǎo)的，房地產(chǎn)開發(fā)為主的城市更新，由于當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c環(huán)節(jié)和途徑的有限性，造成其在更新中利益空間的損失。近年來，國外的更新案例開始側(cè)重對(duì)社會(huì)動(dòng)員、居民自建和社區(qū)參與式重建、鄰里更新的關(guān)注。強(qiáng)調(diào)利用社會(huì)資源的再合理分配以減少弱勢(shì)群體的邊緣化差距，提倡發(fā)揮多元民間力量，肯定社會(huì)網(wǎng)絡(luò)在促進(jìn)城市融合中的積極作用。除公眾參與外，還強(qiáng)調(diào)非政府組織在更新過程中的溝通作用。
從具體方法來看，由早期單一的房地產(chǎn)主導(dǎo)型，逐步演化出旗艦項(xiàng)目激勵(lì)型、大型賽事推動(dòng)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造型以及其他多元化的更新形式。
從融資模式來看，目前，中國參與城市更新的企業(yè)在融資渠道上相對(duì)單一，棚戶區(qū)改造主要以國有政策性銀行貸款為主，尚未形成能夠完全滿足不同城市更新項(xiàng)目資金的融資方式，基金、信托市場(chǎng)等融資方式仍然不成熟。未來，城市更新融資模式將不再是傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)模式，而是向公私合作的PPP模式等市場(chǎng)化融資方式轉(zhuǎn)變。融資主體逐步由政府逐漸演變?yōu)檎?、企業(yè)、社區(qū)居民、民間機(jī)構(gòu)共同參與。
3.由原來大片區(qū)拆建更新向局部社區(qū)單元更新發(fā)展。過去，舊區(qū)（城）改造主要是解決城市衰退中的物質(zhì)性老化、功能性衰退和結(jié)構(gòu)性衰退等問題，側(cè)重于成片舊區(qū)推倒重建的物質(zhì)性更新，更多精力集中于改善城市感觀上的物質(zhì)性老化。隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變革，以及人們對(duì)城市改造內(nèi)涵認(rèn)識(shí)的不斷深化，人們對(duì)城市的功能會(huì)有更多更高的要求。我們將從成片舊區(qū)推倒重建的物質(zhì)性改造，發(fā)展成為從城市功能和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)方面來推進(jìn)的城市更新。
未來將細(xì)化城市更新單元，更加注重充分發(fā)揮社區(qū)平臺(tái)作用，完善生活圈功能品質(zhì)。以社區(qū)為基本生活單元，打造生活圈。首先以市民需求和社區(qū)文體為導(dǎo)向，對(duì)更新地區(qū)進(jìn)行綜合評(píng)估，重點(diǎn)關(guān)注社區(qū)公共開放空間、公共服務(wù)設(shè)施、住房保障、產(chǎn)業(yè)功能、歷史風(fēng)貌保護(hù)、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)安全等方面內(nèi)容，明確生活圈中“缺什么”，“補(bǔ)什么”，提供更加宜人的社區(qū)生活方式。
4.更加側(cè)重以城市精神為核心融合文化創(chuàng)意的城市更新。美國知名學(xué)者劉易斯?芒福德曾說：“城市是文化的容器，城市根本功能在于文化積累、文化創(chuàng)新，在于流傳文化，教育人民?！边@段話精辟地闡述了文化、城市與人之間的關(guān)系。文化是城市的靈魂，發(fā)揮文化的引領(lǐng)作用，是對(duì)中國城市有機(jī)更新的基本要求和首要任務(wù)。
過去，對(duì)工業(yè)遺存的保護(hù)式再開發(fā)，以及全球經(jīng)濟(jì)社會(huì)的文化力轉(zhuǎn)向，催生了以升華文化主題為導(dǎo)向的城市更新活動(dòng)的大量開展。其后，在日益增多的以應(yīng)對(duì)內(nèi)城衰敗為目標(biāo)的更新案例中，利用文化力量，以大型旗艦式更新項(xiàng)目的開發(fā)、地標(biāo)性建筑建造、歷史建筑翻建等方式重塑城市形象，成為文化主導(dǎo)的城市更新和凝聚城市精神的主流。
將城市精神注入城市空間，用文化來引領(lǐng)城市更新，這不僅可以提升城市品質(zhì)，而且可以提高市民品味乃至修養(yǎng)品行。近年來，各國紛紛將文化經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的主導(dǎo)方向，以從事文化活動(dòng)及文化產(chǎn)品的生產(chǎn)消費(fèi)為功能的集聚區(qū)成為文化主導(dǎo)城市更新的新形式。通過引導(dǎo)更新地區(qū)成為文化經(jīng)濟(jì)的集聚中心，或營(yíng)造適宜產(chǎn)生創(chuàng)意活動(dòng)的SOHO區(qū)，實(shí)現(xiàn)更新地區(qū)的文化、創(chuàng)意式轉(zhuǎn)型。
5.更加注重城市生態(tài)修復(fù)和文脈保護(hù)的“雙修式”城市更新。所謂城市“雙修”，即生態(tài)修復(fù)與城市修補(bǔ)。生態(tài)修復(fù)包括海岸線、河岸線和山體的修復(fù)；城市修補(bǔ)包括廣告牌匾的管理、城市綠化的改造，違法建筑的拆除，城市色彩的協(xié)調(diào)，城市亮化的規(guī)劃，城市天際線和街道立面的改造等?！半p修”既是物質(zhì)空間環(huán)境的修復(fù)修補(bǔ)，也是社會(huì)文化、公共服務(wù)等軟環(huán)境的修復(fù)?！俺鞘须p修”是城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的必然要求，把傳統(tǒng)的粗放擴(kuò)張性的規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣叱鞘袃?nèi)涵質(zhì)量的規(guī)劃，以此改善人居環(huán)境和城市功能，延續(xù)城市歷史文脈，留住鄉(xiāng)愁，促進(jìn)城市與自然有機(jī)融合。
中央城市工作會(huì)議提出：“要大力開展生態(tài)修復(fù)，讓城市再現(xiàn)綠水青山”，“要加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)，提倡城市修補(bǔ)，加強(qiáng)控制性詳細(xì)規(guī)劃的公開性和強(qiáng)制性。要加強(qiáng)對(duì)城市的空間立體性、平面協(xié)調(diào)性、風(fēng)貌整體性、文脈延續(xù)性等方面的規(guī)劃和管控，留住城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等基因”。2015年6月，住建部確定三亞為全國城市“雙修”的試點(diǎn)城市，隨著三亞“雙修”試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與推廣，未來將會(huì)在全國范圍內(nèi)推廣，將成為中國新一輪城市更新的熱點(diǎn)。
6.更加注重城市基礎(chǔ)設(shè)施與空間品質(zhì)的提升。以人為本，更加注重城市基礎(chǔ)設(shè)施空間品質(zhì)提升。近年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施短板顯現(xiàn)，有效應(yīng)對(duì)極端氣象災(zāi)害能力不足，許多城市動(dòng)輒開啟看海模式，嚴(yán)重危及居民的生命和財(cái)產(chǎn)安全，降低居民社會(huì)安全感。還有不少城市馬路越修越寬，高架橋越建越多，而交通擁堵情況卻未有效緩解。城市游憩空間不足，人均公共綠地偏低。養(yǎng)老及社區(qū)文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施也相對(duì)不足。
未來的城市更新需要以人為本，補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施短板，打通街區(qū)交通道路微循環(huán)，形成以社區(qū)級(jí)設(shè)施為基礎(chǔ)，市、區(qū)級(jí)設(shè)施銜接配套的公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系，不斷提高城市居民生活圈的生活品質(zhì)。
第3篇：城市更新研究方法范文
一、中城院CUI觀點(diǎn)
舊城改造（也稱市區(qū)重建或城市更新）是當(dāng)代城市發(fā)展中難以回避的問題。一方面，由于許多城市沒有重視歷史街區(qū)的保護(hù)，用一般的城市舊城拆遷改造的方式，使得很大一批歷史街區(qū)和特色建筑在經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮的沖擊下受到破壞。另一方面，由于舊區(qū)的居民居住的房屋多數(shù)年久失修，基本生活設(shè)施不配套，周邊環(huán)境質(zhì)量較差。多數(shù)居民有著較迫切的舊城拆遷改造的要求。
在舊城改造方面，CUI認(rèn)為：文化是靈魂，創(chuàng)意是靈魂，舊城改造以文化論輸贏。
1、舊城改造是如何使舊城“重生”的系統(tǒng)工程
新時(shí)期舊城更新改造已不是局部性問題，它決不僅僅是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使舊城從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的綜合功能，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，真正做到社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。
2、舊城改造要從總體上對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行全面的研究
要制定一個(gè)系統(tǒng)的舊城更新改造規(guī)劃，要從宏觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)舊城更新改造進(jìn)行規(guī)劃控制，要有明確的評(píng)價(jià)體系，目標(biāo)體系及控制體系作支撐，要與總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，這樣才能避免因規(guī)劃控制不力而造成的混亂和矛盾。
3、舊城更新改造要樹立經(jīng)濟(jì)觀念
城市土地價(jià)值和土地收益已成為舊城更新改造中需要研究的重要問題，舊城更新改造實(shí)行上是一種經(jīng)濟(jì)利益的再分配，因此，在制定舊城更新改造規(guī)劃時(shí)應(yīng)著手對(duì)城市土地進(jìn)行評(píng)估和地價(jià)分級(jí)、并對(duì)城市土地增值、土地市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)算，使舊城更新改造規(guī)劃建立在可靠的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，但也不能經(jīng)濟(jì)利益唯上，為城市可持續(xù)發(fā)展留下隱患。
4、舊城更新改造應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)城市歷史文化環(huán)境的原則
要將城市設(shè)計(jì)思想滲透到舊城更新改造中。城市歷史文化環(huán)境是城市的寶貴財(cái)富，更是城市現(xiàn)代化的重要內(nèi)容，它不僅可以弘揚(yáng)民族文化，增加民族的凝聚力和自信心，而且對(duì)加強(qiáng)國際文化交流，樹立良好的國際形象有著十分深遠(yuǎn)的意義。
5、舊城更新改造過程中還應(yīng)注重廣大市民的參與
人民城市人民建，要充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，整體啟動(dòng)舊城更新改造。對(duì)于舊城改造出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問題，專業(yè)人士和城市市民要多發(fā)表意見，舊城區(qū)更新改造應(yīng)是個(gè)透明、多方吸取民意的過程。
二、服務(wù)內(nèi)容
舊城改造需要解決的問題包括：
1、改造項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析
2、功能組團(tuán)分布設(shè)計(jì)及開發(fā)建議
3、舊城改造中的文化問題研究
4、舊城改造政策研究
5、舊城改造環(huán)境評(píng)估
6、改造模式個(gè)案研究
7、整體定位及規(guī)劃建議
8、經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測(cè)
三、協(xié)作團(tuán)隊(duì)
1、綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）城市經(jīng)營(yíng)中心
2、深圳市城市化研究會(huì)
四、典型案例
典型案例一：深圳蛇口片區(qū)城市更新策略研究簡(jiǎn)介
圖：蛇口明華輪
2004年4月至7月，城市經(jīng)營(yíng)中心接受深圳市南山區(qū)建設(shè)局委托，和中國規(guī)劃設(shè)計(jì)院深圳分院共同開展蛇口老鎮(zhèn)的城市更新策略研究。
在深圳城市空間尺度不斷擴(kuò)張和城市功能不斷提升的今天，當(dāng)我們把目光投向蛇口時(shí)，無論是蛇口老鎮(zhèn)還是蛇口工業(yè)區(qū)，昔日風(fēng)生水起的“蛇口”確實(shí)在它24年的歷史尾端強(qiáng)弩之末地蜷伏著，沉默，并且孤獨(dú)。同樣，今天的蛇口面臨著眾多的發(fā)展機(jī)會(huì)，CEPA、珠港澳大橋、西部通道、迪斯尼等都將為蛇口明天的發(fā)展帶來機(jī)遇。
蛇口城市更新是一個(gè)難度很大的課題，它包含城中村、產(chǎn)業(yè)、歷史文化、城市活力和城市景觀特征等內(nèi)容，也包含著與招商工業(yè)區(qū)共榮的內(nèi)容。此次研究的蛇口片區(qū)面積為8.5平方公里，蛇口老鎮(zhèn)為3.4平方公里。
研究的結(jié)論主要有：
招商局、蛇口老鎮(zhèn)、華僑城都同處在深圳濱海景觀休閑帶上，與其他兩者不同的是，老鎮(zhèn)尚保存著一些東方文化、漁農(nóng)文化的風(fēng)華。漁港，現(xiàn)代都市中不可替代的資源，是蛇口“風(fēng)情”的所在。因此我們?cè)谡n題的研究中首先抓住了一個(gè)字“漁”。蛇口的城市更新應(yīng)該從“漁”字入手。最后我們的研究成果提出了蛇口城市更新的四大品牌目標(biāo)、五個(gè)項(xiàng)目組合、一個(gè)突破點(diǎn)，和政府把握此次城市更新的若干政策建議。
四大品牌目標(biāo)為：
海洋門戶——打開深圳海上旅游的大門；
風(fēng)情漁港——海上觀光低成本低點(diǎn)；
創(chuàng)意半島——工業(yè)升級(jí)與旅游休閑相結(jié)合；
博物群落——文化產(chǎn)業(yè)與旅游休閑相結(jié)合。
五大項(xiàng)目組合包括海洋門戶、風(fēng)情漁港、創(chuàng)意半島、博物群落和城市客廳。
一個(gè)突破點(diǎn)就是要考慮到城市更新往往涉及到多方利益主體，需要建立一個(gè)類似波士頓重建局、英國LDDC的機(jī)構(gòu)來統(tǒng)籌各方利益，以城市顧客利益的最大化作為目標(biāo)取向，尋求最優(yōu)解，以城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則來控制城市風(fēng)貌，體現(xiàn)蛇口的“東方風(fēng)情”，最終整合一系列蛇口城市更新項(xiàng)目，引導(dǎo)城市價(jià)值的提升。在蛇口城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過程中，還需要考慮到更新時(shí)序的問題。
關(guān)于我們的研究方法，除了常用的規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)等研究方法以外，我們更多的是采用了社會(huì)學(xué)的田野作業(yè)研究方法，多次深入股份公司、居委會(huì)、街道辦、街巷、漁港、蛇口廣場(chǎng)調(diào)查。最后研究結(jié)論中的幾大項(xiàng)目組合在空間上的布局結(jié)構(gòu)也是通過我們用腳量出來的。(課題負(fù)責(zé)人：李津逵)
經(jīng)典案例二：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為青島舊城改造提供新思路
青島市人民政府在“十一五”規(guī)劃中明確提出，青島要發(fā)展創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)。創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)因其附加值高，融合性強(qiáng)，能夠?qū)⒓夹g(shù)、商業(yè)、創(chuàng)造和文化融為一體，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化環(huán)境，將城市由制造型過渡到創(chuàng)造型，全面提升城市形象，而越來越得到社會(huì)的認(rèn)知和重視。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)———經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新領(lǐng)域
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不僅是一種產(chǎn)業(yè)類別與經(jīng)濟(jì)范疇，更重要的，它是一種20世紀(jì)后末期孕育、新世紀(jì)更清晰的新思維、新工作生活方式以及新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈；它的生存與發(fā)展，是對(duì)一國一城制度優(yōu)劣、城市利便、科技水準(zhǔn)、政府能力、教育創(chuàng)新、文化魅力與傳統(tǒng)價(jià)值的超前性檢測(cè)與考驗(yàn)。
1997年，英國政府率先給出了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的解釋及13個(gè)相關(guān)行業(yè)，認(rèn)為人、組織或企業(yè)在廣告、建筑、藝術(shù)與古董市場(chǎng)、工藝、設(shè)計(jì)、流行設(shè)計(jì)與時(shí)尚、電影與錄音帶、休閑軟件游戲、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件與電腦服務(wù)業(yè)、電視與廣播十三類行業(yè)中，利用“那些源自個(gè)人創(chuàng)意、技能與才干的活動(dòng)，通過知識(shí)產(chǎn)權(quán)的生成與利用，而有潛力創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)”的行為，都可稱為“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。
自此，在相關(guān)發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家中，引發(fā)了以“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”或“文化產(chǎn)業(yè)”為國家或城市發(fā)展戰(zhàn)略的新一輪競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃。
當(dāng)英國宣布2001年其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1125億英鎊，占GDP的5％，已超過任何制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)時(shí)，其2003年“創(chuàng)意英國”的全球巡展活動(dòng)，更表達(dá)了一個(gè)充滿創(chuàng)造性與革新精神的新英國形象。當(dāng)美國人在1998年確認(rèn)美國新經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是以知識(shí)和創(chuàng)意為本的經(jīng)濟(jì)時(shí)，他們發(fā)出“資本時(shí)代已經(jīng)過去，創(chuàng)意時(shí)代已經(jīng)來臨”的預(yù)言，而比爾·蓋茨則宣稱“創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意能夠帶來無以數(shù)計(jì)的商業(yè)利益與商業(yè)奇跡?！?/p>
新世紀(jì)初，日本人雄心勃勃地提出了從GDP到GNC（“全民幸?？傊怠保┑膰覒?zhàn)略轉(zhuǎn)型，要以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開始150年以來的第三次偉大轉(zhuǎn)折之路。韓國在2003年宣稱自己已是五大世界文化產(chǎn)業(yè)國之一。澳大利亞早在1994年了以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的國家文化發(fā)展戰(zhàn)略。
國家、城市、企業(yè)與新知識(shí)者，都把目光轉(zhuǎn)向了新世紀(jì)的這塊新高地。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，一個(gè)智能化、知識(shí)化的高附加值產(chǎn)業(yè)，一個(gè)充分調(diào)動(dòng)人的想象、個(gè)性、思想和技藝的身心體驗(yàn)型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，一個(gè)以知識(shí)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的文化化新興都市產(chǎn)業(yè)，一個(gè)體現(xiàn)國家與城市國民幸?？傊导拔幕泴?shí)力的新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，將成為國家戰(zhàn)略、城市實(shí)力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)與個(gè)人選擇的財(cái)富新天地。
麥島創(chuàng)意文化街———?jiǎng)?chuàng)新改造新思路
業(yè)內(nèi)人士分析，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將為青島的舊城改造提供新思路。負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)我市城建史上面積最大的舊城改造項(xiàng)目的魯能置業(yè)青島公司，是魯能置業(yè)集團(tuán)公司旗下的六大區(qū)域公司之一，在青島先后開發(fā)建設(shè)了海情花園、艙口港業(yè)主碼頭、海風(fēng)花園、魯能領(lǐng)寓等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。該公司秉承“以人為本、創(chuàng)造生活”的價(jià)值理念，在做好企業(yè)文化各個(gè)方面的建設(shè)的同時(shí)，積極致力于學(xué)習(xí)創(chuàng)新型團(tuán)隊(duì)的打造。
針對(duì)麥島居住區(qū)舊村改造項(xiàng)目，早在2004年，魯能置業(yè)青島公司即以敏銳的觸覺和國際領(lǐng)先的研發(fā)能力，預(yù)測(cè)到創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在未來城市經(jīng)濟(jì)和發(fā)展中承擔(dān)重要作用。并將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新思維作為重要的元素引入規(guī)劃設(shè)計(jì)麥島居住區(qū)舊村改造項(xiàng)目中來，項(xiàng)目策劃公司要求堅(jiān)持“創(chuàng)意文化”這一概念標(biāo)志，重新整合麥島的地域文化與傳統(tǒng)文化，在規(guī)劃方案中設(shè)置了麥島創(chuàng)意文化街。
第4篇：城市更新研究方法范文
>> 張昱：帶著好奇心探索城市發(fā)展 對(duì)城市的好奇心 陪孩子帶著好奇心散步去 愛情妙法：帶著“好奇心”去戀愛 束昱 將城市轉(zhuǎn)入地下 好奇心 保持好奇心 好奇心等 充滿好奇心! 抓住好奇心 好奇心（2） 好奇心（1） 好奇心（六） 好奇心（五） 好奇心（四） 好奇心（三） 好奇心（二） 善待好奇心 “好奇心” 可貴的好奇心 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國 > 政治 > 張昱:帶著好奇心探索城市發(fā)展 張昱:帶著好奇心探索城市發(fā)展 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 何蘊(yùn)琪")
申明:本網(wǎng)站內(nèi)容僅用于學(xué)術(shù)交流，如有侵犯您的權(quán)益，請(qǐng)及時(shí)告知我們，本站將立即刪除有關(guān)內(nèi)容。 張昱認(rèn)為好奇心和學(xué)習(xí)訓(xùn)練是一個(gè)學(xué)者的基本素質(zhì)。
之前曾在電話里打過招呼，也看到過這位只有40多歲的年輕學(xué)者相當(dāng)密集的研究成果和項(xiàng)目研究經(jīng)歷，但在踏進(jìn)休息室的一刻，還是禁不住小小吃了一驚。眼前的張昱身材高挑，穿著紅色連衣裙、黑色高跟鞋，發(fā)髻挽起來，形象優(yōu)雅，和刻板印象中的尤其是女學(xué)者形象頗有出入，不過未幾講座開始，她戴上黑框眼鏡，嚴(yán)肅的神色、對(duì)問題的敏銳思考又提醒了“女學(xué)者”這一身份的存在。 以地方智庫助力城市研究
談話在輕松的氣氛中展開，首先談到了廣外的廣州國際商貿(mào)中心重點(diǎn)研究基地。
這個(gè)基地開始運(yùn)作于2010年，集結(jié)了當(dāng)時(shí)廣外作城市研究的一批學(xué)術(shù)力量。它是第一個(gè)提出廣州應(yīng)以國際商貿(mào)中心為目標(biāo)和城市愿景來進(jìn)行城市發(fā)展建設(shè)的，并在相當(dāng)程度上影響了政府決策。
“把廣州建設(shè)成商貿(mào)中心寫入到規(guī)劃當(dāng)中，是2011年。我們?cè)诎阉鼘懭胍?guī)劃前更早，就是在提這個(gè)事情，給當(dāng)時(shí)的市領(lǐng)導(dǎo)也提出了一些報(bào)告，后來可能進(jìn)入了一些決策者的視野?！?/p>
廣州在改革開放以來一直作為重心發(fā)展地區(qū)，而在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)急遽發(fā)展的新態(tài)勢(shì)下，不斷有人提出，廣州是否面臨一個(gè)發(fā)展瓶頸，事實(shí)上這是一個(gè)普通市民都感覺息息相關(guān)的課題。
張昱認(rèn)為，廣州2000多年的建城歷史，在歷史演變中逐漸成為中國的商貿(mào)中心，它的城市興衰與其開放性商貿(mào)活動(dòng)密不可分。而在新一輪的對(duì)外開放中，廣州應(yīng)定位為海上絲綢之路戰(zhàn)略支點(diǎn)城市、粵港澳大灣區(qū)核心城市以及國際商貿(mào)中心城市。
研究基地成立5年來，張昱認(rèn)為它的定位是地方智庫：“我們的研究更多的是往應(yīng)用性研究的方向去做，而不是集中在純學(xué)術(shù)研究，而且我們的服務(wù)對(duì)象，也主要是政府，做政府的一些應(yīng)用性、政策性研究的命題。”
比如去年，蘿崗和黃埔兩區(qū)合并，成立新的黃埔區(qū)，當(dāng)時(shí)新的黃埔區(qū)應(yīng)該從什么地方入手來統(tǒng)籌合并的工作，期間研究基地跟地方政府討論了很多次，后來找到了一個(gè)切入點(diǎn)，就是從城市更新的角度切入。
“我們覺得在新的黃埔區(qū)，城市化落后于工業(yè)化的進(jìn)程。而且在城市化的進(jìn)程當(dāng)中，它也呈現(xiàn)出兩極發(fā)展的趨勢(shì)，那么，從這樣一個(gè)切入點(diǎn)，切入到整個(gè)兩區(qū)合并，中間就是它的產(chǎn)業(yè)怎么樣融合，它的城市怎么樣融合，包括在這個(gè)過程當(dāng)中它原來沒有得到解決的一些問題，或是積累的一些問題，怎樣通過這個(gè)兩區(qū)合并、城市更新去解決?！?城市研究如何影響生活
城市研究是怎樣進(jìn)行的，它會(huì)如何影響我們的生活？張昱以新黃浦區(qū)的城市更新項(xiàng)目為例，談了自己的研究方式和成果。
在向政府部門提供規(guī)劃參考的《兩區(qū)組合背景下（新）黃埔區(qū)城市更新問題研究報(bào)告》中，她提出：城市規(guī)劃方案的落實(shí)以及城市更新改造方案實(shí)施，涉及諸多城市部門管理問題，不僅受部門利益制約，且因涉及多元主體的利益協(xié)調(diào)，如果項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間較長(zhǎng)，新舊政府換屆又會(huì)進(jìn)一步增加項(xiàng)目的推進(jìn)難度。她在研究中發(fā)現(xiàn)，許多國外城市更新案例中都有關(guān)于“設(shè)立專門機(jī)構(gòu)”促進(jìn)城市更新的經(jīng)驗(yàn)。
例如，倫敦金絲雀碼頭改造，在項(xiàng)目初期就組建了直接隸屬于中央政府的“倫敦碼頭區(qū)開發(fā)公司（LDDC）”，憑借中央政府賦予的特權(quán)收購區(qū)內(nèi)多種所有權(quán)的土地、水域、改善基礎(chǔ)設(shè)施，為私人投資提供良好的條件，同時(shí)加強(qiáng)住房、教育、公共設(shè)施的改造。又如巴塞羅那是通過成立“共識(shí)委員會(huì)”，在社區(qū)團(tuán)體和各級(jí)政府之間找尋溝通橋梁，并確立城市改造利益相關(guān)者，在此基礎(chǔ)上制定政策和商業(yè)流程，如為租賃房屋制定了保養(yǎng)政策，對(duì)改造過程中的居民安置和新房分配出臺(tái)規(guī)定等。再如庫里蒂巴則提供了一個(gè)不受政府換屆影響，可以長(zhǎng)期一貫地推進(jìn)城市化方案的制度設(shè)計(jì)。
張昱認(rèn)為，在中國，城市更新改造過程中，政府不論采取行政行為還是商業(yè)行為，最終都會(huì)產(chǎn)生治理上的困境，這是因?yàn)檎?、企業(yè)、居民作為舊城改造的主要行動(dòng)者，他們?cè)谧非蟾髯岳娴闹貜?fù)博弈中產(chǎn)生的負(fù)外部性所致。綜合分析不同更新改造模式的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分研究（新）黃埔區(qū)城市更新改造中的矛盾焦點(diǎn)與現(xiàn)實(shí)條件，她提出，（新）黃埔區(qū)應(yīng)采取“多主體共同參與模式”。
在這個(gè)模式下，在既定的舊城改造范圍內(nèi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施由政府投入，不計(jì)入改造成本，舊房屋的拆除、重建及所增加的商業(yè)面積由開發(fā)商和原產(chǎn)權(quán)人按照一定的比例投入，而扣除對(duì)原產(chǎn)權(quán)人棄產(chǎn)的補(bǔ)償和回購房的成本之外，所產(chǎn)生的商業(yè)面積通過出租出售帶來的利潤(rùn)，原產(chǎn)權(quán)人與開發(fā)商可按股分紅。
在這樣一個(gè)“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的新模式運(yùn)作下，（新）黃埔區(qū)改造不再是單一的政府或市場(chǎng)行為，而是一個(gè)兼顧公共利益和私人利益的社區(qū)集體行為。張昱認(rèn)為，這一改造模式將有助于實(shí)現(xiàn)將舊城改造的成本和收益在政府、投資者和原住地產(chǎn)權(quán)人之間內(nèi)部化，并使產(chǎn)權(quán)人享有真正意義上的決策權(quán)，亦有利于社區(qū)可持續(xù)發(fā)展。 工作與家庭的平衡
張昱祖籍南京，在湖南長(zhǎng)大，有著湘妹子的干練與溫柔。在聊到學(xué)術(shù)研究道路上的開心與汗水時(shí)，她憶起剛剛到廣東工作的時(shí)候，是自己比較迷惑的一個(gè)時(shí)期?！拔沂?991年參加工作，1993年調(diào)到廣東，在肇慶市一個(gè)做路橋的工程公司，做非常具體的財(cái)務(wù)工作。當(dāng)時(shí)確實(shí)感覺迷茫，因?yàn)槭窃谝粋€(gè)企業(yè)里，而且是非?；鶎拥钠髽I(yè)，做的還是施工。做施工意味著你要下到各個(gè)工地，辛苦是另外一回事，這個(gè)我不是很在意。年輕人嘛都這樣，主要是覺得精神上比較孤獨(dú)，沒有對(duì)話的人。然后呢就是對(duì)自己未來究竟怎么辦，有沒有進(jìn)一步可以打開的空間，比較困惑。”
在基層工作7年以后，張昱決定考研。“我遇到的一起去考研的同學(xué)中，都是考了三四次的，所以當(dāng)時(shí)的壓力實(shí)際上很大，到最后幾個(gè)月的時(shí)候便辭職了，因?yàn)椴蛔阋詰?yīng)付學(xué)習(xí)的壓力。你想要成功就必須要投入了?！?/p>
1990年代辭職考研還不是十分流行的事情，張昱坦言當(dāng)時(shí)辭職了以后，壓力還是蠻大的，然而在背水一戰(zhàn)的壓力下，她以第一名的成績(jī)考取了浙大管理學(xué)院。后來因?yàn)閹е鴿夂竦膶?duì)理論研究的興趣，逐漸發(fā)表文章，并因?yàn)楸憩F(xiàn)突出而獲得直接攻讀博士資格。
“一直從中學(xué)、大學(xué)出來，然后開始做實(shí)際工作，到你真正轉(zhuǎn)變?yōu)檠芯空?，這是一個(gè)很大的轉(zhuǎn)變，包括你的興趣，你的思考能力，還有研究方法的訓(xùn)練。我覺得浙大確實(shí)給了我一個(gè)很好的氛圍，包括我遇到的老師，還有它整個(gè)的研究氛圍?！?/p>
第5篇：城市更新研究方法范文
民辦高校財(cái)務(wù)預(yù)算管理芻議
民主制度倫理的微觀審視
基層政府應(yīng)學(xué)會(huì)如何應(yīng)對(duì)輿情危機(jī)
堅(jiān)定中國特色社會(huì)主義理想信念不動(dòng)搖
十對(duì)中國特色社會(huì)主義的理論概括和創(chuàng)新
四川民族地區(qū)跨越式發(fā)展的路徑探析
論信息技術(shù)型人力資本的內(nèi)涵及形成機(jī)理
轉(zhuǎn)型期我國社會(huì)誠信問題研究述評(píng)
社會(huì)共生論視域下的生態(tài)文明建設(shè)探討
我國民辦高等教育發(fā)展現(xiàn)狀與問題分析
三峽庫區(qū)城市交通適應(yīng)性發(fā)展對(duì)策
建筑學(xué)專業(yè)實(shí)習(xí)的教學(xué)與管理模式探索
在同錫耶納的比較中談平遙古城保護(hù)
淺談大學(xué)校園植物園規(guī)劃
“研究型教學(xué)模式”在建筑歷史理論教學(xué)中的運(yùn)用
“環(huán)境行為學(xué)”課程實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)研究
IT工業(yè)員工宿舍區(qū)交往空間環(huán)境營(yíng)造策略初探
生態(tài)視角下山地城市住區(qū)停車景觀營(yíng)造策略研究
城市公路對(duì)外客運(yùn)樞紐站場(chǎng)交通組織設(shè)計(jì)研究
川東地區(qū)傳統(tǒng)農(nóng)村民居的聚落空間探討
線的演繹——構(gòu)成視角下西方現(xiàn)代建筑解讀
“魅力網(wǎng)”概念下的城市設(shè)計(jì)方法探討
我國地區(qū)建筑理論現(xiàn)狀研究及評(píng)析
從人的高級(jí)需求談辦公空間環(huán)境優(yōu)化設(shè)計(jì)
基于城市更新的山地城鎮(zhèn)街道空間設(shè)計(jì)策略
佛國的天籟圣歌——甘南拉卜楞寺
莫利特公寓——光輝城市的現(xiàn)實(shí)片斷
重慶概念茶坊室內(nèi)空間設(shè)計(jì)
古風(fēng)重現(xiàn)——廣島園造園構(gòu)景簡(jiǎn)析
城市帶狀道路景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方法初探
重慶綜合性商業(yè)建筑中庭設(shè)計(jì)研究
住宅室內(nèi)環(huán)境色彩設(shè)計(jì)研究
地鐵車站內(nèi)部空間環(huán)境的無障礙設(shè)計(jì)研究
歐洲城市住宅的個(gè)性化設(shè)計(jì)探索
室內(nèi)設(shè)計(jì)西部人居環(huán)境學(xué)刊征稿啟事
我國歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)理論體系的框架性研究
福州溫泉生態(tài)城布局方案的情景分析法初探
風(fēng)水理論中的美學(xué)原則及審美取向
西班牙馬德里尤瑟拉公共圖書館
大地景觀：地球表層尺度的城市美化設(shè)計(jì)
川東地區(qū)傳統(tǒng)農(nóng)村民居的聚落空間探討
景德鎮(zhèn)陶瓷學(xué)院校園環(huán)境標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)探討
從洪安古鎮(zhèn)看巴渝城鎮(zhèn)的保護(hù)與發(fā)展
現(xiàn)代山地城市設(shè)計(jì)的技術(shù)觀與適宜技術(shù)探討
山地建筑生態(tài)技術(shù)的人文關(guān)懷
基于城市更新的山地城鎮(zhèn)街道空間設(shè)計(jì)策略
歐洲城市住宅的個(gè)性化設(shè)計(jì)探索
第6篇：城市更新研究方法范文
關(guān)鍵詞：地域文化的有機(jī)復(fù)興，體驗(yàn)式教學(xué)，面向城市設(shè)計(jì)
一.問題與機(jī)遇
當(dāng)前我國的城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入了關(guān)鍵的發(fā)展階段，一方面隨著經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張城市面貌有了很大的改變，另一方面由于發(fā)展過快建筑行業(yè)呈現(xiàn)出許多令人深思和擔(dān)憂的狀況，我們的城市擴(kuò)大了，現(xiàn)代化的標(biāo)志物增多了，但如果細(xì)心觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)我們的城市在趨同化，作為體現(xiàn)城市特色的歷史人文和自然地景兩大要素在不斷弱化甚至消失，人們的社會(huì)行為在城市中的角色變得渺小與冷漠，在式的大拆大建后，人們驚訝的發(fā)現(xiàn)在我們居住面積不斷改善和小汽車日益普及的同時(shí)大范圍的霧霾已經(jīng)將我們團(tuán)團(tuán)圍繞，科技帶給人的舒適感大都建立在對(duì)周邊環(huán)境的破壞之上，表面的精彩過后留給我們是深刻的反思，短期經(jīng)濟(jì)利益的巨大驅(qū)動(dòng)掩蓋了城市要為人們長(zhǎng)遠(yuǎn)生活環(huán)境的改善而建立的初衷，國際化建筑思潮的大量涌入令我們無所適從，出奇的造型，繽紛的炫技，帶給我們一個(gè)個(gè)眼花亂的魔幻世界，以至于我們根本來不及思考城市更新中哪些是適合的，哪些是需要認(rèn)真消化批判的。與此同時(shí)，復(fù)雜問題的背后又隱含著難得的機(jī)遇，許多建筑師開始從新的視角看待城市的發(fā)展，重點(diǎn)放在了地域文化與現(xiàn)代建筑及城市設(shè)計(jì)的結(jié)合上，力求塑造更多元化的滿足人們不同需求的城市空間與生活景觀.這給我們的建筑學(xué)專業(yè)教學(xué)帶來了重要的啟示，那就是一種從城市地域文化環(huán)境出發(fā)，結(jié)合獨(dú)特的文化底蘊(yùn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技理論來深入探討城市更新的有機(jī)復(fù)興設(shè)計(jì)理念.所謂有機(jī)復(fù)興指的是既適應(yīng)了現(xiàn)代的發(fā)展需要，又保護(hù)與更新了城市傳統(tǒng)中具有獨(dú)創(chuàng)性的地景環(huán)境。這里其一是針對(duì)新建筑中如何體現(xiàn)傳統(tǒng)文化特色的問題，另一方面涉及到各種有歷史文化積淀的舊區(qū)改造，再就是充分發(fā)揮城市自然地景優(yōu)勢(shì)打造個(gè)性化的開放空間，而這幾大內(nèi)容又都是表現(xiàn)一個(gè)城市獨(dú)創(chuàng)性特色的重要組成部分. （如圖1）
（圖1）城市獨(dú)創(chuàng)性地域特色營(yíng)造示意圖
二.反思與借鑒
地域化建筑創(chuàng)作在國內(nèi)外都開展了很長(zhǎng)時(shí)間，但呈現(xiàn)出的發(fā)展?fàn)顟B(tài)有很大差異.國外運(yùn)用較科學(xué)的方法來更新城市還要追溯到二十世紀(jì)的二三十年代，這一時(shí)期出現(xiàn)了對(duì)未來有巨大影響的現(xiàn)代主義建筑理論，與此同時(shí)城市發(fā)展進(jìn)入到“功能城市”階段，經(jīng)過長(zhǎng)期實(shí)踐后人們發(fā)現(xiàn)功能城市在改變城市面貌的同時(shí)也使豐富的城市生活走向單一化，犧牲了城市的有機(jī)組織，針對(duì)此弊端地域化的建筑創(chuàng)作給出了不同的回答，就是關(guān)注建筑與人、環(huán)境的整體對(duì)話，注重場(chǎng)所感與形式的關(guān)聯(lián)性，挖掘建筑的建構(gòu)與材料特質(zhì)，不濫用表面手法主義符號(hào)，而是在設(shè)計(jì)中運(yùn)用現(xiàn)代手法加以抽象與重構(gòu)，達(dá)到形神兼?zhèn)涠嗔x共生的創(chuàng)新效果。對(duì)于現(xiàn)代建筑的地域性表達(dá)日本建筑師很有創(chuàng)意，如安藤忠雄在設(shè)計(jì)塞維利亞世博會(huì)日本館時(shí)，并未使用其拿手的清水混凝土而采用未上漆的木結(jié)構(gòu)和白色粉墻建筑，有意強(qiáng)調(diào)對(duì)材料本質(zhì)和結(jié)合方式的理解，安藤雖然沒有使用任何傳統(tǒng)元件，但運(yùn)用巧妙的現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法再現(xiàn)出日本傳統(tǒng)建筑的精神氣質(zhì)，符合社會(huì)發(fā)展的時(shí)代需要（如圖2）。另一方面，歐美建筑師將這種理念擴(kuò)展到城市有機(jī)復(fù)興之中，十分注意營(yíng)造城市開放空間的文化與藝術(shù)氣氛，注重地域景觀的塑造，如倫敦泰晤士河沿岸較好處理了新舊建筑的共容并打造出頗有生氣的城市濱水空間，使過去一度缺乏活力的舊區(qū)得以復(fù)興（如圖3）。反觀我國這方面的實(shí)踐卻始終在表面的手法主義里徘徊，雖也不乏諸如蘇州博物館、世博會(huì)中國館、上海新天地等一批有影響的佳作，但到目前為止真正占主角的仍是大量的缺乏文化底蘊(yùn)與藝術(shù)感染力的城市改造項(xiàng)目，在形形的 “主義”攻擊下，我國的建筑市場(chǎng)有點(diǎn)迷失而找不到合適的發(fā)展方向，這一發(fā)展現(xiàn)狀不可避免的影響著大學(xué)教育中對(duì)學(xué)生正確建筑觀的樹立，我們感到通過對(duì)中外現(xiàn)代建筑思潮中有關(guān)地域建筑設(shè)計(jì)的歸納與反思，可以有助我們?cè)诮虒W(xué)中采用更加科學(xué)的思維方法去看待地域文化的潛在價(jià)值，并以此為契機(jī)結(jié)合實(shí)例提高學(xué)生處理復(fù)雜文脈背景項(xiàng)目的設(shè)計(jì)能力。
（圖2）塞維利亞世博會(huì)日本館
（圖3）倫敦泰晤士河沿岸濱水空間
三.教學(xué)體驗(yàn)與學(xué)生作業(yè)案例分析
㈠基于地域化有機(jī)復(fù)興的設(shè)計(jì)理念，我們?cè)诮ㄖW(xué)設(shè)計(jì)教學(xué)中著重以下幾方面來提高學(xué)生的研判能力：
1.結(jié)合相關(guān)教學(xué)課程互動(dòng)，了解場(chǎng)所的背景優(yōu)勢(shì)在哪里，充分重視分析具有活力的本土文化與審美哲學(xué)，如注重整體的觀念、注重人與自然融合的觀念、追求空間的混沌與滲透等，結(jié)合嶺南僑鄉(xiāng)開放包容的文化特質(zhì)，在設(shè)計(jì)中尋找屬于當(dāng)?shù)氐臍v史人文背景與自然地景并加以總結(jié)提煉。（表1）
2.對(duì)于新建筑中傳承舊文脈的課題重點(diǎn)放在如何利用新材料新技術(shù)進(jìn)行“協(xié)調(diào)式”的抽象表達(dá)與建筑空間重構(gòu)上。同時(shí)吸取傳統(tǒng)建筑文化中對(duì)生態(tài)節(jié)能理念的優(yōu)點(diǎn)。
3.各個(gè)城市之間的經(jīng)濟(jì)文化差異性很大，通過詳實(shí)的調(diào)研考查國內(nèi)外同類型的項(xiàng)目，運(yùn)用比較法總結(jié)各地的成功與失敗經(jīng)驗(yàn)，目的在于分析出適合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)的城市更新方式，在復(fù)興地緣文脈的同時(shí)找到一條自我完善的良性繁榮途徑。
4.對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)舊建筑的更新遵循“漸進(jìn)式”改造的原則，保留歷史街區(qū)的整體肌理形態(tài)，但其中的內(nèi)容要與現(xiàn)代生活接軌。對(duì)于舊建筑的改造要看其內(nèi)部功能的活化與再利用，內(nèi)外形式植入現(xiàn)念抽象傳統(tǒng)裝飾細(xì)部，靈活處理形似與神似的關(guān)系。把單體建筑的設(shè)計(jì)納入整體城市設(shè)計(jì)的范疇，對(duì)于僑鄉(xiāng)歷史街區(qū)更新進(jìn)行多樣化的城市景觀表達(dá)，帶著體驗(yàn)空間的想法重點(diǎn)處理空間序列、節(jié)點(diǎn)及各種形式的開放空間設(shè)計(jì)，并將一系列的節(jié)點(diǎn)景觀以原創(chuàng)性與趣味性的主題加以串聯(lián)，形成相互促進(jìn)的整體本土化空間形態(tài)。
（表1）注重地域化有機(jī)復(fù)興理念的相關(guān)教學(xué)課程互動(dòng)
序號(hào) 主干課程的設(shè)置 輔助課程的設(shè)置
（南方建筑2005-8）
2005 互動(dòng)的內(nèi)容
1 建筑設(shè)計(jì)（三、四年級(jí)每學(xué)期96學(xué)時(shí)；畢業(yè)設(shè)計(jì)與實(shí)習(xí)16周） 當(dāng)代建筑思潮（36學(xué)時(shí)） 建筑設(shè)計(jì)方法論（24學(xué)時(shí)） 重視建筑場(chǎng)所空間與細(xì)部建構(gòu)特色，結(jié)合本土文脈符號(hào)的抽象表達(dá)及各種現(xiàn)代建材的多元表現(xiàn).
2 城市規(guī)劃（48學(xué)時(shí)，三年級(jí)課程） 城市設(shè)計(jì)（32學(xué)時(shí)） 園林設(shè)計(jì)原理（32學(xué)時(shí)） 立足城市綜合體量形態(tài)的特色組合，注重城市節(jié)點(diǎn)與景觀開放空間的地域化表達(dá).
3 中建史，外建史（各48學(xué)時(shí)，三年級(jí)課程） 建筑測(cè)繪實(shí)習(xí)（18學(xué)時(shí)） 嶺南建筑特色（40學(xué)時(shí)） 從中外歷史建筑的特點(diǎn)入手，注重研究各時(shí)期嶺南歷史建筑與現(xiàn)代建筑的地域特點(diǎn).
㈡學(xué)生作業(yè)案例分析
1.畢業(yè)設(shè)計(jì)題目： 江門市甘化廠工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用概念規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)（學(xué)生：李繼津，指導(dǎo)教師：張波，余榕）
2.選題背景與設(shè)計(jì)要求： 甘蔗化工廠1959年投產(chǎn)，曾是亞洲最大的制糖化工廠，是江門市乃至珠三角工業(yè)發(fā)展的標(biāo)志，具有重要的歷史價(jià)值。因城市發(fā)展需要，擬將甘化廠及其周邊區(qū)域改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)針對(duì)保護(hù)對(duì)象提出歷史地段保護(hù)和再利用方案，體現(xiàn)江門市特色的人文景觀?？傄?guī)劃用地面積300000平方米，建筑密度≤40%，綠化率≥35%。舊建筑改造利用以水平擴(kuò)建為主，創(chuàng)意園與公建可多樣組合。
3.指導(dǎo)重點(diǎn)：研究甘化廠的歷史價(jià)值該以何種方式參與到城市化的進(jìn)程中，調(diào)查分析其空間特征并確定改造的可能用途。采用空間功能置換、化整為零、聯(lián)零為整、局部增建、局部拆減及局部重建等各種手法對(duì)建筑空間形態(tài)及環(huán)境景觀進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)創(chuàng)意園進(jìn)行多形態(tài)的組合分析。
4.教師評(píng)語：該方案成果在充分研判甘化廠歷史與地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，提出了以文化創(chuàng)意元素為主以商業(yè)元素為輔的工業(yè)遺產(chǎn)復(fù)興理念，同時(shí)結(jié)合濱江地景的天然優(yōu)勢(shì)打造出層次分明具有遺址特色和趣味性的公共開放空間，整個(gè)地塊分區(qū)明確且富于變化，在單體建筑風(fēng)格的塑造上采用了靈活多樣形態(tài)組合，既有以保存工業(yè)遺址為主的更新建筑體也考慮了現(xiàn)代創(chuàng)意園的時(shí)代氣息，兩者之間的過渡較為協(xié)調(diào)。技術(shù)指標(biāo)考慮了多種的不同的組合，為將來的開發(fā)實(shí)施預(yù)留了靈活的發(fā)展空間。（如圖4，圖5，圖6）
（圖4）方案成果展示圖（一）
（圖5）方案成果展示圖（二）
（圖6）方案成果展示圖（三）
四.啟示
城市更新是動(dòng)態(tài)和永恒的話題，基于地域化有機(jī)復(fù)興的設(shè)計(jì)理念，我們教學(xué)的目的是讓學(xué)生認(rèn)識(shí)到城市文脈是一種不可再生的稀缺資源， 對(duì)于城市特色的塑造應(yīng)當(dāng)是多元化的，既要有現(xiàn)代化的新區(qū)，也要有富于地方特色的舊區(qū)，因?yàn)槭忻裆钚枰喾N類型的文化體驗(yàn)，這就好比一個(gè)健康的肌體需要多種微量元素一樣。面對(duì)舊的建筑文化不僅要注重保護(hù)與再利用相結(jié)合，更要讓其在新的生活中找到自我良性循環(huán)與發(fā)展的道路，這就需要我們?cè)囍ヌ接懸环N新的城市復(fù)興機(jī)制，與時(shí)俱進(jìn)地將對(duì)城市文脈的發(fā)掘與強(qiáng)化城市多元化特色的目標(biāo)結(jié)合起來。正如“上海世博會(huì)中國館之父”何鏡堂院士所指出的，新建筑塑造應(yīng)注重地域性、文化性和時(shí)代性相結(jié)合，一個(gè)城市發(fā)展特色的塑造也應(yīng)是這樣。
參考文獻(xiàn)：
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第7篇：城市更新研究方法范文
關(guān)鍵詞：老城區(qū)；歷史文化；保護(hù)規(guī)劃；發(fā)展
中圖分類號(hào)： G623.41 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
1城市歷史文化保護(hù)規(guī)劃的概念與現(xiàn)存問題
保護(hù)規(guī)劃指以確定歷史文化名城保護(hù)的原則、內(nèi)容和重點(diǎn)，劃定保護(hù)范圍，提出保護(hù)措施為主要內(nèi)容的規(guī)劃。當(dāng)前我國保護(hù)規(guī)劃現(xiàn)存以下一些問題：
1.1城市的特有風(fēng)貌正在消失
技術(shù)和生產(chǎn)方式的全球化，使地域文化的特色漸趨衰微，建筑文化的多樣性遭到扼殺。在城市的更新改造中由于不注重傳統(tǒng)街區(qū)、傳統(tǒng)風(fēng)貌的保護(hù)和繼承，使城市原有的特色風(fēng)貌遭到破壞，大拆大建，并被一些低級(jí)和趕時(shí)髦的東西所替代，使人們對(duì)所居住的城市和環(huán)境產(chǎn)生了一種陌生感，喪失了認(rèn)同感和歸屬感。
1.2保護(hù)規(guī)劃的理念定位缺乏科學(xué)合理
保護(hù)規(guī)劃的理念主要是指規(guī)劃的依據(jù)、規(guī)劃的原則、保護(hù)的體系、規(guī)劃的時(shí)序以及實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)等，這是名城保護(hù)規(guī)劃的框架?？蚣茉O(shè)計(jì)的合理與否，直接關(guān)系到下一步具體方案的實(shí)施，所以定位一定要準(zhǔn)確可行。
1.3歷史文化保護(hù)的范圍、層次不明確
保護(hù)的層次一般為四層，一是舊城區(qū)整體風(fēng)貌格局，二是特色歷史文化街區(qū)(包括地下文物相對(duì)集中的文物埋藏區(qū))，三是各級(jí)文物保護(hù)單位，四是文物控制單位和未確定的歷史文化遺存。對(duì)于歷史文化街區(qū)和文物保護(hù)單位的保護(hù)，還要?jiǎng)澏ū匾谋Ｗo(hù)范圍、建設(shè)控制地帶和風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)。
2城市老城區(qū)歷史文化保護(hù)規(guī)劃的內(nèi)容
2.1規(guī)劃
城市老城區(qū)歷史文化保護(hù)工作涉及面廣，影響因素多，情況復(fù)雜，稍有不慎，就會(huì)造成無法挽回的損失，因此，必須用歷史的、現(xiàn)實(shí)的、發(fā)展的、超前的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的思路來綜合考慮問題，制定規(guī)劃。保護(hù)什么？如何保護(hù)？都要經(jīng)過充分的分析論證，在此基礎(chǔ)上編制出完善的城市歷史文化保護(hù)規(guī)劃，使城市的保護(hù)納入法制的軌道。
在制定規(guī)劃中堅(jiān)持以下幾方面的原則：
(1)采用先進(jìn)的規(guī)劃理論和方法
借鑒國內(nèi)外成功的城市保護(hù)的方法、理論、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，兼容并蓄，取長(zhǎng)補(bǔ)短。更新要堅(jiān)持有機(jī)的更新，保護(hù)要多層次、分類的保護(hù)。
(2)提倡規(guī)劃決策的科學(xué)性、民主性，建立起完善的規(guī)劃決策體系，采取公示制，為公眾參與提供多種渠道，以保證規(guī)劃決策的科學(xué)性、合理性。
麗江古城和平遙古城能完整的保存至今，得益于科學(xué)的規(guī)劃決策，早在1951年麗江地區(qū)政府就作出了“保護(hù)古城，另辟新城”的決策。平遙古城的保護(hù)也是遵循“保護(hù)古城，建設(shè)新區(qū)”的指導(dǎo)思想，政府帶頭從古縣衙遷出。
(3)在制定城市保護(hù)規(guī)劃時(shí)，要因地制宜，突出特色，體現(xiàn)有機(jī)更新、特色保護(hù)的原則。
(4)規(guī)劃要處理好近期和遠(yuǎn)期的關(guān)系，一定要體現(xiàn)一貫性、歷史性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、超前性。我們有些規(guī)劃由于眼光短淺，且缺乏一貫性，使城市更新周期縮短，重復(fù)更新，造成經(jīng)濟(jì)損失。
2.2保護(hù)
在城市老城區(qū)歷史文化規(guī)劃中最關(guān)鍵、最難處理的就是城市保護(hù)問題，保護(hù)工作往往與近期利益和經(jīng)濟(jì)效益、短期的政績(jī)產(chǎn)生尖銳的矛盾，一旦產(chǎn)生沖突往往犧牲的是城市保護(hù)，使城市保護(hù)工作處于非常艱難和被動(dòng)的境地。
(1)我國目前正處于城市更新改造的高峰期，老城區(qū)、古舊建筑都受到了一定的沖擊，因此，保護(hù)工作必須做在前面，應(yīng)制定保護(hù)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，形成一個(gè)從整體到局部的完善的保護(hù)體系，并納入法制化的管理軌道。
(2)要?jiǎng)澏ūＷo(hù)范圍、分類指導(dǎo)，寬嚴(yán)適度，以利于城市的更新改造和保護(hù)工作的順利實(shí)施。法國列入保護(hù)范圍的區(qū)域占國土面積的6％，在一些行政省達(dá)到16％，而在一些城市則達(dá)到50％，受保護(hù)的古舊建筑有4萬個(gè)。
(3)在保護(hù)中要有超前眼光，特別注重具有潛在保護(hù)價(jià)值建、構(gòu)筑物的保護(hù)。2.3延續(xù)
在保護(hù)老城區(qū)古舊建筑及設(shè)施的基礎(chǔ)上還要延續(xù)歷史、創(chuàng)造歷史，延續(xù)城市的歷史文脈、特色和傳統(tǒng)，創(chuàng)造城市新的不朽之作。
(1)在城市的更新和建設(shè)中要延續(xù)和發(fā)展城市的文脈，新與舊、現(xiàn)代與傳統(tǒng)要有機(jī)結(jié)合，一脈相承，要有所發(fā)展和創(chuàng)新。羅馬藝術(shù)博物館跨建在一個(gè)發(fā)掘的羅馬古建筑遺址上，現(xiàn)代建筑與古代殘?jiān)珨嘀暗裣裥纬梢环N對(duì)比，但又十分和諧，既有繼承又有創(chuàng)新。
(2)要延續(xù)和發(fā)展城市的特色，對(duì)城市的特色進(jìn)行分析、總結(jié)，在此基礎(chǔ)上提高、升華、創(chuàng)新。
3城市老城區(qū)歷史文化保護(hù)規(guī)劃的科學(xué)發(fā)展
從以上我國城市歷史文化保護(hù)的歷史和現(xiàn)狀，我們可以看到城市老城區(qū)保護(hù)問題在理論和實(shí)踐中的發(fā)展進(jìn)程，由此更進(jìn)一步分析預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。
3.1更新、保護(hù)、改造、利用相結(jié)合
更新和保護(hù)是一對(duì)矛盾的主體，一旦處理不好就會(huì)形成非此即彼的局面，因此在規(guī)劃中處理好、協(xié)調(diào)好二者的關(guān)系是規(guī)劃的核心，應(yīng)該做到在更新中貫穿保護(hù)，在保護(hù)中融入更新。同濟(jì)大學(xué)阮儀三教授到泉州時(shí)提出：對(duì)現(xiàn)有的歷史環(huán)境進(jìn)行整治要堅(jiān)持“整舊如故，以存其真”的原則，泉州古城保護(hù)中，通過高水平的規(guī)劃、公眾的參與，尋找到了保護(hù)、更新和發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，取得了較好的效果。
3.2更注重環(huán)保
近年來，我國的城市化進(jìn)程加快，而城市污染也正以與其相同或更快的速度發(fā)展。工業(yè)化造成的水污染得不到解決，各類開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)活動(dòng)造成嚴(yán)重的水土流失和生態(tài)環(huán)境破壞，已直接威脅了城市的發(fā)展。為此，城市的環(huán)境問題已成為人們關(guān)注與研究的重點(diǎn)，但遺憾的是，許多城市的規(guī)劃對(duì)環(huán)境的關(guān)注，還停留在各個(gè)污染點(diǎn)源治理的描述上，“頭痛治頭，腳痛治腳”。因此，進(jìn)一步研究城市改造中的環(huán)境保護(hù)理論、手段和方法，完善我國城市規(guī)劃編制內(nèi)容和條例，保證我國城市健康、有序的發(fā)展已是刻不容緩。
3.3更加政策化、法律化
毫無疑問，城市改造是站在政府立場(chǎng)，以維護(hù)公眾利益為己任，并以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為目標(biāo)。由于城市改造涵蓋面廣、跨度大，涉及的內(nèi)容極其龐雜，影響到城市建設(shè)的方方面面。因此，城市改造規(guī)劃的內(nèi)容也在不同層次上體現(xiàn)了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的政策。城市改造規(guī)劃一經(jīng)審批，即作為行政管理的基本依據(jù)。
3.4可持續(xù)發(fā)展
規(guī)劃一定要體現(xiàn)一貫性、歷史性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、超前性。在急功近利的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，規(guī)劃的“前瞻性”這一特征尤其重要。所謂“前瞻性”，應(yīng)該說比過去常常提到的規(guī)劃的“長(zhǎng)期性”具有更深遠(yuǎn)的內(nèi)涵，特別是“可持續(xù)發(fā)展”概念的確立，大大突破了傳統(tǒng)城市規(guī)劃10年、15年或20年的“遠(yuǎn)期”或“遠(yuǎn)景”的概念，而是要考慮到幾十年甚至上百年以后的子孫后代的生存環(huán)境問題?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”已成為城市規(guī)劃的基本立場(chǎng)和普遍原則。
4結(jié)語
我國是一個(gè)歷史悠久的文明古國，歷史古城眾多。因此，隨著我國現(xiàn)代城市建設(shè)的高速發(fā)展，城市老城區(qū)的歷史文化保護(hù)規(guī)劃的編制意義重大，且今后的規(guī)劃實(shí)施及管理工作更顯重要。
參考文獻(xiàn)：
歷史城市保護(hù)規(guī)劃與設(shè)計(jì)實(shí)踐.同濟(jì)大學(xué)出版社.2006-04
第8篇：城市更新研究方法范文
關(guān)鍵詞：深圳非農(nóng)建設(shè)用地管理
Abstract:This article the nonagricultural construction which in 2004 in the urbanized change of scene process delimits by the Shenzhen special zone outside uses is the object，under the thorough analysis fast urbanization background the nonagricultural construction uses to manage in with the urban planning coordination，the replacement adjustment and with the city renewal transformation union，entering the market pasts the main question which and so on the aspects exist，proposed “strict standard management，safeguard development right，digestion question of a political nature，promotion construction standard” the management principle，and uses and the plan coordination from the nonagricultural construction，carries on the replacement adjustment，the enhancement and the city renewal transformation union reasonably，impels the nonagricultural construction to use gradually to enter the market wanders all about the surface to give the corresponding countermeasure and the suggestion.
Keywords:The Shenzhen Nonagriculture construction uses Management
1.城市化下的非農(nóng)建設(shè)用地
城市化是社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口、農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘?、農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)用地的過程，是我國現(xiàn)代化進(jìn)程中的必經(jīng)之路。在快速城市化中，除了國有建設(shè)用地能夠直接為城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張?zhí)峁┛臻g外，屬于集體所有的非農(nóng)建設(shè)用地也扮演了至關(guān)重要的角色。一方面，政府通過土地征用，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，然后按照城市國有土地進(jìn)行出讓和建設(shè)，在中國許多發(fā)達(dá)地區(qū)的城市中，集體土地幾乎成為了唯一或基本的土地來源，為城市建設(shè)用地增長(zhǎng)提供重要的空間資源，例如多個(gè)城市在城市規(guī)劃區(qū)外建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)城等項(xiàng)目；另一方面，農(nóng)村集體組織使用非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，創(chuàng)造了農(nóng)村工業(yè)占據(jù)全國工業(yè)半壁江山的局面，成為農(nóng)村集體資本積累的重要來源，并且出現(xiàn)了城中村、集體所有工業(yè)區(qū)與城市其他功能用地交錯(cuò)連片的城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，進(jìn)一步加速推動(dòng)城市建設(shè)。然而，由于我國實(shí)行城鄉(xiāng)分治的二元土地制度，現(xiàn)行法律對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格限制，但伴隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，集體非農(nóng)建設(shè)用地的使用早已超出目前運(yùn)轉(zhuǎn)的國家地政管理行政體系的監(jiān)管和約束。在地方政府的默許或不作為下，地方發(fā)展不斷突破國家政策和土地管制要求，集體土地所有者通過出讓、出租、私賣等非法形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，造成非農(nóng)建設(shè)用地隱形入市，實(shí)質(zhì)性地成為建設(shè)用地直接的重要供應(yīng)者。這種非農(nóng)建設(shè)用地高速無序擴(kuò)張、空間分散并低效開發(fā)的現(xiàn)象，導(dǎo)致城市整體發(fā)展不協(xié)調(diào)，土地市場(chǎng)管理混亂，土地價(jià)值流失和土地資源浪費(fèi)等問題。
深圳作為中國城市發(fā)展最快的城市之一，已出現(xiàn)了“四個(gè)難以為繼”的發(fā)展問題。深圳市原集體建設(shè)用地包括名義上劃定的非農(nóng)建設(shè)用地以及當(dāng)前實(shí)際上有原村民或繼受單位掌握的已建設(shè)用地或未建設(shè)空地，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前全市原集體建設(shè)用地的規(guī)模將近300平方公里。由于歷史原因，原集體建設(shè)用地上存在著五花八門的政策和錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，無法直接納入現(xiàn)行常規(guī)國有土地的管理渠道。在深圳市土地資源緊約束的背景下，這部分既無法作為有效土地供應(yīng)于需求、又不適用于相關(guān)土地效益提升計(jì)劃的原集體建設(shè)用地，成為制約深圳土地資源的高效配置和合理利用的關(guān)鍵所在。盡管2004年全面城市化使深圳全市土地名義上已轉(zhuǎn)為國有，但事實(shí)上當(dāng)前大量原集體土地（包括已建和未建用地）的實(shí)際使用權(quán)仍掌握在原村民或繼受單位手中，既不具有合法產(chǎn)權(quán)，又得不到應(yīng)有的管控，處于產(chǎn)權(quán)和管理的“真空”狀態(tài)，并且涉及復(fù)雜的歷史遺留問題。其中，2004年城市化轉(zhuǎn)地過程中劃定的非農(nóng)建設(shè)用地是政府承諾給原村民合法利用用地中的主要組成部分，屬于原集體建設(shè)用地的一種類型，用地內(nèi)涵和相關(guān)政策相對(duì)明確，而且是當(dāng)前深圳原集體土地管理的重點(diǎn)之一。本文以深圳特區(qū)外這種“狹義”的非農(nóng)建設(shè)用地為主要研究對(duì)象，探討目前其管理中的存在問題和解決對(duì)策，具有一定的代表性和針對(duì)性。
2.深圳非農(nóng)建設(shè)用地的發(fā)展與現(xiàn)狀
2.1發(fā)展歷程。
2.1.1城市化發(fā)展的初期（1993年前）。這一時(shí)期，國家、廣東省和深圳市關(guān)于土地管理的相關(guān)法規(guī)政策體系尚未完全建立，土地使用極不規(guī)范，土地管理無序混亂，特別是在深圳特區(qū)內(nèi)，出現(xiàn)了大量違規(guī)用地的現(xiàn)象，但特區(qū)外城市經(jīng)濟(jì)還處于萌芽階段，仍以傳統(tǒng)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為主，對(duì)建設(shè)用地的需求小，違規(guī)建設(shè)行為也較少，集體建設(shè)用地剛剛開始起步，原寶安縣曾以非農(nóng)建設(shè)用地的名義陸續(xù)給各行政村劃定了一定數(shù)量用地供其建設(shè)。
2.1.2特區(qū)外第一次城市化（1993～2003）。1993年，寶安縣正式撤縣設(shè)區(qū)被劃分為寶安、龍崗兩區(qū)，深圳市第一次在農(nóng)村集體土地利用和管理上出臺(tái)規(guī)范性文件《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》（深府［1993］283號(hào)）對(duì)兩區(qū)的土地實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃、征用、開發(fā)、出讓和管理的土地政策。寶安龍崗按照該辦法陸續(xù)地、在1998年集中大量地并給各街道劃定了非農(nóng)建設(shè)用地。然而，“撤縣改區(qū)”的實(shí)施刺激了特區(qū)外的發(fā)展，在巨大利益驅(qū)動(dòng)和政府土地監(jiān)管乏力的雙重作用下，特區(qū)外以自下而上為主導(dǎo)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，使在缺乏有效管控的情況下，集體土地的利用發(fā)生急劇變化，大規(guī)模地轉(zhuǎn)化為事實(shí)上的城市建設(shè)用地。
2.1.3特區(qū)外第二次城市化（2004年～）。2004年，寶安、龍崗兩區(qū)18個(gè)鎮(zhèn)全面撤銷鎮(zhèn)的建制，實(shí)行“全面城市化”，市里出臺(tái)《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府［2004］102號(hào)文），以加強(qiáng)特區(qū)外城市化轉(zhuǎn)地過程的土地管理，寶安龍崗也相繼推出查處違建、更新改造、解決土地歷史遺留問題等一系列土地政策文件，以加快全面城市化進(jìn)程。在這次城市化轉(zhuǎn)地過程中，寶安龍崗兩區(qū)根據(jù)《管理辦法》，按照“工商用地指標(biāo)100平方米/人、居住用地100平方米/戶、公共設(shè)施用地200平方米/戶”的標(biāo)準(zhǔn)，核算出寶安龍崗各街道需劃定的非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)模，共為46.72平方公里。但從實(shí)際的劃定情況來看，由于城市化的土地遺留問題涉及盤根錯(cuò)節(jié)的利益問題，至今尚未完成城市化土地收尾工作。兩區(qū)目前已落實(shí)的劃定面積為41.52平方公里，其中新劃定的非農(nóng)建設(shè)用地為22.77平方公里。
2.2現(xiàn)狀特征。
2.2.1劃定原則存在地區(qū)差異。在這次城市化轉(zhuǎn)地過程中，寶安和龍崗兩區(qū)分別根據(jù)本區(qū)實(shí)際情況制訂各自的實(shí)施細(xì)則。龍崗區(qū)考慮歷史已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地，不再對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地已達(dá)標(biāo)（甚至超標(biāo)）的街道重復(fù)劃定，只對(duì)未達(dá)指標(biāo)的街道按建成區(qū)和未建區(qū)不同比例進(jìn)行劃定，使實(shí)際劃定的規(guī)?！俺笜?biāo)”。寶安區(qū)則不考慮歷史已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地，全部按指標(biāo)重新劃定，使部分街道因無地可劃而產(chǎn)生“懸空指標(biāo)”，出現(xiàn)“未達(dá)標(biāo)”的現(xiàn)象。兩區(qū)劃分尺度存在的較大差距使劃定工作一定程度上有失公平，也使非農(nóng)建設(shè)用地后續(xù)管理工作呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)，從而增加了統(tǒng)籌管理的難度。
2.2.2以工商和居住用地類型為主，公建用地極少。盡管深府［2004］102號(hào)文規(guī)定非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)中包括公建用地，但從實(shí)際劃定的來看，兩區(qū)對(duì)公建指標(biāo)均采取了捆綁劃定的方式，使絕大部分指標(biāo)作為工商用地和居住用地，公建用地指標(biāo)被嚴(yán)重騰挪。寶安規(guī)定居住用地劃定中含公建用地，但實(shí)際已劃定的指標(biāo)中非農(nóng)居住用地只占4.5％，其余9.2平方公里居住指標(biāo)屬于只進(jìn)行指標(biāo)核算而不具體劃定范圍的已建房戶用地，這種做法使原本占非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)一半規(guī)模的公建用地實(shí)際上無法全部落實(shí)。龍崗是工商用地中含公建用地，但并沒有規(guī)定規(guī)模比例，導(dǎo)致工商用地和公建用地指標(biāo)難以分別單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，實(shí)際上包含公建用地指標(biāo)的新劃定非農(nóng)工商用地大多是用于工業(yè)或商業(yè)建設(shè)。
2.2.3大多在建成區(qū)內(nèi)劃定。近年來，特區(qū)外城市化進(jìn)程的加快，寶安龍崗兩區(qū)大部分土地實(shí)際上已通過合法或違法的不同途徑進(jìn)行開發(fā)。因此，本次城市化兩區(qū)劃定的非農(nóng)建設(shè)用地大多位于建成區(qū)內(nèi)，共占實(shí)際劃定規(guī)模41.51平方公里的89％，其中寶安龍崗的比例分別是93％和87％。由于兩區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)的環(huán)境普遍較差，非農(nóng)建設(shè)用地的這種空間特征使其在日后的進(jìn)一步開發(fā)中將面臨現(xiàn)狀條件的約束，并必然會(huì)引發(fā)要求非農(nóng)建設(shè)用地置換調(diào)整所帶來的一系列復(fù)雜管理問題。
3.管理存在的主要問題
3.1非農(nóng)建設(shè)用地劃定性質(zhì)與用地規(guī)劃管理難以銜接。
3.1.1非農(nóng)建設(shè)用地的用途確定與用地規(guī)劃要求脫節(jié)。首先是歷史上劃定并已批準(zhǔn)的非農(nóng)建設(shè)用地在土地用途確定方面缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，例如，一些納入本次劃定的已劃歷史非農(nóng)建設(shè)用地，在用地批復(fù)中有的注明“工業(yè)”、“商業(yè)”、“居住”，有的注明“按規(guī)劃實(shí)施”，甚至還有的僅注明為“綜合用地”，描述含糊不清、模棱兩可，為日后非農(nóng)建設(shè)用地按規(guī)劃管理的工作增加很大難度，并使涉及非農(nóng)建設(shè)用地的規(guī)劃在編工作面臨很大壓力，導(dǎo)致規(guī)劃中出現(xiàn)為回避非農(nóng)建設(shè)用地性質(zhì)確定難題的“開天窗”現(xiàn)象。其次，劃定的非農(nóng)工商用地中并沒有明確這工業(yè)用地和商業(yè)用地的比例關(guān)系，使非農(nóng)建設(shè)用地的政策要求與法定規(guī)劃的用途管治要求難以銜接。
3.1.2非農(nóng)公建用地的名存實(shí)亡增加用途管理的難度。兩區(qū)對(duì)公建用地指標(biāo)捆綁式的劃定方式，一方面不同類型用地指標(biāo)混雜而無明確比例的情況使在實(shí)際開發(fā)中使公建用地指標(biāo)出現(xiàn)騰挪，變相成為經(jīng)濟(jì)收益高的工商用地或居住用地指標(biāo)；另一方面由于兩區(qū)捆綁的對(duì)象不一樣（寶安捆綁在居住用地，龍崗捆綁在工商用地），而根據(jù)深圳市現(xiàn)行操作辦法，居住和工商兩種類型用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是有著本質(zhì)區(qū)別的，即非農(nóng)工商用地可有條件進(jìn)行合作建房而上市，收益歸集體，非農(nóng)居住用地即原村民宅基地部分，只能自用不得上市，產(chǎn)權(quán)歸屬個(gè)人的，增加對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地按用地性質(zhì)進(jìn)行確權(quán)管理的難度。
3.1.3針對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地的規(guī)劃許可依據(jù)不足。由于非農(nóng)建設(shè)用地的用途屬性與用地規(guī)劃性質(zhì)難以銜接，特別是工商用地把工業(yè)和商業(yè)兩種開發(fā)收益差異大的用地類型混雜，加上對(duì)于那些靠近特區(qū)或?qū)毎?、龍崗中心城區(qū)的街道，大部分非農(nóng)工商用地劃定在規(guī)劃的居住用地、商業(yè)用地上，使在進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)用地審批時(shí)遇到按規(guī)劃還是按劃定的土地用途進(jìn)行審批的尷尬，若按劃定的土地用途審批還存在是按工業(yè)還是商業(yè)確定用地性質(zhì)的矛盾。
3.2已劃定非農(nóng)建設(shè)用地存在置換調(diào)整的要求。
3.2.1要求置換調(diào)整的主要類型。由于本次城市化轉(zhuǎn)地對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地的劃定存在劃定位置偏遠(yuǎn)、地塊分散規(guī)模小、部分指標(biāo)無地落實(shí)、與規(guī)劃用地性質(zhì)沖突等問題，不少原村民或集體都提出了對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地劃定進(jìn)行置換調(diào)整的要求，主要集中在用地性質(zhì)改變、空間位置置換、通過調(diào)整落實(shí)“懸空指標(biāo)”三方面。例如，要求將尚未落實(shí)的非農(nóng)建設(shè)用地＂懸空指標(biāo)＂調(diào)整用于舊村改造項(xiàng)目或居民統(tǒng)建項(xiàng)目；將分散的已劃定非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行置換，把指標(biāo)以用于集中進(jìn)行程中村改造；將與道路、公共與市政設(shè)施等城市建設(shè)沖突或因重大建設(shè)項(xiàng)目而被政府征用的非農(nóng)建設(shè)用地等面積置換到規(guī)劃性質(zhì)為居住或商業(yè)的地塊上；對(duì)因劃定的土地用途與城市規(guī)劃沖突而無法完善用地手續(xù)的非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整；等等。
3.2.2置換調(diào)整的原因。
3.2.2.1受政府政策的影響。因城市規(guī)劃變更、現(xiàn)占用基本農(nóng)田、基本生態(tài)控制區(qū)或規(guī)劃已確定為城市公益性設(shè)施用地的原因，造成非農(nóng)建設(shè)用地的不得不進(jìn)行調(diào)整。
3.2.2.2土地高效利用需要進(jìn)行土地的規(guī)模開發(fā)。具有一定規(guī)模并相對(duì)完整的土地能夠有效地提高土地的使用效率，從而產(chǎn)生較高的土地收益，因此，原集體或村民對(duì)相對(duì)分散而零星的非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整歸并使之產(chǎn)生更大的效益，同時(shí)，這也是深圳土地資源緊約束的背景下對(duì)土地開發(fā)利用提出的要求。
3.2.2.3土地所有者對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地提出置換調(diào)整的訴求。近年來，在房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，商住和商業(yè)開發(fā)是地產(chǎn)商的投資熱點(diǎn)，相對(duì)來說，工業(yè)占地大但收益較低。在收益最大化目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，大多數(shù)的繼受單位希望把區(qū)位和建設(shè)條件良好、但劃定為工業(yè)用地性質(zhì)的非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整為商住和商業(yè)用地。
3.2.2.4城市更新改造客觀上要求非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行集中置換。目前，超過9成已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地位于現(xiàn)狀建成區(qū)，且大多數(shù)是建筑質(zhì)量和環(huán)境較差的工業(yè)區(qū)和城中村。原村民和集體希望通過改造提升用地價(jià)值。根據(jù)深圳市現(xiàn)行的城中村改造政策，納入改造范圍條件之一是必須90％以上屬于非農(nóng)建設(shè)用地，而且非農(nóng)建設(shè)用地能夠享受最優(yōu)惠的改造低價(jià)政策。因此，城市更新改造的動(dòng)力促使非農(nóng)建設(shè)用地消化和入市的同時(shí)，也要求非農(nóng)建設(shè)用地在空間上進(jìn)行調(diào)整集中以滿足城市更新改造的要求。
3.2.3大規(guī)模調(diào)整帶來的問題。
3.2.3.1缺乏引導(dǎo)的改造損及城市公共利益。在利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，原集體和村民希望能把區(qū)位與建設(shè)條件不夠理想又分布零散的非農(nóng)建設(shè)用地集中置換調(diào)整到建設(shè)條件良好的地塊，會(huì)沖擊公益性設(shè)施用地的安排，從而犧牲城市的整體公共利益。
3.2.3.2多方利益協(xié)調(diào)的難度大。非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整涉及到調(diào)整地塊不同業(yè)主（村民）、村集體和開發(fā)商等多方面利益，調(diào)整中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)松動(dòng)或者利益不均衡，都可能引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，損害村民或城市公共利益。這個(gè)溝通和協(xié)調(diào)過程是一個(gè)利益博弈的過程，需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的工作難度非常大。
3.2.3.3“懸空指標(biāo)”落實(shí)過程難度大。由于現(xiàn)階段的非農(nóng)建設(shè)用地劃定還存在諸多不完善的地方，特別是現(xiàn)在還有不少的非農(nóng)建設(shè)用地“懸空指標(biāo)”，其空間范圍的最終落定必將經(jīng)歷艱苦的談判過程，也極易成為規(guī)劃土地管理失控的薄弱環(huán)節(jié)。
3.3非農(nóng)建設(shè)用地與城市更新改造的結(jié)合缺乏明確指引。如前所述，劃定的非農(nóng)建設(shè)用地接近9成位于建成區(qū)，且多存在土地現(xiàn)狀用途與規(guī)劃用途不符的情況，加上深圳土地資源緊缺，結(jié)合城市更新改造對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地置換調(diào)整成為目前主要的訴求之一。
3.3.1商品房或商業(yè)開發(fā)成為主要改造方向。受近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆發(fā)展的影響，原村民或集體組織均希望通過改造的途徑對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行收益高的商品房開發(fā)或商業(yè)開發(fā)。城中村改造政策是現(xiàn)狀工業(yè)用地改造為居住用途或者商業(yè)用途的主要途徑，且以非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)或“原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在依法劃定非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍外形成的居住區(qū)域現(xiàn)狀非農(nóng)居住用地”作為納入改造區(qū)域的條件。但實(shí)際上，區(qū)位優(yōu)良、拆遷成本不高、利益關(guān)系相對(duì)單純的一些原集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的工業(yè)區(qū)，成為繼受單位最希望納入城中村改造范圍的非農(nóng)建設(shè)用地。而對(duì)政府最希望改造的私宅、老屋村等類型，由于產(chǎn)權(quán)分散、談判補(bǔ)償成本高等原因，除非區(qū)位優(yōu)越且市場(chǎng)預(yù)期很高，否則很少會(huì)成為開發(fā)商優(yōu)先考慮的改造對(duì)象。而對(duì)于政府力推的“工改工”，盡管2007年出臺(tái)了《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見》，但由于工業(yè)用地的短期收益有限，市場(chǎng)方面的反應(yīng)并不積極，尤其是涉及非農(nóng)建設(shè)用地中工商用地的改造，大多傾向于商業(yè)改造開發(fā)，而很少是參照這一政策進(jìn)行實(shí)行“工改工”。
3.3.2為回避復(fù)雜的改造行政審批手續(xù)出現(xiàn)“自改”需求。目前的城中村改造政策，要求改造地區(qū)滿足物質(zhì)環(huán)境差等必要改造要求，加上申請(qǐng)和審批程序復(fù)雜，例如需編制改造專項(xiàng)規(guī)劃、需納入城中村（舊村）改造年度計(jì)劃，進(jìn)行拆遷、立項(xiàng)各級(jí)審批等，耗時(shí)較長(zhǎng)。對(duì)于規(guī)劃為居住或商業(yè)的用地，不少繼受單位在已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地范圍自行拆除建筑，希望走“空地新建”按規(guī)劃申請(qǐng)報(bào)建審批的程序。這種自行拆除的現(xiàn)象會(huì)造成城市建設(shè)管理無序，加大了非農(nóng)建設(shè)用地管理難度，并使政府部門面對(duì)此類申請(qǐng)時(shí)因依據(jù)不足難以辦理。
3.3.3非農(nóng)建設(shè)用地置換與城中村改造的程序銜接問題。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，城中村改造范圍的確定，須以非農(nóng)建設(shè)用地作為必要條件；而繼受單位申請(qǐng)置換非農(nóng)建設(shè)用地以用于城中村改造，審批單位考慮是否準(zhǔn)許其置換，則需要評(píng)價(jià)城中村改造項(xiàng)目是否成行，以其納入年度實(shí)施計(jì)劃為準(zhǔn)，避免由于改造項(xiàng)目無法實(shí)施而出現(xiàn)非農(nóng)建設(shè)用地的再次調(diào)整。非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整改造和城中村改造兩者是互為前提，密切關(guān)聯(lián)的。但目前在程序和政策上相互之間還缺乏順暢的互動(dòng)機(jī)制和有效的銜接。
3.4非農(nóng)建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)政策尚未完善。在城鄉(xiāng)“二元性”的土地制度下，國家一直對(duì)集體土地的上市流轉(zhuǎn)實(shí)行嚴(yán)格控制管理政策。面對(duì)實(shí)際操作中屢禁不止、甚至有“公開”之勢(shì)的大規(guī)模集體用地入市流轉(zhuǎn)情況，國家從1999年開始，陸續(xù)在湖州、蕪湖、順德等地實(shí)行試點(diǎn)并取得較好的效果，但國家在政策層面的規(guī)定仍十分謹(jǐn)慎。關(guān)于非農(nóng)建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，深圳市出臺(tái)了探索性的文件《關(guān)于規(guī)范合作建房審批業(yè)務(wù)的通知》（深國房［2006］759號(hào)），規(guī)定依法批準(zhǔn)給予原集體經(jīng)濟(jì)組織用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保障性用地，在30％自用的基礎(chǔ)上，通過嚴(yán)格的合作建房審批程序補(bǔ)交地價(jià)可進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。然而，在強(qiáng)烈的土地開發(fā)訴求的沖擊下，如何在尊重原農(nóng)村集體組織對(duì)已批準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)用地自主開發(fā)的前提下，引導(dǎo)原農(nóng)村集體組織利用土地可持續(xù)發(fā)展，并與政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)相協(xié)調(diào)，是解決非農(nóng)建設(shè)用地入市的主要問題。
3.4.1土地產(chǎn)權(quán)模糊與既有政策的沖突。本次非農(nóng)建設(shè)用地劃定后，既出現(xiàn)了要求在工商用地上進(jìn)行住宅開發(fā)的呼聲，也有為了提高土地利用效益而利用宅基地指標(biāo)“統(tǒng)建上樓”，且引入開發(fā)商提供資金并以部分住宅單位作為回報(bào)的訴求。這種在工商用地和居住用地上都進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性住宅項(xiàng)目開發(fā)的作法，模糊了兩類用地的用途和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，給后續(xù)管理帶來了一定的困難。
3.4.2平衡不同區(qū)位/規(guī)劃條件帶來的土地收益成為管理中的難點(diǎn)。劃定的非農(nóng)工商用地的用途、開發(fā)強(qiáng)度需要與批準(zhǔn)的城市規(guī)劃相銜接，而規(guī)劃難以完全考慮非農(nóng)建設(shè)用地的政策屬性，因此出現(xiàn)了規(guī)劃用途并非工業(yè)或商業(yè)用途、容積率指標(biāo)的彈性幅度較大的情況，使不同地塊的非農(nóng)建設(shè)用地的開發(fā)收益差距較大，因不公平而產(chǎn)生糾紛，不利于社會(huì)穩(wěn)定。
3.4.3對(duì)原集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民持續(xù)發(fā)展能力的沖擊。深圳規(guī)定原農(nóng)村集體組織在合作建房入市前，要求保證至少30%用地作為村集體永久用地。在此基礎(chǔ)上，已批準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)用地可依據(jù)規(guī)劃確定為居住用途，或在把非農(nóng)工商用地指標(biāo)調(diào)整到規(guī)劃為居住的地塊后，村民在眼前短期利益的驅(qū)使下，可在近年內(nèi)將分批最多將70%用地合作轉(zhuǎn)讓用于房地產(chǎn)開發(fā)。由于合作開發(fā)后的土地完全進(jìn)入市場(chǎng)，原村集體難以享用更長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益權(quán)，可能對(duì)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
3.4.4非農(nóng)建設(shè)用地的入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。尚存在的未落地的非農(nóng)建設(shè)用地懸空指標(biāo)，以及因?yàn)楦鞣N原因需進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整的，正在試圖選擇在回報(bào)最高的土地上進(jìn)行劃定。這種較大規(guī)模的非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整勢(shì)必導(dǎo)致對(duì)特區(qū)外城市功能的沖擊。此外，非農(nóng)建設(shè)用地批量入市在增加商品房土地供應(yīng)上確有幫助，但無計(jì)劃的入市，尤其是在房地產(chǎn)發(fā)展走低的形勢(shì)下，可能對(duì)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。
4.破解管理難題的對(duì)策建議
4.1明確非農(nóng)建設(shè)用地的管理原則。對(duì)深圳而言，城市化快速發(fā)展對(duì)土地資源合理高效利用提出的要求與現(xiàn)行國家“二元化”土地管理制度矛盾日益突出，加上在不同階段的城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的土地歷史遺留問題，使當(dāng)前原集體用地管理面臨很大壓力。在管理中應(yīng)堅(jiān)持“嚴(yán)格規(guī)范管理、保障發(fā)展權(quán)利、消化歷史問題、提升建設(shè)水準(zhǔn)”的原則。
嚴(yán)格規(guī)范管理，就是按照宏觀調(diào)控要求，加強(qiáng)對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地的用途管治，按照國有土地管理的管理要求，完善確權(quán)手續(xù)，加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)和計(jì)劃統(tǒng)籌，規(guī)范非農(nóng)建設(shè)用地的規(guī)劃許可和用地審批手續(xù)；擬定科學(xué)合理的非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)化政策，促進(jìn)土地資源高效利用。保障發(fā)展權(quán)利，就是真正落實(shí)非農(nóng)建設(shè)用地所承載的對(duì)原集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的居住權(quán)和發(fā)展權(quán)的保障，劃定的非農(nóng)建設(shè)用地應(yīng)滿足數(shù)量和質(zhì)量的要求，并為可能的動(dòng)態(tài)調(diào)整做好準(zhǔn)備；通過適當(dāng)?shù)恼吆徒?jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)節(jié)和平衡非農(nóng)建設(shè)用地開發(fā)的收益，保證繼受單位和個(gè)人的相對(duì)公平。消化歷史問題，即以非農(nóng)建設(shè)用地作為解決深圳市原集體歷史遺留用地的切入點(diǎn)之一，通過將部分歷史遺留用地納入非農(nóng)建設(shè)用地范疇進(jìn)行規(guī)范管理，起到消化歷史遺留的集體建設(shè)用地的作用。提升建設(shè)水準(zhǔn)，就是通過對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)和更新改造的規(guī)劃引導(dǎo)、區(qū)位指引和時(shí)序。
4.2確立規(guī)劃的權(quán)威性，使非農(nóng)建設(shè)用地按照城市規(guī)劃確定的用途進(jìn)行管理。
4.2.1依照規(guī)劃實(shí)施，通過土地入市調(diào)節(jié)政策，解決非農(nóng)用地與規(guī)劃功能不符問題。按城市規(guī)劃確定非農(nóng)建設(shè)用地土地用途，是城市規(guī)劃實(shí)施的必然要求。目前，深圳市組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃現(xiàn)已對(duì)深圳市全覆蓋，法定圖則全覆蓋工作也在加快推進(jìn)過程中。對(duì)于非農(nóng)建設(shè)用地，不管是在未建設(shè)的空地上劃定或是劃定在建成區(qū)內(nèi)的工業(yè)、居住或商業(yè)用地，均應(yīng)按現(xiàn)行城市規(guī)劃的用地性質(zhì)來確定土地用途。對(duì)于非農(nóng)建設(shè)用地按照規(guī)劃確定為居住、商業(yè)、辦公用途，特別是依規(guī)劃進(jìn)行商品房開發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)的做法，目前國家是嚴(yán)控的。盡管深圳對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地實(shí)行一定市場(chǎng)化政策，但現(xiàn)階段的政策體系是十分有限并還不完善。由于非農(nóng)工商用地用于工業(yè)、商業(yè)或者住宅等不同用途的開發(fā)會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)收益差異，因此，在保證規(guī)劃?rùn)?quán)威性和嚴(yán)肅性的前提下，對(duì)于原批準(zhǔn)為工商用地、發(fā)展用地和未明確功能的未建非農(nóng)建設(shè)用地，現(xiàn)規(guī)劃確定為居住、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地的，必須進(jìn)行必要的調(diào)整，以保證非農(nóng)政策的穩(wěn)定性和社會(huì)的公平性。對(duì)于在編的法定圖則，涉及非農(nóng)建設(shè)用地時(shí)，則應(yīng)以規(guī)劃的科學(xué)性和技術(shù)合理性作為首要考慮的因素，適當(dāng)考慮非農(nóng)建設(shè)用地的土地政策屬性。例如在小范圍內(nèi)有一定調(diào)整余地的前提下，非農(nóng)工商用地宜按照有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的用途，并優(yōu)先考慮確定為工業(yè)用途。
4.2.2納入年度實(shí)施計(jì)劃管理，規(guī)范用地規(guī)劃審批程序。面對(duì)深圳市建設(shè)速度的飛速發(fā)展，為了充分發(fā)揮規(guī)劃和計(jì)劃的調(diào)控作用，加強(qiáng)土地利用的計(jì)劃管理，根據(jù)《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（2006~2010）》的目標(biāo)，每年編制《年度實(shí)施計(jì)劃》，以此作為全市年度建設(shè)用地供應(yīng)管理的依據(jù)，這一創(chuàng)新制度從2005年起已被正式納入政府的運(yùn)行機(jī)制。依據(jù)城市近期建設(shè)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃制度，全市必須堅(jiān)持按計(jì)劃安排建設(shè)用地，以強(qiáng)化計(jì)劃的剛性。因此，從建立全市統(tǒng)一的用地管理標(biāo)準(zhǔn)目的出發(fā)，非農(nóng)發(fā)展用地建設(shè)應(yīng)納入國有土地管理軌道，按照近期建設(shè)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃與年度土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行管理。同時(shí)，根據(jù)目前非農(nóng)建設(shè)用地管理的現(xiàn)實(shí)需要，對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地的規(guī)劃審批，可區(qū)分非農(nóng)工商（已建）用地、非農(nóng)工商（未建空地）和“未建房戶”非農(nóng)居住用地實(shí)行差異化的管理。
4.3合理有序地引導(dǎo)非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整。
4.3.1采取等面積分類置換的方式。在明確對(duì)“已劃定方案的未建非農(nóng)建設(shè)用地，如涉及基本農(nóng)田、基本生態(tài)控制線和規(guī)劃已確定的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施用地的”予以調(diào)整的前提下，以社區(qū)為單元，考慮已劃定非農(nóng)建設(shè)用地符合基準(zhǔn)指標(biāo)的情況。對(duì)于已劃定非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)模未超過基準(zhǔn)指標(biāo)而要求置換的情況，可按等用地規(guī)模在本社區(qū)范圍內(nèi)（包括建成區(qū)或未建空地）予以置換，在符合城市規(guī)劃的前提下，可作為利于社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可開發(fā)用途，具體可為居住、工業(yè)、倉儲(chǔ)或者商業(yè)用途。對(duì)于已劃定非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)模超過基準(zhǔn)指標(biāo)而要求置換的情況，可按等用地規(guī)模在本社區(qū)的建成區(qū)中置換落實(shí)，或者與“懸空指標(biāo)”置換，在社區(qū)結(jié)合城中村（舊村）改造、整村搬遷、異地安置等方式，引導(dǎo)“住宅進(jìn)社區(qū)、工業(yè)進(jìn)園區(qū)”，在城市更新改造時(shí)予以明確。
4.3.2引導(dǎo)零星非農(nóng)建設(shè)用地集中有序的開發(fā)。對(duì)于相對(duì)分散而零星的非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整歸并的，特別是涉及城中村改造的，原則上予以支持；對(duì)于非農(nóng)建設(shè)用地大規(guī)模整體調(diào)整的，則應(yīng)予控制，應(yīng)充分考慮現(xiàn)狀建筑、周邊配套、現(xiàn)行規(guī)劃情況，同時(shí)應(yīng)充分考慮原農(nóng)村組織的集體意愿、調(diào)整指標(biāo)涉及的具體業(yè)主意愿；對(duì)于屬于舊城改造范疇的非農(nóng)工商用地，為引導(dǎo)“工改工”的實(shí)施，建議出臺(tái)包括各類改造的城市更新辦法，全面考慮后再進(jìn)行改造規(guī)定，以避免變相的房地產(chǎn)開發(fā)改造。
4.4完善非農(nóng)建設(shè)用地與城市更新改造結(jié)合的政策。
4.4.1加強(qiáng)與城市更新項(xiàng)目結(jié)合，引導(dǎo)用地布局優(yōu)化。從實(shí)施意義來看，將分散的非農(nóng)建設(shè)用地集中置換，結(jié)合城市更新進(jìn)行建設(shè)，對(duì)于提升城市形象、有效整合土地資源、推動(dòng)村民統(tǒng)建上樓及工業(yè)進(jìn)園具有積極意義，同時(shí)這種方式還能在一定程度上解決非農(nóng)建設(shè)用地與規(guī)劃沖突的問題。從落實(shí)規(guī)劃來看，較集中的非農(nóng)建設(shè)用地有利于開展較大規(guī)模的城中村改造，改造的成效也比較好。然而，由于改造項(xiàng)目范圍的確定必須以足夠比例的非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)模為前提條件，而非農(nóng)建設(shè)用地結(jié)合改造進(jìn)行調(diào)整能否實(shí)現(xiàn)，有賴于改造項(xiàng)目是否能夠列入當(dāng)年的年度實(shí)施計(jì)劃。因此，在非農(nóng)建設(shè)用地置換調(diào)整與城市更新改造項(xiàng)目的年度計(jì)劃之間進(jìn)行充分的協(xié)調(diào)和銜接，用地管理部門與城中村改造部門應(yīng)建立定期、定項(xiàng)目的機(jī)制，跟蹤改造項(xiàng)目的進(jìn)度，使非農(nóng)建設(shè)用地能夠結(jié)合城市更新并進(jìn)入年度實(shí)施計(jì)劃而得以實(shí)施，從而促進(jìn)全市非農(nóng)建設(shè)用地布局的優(yōu)化。
4.4.2結(jié)合發(fā)展形勢(shì)，專項(xiàng)研究進(jìn)行引導(dǎo)改造。非農(nóng)建設(shè)用地能夠依托城中村改造得以消化的情況，在很大程度上基于城市更新可以推進(jìn)的程度。在近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的背景下，城市更新改造政策也需要重新定位。因此，在充分考慮國家宏觀調(diào)控政策和近期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下，結(jié)合城市化轉(zhuǎn)地后的土地情況，落實(shí)正在編制的《城市更新條例》精神，對(duì)城中村改造五年計(jì)劃進(jìn)行檢討，提出近期更新改造策略，指導(dǎo)年度城中村改造計(jì)劃的編制。對(duì)于納入舊改的非農(nóng)建設(shè)用地來說，目前迫切需要得到政策指引的內(nèi)容包括：適宜的改造區(qū)域，改造時(shí)序，保證環(huán)境的提升和公益性設(shè)施的空間預(yù)留等方面。針對(duì)目前市場(chǎng)熱捧“工改居”項(xiàng)目、而工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目少有問津的兩個(gè)極端現(xiàn)象，應(yīng)得到充分重視，通過政策手段平衡兩種改造方式的獲利程度，避免過多的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)工業(yè)區(qū)的升級(jí)改造。
4.5探索非農(nóng)建設(shè)用地的入市流轉(zhuǎn)。
4.5.1逐步擴(kuò)大非農(nóng)建設(shè)用地的入市范圍。在深圳特殊市情的背景下，通過城中村改造為非農(nóng)居住用地提供上市流轉(zhuǎn)作的通道，是一項(xiàng)探索性的實(shí)驗(yàn)。一方面，非農(nóng)居住用地上市流轉(zhuǎn)之后由灰色產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪魍ǖ耐耆a(chǎn)權(quán)，從而為城市釋放出質(zhì)量較高的住房資源，有利于解決當(dāng)前房源不足的問題，并能一定程度上緩解房?jī)r(jià)過高的情況，便于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一管理。另一方面，非農(nóng)居住用地的上市流轉(zhuǎn)意味著動(dòng)搖了原住民的永久居住權(quán)，必將給原住民的利益帶來不小的沖擊。因此，應(yīng)因時(shí)就勢(shì)，有步驟、分類型地使私宅走市場(chǎng)化的道路，最終實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一國有化；針對(duì)性地區(qū)分非農(nóng)建設(shè)用地“私宅”與其它未完善手續(xù)“私宅”的差異性，使建設(shè)行為的合法性與經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)收益掛鉤，樹立法律的權(quán)威性，鼓勵(lì)依法建設(shè)，實(shí)施違法必究，妥善解決歷史遺留的違法私宅問題。
對(duì)非農(nóng)工商用地的開發(fā)使用，按目前政策是30％可用于合作建房進(jìn)行上市流轉(zhuǎn)，70％預(yù)留作為為集體提供長(zhǎng)期收益的集體資產(chǎn)。但實(shí)際上，對(duì)集體整體利益來說，短期還是長(zhǎng)期利益、集體管理資產(chǎn)還是個(gè)人管理資產(chǎn)，哪種利益回報(bào)更高，資源配置效率更高，很難一概而論。從物權(quán)的角度來看，原村集體是有權(quán)按照集體成員的意愿來處置其所屬資產(chǎn)。因此，對(duì)非農(nóng)工商用地的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)給予原村集體充分的自主處置權(quán)，通過全體成員大會(huì)的形式?jīng)Q定處置集體用地的方式，即選擇全部上市或部分上市或自主經(jīng)營(yíng)。從用地管理的角度看，非農(nóng)工商用地上市流轉(zhuǎn)后能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的完全國有化，有利于實(shí)現(xiàn)全市土地按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。
4.5.2采取用地價(jià)政策調(diào)節(jié)不同用途非農(nóng)建設(shè)用地收益。對(duì)于未明確用地性質(zhì)和原批準(zhǔn)為工商發(fā)展用地的非農(nóng)建設(shè)用地，規(guī)劃功能確定為居住或商業(yè)的情況，如何進(jìn)行功能調(diào)整，通過何種方法合理、合法地與現(xiàn)有的土地政策進(jìn)行銜接，是非農(nóng)建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵問題。目前，深圳從進(jìn)行了土地用途打折法、容積率打折法、地價(jià)調(diào)節(jié)法三方面的探索實(shí)踐。土地用途打折法指把工業(yè)用地按一定比例進(jìn)行折返置換為商住等其他經(jīng)營(yíng)性用地（如按工業(yè)用地的50％規(guī)模置換為居住用地）并進(jìn)行上市；容積率打折法指工業(yè)用地等面積置換為居住、商業(yè)用地時(shí)按一定比例降低置換后地塊規(guī)劃所確定的容積率并進(jìn)行上市。地價(jià)調(diào)節(jié)法則是根據(jù)不同用地性質(zhì)的地價(jià)差異調(diào)節(jié)用地置換所產(chǎn)生的收益差異，以大運(yùn)新城的調(diào)整方案為例，其具體測(cè)算方法為：工業(yè)用地按65％折算為商住或商業(yè)用途的，地價(jià)按35%部分繳納市場(chǎng)地價(jià)，如市場(chǎng)地價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)的2.5~3.0倍，即相當(dāng)于基準(zhǔn)低價(jià)。由于不同地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)是由國土部門所確定公布的，所以從操作實(shí)施效果來看，直接采取全部土地按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)價(jià)的地價(jià)調(diào)節(jié)法更為直觀和簡(jiǎn)便。因此，對(duì)于非農(nóng)工商用地根據(jù)規(guī)劃調(diào)整為居住或商業(yè)用地的情況，可按基準(zhǔn)地價(jià)繳納全額地價(jià)；其它非農(nóng)建設(shè)用地按照《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定》（深府［2001］94號(hào)）規(guī)定“原農(nóng)村征地時(shí)留用的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10％”，即按照基準(zhǔn)地價(jià)的10％繳納地價(jià)，以有序地引導(dǎo)非農(nóng)建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)。
5.結(jié)語
隨著城市化的進(jìn)一步深入推進(jìn)，集體所有的非農(nóng)建設(shè)用地在城市建設(shè)中將發(fā)揮更大的作用，對(duì)其合理有序的管理將有助于加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌建設(shè)，使有限的土地資源得到高效合理的開發(fā)利用，有助于促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村城市化，保障農(nóng)民合法并充分使用土地改善生活，有助于推動(dòng)城市規(guī)劃和城市更新改造的實(shí)施，加快城市化進(jìn)程，提升城市化質(zhì)量。從體制來看，我國現(xiàn)行的“二元化”土地制度是造成集體非農(nóng)建設(shè)用地管理存在種種問題和難度的根源。從實(shí)際管理來看，應(yīng)從地方實(shí)際情況出發(fā)，以城市規(guī)劃為主導(dǎo)，堅(jiān)持非農(nóng)建設(shè)用地按規(guī)劃要求和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；充分考慮非農(nóng)建設(shè)用地因發(fā)展而提出的置換調(diào)整要求，并結(jié)合城市更新改造解決非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整與開發(fā)問題；探索通過地價(jià)調(diào)節(jié)等方式，審慎推動(dòng)非農(nóng)建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)；從而建立更健康、和諧的城鄉(xiāng)關(guān)系，推動(dòng)城鄉(xiāng)全面高質(zhì)量的建設(shè)。
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第9篇：城市更新研究方法范文
關(guān)鍵詞：城市更新；傳統(tǒng)歷史街巷；肌理保護(hù)
Abstract：How to protect historic steeet in urban renewal effectively，keeping its truth integrity readability and continuability．On basis of investigation and study，this paper taking Changsha historic street texture protection as an example, has probed historic steeet texture protection，s meaning， process，principle and content. We has also introdused protection method putting to use here,such as definiting protection range and level，drawing up protection standard and guide lines，etc．
Key words：urban renewal；historic street；texture protection
中圖分類號(hào)：TU985文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1674-4144（2011）-08-66（7）
1城市更新與傳統(tǒng)歷史街巷肌理保護(hù)的意義
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，在城市更新的過程中，傳統(tǒng)歷史街巷面臨的形勢(shì)和存在的問題，迫切需要我們以一種明確的態(tài)度和責(zé)任感來保護(hù)她，歷史文化傳統(tǒng)不應(yīng)該成為一個(gè)城市發(fā)展的沉重包袱，在城市更新的過程中，歷史文化的資源和環(huán)境是不可復(fù)制與再造的，她們是彌足珍貴的城市財(cái)富，對(duì)保持現(xiàn)代城市特色起到至關(guān)重要的作用。
今天，城市不斷在更新著形式和內(nèi)容，但總有一種人文情懷縈繞的家園情感維系著人們生活在城市里面，歷史文化傳統(tǒng)及其環(huán)境最真實(shí)的記錄了這種祖祖輩輩傳承下來的情感。歷史文化名城中的傳統(tǒng)歷史街巷，作為一個(gè)整體，比較集中、清晰地保存了這條集體的情感紐帶。
傳統(tǒng)歷史街巷的肌理是她外在美與內(nèi)在情感的表現(xiàn)與流露，是傳統(tǒng)歷史街巷保護(hù)的核心內(nèi)容。城市的舊城部分是構(gòu)成城市特色的基本肌理，各個(gè)歷史時(shí)期建起來的街區(qū)老房子和形成的街巷記錄著城市豐富的歷史文化信息，一旦被拆歷史文化名城的風(fēng)貌將蕩然無存，即使保留了少數(shù)已列入各級(jí)文物保護(hù)名錄單位的老房舍和院落，也會(huì)因?yàn)楸滑F(xiàn)代風(fēng)格的高樓大廈層層包圍而顯得孤立不協(xié)調(diào)。實(shí)際上，這些被剝奪了整體歷史文化環(huán)境的“文物保護(hù)點(diǎn)”已失去了絕大多數(shù)歷史文化信息，只能作為零散的歷史文化片段展現(xiàn)，因此，傳統(tǒng)歷史街巷作為一個(gè)整體的歷史文化及其環(huán)境得到保護(hù)，才是真正意義地保存城市的一段記憶和歷史。
2傳統(tǒng)歷史街巷肌理保護(hù)遵循的原則
傳統(tǒng)歷史街巷肌理作為歷史文化遺存及其環(huán)境的一部分，它的保護(hù)遵循的原則和歷史文化古跡的保護(hù)是相通的。它應(yīng)遵循真實(shí)性、完整性、可讀性和可保存性原則。
2.1歷史街巷肌理保護(hù)應(yīng)遵循“真實(shí)性”原則
在歷史地區(qū)開發(fā)建設(shè)中，環(huán)境的保護(hù)應(yīng)從哪些方面著手，什么是環(huán)境保護(hù)值得注意的問題?！禝COMOS》（ICOMOS Charter for the Conservation of Historic Town and Urban Areas）認(rèn)為，當(dāng)歷史地區(qū)必須開發(fā)建設(shè)新建筑或改變現(xiàn)存建筑時(shí)，在環(huán)境上應(yīng)該尊重現(xiàn)有的空間布局，尤其是規(guī)模和地塊尺度。它將以下幾點(diǎn)作為體現(xiàn)一個(gè)地區(qū)歷史特征的物質(zhì)和精神要素：
A由地塊和道路所確定的城市模式；
B建筑、綠色空間和開敞空間之間的關(guān)系；
C由規(guī)模、尺度、形式、建造、材料、色彩、裝飾所確定的建筑的外觀和內(nèi)涵；
D城鎮(zhèn)或城市地區(qū)與其周邊環(huán)境的關(guān)系，包括自然和人工環(huán)境；
E城市或城市地區(qū)長(zhǎng)期以來所形成的多種功能。（Jean Louis Luxen，2001）
在歷史環(huán)境保護(hù)中應(yīng)如何最大程度保證其真實(shí)性，也就是說在眾多的歷史保護(hù)措施當(dāng)中應(yīng)優(yōu)先考慮何種措施才能達(dá)到我們所預(yù)想的效果。英國的歷史保護(hù)專家DerekLinstrum曾說過：“加固好于修整，修整好于恢復(fù)，恢復(fù)好于重建，重建好于裝飾?！睋Q句話說，追求真實(shí)性就意味著探究真諦：真正的代表性，真實(shí)的表述，真正的應(yīng)用。
2.2歷史街巷肌理保護(hù)應(yīng)遵循“完整性”原則
對(duì)街巷肌理歷史環(huán)境的保護(hù)本身就是保護(hù)完整性的一種體現(xiàn)。傳統(tǒng)歷史街巷肌理本身就包含了歷史文化古跡及其環(huán)境，他們同時(shí)存在，共同擔(dān)負(fù)著反映歷史信息的任務(wù)。單體文物建筑所傳承的歷史信息有限，許多信息存在周邊的歷史環(huán)境當(dāng)中。作為街巷環(huán)境本身也應(yīng)要有完整性，比如在劃定保護(hù)范圍時(shí)，就應(yīng)該全面系統(tǒng)地考慮地段的歷史風(fēng)貌的保存狀況、歷史沿革、地形地貌和街巷格局、空間景觀等因素，既要避免割裂歷史格局的完整性，也要防止將與歷史街巷風(fēng)貌無關(guān)的范圍劃入保護(hù)區(qū)以至于無法實(shí)施有效的保護(hù)。
《歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃規(guī)范》中提出保護(hù)區(qū)范圍地劃定要因地制宜進(jìn)行：當(dāng)保護(hù)區(qū)邊界附近有保護(hù)建筑時(shí)，應(yīng)將其劃入保護(hù)區(qū)內(nèi)；在歷史地段內(nèi)，主要視線景觀通道的主要觀景點(diǎn)向外眺望時(shí)，其視線可及處的建筑整體或面對(duì)景觀通道的建筑立面，應(yīng)該被劃入保護(hù)區(qū)；在歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)外，與保護(hù)區(qū)的整體風(fēng)貌相互依存的自然景觀和環(huán)境，如山體、樹林、水體和農(nóng)田等，也應(yīng)該劃入保護(hù)范圍。這些規(guī)定有利于在保護(hù)范圍的歷史景觀和環(huán)境的完整性和連續(xù)性。對(duì)于傳統(tǒng)歷史街巷的保護(hù)范圍，則要依據(jù)其肌理現(xiàn)狀和歷史情況具體分析確定，針對(duì)肌理特征盡可能完整的保護(hù)歷史文化傳統(tǒng)及其環(huán)境。
2.3歷史街巷肌理保護(hù)應(yīng)遵循“可讀性”原則
歷史街巷肌理總會(huì)留下歷史的痕跡，這些痕跡便是我們從中可以讀取的歷史信息。這些痕跡包含著不同時(shí)代的變故，比如戰(zhàn)爭(zhēng)的破壞，歷代維修時(shí)留下的印記，風(fēng)、水、火災(zāi)的痕跡，文化變遷的演繹還有歲月氣候造成的破壞，都會(huì)凝固在歷史街巷肌理之中。不同的歷史年代，不同的風(fēng)俗習(xí)慣，不同的文物建筑，都會(huì)有特定的歷史環(huán)境，所以我們?cè)诒Ｗo(hù)整治和維修時(shí)決不能以現(xiàn)代人的審美觀念和功能的要求進(jìn)行歷史街巷環(huán)境的整治，否則可能造成歷史信息永久的破壞及喪失，而應(yīng)遵循“可讀性”原則，讓后人能夠很清晰地辨別出歷史的真實(shí)信息和后人加上的信息，真實(shí)和完整同樣體現(xiàn)在“可讀性原則”中，越真實(shí)越完整越具有可讀性。
2.4歷史街巷肌理保護(hù)應(yīng)遵循“可保存性”原則
我們保護(hù)歷史街巷是希望她完好，充滿生氣的保存在我們的城市中，“可保存性”原則正是基于這樣的理念，可持續(xù)發(fā)展的傳統(tǒng)歷史街巷才是“活”的歷史街巷，才是可保存的，我們?cè)诒Ｗo(hù)、整治、更新這些歷史街巷時(shí)，需要在功能和形式上考慮其更好適應(yīng)現(xiàn)代城市的可能途徑和方式，當(dāng)然首先要發(fā)揮自身歷史文化優(yōu)秀傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，比如，生活性街道的人情味，混合的趣味性，傳統(tǒng)建筑園林的藝術(shù)性等等。傳統(tǒng)歷史街巷的可保存性必須是在真實(shí)性，完整性和可讀性原則基礎(chǔ)之上的可保存性，才具有歷史文化及其環(huán)境的真正意義。
3長(zhǎng)沙古城傳統(tǒng)歷史街巷肌理保護(hù)
3.1傳統(tǒng)歷史街巷肌理的組成
城市形態(tài)涉及城市結(jié)構(gòu)，城市肌理和城市生活，其中城市肌理是與城市設(shè)計(jì)關(guān)系最密切的，也是城市形態(tài)最直觀的表現(xiàn)。齊康先生對(duì)城市肌理作了下面的定義:“城市是由街道、建筑物組成的地段和公共綠地等組成規(guī)則或不規(guī)則的幾何形態(tài)。由這些幾何形態(tài)組成的不同密度、不同形式以及不同材料的建筑形成的質(zhì)地所產(chǎn)生的城市視覺特征為城市肌理。城市肌理決定了商業(yè)區(qū)、居住區(qū)等區(qū)域的紋理、密度和質(zhì)地。一個(gè)區(qū)域的肌理一旦形成，由她決定的物質(zhì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及文化價(jià)值就很難改變。”
傳統(tǒng)歷史街巷是長(zhǎng)沙古城肌理的一個(gè)基本構(gòu)成形態(tài)，一個(gè)基本的線性結(jié)構(gòu)單元。今天，她們作為一個(gè)比較完整的“歷史文化遺存及其環(huán)境”內(nèi)容呈現(xiàn)在城市中，體現(xiàn)了古城風(fēng)貌，老街，老房子本身就是歷史。
3.1.1街巷肌理包含的城市組織
街巷肌理中的城市組織指的是街巷中實(shí)體與空間的組織關(guān)系，以及她們與人的尺度關(guān)系（圖1）。具體講，實(shí)體與空間的組織關(guān)系，既有大小、形式也有空間布置上的關(guān)系，實(shí)際最基礎(chǔ)的是她們之間一些基本的比例關(guān)系。有實(shí)體才有相對(duì)應(yīng)的意義空間，復(fù)雜的空間與實(shí)體組成還會(huì)形成各種類型特征。無論空間或?qū)嶓w，尺度感是人對(duì)她們的感受，也是最基本的特征。傳統(tǒng)歷史街巷的基本比例和尺度即是肌理中城市組織的關(guān)鍵內(nèi)容。
3.1.2街巷肌理包含的城市材質(zhì)
街巷肌理中的城市材質(zhì)指的是街巷中實(shí)體所表現(xiàn)的軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀（圖2）。硬質(zhì)景觀主要是建筑形態(tài)和其他鋪地、小品等人工景觀，軟質(zhì)景觀主要是街巷綠化的自然景觀，兩者有完全不同的材質(zhì)特性和景觀效果。城市材質(zhì)不是孤立的，她附加到城市組織中會(huì)有不同尺度層級(jí)上的肌理表現(xiàn)。傳統(tǒng)歷史街巷的軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀， 重點(diǎn)表現(xiàn)在“可讀的”具有一定規(guī)模的傳統(tǒng)建筑和園林形態(tài)。
3.1.3街巷肌理的形態(tài)特征
我們知道，肌理指由于材料的不同配例、組成和構(gòu)成而使人得到觸覺質(zhì)感或視覺感受，其產(chǎn)生的根本原因是紋路呈圖案狀的分布，這里面包含了原始材料的質(zhì)地和紋理起伏的組織兩個(gè)方面，對(duì)比出現(xiàn)了圖案，對(duì)比產(chǎn)生了肌理，街巷肌理也因此形成，同時(shí)又具有反映自身歷史文化環(huán)境來源的形態(tài)特征：歷史街巷的傳統(tǒng)人文尺度層級(jí)，歷史上形成的一定規(guī)模，一定密度，比較緊湊的傳統(tǒng)形態(tài)。這三個(gè)形態(tài)特征也正是古城傳統(tǒng)歷史街巷肌理的魅力所在。傳統(tǒng)的人文尺度在今天工業(yè)化發(fā)展的城市中顯得尤為珍貴，“以人為本”已經(jīng)成為人們切實(shí)的需求，傳統(tǒng)的規(guī)模和密度也許沒有那么高效、發(fā)達(dá)，但舒適、方便何嘗不是一種生活品質(zhì)的體現(xiàn)。古城街巷的迷人不是沒有道理的，其中的情景也許最能牽動(dòng)古城人的心。
3.2古城歷史街巷肌理現(xiàn)狀
3.2.1街巷肌理研究?jī)?nèi)容
長(zhǎng)沙歷史街巷肌理，主要研究古城城市組織和城市材質(zhì)中最基本反映其形態(tài)特征的內(nèi)容。城市組織的研究?jī)?nèi)容為：（1）街巷空間及建筑的尺度――與人的關(guān)系；（2）街巷空間及其建筑比例――實(shí)體與空間的關(guān)系，主要指街巷空間比例：D:H（D為街道寬度，H為沿街建筑外墻高度）。其影響因素既有街道的性質(zhì)，如生活性街巷和商業(yè)性街巷形成的歷史寬度和格局，也有傳統(tǒng)街巷立面中開間、門板窗扇、山墻的熟悉尺寸使得人們對(duì)所處空間的尺度把握更容易等等。
城市材質(zhì)的研究?jī)?nèi)容為：（1）古城的硬質(zhì)景觀，主要指?jìng)鹘y(tǒng)建筑形態(tài)(建筑物色彩材質(zhì)、形制、風(fēng)格、體量、細(xì)部等)和其他鋪地小品等人工景觀；（2）古城的軟質(zhì)景觀，主要指古城街巷的園林綠化環(huán)境。
3.2.2街巷肌理研究對(duì)象
長(zhǎng)沙歷史街巷肌理研究的對(duì)象選取了：（1）公布的十一條傳統(tǒng)歷史街巷（圖3）；（2）清光緒留存至今的部分歷史街巷。這些明清時(shí)形成的街巷骨架猶存，街巷名沿用至今；清末、民國至解放初期各個(gè)歷史時(shí)期的建筑物還有部分保存完好；老街巷風(fēng)貌尚未完全消失。
3.2.3長(zhǎng)沙古城傳統(tǒng)歷史街巷調(diào)研
（1）對(duì)十一條傳統(tǒng)歷史街巷進(jìn)行了比例尺度的定量定性分析統(tǒng)計(jì)，完成下（表1）。
（2）對(duì)這部分街巷所代表的城市組織路線進(jìn)行了進(jìn)一步性質(zhì)、特性、格局上的分析研究，下面是以白果園為例的調(diào)研圖表（圖4）。
代表性城市組織調(diào)研圖表主要表述了該研究對(duì)象的街巷性質(zhì)，歷史寬度，歷史距離，歷史比例，以及街巷特性的表征點(diǎn)：中心景觀點(diǎn)，對(duì)景點(diǎn)，對(duì)比變化點(diǎn)，街巷的滲透點(diǎn)，并對(duì)這些趣味點(diǎn)的頻率、間距進(jìn)行描述，反映該組織路線的肌理風(fēng)貌。
（3）對(duì)古城傳統(tǒng)建筑形態(tài)及其他硬質(zhì)景觀，綠化軟質(zhì)景觀進(jìn)行分析歸納，形成對(duì)古城城市材質(zhì)保護(hù)建議的依據(jù)。下面為典型的長(zhǎng)沙傳統(tǒng)建筑的形態(tài)歸納總結(jié)和部分代表性古城肌理（圖5、表2）。
3.2.4街巷肌理研究結(jié)論
（1）人們對(duì)街巷的尺度感覺是在“流動(dòng)、對(duì)比、綜合中產(chǎn)生的”
“流動(dòng)”是傳統(tǒng)街巷多空間體系的趣味點(diǎn)、興奮點(diǎn)?！皩?duì)比”是傳統(tǒng)外部空間營(yíng)造特定尺度感的常用手法。具體在傳統(tǒng)街巷肌理保護(hù)研究中，確定需要保護(hù)的主要特性有：中心點(diǎn)，對(duì)景點(diǎn)，對(duì)比變化點(diǎn)，滲透點(diǎn)。這些興奮點(diǎn)趣味點(diǎn)出現(xiàn)的頻率、間距主要通過“魚骨狀”的街巷格局安排布置，因此傳統(tǒng)歷史街巷的格局是“流動(dòng)、對(duì)比、綜合”產(chǎn)生的關(guān)鍵，也是古城城市組織保護(hù)的關(guān)鍵內(nèi)容。
（2）街巷空間的歷史尺度及比例
傳統(tǒng)街巷的D：H值普遍在0.5-3之間，說明人們向心內(nèi)聚，追求安定、親切的空間需求。長(zhǎng)沙古城街巷主要是生活性街巷，以及生活與商業(yè)混合性街巷。生活性街巷D:H值多在0.5左右,歷史寬度5米以下，混合性街巷的D:H值多為0.5-2,歷史寬度5-9米之間。歷史寬度、高度很好反映了長(zhǎng)沙傳統(tǒng)街巷比例尺度的人文取向，是古城肌理中城市組織保護(hù)的要點(diǎn)。
（3）城市材質(zhì)包含的傳統(tǒng)建筑園林小品等形態(tài)
長(zhǎng)沙古城傳統(tǒng)的形態(tài)、材質(zhì)、色彩不僅僅富有中國特色的韻味，還有著濃厚的人文色彩，民族寓意，是任何現(xiàn)代材質(zhì)不能替代的，樸實(shí)自然的情感蘊(yùn)含其中，是街巷肌理保護(hù)的要點(diǎn)。
3.3古城歷史街巷肌理保護(hù)
3.3.1保護(hù)層次和范圍
長(zhǎng)沙古城歷史街巷是《長(zhǎng)沙歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》中介于歷史街區(qū)與歷史建筑之間的一個(gè)層次，是古時(shí)長(zhǎng)沙城市肌理的一個(gè)基本構(gòu)成形態(tài)，一個(gè)基本的線性結(jié)構(gòu)單元。針對(duì)這次古城街巷肌理保護(hù)選取的研究對(duì)象，將其劃分為三個(gè)層次進(jìn)行保護(hù) 。
（1）重點(diǎn)保護(hù)街巷：十一條歷史街巷的保護(hù)范圍
（2）一般保護(hù)街巷：清光緒留存至今部分街巷的保護(hù)范圍
（3）保護(hù)街巷：以上街巷保護(hù)區(qū)外的風(fēng)貌區(qū)范圍
3.3.2保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
街巷的歷史寬度和格局表現(xiàn)了街巷的基本風(fēng)貌，沿街建筑高度（H）與街道寬度（D）一起構(gòu)成了街巷空間的基本尺度，所以街巷保護(hù)首先要根據(jù)歷史寬度來控制立面高度，使D/H值保持長(zhǎng)沙古城傳統(tǒng)比例范圍：0.5至2之間。針對(duì)各個(gè)層次范圍的特點(diǎn)確定需要保護(hù)的高度控制標(biāo)準(zhǔn)，如下：
街巷保護(hù)區(qū)：維持原歷史寬度和格局不變。制定沿街建筑的檐口高度和層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及總高度，內(nèi)部背景建筑的總高度，進(jìn)行嚴(yán)格高度控制。重點(diǎn)保護(hù)街巷同時(shí)進(jìn)行街巷視線控制點(diǎn)的保護(hù)，防止街巷視覺環(huán)境中出現(xiàn)體量過大的新建筑，破壞街巷傳統(tǒng)尺度和輪廓線。
保護(hù)街巷：控制相對(duì)放寬，設(shè)置風(fēng)貌區(qū)內(nèi)部建筑的總高度，進(jìn)行高度控制，防止兩側(cè)及內(nèi)部出現(xiàn)體量過大的新建筑，破壞街巷傳統(tǒng)尺度和輪廓線（表3）。
3.3.3保護(hù)建議和指引
傳統(tǒng)歷史街巷肌理保護(hù)包含城市組織和材質(zhì)兩方面內(nèi)容，在城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)的不同層面上，可以通過控制性標(biāo)準(zhǔn)和指引性的建議來實(shí)施保護(hù)，達(dá)到預(yù)期的要求和效果。
好的引導(dǎo)和必要的控制都是歷史文化保護(hù)不可缺少的，而歷史街巷作為一個(gè)整體的歷史文化遺存以及環(huán)境，對(duì)她的保護(hù)也許需要更多的引導(dǎo)和理解，在古城城市組織保護(hù)中控制性的標(biāo)準(zhǔn)更能保護(hù)她的比例尺度等特性，而對(duì)于古城的城市材質(zhì)，引導(dǎo)要點(diǎn)更能反映材質(zhì)需要保護(hù)的內(nèi)容，因此提出古城街巷城市材質(zhì)的保護(hù)建議。
古城街巷城市材質(zhì)的保護(hù)建議：（1）逐步恢復(fù)和鼓勵(lì)主要采取修繕、修護(hù)、改善、整修的方法進(jìn)行小規(guī)模保護(hù)更新；（2）避免的三類風(fēng)貌建筑，需要暫時(shí)保留，可建議遠(yuǎn)期更新拆除，現(xiàn)狀通過修飾手法弱化其風(fēng)貌影響。（3）逐步恢復(fù)和鼓勵(lì)的一類風(fēng)貌傳統(tǒng)建筑，不僅要符合歷史寬度、高度的傳統(tǒng)面貌，同時(shí)也要體現(xiàn)歷史街巷富于變化、趣味且整體如一的古城韻味―諧調(diào)統(tǒng)一中蘊(yùn)含對(duì)比和層次的建筑形態(tài)。
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