土地法荒地規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：土地法荒地規(guī)定范文

［關(guān)鍵詞］油田 土地 資產(chǎn) 管理 意義 措施

一、搞好油田土地資產(chǎn)管理工作的重要意義

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，也是經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。我國人多地少，隨著人口的增加和經(jīng)濟快速發(fā)展，人地矛盾更加突出。所以，珍惜和合理利用每一寸土地，保護耕地，是我國的一項基本國策。油田企業(yè)屬于礦產(chǎn)采掘業(yè)，對土地的依賴性很強，在占用土地方面，具有點多、面廣、量大、用地性質(zhì)復雜等特點，每年還需要新增大量的建設(shè)用地。因此，對于油田企業(yè)來說，合理有效地利用土地資源，切實加強對土地資產(chǎn)的管理，具有特別重要的現(xiàn)實意義。

土地是油田企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。我國國土資源尤其耕地資源供需形勢嚴峻，需要長期樹立憂患意識。要提高對土地資產(chǎn)管理重要性的認識，切實重視和加強土地資產(chǎn)管理，充分認識土地資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要地位和作用，不斷加大管理力度，在保護中開發(fā)，在開發(fā)中保護，努力提高土地資源利用效率，推動油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念的根本轉(zhuǎn)變，使石油企業(yè)員工真正懂得珍惜、愛護和用好每寸土地的意義和作用。

二、搞好油田土地資產(chǎn)管理的具體措施

以科學發(fā)展觀為指導，立足于可持續(xù)發(fā)展，深入落實基本國策，堅持依法用地，積極為勘探開發(fā)、產(chǎn)能建設(shè)及礦區(qū)建設(shè)服務(wù)，建立完善的土地資產(chǎn)管理制度，實現(xiàn)油田土地資產(chǎn)管理的現(xiàn)代化、信息化和法制化。

1.搞好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作。土地管理基礎(chǔ)工作包括對土地資料的統(tǒng)計、填報、登記工作等，要建立健全檔案信息，做到一地一檔，完整保存征地原始文件、賠償執(zhí)行情況、雙方經(jīng)辦人簽字和有關(guān)變更事項記載等。要搞好對劃撥或征用土地的原始地籍資料的歸檔保管，做到分類存放，專人負責，嚴格按照有關(guān)規(guī)定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續(xù)，做好登記，堅決杜絕個人私存檔案資料的現(xiàn)象，防止損壞或丟失。積極宣傳政策，督促檢查，講明重要意義，提高各單位對土地確權(quán)登記重要性的認識，提高土地辦證率，依法維護油田的合法權(quán)益，為油田企業(yè)的生存和發(fā)展創(chuàng)造有利條件。同時，還要定期開展土地資產(chǎn)的清查工作，要深入實地現(xiàn)場，逐一調(diào)查核實，對占用土地的來源、面積、基礎(chǔ)標志及相關(guān)歷史地籍資料等都要進行詳細清查，真正做到摸清家底，及時發(fā)現(xiàn)問題，果斷采取有效措施加以解決。

2.建立健全并完善土地資產(chǎn)管理機構(gòu)和管理制度。從當前土地管理的現(xiàn)實需要和發(fā)展要求出發(fā)，充實管理人員，把業(yè)務(wù)水平高和責任心強的人員充實到土地管理崗位上，并保持相對穩(wěn)定，建設(shè)一支高素質(zhì)的專業(yè)化的管理隊伍。同時，要加強對土地管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓，深刻理解和領(lǐng)會有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)，促進土地管理工作的順利開展。同時，應按照有關(guān)土地管理法的要求，結(jié)合企業(yè)自身實際制定一套系統(tǒng)的、完整的土地管理制度，完善管理，充分調(diào)動土地管理人員的工作積極性和主動性；還要認真做好有關(guān)新制度和辦法的貫徹落實工作，使管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循，得以圓滿解決。

3.加快土地資產(chǎn)管理的信息化步伐。在土地資產(chǎn)管理工作中，油田企業(yè)應適應當前信息化管理發(fā)展的新形勢，開發(fā)和實施土地資產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在系統(tǒng)內(nèi)通過與固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、房產(chǎn)等相互連接，實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理信息的查詢、上報、下發(fā)、等自動化，實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化，實現(xiàn)資源共享，提高工作效率和管理效率，并為領(lǐng)導及各專業(yè)部門進行決策提供重要數(shù)據(jù)信息，逐步建立起現(xiàn)代化的土地資產(chǎn)管理新模式。

4.依法征地、依法用地、依法管地、實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理的法制化。新《土地管理法》的實施，標志我國的國土資源管理走上法制化道路，國家實施土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測，對建設(shè)用地規(guī)模擴展直接監(jiān)測等。石油企業(yè)必須審時度勢，對于國家的土地政策、土地法律法規(guī)要有深刻的認識，樹立土地資產(chǎn)管理的法制觀，嚴格做到依法征地、依法用地、依法管地、依法治地，一切涉及土地的管理和經(jīng)營行為都要在學法、懂法的基礎(chǔ)上用法、守法，用法律規(guī)范我們的土地資產(chǎn)管理工作，并依法維護企業(yè)自身的合法權(quán)益。

依法處理好土地糾紛。土地糾紛是油地關(guān)系、企民關(guān)系中比較復雜和敏感的問題之一，解決好這些問題有利于生產(chǎn)建設(shè)和社會穩(wěn)定。油田企業(yè)要和土地行政主管部門一道，積極做好調(diào)研溝通工作，既要維護土地法律法規(guī)的嚴肅性，又要尊重歷史，客觀公正，實事求是處理好油地、企農(nóng)當事各方的利益，走上節(jié)約用地、依法用地、規(guī)范管理的法制軌道，確保基本國策和各項政策規(guī)定的正確實施和落實。

5.切實節(jié)約用地，提高土地利用率?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企業(yè)占用土地要向國家繳納土地使用稅，近年來，土地使用稅已上調(diào)多次，其所占企業(yè)費用支出份額已不容忽視。油田企業(yè)占用土地數(shù)量巨大，而且每年用量不斷增加，搞好節(jié)約用地工作尤其重要。一方面，油田生產(chǎn)建設(shè)用地應在確保生產(chǎn)正常進行的前提下，盡量選用劣質(zhì)地、未利用地、荒地，少占用耕地和農(nóng)田，要嚴格執(zhí)行用地計劃，不允許計劃外用地。在土地用量上也要充分依靠科技手段，使土地用量逐步下降，達到節(jié)約用地的目的。另一方面，對油田企業(yè)現(xiàn)有存量土地，如廢舊井場占地、建設(shè)工地占地等，可以通過采用新工藝、新技術(shù)，進行復耕利用，盡量盤活閑置土地，提高其利用率。

第2篇：土地法荒地規(guī)定范文

目錄

第一章　總則

第二章　土地的權(quán)屬

第三章　國家建設(shè)征用土地

第四章　農(nóng)村社隊建設(shè)及社員建房用地

第五章　獎勵與懲罰

第六章　附則

第一章　總則

第一條　為了維護土地的社會主義全民所有制和集體所有制，合理地利用土地資源，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，加快社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，根據(jù)憲法有關(guān)條文和國務(wù)院頒發(fā)的有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我省情況，特制定本條例。

第二條　本條例適用于遼寧省轄區(qū)內(nèi)的一切土地，包括：耕地、林地、園地、草地和城鎮(zhèn)、村屯、工礦、交通、國防、名勝古跡等用地，自然保護區(qū)，內(nèi)陸水域，沿海灘涂以及未開發(fā)利用的土地。

第三條　凡屬于土地所有權(quán)、使用權(quán)的確定和變更，都必須按照本條例的有關(guān)規(guī)定，遵照下列原則處理：

（一）有利于維護土地的社會主義全民所有制和集體所有制。

（二）有利于土地所有權(quán)和使用權(quán)的穩(wěn)定，為土地的保護、培育和提高生產(chǎn)能力創(chuàng)造條件。

（三）有利于土地在國民經(jīng)濟各部門中的合理分配和社會主義建設(shè)的全局需要。

（四）質(zhì)量好的土地優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

（五）珍惜每一分土地，嚴格節(jié)約用地。非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)用地，應盡量利用荒地、廢地，一般不準占用耕地。

第四條　各級人民政府要加強對土地管理工作的領(lǐng)導。省、市（地）、縣（區(qū)）成立土地管理委員會，下設(shè)日常辦事機構(gòu)，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地。公社要有領(lǐng)導分管，并指定專人負責土地管理工作，嚴格執(zhí)行和監(jiān)督本《條例》的貫徹實施。

第二章　土地的權(quán)屬

第五條　國家撥給國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位使用的土地；城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)使用的土地；國家建設(shè)依法征用的土地；經(jīng)批準撥給社隊使用的國有宜林荒山、荒地和草原、水面；國家建設(shè)征而未用的土地和機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、部隊農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地停辦后交給社隊使用的國有土地；未經(jīng)劃撥的荒地、荒山、草原、林地、水面、灘涂、河灘等土地，均屬于社會主義全民所有（簡稱國有，下同）。

1962年9月《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》頒布時確認的社隊土地（包括社員宅基地、自留地）和以后經(jīng)批準社隊開墾的耕地，以及縣（區(qū)）以上人民政府確認的社隊使用土地范圍內(nèi)的小片荒山、荒地、林地、草原、水面等，均屬于社會主義勞動群眾集體所有（簡稱集體所有，下同）。其中以生產(chǎn)隊為基本核算單位的，歸生產(chǎn)隊集體所有；以生產(chǎn)大隊為基本核算單位的，歸生產(chǎn)大隊集體所有；以公社為基本核算單位的，歸公社集體所有。

人民公社、生產(chǎn)大隊舉辦的集體企業(yè)事業(yè)單位用地，分別歸公社、大隊集體所有，但其中無償占用生產(chǎn)隊的土地仍為生產(chǎn)隊集體所有。

第六條　為了確認和保障國有土地和集體所有土地的所有權(quán)、使用權(quán)，凡在農(nóng)村建筑占地的單位和個人，要向土地主管機關(guān)重新辦理登記手續(xù)，由所在縣（區(qū)）人民政府頒發(fā)土地證。

第七條　禁止買賣和變相買賣、出租和變相出租以及擅自轉(zhuǎn)讓土地（包括宅基地）。不準擅自挖沙賣土。凡需變更土地所有權(quán)、使用權(quán)的，必須在土地主管機關(guān)登記，經(jīng)縣（區(qū)）以上人民政府批準。

第八條　因地界不清、地權(quán)不明而引起的土地糾紛，須由所在地人民政府組織有關(guān)各方協(xié)商解決，制訂協(xié)議書，經(jīng)公證有效。經(jīng)協(xié)商解決不了的，報請上一級政府解決，或向當?shù)鼗鶎尤嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，由法院裁決。在糾紛解決前，任何一方不得搶占土地；已開墾的耕地，應維持現(xiàn)狀，由原開墾單位暫時耕種，避免荒蕪。

第三章　國家建設(shè)征用土地

第九條　國家興建廠礦、鐵路、公路、港口、油田、國防工程，進行科研、文化、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、市政建設(shè)和其他建設(shè)，以及國營農(nóng)場建房，城鎮(zhèn)興辦集體企業(yè)需要征用土地，均須按本條例規(guī)定辦理。

（一）經(jīng)上級主管機關(guān)批準的計劃任務(wù)書和批準占用土地的征地指標下達后，用地單位即可進行選址。地址選好后向所在縣（區(qū)）級土地主管機關(guān)提出申請，經(jīng)審查同意，辦理征地手續(xù)。

（二）地址選定后，所在縣級以上土地主管機關(guān)根據(jù)用地單位提交的、由建設(shè)主管機關(guān)批準的工程項目初步計劃（包括總體布置圖和說明）及年度投資計劃，核定征地面積。

（三）遇有抗洪搶險等緊急情況需要征用土地時，準許先行占用，而后補辦征地手續(xù)。

第十條　征用土地十市畝以下（包括十市畝）和動遷居民五戶以下（包括五戶）的，經(jīng)縣（區(qū)）土地主管機關(guān)審核，市（地）土地主管機關(guān)復審，由市人民政府（地區(qū)行政公署）批準，報省土地主管機關(guān)備案；征用土地超過十市畝和動遷居民超過五戶的，以及征用城市郊區(qū)菜地（不論數(shù)量多少），均須經(jīng)市（地）、縣（區(qū)）土地主管機關(guān)審核，省土地主管機關(guān)復審，由省人民政府批準。同社隊聯(lián)合興辦企業(yè)的單位以及農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)的基建占地，要按國家建設(shè)征用土地審批權(quán)限的規(guī)定，辦理使用手續(xù)，在原地續(xù)建或擴建征地，應由省批準。

征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，由城建規(guī)劃部門審核；涉及農(nóng)業(yè)用地，由城建規(guī)劃部門會同農(nóng)業(yè)部門審核；征用與城市規(guī)劃區(qū)接壤的近郊區(qū)耕地，由農(nóng)業(yè)部門會同城建規(guī)劃部門審核；經(jīng)土地主管機關(guān)復審，由政府批準。

第十一條　征用土地，必須付給補償費。

（一）一般耕地（包括菜地）的補償標準，為該耕地年產(chǎn)值（按征地前三年統(tǒng)計年報的實際平均年產(chǎn)量和國家牌價計算）的三至六倍。

（二）為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，用地單位除按規(guī)定付給補償費外，還應對需要安置的農(nóng)業(yè)人口（按農(nóng)業(yè)戶口計算，不包括簽訂征地協(xié)議后遷入的戶口）付給安置補助費。此項費用按被征地單位征地前農(nóng)業(yè)人口和耕地面積的比例及征地數(shù)量計算。每一個農(nóng)業(yè)人口的安置補助費，按被征土地平均每畝年產(chǎn)值的二至三倍計算，但每畝土地支付的安置補助費，最高不超過年產(chǎn)值的十倍。

個別特殊情況，按上述補償費和安置補助費標準，尚不能保證維持群眾現(xiàn)有生產(chǎn)生活水平時，可由省人民政府審查批準，適當增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過被征土地年產(chǎn)值的二十倍。

（三）地面上的附著物，如房屋、水井、林木、渠道、管道、電纜等生產(chǎn)、生活設(shè)施，應根據(jù)實際情況給予合理補償。

（四）征用菜地（指商品菜地）附付給補償費外，每占用一畝增交一萬元新菜地建設(shè)資金，專門用于新菜地建設(shè)。

（五）征地的補償費應付給被征地的基本核算單位，用于農(nóng)業(yè)基本建設(shè)或生產(chǎn)投資，不得列入社員集體收益分配或移作它用。任何單位和個人不得克扣或從中漁利。人民公社和土地主管機關(guān)對土地補償費的使用，要進行監(jiān)督。

（六）征用土地不準毀壞青苗。確因工程急需毀壞青苗的，要賠償青苗損失費；但對征地單位同被征地單位簽訂征地協(xié)議中搶種的作物，不予賠償。

第十二條　土地管理機關(guān)可按土地補償費總金額的百分之二，向征用土地單位征收土地管理費。土地管理費應用于土地管理的開支，不得挪作它用。

第十三條　征地單位要同被征地單位就補償費、安置補助費的支付，地面設(shè)施的拆遷，居民安置等問題簽訂協(xié)議，嚴格遵守。耕地較少的社隊，耕地被占后，征地單位要負責安置被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活。

第十四條　城鎮(zhèn)居民和國家職工個人建房用地，應納入城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，不準擅自占用社隊的土地蓋房。

第十五條　建設(shè)單位必須按照批準的用途、面積使用所征用的土地。如因建設(shè)計劃變動，改變土地用途，必須重新申請批準，不用的土地由土地主管機關(guān)收回。

土地征用后超過一年不用的，由生產(chǎn)隊繼續(xù)耕種，土地所有權(quán)仍屬國家。征地單位再用時，要重新辦理使用手續(xù)，但不再付給補償費。對于經(jīng)過治理，生產(chǎn)條件有很大改變的，可酌情給予補助。

第十六條　國家機關(guān)、部隊和學校、工礦等企業(yè)、事業(yè)單位在農(nóng)村辦農(nóng)場、副食品生產(chǎn)基地和學農(nóng)基地等，要自行開荒造地，不得與民爭地。開墾集體荒地時，要同當?shù)厣珀牶蜕鐔T群眾商量，取得他們的同意，辦理使用手續(xù)。

第十七條　嚴格防止土地污染。違者，按中華人民共和國《環(huán)境保護法》處理。

第十八條　燒磚瓦要利用土丘、荒地，一般不占用耕地。

第十九條　公路改線的舊路要由改線單位恢復成農(nóng)田，交給生產(chǎn)隊使用，或由生產(chǎn)隊恢復成農(nóng)田，由改線單位支付所需費用。否則，不批準征地改線。

第二十條　各項建設(shè)工程，凡影響原有排灌系統(tǒng)和交通道路的，建設(shè)單位要負責修建相應的工程，以保證排水、灌溉和交通運輸暢通。

建設(shè)單位或施工單位需要臨時占用一部分農(nóng)田的，要經(jīng)縣以上土地主管機關(guān)批準。使用期間，付給相應的補償費。臨時用地的時間只限一年。如繼續(xù)占用，須另行補辦手續(xù)。不準在臨時用地上修建永久性、半永久性的建筑。使用期滿，用地單位要將土地平整、清理好，交回原單位。

第四章　農(nóng)村社隊建設(shè)及社員建房用地

第二十一條　農(nóng)村各項建設(shè)占地，必須嚴格履行審批手續(xù)。占地單位申請占用土地時，須持上級或公社批準建設(shè)項目的文件、平面圖和同被占地單位簽訂的協(xié)議書。公社和社辦企業(yè)事業(yè)等單位建筑占地，要經(jīng)縣（區(qū)）土地主管機關(guān)審核，由市、地土地主管機關(guān)批準，報省土地主管機關(guān)備案；大隊、生產(chǎn)隊建筑占地，要經(jīng)公社審核，由縣（區(qū)）土地主管機關(guān)批準，報市、地土地主管機關(guān)備案。

第二十二條　農(nóng)村公社、生產(chǎn)大隊企業(yè)事業(yè)單位建房占地，要辦理占地手續(xù)，并付給被占地單位土地補償費。

第二十三條　社員或在農(nóng)村居住的職工建房用地，由本人申請，生產(chǎn)隊社員大會民主評議，大隊審核，經(jīng)公社代縣（區(qū)）批準，報縣（區(qū)）土地主管機關(guān)備案。城鎮(zhèn)郊區(qū)公社的社員建房占地，由縣（區(qū)）土地主管機關(guān)批準，報市、地土地主管機關(guān)備案。

第二十四條　批準個人建房的對象是無房戶或擁擠戶。新建房屋間數(shù)，要視其家庭成員情況，按實際需要確定。社員建房占地標準，由公社提出意見，報縣人民政府決定。每間房宅基地以一分地為宜，地多人少的社隊，可以多些，地少人多的社隊，可以少一點。社員原有舊房夠住的，不再批準建新房。原有宅基地建新房夠用的，不另批宅基地。

第二十五條　對農(nóng)村集體和社員私有的房屋，都要頒發(fā)房地執(zhí)照，受法律保護。買賣房屋應由雙方提出申請，大隊審核，公社代縣（區(qū)）批準，報縣土地主管機關(guān)備案。不允許倒買倒賣房屋，從中牟利。

第二十六條　農(nóng)村人民公社和生產(chǎn)大隊都要制訂村屯建設(shè)規(guī)劃。村屯建設(shè)規(guī)劃和舊村屯改造，要本著相對集中，合理布局，節(jié)約用地，有利生產(chǎn)，方便生活的原則，充分利用荒地、廢地、空地，一般不準占用耕地。集鎮(zhèn)規(guī)劃，由縣人民政府批準。村屯規(guī)劃，由公社批準。

第二十七條　集體和個人建房，必須服從村屯規(guī)劃。不準在村屯規(guī)劃區(qū)域外的土地和自留地上建房。

第二十八條　農(nóng)村不準占用耕地新建墳塋地。

第五章　獎勵與懲罰

第二十九條　對認真執(zhí)行本條例，做出顯著成績的單位和個人，具備下列條件之一者，由各級人民政府或土地主管機關(guān)，給予精神鼓勵或物質(zhì)獎勵：

（一）模范執(zhí)行本條例，同違法行為作斗爭，有顯著功績的；

（二）對節(jié)約用地和造地還田做出顯著成績的；

（三）熱心土地管理工作，做出顯著成績的。

第三十條　違反本條例，有下列行為之一者，除收回被出賣、出租、轉(zhuǎn)讓和被擅自占用的土地以外，土地主管機關(guān)有權(quán)對直接責任者、指使者和單位給予經(jīng)濟制裁。情節(jié)嚴重，對國家、集體財產(chǎn)和人民生命安全造成嚴重后果的，應由有關(guān)組織給予行政處分，或交司法機關(guān)依法追究法律責任。

（一）買賣和變相買賣、出租和變相出租土地者；

（二）擅自轉(zhuǎn)移地權(quán)者；

（三）未經(jīng)批準，擅自占地或批少占多者；

（四）未經(jīng)批準，亂挖砂、石、土和毀壞果樹、林木、青苗者；

（五）借征用和劃撥土地之機，向建設(shè)單位索取額外財物或不按期撥出土地者；

（六）不按期交還臨時用地，或不及時退還征而未用的土地者。

不服土地主管機關(guān)經(jīng)濟制裁的單位和個人，可以向人民法院提起訴訟。對拒不接受土地主管機關(guān)給予的經(jīng)濟制裁又不提起訴訟的，由土地主管機關(guān)提請人民法院審理。

第三十一條　國家機關(guān)工作人員在辦理土地審批過程中，徇私舞弊，違法亂紀的，要給予行政處分、經(jīng)濟處罰，直至追究法律責任。公民對違反本《條例》的行為，有權(quán)檢舉、揭發(fā)和控告。被檢舉的單位和個人，不得打擊報復。

第三十二條　受罰者，必須在規(guī)定的日期內(nèi)交納罰款，逾期不交者，每延遲一月，增收罰金的百分之十。所收罰金，由當?shù)赝恋刂鞴軝C關(guān)提取百分之十作為獎勵費，其余全部上繳地方財政。

第六章　附則

第3篇：土地法荒地規(guī)定范文

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)和土地它項權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

土地抵押登記制度：

1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權(quán)登記程序。3、土地抵押權(quán)登記的效力。

土地抵押權(quán)的消滅：1、債務(wù)清償；2、抵押物消滅；3、土地抵押權(quán)實現(xiàn)；4、抵押權(quán)無效。

土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個問題：

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)；

2、關(guān)于“四荒”土地抵押；

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對抗土地使用權(quán)收回；

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應征得批準劃撥該土地人民政府主管部門的批準或同意。

內(nèi)容提要：土地抵押權(quán)是附屬于土地使用權(quán)的一項土地他項權(quán)利，土地抵押制度也是人們在經(jīng)濟發(fā)展中一直探討的一個問題。本文先從土地抵押權(quán)的概念和法律特征談起，對土地抵押權(quán)的客體范圍、登記制度及土地抵押權(quán)的消失進行闡述，并對土地抵押權(quán)制度中幾個需要思考的問題略作探討。

關(guān)鍵詞：土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)登記土地使用權(quán)

隨著社會主義市場經(jīng)濟的全局發(fā)展，土地在國民經(jīng)濟發(fā)展中越來越顯示其重要性，人們已不再單獨將土地作為一種資源來對待，而是將其當作一種資產(chǎn)進行科學的管理，以充分發(fā)揮其在國民經(jīng)濟中的經(jīng)濟杠桿作用。為此，筆者通過對土地管理知識的一些學習和了解，感到這是一門非常廣泛和深奧的學說，其中有許多知識需要我們進行學習，有許多問題需要我們進行思考和探討，在此本文就其中的土地抵押權(quán)進行闡述，并對土地抵押權(quán)制度中幾個需要思考的問題略作探討。

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔保；當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對土地使用權(quán)進行抵押，而對土地使用權(quán)以外的其他土地他項權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)和土地他項權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應當歸入擔保權(quán)或者擔保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說，土地抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)；同時土地抵押權(quán)又是土地他項權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負擔。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實現(xiàn)抵押權(quán)的標的。土地抵押權(quán)成為他項權(quán)利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟價值的實現(xiàn)。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標的物。目前，我國尚無法律明確規(guī)定其他土地他項權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，作為利的土地使用權(quán)，因行政機關(guān)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實現(xiàn)必然導致土地使用權(quán)歸屬的變動。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權(quán)登記實行強制登記制度，抵押權(quán)登記應當作為抵押合同生效的要件，當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過土地權(quán)益歸屬的變更來實現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地占有使用的權(quán)益。從土地他項權(quán)利性質(zhì)來分，土地抵押權(quán)是擔保性他項權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項權(quán)利的重要特征

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國有土地使用權(quán)。所謂劃撥國有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費后取得的土地使用權(quán)。由于通過劃撥方式取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準。

《中華人民共和國擔保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時抵押。

2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進荒地的開發(fā)利用，《擔保法》對“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對該片荒地抵押人應享有承包經(jīng)營權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應同時抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)，是一種對世權(quán)。因此，對土地抵押權(quán)的設(shè)立應進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動情況，自己決定是否進行有關(guān)的法律行為。因為根據(jù)民法的意思自治原則，法律對債權(quán)人對自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)就會存有風險，但如果進行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應當由當事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進行地價評估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記（如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機關(guān)審查，進行登記注冊，核發(fā)《土地他項權(quán)利證書》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當同一土地使用權(quán)存在兩個或者兩個以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無論抵押財產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權(quán)的價值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價款中優(yōu)先受償。

五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國有土地使用權(quán)被國家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)，并就處分抵押物的價款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時，抵押權(quán)實現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認無效。抵押權(quán)無效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓時，應當通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個問題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國的土地抵押權(quán)實際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會的發(fā)展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權(quán)的客體擴大到其他土地項權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項權(quán)利，就應允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國部分學者也贊成其他部分土地他項權(quán)利可以進行抵押①。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經(jīng)營權(quán)，筆者認為，該限制是不合理、不全面的。應該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨立性，使抵押的擔保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權(quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應當?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護商業(yè)信譽及維護善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應當次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力。基于上述效力，當發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時，抵押權(quán)人當然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應征得批準劃撥該土地的人民政府主管部門的批準或同意。

前面已論及劃撥的國有土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無法履行其債務(wù)時，必然會出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權(quán)無權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔保法和房地產(chǎn)管理法對此沒有加以明確規(guī)定，筆者認為是立法的一個缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實際是與地產(chǎn)一起形成了一種國家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應屬無效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進行抵押應該是無效的。從實踐看，未經(jīng)批準即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押也會帶來一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能準確地評估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實現(xiàn)。其二，國家對劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴重損害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過有關(guān)部門批準設(shè)定的抵押一般是不會轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國家對土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，應有計劃，有步驟地進行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因為在實現(xiàn)抵押權(quán)時無論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強制拍賣開式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。

參考文獻資料：

一、《國土資源管理實務(wù)全書》（中國物資出版社）謝經(jīng)榮主編

第五章第八節(jié)地產(chǎn)抵押

二、《中國土地資源全書》（四川人民出版社）車夫主編

第五篇土地他項權(quán)利

三、《房地產(chǎn)抵押貸款如何避風險》（《中國土地》2001年11期）

姬泓夏軍著

第4篇：土地法荒地規(guī)定范文

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔保；當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對土地使用權(quán)進行抵押，而對土地使用權(quán)以外的其他土地他項權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)和土地他項權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應當歸入擔保權(quán)或者擔保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說，土地抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)；同時土地抵押權(quán)又是土地他項權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負擔。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實現(xiàn)抵押權(quán)的標的。土地抵押權(quán)成為他項權(quán)利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟價值的實現(xiàn)。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標的物。目前，我國尚無法律明確規(guī)定其他土地他項權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，作為利的土地使用權(quán)，因行政機關(guān)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實現(xiàn)必然導致土地使用權(quán)歸屬的變動。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權(quán)登記實行強制登記制度，抵押權(quán)登記應當作為抵押合同生效的要件，當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過土地權(quán)益歸屬的變更來實現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地占有使用的權(quán)益。從土地他項權(quán)利性質(zhì)來分，土地抵押權(quán)是擔保性他項權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項權(quán)利的重要特征。

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國有土地使用權(quán)。所謂劃撥國有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費后取得的土地使用權(quán)。由于通過劃撥方式取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準。

《中華人民共和國擔保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時抵押。

2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進荒地的開發(fā)利用，《擔保法》對“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對該片荒地抵押人應享有承包經(jīng)營權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應同時抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)，是一種對世權(quán)。因此，對土地抵押權(quán)的設(shè)立應進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動情況，自己決定是否進行有關(guān)的法律行為。因為根據(jù)民法的意思自治原則，法律對債權(quán)人對自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)就會存有風險，但如果進行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應當由當事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進行地價評估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記（如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機關(guān)審查，進行登記注冊，核發(fā)《土地他項權(quán)利證書》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當同一土地使用權(quán)存在兩個或者兩個以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無論抵押財產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權(quán)的價值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價款中優(yōu)先受償。五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國有土地使用權(quán)被國家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)，并就處分抵押物的價款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時，抵押權(quán)實現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認無效。抵押權(quán)無效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓時，應當通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個問題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國的土地抵押權(quán)實際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會的發(fā)展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權(quán)的客體擴大到其他土地項權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項權(quán)利，就應允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國部分學者也贊成其他土地他項權(quán)利可以進行抵押。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經(jīng)營權(quán)，筆者認為，該限制是不合理、不全面的。應該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨立性，使抵押的擔保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權(quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應當?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護商業(yè)信譽及維護善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應當次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力?；谏鲜鲂Я?，當發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時，抵押權(quán)人當然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應征得批準劃撥該土地的人民政府主管部門的批準或同意。

前面已論及劃撥的國有土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無法履行其債務(wù)時，必然會出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權(quán)無權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔保法和房地產(chǎn)管理法對此沒有加以明確規(guī)定，筆者認為是立法的一個缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實際是與地產(chǎn)一起形成了一種國家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應屬無效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進行抵押應該是無效的。從實踐看，未經(jīng)批準即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押也會帶來一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能準確地評估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實現(xiàn)。其二，國家對劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴重損害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過有關(guān)部門批準設(shè)定的抵押一般是不會轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國家對土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，應有計劃，有步驟地進行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因為在實現(xiàn)抵押權(quán)時無論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強制拍賣方式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。

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第5篇：土地法荒地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地制度改革；土地承包經(jīng)營權(quán)；農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)

中圖分類號：F832.43 文獻標識碼：A 文章編號：1009－3540（2016）02－0061－0002

黨的十八屆三中全會提出要深化農(nóng)村土地制度改革，其中，對于承包地經(jīng)營權(quán)，明確要在堅持保護耕地前提下，“賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)能”；對于農(nóng)村宅基地，明確改革完善農(nóng)村宅基地制度，“慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓”。賦予農(nóng)村土地抵押、擔保權(quán)能，農(nóng)村土地具備了融資功能，為土地規(guī)模流轉(zhuǎn)、發(fā)展現(xiàn)代規(guī)模農(nóng)業(yè)提供了重要支撐。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與趨勢

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀。邵陽市是農(nóng)業(yè)大市，全市家庭承包經(jīng)營的耕地面積達512.26萬畝，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈以下特點：一是土地流轉(zhuǎn)面積快速增長。2014年9月末，邵陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積為142萬畝，比上年同期增加35萬畝，增長32.71%，其中流轉(zhuǎn)耕地98.7萬畝。參與土地流轉(zhuǎn)的家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶已達63.5萬戶，占總農(nóng)戶數(shù)的35.55%。二是流轉(zhuǎn)形式多樣化。既有變更土地承包經(jīng)營權(quán)證的互換、轉(zhuǎn)讓等形式，也有不需要變更經(jīng)營權(quán)證的轉(zhuǎn)包、出租、入股、租賃、代耕、托管、連片開發(fā)等形式，其中以轉(zhuǎn)包和出租為主要流轉(zhuǎn)形式，以耕地為例，轉(zhuǎn)包和出租的土地分別達到47.8萬畝、28.6萬畝，占比48.43%、28.98%。三是流轉(zhuǎn)期限呈中長期化趨勢。全市超過10年以上土地流轉(zhuǎn)面積75.5萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的53.17%，適應了農(nóng)村土地規(guī)模化、集約化經(jīng)營的需要。四是土地流轉(zhuǎn)范圍不斷擴大。適應現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要，流轉(zhuǎn)的土地由因外出務(wù)工而無力耕作的拋荒地，擴展到因自己耕作效益低而不愿耕作的責任地，由當初的旱地和“四荒地”，擴展到水利、交通條件好且進行過土地整治集中連片的基本農(nóng)田保護區(qū)。五是流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化趨勢明顯。調(diào)查顯示，流轉(zhuǎn)土地的用途不再局限于耕種低效益、低產(chǎn)出的農(nóng)作物，而是轉(zhuǎn)向耕種優(yōu)質(zhì)水稻、西瓜、大棚蔬菜、葡萄、中藥材等效益高的作物，由人工耕作轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)機械化耕作，由三無產(chǎn)品轉(zhuǎn)向品牌化、規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的趨勢。土地向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體集中是當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的趨勢。2014年9月末，邵陽市新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)耕地90.6萬畝，占全市農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)面積的91.79%。1.土地向家庭農(nóng)場流轉(zhuǎn)。家庭農(nóng)場一般是獨立的農(nóng)業(yè)法人，需要在工商部門登記注冊，相比專業(yè)大戶，土地承包關(guān)系更穩(wěn)定。如邵陽縣近年在23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立家庭農(nóng)場，流轉(zhuǎn)土地25萬多畝。2.土地向?qū)I(yè)大戶流轉(zhuǎn)。專業(yè)大戶一直是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要力量。2014年邵陽市家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶耕地流轉(zhuǎn)面積合計達到60.05萬畝，占家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積的60.84%。3.土地向農(nóng)民專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)。近幾年，邵陽市農(nóng)民專業(yè)合作社呈快速發(fā)展態(tài)勢，從2011年的1510家發(fā)展到2013年的1942家，全市特色農(nóng)業(yè)經(jīng)營大多數(shù)采取了農(nóng)民專業(yè)合作社的形式，土地流轉(zhuǎn)面積也逐年擴大，目前流入農(nóng)民專業(yè)合作社的耕地面積達到24.3萬畝，占家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積的24.62%。4.土地向產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)流轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要載體，通過建立“公司+農(nóng)戶”、“公司+基地+農(nóng)戶”等模式帶動了地方農(nóng)業(yè)的發(fā)展，從農(nóng)民手中流轉(zhuǎn)的土地也呈快速增長的態(tài)勢，達到了6.25萬畝。

二、兩權(quán)抵押貸款發(fā)放情況及其制約因素

截至2014年9月末，邵陽市累計發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款960萬元，尚未發(fā)放農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，發(fā)放兩權(quán)抵押貸款存在以下制約因素。

（一）法律有限制性規(guī)定。按照《憲法》的有關(guān)規(guī)定，我國土地沒有私人所有制形式，只有國家所有制和集體所有制這兩種形式，農(nóng)村土地基本上屬于集體所有。我國《擔保法》第37條第（二）項和《物權(quán)法》第184條第（二）項都明確規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押。最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條也規(guī)定：“承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押或者抵押債務(wù)的，應當認定無效?！笨傮w而言，目前兩權(quán)做抵押貸款與現(xiàn)行法律仍存沖突，不但此類貸款較難推廣，已發(fā)放的貸款也存在較大法律風險。

（二）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場不完善。一是中介服務(wù)缺失，目前邵陽市除武岡、邵東、洞口三縣（市）正在嘗試建立縣鄉(xiāng)兩級土地流轉(zhuǎn)指導機構(gòu)、中介機構(gòu)以外，全市至今沒有形成土地流轉(zhuǎn)和租賃市場，土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時有效溝通，土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的信息平臺作用也沒有充分發(fā)揮出來。二是財產(chǎn)處置難，農(nóng)民住房用于抵押形成不良貸款時，如果對住房進行拍賣，本村原意購買的農(nóng)戶不多甚至沒有，而外地居民更不愿意進來購買。

（三）兩權(quán)的價值低、評估難。農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)證上只注重農(nóng)戶土地總面積，對每塊具體土地的市值只做了粗略描述甚至沒有記載，對于土地上的附著物，銀行更不好對其進行控制，因此貸款金額往往大幅低于抵押物的評估價值。此外，農(nóng)村土地隨著已承包年限增加，評估價值不斷縮水，也增加了評估的難度。

（四）傳統(tǒng)思想認為土地是農(nóng)民的基本保障，不適合作為貸款抵押物。我國當前實行的，具有很強的社會保障性質(zhì)和福利功能。在我國這種地少人多的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)模式下，土地對農(nóng)民來說尤其重要。農(nóng)民的傳統(tǒng)思想認為，以農(nóng)村兩權(quán)作抵押，一旦抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)，抵押人就可能喪失起碼的生存條件，引發(fā)嚴重的社會問題。

三、政策建議

（一）完善農(nóng)村土地法律制度，使兩權(quán)抵押貸款有法可依。根據(jù)十八屆三中全會的有關(guān)改革精神，修改現(xiàn)行法律對農(nóng)村兩權(quán)抵押貸款的法律限制，譬如最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》中有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)不得抵押之類的規(guī)定，應當廢除。修改《農(nóng)村土地承包法》中關(guān)于土地承包經(jīng)營期限為30年的規(guī)定，修改為“承包期長久穩(wěn)定不變”，只需根據(jù)農(nóng)戶數(shù)量和土地供給進行土地調(diào)整，避免土地抵押價值因年限下降。

（二）完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和處置機制，使兩權(quán)貸款風險可控。一是健全土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)機構(gòu)?？h、鄉(xiāng)兩級政府應建立土地流轉(zhuǎn)交易中心、土地資產(chǎn)評估中心等機構(gòu)，提供政策咨詢、規(guī)范合同文本、對土地流轉(zhuǎn)進行登記、供求信息對接以及土地價值評估等服務(wù)，暢通農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和處置通道。二是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)信息平臺，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)信息庫，與縣級聯(lián)網(wǎng)，對于大宗土地流轉(zhuǎn)信息，還可有選擇性報送省、市兩級。三是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)預警機制，規(guī)定一定規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)必須納入風險預警范圍，對未按規(guī)定程序通過資質(zhì)審查、未進行合同鑒證備案、沒有提供風險保證金、擅自改變土地用途等流轉(zhuǎn)大戶，建議金融機構(gòu)不要對其發(fā)放貸款。

（三）加強地方及信貸政策引導，推動金融機構(gòu)主動作為。一是地方政府應牽頭，制訂土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款管理辦法，明確抵押登記的機構(gòu)和程序，有條件的地區(qū)還可以撥付財政資金設(shè)立貸款風險補償基金。二是人民銀行、銀監(jiān)部門應出臺指導意見，明確兩權(quán)可以用作抵質(zhì)押，對貸款的條件、程序、利率等提出指導性意見。

（四）完善農(nóng)村社會保障制度，確保農(nóng)戶無后顧之憂。通過多種措施解決農(nóng)戶的社會保障問題，逐步改變以土地為保障的傳統(tǒng)觀念，鼓勵農(nóng)戶將土地大膽轉(zhuǎn)出。一是開展土地流轉(zhuǎn)社保試點，對將土地流入農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)且流轉(zhuǎn)期限在10年以上的流轉(zhuǎn)農(nóng)戶，其養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等采取政府、企業(yè)、農(nóng)戶按照一定比例分攤的辦法繳納。二是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，對進城落戶的農(nóng)戶，應該享受與城市居民同等的就業(yè)、就醫(yī)和子女入學等機會，對進城務(wù)工、經(jīng)商達一定年限的農(nóng)民工，給予與城鎮(zhèn)居民同等待遇。

[參考文獻]

[1]黃寶蓮，黃祖輝，顧益康等.產(chǎn)權(quán)視角下中國當前農(nóng)村土地制度創(chuàng)新的路徑研究[J].經(jīng)濟學家，2012，（3）.

[2]惠獻波.農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款潛在需求及其影響因素研究[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題，2013，（2）.

第6篇：土地法荒地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：油田企業(yè) 土地管理 問題 對策

土地作為一種和人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活聯(lián)系最為緊密的自然資源，也是企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的物質(zhì)基礎(chǔ)。合理發(fā)揮出每一寸土地的價值，保護耕地所占的比重，一直是我國長期堅持的一項基本國策。油田企業(yè)作為礦產(chǎn)采掘型行業(yè)，對于土地的使用具有很強的依賴性，在土地的使用過程中，具有用地量大、用地形式多樣等特點，通常每年還會申請新增相當一部分建設(shè)用地。故而在對于油田企業(yè)的土地資源管理上，應該加強對現(xiàn)有土地資源的充分利用，切實改善目前油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理工作。土地作為油田企業(yè)生產(chǎn)運營中最為重要的資源之一，也是構(gòu)成企業(yè)資產(chǎn)的重要部分。我國的土地資源比較緊張，特別是耕地資源就顯得更加的寶貴，因此有必要堅持長效的土地管理方針。增強對企業(yè)土地管理工作的重視程度，切實執(zhí)行相關(guān)的土地管理政策，充分發(fā)揮出土地資產(chǎn)在油田企業(yè)經(jīng)營中的核心作用，并且科學合理的加以利用，保護和開發(fā)工作并重，努力改善當前的土地資源使用情況，從根本上改變油田企業(yè)對于土地管理的傳統(tǒng)認識，讓石油企業(yè)工作者切實的認識到愛護和珍惜每寸土地資源的重要意義。

1、油田企業(yè)土地管理工作常見問題

油田分布比較廣，用地來源復雜多樣，通常來說主要的形式有行政劃撥用地、協(xié)議用地、出讓用地、歷史繼承等。同時，由于部分土地管理人員素質(zhì)差別較大，經(jīng)營管理思想比較淡薄，土地管理過程中存在不少問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1管理水平較低，存在重征輕管現(xiàn)象

油田企業(yè)每年都要根據(jù)需求征用大量的土地來進行地面建設(shè)或布井，但事實上，很多油田企業(yè)對所征土地的管理意識淡薄，不是很重視后期的管理工作，尤其是存在多頭管理狀況，管理人員素質(zhì)參差不齊，管理制度有待完善，土地管理資料分散，歸檔不及時，檔案變更時由于一些手續(xù)不規(guī)范問題，導致一些重要的土地歷史資料遺失。有時甚至因無法找到相關(guān)證明材料，需要重新辦理用地手續(xù)等，給企業(yè)帶來了一定的經(jīng)濟損失。

1.2土地存在閑置、荒蕪現(xiàn)象

油田企業(yè)是我國重要的能源企業(yè)，在上世紀七八十年代，為油田開發(fā)需要獲得土地使用權(quán)比較方便，征用土地補償標準也非常低。導致一些管理人員沒有很強的節(jié)約意識，存在較嚴重的閑置、浪費現(xiàn)象。另外，由于一些油田企業(yè)事先未經(jīng)過認真論證，就盲目上項目、搞工程，造成許多工程項目圈地后，多年未開工，所征用的土地一直閑置。

1.3法制觀念淡薄，隨意改變土地用途

根據(jù)國家相關(guān)土地管理法規(guī)定，土地的主要分類為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，企業(yè)用地的前提應該是遵守相關(guān)法規(guī)要求，任何單位和個人未經(jīng)國家有關(guān)部門批準，不得擅自改變土地的用途。然而，一些油田企業(yè)為了眼前利益，無視國家土地管理規(guī)定，隨意改變土地用途，造成違法用地，給企業(yè)的整體利益帶來了損失。

2、針對問題所采取的對策

土地資源作為油田企業(yè)生產(chǎn)運營中不可或缺的一部分。因此健全和完善當前的土地管理體系具有十分重要的現(xiàn)實意義。因此我們必須加強對于油田企業(yè)土地管理工作的制度化和信息化程度。筆者結(jié)合自身的工作經(jīng)驗，提出了可以從下列的幾個方面完善油田企業(yè)土地管理工作：

2.1提高土地管理意識，完善管理制度

土地管理人員應該意識到土地資產(chǎn)的重要性，充分認識土地是油田企業(yè)的重要資產(chǎn)組成部分，充分認識土地在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的作用和意義，不斷更新土地管理理念。在實際工作中，加強土和重視土地管理工作，不斷總結(jié)土地管理過程中遇到的各類問題，積極采取應對措施，加大管理力度，確保土地合理利用，有效利用，努力推動油田企業(yè)土地管理方式的轉(zhuǎn)變，推動油田企業(yè)土地管理工作順利開展。

好的管理制度是順利開展土地管理工作的前提。新形式下，油田企業(yè)應該結(jié)合當前土地管理現(xiàn)狀和土地管理工作中遇到的實際問題，制定相應的管理制度，不斷完善土地管理機構(gòu)，提高管理人員素質(zhì)和責任心，將具有專業(yè)知識、溝通能力強、具有奉獻精神的優(yōu)秀員工充實到土地管理崗位上來。加大土地管理人員業(yè)務(wù)理論知識的培訓，定期開展各類培訓活動，結(jié)合經(jīng)典案例進行分析總結(jié)，關(guān)注本領(lǐng)域法律法規(guī)變化情況，深刻領(lǐng)悟已有法律、法規(guī)，不斷學習新的法律法規(guī)知識，將法律法規(guī)作為企業(yè)制定管理制度的依據(jù)。同時，還要認真做好有關(guān)新制度和辦法的貫徹落實工作，使管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循，得以圓滿解決。

2.2加強土地管理基礎(chǔ)工作

土地資料的統(tǒng)計、填報、登記等工作是土地管理的日?；A(chǔ)工作。日常工作中，應該有專人對劃撥或征用土地的原始地籍資料進行分類保管，土地管理檔案資料涉及到的借閱、查詢、移交等手續(xù)要嚴格按有關(guān)規(guī)定和程序做好登記，防止土地信息丟失，嚴禁個人私存檔案資料的現(xiàn)象發(fā)生。同時，土地管理人員應提高對土地確權(quán)登記重要性的認識，通過宣傳政策，督促檢查，講明利害關(guān)系等手段，依法維護油田的合法權(quán)益，為油田企業(yè)今后的生存和發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

2.3強化節(jié)約用地意識，提高油田土地利用率

在保護耕地方面，新的《土地管理法》采取了比較嚴厲的措施，基本用地原則是“占多少，墾多少”。所有建設(shè)用地必須節(jié)約用地，尤其是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企業(yè)占用數(shù)量巨大的土地，而且每年的土地用量都有增加的趨勢，因此，做好油田建設(shè)節(jié)約用地工作對于油田開發(fā)具有重要意義。此外，油田生產(chǎn)建設(shè)用地應該以保障正常生產(chǎn)建設(shè)的同時，采取“盡量選用劣質(zhì)地、未利用地、荒地，少占用耕地和農(nóng)田”的原則，制定嚴格的用地計劃，禁止計劃外用地現(xiàn)象。在選井，布井，地面建設(shè)方面應該利用科技手段，充分論證，盡量掃使用土地，達到節(jié)約用地的目的。通過采用新工藝、新技術(shù)對油田企業(yè)現(xiàn)有存量土地（廢舊井場占地、建設(shè)工地占地等），進行復耕利用，盡量盤活閑置土地，提高其利用率。

3、結(jié)束語

土地管理人員是決定油田土地是否能夠合理利用的關(guān)鍵因素。由于油田土地利用方面涉及的影響因素多，在實際工作中會遇到各種問題。相信在上級管理部門和土地管理人員的共同努力下，一定能夠?qū)崿F(xiàn)土地管理工作更好的服務(wù)油田建設(shè)。油田企業(yè)應該加快土地信息化管理開發(fā)的步伐，開發(fā)和實施土地管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)土地相關(guān)業(yè)務(wù)的辦公自動化，土地管理人員應該不斷提高自身素質(zhì)，深刻領(lǐng)悟相關(guān)法律法規(guī)常識，針對實際問題，采取積極的應對措施，為油田開發(fā)做好土地管理工作，不斷提高工作效率。

參考文獻

[1]劉俊.中國土地法理論研究[M].北京：法律出版社，2009.10

第7篇：土地法荒地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地制度;對策建設(shè)

中圖分類號:D912.3 文獻標識碼:A 文章編號:1004-1605(2010)06-0079-03

一、現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的缺陷

由于我國土地存在國家所有權(quán)、集體所有權(quán)的雙重劃分,同時還牽涉到國家土地政策、保護農(nóng)民利益等其他問題,我國農(nóng)村土地權(quán)益法律制度中還存在不盡如人意的地方。

1.農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體含糊不清,農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的權(quán)利得不到法律的有效保護?！锻恋毓芾矸ā返?0條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理,已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理?！倍睹穹ㄍ▌t》第74條第二款只規(guī)定了“村農(nóng)民集體所有”和“鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”,這兩種所有權(quán)主體,對村民小組未加規(guī)定?！锻恋爻邪ā返?2條只規(guī)定了“村農(nóng)民集體所有”和“村內(nèi)兩個以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有”兩種所有權(quán)主體,而取消了原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的主體地位。這樣導致了原來由鄉(xiāng)一級農(nóng)民集體所有的土地主體缺位的問題。從實際情況看,關(guān)于農(nóng)村集體土地,現(xiàn)在很少有明確的土地權(quán)屬確認工作,國土部門也很少發(fā)放集體土地使用證。在征地時,往往是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或縣以上政府與投資者具體商量土地的征用問題,決定土地的征用價格等,村、組僅僅是根據(jù)上級的決定補辦一下手續(xù),村、組沒有實際的決定權(quán)。

新出臺的物權(quán)法雖然給出了集體所有權(quán)的范圍,指出了集體所有權(quán)的主體,也規(guī)定了集體所有權(quán)的行使和集體成員的監(jiān)督權(quán)利問題。但是,物權(quán)法沒有界定集體所有權(quán)主體性質(zhì),因此,無法明確集體所有權(quán)主體與其成員農(nóng)民間的權(quán)利義務(wù),這些妨礙了集體經(jīng)濟組織積極有效地參與經(jīng)濟活動,如村民小組的資格認定,村民的資格確認,村委會與村經(jīng)濟合作組織的關(guān)系認定,等等,仍屬于法律的空白。

2.農(nóng)民土地使用權(quán)問題。當前我國的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度基本上是建立在家庭聯(lián)產(chǎn)承包制基礎(chǔ)上的制度,即所謂土地承包經(jīng)營權(quán)。就農(nóng)村土地使用權(quán)制度而言,新出臺的物權(quán)法作出了許多進步的規(guī)定,在農(nóng)村土地使用權(quán)制度的完善上取得了一些積極的進展。但是與此同時,物權(quán)法也留下了諸多未解的難題。

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)問題?！段餀?quán)法》將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)明確界定為物權(quán)中用益物權(quán)之一種,把農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)放在了更高的法律地位上,給土地承包經(jīng)營人更為全面的保護。但也有一些問題沒能得到解決:首先,土地承包經(jīng)營權(quán)最長可達70年,但70年后將如何處置。這種擔心在于兩條:一是年限過后土地被收回,自己所有的權(quán)益何以得到保障;二是即便不被收回,是不是還得交一筆不可預知的費用。這些問題,農(nóng)民都沒得到回答。其次,《物權(quán)法》對土地承包經(jīng)營權(quán)的范圍界定模糊?！段餀?quán)法》第11章“土地承包經(jīng)營權(quán)”第125條提到“土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”,這樣一來,物權(quán)法所調(diào)整的土地承包經(jīng)營權(quán)主要是通過家庭承包方式而形成的土地承包經(jīng)營權(quán)和通過其他方式承包并經(jīng)依法登記而形成的土地承包經(jīng)營權(quán),而通過其他方式承包并未經(jīng)登記而形成的土地承包經(jīng)營權(quán)則是模糊的,這將會直接帶來權(quán)利的規(guī)范和使用上的困難。第三,其他方式承包經(jīng)依法登記取得的土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)無完善法律規(guī)范適用。根據(jù)《物權(quán)法》第11章“土地承包經(jīng)營權(quán)”11個條文分析,直接規(guī)定“其他方式承包”只有1個條文,即《物權(quán)法》第133條;《物權(quán)法》其他條文主要規(guī)范和調(diào)整“家庭承包”的。《物權(quán)法》第133條規(guī)定:“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地,依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定,其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)”?！段餀?quán)法》只規(guī)定通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地,而取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn),沒有涉及其他內(nèi)容。完整的土地承包經(jīng)營權(quán)法律制度,應包括土地承包經(jīng)營權(quán)的概念、標的、主體、客體、內(nèi)容、期限、設(shè)立、變更、流轉(zhuǎn)和消滅等內(nèi)容,而《物權(quán)法》對其他方式承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的上述法律制度內(nèi)容幾乎沒有涉及,不利于通過《物權(quán)法》法律規(guī)范調(diào)整“其他方式承包”取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。同時,《農(nóng)村土地承包法》對其他方式承包取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的上述法律制度內(nèi)容規(guī)定也很少,其內(nèi)容(法定內(nèi)容)、期限、變更、消滅等幾乎沒有規(guī)定,其他方式承包經(jīng)依法登記取得的土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)法律規(guī)范的適用仍屬空白。

關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)問題?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時,《物權(quán)法》對征收補償作出了明確具體的規(guī)定,征收集體所有的土地,應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn),應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。但這些規(guī)定也存在問題。首先,“公共利益需要”缺乏明確界定?，F(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益需要”,或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”,從而導致在實際操作中,國家機關(guān)以“公共利益需要”作為不當征地的最好理由,把公共利益外延到所有經(jīng)濟建設(shè),把所有市場主體的商業(yè)投資亦視為公共利益的需要,從而頻繁使用征收手段。事實上,土地被征收后,由哪些具體的建設(shè)項目來使用被征之地具有很大的隨意性,往往是誰申請使用,就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用,這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。正是農(nóng)村土地征收的“公共利益需要”界定不明,出現(xiàn)農(nóng)民本不應該失去土地卻失去土地的情形;也導致土地征收中出現(xiàn)不規(guī)范的情形增多,進而損害了農(nóng)民的合法權(quán)益。

完善農(nóng)村土地制度的構(gòu)想

要以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟市場化為取向,研究農(nóng)民與土地的利益關(guān)聯(lián),構(gòu)建以土地法律制度為核心的農(nóng)村經(jīng)濟法律制度,為新農(nóng)村的經(jīng)濟建設(shè)提供法律保障。在二元結(jié)構(gòu)的社會背景下,農(nóng)民作為一種身份是與農(nóng)村土地捆綁在一起的,從事農(nóng)業(yè)勞動的人就是農(nóng)民?？梢?在傳統(tǒng)農(nóng)村,農(nóng)民、土地、農(nóng)業(yè)是三位一體地糾纏在一起的。在這種狀態(tài)下,農(nóng)村經(jīng)濟主要是以農(nóng)業(yè)勞動為主體的自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟。新農(nóng)村的經(jīng)濟建設(shè)是以建立有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(憲法第十五條)為背景的,農(nóng)村經(jīng)濟的市場化是健全社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分。在現(xiàn)實中,農(nóng)村經(jīng)濟市場化的核心問題是建立符合市場經(jīng)濟要求的土地物權(quán)制度,必須注意以下問題:第一,確立農(nóng)民的法律主體地位,從而使農(nóng)民法律資格認定與土地相脫離。第二,建立符合社會主義物權(quán)制度,使土地真正地成為一種市場資源在全社會進行有效的配置。第三,從事農(nóng)業(yè)勞動不再是一種身份的象征,而是一種社會職業(yè),全體公民都依法享有從事農(nóng)業(yè)勞動的權(quán)利。第四,在土地市場化的過程中,土地主要是體現(xiàn)其經(jīng)濟功能,過去農(nóng)村土地所承載的其他功能特別是“政治功能”將隨之弱化或者缺位,此時,必須建立、健全相應的法律制度來承載由原先的土地制度所承載的政治功能。

1.要正確認識農(nóng)民這個最大的利益主體,尊重農(nóng)民新農(nóng)村建設(shè)主體的法律地位,徹底摒棄視農(nóng)民為二等公民的錯誤思想觀念,樹立農(nóng)民與市民平等的觀念,給農(nóng)民以“憲法關(guān)懷”和“完全的國民待遇”,這是確保農(nóng)民土地權(quán)益的社會思想基礎(chǔ)。保護農(nóng)民土地權(quán)益是法治社會的應有之意,也是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的基本要求。如果在立法的觀念上不改變鄙視和輕視農(nóng)民的慣性思維,農(nóng)民的土地權(quán)益就不會受到法律的充分保護,執(zhí)法活動也會因此而大打折扣。

2.依法確認農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體,徹底解決權(quán)利主體虛位的弊端。筆者同意“農(nóng)民集體即村民小組”的觀點,因為村民小組擁有絕大部分耕地的所有權(quán),是最大的集體土地所有權(quán)主體。農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體的實在化,可以有效杜絕少數(shù)人的操控和鄉(xiāng)村干部的土地尋租行為,從而實現(xiàn)私權(quán)利對公權(quán)力及準公權(quán)力的制約。其次,用法律公平界定農(nóng)民集體土地所有權(quán)的內(nèi)容和范圍,保護農(nóng)民集體土地所有權(quán)的完整性、獨立性和穩(wěn)定性,使其成為與國家土地所有權(quán)平等的財產(chǎn)權(quán)利。再次,依法嚴格界定“公共利益”的概念和范圍,徹底解決以“公共利益”為名為經(jīng)營性項目行土地征收之實的問題。

3.強化國家對集體土地的用途管理制度,讓政府退出對農(nóng)民土地利益的角逐,從而切斷國家對農(nóng)民集體土地實質(zhì)上的控制,真正還權(quán)于農(nóng),依法確立和形成有利于城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的利益格局。同時,將以營利為目的的經(jīng)營性用地項目的土地供應交給市場,讓農(nóng)民參加與買方平等協(xié)商土地供應價格的談判,確保其真正享有土地物權(quán)的價值和利益,讓政府退出對農(nóng)地利益的角逐,使其通過稅收手段管理土地的市場交易,真正履行其市場裁判者的應有職能。

第8篇：土地法荒地規(guī)定范文

一、兩種土地使用權(quán)

現(xiàn)行立法上的“土地使用權(quán)”一詞，在概念上存在多義。實務(wù)中遇到“土地使用權(quán)”一詞時，首先應區(qū)別具體的土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)還是債權(quán)性質(zhì)。

關(guān)于物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，在《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中均有規(guī)定，具體種類有：城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)等。其有以下特征：設(shè)立時須根據(jù)有關(guān)物權(quán)的法律法規(guī)，如《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等；有關(guān)法律法規(guī)大多是強行性規(guī)范；屬于用益物權(quán)，是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；其權(quán)利期限較長；當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容多而約定內(nèi)容少；其權(quán)利人對土地有直接占有、使用和收益的權(quán)利；在權(quán)利受侵害時，其權(quán)利人可直接行使物上請求權(quán)，可以直接對第三人包括土地所有人主張權(quán)利；其設(shè)立、變更和消滅等，須經(jīng)不動產(chǎn)登記，權(quán)利人須持有《土地使用權(quán)證書》，除非法律有特別規(guī)定，否則可自由轉(zhuǎn)讓；如果根據(jù)出讓合同取得，其權(quán)利人須支付出讓金，根據(jù)劃撥取得則權(quán)利人可無償擁有；土地所有人或土地使用權(quán)人可將物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)向公司出資，出資后公司成為土地使用權(quán)人，但須向出資人折算相當股份。

關(guān)于債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，現(xiàn)行法律疏于規(guī)定，但實務(wù)中卻常見，具體情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建臨時建筑、停放車輛、舉行活動等。其有以下特征：只須根據(jù)租賃或借用合同設(shè)定；有關(guān)法律大多是任意性規(guī)范；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)只是土地所有權(quán)中的使用權(quán)能，不能獨立于土地所有權(quán)；其期限較短；當事人權(quán)利義務(wù)中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；其權(quán)利人對土地通常只有占有、使用的權(quán)利，如土地所有人允許轉(zhuǎn)租，則權(quán)利人有收益權(quán)；其權(quán)利人根據(jù)租賃或借用合同行使權(quán)利，在權(quán)利受侵害時，一般沒有物上請求權(quán)；其設(shè)立、變更或消滅時不須登記，但如登記則可對抗第三人，權(quán)利人不需持有《土地使用權(quán)證書》；除非有約定，否則不能轉(zhuǎn)讓；如果據(jù)租賃合同取得，其權(quán)利人須交付租金，根據(jù)借用合同取得則權(quán)利人可無償使用；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)不可用于向公司等法人出資，只可以用于合伙出資。

二、兩種土地承包經(jīng)營權(quán)

通常認為，我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)只有一種。其實根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，土地承包經(jīng)營權(quán)也有兩種。例如，《農(nóng)業(yè)法》第十三條規(guī)定：“在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》規(guī)定：“轉(zhuǎn)包是指承包人把自己承包項目的部分或全部，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包人履行合同的行為?！彼?，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包中存在兩種“承包經(jīng)營權(quán)”：其一是轉(zhuǎn)發(fā)包人繼續(xù)擁有的承包經(jīng)營權(quán)，其二是轉(zhuǎn)承包人擁有的承包經(jīng)營權(quán)。前者應是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，后者應是債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有以下主要特征：該權(quán)利是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；該權(quán)利是根據(jù)農(nóng)用土地承包經(jīng)營合同而設(shè)立的，發(fā)包人是土地所有人；該權(quán)利人對土地擁有獨立的占有、使用、收益的權(quán)利，擁有農(nóng)用土地上種植物、養(yǎng)殖物的所有權(quán)，對外獨立享有收益權(quán)和承擔風險；當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容較多而約定內(nèi)容較少；該權(quán)利期限較長；在權(quán)利受侵害時，權(quán)利人可獨立行使物上請求權(quán)，可以向任何第三人包括土地所有人主張權(quán)利。就目前實際情形來看，該類權(quán)利仍有許多債權(quán)性質(zhì)，如多數(shù)未經(jīng)不動產(chǎn)登記，轉(zhuǎn)讓時須經(jīng)土地所有人同意等。但隨著農(nóng)村土地制度的改革和物權(quán)制度的完善，該權(quán)利內(nèi)容中的債權(quán)性質(zhì)將逐漸淡化以至消失。

債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有以下主要特征：該權(quán)利只是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的使用權(quán)能；該權(quán)利根據(jù)轉(zhuǎn)包合同而確立；該權(quán)利人對土地沒有獨立的占有、使用、收益的權(quán)利，對農(nóng)用土地上的種植物、養(yǎng)殖物沒有所有權(quán)，對外不能享有收益和承擔風險，對內(nèi)（即轉(zhuǎn)發(fā)包人和轉(zhuǎn)承包人之間）則可以分享收益和分擔風險；當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；該權(quán)利期限較短；在權(quán)利受侵害時，權(quán)利人不能行使物上請求權(quán)，只可以向轉(zhuǎn)發(fā)包人主張權(quán)利，或者通過轉(zhuǎn)發(fā)包人向第三人包括土地所有人主張權(quán)利。

三、“土地租賃”的多義性

在社會經(jīng)濟生活中，“土地租賃”一詞被廣泛使用。經(jīng)濟學上的土地租賃，往往指任何有償使用他人土地的情形。法律上的土地租賃則至少在以下兩種意義上使用。

其一，債法上的土地租賃。其法律關(guān)系基本與通常租賃合同關(guān)系相同，特別之處在于標的物為土地；出租人可以是土地所有人，也可以是物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)人；承租人擁有的土地權(quán)利即是上述債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。

其二，物權(quán)法上的土地租賃?！豆煞莨就恋厥褂脵?quán)管理暫行規(guī)定》第九條規(guī)定：“國家以租賃方式將土地使用權(quán)租給公司的，定期收取租金?！痹擁椧?guī)定的情形即是物權(quán)法上的土地租賃，其目的是設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，屬于建立物權(quán)關(guān)系的原因關(guān)系；其當事人一方為土地所有人（不叫出租人），另一方為土地使用權(quán)人（不叫承租人），相互之間的關(guān)系受物權(quán)法規(guī)范。與土地使用權(quán)出讓相比，兩者有以下不同：（1）兩者目的均為設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，均屬于設(shè)立物權(quán)的原因關(guān)系，但出讓屬于土地使用權(quán)出售。（2）因出讓而設(shè)立土地使用權(quán)，出讓金在性質(zhì)上屬于土地使用權(quán)的價金，土地使用權(quán)人應在較短期限內(nèi)（如60日）交付；因租賃而設(shè)立土地使用權(quán)，租金可在土地使用權(quán)存續(xù)期間定期交付。

第9篇：土地法荒地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地征用集體土地公共利益安置補償

我國土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和農(nóng)民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應存在國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型。土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準權(quán)限和程序批準，并給農(nóng)民集體和個人補償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小Ｍ恋卣饔檬潜ＷC國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發(fā)展社會公共事業(yè)，都設(shè)置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據(jù)。土地征用具有下列特征：

1、國家建設(shè)征用土地的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設(shè)征用土地法律關(guān)系中充當征用主體，因為只有國家才能享有國家建設(shè)之需要依法征用集體所有土地的權(quán)利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機關(guān)，企事業(yè)單位，社會團體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據(jù)自己的用地的實際需要，依照法律規(guī)定地程序向土地機關(guān)提出用地申請，并在申請批準后獲得土地的使用權(quán)，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權(quán)的是各級土地管理機關(guān)和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權(quán)。

2、國家建設(shè)征用土地是國家行政行為，具有強制性。

國家建設(shè)征用土地并非民事行為，而是國家授權(quán)的并依照法律規(guī)定的依據(jù)和程序所實施的行政行為。這是因為國家建設(shè)征用土地法律關(guān)系的主體——國家，土地被征用的集體組織（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經(jīng)濟組織必須服從。而且在這種法律關(guān)系中也不遵循等價有償原則。

3、國家建設(shè)征用土地是國家公共利益的需要。

國家建設(shè)征用土地的原因是國家建設(shè)之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設(shè)需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設(shè)需要或公共利益的需要。比如發(fā)展和興辦國防建設(shè)，公用事業(yè)，市政建設(shè)，交通運輸，水利事業(yè)，國家機關(guān)建設(shè)用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業(yè)，其二，是廣義地國家建設(shè)需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強，諸如設(shè)立國家主管機關(guān)批準的集體企業(yè)，三資企業(yè)，興辦國家主管機關(guān)批準的民辦大學以及其他社會公益事業(yè)等等，均是廣義上的國家建設(shè)和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設(shè)征用土地的原因。

4、國家建設(shè)征用土地必須以土地補償為必備條件。

國家建設(shè)征用土地與沒收土地不同，它不是無償?shù)貜娭频剡M行，而是有償?shù)貜娭七M行。土地被征用地集體經(jīng)濟組織應當依法取得經(jīng)濟上的補償。國家建設(shè)征用土地與土地征購不同。它并不是等價的特種買賣，而是有補償條件的征用，但是，對被征用土地的適當補償，則是國家建設(shè)征用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據(jù)土地管理法的規(guī)定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。應當指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補償費以及其他費用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因為國家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費用的義務(wù)是直接產(chǎn)生于國家征用土地行政行為和國家批準用地單位用地申請及被征用土地使用權(quán)的行為。

5、國家建設(shè)征用土地的標的只能是集體所有的土地。

國家建設(shè)征用土地的標的，建國以來經(jīng)歷了一個發(fā)展變化的過程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國范圍內(nèi)的實現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權(quán)，國家可直接行使處分權(quán)利。

（一）土地征用制度的現(xiàn)實意義：

1、滿足集體土地進入房產(chǎn)市場的內(nèi)在沖動和外在需求的需要。我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產(chǎn)物，也是現(xiàn)實的需要。在我國現(xiàn)代化進程中，城鄉(xiāng)差距長期存在，城鄉(xiāng)之間始終存在著一個農(nóng)村向城市所取資金和城市向農(nóng)村所取土地的問題，資源配置的經(jīng)濟學規(guī)律不可避免要使集體土地涉足城市房產(chǎn)市場；另外隨著我國社會主義經(jīng)濟建設(shè)的順速發(fā)展和社會城市化的加速進行城市對土地的需求將不斷擴大。為了滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市出了向高空發(fā)展外，就剩下向城市郊區(qū)農(nóng)村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設(shè)順利進行方面發(fā)揮了巨大作用。

2、適應我國國情，保護農(nóng)業(yè)用地的需要。我國是一個農(nóng)業(yè)大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地”作為我們的一項基本國策。農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其短期經(jīng)濟效益確實十分明顯，這成為導致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)用地不加以限制，任其自由發(fā)展，勢必影響到作為我國經(jīng)濟基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)，增加不安定因素，導致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的混亂和的效益。設(shè)立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進入房產(chǎn)市場，確實需要的，必須履行國家機關(guān)的嚴格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應遵循的原則：

1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續(xù)減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅持：

1，加強規(guī)劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設(shè)用地

2，要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地

3，要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監(jiān)察和土地違法行為地打擊力度，切實制止亂占耕地地濫用土地行為

2、保證國家建設(shè)用地地原則。

國家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權(quán)力的行使，而且因為國家權(quán)力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設(shè)即是社會公共利益得體現(xiàn)，因此應在貫徹節(jié)約土地，保護土地得前提下保證國家建設(shè)用地。

3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。

集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據(jù)國家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四，是征地給農(nóng)民造成的損失要適當補助。

4、誰使用土地誰補償?shù)脑瓌t。

土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設(shè)項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務(wù)，承擔此項義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。

（三）集體土地的補償安置問題。

集體土地征用的補償，是征地工作的主要內(nèi)容，亦是一項難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設(shè)項目的投資和國家建設(shè)的發(fā)展，又要考慮被征地單位以及農(nóng)民地生產(chǎn)生活水平，力求做到國家利益優(yōu)先，兼顧用地單位和被征地單位和農(nóng)民的各方利益。

1、征用集體土地的補償原則：

（1）、保持被征地農(nóng)民原有生活水平的原則土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，征用農(nóng)民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農(nóng)民的生活水平不降低為原則，以保障農(nóng)民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）、按照被征用土地的原用途給予補償?shù)脑瓌t。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。

2、征用集體土地的補償范圍和標準：國家建設(shè)征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內(nèi)容：

（1）、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。

（2）、安置補償費是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規(guī)定。

（3）、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農(nóng)作物等，補償標準由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。

3、安置剩余勞動力。

因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關(guān)單位，通過發(fā)展副業(yè)生產(chǎn)和舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業(yè)，并將相應的安置補助費轉(zhuǎn)撥給吸收勞動力的單位。

4、土地補償費用的處理。

國家建設(shè)征用土地的土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。市縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關(guān)費用構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

（四）我國土地征用中存在的若干問題及其對策。

我國現(xiàn)行的土地征用制度是50年代在高度集中的計劃經(jīng)濟體制時期形成的，當時對于保證國家建設(shè)起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，這個制度的缺陷就日益凸現(xiàn)，目前主要存在如下一些問題亟待解決：

1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規(guī)定都強調(diào)了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經(jīng)濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補償問題。土地征用是政府強制性取得集體土地所有權(quán)的一種方式。這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在有償?shù)姆绞较掳l(fā)生的。在此過程中，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設(shè)的需要，農(nóng)民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農(nóng)民集體所有權(quán)表現(xiàn)為一種不完全的所有權(quán)，其收益權(quán)受到削弱。我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟發(fā)展水平等等，進而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導致農(nóng)民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權(quán)、高價出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。

3、土地征用權(quán)的行使問題。從世界各國對土地征用權(quán)力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經(jīng)濟比較發(fā)達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發(fā)生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規(guī)定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規(guī)定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經(jīng)濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權(quán)，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權(quán)的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國務(wù)院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機制不完善，便在征地申報過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權(quán)及使用權(quán)收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進行分配，即在集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民個人獲取的補償收益減少。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經(jīng)濟組織手中的征地補償費也往往被少數(shù)村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農(nóng)民的土地使用權(quán)成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農(nóng)民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農(nóng)民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經(jīng)濟的背景下產(chǎn)生的，隨著我國從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變并趨向成熟的過程中，企業(yè)地位及用工制度發(fā)生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農(nóng)民即使通過安置獲得一份非農(nóng)職業(yè)，但受其自身素質(zhì)的限制難以適應企業(yè)的需要，往往成為下崗的首選對象。

以上問題的存在，主要是法律制度的設(shè)計存在問題，建議國家有關(guān)部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經(jīng)濟的要求。

1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場來解決。

2、以農(nóng)用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據(jù)。現(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補償?shù)谋稊?shù)，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產(chǎn)量因為不能反映土地的位置、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價格的經(jīng)濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現(xiàn)產(chǎn)量差別的真實價值，目前世界大多經(jīng)濟發(fā)達國家或地區(qū)將土地市場價格作為征地補償依據(jù)。在計劃經(jīng)濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產(chǎn)量未嘗不可。但在市場經(jīng)濟條件下，繼續(xù)這樣作就不利于保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民利益。為了切實保護農(nóng)民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據(jù)，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關(guān)補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下，在公開市場中所有權(quán)形態(tài)所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農(nóng)村，集體土地具有多重功能，即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)資料功能和對農(nóng)民進行生存保障的社會保障功能及發(fā)展功能，農(nóng)地所有權(quán)的市場價格要體現(xiàn)這三重功能。相關(guān)補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農(nóng)地中一些尚未折舊完畢的投資，對農(nóng)村建設(shè)用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。

3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產(chǎn)權(quán)是實現(xiàn)征地補償費合理分配的關(guān)鍵。我國法律明確規(guī)定農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民享有本集體土地的承包經(jīng)營權(quán)。這些權(quán)利可以通過土地登記，并發(fā)放相應的土地權(quán)利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權(quán)利證書中應明確規(guī)定集體土地權(quán)利主體的權(quán)利和義務(wù)，通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查查清各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)囟ǖ奈铮瑥亩乐箼?quán)利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權(quán)或使用權(quán)。由于我國特殊的國情，集體土地對農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠失去土地的經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農(nóng)民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業(yè)及改善和提高生活水平。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所得份額應用于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的生產(chǎn)建設(shè)，如興修農(nóng)田水利建設(shè)，購置農(nóng)機具，幫助農(nóng)民引進先進的農(nóng)業(yè)科學技術(shù)，更新品種，提高農(nóng)業(yè)單產(chǎn)，同時還可進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)，為失地農(nóng)民提供更多的就業(yè)機會?？傊?，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現(xiàn)農(nóng)民的利益。只有這樣，才能真正體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)工作的經(jīng)濟利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關(guān)措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現(xiàn)政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農(nóng)地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構(gòu)在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉(zhuǎn)提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產(chǎn)權(quán)市場，尤其是要建立和開放農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場。但必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制，充分發(fā)揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農(nóng)用地定級估價的步伐，以促進農(nóng)用地市場迅速發(fā)育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經(jīng)濟機制為紐帶的土地征用制度。

主要參考書目：

1、《房地產(chǎn)法》符啟林著法律出版社2002年版

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度研究》符啟林著法律出版社2000年7月版

3、《房地產(chǎn)管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文馬建華張衛(wèi)國主編人民法院出版社

4、《土地管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文黃赤東主編人民法院出版社