土地增值稅的減免政策精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅的減免政策范文

關(guān)鍵詞:土地增值稅;稅收籌劃;清算

一、土地增值稅清算稅收籌劃概述

為更好地實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)等相關(guān)市場的調(diào)控，抑制通過炒房等手段獲取暴利的不合規(guī)現(xiàn)象，進而實現(xiàn)該類型市場持續(xù)健康發(fā)展的目標，國家相關(guān)法律規(guī)定通過轉(zhuǎn)讓、出售土地使用權(quán)、建筑物等而獲取收入的企事業(yè)單位和個人要繳納土地增值稅，該稅種的納稅依據(jù)為增值額，即用與房地產(chǎn)等相關(guān)項目的全部收入扣去法律規(guī)定的應(yīng)扣除的款項作為計算稅額的依據(jù)。而所謂的土地增值稅清算指的是，國家法律規(guī)定，應(yīng)該繳納土地增值稅的相關(guān)單位和個人在滿足清算條件即項目完工、銷售完成、轉(zhuǎn)讓項目、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，計算自身應(yīng)該繳納的稅款，并按照法律規(guī)定向相關(guān)部門呈送納稅資料、填寫清算申請表，進行稅額的結(jié)算。在清算的過程中，納稅人必須要按照相應(yīng)的流程進行，如實報送資料，保證所納稅額是真實可靠、在國家法律許可的范圍之內(nèi)。稅務(wù)機構(gòu)也要充分發(fā)揮出自身應(yīng)有的作用，積極宣傳稅收政策，尤其是那種新變動的法規(guī)和各項優(yōu)惠政策條例，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。僅從定義上來看，稅務(wù)籌劃指的是企事業(yè)單位、個人及其他組織在繳納稅款時，可在相關(guān)法律規(guī)定的界限內(nèi)，根據(jù)自身的實際需要，事先通過安排、選擇、籌劃等途徑，選擇對自己最為有利的納稅方案，合理降低自身承擔(dān)的稅負，提高自己的利潤。也就是說，稅務(wù)籌劃以實現(xiàn)企業(yè)最大經(jīng)濟利益為目標，在遵守法律法規(guī)的前提下達到合理節(jié)稅的目的。不同的稅種所能夠進行稅務(wù)籌劃的空間不同，諸如土地增值稅這種計算復(fù)雜、清算起來難度較大的稅種，企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的可能性和可操作性更大，企業(yè)應(yīng)把握好該項稅種的特點，積極的進行稅務(wù)籌劃工作。同時應(yīng)注意到，稅務(wù)籌劃的方式多種多樣，企業(yè)可以進行的選擇也多種多樣，沒有一項能夠適應(yīng)任何企業(yè)的清算方案，也沒有一項不需要隨時間和企業(yè)需要變動的方案，當稅務(wù)籌劃與企業(yè)實際需要脫節(jié)時，企業(yè)必須承擔(dān)其帶來的風(fēng)險，補交稅款。

二、土地增值稅清算稅收籌劃必要性分析

對應(yīng)進行土地增值稅結(jié)算、繳納應(yīng)繳稅額的單位而言，做好稅務(wù)籌劃工作必不可少，其不僅符合國家的法律規(guī)定，也是適應(yīng)現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)實需要。具體而言，其必要性表現(xiàn)在以下幾個方面:一是對現(xiàn)有稅收法律體系的有益補充。土地增值稅的清算是一項計算較為復(fù)雜的工作，縱觀我國現(xiàn)有的稅收法律規(guī)章，與該稅種相關(guān)的法律、條例、政策還不是很完善，在優(yōu)惠規(guī)定、計稅方法、稅率等方面還有待進一步的規(guī)范和完善，而稅務(wù)籌劃工作恰好是對現(xiàn)有土地增值稅等稅種進行相關(guān)研究，在研究過程中，其能進一步發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)定的不足并對其進行補充。二是維護企業(yè)利益，規(guī)范市場秩序。房地產(chǎn)企業(yè)是繳納土地增值稅的主要單位之一，其發(fā)展的規(guī)范性直接影響著我國總體經(jīng)濟運行的態(tài)勢，為更好地規(guī)范、扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家出臺了一系列稅收政策來調(diào)控該行業(yè)的運行。眾所周知，在其他條件不變的前提下，納稅額度與企業(yè)利潤呈反比例關(guān)系，企業(yè)繳納的稅額越多，其凈利潤便會因此下降，而稅務(wù)籌劃工作可以幫助企業(yè)財務(wù)管理人員更好地理解和把握稅收相關(guān)政策，提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平。房地產(chǎn)等企業(yè)在充分理解稅收條例、積極開展稅務(wù)籌劃工作、提高財務(wù)管理意識、選擇適合自身需要的稅務(wù)清算方式和途徑的前提下則能夠有效地降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

三、土地增值稅清算技巧分析

1.合理選擇清算籌劃的方法

土地增值稅的清算方法并不唯一，沒有哪一種籌劃方法能夠符合所有企業(yè)的需要，企業(yè)必須根據(jù)實際需要選擇適合自身的方式進而達到節(jié)稅的目的。如，企業(yè)可通過分散收入的方式實現(xiàn)合理避稅。具體而言，將企業(yè)項目收入中可以進行分離的部分進行拆分，每一部分簽訂獨立的合同，降低單次轉(zhuǎn)讓收入的額度進而達成降低稅率的目的。還可以將銷售、管理、財務(wù)費用等期間費用遷移至直接成本當中，達到擴大法律規(guī)定的可扣除款項額度的目的。對于項目數(shù)量較多、各項目成本分布不均勻的企業(yè)而言，其可以通過均衡成本的方式實現(xiàn)各項目增值率的均衡，減少某些項目增值率過高的現(xiàn)象的發(fā)生，降低稅負。受行業(yè)特點的影響，需要繳納土地增值稅的企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè)的負債額度一般較高，其需要支付的利息頗多，若企業(yè)能夠證明該支出是向提供借款的金融機構(gòu)支付的，則可以進行扣除，也就是說，企業(yè)可以通過利息調(diào)整的方式達到降低應(yīng)繳稅額的目的。除上述方法之外，還有很多其他的清算籌劃方式供企業(yè)選擇，企業(yè)重組、合作建房等方式都可以實現(xiàn)土地增值稅的減免，企業(yè)要注意這些方法的選擇和應(yīng)用，采用多樣化的方式進行合理節(jié)稅。

2.合理籌劃選擇清算節(jié)點

清算節(jié)點的選擇在一定程度上能夠影響企業(yè)的實際應(yīng)繳稅額，企業(yè)可在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)適當?shù)奶崆?、延后清算時間達到合理避稅的目的。在營改增后，某些企業(yè)所面對的稅負更重，如房地產(chǎn)企業(yè)不僅要繳納營業(yè)稅還需要承擔(dān)土地增值稅。在這種情況下，企業(yè)如何如同稅務(wù)機關(guān)進行事先的溝通，贏得稅務(wù)機關(guān)的支持和信任，利用預(yù)征的辦法、選擇合適的清算節(jié)點成為降低企業(yè)稅負的有效手段。我國法律規(guī)定，土地增值稅可進行預(yù)征，這也就意味著企業(yè)可事先選擇預(yù)征的稅率，在項目結(jié)束后再進入清算流程，不同地區(qū)對預(yù)征辦法的規(guī)定不盡相同，企業(yè)必須以當?shù)氐膶嶋H要求為依據(jù)進行清算節(jié)點的選擇。具體來說，企業(yè)要先找到土地增值率的平衡點，并以此為參照，當實際增值率小于該點時盡早結(jié)算，當實際增長率大于該點時應(yīng)在法律許可的范圍內(nèi)推遲結(jié)算的節(jié)點。據(jù)此，為保障企業(yè)在清算節(jié)點選擇上有更大的可操作化的空間，企業(yè)財務(wù)人員必須預(yù)先對清算節(jié)點進行籌劃，合理選擇對自身最為有利的時機進行清算，最大限度地提高企業(yè)利潤。對于某些規(guī)模較小、財務(wù)人員整體素質(zhì)不高的企業(yè)而言，其可以借助專業(yè)咨詢公司或者專家的幫助，在他們的指導(dǎo)之下完成清算節(jié)點、籌劃方法的選擇和實施，也可以通過內(nèi)部培訓(xùn)與外部招聘的方式重塑自身的人才隊伍，提高其進行稅務(wù)籌劃、土地增值稅結(jié)算的能力和水平。

3.合理利用稅收政策

對于土地增值稅而言，我國所采用的是累進稅率制，即不同納稅單位的增值率不同，其計算納稅額度所使用的稅率也就有所差別，這種差別對企業(yè)的實際應(yīng)納稅額有著不容忽視的影響，同時，國家的土地增值稅法律體系中有一系列的優(yōu)惠條例，對某些符合法律規(guī)定與要求的項目給予免稅、減稅的優(yōu)惠。納稅單位如何在進入清算流程、結(jié)算款項之前充分利用優(yōu)惠政策達到降低自身稅負的目的，進而提高企業(yè)凈利潤水平成為企業(yè)清算環(huán)節(jié)中不可忽視的重要問題。如，法律規(guī)定，企業(yè)的代建房屋項目應(yīng)繳納一筆費用，即代建費，該項費用在核算時計入勞務(wù)輸出收入，在最終結(jié)算之時若該代建房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動和轉(zhuǎn)移，企業(yè)則無需繳納土地增值稅。同時，按照比例分房自用的項目也可以暫免土地增值稅，這就意味著企業(yè)在開發(fā)、實施項目之前可通過稅務(wù)籌劃等工作選擇適宜的合伙人進行合作，實現(xiàn)合理避稅。與此相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策還有很多，其與企業(yè)的利潤息息相關(guān)，為此，企業(yè)財務(wù)管理人員要不斷加強對稅收政策尤其是稅收減免、優(yōu)惠政策的理解和學(xué)習(xí)，不斷提高利用稅收政策實現(xiàn)節(jié)稅的能力和水平。

4.合理降低貸款利息

朱清教授曾指出，企業(yè)稅負與稅收清算模式、籌劃方式以及貸款利息支付方式息息相關(guān)，貸款利息扣除額度不同，企業(yè)所面對的稅收金額也千差萬別。對于企業(yè)尤其是類似房地產(chǎn)這種投資周期較長、企業(yè)負債率高、資金密度大的企業(yè)而言，融資成本的高低與企業(yè)盈利能力與水平息息相關(guān)。在土地增值稅清算政策的更新、落實過程中，除了合理籌劃清算節(jié)點、充分利用稅收政策、合理選擇籌劃方法以降低企業(yè)稅收負擔(dān)、提升單位避稅能力進而提升企業(yè)盈利能力外，企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中還應(yīng)該不斷更新其籌劃思維，樹立起金融創(chuàng)新的理念與意識，充分理解并掌握銀行不同利息支付模式間的差別，在此基礎(chǔ)之上開展對土地增值稅清算過程的籌劃工作，選取對自身最為有利的利息支付方式，降低貸款成本。具體來看，企業(yè)必須借助現(xiàn)代化的信息技術(shù)與溝通網(wǎng)絡(luò)，加強與銀行等金融部門之間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，提升企業(yè)在銀行的聲譽，及時獲取貸款利率的相關(guān)信息，在稅法許可的范圍之內(nèi)，將銀行等金融機構(gòu)的貸款利息、同期貸款利率利息等抵扣額度充分利用起來，以企業(yè)實際情況為基礎(chǔ)，結(jié)合銀行等機構(gòu)捆綁貸款的相關(guān)要求，做好企業(yè)內(nèi)部精細化、科學(xué)化的稅務(wù)籌劃工作。

第2篇：土地增值稅的減免政策范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

近年來，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國當前和今后很長一個時期的強勁經(jīng)濟增長點。與此同時，不能回避的問題是，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結(jié)合具體的案例，來具體探討當下我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：

（一）一些企業(yè)的管理者疏于對國家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注

眾所周知，我國近些年對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）納稅籌劃目標不明晰，方法有待完善

主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業(yè)，他們片面地認為這是國家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財務(wù)人員缺乏會計等專業(yè)知識的儲備，缺乏對土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。

（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險意識有待提高

從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對新的土地增值稅政策環(huán)境的同時，缺乏必需的危機感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說都是按照國家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財務(wù)人員對稅務(wù)的風(fēng)險防范意識非常淡薄，從而忽視了進行土地增值稅納稅籌劃整個環(huán)節(jié)可能存在的多個風(fēng)險，比如籌劃方案失準、有納稅籌劃計劃執(zhí)行方式不當，以及對于風(fēng)險的應(yīng)變能力喪失等問題。

二、對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點建議

基于對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。

（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進行納稅籌劃

不容忽視的一種情況是，當下我國整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當前我國關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動地位轉(zhuǎn)化為主動，從而強化對對國家宏觀經(jīng)濟社會環(huán)境變化的適應(yīng)能力。

（二）明確納稅籌劃目標，熟練應(yīng)用籌劃方法

這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標的順利實現(xiàn)，具體的籌劃方法：

1、利用其征稅范圍進行納稅籌劃

主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進行項目的開發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。

2、規(guī)避平臺籌劃法

臨界點主要分為稅基臨界點和優(yōu)惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來說，一開發(fā)項目在統(tǒng)計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設(shè)市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設(shè)市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元?？梢姡瑑煞N情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標準住宅時，需要通過合理的定價進行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強有關(guān)稅金及附加的合理測算，從而準確找到稅金的跳板臨界點，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價格的科學(xué)制定。

3、利息支出的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)通常會有外部融資的問題，這就為企業(yè)進行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現(xiàn)對土地增值稅的籌劃目標。對于以下兩種情況，允許據(jù)實扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤所發(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機構(gòu)的有效證明材料。而對于與項目有關(guān)的其他費用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進行扣除。舉例來說：假設(shè)一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他費用，根據(jù)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費用準予扣除的金額大于10萬元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費用可扣除金額小于10萬元。

（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險管理能力

鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險對整個企業(yè)的風(fēng)險管理也不容忽視。因此要求我國房地產(chǎn)企業(yè)加強土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險管理和防范建設(shè)問題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標和預(yù)警機制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風(fēng)險；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡單采用預(yù)征方式，而是需要及時對土地增值稅進行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計來合理規(guī)避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。

三、結(jié)束語

綜上所述，伴隨我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢，以及我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強自身實力，從而在遵紀守法的前提下，更好地實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)利潤的最大化。

參考文獻

[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）

第3篇：土地增值稅的減免政策范文

會計科目

納稅人應(yīng)按照《財務(wù)會計制度》的規(guī)定和有關(guān)地方稅收涉稅事項核算的需要，結(jié)合企業(yè)實際情況，設(shè)置以下會計科目：

科目編號科目名稱

2171應(yīng)交稅金

217103應(yīng)交營業(yè)稅

217105應(yīng)交資源稅

217106應(yīng)交企業(yè)所得稅

217107應(yīng)交土地增值稅

217108應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

217109應(yīng)交房產(chǎn)稅

2171010應(yīng)交土地使用稅

2171011應(yīng)交車船使用稅

2171012應(yīng)交個人所得稅

2176其他應(yīng)交款

217601應(yīng)交教育費附加

217602應(yīng)交文化事業(yè)建設(shè)基金

217603應(yīng)交堤圍防護費

5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加

5701所得稅（個人所得稅）

納稅人涉稅事項的會計處理主要有以下內(nèi)容：

一、主營業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)會計處理

二、非主營業(yè)務(wù)收入或非經(jīng)常性的經(jīng)營收入的稅務(wù)會計處理

三、企業(yè)所得稅稅務(wù)會計處理

四、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)個人所得稅的會計處理

五、代扣代繳稅款的稅務(wù)會計處理

六、其他地方稅的稅務(wù)會計處理

七、其他稅務(wù)會計處理問題

一、主營業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)會計處理

主營業(yè)務(wù)，是指納稅人主要以交通運輸、建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)、金融保險、郵電通信、文化體育、娛樂、旅游、飲食、服務(wù)等行業(yè)為本企業(yè)主要經(jīng)營項目的業(yè)務(wù)，以及以開采、生產(chǎn)、經(jīng)營資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品為主要經(jīng)營項目的業(yè)務(wù)。

主營業(yè)務(wù)稅金及附加，是指企業(yè)在取得上述主營業(yè)務(wù)收入時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、資源稅、城市維護建設(shè)稅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅、教育費附加、文化事業(yè)建設(shè)基金等。

企業(yè)兼營上述業(yè)務(wù)，會計處理是單獨核算兼營業(yè)務(wù)收入和成本的，其發(fā)生的有關(guān)稅費，按主營業(yè)務(wù)稅金及附加進行稅務(wù)會計處理。不能單獨核算兼營業(yè)務(wù)收入和成本的，其發(fā)生的收入、成本和有關(guān)稅費按其他業(yè)務(wù)收入和支出進行稅務(wù)會計處理。

增值稅納稅人繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加按主營業(yè)務(wù)稅金及附加進行稅務(wù)會計處理。

企業(yè)以預(yù)收帳款、分期收款方式銷售商品（產(chǎn)品）、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、提供勞務(wù)，建筑施工企業(yè)預(yù)收工程費，應(yīng)按《財務(wù)會計制度》和稅法規(guī)定確定收入的實現(xiàn)，并按規(guī)定及時計繳稅款。

（一）取得（或確認實現(xiàn)）主營業(yè)務(wù)收入計算應(yīng)交稅金及附加時，編制會計分錄

（二）繳納稅金和附加時，編制會計分錄

（三）資源稅納稅人在采購、生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)會計處理

（四）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)土地增值稅的會計處理

（一）取得（或確認實現(xiàn)）主營業(yè)務(wù)收入計算應(yīng)交稅金及附加時，編制會計分錄

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅

--應(yīng)交土地增值稅

--應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

--應(yīng)交文化事業(yè)建設(shè)基金

（二）繳納稅金和附加時，編制會計分錄

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅

--應(yīng)交資源稅

--應(yīng)交土地增值稅

--應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

借：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

--應(yīng)交文化事業(yè)建設(shè)基金

貸：銀行存款

（三）資源稅納稅人在采購、生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)會計處理：

1．收購未稅礦產(chǎn)品時，編制會計分錄

借：材料采購

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交資源稅

2．自產(chǎn)自用應(yīng)征資源稅產(chǎn)品，在移送使用時，編制會計分錄

借：生產(chǎn)成本、制造費用等科目

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交資源稅

3．取得銷售應(yīng)征資源稅產(chǎn)品的收入時，編制會計分錄

借：產(chǎn)品銷售稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交資源稅

4．繳納稅款時，編制會計分錄

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交資源稅

貸：銀行存款

（四）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)土地增值稅的會計處理

稅法規(guī)定，對主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，已發(fā)生的不動產(chǎn)銷售收入和收到房地產(chǎn)的預(yù)收帳款時，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，項目完全開發(fā)完成后再進行清算。標準住宅預(yù)征率為1%，別墅和豪華住宅預(yù)征率為3%。

1．發(fā)生銷售不動產(chǎn)和收到預(yù)收帳款時，按預(yù)征率計算出應(yīng)繳土地增值稅時，編制會計分錄

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅

預(yù)繳稅款時，編制會計分錄

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

2．項目竣工結(jié)算，按土地增值稅的規(guī)定計算出實際應(yīng)繳納的土地增值稅時，對比已預(yù)提的土地增值稅，并進行調(diào)整。

（1）預(yù)提數(shù)大于實際數(shù)時，編制會計分錄

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加（紅字，差額）

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅（紅字，差額）

反之，編制會計分錄

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加（藍字，差額）

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅（藍字，差額）

調(diào)整后的貸方發(fā)生額與借方發(fā)生額對比的差額，作為辦理退補稅款的依據(jù)。

（2）繳納稅款時，編制會計分錄

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

（3）稅務(wù)機關(guān)退還稅款時，編制會計分錄

借：銀行存款

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅

二、非主營業(yè)務(wù)收入或非經(jīng)常性的經(jīng)營收入的稅務(wù)會計處理

（一）企業(yè)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)、取得租賃收入，記入"其他業(yè)務(wù)收入"科目核算，其發(fā)生的成本費用，以及計算提取的營業(yè)稅等稅費記入"其他業(yè)務(wù)支出"科目核算。

1．取得其他業(yè)務(wù)收入計算應(yīng)交稅金及附加時，編制會計分錄

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅

--應(yīng)交土地增值稅

--應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

2．繳納稅金和附加時，編制會計分錄

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅

--應(yīng)交土地增值稅

--應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

借：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

貸：銀行存款

（二）銷售不動產(chǎn)的會計處理

除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人，銷售不動產(chǎn)屬于非主營業(yè)務(wù)收入，通過"固定資產(chǎn)清理"科目核算銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費。

1．取得銷售不動產(chǎn)屬收入時，編制會計分錄

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅

--應(yīng)交土地增值稅

--應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

2．繳納稅金和附加時，編制會計分錄

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅

--應(yīng)交土地增值稅

--應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

借：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

貸：銀行存款

三、企業(yè)所得稅稅務(wù)會計處理

（一）根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)所得稅按年計算，分月或分季預(yù)繳。按月（季）預(yù)繳、年終匯算清繳所得稅的會計處理如下

（二）企業(yè)對外投資收益和從聯(lián)營企業(yè)分回稅后利潤計算補繳所得稅的稅務(wù)會計處理

（三）上述會計處理完成后，將"所得稅"借方余額結(jié)轉(zhuǎn)"本年利潤"時，編制會計分錄

（四）所得稅減免的會計處理

（五）對以前年度損益調(diào)整事項的會計處理

（六）企業(yè)清算的所得稅的會計處理

（七）采用"應(yīng)付稅款法"進行納稅調(diào)整的會計處理

（八）采用"納稅影響會計法"進行納稅調(diào)整的會計處理

（一）根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)所得稅按年計算，分月或分季預(yù)繳。按月（季）預(yù)繳、年終匯算清繳所得稅的會計處理如下：

1．按月或按季計算應(yīng)預(yù)繳所得稅額和繳納所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

2．年終按自報應(yīng)納稅所得額進行年度匯算清繳時，計算出全年應(yīng)納所得稅額，減去已預(yù)繳稅額后為應(yīng)補稅額時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

3．根據(jù)稅法規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核批準，準予在應(yīng)繳納所得稅額中扣除10%作為補助社會性支出。計提"補助社會性支出"時，編制會計分錄

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：其他應(yīng)交款--補助社會性支出

非鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不需要作該項會計處理。

4．繳納年終匯算清應(yīng)繳稅款時，編制會計分錄

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

5．年度匯算清繳，計算出全年應(yīng)納所得稅額少于已預(yù)繳稅額，其差額為多繳所得稅額，在未退還多繳稅款時，編制會計分錄

借：其他應(yīng)收款--應(yīng)收多繳所得稅款

貸：所得稅

經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核批準退還多繳稅款時，編制會計分錄

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)收款--應(yīng)收多繳所得稅款

對多繳所得稅額不辦理退稅，用以抵繳下年度預(yù)繳所得稅時，在下年度編制會計分錄

借：所得稅

貸：其他應(yīng)收款--應(yīng)收多繳所得稅款

（二）企業(yè)對外投資收益和從聯(lián)營企業(yè)分回稅后利潤計算補繳所得稅的稅務(wù)會計處理。

按照稅法規(guī)定，企業(yè)對外投資收益和從聯(lián)營企業(yè)分回稅后利潤，如投資方企業(yè)所得稅稅率高于被投資企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的，投資方企業(yè)分回的稅后利潤應(yīng)按規(guī)定補繳所得稅。其會計處理如下：

1．根據(jù)企業(yè)所得稅有關(guān)政策規(guī)定，在確認投資收益或應(yīng)分得聯(lián)營企業(yè)稅后利潤后，計算出投資收益或聯(lián)營企業(yè)分回的稅后利潤應(yīng)補繳的企業(yè)所得稅額并繳納時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

（三）上述會計處理完成后，將"所得稅"借方余額結(jié)轉(zhuǎn)"本年利潤"時，編制會計分錄

借：本年利潤

貸：所得稅

"所得稅"科目年終無余額。

（四）所得稅減免的會計處理

企業(yè)所得稅的減免分為法定減免和政策性減免。法定減免是根據(jù)稅法規(guī)定公布的減免政策，不需辦理審批手續(xù)，納稅人就可以直接享受政策優(yōu)惠，其免稅所得不需要計算應(yīng)納稅款，直接結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤，不作稅務(wù)會計處理。政策性減免是根據(jù)稅法規(guī)定，由符合減免所得稅條件的納稅人提出申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定的程序?qū)徟蟛趴梢韵硎軠p免稅的優(yōu)惠政策。政策性減免的稅款，實行先征后退的原則。在計繳所得稅時，按上述有關(guān)會計處理編制會計分錄，接到稅務(wù)機關(guān)減免稅的批復(fù)后，申請辦理退稅，收到退稅款時，編制會計分錄

借：銀行存款

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

將退還的所得稅款轉(zhuǎn)入資本公積：

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：資本公積

(五)對以前年度損益調(diào)整事項的會計處理：

如果上年度年終結(jié)帳后，于本年度發(fā)現(xiàn)上年度所得稅計算有誤，應(yīng)通過損益科目"以前年度損益調(diào)整"進行會計處理。

"以前年度損益調(diào)整"科目的借方發(fā)生額，反映企業(yè)以前年度多計收益、少計費用而調(diào)整的本年度損益數(shù)額；貸方發(fā)生額反映企業(yè)以前年度少計收益、多計費用而需調(diào)整的本年度損益數(shù)額。根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人在納稅年度內(nèi)應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的扣除項目，在規(guī)定的納稅申報期后發(fā)現(xiàn)的，不得轉(zhuǎn)移以后年度補扣。但多計多提費用和支出，應(yīng)予以調(diào)整。

1．企業(yè)發(fā)現(xiàn)上年度多計多提費用、少計收益時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤

貸：以前年度損益調(diào)整

2．本年未進行結(jié)帳時，編制會計分錄

借：以前年度損益調(diào)整/貸：本年利潤

（六）企業(yè)清算的所得稅的會計處理：

清算是指由于企業(yè)破產(chǎn)、解散或者被撤銷，正常的經(jīng)營活動終止，依照法定的程序收回債權(quán)、清償債務(wù)，分配剩余財產(chǎn)的行為。按照稅法規(guī)定，納稅人依法進行清算時，其清算所得，應(yīng)當按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

1．對清算所得計算應(yīng)繳所得稅和繳納稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

2．將所得稅結(jié)轉(zhuǎn)清算所得時，編制會計分錄

借：清算所得/貸：所得稅

（七）采用"應(yīng)付稅款法"進行納稅調(diào)整的會計處理：

1．對永久性差異的納稅調(diào)整的會計處理。永久性差異是指按照稅法規(guī)定的不能計入損益的項目在會計上計入損益，從而導(dǎo)致了會計利潤與按稅法計算的應(yīng)納稅所得額不一致而產(chǎn)生的差異。

按照調(diào)增的永久性差異的所得額計算出應(yīng)繳所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

期未結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅時：

借：本年利潤

貸：所得稅

2．對時間性差異的納稅調(diào)整的會計處理。時間性差異是指由于收入項目或支出項目在會計上計入損益的時間和稅法規(guī)定不一致所形成的差異。

按當期應(yīng)調(diào)整的時間性差異的所得額，計算出應(yīng)繳所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

期未結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅時，編制會計分錄

借：本年利潤

貸：所得稅

(八)采用"納稅影響會計法"進行納稅調(diào)整的會計處理：

1．對永久性差異納稅調(diào)整的會計處理，按照調(diào)增的永久性差異的所得額計算出應(yīng)繳納所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交所得稅

期未結(jié)轉(zhuǎn)所得稅時，編制會計分錄

借：本年利潤

貸：所得稅

2．對時間性差異納稅調(diào)整的會計處理。將調(diào)增的時間性差異的所得額加上未調(diào)整前的利潤總額計算出應(yīng)繳納的所得稅與未調(diào)整前的利潤總額計算出的所得稅對比，將本期的差異額在"遞延稅款"科目中分期遞延和分配，到發(fā)生相反方向影響時，再進行相反方向的轉(zhuǎn)銷，直到遞延稅款全部遞延和轉(zhuǎn)銷完畢。當當期調(diào)增的時間性差異的所得額加上未調(diào)整前利潤總額計算出應(yīng)繳所得稅大于未調(diào)整前的利潤總額計算出的所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

借：遞延稅款

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

反之，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：遞延稅款

期未結(jié)轉(zhuǎn)所得稅時：

借：本年利潤

貸：所得稅

四、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)個人所得稅的會計處理：

個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者個人所得稅的會計處理，與企業(yè)所得稅的會計處理基本相同。

（一）企業(yè)繳納經(jīng)營所得個人所得稅使用"所得稅"科目和"應(yīng)交稅金--應(yīng)交個人所得稅"科目；

（二）個人投資者按月支取個人收入不再在"應(yīng)付工資"科目處理（即不再進入成本，年度申報也就不需要對該項目作稅收調(diào)整），改按以下方法進行會計處理：

支付時，編制會計分錄

借：其他應(yīng)收款--預(yù)付普通股股利（按投資者個人設(shè)置明細帳）

貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

年度終了進行利潤分配時，編制會計分錄

借：利潤分配--應(yīng)付普通股股利（按投資者個人設(shè)置明細帳）

貸：其他應(yīng)收款--預(yù)付普通股股利

五、代扣代繳稅款的稅務(wù)會計處理：

（一）代扣代繳營業(yè)稅的會計處理：

根據(jù)稅法規(guī)定，建筑施工企業(yè)對分包單位進行分包工程結(jié)算時，或境外企業(yè)向境內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，在支付勞務(wù)費用時，必須履行代扣代繳營業(yè)稅的義務(wù)。

1．扣繳義務(wù)人在計算應(yīng)代扣營業(yè)稅并繳納時，編制會計分錄

借：應(yīng)付帳款--×××單位

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅

貸：銀行存款

（二）代扣代繳個人所得稅的會計處理：

1．代扣代繳本企業(yè)員工工資薪金個人所得稅時，編制會計分錄

借：應(yīng)付工資

貸：其他應(yīng)付款--代扣個人所得稅

借：其他應(yīng)付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款

2．代扣代繳承包承租所得、股息、紅利所得個人所得稅，查帳計征和帶征企業(yè)其會計處理相同。代扣代繳時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤

貸：其他應(yīng)付款--代扣個人所得稅

借：其他應(yīng)付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款

3．支付個人勞務(wù)所得代扣代繳個人所得稅時，編制會計分錄

借：有關(guān)成本費用科目

貸：其他應(yīng)付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

借：其他應(yīng)付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款

4．支付內(nèi)部職工集資利息代扣代繳個人所得稅時，編制會計分錄

借：財務(wù)費用

貸：其他應(yīng)付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

借：其他應(yīng)付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款

六、其他地方稅的稅務(wù)會計處理：

（一）企業(yè)繳納自有自用房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅、土地使用稅，繳納自有自用車船的車船使用稅，繳納的印花稅在有關(guān)費用科目核算。計算并繳納稅款時，編制會計分錄

借：管理費用--有關(guān)明細科目

貸：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅

--土地使用稅

--車船使用稅

--印花稅

（或應(yīng)交稅金--其他地方稅稅金）

借：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅

--土地使用稅

--車船使用稅

--印花稅

（或應(yīng)交稅金--其他地方稅稅金）

貸：銀行存款

七、屠宰稅的稅務(wù)會計處理：

（一）企業(yè)屠宰應(yīng)稅性畜用作食品加工的原材料時，其應(yīng)交屠宰稅計入原材料，編制會計分錄

借：原材料（或材料采購）

貸：銀行存款、現(xiàn)金

（二）企業(yè)屠宰應(yīng)稅性畜自食時，其應(yīng)交屠宰稅由職工福利費支付，編制會計分錄

借：應(yīng)付福利費

貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

（三）屠宰場屠宰應(yīng)稅性畜代征屠宰稅的會計處理：

向納稅人代征時，編制會計分錄

借：銀行存款（專戶存儲）/貸：其他應(yīng)交款--代征屠宰稅

解繳稅款時，編制會計分錄

借：其他應(yīng)交款--代征屠宰稅貸：銀行存款（專戶存儲）

八、其他稅務(wù)會計處理問題：

（一）滯納金、違章罰款和罰金的會計處理：

對各項稅收的滯納金、罰款以及違法經(jīng)營的罰款、罰金和被沒收財物的損失等，不得在稅前扣除。發(fā)生繳納滯納金、罰款、罰金等項目時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤貸：銀行存款

（二）企業(yè)全部負擔(dān)或部分負擔(dān)企業(yè)員工個人所得稅的會計處理：

對企業(yè)全部負擔(dān)或部分負擔(dān)員工的個人所得稅款，或由于企業(yè)沒有履行代扣代繳義務(wù)，稅務(wù)部門查補的由扣繳單位負擔(dān)的個人所得稅款，不得在稅前扣除。在發(fā)生時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤

貸：銀行存款

（三）國家稅務(wù)局查補增值稅、消費稅、不予抵扣進項稅額補征增值稅，而附征的城建稅、教育費附加，不分所屬時期，均在實際繳納年度記帳。

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出等科目

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交城建稅

貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

（四）地方稅務(wù)局查補的營業(yè)稅而附征的城建稅、教育費附加應(yīng)分別處理。

（1）已在查增利潤中抵減了應(yīng)補征的城建稅、教育費附加后，再計算補繳所得稅時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交城建稅

貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

（2）如果無查增利潤，只是查增營業(yè)稅而附征的城建稅、教育費附加的，則不分所屬時期，均在實際繳納年度記帳。編制會計分錄

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出等科目

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交城建稅貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費附加

（五）自查發(fā)現(xiàn)因少提增值稅、消費稅、營業(yè)稅而附加的城建稅、教育費附加，在補提時不分所屬時期統(tǒng)一在補提年度記帳。編制會計分錄

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出等科目

第4篇：土地增值稅的減免政策范文

摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費用分攤。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分攤。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策

第5篇：土地增值稅的減免政策范文

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費用分攤。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分攤。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策

第6篇：土地增值稅的減免政策范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅 營業(yè)稅

目前，房地產(chǎn)行業(yè)進入了自2008年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3―5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經(jīng)濟以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識，將其靈活地運用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)，以達到降低稅負的目的。

一、投資決策階段――合理選擇開發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項目所承擔(dān)的稅負。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進行稅負的對比預(yù)測以及運營方案的選擇。

由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔(dān)的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報酬即可。可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。

此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉(zhuǎn)讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。

因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展狀況、合作伙伴經(jīng)濟實力以及客觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達到降低稅負的目的。

二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關(guān)注的內(nèi)容。對于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽好、經(jīng)濟實力強，與政府往往有著長期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。

也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進行稅務(wù)籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項目，選擇重組方式降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

三、立項階段――把握清算優(yōu)惠政策

立項階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內(nèi)增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。

在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負。因為，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。

在上述基礎(chǔ)上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計入收入和成本，國家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規(guī)劃時則可以建設(shè)單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發(fā)階段――關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務(wù)中開發(fā)成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因為國家稅務(wù)總局稅務(wù)司對售樓處、樣板間的設(shè)計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設(shè)施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準予計入開發(fā)成本扣除?？傊?，對于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當充分利用各項規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務(wù)費用扣除的規(guī)則。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據(jù)實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發(fā)費用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據(jù)實扣除的開發(fā)費用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)，因此企業(yè)在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。

在實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨分割出來的業(yè)務(wù)收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風(fēng)險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發(fā)項目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計算，就很可能實現(xiàn)享受到免稅政策，從而實現(xiàn)稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。

通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項目的金額應(yīng)當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負。實務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當?shù)氐囊?guī)定來考慮。

六、結(jié)語

面對嚴峻的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當采取積極的措施應(yīng)對市場環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當把握好其運作原理，充分運用各項稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目每一過程的特殊性，關(guān)注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。

【參考文獻】

第7篇：土地增值稅的減免政策范文

一、投資決策階段———合理選擇開發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項目所承擔(dān)的稅負。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進行稅負的對比預(yù)測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔(dān)的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報酬即可。可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉(zhuǎn)讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展狀況、合作伙伴經(jīng)濟實力以及客觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達到降低稅負的目的。

二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關(guān)注的內(nèi)容。對于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽好、經(jīng)濟實力強，與政府往往有著長期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進行稅務(wù)籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項目，選擇重組方式降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

三、立項階段———把握清算優(yōu)惠政策

立項階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內(nèi)增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負。因為，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計入收入和成本，國家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規(guī)劃時則可以建設(shè)單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發(fā)階段———關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務(wù)中開發(fā)成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因為國家稅務(wù)總局稅務(wù)司對售樓處、樣板間的設(shè)計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設(shè)施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準予計入開發(fā)成本扣除。

總之，對于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當充分利用各項規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務(wù)費用扣除的規(guī)則。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據(jù)實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發(fā)費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據(jù)實扣除的開發(fā)費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)，因此企業(yè)在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。在實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨分割出來的業(yè)務(wù)收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風(fēng)險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發(fā)項目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計算，就很可能實現(xiàn)享受到免稅政策，從而實現(xiàn)稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。

那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項目的金額應(yīng)當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負。實務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當?shù)氐囊?guī)定來考慮。

六、結(jié)語

第8篇：土地增值稅的減免政策范文

【關(guān)鍵詞】稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；營業(yè)稅；土地增值稅；企業(yè)所得稅

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國家財政收入的重要來源。房地產(chǎn)作為一項不動產(chǎn)，價格昂貴這是顯而易見的，其中，大宗房地產(chǎn)交易涉稅金額多，稅收負擔(dān)重，也令許多房地產(chǎn)企業(yè)感到了行業(yè)壓力。根據(jù)我國稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建造、銷售等整個經(jīng)營周期內(nèi)涉及的稅種主要有營業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和教育費附加等。因此對開發(fā)商而言，與其在銷售廣告上宣傳諸如“上風(fēng)上水”“海景房”等倒不如通過合法合理的方式減輕稅負，降低房價更加實惠和重要，在這其中稅務(wù)籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，各種稅收政策及優(yōu)惠紛繁復(fù)雜，也為企業(yè)進行稅務(wù)籌劃提供了廣闊的空間。

二、稅務(wù)籌劃的涵義及其對房地產(chǎn)企業(yè)的意義

稅務(wù)籌劃是指在納稅行為發(fā)生以前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對納稅主體的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出的事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專業(yè)性等特點。稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)具有以下意義：

（一）有利于提高企業(yè)財務(wù)管理水平，增強企業(yè)競爭力

稅務(wù)籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)囊粋€領(lǐng)域，從圍繞資金運動展開，促使企業(yè)精打細算、節(jié)約支出，同時規(guī)范企業(yè)的成本核算和財務(wù)管理。

（二）有助于企業(yè)財務(wù)管理目標的實現(xiàn)，提高綜合收益

作為以營利為目標的房地產(chǎn)企業(yè)，追求利潤是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的目標。房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負。在投資一定的情況下，通過稅務(wù)籌劃來節(jié)稅，在無形中就增加了企業(yè)的綜合收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃

（一）營業(yè)稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營業(yè)稅稅目有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。針對營業(yè)稅的計算方法，我們可以從營業(yè)額和稅率兩方面著手考慮。

1.從營業(yè)額方面進行稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括收取的補貼、基金、集資費、延期付款利息、代收款項及其他性質(zhì)的價外收費。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“業(yè)”行為，只對其從事此項業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進行營業(yè)稅籌劃提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，就可將代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設(shè)施費從銷售額中分離，可以通過專門成立物業(yè)公司或是暫緩收取其他費用等方式，將這部分價外費用分離出來，這樣其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，延期收費也不影響其收入，從而達到營業(yè)稅稅務(wù)籌劃的目的。

2.從稅率差異方面進行稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，銷售房屋等不動產(chǎn)適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對房屋這種大宗商品而言可不是個小數(shù)目。企業(yè)可以將房屋售價和房屋裝修價款分開核算，并分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅，從而實現(xiàn)營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃。

（二）土地增值稅的籌劃

土地增值稅的計算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。針對該公式可以考慮從以下方面進行稅務(wù)籌劃。

1.從降低增值額方面進行稅務(wù)籌劃

我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額的提高會直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項目金額一定的情況下，適當降低售價，則在一定程度上把本應(yīng)上繳稅務(wù)的部分返還給了消費者。在這個過程中開發(fā)商的利益沒有太大的損失，同時也讓消費者得到了實惠。

2.從增加扣除項目金額方面進行稅務(wù)籌劃

計算土地增值稅時允許扣除的項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)允許扣除的稅金和加計20%扣除。其中在開發(fā)費用中進行稅務(wù)籌劃的空間比較大。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴视嬎汩_發(fā)費用。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，從而達到節(jié)稅的目的，實現(xiàn)收益最大化。

3.從稅收優(yōu)惠方面進行稅務(wù)籌劃

（1）根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標準住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮，在建設(shè)高檔住宅的同時另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價格，恰當?shù)睦煤眠@一稅收優(yōu)惠政策，在會計核算中應(yīng)將普通標準住宅和其他房產(chǎn)分開核算，而且應(yīng)該通過調(diào)整普通標準住宅的銷售收入或者調(diào)整扣除項目的金額，使得普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅優(yōu)惠。

（2）采用合作建房方式進行稅務(wù)籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅房，可以通過預(yù)收購房者資金的方式，這樣在內(nèi)容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價款所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的商品房就較少，大部分由出資金的購房者分得。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時才繳納土地增值稅，應(yīng)繳納的土地增值稅額自然降低。

（3）采用代建房方式進行稅務(wù)籌劃。代建房顧名思義即開發(fā)商代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，完成后向客戶收取一定的代建費用的情況。對于開發(fā)商而言，雖取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅僅是提供了建筑業(yè)勞務(wù)，并收取的勞務(wù)收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務(wù)籌劃的切入點。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅作為大多數(shù)經(jīng)濟組織面對的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經(jīng)濟組織的主要稅負，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也無一例外的要面對這一稅種。企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，同時由于房地產(chǎn)商品的地域性強，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行不同區(qū)域投資時還有區(qū)別于其他企業(yè)稅務(wù)籌劃的空間，即開發(fā)商通常需要建立項目公司，此時就會面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，子公司是獨立法人，而分公司則不是一個獨立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨立法人，在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔(dān)與該區(qū)域其它公司一樣的全面納稅義務(wù)；分公司不是獨立的法人實體，在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納稅人，只承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計算。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以綜合權(quán)衡不同地區(qū)的稅負和經(jīng)營預(yù)期來確定項目公司的形式。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問題

稅務(wù)籌劃是一項綜合的財務(wù)管理活動，需要專業(yè)稅務(wù)人士的統(tǒng)籌開展，并且要做好每個細節(jié)的規(guī)劃，不當稅收籌劃帶來的稅務(wù)危機不容小覷。企業(yè)不但要承擔(dān)因此造成的補繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責(zé)任，因此在看到稅務(wù)籌劃優(yōu)越性的同時也應(yīng)看到它的嚴肅性、專業(yè)性和風(fēng)險性。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時應(yīng)注意以下幾個問題：

（一）遵守稅法法律、法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，才能達到預(yù)期效果。

（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規(guī)范的組織和謹慎的籌劃。

（三）稅務(wù)籌劃要堅持多維性的原則。籌劃的目的是使得企業(yè)整體收益最大化，而不僅僅是某個稅種的節(jié)稅，因此，要從整個企業(yè)的利益出發(fā)，做好稅務(wù)籌劃。

（四）提高企業(yè)財務(wù)管理水平和財會人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是一項綜合的財務(wù)管理活動，需要專業(yè)水平高的財務(wù)人員多方權(quán)衡、細心規(guī)劃，更不是變“節(jié)稅”為“逃稅”。

總之，稅務(wù)籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。事實上，稅務(wù)籌劃是綜合的統(tǒng)籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，對經(jīng)營活動和財務(wù)活動精心安排，滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達到減輕稅負，提高企業(yè)利潤的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在前期開發(fā)、建設(shè)和銷售等各個環(huán)節(jié)貫穿稅務(wù)籌劃的思想，讓企業(yè)和普通購房者雙雙受益。

參考文獻：

[1]中華人民共和國土地增值稅暫行條例,國務(wù)院令,第138號,1993.

[2]國務(wù)院:中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例,國務(wù)院令,第540號,2008.

第9篇：土地增值稅的減免政策范文

一、固定資產(chǎn)會計核算中企業(yè)所得稅的納稅籌劃

企業(yè)可以利用稅法允許的會計政策選擇、使用年限和凈殘值的估計空間進行納稅籌劃,還可針對不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限在稅法規(guī)定上的差異進行籌劃,獲取籌劃利益。

(一)折舊方法選擇的納稅籌劃

1 法律依據(jù):企業(yè)所得稅法規(guī)定:“固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊,準予扣除”,“企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。”

2 籌劃分析:(1)在比例稅率下,如果各年的所得稅稅率不變,選擇加速折舊法可把前期和潤推至后期實現(xiàn),使企業(yè)獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢,企業(yè)在籌劃時應(yīng)根據(jù)折現(xiàn)率,比較稅率提高增加的稅負與延緩納稅收益的大小,做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下,采用加速折舊法既可使企業(yè)縮短投資回收期,又可使企業(yè)加速折舊,從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時間價值因素,對不同折舊方法下獲得的不同資金時間價值收益和承擔(dān)不同的稅負水平進行比較,在合乎稅法規(guī)定的前提下,選擇能給企業(yè)帶來最大抵稅現(xiàn)值的折舊方法。

但是,加速折舊法并不是任何情況下都適用:(1)盈利企業(yè)應(yīng)采用加速折舊法。(2)虧損企業(yè)不宜采用加速折舊法。(3)企業(yè)處于減免稅優(yōu)惠期間,不宜采用加速折舊法。

但是某些學(xué)者則認為,利用加速折舊法進行稅收籌劃。在我國一般不具可操作性。

(二)折舊年限的納稅籌劃

1 法律依據(jù):《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中規(guī)定:固定資產(chǎn)折舊的最低年限如下:(1)房屋、建筑物,為20年;(2)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備,為10年;(3)與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等,為5年;(4)飛機、火車、輪船以外的運輸工具,為4年;(5)電子設(shè)備。為3年。

2 籌劃分析:一般說來,折舊年限取決于固定資產(chǎn)的使用年限,而使用年限本身就是一個預(yù)計的經(jīng)驗值,使得折舊年限容納了很多人為的成分,為納稅籌劃提供了可能性?？s短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回,可以使后期成本費用前移,從而使前期會計利潤發(fā)生后移。

如把折舊年限從8年降到5年,在稅率穩(wěn)定的情況下,所得稅的遞延交納,相當于向國家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負的總和,但考慮到資金的時間價值,顯然把折舊期限調(diào)為5年對企業(yè)更為有利。

但是當稅率變動時,延長折舊期限也可能減輕稅收負擔(dān)。若企業(yè)正享受優(yōu)惠政策,如果該項固定資產(chǎn)為該企業(yè)第一個獲利年度購入,折舊年限為8年或5年,通過簡單的計算就可以看出,8年的折舊年限更利于企業(yè)減輕稅收負擔(dān)。

(三)凈殘值的納稅籌劃

1 法律依據(jù):我國企業(yè)會計制度并沒有明確規(guī)定預(yù)計凈殘值率?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況,合理確定固定資產(chǎn)的凈殘值,固定資產(chǎn)的凈殘值一經(jīng)確定,不得變更。由于情況特殊,需調(diào)整殘值比例的,應(yīng)報主管稅務(wù)機關(guān)備案。

2 籌劃分析:當企業(yè)處于所得稅非減免稅時期,納稅人應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)(尤其是預(yù)計無形損耗大的固定資產(chǎn))的特點,及時向稅務(wù)機關(guān)申請調(diào)低殘值比例。殘值比例調(diào)低后,折舊抵稅增加,這既維護了納稅人的權(quán)利,也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1,某企業(yè)原值1000萬元的某電子設(shè)備,如果把殘值比例從5%調(diào)整到0(假設(shè)企業(yè)的所得稅稅率為25%,折舊年限為3年),那么,不考慮資金時間價值的情況下,折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5%-0)×25%=12.5(萬元)。

二、固定資產(chǎn)會計核算中增值稅的納稅籌劃

(一)購進固定資產(chǎn)的納稅籌劃

1 法律依據(jù):自2009年1月1日起,增值稅一般納稅人購進(或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進項稅額,可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第538號,以下簡稱條例)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務(wù)總局令第50號,以下簡稱細則)的有關(guān)規(guī)定,憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書和運輸費用結(jié)算單據(jù)從銷項稅額中抵扣。

2 籌劃分析:自2009年1月1日起,增值稅轉(zhuǎn)型改革在全國開始實施,對于增值稅一般納稅人的企業(yè)來說,購進或者自制的固定資產(chǎn)可以抵扣進項稅,但是要注意必須是企業(yè)2009年1月1日以后實際發(fā)生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額,并且還要注意計算不得抵扣的進項稅額:不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)凈值×適用稅率。

增值稅納稅籌劃的兩個重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性,納稅籌劃人員除了要精通法律,與稅務(wù)機關(guān)進行有效溝通外,還需要關(guān)注有關(guān)法規(guī)政策的變化。

(二)銷售使用過的固定資產(chǎn)的納稅籌劃

1 法律依據(jù):自2009年1月1日起,納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn),應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅:(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn),按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn),按照4%征

收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn),按照4%征收率減半征收增值稅;銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn),按照適用稅率征收增值稅。 2 籌劃分析:(1)對于銷售2009年以后購買的固定資產(chǎn)按照一般貨物的方法征收增值稅,一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購入的固定資產(chǎn),依然使用老規(guī)定。(3)增值稅試點的企業(yè)對銷售本地區(qū)進入試點以前購買的固定資產(chǎn),按4%征收率減半征收增值稅;銷售進入試點以后購買的固定資產(chǎn),則按適用稅率征收增值稅。

企業(yè)應(yīng)該針對不同固定資產(chǎn)的具體情況,采取具體的納稅籌劃方案,使企業(yè)實現(xiàn)在合法條件>文秘站:

三、固定資產(chǎn)會計核算中其他稅種的納稅籌劃

(一)固定資產(chǎn)會計核算中房產(chǎn)稅的納稅籌劃

1 法律依據(jù):《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納”,第四條“房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%”。

2 籌劃分析:這里“減除10%至30%后的余值”,具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由于扣除比例1.2%沒有變動的余地,房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少,因此合理減少房產(chǎn)原值可以減少房產(chǎn)稅。而中央空調(diào)、房產(chǎn)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施等建筑物、土地使用權(quán)都是影響應(yīng)稅房產(chǎn)原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的,并在賬簿中予以單獨記載,則可減少房產(chǎn)原值。將中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬,可以不計入房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ),從而免于繳納房產(chǎn)稅。另外。企業(yè)應(yīng)注意房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠,并加以利用。

? (二)土地增值稅的納稅籌劃

1 法律依據(jù):根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅,而且土地增值稅實行四級超率累進稅率,最低稅率30%,最高稅率60%。

2 籌劃分析:在會計核算中,企業(yè)可計算土地增值稅的起征點,根據(jù)相關(guān)法規(guī)來確定是否免征土地增值稅;還應(yīng)注意各級稅率增收范圍的臨界點,衡量上級稅率與下級稅率對企業(yè)帶/！/來的最大稅后收益,而不是盲目追求高價格或低稅率。所以,企業(yè)要結(jié)合上述不同規(guī)定,制訂科學(xué)合理的住房銷售方案,以有效減輕或免除稅負。

四、固定資產(chǎn)會計核算中納稅籌劃的其他建議

(一)創(chuàng)造條件充分享受稅收優(yōu)惠政策

我國現(xiàn)行稅法有許多優(yōu)惠政策,對于符合優(yōu)惠條件的企業(yè)一定要加以充分利用,不符合優(yōu)惠條件但瀕臨優(yōu)惠邊緣的企業(yè)可以創(chuàng)造條件,使企業(yè)符合優(yōu)惠條件。如新《企業(yè)所得稅法》第28條規(guī)定,“國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%征收企業(yè)所得稅”。因此,對技術(shù)類企業(yè)來說,可以加大產(chǎn)品的高科技含量,以期獲得稅收優(yōu)惠。對于中西部地區(qū)的企業(yè)來說,應(yīng)當創(chuàng)造條件,爭取享受國家對西部開發(fā)的優(yōu)惠政策。

(二)綜合考慮各個稅種的共同影響

由于各個稅種的相關(guān)性,某一稅種的計稅基礎(chǔ)降低,并不一定會帶來總稅負的減少,因此要把各個稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如,廠房選址的不同(選擇市區(qū)和選擇縣城)不僅會影響城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,還對所得稅有影響。因為它們都可以計入管理費用,在所得稅前扣除,減少應(yīng)稅所得額,從而影響所得稅。可以看出,只有綜合考慮各種變化抵銷后的總影響,才能做出正確決策。

(三)追求稅后收益最大化

固定資產(chǎn)納稅籌劃應(yīng)服從和服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略,籌劃時不僅要考慮稅收因素,還要考慮非稅收因素,籌劃的目的不是“稅負最輕”或“納稅最小”,而是追求稅后收益最大化,并以稅后收益最大化為原則協(xié)調(diào)兩個方面的均衡,即稅收成本和非稅收成本的均衡,以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。

五、結(jié)論