土地流轉(zhuǎn)法精選(九篇)

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第1篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)  農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)  物權(quán)性質(zhì)

一、現(xiàn)行法律制度中對農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定及其缺陷

我國現(xiàn)行法律中與農(nóng)地使用權(quán)相關(guān)的法律規(guī)定散見于《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》、《擔保法》等中?！吨腥A人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第81條正式規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，并將該權(quán)利編排于第五章第一節(jié)“財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”之中，而通常我們認為該節(jié)實際上是對物權(quán)制度做出規(guī)定。①同時，于2003年3月起施行的《中華人民共和國土地承包經(jīng)營法》也承認了土地承包權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。但《農(nóng)業(yè)法》13條中規(guī)定“在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)讓所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)業(yè)承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者，承包期滿，承包人將原承包的土地、山嶺、荒原、荒地、灘涂、水面享有優(yōu)先承包權(quán)。承包人在承包期內(nèi)死亡的，該承包人的繼承人可以繼續(xù)承包。”可見我國《農(nóng)業(yè)法》是將承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)保護的，與《民法通則》的規(guī)定存在沖突，并且由此導(dǎo)致土地承包經(jīng)營權(quán)人的處分權(quán)受到限制，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式較為單一?！稉７ā返?4條第三項、第五項，第37條第二項的規(guī)定表明：耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，除了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押外，其他均不可抵押。簡言之，除“四荒”外，農(nóng)地使用權(quán)不得作為抵押權(quán)的標的。

由上述內(nèi)容可見，現(xiàn)行法律關(guān)于我國農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定存在以下缺陷：

（一）、就其性質(zhì)而言，《民法通則》上的物權(quán)性質(zhì)規(guī)定原則但是抽象，而《農(nóng)業(yè)法》、《擔保法》中的債權(quán)規(guī)定是具體的并且有較強的適用性和可操作性。由此，諸法的規(guī)定的不一導(dǎo)致了實際運用中的諸多不便。

（二）、土地承包經(jīng)營權(quán)人對農(nóng)地使用權(quán)的處分受到過分限制。因為《農(nóng)業(yè)法》規(guī)定，只有在發(fā)包方同意的前提下，承包權(quán)人才可轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。

（三）、承包人于承包期內(nèi)死亡，其繼承人不是以繼承方式取得該承包經(jīng)營權(quán)，而只能以繼續(xù)承包方式取得該權(quán)利。

（四）、目前法律許可的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式僅限于轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等幾種，流轉(zhuǎn)方式單一，對于現(xiàn)實生活中常見的出租、入股、抵押等未予以詳細確認和規(guī)范，表現(xiàn)出了一定的滯后性。

（五）、對承包地的分割轉(zhuǎn)讓過于放任，易造成農(nóng)地在轉(zhuǎn)讓過程中越分越細，不利農(nóng)村稀缺資源優(yōu)化配置，不符合農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化趨勢。

以上缺陷均需在今后我國相關(guān)土地立法中予以完善。

二、從法律上完善農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的理論基礎(chǔ)與現(xiàn)實意義

（一）、農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有深刻的理論基礎(chǔ)

1、產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)認為，土地作為農(nóng)業(yè)發(fā)展不可或缺的生產(chǎn)要素，不僅是寶貴的自然資源，還是一種資產(chǎn)，具有商品屬性。農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是市場經(jīng)濟的內(nèi)在屬性和基本要求，因為只有流動起來才能實現(xiàn)最優(yōu)配置，只有進入市場才能產(chǎn)生交換價值。產(chǎn)權(quán)若不能流通轉(zhuǎn)讓，則產(chǎn)權(quán)效益實現(xiàn)的交易成本就會提高，同樣土地若不能合理流轉(zhuǎn)，則土地的配置效率就難以提高。國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明：一切稀有資源優(yōu)化配置的主要途徑是流通轉(zhuǎn)讓。②

2、根據(jù)哲學(xué)上的唯物辯證法，穩(wěn)定是相對的，流轉(zhuǎn)是絕對的，穩(wěn)定是流轉(zhuǎn)的前提，流轉(zhuǎn)是穩(wěn)定的存在和實現(xiàn)方式。二者對立統(tǒng)一于土地資源的優(yōu)化配置當中。

地權(quán)的穩(wěn)定性固然會影響農(nóng)民對土地的投資，但這種影響并不是最明顯的，而且有時會集中表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)的其他方面，例如拿產(chǎn)權(quán)證抵押貸款等等。所以，不能夸大地權(quán)穩(wěn)定性對投資的影響。③

3、再者，眾所周知，土地對農(nóng)村人口有很強的保障功能。但這種功能不光只能通過提供糧食來實現(xiàn)，還應(yīng)該可以通過土地出租獲取租金或者其它方式來實現(xiàn)。④

（二）、推動和促進農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)符合我國的現(xiàn)實需要和發(fā)展趨勢。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，第二、三產(chǎn)業(yè)的興起，農(nóng)村城市化的推進，農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移，種地不再是一些農(nóng)戶的唯一依靠，農(nóng)戶對土地的依存關(guān)系逐漸發(fā)生變化。推動農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以實現(xiàn)物盡其用，避免耕地的閑置浪費。其次，在一些地方，農(nóng)戶仍按傳統(tǒng)方式經(jīng)營，效益低下、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率不高，農(nóng)業(yè)收入甚至連年下降，不少農(nóng)民愿意把承包地租給業(yè)主而收取租金，促進了農(nóng)地向種田能手集中。再者，隨著我國進入WTO后，要提高我國農(nóng)業(yè)競爭力，必須促進規(guī)模經(jīng)營，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，而這需要首先加快農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，促進土地集中。

由上可見，無論是理論上還是現(xiàn)實需要或者發(fā)展趨勢上都客觀要求加快農(nóng)地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。法律作為社會的調(diào)節(jié)器，應(yīng)當盡快完善相關(guān)規(guī)定，避免其滯后性，調(diào)整新的社會關(guān)系，在明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、保護收益權(quán)、尊重處分權(quán)的基礎(chǔ)上，推動農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

三、與農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的問題的法律制度的改革

農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度完善問題，實際上具有不系統(tǒng)性，其涉及到許多相關(guān)的配套改革。下面將從土地承包經(jīng)營物權(quán)化，賦予農(nóng)民長期而穩(wěn)定的承包經(jīng)營權(quán)和完善農(nóng)村社會保障機制、改革戶籍制度等三個方面來進行具體分析。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的法律改革是農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，作為法律上的明晰的物權(quán)是土地進入市場的條件。

1、如前所述，土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)仍未達到統(tǒng)一。本文認為賦予其物權(quán)性質(zhì)的觀點應(yīng)得到支持。如果土地承包經(jīng)營權(quán)只是一項債權(quán)而債權(quán)本身進入流轉(zhuǎn)過程是要受很多限制的，如需發(fā)包方同意，制約了流轉(zhuǎn)關(guān)系，為集體土地所有者用行政手段、準行政手段干預(yù)留下了余地。承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化使得權(quán)利人所享有權(quán)利的性質(zhì)、內(nèi)容、種類具有法定性。并且，作為一種絕對權(quán)、支配權(quán)，物權(quán)人處分其權(quán)利無須征得土地所有權(quán)人的同意，從而有利于農(nóng)地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。⑤

2 、明確了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化這一趨勢后，我們需要解決如何實現(xiàn)其物權(quán)化的問題。對此，我國學(xué)者有許多爭議。如土地使用權(quán)說、土地承包經(jīng)營權(quán)說、永佃權(quán)說、農(nóng)地用益權(quán)說和耕作權(quán)說等，其中爭議較為集中的是“農(nóng)地使用權(quán)說”與“土地承包經(jīng)營權(quán)說”。前一種觀點以梁慧星為代表，梁慧星研究員領(lǐng)導(dǎo)的物權(quán)法起草小組于99年10月完成的《中華人民共和國物權(quán)法草案》中第四章使用了“農(nóng)地使用權(quán)”這一概念；后一種意見以王利明教授等為代表，其在《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》中使用了“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的概念”。本文較為贊同前一種意見，認為農(nóng)地使用權(quán)應(yīng)作為土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化后的適當形式。

首先，基于過去法律規(guī)定的不統(tǒng)一以及多數(shù)人對土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)、內(nèi)容的傳統(tǒng)認識，土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化后若繼續(xù)使用“承包經(jīng)營權(quán)”這一概念，可能會從其名稱上導(dǎo)致對這項權(quán)利的性質(zhì)、內(nèi)容的誤解。為了避免與債權(quán)法上的“承包經(jīng)營”相混淆，從而使得土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化這一立法初衷得以實現(xiàn)，故有必要提出“農(nóng)地使用權(quán)”這一概念。第二，農(nóng)地使用權(quán)這一概念的提出是“所有權(quán)、承包權(quán)、使用權(quán)”三權(quán)分離的結(jié)果。其目的、內(nèi)容和性質(zhì)都可以從農(nóng)地使用權(quán)這一概念中得到體現(xiàn)，明確易懂，注重土地的價值，具有科學(xué)性。而“土地承包經(jīng)營權(quán)”這一概念，無法清晰表明三權(quán)分離的關(guān)系。再者，“農(nóng)地使用權(quán)”這一概念的提出，有利于法律體系的完整性與協(xié)調(diào)性。因為“土地使用權(quán)”這一概念早已為先行立法和實務(wù)所接受，在這一概念基礎(chǔ)上提出“農(nóng)地使用權(quán)”這個子概念具有合理性。同時與“宅基地使用權(quán)”、“國有土地使用權(quán)”等概念相互協(xié)調(diào)，有利于建構(gòu)我國的法律體系。而“土地承包經(jīng)營權(quán)”則容易導(dǎo)致法律體系的混亂?？梢?，農(nóng)地使用權(quán)是土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的適當形式。物權(quán)化后，農(nóng)戶具有明晰的物權(quán)。“農(nóng)地使用權(quán)”作為一種物權(quán)，除包括占有、使用、收益權(quán)外，還包括了一部分處分權(quán)，如轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、出租等，由此也為其流轉(zhuǎn)提供了可能。

（二）從法律上賦予農(nóng)戶長期而穩(wěn)定的農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的保障。

我國《土地承包經(jīng)營法》規(guī)定“承包期限至少30年”。目前，基層干部用行政手段調(diào)整承包地頻繁，這樣做的缺點是農(nóng)民沒有穩(wěn)定的預(yù)期和信心，不敢做長期性投入，不利于提高生產(chǎn)水平；每次調(diào)整表面上解決了一些人地矛盾，但又會產(chǎn)生新的不公平；另外，頻繁調(diào)整承包地為一些干部提供了謀取私利的機會，加劇了農(nóng)村社會的不穩(wěn)定。⑥而且承包期內(nèi)的經(jīng)常行政性調(diào)整，阻礙了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的發(fā)育。道理很清楚：由于承包期內(nèi)發(fā)生人地關(guān)系、就業(yè)方向上的變化，使農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件才開始，但還未等農(nóng)民自愿、依法、有償開始轉(zhuǎn)讓，就發(fā)生用行政手段調(diào)整，就不可能再有農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)了。如果土地承包關(guān)系是不斷調(diào)整的，農(nóng)地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓就是很不確定的，使人不敢轉(zhuǎn)入也不敢轉(zhuǎn)出，流轉(zhuǎn)機制必然發(fā)育不起來。承包期限過短，轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等農(nóng)地使用權(quán)的諸多權(quán)能也將難以付諸實施。

但這里需要我們注意的是賦予農(nóng)民長期而穩(wěn)定的農(nóng)地使用權(quán)與土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)并不矛盾。關(guān)于這點，本文在前第一部分中關(guān)于“穩(wěn)定”和“流轉(zhuǎn)”的辨證關(guān)系中已做了闡述，此處不再重復(fù)。

當然，承包期內(nèi)不調(diào)地是一般情況，在自然災(zāi)害毀損土地時，經(jīng)縣級政府批準可以適當調(diào)整。堅持“增人不增地、減人不減地”的政策，法律給予起點公平，今后出現(xiàn)人地矛盾，可通過土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)健全農(nóng)村救濟制度、建立農(nóng)村社會保障制度方法予以解決。⑦

（三）完善農(nóng)村社會保障制度、農(nóng)村救濟制度、戶籍制度等相關(guān)的制度，解決農(nóng)戶對農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的后顧之憂。

長期的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，抑制了農(nóng)村剩余勞動力脫離土地的可能性，現(xiàn)行的戶籍制度、社會救濟制度等對農(nóng)戶脫離土地進入城市形成障礙。建立和完善農(nóng)村社會保障制度、改革現(xiàn)行的戶籍制度，賦予農(nóng)民“遷徙自由權(quán)”，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的自由流動，城市居民與農(nóng)村人口的就業(yè)平等，社會保障權(quán)利平等，才能免除后顧之憂，從而有利于農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

可見，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度的完善需要以上三個方面相應(yīng)的配套法律制度改革的支撐和促進，才能形成健全完整的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

四、我國未來立法中關(guān)于農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要完善之處

（一）流轉(zhuǎn)的客體應(yīng)由債權(quán)性質(zhì)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)性質(zhì)的農(nóng)地使用權(quán)。物權(quán)模式下，農(nóng)地使用權(quán)的排他性能防止他人濫用征地權(quán)，限制基層政權(quán)和鄉(xiāng)村干部濫用土地處置權(quán)。有效的保護農(nóng)地使用權(quán)人的合法權(quán)利；有利于農(nóng)地使用權(quán)的自主流轉(zhuǎn)。農(nóng)地使用權(quán)的可讓與性有利于農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機制的建立，使農(nóng)地使用權(quán)作為一項財產(chǎn)在不同主體間合理流動，實現(xiàn)物盡其用。

（二）農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律原則“自愿、合法、有償、有序”。

自愿即在農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，應(yīng)尊重確保農(nóng)戶的主體地位，尊重農(nóng)民意愿，不得強迫、阻礙承包方依法進行的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，鄉(xiāng)村組織不可，也不可撒手不管，應(yīng)積極引導(dǎo)、規(guī)范、管理。農(nóng)地使用權(quán)物權(quán)化后，農(nóng)戶擁有的農(nóng)地使用權(quán)作為一種支配權(quán)、對世權(quán)，不受他人非法干預(yù)，即使發(fā)包方作為土地所有人，也必須尊重農(nóng)地使用權(quán)人依法進行的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，不得非法進行行政手段、準行政手段的干預(yù)。也就是說，自愿原則是由農(nóng)地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)決定的；合法即農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必須依法進行，包括主體資格合法、程序合法、內(nèi)容合法、形式合法；有償即農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中必須注意保護和彌補農(nóng)戶利益，其進入市場進行依法流轉(zhuǎn)應(yīng)當市場經(jīng)濟的等價有償原則；有序即農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不可一蹴而就，應(yīng)堅決杜絕以規(guī)模經(jīng)營的名義，使農(nóng)民失去土地。流轉(zhuǎn)應(yīng)當循序漸進地進行。

（三）農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式應(yīng)由單一化向多樣化發(fā)展，具體形式應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等。法律不僅應(yīng)對現(xiàn)行的農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式予以確認規(guī)范使之有章可循，并且在未來土地立法中應(yīng)對農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式規(guī)定一個彈性條款，使法律具有前瞻性和靈活性。本文將對以下幾種形式進行具體分析。

1、農(nóng)地使用權(quán)的抵押

農(nóng)地使用權(quán)的抵押指在不轉(zhuǎn)移土地占有的前提下，債務(wù)人或第三人將依法享有的農(nóng)地使用權(quán)向債權(quán)人提供擔保，承諾若債務(wù)人在合同期限屆滿仍不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)將農(nóng)地使用權(quán)拍賣、變賣、折價抵償。我國現(xiàn)行《擔保法》規(guī)定：除“四荒地”外，農(nóng)地使用權(quán)不可抵押。這樣的立法目的是考慮到土地承包經(jīng)營權(quán)抵押后，農(nóng)民萬一不能按期償還貸款，銀行難以處理土地，而且農(nóng)民可能因此失去土地和生活保障。⑧本文認為立法的此項規(guī)定不妥，立法者的考慮也是值得商榷的，原因如下：

（1）允許農(nóng)地使用權(quán)抵押是土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的必然要求，物權(quán)法意義上的農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)地使用權(quán)人自主支配標的物并排除他人干涉的權(quán)利。內(nèi)容上不僅包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，也包括一定的處分權(quán)，而抵押也屬處分權(quán)的范疇，承認抵押設(shè)定權(quán)是賦予農(nóng)地使用權(quán)物權(quán)保護的必然結(jié)果，也能充分發(fā)揮農(nóng)地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)的價值。（2）允許抵押與保護耕地，保障農(nóng)戶基本生存條件，以及防范銀行金融風(fēng)險等立法政策并不矛盾。立法上可以在允許抵押的同時，對抵押的土地的用途加以限制，規(guī)定作為抵押物的農(nóng)地使用權(quán)的受讓人不得改變農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途；對抵押人利益的保護可通過規(guī)定在抵押人喪失農(nóng)地使用權(quán)后對該土地享有優(yōu)先承租權(quán)來實現(xiàn)；銀行的金融風(fēng)險可在技術(shù)操作上加以防范。（3）允許農(nóng)地使用權(quán)抵押可以融通農(nóng)業(yè)資金，特別是農(nóng)業(yè)中長期發(fā)展資金，解決投資資金不足問題。在發(fā)展資金相對匱乏的農(nóng)村，沒有理由不采取此機制。（4）目前世界上許多國家都普遍建立了農(nóng)業(yè)土地抵押為特征的農(nóng)地金融制度。如德國的土地抵押合作社、公營的土地銀行和中央土地銀行；日本的勸業(yè)銀行、農(nóng)工銀行及北海道拓植銀行等。對此我國可借鑒參照國外法律制度方面的先進經(jīng)驗，建立符合我國國情的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。⑨

故，未來的土地立法中應(yīng)將抵押作為農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式之一。

2、農(nóng)地使用權(quán)的入股

農(nóng)地使用權(quán)的入股指農(nóng)地使用權(quán)人將量化為股份的農(nóng)地使用權(quán)用于出資，實行土地股份合作，從而獲得利益。在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)推廣此方式，可以解決大量農(nóng)民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工作或外出務(wù)工而無力耕種情況，又能把農(nóng)戶手中的股份集中起來實行規(guī)模經(jīng)營。

3、農(nóng)地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

指農(nóng)地使用權(quán)人有權(quán)將農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他公民、法人、其它組織，轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人退出原法律關(guān)系，轉(zhuǎn)讓包括出售、交換、贈予等。

4、農(nóng)地使用權(quán)的繼承

指農(nóng)地使用權(quán)人為公民的，當其在農(nóng)地使用權(quán)期限內(nèi)死亡的，可由其繼承人以繼承的方式取得農(nóng)地使用權(quán)。

5、農(nóng)地使用權(quán)的出租

農(nóng)地使用權(quán)人可以根據(jù)需要將其農(nóng)地使用權(quán)租給其他公民、法人、其他組織使用，并向?qū)Ψ绞杖∽饨?。租賃權(quán)原則上是一種債券，但其物權(quán)化的傾向較為明顯。并且，值得一提的是，我國《農(nóng)業(yè)法》中規(guī)定的轉(zhuǎn)包與我們此處所講的農(nóng)地使用權(quán)的出租在實質(zhì)上是相同的。當農(nóng)村土地使用權(quán)物權(quán)化后，轉(zhuǎn)包在物權(quán)法中的解釋只能是出租。

總之未來土地立法中，應(yīng)規(guī)定多樣化的農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，采取彈性規(guī)定，以因地制宜，使農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式能夠適應(yīng)各地不同的客觀狀況和發(fā)展層次。并鼓勵探索創(chuàng)新建立先進的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

（四）農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制條件

農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必須符合法律，不得違反下列強制性規(guī)定：

1、不得改變農(nóng)業(yè)用途，堅持農(nóng)地農(nóng)用。

2、農(nóng)地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承等期限不得超過農(nóng)地使用權(quán)的法定最長期限的剩余期限。

3、農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，應(yīng)當簽訂書面合同，報集體土地所有權(quán)人備案，并到相關(guān)部門辦理登記。

關(guān)于書面合同，本文認為只要符合合同主體資格合法、當事人意思表示真實一致、合同內(nèi)容合法、合同形式合法即可發(fā)生效力，無須登記才生效。而對于登記的效力問題，目前學(xué)者存在較多爭議，主要有“登記生效主義”與“登記對抗主義”說。前者指僅有當事人對農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)達成合意，未經(jīng)法定登記，物權(quán)變動不發(fā)生任何效力，更不會對抗第三人。后者是指農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的登記僅具有社會公信力，即產(chǎn)生對抗第三人的效果，而非物權(quán)變動的必要條件。按照“登記對抗主義”說，當事人對農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意思達成一致時即發(fā)生物權(quán)變動的效果，只是未經(jīng)依法登記不能對抗善意第三人。本文認為對于農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記的效力應(yīng)視具體情況而定。

（1）對于繼承等原因而取得的農(nóng)地使用權(quán)，應(yīng)采取“登記對抗主義”。因為繼承屬民事法律行為以外的法律事實，只要繼承這一法律事實發(fā)生，主體就取得農(nóng)地使用權(quán)。只是未經(jīng)登記不得對已經(jīng)取得的農(nóng)地使用權(quán)處分。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記立法規(guī)定非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的效力，這一做法存在不妥。因為根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國繼承法》的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時就取得了遺產(chǎn)權(quán)利。故未來土地立法中應(yīng)規(guī)定農(nóng)地使用權(quán)人為公民的，自其死亡時起，其繼承人取得該農(nóng)地使用權(quán)，從而使其與我國《繼承法》的規(guī)定相協(xié)調(diào)。⑩

（2）對于農(nóng)地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股等，應(yīng)采取“登記生效主義”。即非經(jīng)登記，以上民事法律行為不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。原因如下：①如果把農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)這樣一個重大實際問題僅系于當事人的合意，則易產(chǎn)生農(nóng)地使用權(quán)的享有與物的現(xiàn)實支配脫節(jié)的弊端。不利于維護交易安全和穩(wěn)定現(xiàn)實的財產(chǎn)占有關(guān)系。登記生效主義則可以克服這一弊端。②“登記對抗主義”說中，當事人雙方達成合意則產(chǎn)生物權(quán)變動效果，但非經(jīng)登記不能對抗第三人，與物權(quán)的排他性存在著邏輯上的矛盾。而采取“登記生效主義”能夠避免這一矛盾。③“登記生效主義”的反對者認為，“登記生效主義”中未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)變動效力，則在農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股中不利于保護受讓人、抵押人、承租人等的利益。本文認為，“登記生效主義”仍然能平衡當事人雙方利益，因為根據(jù)前文分析我們已知，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同在當事人雙方達成合意后即生效。這時即使未經(jīng)登記產(chǎn)生物權(quán)變動效力，受讓人、抵押人、承租人等人可根據(jù)已生效的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同，在相對方侵犯自己合法權(quán)益時要求其承擔違約責任。可見，“登記生效主義”仍能使雙方利益達到平衡而非片面保護轉(zhuǎn)讓人、抵押權(quán)人、出租人的利益?？梢?，根據(jù)不同登記原因、不同農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式而采取不同的效力方式較為合理。

4、限制承租人、受讓人等的主體資格。必須對受讓人的投資能力、從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的技術(shù)經(jīng)驗等進行規(guī)范。防止無能力及無心從事農(nóng)地經(jīng)營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利。

5、限制最低出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的農(nóng)地面積。如果不對農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積進行最低限制，會導(dǎo)致農(nóng)田碎化，不利于農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢，規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)最低面限是當今許多國家采用的法律制度，我國也應(yīng)予以適當參照，對此進行限制。

6、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的手段。應(yīng)禁止用行政、準行政手段進行農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理干預(yù)，堅持市場手段，使農(nóng)地使用權(quán)在市場上合法自由流轉(zhuǎn)。

我國的農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢都迫切的要求促進農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，而現(xiàn)行的相關(guān)法律表現(xiàn)出了明顯的不足，成了制約農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的瓶頸。所以，必須改革這種現(xiàn)狀，加快我國農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的完善。使未來的土地立法能準確、及時、有效地調(diào)整、規(guī)范我國的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實，讓其有法可依，有章可循。

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4、《論土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)》，施曉琳著，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)》2001年第9期。

5、《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，王利明主編。

6、《論土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)》，施曉琳著，《中國農(nóng)村經(jīng)濟》（京）2001月5日P60-66，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)》2001年第9期。

7、《民法學(xué)》，彭萬林主編，中國政法大學(xué)出版社1999年8月第二版。

8、《保護農(nóng)民土地使用權(quán)的空間究竟有多大-〈農(nóng)村土地承包法〉（草案）起草的六個爭議》，柳隨年著。

9、《中國物權(quán)法研究》（下），梁慧星主編，法律出版社1998年6月第一版。

注釋：

① 《中國物權(quán)法研究》（下），梁慧星主編，法律出版社1998年6月第一版，第705頁。

② 《論土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)力和義務(wù)》，施曉琳著，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)》2001年第9期。

③ 《中國農(nóng)村制度改革與物權(quán)法的制訂》，姚洋著。

④  同上。

⑤ 《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，王利明主編，中國法制出版社2001年4月第一版。

⑥《保護農(nóng)民土地使用權(quán)的空間究竟有多大-〈農(nóng)村土地承包法〉（草案）起草的六個爭議》，柳隨年著。

⑦ 同⑥。⑧ 同⑥。

第2篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的概念、維度與流程

1.1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的概念。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織的行為［1］。1.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的三個維度。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中涉及三個維度：農(nóng)民權(quán)益的維度、農(nóng)業(yè)發(fā)展的維度、農(nóng)村穩(wěn)定的維度。土地問題是農(nóng)民最核心的利益問題，推進農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，有助于保障農(nóng)民的利益［2］；推動農(nóng)業(yè)發(fā)展是土地流轉(zhuǎn)最基本的目標；而土地流轉(zhuǎn)還關(guān)系到農(nóng)村各項改革與社會的穩(wěn)定。1.3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的流程。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的流程見圖1，包括制定農(nóng)作物種植計劃，確定土地流轉(zhuǎn)面積，選擇土地流轉(zhuǎn)區(qū)域，由鄉(xiāng)、村政府籌集租金，村委集中租賃或者農(nóng)戶掛自牌出讓，劃分輪作區(qū)域，進行基礎(chǔ)設(shè)施完善，種植戶成立互助組，以統(tǒng)一價轉(zhuǎn)租給種植戶，扣回土地租金，統(tǒng)一農(nóng)事操作，統(tǒng)一交售種植物，結(jié)算轉(zhuǎn)租盈余，種植物補貼虧損及租金利息。

2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意義

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，集中土地能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)與經(jīng)營，經(jīng)濟效益能夠得到提升，有助于促進我國城鎮(zhèn)化水平的提升。加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，有助于促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，也有助于促進農(nóng)民收入的增長，更是構(gòu)建現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的必由之路［3］。2.1促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率提高。相比其他國家，尤其是發(fā)達國家，我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率較為低下。加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，能夠促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化運作，同時借助先進的科學(xué)技術(shù)，可以大力提高勞動生產(chǎn)效率，從而大大提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。2.2促進農(nóng)民收入增長。通過土地流轉(zhuǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化資源配置，將農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收動力挖掘出來，促進農(nóng)民收入增長。同時，通過土地流轉(zhuǎn)能夠大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，延長農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值，并通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、公司化經(jīng)營、農(nóng)產(chǎn)品互助組織等方式，推動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化、標準化和流程化，并讓農(nóng)民分享到產(chǎn)后環(huán)節(jié)的利潤，促進農(nóng)民增收。2.3構(gòu)建現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)體系的必由之路。加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，堅持走市場主導(dǎo)、政府大力扶持、社會化服務(wù)、農(nóng)機農(nóng)藝深度融合的農(nóng)業(yè)機械化發(fā)展道路，著力推進農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新、農(nóng)產(chǎn)品營銷組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，著力促進農(nóng)機、農(nóng)藝、農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式協(xié)調(diào)發(fā)展，著力加強農(nóng)機社會化服務(wù)體系建設(shè)，著力提高農(nóng)機創(chuàng)新能力和制造水平，構(gòu)建現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)體系。

3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展對策

3.1大力支持新型經(jīng)營主體的發(fā)展。積極響應(yīng)國家關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的各項政策，大力鼓勵和支持發(fā)展新型經(jīng)營主體，包括農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)、農(nóng)村合作經(jīng)營組織、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶等，提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營的集約化、組織化、精細化、專業(yè)化、流程化與社會化［4］。3.2健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)。全面做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的服務(wù)工作，各地區(qū)需要結(jié)合自身發(fā)展的實際情況，健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)，依托農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理機構(gòu)，并充分發(fā)揮基層村集體經(jīng)濟組織的作用，逐步建立健全區(qū)（縣）、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和村三級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)組織，為土地流轉(zhuǎn)提供相關(guān)的法律宣傳、政策咨詢、流轉(zhuǎn)信息、合同簽訂指導(dǎo)、矛盾糾紛調(diào)處和檔案管理等系列服務(wù)［5］。3.3構(gòu)建農(nóng)村土地供需的信息化網(wǎng)絡(luò)平臺。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需要構(gòu)建信息化的網(wǎng)絡(luò)平臺，可以根據(jù)地方發(fā)展情況以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中供需雙方的需要，實時監(jiān)測農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的動態(tài)，不斷健全和完善流轉(zhuǎn)信息平臺功能，利用農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺實現(xiàn)信息分享和經(jīng)驗交流，不斷提高農(nóng)村信息化服務(wù)水平，滿足農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的信息需求［6］。3.4完善土地流轉(zhuǎn)法律與監(jiān)管防范風(fēng)險。自土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提出以來，即通過承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)以來，促進了我國農(nóng)業(yè)的進一步發(fā)展，但是隨之也產(chǎn)生了許多關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的糾紛。因此，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，需要完善相關(guān)的法律規(guī)范，防范流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險。應(yīng)強化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的動態(tài)性監(jiān)管，提高農(nóng)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力，規(guī)范農(nóng)村土地用途，有效地監(jiān)督農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂，減少土地資源浪費，更好地促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展［7］。

4結(jié)語

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提升的結(jié)果，與農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展緊密相連，關(guān)系到農(nóng)村自然環(huán)境變化，也關(guān)系到農(nóng)民對土地的認知水平。因此，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，既要堅持政策支持和引導(dǎo)，同時需要加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，提高農(nóng)民收入，實現(xiàn)農(nóng)村和諧穩(wěn)定發(fā)展［8］。未來還需要進一步研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新機制，提升農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的活力。

作者:張婉金 單位:西安培華學(xué)院

參考文獻

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第3篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)制度；法律問題

土地問題一直是學(xué)術(shù)研究和討論的熱門話題，特別是近年來土地承包經(jīng)營權(quán)的改革。中的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策已經(jīng)幫助農(nóng)業(yè)走向了現(xiàn)代化，擴大了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模。然而，現(xiàn)有的流轉(zhuǎn)制度并不完備，特別是土地承包經(jīng)營權(quán)的法律制度。法律問題不解決其他問題也都難以解決。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的特點和趨勢

（一）參與主體多元化

近年來，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營步伐加快和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，參與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的企業(yè)數(shù)量逐漸增多，特別是與農(nóng)業(yè)相關(guān)的首次轉(zhuǎn)讓的土地占了很大的比重。一些機關(guān)、事業(yè)單位、科研院所、工商企業(yè)、龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織、專業(yè)大戶也加入了農(nóng)業(yè)用地這個行列，給農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)注入了新的力量。農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)、蔬菜生產(chǎn)和加工基地、各種大型養(yǎng)殖場如雨后春筍般涌現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)各地，成為調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和增加農(nóng)民收入的新的來源。

（二）流轉(zhuǎn)速度加快

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)從20世紀90年代中后期開始，營業(yè)額的比例保持在2%～4%。1994年流通的農(nóng)業(yè)用地面積僅占全國土地面積的2.9%，而2000年全國土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的家庭有34.6%，平均流轉(zhuǎn)率遠遠高于1992年營業(yè)額的比例。截至目前，有近31.2%的農(nóng)民參與了土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)傳輸速率平均為23.1%。

（三）土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴大

據(jù)農(nóng)業(yè)部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在1995年、2007年、2009年9月，全國土地面積分別為1161萬畝、5551.2萬畝、1.06億畝，占耕地總面積的比例分別約為3.1%、5.01%、9.5%。從這些數(shù)字中可以看出，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模呈現(xiàn)擴大的趨勢。2001年，浙江、安徽分別出讓土地134.6萬畝、1243.6萬畝，與1997年相比，同比增長29.7%、21.3%。黑龍江、湖南、四川、江西等省份2003年農(nóng)業(yè)用地的規(guī)模也在不斷擴大。2009年，深圳和湖北省農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)面積占家庭承包耕地總面積的比例分別為42.89%、23.91%。廣東省2003年7月轉(zhuǎn)讓的土地為350萬畝，同比增長19%，超過1999年全省耕地總面積的14.2%。由此可見，土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)展在中國的許多地方已經(jīng)形成規(guī)模。

（四）土地出讓模式多樣化

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式隨著土地制度的不斷完善呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢。轉(zhuǎn)讓的具體方式除了轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、交換等法律明文規(guī)定的幾種方法，還出現(xiàn)了租賃、股份、抵押及其他形式的土地流轉(zhuǎn)，而且不同地區(qū)的流轉(zhuǎn)模式也不盡相同。為了促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)濟組織采取了股份合作制、入股、返租倒包等多種形式。農(nóng)民比較傾向于轉(zhuǎn)讓、交換和轉(zhuǎn)包等形式，而新的土地出讓模式在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)也占據(jù)了較大比重。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度

存在的問題

法律制度應(yīng)在堅持依法、自愿、可持續(xù)、保護土地的原則基礎(chǔ)上不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，讓土地流轉(zhuǎn)有法可循，實現(xiàn)土地資源的經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。

（一）流轉(zhuǎn)主體的問題

法律對承包人和受讓方的主體資格都有嚴格的限制，明確規(guī)定承包人只能是具有集體經(jīng)濟組織身份的農(nóng)戶。而以其他方式承包的，本集體成員在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。受讓方則要求有專業(yè)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，可以是本集體成員也可以是其他組織或個人，享有的優(yōu)先權(quán)同承包人一樣。這樣的規(guī)定使得雙方主體的范圍限制在很小的區(qū)域，使一些想進入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的個人或組織受到限制，而不愿種田的農(nóng)民卻要禁錮在土地上，違背了平等進入市場的主體資格的原則，阻礙了農(nóng)地生產(chǎn)的利用率，不利于農(nóng)地市場流轉(zhuǎn)。

（二）轉(zhuǎn)讓方式存在缺陷

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式要經(jīng)發(fā)包方同意，而“發(fā)包方同意”的法律規(guī)定過于空泛，對發(fā)包方在什么條件下應(yīng)該允許土地承包流轉(zhuǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、在什么情況下應(yīng)該不允許土地承包流轉(zhuǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等問題沒有明確。存在的主要問題：（1）發(fā)包方同意主體行使的主要問題；（2）發(fā)包方同意回復(fù)期間的問題；（3）發(fā)包方同意或不同意轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)問題的法定理由。

（三）流轉(zhuǎn)配套制度上的問題

首先，我國還沒有建立完全的土地流轉(zhuǎn)市場，土地的市場流轉(zhuǎn)制劑還有待開發(fā)，主要表現(xiàn)在相關(guān)的機制評估機構(gòu)沒建立，沒有相應(yīng)的流轉(zhuǎn)價格機制，監(jiān)管機構(gòu)不健全。其次，有些地方的中介機構(gòu)處于空缺狀態(tài)，導(dǎo)致雙方的交易信息不對稱，交易渠道受到極大的限制。最后，沒有良好的農(nóng)村社會保障機制，農(nóng)的民生活來源和保障只能依靠土地。

（四）《農(nóng)村土地承包法》第33條的“其他手段”的規(guī)定過于含糊

“其他手段”包括究竟什么樣的方式？是否可以創(chuàng)建基于農(nóng)民的自？《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》及隨后頒布的《物權(quán)法》都沒有明文規(guī)定以其他方式承包的土地的性質(zhì)，造成的財產(chǎn)缺乏全面的法律規(guī)范，適用法律困難。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題的

解決對策

第一，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)主體應(yīng)當打破對其身份和資格的限制，適當?shù)財U大主體的范圍，可以允許本集體組織以外的人員和允許非農(nóng)業(yè)戶口的人員參與其中，取消對受讓方必須為專門具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力的不合理的規(guī)定，因為受讓主體的不同并不會影響農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對雙方的權(quán)利義務(wù)。相反，主體的多元化有助于建立開放、新型的農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)方式，也體現(xiàn)了堅持自愿、有償?shù)脑瓌t，有利于加快農(nóng)村土地的承包流轉(zhuǎn)。

第二，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)“由發(fā)包方的同意”的規(guī)定應(yīng)該細化。發(fā)包方同意的權(quán)利行使權(quán)應(yīng)該由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理委員會（管理機構(gòu)）、村委會或村民小組行使。發(fā)包方同意的答復(fù)期限為15日。“發(fā)包方”的權(quán)利由決定變?yōu)楸O(jiān)督。對于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)上的重大事項，應(yīng)當由本集體經(jīng)濟組織或村民投票決定。

第三，通過對農(nóng)村土地的基準地價做出準確科學(xué)的測算來確定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的差價體系。在此過程中可以運用多種土地計價方式，進而建立農(nóng)村土地定級及土地市場價格參考制度，以解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的流轉(zhuǎn)價格不規(guī)范、損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象。土地流轉(zhuǎn)中的中介組織可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織替代，因為集體經(jīng)濟組織與農(nóng)戶具有紐帶橋梁的特殊關(guān)系，它們之間既有聯(lián)系又有矛盾。集體組織可以為土地承包雙方提供可靠的信息來源，可以為農(nóng)村招商引資，幫助雙方簽訂合同，監(jiān)督管理土地流轉(zhuǎn)的運行。這樣可以減少土地交易的成本，增加流轉(zhuǎn)機會，降低流轉(zhuǎn)的風(fēng)險。另外，農(nóng)民也可以用土地承包經(jīng)營權(quán)入股，由合作社統(tǒng)一進行生產(chǎn)管理，農(nóng)民作為股東享受土地分紅。

第四，一些土地流轉(zhuǎn)的方式不利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，需要進一步評估?？梢灾付ㄊ褂靡恍┩恋爻鲎尫绞剑瑸檗r(nóng)民帶來經(jīng)濟效益或至少不影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，以確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的順利轉(zhuǎn)讓。

第五，健全農(nóng)村社會保障制度是促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的前提條件。但是，長期以來，國家把社保的重點放在了城市而忽略了農(nóng)村的社會保障體系建設(shè)。農(nóng)村的社保應(yīng)堅持國家、集體和農(nóng)民三者相結(jié)合的酬資方式，減輕農(nóng)民負擔，積極探索多渠道、多層次的農(nóng)村社會保障新途徑，逐步建立起社會救濟、農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療保障及農(nóng)村風(fēng)險等全方位的社會保障體系。以法律作保障，加快農(nóng)村社會保障體系的法制建設(shè)，防止農(nóng)村“三無”人員的出現(xiàn)，加快農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。

總之，享有農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)權(quán)的公民和集體經(jīng)濟組織應(yīng)按照集體所有或國家所有的土地使用權(quán)享有承包權(quán)利。由于中國農(nóng)村土地承包的基本路線有多年的民事立法保障，僅僅依靠保險索賠機制對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)的承包商給予保護是不夠的。因此，法律對農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)權(quán)進行保護才能對保護農(nóng)民的合法權(quán)益和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮重大意義。一般情況下，在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)過程中，應(yīng)通過建立和完善相關(guān)的法律和法規(guī)。然而，立法保護是一方面，配套機制不能忽視，應(yīng)建立和完善農(nóng)村土地通過中介對土地承包經(jīng)營權(quán)進行轉(zhuǎn)移，完善農(nóng)村社會保障體系等一系列措施，以確保土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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[2]丁關(guān)良.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)的探討[J].中國農(nóng)村經(jīng)濟，1999（07）.

[3]丁關(guān)良.土地承包經(jīng)營權(quán)若干問題的法律思考――以《農(nóng)村土地承包法》為主要分析依據(jù)[J].浙江大學(xué)學(xué)報，2004（03）.

第4篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

論文摘要：本文在借鑒國內(nèi)外眾多文獻的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的實際特色和一定數(shù)據(jù)，提出一套適合兵團乃至全國的制度性對策理論體系。為解決阻礙兵團土地流轉(zhuǎn)發(fā)展的難題提供思路，利于土地資源配置的長遠優(yōu)化發(fā)展。為兵團乃至國家的土地政策科學(xué)評價形成，為建立科學(xué)可行的利益聯(lián)結(jié)體系與制度體系提供理論借鑒。

論文關(guān)鍵詞 新疆兵團 土地流轉(zhuǎn) 法律對策

一、土地流轉(zhuǎn)問題概述

(一)近年來，國內(nèi)外學(xué)者對土地流轉(zhuǎn)問題的理論和實證研究有一定積累

改革開放后，我國于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規(guī)定，立法確認土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。隨后中央人民政府根據(jù)憲法修正案的新規(guī)定，頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。至此，土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)成為我國合法和順應(yīng)憲法和民心的事實。在學(xué)術(shù)界，土地流轉(zhuǎn)問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴展階段和后期深入階段，涉及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離等普遍問題;以及區(qū)域土地產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營的影響因素及形成過程;輔助金融機制與信用體系構(gòu)建;流轉(zhuǎn)過程監(jiān)管及農(nóng)民利益保障;在土地流轉(zhuǎn)中統(tǒng)籌城鄉(xiāng)關(guān)系，及政府職能與責任重塑;耕地保護和資源優(yōu)化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉(zhuǎn)的制度改革創(chuàng)新。三個階段總體上遵循由無到有、由簡入深、從實踐到理論再指向制度的規(guī)律。

第一階段從1990年到2001年，學(xué)者們主要從土地流轉(zhuǎn)的必要性出發(fā)，研究了土地流轉(zhuǎn)市場化需求，兼及土地合同的有效性、轉(zhuǎn)包、抵押、繼承等法律技術(shù)問題，分析了土地流轉(zhuǎn)的動因，提出了土地流轉(zhuǎn)法律機制的雛形。代表性論著有楊學(xué)成的《試論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場化》載《中國社會科學(xué)》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉(zhuǎn)的合法性和正當性，有少量的區(qū)域土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報告，純法律技術(shù)問題及制度創(chuàng)新研究初見端倪。

第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉(zhuǎn)的效率和模式，也有探討土地流轉(zhuǎn)中的政府責任;土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村人口流動的關(guān)系;農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的障礙因素及其解決途徑被作為一個焦點進行討論，強調(diào)制度性保障在土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化中的作用;經(jīng)濟學(xué)方法尤其制度經(jīng)濟學(xué)方法被廣泛使用于土地流轉(zhuǎn)的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉(zhuǎn)利益聯(lián)結(jié)模型。這一階段的研究數(shù)量急劇增多，經(jīng)濟學(xué)角度和法學(xué)角度的研究從廣度到深度都有較大推進，應(yīng)該與黨的十六大報告積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的指導(dǎo)正相關(guān)。

第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點是：開始以農(nóng)民的基本權(quán)利為視角進行專門性研究，側(cè)重土地流轉(zhuǎn)中的農(nóng)民權(quán)益保障研究;開始出現(xiàn)大量外國土地制度的對比研究;土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)話以制約行政權(quán)的理論模型已經(jīng)較為全面;較多文獻基于原有理論或?qū)嵶C成果建立，也有文獻將研究重點轉(zhuǎn)向資源優(yōu)化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉(zhuǎn)形式繼續(xù)深化外，還呈現(xiàn)出與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合，加強金融配套制度建設(shè)等特點;也開始出現(xiàn)述評類的總結(jié)著述，典型如張會萍的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題研究綜述》載《寧夏社會科學(xué)》2011年3期。這一階段的研究明顯體現(xiàn)關(guān)注民生的特點，研究中的農(nóng)民利益保障問題被重點凸顯;調(diào)查報告等實證研究方式較多使用，理論研究也進一步深入。部分問題已經(jīng)解決，如土地經(jīng)營權(quán)的法律定性，但仍有已經(jīng)提出但尚未解決的新問題，如對策性研究中的農(nóng)民權(quán)益保障制度構(gòu)建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)績效的法學(xué)方法評價問題。

(二)土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象背后的規(guī)律性研究尚顯不足，土地流轉(zhuǎn)的效果評價體系的構(gòu)建還有待探討

其一，政府在土地流轉(zhuǎn)宏觀調(diào)控中的干預(yù)路徑與干預(yù)程度選擇，土地流轉(zhuǎn)如何與現(xiàn)有的農(nóng)村社會保障制度協(xié)同改革，土地流轉(zhuǎn)中的利益向量評估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進一步探求其背后的規(guī)律性決定因素。其二，針對土地流轉(zhuǎn)效果的評價研究，現(xiàn)有研究大多是運用經(jīng)濟學(xué)分析方法針對一個區(qū)域從某一角度進行評價。而缺乏一種法學(xué)的評價方法。即在構(gòu)建一種新的指標評價體系的基礎(chǔ)上，針對一個區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)模式，在經(jīng)濟社會的宏觀層面和農(nóng)戶家庭的微觀層面全方位進行效果評價。通過規(guī)則的有效性對土地流轉(zhuǎn)制度和模式進行評價的理論和方法，目前都還有待探討。

二、新疆兵團土地流轉(zhuǎn)問題的研究思路和方法

(一)新疆兵團土地流轉(zhuǎn)的政策現(xiàn)狀

根據(jù)新疆兵團相關(guān)政策文件的指示，兵團始終堅持以職工家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營制度不動搖。新疆兵團各團場全面推行了兩費自理、租賃承包等多種形式的土地承包責任制，增強了干部職工的風(fēng)險意識，有效地調(diào)動了干部職工的生產(chǎn)積極性和主動性。兵團國土資源局以開展回頭看為契機，全面抓好學(xué)習(xí)實踐活動整改落實后續(xù)工作，并以構(gòu)建保障、促進科學(xué)發(fā)展新機制為主線，嚴格落實國家土地政策和制度，全面提升兵團國土系統(tǒng)推動科學(xué)發(fā)展和綜合服務(wù)的能力，為兵團可持續(xù)發(fā)展提供資源保障。兵團國土資源局在學(xué)習(xí)實踐活動中，堅守耕地保護紅線，圍繞兵團產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，積極推進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。該局將耕地保護責任目標分解到各年度，實行耕地保護一票否決制建立耕地保護激勵機制，對完成任務(wù)好、新增耕地多的師，在項目開發(fā)和土地利用上予以傾斜;指導(dǎo)各師按照兵團土地利用總體規(guī)劃修編確定的指標，合理確定各類用地數(shù)量和布局，為實施結(jié)構(gòu)調(diào)整提供依據(jù)。這個布局圍繞重大項目建設(shè)積極實施用地重點保障，嚴格執(zhí)行項目預(yù)審制度，按照國家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規(guī)定的原則審核用地數(shù)量，積極引導(dǎo)建設(shè)用地向高產(chǎn)出、少用地、節(jié)約集約可持續(xù)發(fā)展的目標邁進。力爭在職工家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，全面規(guī)范兵團團場土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護兵團團場土地政策的長期固定。有的團場已經(jīng)實行新的改革措施，譬如部分團場對職工承包的土地提高等級：一是建立土地等級的改良提升制度，激勵職工自覺的加大投入改良土壤，在35年提高一個土地等級。二是連隊督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導(dǎo)。三是處里出臺優(yōu)惠政策，土地等級差進行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實物量上交。四是加大基礎(chǔ)性的投入，清挖排渠，硬質(zhì)防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級，提高作物單產(chǎn)。(二)新疆兵團土地流轉(zhuǎn)的研究思路

首先，針對政府政策這一最重要變量對于現(xiàn)行各種土地流轉(zhuǎn)模式的制度性影響因素進行實證調(diào)研并進行分析，兼對土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進行定量研究;其次，通過農(nóng)戶的需求與滿意度調(diào)查，對兵團土地流轉(zhuǎn)已取得的經(jīng)驗和存在的現(xiàn)實問題充分思考歸納;此時，現(xiàn)實問題已經(jīng)出現(xiàn)并已經(jīng)充分總結(jié)。最后，結(jié)合國外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的原則與規(guī)則，并基于前述成果，力爭構(gòu)建新的土地流轉(zhuǎn)效果法學(xué)評價體系，同時提出科學(xué)可行的發(fā)展和完善兵團土地流轉(zhuǎn)的法律對策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團土地制度實證研究，再通過逆向研究部分，即對土地轉(zhuǎn)讓糾紛判例分析研究和土地制度運行中的法律規(guī)避研究，最終實現(xiàn)更為科學(xué)可行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度設(shè)計。研究方法則首先是調(diào)查研究方法，擬由農(nóng)一師國土局領(lǐng)導(dǎo)主持實地調(diào)研，依托塔里木大學(xué)周圍團場政研室的大力幫助，收集實證資料，再由實踐回到理論，由塔里木大學(xué)教師邀約行內(nèi)人士合議研究分析，力爭作出開創(chuàng)性結(jié)論。其次是對比研究方法，通過國外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現(xiàn)在，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)土地優(yōu)化配置必不可少的一環(huán)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，要注重保障農(nóng)民的權(quán)利。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中要節(jié)制資本，應(yīng)將資本下鄉(xiāng)盡量限定在為農(nóng)民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)域內(nèi)，防止資本對農(nóng)民土地的兼并導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)破產(chǎn)。對于眾多土地流轉(zhuǎn)模式，需要構(gòu)建科學(xué)的評價體系來考評土地流轉(zhuǎn)的績效等問題。隨著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，需要鼓勵有條件的地方發(fā)展流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，為規(guī)范土地流轉(zhuǎn)提供完善的服務(wù)。同時，應(yīng)當加大對職工土地承包的土地的面積、等級、期限、地號等的民主監(jiān)督管理力度。

三、新疆兵團土地流轉(zhuǎn)政策的法律定位與對策

兵團土地總面積7457千公頃，農(nóng)用地4206千公頃。新型團場建設(shè)需要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集約化的發(fā)展，要保證土地向種田能手流轉(zhuǎn)，還要保證防止耕地的減少和兵團職工的大量失業(yè)，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實現(xiàn)團場土地承包經(jīng)營權(quán)的充分流轉(zhuǎn)為前提。土地流轉(zhuǎn)糾紛最終需要司法的裁決?，F(xiàn)有國內(nèi)成文法無論土地管理法還是農(nóng)村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團，兵團土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)由法律規(guī)范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團土地流轉(zhuǎn)糾紛有法可依，構(gòu)建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對其正當性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經(jīng)的途徑。

筆者認為：兵團制定土地流轉(zhuǎn)政策，首先應(yīng)對兵團團場流轉(zhuǎn)模式進行調(diào)研研究。研究應(yīng)當包括：轉(zhuǎn)包模式統(tǒng)計與分析、出租模式統(tǒng)計與分析、互換模式統(tǒng)計與分析、轉(zhuǎn)讓模式統(tǒng)計與分析、股份合作模式統(tǒng)計與分析、其他模式統(tǒng)計與分析。其次要作兵團農(nóng)戶滿意度與土地流轉(zhuǎn)意愿田野調(diào)查，包含針對普通農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)意愿調(diào)查，和針對經(jīng)營大戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)驅(qū)動機理調(diào)查。最后，還應(yīng)當作國外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國國家土地治理實務(wù)中各種土地理論已經(jīng)演化形成形態(tài)各異的法律制度與政策工具。如德國的土地評估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經(jīng)驗和啟迪。美國的土地信托制度，法國的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場管制制度，英國的棄地者補貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉(zhuǎn)的市場化提供借鑒。本部分研究可以通過比較研究為兵團土地流轉(zhuǎn)制度的法律設(shè)計提供科學(xué)的借鑒。例如國外農(nóng)村土地政策案例分析、美國的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國的土地信托制度、對美國土地制度的評價、日本的農(nóng)地制度、日本農(nóng)地制度的設(shè)定體系、日本農(nóng)地制度評價及啟示，以及歐洲土地制度與改革評價等等。

第5篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

關(guān)鍵詞：專業(yè)農(nóng)場;土地流轉(zhuǎn);存在問題;解決對策

中圖分類號： F324.1 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2015.18.002

1 發(fā)展情況

國家逐年增加農(nóng)業(yè)各項補貼，使農(nóng)民種地的生產(chǎn)積極性得到很大提高，但土地生產(chǎn)效益仍相對較低，農(nóng)民紛紛外出打工，從事務(wù)農(nóng)的農(nóng)民越來越少。顯然，分片經(jīng)營、各自為戰(zhàn)的家庭經(jīng)營模式已經(jīng)不再適應(yīng)當前農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展。創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營方式，適度規(guī)模經(jīng)營，構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體系，已成為必然發(fā)展趨勢。發(fā)展專業(yè)農(nóng)場，成為農(nóng)村新一輪的一個亮點。

專業(yè)農(nóng)場是由種田大戶、合伙人、城鄉(xiāng)法人或自然人通過承租農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)的土地，創(chuàng)辦不同主體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營組織。標準：經(jīng)營面積在30公頃以上;流轉(zhuǎn)時間在10年以上;投資總額要達到50萬元以上。2009年汪清縣開始試點專業(yè)農(nóng)場，幾年來專業(yè)農(nóng)場發(fā)展迅速，目前已通過認定的專業(yè)農(nóng)場有95家，農(nóng)作物種植類專業(yè)農(nóng)場有73家，占總數(shù)的77%左右。專業(yè)農(nóng)場投資總額為13637萬元，經(jīng)營土地面積為8627公頃，流轉(zhuǎn)土地面積為7482公頃（其中：流轉(zhuǎn)家庭承包耕地面積5622公頃，非家庭承包耕地面積1860公頃），帶動農(nóng)戶6000多戶。經(jīng)營范圍以種植玉米、大豆、水稻等大田作物為主，此外還有大棚蔬菜、藍靛果、白瓜子、甜葉菊、青玉米、中藥材、五味子、葡萄、水飛薊等經(jīng)濟作物。專業(yè)農(nóng)場的發(fā)展壯大，促進了土地流轉(zhuǎn)，推動了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化步伐，推進了新農(nóng)村建設(shè)，但在發(fā)展過程中仍然存在一些問題。

2 存在的問題

2.1 思想意識落后

土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展緩慢，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小，村民思想保守，村民不愿意流轉(zhuǎn)土地。主觀原因：辦理流轉(zhuǎn)的手續(xù)麻煩，村里、鎮(zhèn)里多次往返;缺乏信心，經(jīng)?？吹酵恋亓鬓D(zhuǎn)的糾紛，流轉(zhuǎn)土地后，擔心再要回來時麻煩多;土地流轉(zhuǎn)租費少，租出去事還多，在自己手里還能領(lǐng)些補貼。客觀原因：承包耕地分散，集中耕作起來很不方便，效益也受到了不小的影響;非家庭承包耕地面積多，實際面積難以認定。汪清縣耕地面積71404公頃，家庭耕地面積28301公頃，耕地流轉(zhuǎn)面積8600公頃，專業(yè)農(nóng)場流轉(zhuǎn)面積占總流轉(zhuǎn)面積的37.2%，非家庭承包耕地面積中未流轉(zhuǎn)面積要占相當大的比例，土地承包大戶需要流轉(zhuǎn)的土地大多數(shù)屬于非家庭承包耕地，這部分耕地在確定面積、所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)上都存在困難，很難進入流轉(zhuǎn)市場;由于歷史原因，土地四至交叉，地塊重疊多，確權(quán)難度大;土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范，口頭合同還占有很大比例，而外出村民流動性大，不規(guī)范的合同很難重新補簽。

2.2 農(nóng)業(yè)科技含量低，經(jīng)營模式單一，行業(yè)間缺少聯(lián)系

主要以農(nóng)業(yè)種植業(yè)為主，含金量高的農(nóng)產(chǎn)品初加工業(yè)、精加工業(yè)和銷售業(yè)，少有人介入，目前只有5家，主要從事大米精加工、瓜子加工、青玉米加工、蔬菜冬儲等行業(yè);機械化利用率低，雖然普遍實行了機械化作業(yè)，每個農(nóng)場都有8臺左右的播種機或收割機，但是卻出現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)備重復(fù)投資，單兵作戰(zhàn)，缺少行業(yè)間強強聯(lián)合作戰(zhàn)，效益低，組織優(yōu)勢未得到完全發(fā)揮;農(nóng)場間缺少有效的溝通和聯(lián)系，各自為戰(zhàn)，村內(nèi)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）間同類經(jīng)營的專業(yè)農(nóng)場又成為競爭對象，浪費了各種資源，相互內(nèi)耗，實際又成為了新的“農(nóng)業(yè)大戶”，失去了成立專業(yè)農(nóng)場本身的意義。

2.3 管理水平差，人才缺乏

農(nóng)場主經(jīng)營管理水平低，不能完全發(fā)揮農(nóng)場的優(yōu)勢，缺少適應(yīng)和開拓市場的能力，競爭能力弱，專業(yè)農(nóng)場的潛力未得到完全發(fā)掘;農(nóng)場主文化水平低，大多數(shù)是初中畢業(yè)，接受新生事物能力差，一貫求穩(wěn)求準的心理較強，不輕易冒險。

2.4 融資困難

專業(yè)農(nóng)場貸款難度大。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期較長，效益比較低，回報見效慢，缺乏有效抵押物，貸款條件苛刻，貸款融資很困難，一般都得不到銀行貸款;貸款程序復(fù)雜，貸款門檻高。專業(yè)農(nóng)場起步不久，農(nóng)場農(nóng)作物生產(chǎn)經(jīng)營基本上都需要進行貸款融資，支付完土地流轉(zhuǎn)費用、購買了農(nóng)機具后普遍缺少生產(chǎn)經(jīng)營資金，而農(nóng)房、農(nóng)機具又不能抵押。專業(yè)農(nóng)場作為新生事物，銀行沒有相關(guān)政策，貸款方式單一，過程復(fù)雜，涉及到的費用較高，目前全縣僅有6家專業(yè)農(nóng)場通過信用抵押、自住樓房抵押在銀行獲得了貸款，占需貸款總額的15%。生產(chǎn)需求資金缺口很大。

3 解決對策

3.1 積極給予政策引導(dǎo)，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

積極宣傳國家、省、州有關(guān)政策，有條件的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）引導(dǎo)成立不同類型的大戶創(chuàng)辦領(lǐng)辦專業(yè)農(nóng)場。積極推動鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村示范戶，帶動企業(yè)、自然人、農(nóng)戶開辦專業(yè)農(nóng)場。

推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，抓緊落實農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。確權(quán)頒證后，非家庭承包耕地的流轉(zhuǎn)就不會再有后顧之憂。

推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)，充分發(fā)揮縣、鄉(xiāng)、村農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)職能。在縣、鄉(xiāng)、村鎮(zhèn)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，積極開展土地流轉(zhuǎn)登記、信息公告、土地評估、土地政策咨詢等基礎(chǔ)工作，村級設(shè)立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，對村內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)情況進行信息的收集匯總以及上報工作，把閑置的土地充分利用起來，有效解決土地流轉(zhuǎn)的供需矛盾，使土地流轉(zhuǎn)工作步入良性循環(huán)的軌道。

3.2 政策上支持，資金上扶持

積極爭取現(xiàn)有的國家財政扶持政策，爭取國家、省補貼資金，通過以獎代補形式，多方籌集專業(yè)農(nóng)場的發(fā)展資金，推動專業(yè)農(nóng)場進一步發(fā)展;積極協(xié)調(diào)金融部門、工商部門、稅務(wù)部門為創(chuàng)辦專業(yè)農(nóng)場登記辦證開綠燈。協(xié)調(diào)金融部門降低貸款的門檻，創(chuàng)新農(nóng)場借貸新模式，如農(nóng)場主聯(lián)保、自然人聯(lián)保、農(nóng)房農(nóng)機具抵押貸款;創(chuàng)新貸款抵押擔保形式，拓寬融資渠道，如采取集體林權(quán)抵押、信用擔保、農(nóng)村土地收益擔保、郵儲銀行等多種借貸形式，緩解專業(yè)農(nóng)場的貸款難題;政府引導(dǎo)成立擔保公司，如通過土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款、成立物權(quán)公司等方式，扶持和引導(dǎo)專業(yè)農(nóng)場發(fā)展壯大。

3.3 加強培訓(xùn)，積極引導(dǎo)，分類指導(dǎo)

農(nóng)業(yè)、農(nóng)機、特產(chǎn)、供銷社等部門要對專業(yè)農(nóng)場定期開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)知識和技能培訓(xùn)，使其掌握農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、管理、銷售、財務(wù)等全面知識，增強其市場競爭能力，不斷適應(yīng)形勢發(fā)展的需要;倡導(dǎo)一村一品或是一鄉(xiāng)一品，充分發(fā)揮鄉(xiāng)村地區(qū)優(yōu)勢、地緣優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，集中土地資源，發(fā)展最適宜本地生產(chǎn)的農(nóng)作物、蔬菜、煙葉、中藥材等農(nóng)特產(chǎn)品。

3.4 創(chuàng)新土地家庭經(jīng)營方式

3.4.1 民間組織 宣傳鼓勵農(nóng)民把土地向種糧大戶、專業(yè)農(nóng)場流轉(zhuǎn)，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、規(guī)?；嘟Y(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。

3.4.2 協(xié)會聯(lián)合 打破行業(yè)壁壘，鼓勵強強聯(lián)手。組織引導(dǎo)成立縣級或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級專業(yè)農(nóng)場協(xié)會。通過協(xié)會來組織、溝通、協(xié)調(diào)，定期或不定期組織各類會議或活動，加強會員之間的溝通和交流，使協(xié)會成為各專業(yè)農(nóng)場與政府相關(guān)部門、金融部門之間的橋梁和紐帶。

3.4.3 政府引導(dǎo) 政府通過獎勵和扶持的手段，培育和樹立示范專業(yè)農(nóng)場，以點代面，鼓勵和帶動大批農(nóng)戶成立專業(yè)農(nóng)場。

第6篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

一、全縣土地流轉(zhuǎn)高效農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

截至目前，全縣已新增土地流轉(zhuǎn)面積0.15億平方米，完成了市下達的目標任務(wù)。全縣土地流轉(zhuǎn)面積累計達2.1億平方米，占耕地面積的30%；流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)農(nóng)戶達4.2萬戶，占農(nóng)戶總數(shù)的19%。其中耕地流轉(zhuǎn)面積1.5億平方米，占流轉(zhuǎn)總面積的69%；四荒、林地等流轉(zhuǎn)面積6400萬平方米，占流轉(zhuǎn)總面積的31%。流轉(zhuǎn)耕地中用于種植糧食生產(chǎn)的面積0.9億平方米，用于發(fā)展高效農(nóng)業(yè)的面積0.53億平方米。全縣建成了呂村、辛村、永和等12個高標準鄉(xiāng)級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳，建立健全了各項工作制度，形成了縣有中心、鄉(xiāng)有大廳、村有信息員的土地流轉(zhuǎn)信息管理體制，使土地流轉(zhuǎn)日常管理工作走向制度化、規(guī)范化，全縣土地流轉(zhuǎn)涌現(xiàn)出龍頭企業(yè)帶動型、規(guī)模經(jīng)營推動型、設(shè)施農(nóng)業(yè)支撐型等形式多樣、主體多元、秩序規(guī)范、效益提高的土地流轉(zhuǎn)大戶。

根據(jù)上級要求及我縣土地流轉(zhuǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，今年我縣投資建設(shè)了縣級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳，安陽縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳占地300多平方米，其中“一站式”服務(wù)窗口5個，占地90平方米，建設(shè)有檔案室、調(diào)解室、接待室等，檔案柜、辦公桌椅、電腦、打印機、電話等配套設(shè)施齊全，我局專門抽調(diào)8名專業(yè)知識豐富、工作能力強的干部安排在服務(wù)中心，全面服務(wù)全縣的土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)全縣土地流轉(zhuǎn)信息共享、對外、檔案管理的電子化、網(wǎng)絡(luò)化和科學(xué)化，為我縣土地流轉(zhuǎn)步入科學(xué)高效發(fā)展的新軌道奠定了良好基礎(chǔ)。

土地流轉(zhuǎn)促進了高效農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展，2012年全縣新發(fā)展立體高效農(nóng)業(yè)面積463萬平方米，占全年目標任務(wù)400萬平方米的115%，發(fā)展溫棚設(shè)施農(nóng)業(yè)面積407萬平方米，占全年目標任務(wù)的101%。全縣蔬菜總面積達1.4億平方米，其中發(fā)展高效農(nóng)業(yè)面積約0.6億平方米，建成了小拱棚967萬平方米，大棚500萬平方米，溫室147萬平方米，蔬菜千畝方4個，高效農(nóng)業(yè)園區(qū)34個，年產(chǎn)量達45.6萬噸，全縣受益人數(shù)達19萬人次。在高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)上，以發(fā)展“生態(tài)、旅游、休閑、觀光”型高效農(nóng)業(yè)為方向，以設(shè)施農(nóng)業(yè)為重點，按照鞏固提升老園區(qū)、高標準發(fā)展新園區(qū)的思路，傾力打造高效農(nóng)業(yè)精品園。2012年新建（擴建）了安陽裕禾蘆筍種植示范園、辛村鎮(zhèn)鑫康高科技食用菌種植示范園、辛村鎮(zhèn)恒發(fā)蔬菜種植基地、貝爾春天高效休閑農(nóng)林觀光園、曲溝鎮(zhèn)中林夏香菇種植基地、韓陵鄉(xiāng)梨園村高效農(nóng)業(yè)園區(qū)、瓦店鄉(xiāng)東晟名優(yōu)特蔬菜新品種示范園、呂村鎮(zhèn)張中尚蔬菜種植園、永和鄉(xiāng)錦隆農(nóng)業(yè)有限公司等高效農(nóng)業(yè)百畝園9個。建成了崔家橋鎮(zhèn)高新現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)和辛村鎮(zhèn)中藥材種植基地2個千畝方，取得了良好的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益，促進了農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。

2012年，全縣新建高效農(nóng)林園14家，總投資5290萬元，完成面積669萬平方米，綠化面積299萬平方米。其中：西部山區(qū)5家，分別為安陽縣小南海農(nóng)林觀光園、安陽縣銅冶鎮(zhèn)銅城種植觀光園、東坡水林生態(tài)園、化像儐河生態(tài)園、水冶瑞祥觀光園，綠化面積87萬平方米；平原區(qū)3家，分別為貝爾春天休閑農(nóng)林觀光園、安陽市沃森生態(tài)園、清河農(nóng)業(yè)生態(tài)園，綠化面積92萬平方米；丘陵6家，分別為九州生態(tài)園、敦鑫華生態(tài)園、梓森綠化生態(tài)園、安陽縣袁源生態(tài)園、安陽縣瑞豐生態(tài)園、新華生態(tài)農(nóng)莊，綠化面積119萬平方米。建智能日光溫室16棟，面積4200平方米，農(nóng)業(yè)教育科普用房400平方米，餐飲及客房2225平方米，養(yǎng)殖場7466平方米，打井15眼，建農(nóng)家園1500平方米，道路修建及硬化11700米，渠道硬化3800米。

二、主要做法

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，確保土地流轉(zhuǎn)健康發(fā)展?？h政府成立高效農(nóng)業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定優(yōu)惠政策，對土地流轉(zhuǎn)大戶進行一定的獎勵，鼓勵農(nóng)戶開展多種形式的土地流轉(zhuǎn)。在推進土地流轉(zhuǎn)過程中，堅持依法、群眾自愿和有償流轉(zhuǎn)的原則，推進土地穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)。嚴把規(guī)模和時間關(guān)，嚴把經(jīng)營關(guān)，嚴把審查關(guān)，確保流轉(zhuǎn)的土地效益?？h政府加大考核督查力度，把高效農(nóng)業(yè)發(fā)展納入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門年度考核目標，定期督查、定期通報，并進行獎懲。對于上級安排的農(nóng)機補貼、水利設(shè)施改造、農(nóng)業(yè)新技術(shù)推廣等項目，優(yōu)先向土地規(guī)模經(jīng)營戶傾斜，確保了土地流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展。

（二）強化服務(wù)引導(dǎo)，營造寬松流轉(zhuǎn)環(huán)境?？h政府積極協(xié)調(diào)各大銀行為高效農(nóng)業(yè)園區(qū)和企業(yè)貸款，于今年4月初召開了全縣銀企對接會，要求各大銀行今年必須將銀企對接會上企業(yè)貸款全部到位，年底將根據(jù)支農(nóng)貸款情況對各大銀行評議。加強高效農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)普及和典型的宣傳，財政、發(fā)改委、農(nóng)業(yè)、水利、農(nóng)業(yè)開發(fā)、國土、供電、金融等部門根據(jù)各自職責，為高效農(nóng)業(yè)發(fā)展提供支持和服務(wù)。

（三）加大技術(shù)指導(dǎo)，提升高效農(nóng)業(yè)發(fā)展效益。采取培訓(xùn)、示范、宣傳、技術(shù)承包等方式，加快優(yōu)良品種的引進、示范和推廣，提高優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品良種的覆蓋率和更新率，加大高效農(nóng)業(yè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重大技術(shù)的開發(fā)引進力度，發(fā)揮農(nóng)業(yè)科技對高效農(nóng)業(yè)的支撐作用。積極發(fā)展無公害基地建設(shè)，推行標準化生產(chǎn)。加強高效農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的推廣和指導(dǎo)，建立技術(shù)服務(wù)示范點，實行“一包五定”的技術(shù)服務(wù)方案，包生產(chǎn)全過程的技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)，定基地、定責任、定標準、定效益、定獎懲。

第7篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn);態(tài)勢;效益;分析

加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、促進規(guī)模經(jīng)營發(fā)展，是新形勢下發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀要求，也是推進農(nóng)村土地利用率和產(chǎn)出率，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，近年來，大通縣土地流轉(zhuǎn)逐步走向了高速發(fā)展態(tài)勢，結(jié)合現(xiàn)階段發(fā)展要求，為深入研究土地流轉(zhuǎn)效益分析，今年3月份，對全縣的土地流轉(zhuǎn)情況進行了調(diào)查統(tǒng)計，本文對流轉(zhuǎn)規(guī)模在100畝以上的流轉(zhuǎn)大戶的土地流轉(zhuǎn)進行了重點分析，以期對多層次、多部門提供參考。

1土地流轉(zhuǎn)情況

據(jù)今年的調(diào)查統(tǒng)計，截止目前全縣土地流轉(zhuǎn)總面積達132438.99畝，占總耕地面積的19.33%，涉及戶數(shù)為25756戶，實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)收益11457.57萬元。流轉(zhuǎn)面積較上年增加9375.99畝，增長率7.62%。

1.1從流轉(zhuǎn)形式劃分

主要有五種形式:一是轉(zhuǎn)包形式流轉(zhuǎn)的面積為5706畝，涉及戶數(shù)為1218戶，占流轉(zhuǎn)總面積的4.31%;二是轉(zhuǎn)讓形式流轉(zhuǎn)的面積為1505畝，涉及戶數(shù)為244戶，占流轉(zhuǎn)總面積的1.13%;三是互換面積為542畝，涉及戶數(shù)為185戶，占流轉(zhuǎn)總面積的0.41%;四是租賃面積為118876.64畝，涉及戶數(shù)為22059戶，占流轉(zhuǎn)總面積的89.76%;五是入股面積為5809.35畝，涉及戶數(shù)為2050戶，占流轉(zhuǎn)總面積的4.39%。

1.2按流轉(zhuǎn)去向劃分

主要有七種:一是流入農(nóng)戶面積為7819.58畝，占流轉(zhuǎn)總面積的5.90%;二是流入合作社面積為78021.81畝，占流轉(zhuǎn)總面積的58.91%;三是流入企業(yè)面積為17863.57畝，占流轉(zhuǎn)總面積的13.49%;四是流入家庭農(nóng)場面積為13371.35畝，占流轉(zhuǎn)總面積的10.10%;五是流入種植大戶的面積為9265.8畝，占流轉(zhuǎn)總面積的7%;六是流入養(yǎng)殖大戶的面積為1350.6畝，占流轉(zhuǎn)總面積的1.02%;七是流入其他為4746.28畝，占流轉(zhuǎn)總面積的3.58%。

1.3按用途劃

分主要有:全縣流轉(zhuǎn)的132438.99畝面積中，其中流轉(zhuǎn)土地用于種植蔬菜面積為20547.68畝，用于養(yǎng)殖面積為1482.4畝，用于油菜種植面積為5931畝，用于入股面積為4277.35畝，用于建設(shè)生態(tài)園區(qū)3792.6畝，用于種植小麥面積為6586畝，種植苗木面積為8615.51畝，種植藥材面積為5322.03畝，種植飼草面積為43840.77畝，馬鈴薯面積為32043.65畝。

2土地流轉(zhuǎn)特點

根據(jù)統(tǒng)計調(diào)查分析，大通縣土地流轉(zhuǎn)的主要形式由過去農(nóng)戶零星自發(fā)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橛烧龑?dǎo)的規(guī)模型流轉(zhuǎn)，主要是以租賃方式進行流轉(zhuǎn)，租賃流轉(zhuǎn)面積占總流轉(zhuǎn)面積的89.76%;且流轉(zhuǎn)去向主要由過去流轉(zhuǎn)給小型農(nóng)戶分散經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝マr(nóng)、牧場和合作社等新型農(nóng)民經(jīng)營主體規(guī)模經(jīng)營;流轉(zhuǎn)用途由過去主要種植糧食作物轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的種植經(jīng)濟作物為主。土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出“三個轉(zhuǎn)變”:一是農(nóng)民思想觀念發(fā)生了大轉(zhuǎn)變，由過去的“戀土、戀鄉(xiāng)”不愿流轉(zhuǎn)土地轉(zhuǎn)變?yōu)樽园l(fā)流轉(zhuǎn)土地。通過近幾年大通縣建立的現(xiàn)代示范農(nóng)業(yè)園區(qū)帶動農(nóng)民致富的先例，農(nóng)民看在眼里，喜在心上，思想觀念發(fā)生了重大改觀，流轉(zhuǎn)土地的激情非常高，且依法流轉(zhuǎn)的觀念非常強，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的指導(dǎo)下，由過去的口頭流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向合同化流轉(zhuǎn)，由農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)為主的零星流轉(zhuǎn)，走向以土地流轉(zhuǎn)合作社中介服務(wù)組織為主的土地租賃流轉(zhuǎn)為主，土地流轉(zhuǎn)趨向“公司+基地”、“合作社+農(nóng)戶”的模式，與農(nóng)民簽定流轉(zhuǎn)合同，建立現(xiàn)代生產(chǎn)基地。二是打破區(qū)域流轉(zhuǎn)界線，由以前主要在外川地區(qū)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向淺、腦山地區(qū)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。三是參與土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)營主體由單一主體向多元化轉(zhuǎn)變。根據(jù)《大通縣關(guān)于加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意見》，大通縣扶持龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、引進業(yè)主、培育大戶、發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社，培育農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主體，全縣目前共有省、市、縣級龍頭企業(yè)47家，各類專業(yè)合作社665個，家庭農(nóng)牧場275個，以此帶動土地流轉(zhuǎn)面積占總流轉(zhuǎn)面積的90.51%。

3土地流轉(zhuǎn)的成效

3.1推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

大通縣在穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的同時，通過土地流轉(zhuǎn)和挖潛改造，突出特色產(chǎn)業(yè)的培育和開發(fā)，狠抓基地建設(shè)，不斷提高經(jīng)濟作物和特色農(nóng)產(chǎn)品的種植面積，既考慮農(nóng)產(chǎn)品的品種結(jié)構(gòu)、品質(zhì)結(jié)構(gòu)，又結(jié)合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實際情況，避免結(jié)構(gòu)類同，形成了別具一格的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))域特色農(nóng)業(yè)，有力地促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

3.2擴大了規(guī)模經(jīng)營

土地流轉(zhuǎn)克服了小規(guī)模家庭經(jīng)營的局限性，有利于土地的充分利用。通過土地流轉(zhuǎn)的方式一是把零星的土地使用權(quán)從千家萬戶農(nóng)民手中集中連片，進行適度規(guī)模經(jīng)營，促進土地、資金、技術(shù)、勞動力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化組合，有利于農(nóng)民間的分工與專業(yè)化，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)?；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實現(xiàn)土地資源的充分利用;二是加大了農(nóng)業(yè)機械化推廣力度，促進了農(nóng)業(yè)機械化耕作水平，降低了農(nóng)業(yè)投入成本，實現(xiàn)了集約化經(jīng)營，解決了千家萬戶分散種植無法實現(xiàn)的標準化生產(chǎn)難題，有效促進了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展;三是通過加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，引進工商資本、社會資本進入農(nóng)業(yè)建基地、興加工、搞營銷，培育了一大批農(nóng)村能人大戶，推動了農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、標準化、規(guī)模化、集約化經(jīng)營。

3.3促進了農(nóng)民就業(yè)，解決了外出務(wù)工農(nóng)戶土地無人耕作與企業(yè)、大戶無土地耕種之間的矛盾

土地流轉(zhuǎn)有利于農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，向城鎮(zhèn)集聚，推動了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程。農(nóng)民在土地承包經(jīng)營權(quán)不變的前提下，以一定方式將土地流轉(zhuǎn)后外出進城務(wù)工，從事二三產(chǎn)業(yè)，加快了農(nóng)村剩余勞動力的有序轉(zhuǎn)移，促進了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的有效改善。

3.4增加了農(nóng)民收入

第8篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

今日會議的議題為秋冬種和地盤流轉(zhuǎn)任務(wù)。這兩項任務(wù)的一起特點是時限性極強，都是當時的任務(wù)中間，又是互相聯(lián)絡(luò)、互相促進的關(guān)系，所以，放在一同進行布置擺設(shè)。方才，同志們觀賞了洪埠鄉(xiāng)桃花村的秋冬種和地盤單季流轉(zhuǎn)狀況，會上又聽了幾個單元談話，置信都邑有所啟示，有所收成，建成同志就任務(wù)若何推進講了很好的定見，我完全贊同。下面我再強調(diào)四點意見：

一、要加強緊迫感，充沛看法到兩項任務(wù)的嚴重意義

本年以來，縣委、縣當局高度注重“三農(nóng)”任務(wù)，緊緊環(huán)繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)人增收這條主線，不時加大農(nóng)業(yè)財產(chǎn)構(gòu)造調(diào)整和地盤流轉(zhuǎn)任務(wù)力度，農(nóng)業(yè)出產(chǎn)出現(xiàn)優(yōu)越的開展態(tài)勢，當前全縣地盤流轉(zhuǎn)（含水面、林地）面積到達了80.4萬畝，頻年初添加10多萬畝。特殊是糧食出產(chǎn)，經(jīng)由全縣上下通力合作，克制了嚴峻災(zāi)禍天色的影響，夏糧和秋糧都喜獲豐盈，為我們完成全年經(jīng)濟目的義務(wù)打下了堅實的根底。在充沛一定成果還，我們也要清醒地看到一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)對農(nóng)業(yè)出產(chǎn)和地盤流轉(zhuǎn)任務(wù)還存在恍惚看法，存在的一些問題。一個凸起的景象，就是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間任務(wù)展開不服衡，單個鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有規(guī)劃，沒有目的，進度遲緩，效率不高；有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導(dǎo)注重不敷，宣傳的不敷、指導(dǎo)的不敷，缺乏自動性，全體任務(wù)發(fā)展遲緩。

黨的十七屆三中全會早已把地盤流轉(zhuǎn)歸入國度計謀，還也是我們的鄉(xiāng)村變革開展實驗區(qū)建立重頭戲之一，秋冬種任務(wù)和地盤流轉(zhuǎn)任務(wù)關(guān)系到全縣鄉(xiāng)村變革開展的大局。糧食出產(chǎn)方面，國際上，糧食價錢仍在高位運轉(zhuǎn)，糧食出產(chǎn)情勢非常嚴重，一些國度甚至呈現(xiàn)“糧荒”，給我們再次敲響糧食平安的警鐘；國內(nèi)，人人也可以感應(yīng)，比來一個期間，農(nóng)副產(chǎn)物的價錢也在不時攀升，甚至呈現(xiàn)了通漲的預(yù)期；在地盤流轉(zhuǎn)方面，實踐上，是在全市最早提出地盤單季流轉(zhuǎn)的，目前其他縣區(qū)在這方面都在積極舉動，我們不克不及僅僅逗留在概念上、方案上，更要在舉動上先行一步，抓住當時有利機遇，盡快推進施行，真正做到一步一個足跡地扎實走，一環(huán)扣一環(huán)地緊緊抓，一點一滴地積聚成效和經(jīng)歷，爭奪在全市帶個好頭，再當排頭兵。腳踏實地地講，我縣冬閑地盤面積依然很多存在，今日人人也看到了，在一些當?shù)兀撞缣镆廊坏教幙梢?，甚至沿國道、省道的視野局限?nèi)都可以看到，還，冬天應(yīng)用率和復(fù)種指數(shù)都偏低，呈現(xiàn)這種場面，非常令人擔憂，必需果斷改變。這兩項任務(wù)抓不住，完成不了打破，農(nóng)業(yè)任務(wù)就會半年跑空，就難以完成農(nóng)業(yè)開展的新跨越。因而，抓好這兩項任務(wù)，是推進地盤適度規(guī)劃運營、開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需求；是推進鄉(xiāng)村變革開展向縱深推進的需求；是完成由農(nóng)業(yè)大縣向農(nóng)業(yè)強縣跨越的需求。準確掌握情勢，加強緊迫性、任務(wù)感，我們抓住這個出經(jīng)歷、出效益、出效果的“牛鼻子”，以此帶動全縣農(nóng)業(yè)的大開展。

二、要擅長立異，積極探究有用形式

立異是永久的話題，表現(xiàn)在各個方面。沒有立異就不會有提高、不會有開展，所以說，立異是推進經(jīng)濟社會開展的主要動力。在我們的鄉(xiāng)村變革開展綜合實驗總體方案中，就提出了要環(huán)繞八個方面進行體系體例機制立異。當時，鄉(xiāng)村任務(wù)千絲萬縷，面對著新狀況、新情勢、新要求，僅靠穿舊鞋走老路，是無法推進任務(wù)的，必需要加強立異認識，發(fā)明性的展開任務(wù)。今日我們看到了農(nóng)友農(nóng)機協(xié)作社地盤時節(jié)性流轉(zhuǎn)的實例，也該當在加強立異認識上有所啟迪。我以為，農(nóng)友農(nóng)機協(xié)作社展開的地盤時節(jié)性流轉(zhuǎn)，不只表現(xiàn)在流轉(zhuǎn)辦法上的立異，他們可以獲得流轉(zhuǎn)的成功，更主要的是把立異深化到了各個詳細的環(huán)節(jié)。從深條理去剖析，最少顯示出了三項立異內(nèi)容。一是在流轉(zhuǎn)方式上的立異。人人曾經(jīng)看到了，方式的立異拓展了地盤流轉(zhuǎn)的時空和局限，打破了年度流轉(zhuǎn)的多重局限性，為推進鄉(xiāng)村地盤更普遍地流轉(zhuǎn)開拓了新的路子。二是在糧油財產(chǎn)開拓上的立異。財產(chǎn)開拓的根本要求首要表現(xiàn)為“三大”：大基地、大財產(chǎn)、大流暢。經(jīng)過時節(jié)性流轉(zhuǎn)，使規(guī)劃運營成為基地建立的堅實根底，然后處理了千家萬戶小出產(chǎn)與財產(chǎn)開拓不相順應(yīng)的矛盾。三是在社會化效勞上的立異。這是農(nóng)友農(nóng)機協(xié)作社發(fā)明的最值得在全縣推行的經(jīng)歷。他們把地盤流轉(zhuǎn)的“有償”方式與立異社會化效勞體系體例機制有機連系起來，一方面包管了農(nóng)人流轉(zhuǎn)地盤的收益，為農(nóng)人開展水稻出產(chǎn)處理了實踐問題，另一方面豐厚了協(xié)作社運營、效勞內(nèi)容。從這個事例我們也可以看出，地盤流轉(zhuǎn)的要害點不在擁有地盤承包權(quán)的農(nóng)人愿不肯意參加地盤流轉(zhuǎn)，而是在于可否抓住農(nóng)人的心思，實在為農(nóng)人帶來實惠。像農(nóng)友農(nóng)機協(xié)作社這種操作方法，不只抓住了農(nóng)人不肯拋棄水稻栽種的心思，并且針對農(nóng)人在水稻出產(chǎn)中的堅苦又提出了實真實在的效勞辦法。農(nóng)人是會清算計帳的。又得好處又省心的事，怎樣能不肯意呢？當然，農(nóng)友只是一個成功的例子，還有其他一些經(jīng)歷，都值得推行，如徐集鄉(xiāng)、汪棚鄉(xiāng)在指導(dǎo)地盤時節(jié)性流轉(zhuǎn)方面的做法，金谷農(nóng)科農(nóng)人種糧協(xié)作社在進行地盤時節(jié)性流轉(zhuǎn)方面的探究，都有立異，都有獨到之處。

當時，正值秋冬種的要害期間，若何完成種足種好、不留白茬田的目的，靠普通性的發(fā)起是處理不了的，必需對各方面狀況進行綜合剖析和具體診斷，從中找出規(guī)則性的器械，然后接納對應(yīng)的新辦法，拿出新伎倆，獲得任務(wù)新打破。這個進程就是一個立異進程。但愿各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部分要在推進任務(wù)中，找準切入點，選準打破口，對峙開辟立異，無論堅苦有多大，都要有決心、有勇氣、找辦法，想對策，克制堅苦，立異前提，以新視野面臨新應(yīng)戰(zhàn)，以新行動創(chuàng)始新場面。

三、要明白目的義務(wù)，出力抓住要害環(huán)節(jié)

季節(jié)不等人，當時恰是推進秋冬種和鄉(xiāng)村地盤時節(jié)性流轉(zhuǎn)的“黃金期”、要害期，必需要下真功夫抓緊抓實?？h委、縣當局本年在提拔秋冬種任務(wù)質(zhì)量上接納了四項硬辦法，確保完成秋冬種和地盤單季流轉(zhuǎn)任務(wù)義務(wù)。一是抓好沿線示范帶。要接納一切辦法，力爭使沿線示范面積到達8萬畝以上。二是強力推進油料倍增方案。這是省級農(nóng)業(yè)項目，關(guān)于我們油料出產(chǎn)大縣來講具有無足輕重的意義，施行好，會給我們帶來更多的優(yōu)惠政策，全縣設(shè)立的58個示范片區(qū)，都要依照技能規(guī)范種足種好油菜，全縣要到達5萬畝以上，不折不扣地落實項目方案。三是組織施行小麥科技攻關(guān)方案。小麥開展滯后，一個很主要的緣由就是產(chǎn)量低、效益差，農(nóng)人栽種積極性不高。所以，從本年開端，縣當局布置專項資金，搞科技攻關(guān)，力爭把全縣小麥均勻畝產(chǎn)進步到800斤以上，用效益指導(dǎo)農(nóng)人去開展小麥出產(chǎn)，為下一年甚至今后糧食出產(chǎn)尋覓新的增進路子。要把全縣8個類型的小麥高產(chǎn)示范區(qū)辦妥，積聚經(jīng)歷，真正起到示范帶舉措用。四是加速推進地盤時節(jié)性流轉(zhuǎn)。我縣農(nóng)人秋冬種積極性不高，緣由就是栽種構(gòu)造單一和一家一戶的小規(guī)劃栽種本錢高，效益低，抓住地盤時節(jié)性流轉(zhuǎn)，構(gòu)成規(guī)劃栽種效益是處理農(nóng)人秋冬種積極性不高的一項基本辦法。這四項辦法也是我們組織施行秋冬種和地盤流轉(zhuǎn)的目的義務(wù)，會后，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要依照這些目的義務(wù)，疾速舉動起來，在地盤單季流轉(zhuǎn)上，要勇敢立異，找準打破口、連系點，典型引路，具體推進。除慣例性做法外，還要注重凸起優(yōu)勢，選好載體。各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各個行政村要在“一鄉(xiāng)一品”、“一村一業(yè)”的開展上多考慮，要把茶葉、蔬菜、養(yǎng)殖等特征農(nóng)業(yè)的開展，作為推進地盤流轉(zhuǎn)任務(wù)的主要載體。要明白目的，選準偏向。充沛發(fā)揚農(nóng)人專業(yè)協(xié)作社、龍頭企業(yè)的帶舉措用，在推進農(nóng)業(yè)機械化、進步農(nóng)人組織化水平、開展地盤適度規(guī)劃運營等方面狠下功夫，經(jīng)過地盤流轉(zhuǎn)帶動農(nóng)人專業(yè)協(xié)作組織的開展、農(nóng)業(yè)機械化程度的進步和糧油財產(chǎn)的開拓，并推進任務(wù)速度和結(jié)果的大幅進步。因而，抓住當時秋冬種有利機遇，加快鄉(xiāng)村地盤流轉(zhuǎn)，具體進步秋冬種程度，長短常緊迫而實際的一項義務(wù)。

四、要強化指導(dǎo)，狠抓責任落實

第9篇：土地流轉(zhuǎn)法范文

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；調(diào)查

農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向和目標，而農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是建立在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、機械化的基礎(chǔ)之上。在當前家庭承包經(jīng)營的體制下，土地分散、各自為政、耕種原始，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施落后，統(tǒng)一規(guī)劃實施困難。因此，實行土地集中連片規(guī)模經(jīng)營，就成為推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。近年來，東臺市在穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系下，按照依法自愿有償原則，積極探索和創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)機制，放開搞活經(jīng)營使用權(quán)，大力發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，促進了農(nóng)村生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，為發(fā)展農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化創(chuàng)造了良好的機制條件。

1 東臺農(nóng)村土地的主要流轉(zhuǎn)形式和經(jīng)營形式

東臺市在群眾首創(chuàng)的基礎(chǔ)上，通過建立土地流轉(zhuǎn)有形市場、加強規(guī)范引導(dǎo)，采取轉(zhuǎn)包、出租、股份合作、互換、轉(zhuǎn)讓等形式加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。全市累計流轉(zhuǎn)土地76.04萬畝，占總承包地的54.8%，涉及農(nóng)戶為16.18萬戶，占全市承包總戶數(shù)的51%。其中，轉(zhuǎn)包30.3萬畝，占39.8%；出租25.1萬畝，占33.0%；股份合作（入股）14.3萬畝，占流轉(zhuǎn)面積18.7%；轉(zhuǎn)讓1.5萬畝，占總承包地的2.0%；互換1.5萬畝，占2.0%；委托經(jīng)營、代耕代種等其他形式3.4萬畝，占4.5%。

東臺流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營形式基本有三種。第一種是“合作社+農(nóng)戶”，即股份合作經(jīng)營。農(nóng)民將承包經(jīng)營權(quán)量化入股，組建土地股份合作社，由合作社集中經(jīng)營，實行按股保底分紅，年底合作社視經(jīng)營情況進行二次分紅，每年每畝收益在1000-1200元左右。第二種是“公司+合作社+農(nóng)戶”。農(nóng)戶將承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給合作社，合作社依托公司組建，農(nóng)戶受聘公司打工，租金標準一訂幾年不變，每年每畝收益在1000元左右。第三種是大戶直接經(jīng)營。農(nóng)戶將承包經(jīng)營權(quán)暫時流轉(zhuǎn)給種田水平相對較高的農(nóng)戶經(jīng)營，流出戶一般對流轉(zhuǎn)價格沒有很高的要求，只期求地不撂荒返還時保持熟田，每年每畝收益在300-600元不等。

流出方為承包方（農(nóng)戶），流入方主要為專業(yè)大戶（種養(yǎng)大戶）、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社（土地股份合作社）和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，參與者有村民委員會（村經(jīng)濟合作社）、鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)有形市場（土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心）和市土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。全市成立土地股份合作社337家，家庭農(nóng)場近2千家，流入專業(yè)大戶（種養(yǎng)大戶）41.9萬畝占55%，流入家庭農(nóng)場5.20萬畝，流入農(nóng)民專業(yè)合作社（土地股份合作社14.3萬畝）25.5萬畝33.5%，流入農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)3.5萬畝。流轉(zhuǎn)的主要用途是高效農(nóng)業(yè)46.8%和糧食種植33.75%。東臺市從事大棚蔬菜高效農(nóng)業(yè)種植的畝收入每年為5000-10000元，而從事傳統(tǒng)稻麥種植的畝收入每年不過3000元，家庭農(nóng)場經(jīng)營者的收入是一般農(nóng)戶的十幾倍乃至更高。

2 東臺農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要成效

農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)，有力地促進和提升了農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展水平。

2.1 促進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。今年東臺市新增農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營面積18.93萬畝，累計達167.38萬畝，占耕地總面積84%。去年新增高效農(nóng)業(yè)面積12.6萬畝，總量達132.6萬畝，設(shè)施農(nóng)業(yè)面積目前達59萬畝。高效農(nóng)業(yè)面積和設(shè)施農(nóng)業(yè)面積兩項指標繼續(xù)保持全省領(lǐng)先，被表彰為全省高效農(nóng)業(yè)先進縣（市），成為國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)和省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)試點縣（市）。去年新建千畝連片設(shè)施基地9個，百萬元以上的規(guī)模養(yǎng)殖場12個，生豬、肉禽、蛋禽規(guī)模化養(yǎng)殖比重達84.5%、92.3%和99.67%。全市實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值169億，位列全省第一，農(nóng)業(yè)增加值78.3億元，比上年增長9.5%；農(nóng)民人均純收入13647元，增長13.1%，蘇北第一，農(nóng)業(yè)科技進步貢獻率達65%。

2.2 建成了一批現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園和特色農(nóng)業(yè)基地。運用流轉(zhuǎn)的連片土地，著力建設(shè)仙湖示范園、三倉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、富安繭絲綢產(chǎn)業(yè)園等十大農(nóng)業(yè)園區(qū)，其中，特色園區(qū)5個、綜合性生態(tài)示范園區(qū)3個、生態(tài)旅游園區(qū)2個。十大農(nóng)業(yè)園區(qū)已建成省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園1家、省級出口農(nóng)產(chǎn)品示范區(qū)1家、3A級和2A級旅游景點各1家、四星級鄉(xiāng)村旅游景點2家、鹽城市級農(nóng)業(yè)示范園4家，創(chuàng)樹無公害、綠色、有機農(nóng)產(chǎn)品品牌35個。

2.3 培植發(fā)展了一批農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。依托集中連片經(jīng)營的規(guī)模效益，大力發(fā)燕尾服農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)。全市規(guī)模以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到231家，各類農(nóng)業(yè)合作組織發(fā)展到近2000家，2012年農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值突破280億元。引進中糧生豬產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展華大水產(chǎn)實業(yè)、富安繭絲綢公司等重點農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。江臺農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)入駐園區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)就達22家，其中，國家高新技術(shù)企業(yè)2家，省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)5家。

2.4 促進了特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。圍繞打造“一鎮(zhèn)一業(yè)”“一村一品”特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的要求，通過示范引導(dǎo)和合作組織帶動，擴大土地流轉(zhuǎn)。東臺市先后形成富安繭絲綢、三倉西瓜、頭灶及南沈灶青椒、唐洋及新街蔬菜、曹丿及新曹甜葉菊、許河及唐洋禽業(yè)、四灶及海豐乳豬、唐洋及新街林果、 港海產(chǎn)品、溱東淡水養(yǎng)殖、安豐食用菌等特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

2.5 提高了農(nóng)業(yè)機械化的水平，提高了農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率。傳統(tǒng)的一家一戶的家庭承包經(jīng)營，地塊細碎，不方便大型農(nóng)機的機械化作業(yè)，通過土地流轉(zhuǎn)，既保護了農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)，又形成集中連片種植，有利于機械化作業(yè)，東臺市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)綜合機械化水平由2011年的73.5%提高到2012年的78.69%，提高了農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率、土地產(chǎn)出率和資源利用率。

3 東臺農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的啟示

推進土地流轉(zhuǎn)是一項政策性很強、操作性難度較大，涉及到農(nóng)民切身利益的系統(tǒng)工程。必須堅持原則，把握關(guān)鍵，因勢利導(dǎo)，穩(wěn)步推進。

3.1 必須堅持原則是順利搞好土地流轉(zhuǎn)的前提。一要自愿有償。承包地是否流轉(zhuǎn)由農(nóng)戶自主決定，采取何種形式由農(nóng)戶自己選擇。流轉(zhuǎn)收益主要歸農(nóng)戶所有。二要陽光操作。對股份合作的流轉(zhuǎn)土地，村集體經(jīng)濟組織按照“公平、公開、公正”原則，統(tǒng)一對外招標發(fā)包或出租，運用市場機制優(yōu)化配置土地資源。三要規(guī)范有序。不管哪種形式的土地流轉(zhuǎn)，都必須把握政策嚴格按照農(nóng)戶自愿、平等協(xié)商、簽訂合同、鑒定登記的程序規(guī)范操作。