土地法征收土地規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：土地法征收土地規(guī)定范文

自1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》開始，到1998年下半年我國停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化以來，實(shí)行了出售公有住房制度和建立以中低收入家庭為對(duì)象和以高收入家庭為對(duì)象的商品住房供應(yīng)體系制度。 其中，尤其是為解決城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房，不但從契稅的征收等方面給予了大幅度的優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)已購公有住房的用地從土地法律制度方面實(shí)行了特別的優(yōu)惠規(guī)定。但是，由于這種針對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭已購公有住房土地法律制度在一定程度上不夠完善，致使在實(shí)施的實(shí)際效果中是存在著一定的漏洞的。本文對(duì)已購公有住房土地法律制度實(shí)施過程中出現(xiàn)的，弄虛作假騙購公有住房用土地的現(xiàn)象，及國家土地權(quán)益讓渡形成的隱形的利益平均和按住房座落位置標(biāo)定地價(jià)的10％收取土地出讓金的規(guī)定，造成大量國有資產(chǎn)流失的弊端問題進(jìn)行一定的探討。并建議通過完善和修改現(xiàn)行對(duì)公有住房土地的法律制度，來杜絕其存在的弊端及防止國有資產(chǎn)的流失。

關(guān)鍵詞：已購公有住房、土地法律制度、土地使用權(quán)、土地收益、國有資產(chǎn)流失

自1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》開始實(shí)施，到1998年下半年我國停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制和住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式。實(shí)行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有保障性質(zhì)的適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品住房供應(yīng)體系制度。 其中，尤其是為解決城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房的問題，不但從契稅的征收等方面給予了大幅度的優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)已購公有住房的用地的土地法律制度方面實(shí)行了特別的優(yōu)惠規(guī)定。這種對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房的土地法律制度，從立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正確的。但是，由于這種針對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭的已購公有住房的土地法律制度在一定程度上不夠完善，致使在實(shí)施的實(shí)際效果中，是存在著一定的漏洞的。本文僅對(duì)已購公有住房土地法律制度在實(shí)施的過程中出現(xiàn)的弊端及需要完善的問題進(jìn)行一定的探討。

一 已購公有住房土地法律制度及土地使用權(quán)的歸屬

已購公有住房的土地法律制度，是指關(guān)于調(diào)整對(duì)已購公有住房用地進(jìn)行配置，占有、使用、收益和處分的法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定。他包括現(xiàn)行的1994年7月18日國務(wù)院頒發(fā)實(shí)施的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、1998年7月3日國務(wù)院頒發(fā)實(shí)施的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制改革加快住房建設(shè)的通知》、1999年5月1日建設(shè)部的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、1999年7月15日財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部 《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》、1999年1月1日實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》、1990年5月19日國務(wù)院實(shí)施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等一系列法律法規(guī)等規(guī)定。

國家對(duì)已購公有住房實(shí)行的是政策優(yōu)惠制度。除對(duì)已購公有住房實(shí)行按工齡折扣、稅收減免等優(yōu)惠的法律制度外，這種優(yōu)惠的法律制度主要體現(xiàn)在已購公有住房的用地法律制度方面。這種住房的用地主要是行政劃撥的方式供應(yīng)的土地和由職工所在單位經(jīng)出讓方式取得的公有住房使用的土地① 。對(duì)于實(shí)行行政劃撥和由所在單位經(jīng)出讓方式取得的供應(yīng)土地的優(yōu)惠法律制度，在已購公有住房的優(yōu)惠法律制度中占主要成分。國家對(duì)已購公有住房實(shí)行的土地法律制度的實(shí)質(zhì)，是在城鎮(zhèn)土地歸屬國家所有和職工所在單位享有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，將占有、使用、有限收益和有限的處分的權(quán)利從土地所有權(quán)和所在單位享有的土地使用權(quán)中分離出來，讓渡于城鎮(zhèn)職工家庭。也就是說主要是國家土地收益利益的讓渡。這種利益的讓渡也就是形成這類房屋與普通的商品住房在價(jià)格方面明顯區(qū)別的主要原因。

對(duì)于已購公有住房土地的使用權(quán)從法律層面釋義的性質(zhì)來看，是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。使用人的這種權(quán)利因是根據(jù)法律規(guī)定或合同約定產(chǎn)生（1），必須在法律規(guī)定或合同約定的范圍內(nèi)行使該權(quán)利。所以，土地使用權(quán)他是派生于土地所有權(quán)的，是具有物權(quán)特性的。而物權(quán)是指權(quán)利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的權(quán)利（2）。但是，國家不可能親自使用全部土地，有必要設(shè)立用益物權(quán)的方式，使公民或法人取得對(duì)國有土地的使用權(quán)（3）。可見，這種土地使用的價(jià)值是設(shè)定在國家土地所有權(quán)之上而實(shí)現(xiàn)的，屬于民法中他物權(quán)性質(zhì)。這種土地使用權(quán)權(quán)能的目的是為實(shí)現(xiàn)土地的使用和收益的價(jià)值的，此又為用益物權(quán)性質(zhì)（4）。從這方面來講，國家土地所有權(quán)中的土地使用及其收益是應(yīng)當(dāng)歸屬國家的，所在單位享有土地使用權(quán)及其收益是應(yīng)當(dāng)歸屬單位的。但是，國家為了解決城鎮(zhèn)職工家庭的住房問題，將土地使用的收益讓渡給城鎮(zhèn)職工家庭，是從社會(huì)的整體利益方面考慮而實(shí)施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已購公有住房的成本內(nèi)，是含有國家讓渡給城鎮(zhèn)職工家庭的應(yīng)當(dāng)由國家享有的，因土地所有權(quán)派生的使用、收益等利益和所在單位經(jīng)出讓方式享有的土地使用收益的。所以，已購公有住房的成本中，不是不含與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的普通商品住房一樣的建設(shè)成本的，而是同樣含有與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的普通商品住房一樣的建設(shè)成本的。只是國家為了解決城鎮(zhèn)職工以及中低收入家庭住房的問題，通過住房法律制度的規(guī)定，將其中的土地使用權(quán)和收益的利益讓渡給了城鎮(zhèn)職工的家庭而已。這就是已購公有住房的價(jià)格與普通商品住房的價(jià)格從外觀上出現(xiàn)明顯差異的內(nèi)在原因。為什么已購公有住房的價(jià)格具有巨大的吸引力，能驅(qū)使相當(dāng)?shù)囊徊糠秩讼敕皆O(shè)法去爭(zhēng)取，主要原因就在于此。在這種情況下，對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭實(shí)施的已購公有住房法律制度的過程中，在行使土地使用權(quán)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利時(shí)，尤其是行使有限收益權(quán)和有限的處分權(quán)利② 的過程中，就明顯的出現(xiàn)了所存在的弊端。

二 已購公有住房土地法律制度的弊端

（一）對(duì)弄虛作假騙購公有住房用土地的行為沒有有效的控制和處罰機(jī)制。

1已購公有住房?jī)r(jià)格明顯低于已購公有住房本身的價(jià)值和普通商品住房的價(jià)格，這就促使相當(dāng)一部分人想方設(shè)法創(chuàng)設(shè)條件去購買。如權(quán)力者利用權(quán)力、有關(guān)系的利用關(guān)系、夫妻感情未破裂的夫婦通過假離婚等等創(chuàng)設(shè)條件去購買公有住房。造成這些實(shí)際上不應(yīng)當(dāng)享受優(yōu)惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面積。甚至出現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了不應(yīng)當(dāng)享受法律制度優(yōu)惠人群水平的現(xiàn)象。這些人員在占用大面積住房的同時(shí)，又享受了與他們住房面積相同，人口較多的職工家庭所享受一樣的土地優(yōu)惠利益。這就形成了他們這些人享受的土地優(yōu)惠利益，與人口較多的職工家庭和購買普通商品住房的人享受的土地優(yōu)惠利益之間就出現(xiàn)了明顯不平等的情況。這類人通過騙購公有住房而獲得的土地優(yōu)惠利益，實(shí)質(zhì)上是在損害國家土地收益利益上取得的。他們這種行為本質(zhì)就是一種損害國家利益的行為。但是，從國家對(duì)已購公有住房的土地法律制度的規(guī)定上來看，對(duì)這種行為是沒有明確有效的控制機(jī)制和處罰機(jī)制進(jìn)行控制和處罰的。

2按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工家庭出售的，由職工所在單位購買的普通商品住房。這類住房是職工所在單位按國家的有關(guān)房改優(yōu)惠政策，將房屋購買后向職工進(jìn)行出售的。這種住房的用地雖是用出讓方式取得的土地使用權(quán)，但在向職工出售時(shí)是根據(jù)國家契稅征免法律制度，職工的職務(wù)、級(jí)別及其工齡等按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行折扣后，將房屋按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠出賣給單位職工家庭的，其中就含有國家向職工家庭提供的土地優(yōu)惠利益，通過職工所在單位讓渡給職工的土地使用收益和職工所在單位讓渡給職工的土地使用收益。在這種情況下土地使用法律制度同樣是適用對(duì)城鎮(zhèn)職工的土地優(yōu)惠法律制度的。雖然職工對(duì)所購買的住房持有百分之百所有權(quán)，但是，這個(gè)土地出讓金卻是由單位支付的，這時(shí)的土地使用權(quán)是單位的，按收益物權(quán)的原則土地使用權(quán)的收益應(yīng)當(dāng)歸屬單位并不歸屬購房人。但是國家為了解決城鎮(zhèn)職工家庭的住房問題，根據(jù)住房制度和土地使用法律制度的規(guī)定，通過職工所在單位將土地使用權(quán)及其收益讓渡給了職工家庭使用（5）。因此，城鎮(zhèn)職工家庭的這種土地使用收益，是建立在國家和職工所在單位讓渡土地利益的基礎(chǔ)之上取得的。在這種情況下騙購這類住房的情況而出現(xiàn)的土地法律制度的弊端，與上述是一樣的。

第2篇：土地法征收土地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：光伏發(fā)電；建設(shè)用地；未利用地；租賃

中圖分類號(hào)：D922.181 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2016）04-92 -02

一、光伏發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)合規(guī)用地

從土地所有權(quán)屬角度，可以將土地分為國有土地與農(nóng)民集體所有的土地；從土地規(guī)劃用途角度，可以將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。國有土地與農(nóng)民集體所有的土地，都有農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地之分， 那么，土地就有國有農(nóng)用地、國有建設(shè)用地、國有未利用地、集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、集體未利用地之分。

依土地管理法規(guī)定，光伏投資企業(yè)進(jìn)行光伏項(xiàng)目建設(shè)，需要使用的土地，必須依法申請(qǐng)使用國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。當(dāng)然，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興辦、村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地或鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外。

如前述，國有土地又有國有農(nóng)用地、國有建設(shè)用地、國有未利用地之分，那么，這三類土地中哪些可以合規(guī)用于項(xiàng)目建設(shè)呢？按照土地管理法、土地管理法實(shí)施條例的精神，國有建設(shè)用地、國有未利用地是可以的，國有農(nóng)用地得依法調(diào)整為國有建設(shè)用地，才可以用于項(xiàng)目建設(shè)。因此，項(xiàng)目建設(shè)合規(guī)用地為國有建設(shè)用地與國有未利用地。

二、集體未利用地能否直接用于光伏發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)

如前述，項(xiàng)目建設(shè)得依法使用國有建設(shè)用地與國有未利用地，那么集體所有的未利用地是否可以用于光伏發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)呢？土地管理法實(shí)施條例第二十三條規(guī)定，能源建設(shè)項(xiàng)目使用土地涉及集體所有的農(nóng)用地的，需辦理征收土地方案和供地方案。這說明集體所有的未利用地，是不能直接用于光伏發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)的，需要征收為國有，成為國有未利用地，結(jié)論同第一節(jié)所述。但是，有觀點(diǎn)違背了該合規(guī)用地原則，認(rèn)為集體未利用地可以直接用于建設(shè)光伏發(fā)電項(xiàng)目。

國土資源部、發(fā)展改革委、科技部、工業(yè)和信息化部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部等六部委于2015年聯(lián)合的《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（下稱《意見》），其中第五項(xiàng)意見表明，光伏發(fā)電項(xiàng)目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用地的，對(duì)不占?jí)和恋?、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認(rèn)定，不改變土地用途，用地允許以租賃等方式取得；對(duì)項(xiàng)目永久性建筑用地部分，應(yīng)依法按建設(shè)用地辦理手續(xù)。于是，該觀點(diǎn)就理所當(dāng)然地認(rèn)為，對(duì)永久性建筑用地部分之外的光伏組件方陣使用未利用地的，只是區(qū)分未利用地的所有權(quán)屬，與相應(yīng)的所有者簽訂協(xié)議就行。簽訂協(xié)議只是取得土地使用權(quán)的過程，但集體所有的未利用地能否直接用于光伏發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)，是需要商榷的。

《意見》只是明確對(duì)不占?jí)和恋亍⒉桓淖兊乇硇螒B(tài)的用地部分，可按原地類認(rèn)定，不改變土地用途，這指的是土地規(guī)劃用途方面，但并沒有否定不需要在未利用地的所有權(quán)屬上依法征收為國有。既然土地管理法明確規(guī)定，任何建設(shè)行為需要使用國有土地，該《意見》也未明確不需要征收為國有，那么，結(jié)論就應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的，需要將該集體未利用地征收為國有，再以租賃方式使用。該觀點(diǎn)錯(cuò)誤之處是沒有能從土地法律體系上整體理解該《意見》的規(guī)定。

再者，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)光伏產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》也指出了：利用未利用地建設(shè)光伏發(fā)電項(xiàng)目的，不涉及轉(zhuǎn)用的，可不占用土地年度計(jì)劃指標(biāo)，探索采用租賃國有未利用地的供地方式，降低工程成本。光伏項(xiàng)目使用未利用地的，可以采取劃撥方式供地。“不涉及轉(zhuǎn)用”正是與《意見》所指的不占?jí)旱孛?，不改變地表形態(tài)的部分未利用地；“租賃”明確為國有未利用地租賃；劃撥正是國有土地使用權(quán)特有的提供方式。

三、集體未利用地的供地程序

既然集體未利用地征收為國有未利用地才可以用于項(xiàng)目建設(shè)，那么如何辦理供地手續(xù)？依土地管理法、土地管理法實(shí)施條例的規(guī)定，首先向市、縣人民政府的土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，由其進(jìn)行審查，擬訂征收土地方案地方案，經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。征收土地方案的批準(zhǔn)權(quán)，依土地管理法第四十五條的規(guī)定，權(quán)限在于省級(jí)人民政府，并報(bào)國務(wù)院備案。供地方案由批準(zhǔn)征收土地方案的人民政府一并批準(zhǔn)，無需另外辦理供地審批手續(xù)。方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用的，由市、縣人民政府與項(xiàng)目建設(shè)單位簽訂國有土地有償使用合同，劃撥使用的，向項(xiàng)目建設(shè)單位核發(fā)國有土地劃撥決定書。

國有土地租賃依法是國有土地有償使用的一種方式，在集體未利用地征收為國有未利用地后，國有土地使用權(quán)可以通過租賃的方式由項(xiàng)目建設(shè)單位有償使用，這與《意見》指出的租賃使用也是吻合的。當(dāng)然，對(duì)于集體土地的使用，也有租賃方式。但不能因?yàn)椤兑庖姟芬?guī)定可能通過租賃方式使用，即以使用方式這一標(biāo)準(zhǔn)而得出《意見》認(rèn)為可以直接使用集體未利用地建設(shè)光伏發(fā)電項(xiàng)目的結(jié)論。

綜上，《意見》關(guān)于使用未利用地建設(shè)光伏發(fā)電項(xiàng)目的寥寥數(shù)語，是從土地規(guī)劃用途角度說明項(xiàng)目建設(shè)所用的未改變地表形態(tài)、不占?jí)和恋夭糠值奈蠢玫?，可以按原地類認(rèn)定，無需調(diào)整為建設(shè)用地，但未提及該未利用地的權(quán)屬。未提及既不能說是肯定，也不能說是否定。但土地管理法的精神是顯而易見的，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅、農(nóng)村公益設(shè)施建設(shè)外的任何建設(shè)行為，是必須使用國有土地的。那么，對(duì)于集體所有的未利用地，仍然必須在調(diào)整為國有未利用地后，才能用于光伏發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)，否則，即為違法行為，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第3篇：土地法征收土地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：失地農(nóng)民；社會(huì)保障；存在問題；措施

中圖分類號(hào)：F320 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）13-0036-02

土地是農(nóng)民“安身立命”之本。由于工業(yè)化和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地被大量地征收征用，失地農(nóng)民也就隨之產(chǎn)生了。如何解決失地農(nóng)民的社會(huì)保障問題，不僅關(guān)系到失地農(nóng)民日后的生活，而且關(guān)系到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。因此，分析現(xiàn)階段失地農(nóng)民社會(huì)保障所面臨的問題，探討解決失地農(nóng)民社會(huì)保障問題的對(duì)策具有十分重要的意義。

一、失地農(nóng)民的現(xiàn)狀

失地農(nóng)民的產(chǎn)生是城市化進(jìn)程中的正?，F(xiàn)象。“失地農(nóng)民”是指農(nóng)民的土地被依法全部或者部分征收征用后，導(dǎo)致失去與土地相關(guān)的一系列權(quán)利，沒有基本生活保障的一類特殊的法律主體。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，每征1畝地就會(huì)造成1.4個(gè)失地農(nóng)民。根據(jù)這個(gè)比例，每年大約產(chǎn)生250～300萬的失地農(nóng)民，隨著今后城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，失地農(nóng)民的數(shù)量將不斷增多。建立和完善失地農(nóng)民社會(huì)保障制度就顯得尤為重要，它是被征地農(nóng)民基本生活保障的需要，是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)保障一體化和推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義的需要。

二、目前中國失地農(nóng)民社會(huì)保障存在的主要問題

（一）現(xiàn)行征地制度對(duì)“公共利益”界定不明

失地農(nóng)民社會(huì)保障問題存在的直接原因是土地征用制度的缺陷。根據(jù)中國《憲法》第10條第3款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法按照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償。但是沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益”需要。在實(shí)際中，有些基層政府為了加快當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)步伐，追求政績(jī)，常常越權(quán)非法批準(zhǔn)征地，導(dǎo)致農(nóng)民失地的隨意性過大，出現(xiàn)土地征收中不規(guī)范的情形，進(jìn)而損害了農(nóng)民的合法權(quán)益。

（二）土地征收的法律法規(guī)滯后，損害農(nóng)民的權(quán)益

1.土地所有權(quán)行使主體法律界定不明。中國土地法規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)民不是農(nóng)村土地權(quán)益的主體，對(duì)于由誰來代表農(nóng)民擁有這些土地所有權(quán)，誰來行使、如何行使卻沒有明確的規(guī)定和程序上的說明。由于征地實(shí)施單位一般不直接面對(duì)農(nóng)民個(gè)人，這就造成在征地過程中，農(nóng)民往往沒有參與權(quán)和決策權(quán)，甚至知情權(quán)，從而導(dǎo)致土地補(bǔ)償款的分配混亂，弄虛作假，暗箱操作形象普遍，補(bǔ)償款被層層盤剝，層層截留，真正到農(nóng)民手中只有很少一部分。據(jù)國家有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)被征土地征用費(fèi)的收益分配比例為：地方政府占20%～30%，企業(yè)占40%～50%，村級(jí)組織占25%～30%，農(nóng)民僅占5%～10% 。

2.土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，補(bǔ)償費(fèi)過低?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的征收土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)都是按照土地被征用前三年的平均年產(chǎn)值來計(jì)算的，這種規(guī)定沒考慮到土地本身的價(jià)值，也沒有考慮到土地征收后地價(jià)的上漲，沒有將土地看做是資產(chǎn)來處理，不符合政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，被征地區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、土地供求狀況以及被征用地的用途等因素全沒有考慮在補(bǔ)償范圍之內(nèi)，補(bǔ)償費(fèi)過低的現(xiàn)象就難以避免了。明顯偏低的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重影響了農(nóng)民的基本生活。

（三）失地農(nóng)民補(bǔ)償安置方式較為單一

當(dāng)前，中國失地農(nóng)民的安置工作主要采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置、用地單位安置和貨幣安置三種。中國現(xiàn)在主要實(shí)行的是貨幣安置這種方式。貨幣安置是將征地補(bǔ)償款一次性發(fā)放給被征地農(nóng)民，讓其自謀出路。但是根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查，農(nóng)民拿到征地補(bǔ)償費(fèi)用后，絕大部分將費(fèi)用轉(zhuǎn)為消費(fèi)資金，只有很少部分考慮投資再生產(chǎn)。盡管有部分農(nóng)民轉(zhuǎn)入二、三產(chǎn)業(yè)，但有相當(dāng)數(shù)量的失地農(nóng)民仍然難以找到出路，收入不穩(wěn)定會(huì)隨時(shí)存在著被淘汰的可能。導(dǎo)致這種情況的出現(xiàn)與其自身因素有很大關(guān)系，農(nóng)民由于知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，綜合素質(zhì)低，缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，失地就意味著失業(yè)，長遠(yuǎn)的生計(jì)難以得到保障。

（四）失地農(nóng)民社會(huì)保障機(jī)制的不完善

中國長期以來實(shí)行的是二元化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。城市實(shí)行的是“高補(bǔ)貼，廣就業(yè)”的“國家保障型”社會(huì)保障制度。而農(nóng)村實(shí)行的是以群眾互助和國家救濟(jì)為主的“個(gè)體自我保障型”的社會(huì)保障制度，其保障水平低，覆蓋面窄。由于大量的農(nóng)民失地、失業(yè)，他們成了一個(gè)典型的弱勢(shì)群體，生活在被社會(huì)遺忘的角落，喪失了基本的國民待遇。一方面，他們失去了土地，不再是原來意義上的農(nóng)民了，沒有了土地這個(gè)基本的生活保障；另一方面，失地的農(nóng)民并未真正地成為城鎮(zhèn)居民，因?yàn)樗麄兪У睾鬀]有穩(wěn)定的工作，也沒有被納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障范疇。他們?cè)诔鞘惺艿椒N種不平等待遇甚至歧視，不能與城鎮(zhèn)居民一視同仁，沒有享受到城市居民的各種社會(huì)保障，就業(yè)受到排斥，子女入學(xué)接受教育也常常困難重重。所以，他們就成了種田無地、就業(yè)無門、保障無份的三無農(nóng)民，淪為國家、集體、社會(huì)“三不管”的地步。

隨著社會(huì)的發(fā)展、改革的深入，失地農(nóng)民的社會(huì)保障直接影響到中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康快速發(fā)展，影響社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，因此完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制刻不容緩。

三、完善失地農(nóng)民社會(huì)保障的對(duì)策

（一）明確界定“公共利益需要”的范圍

征地制度改革必須明確界定公共征地的內(nèi)容和范圍。要站在維護(hù)農(nóng)民利益的立場(chǎng)上，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地的范圍，控制征地規(guī)模，盡量不多占用農(nóng)民的土地。在公共利益之外的用地，例如商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，以及工業(yè)用地和各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)等用地退出國家征地范圍，使它們?cè)谕恋乩每傮w規(guī)劃和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃的控制下，逐步通過公開的市場(chǎng)交易取得土地使用權(quán)。

（二）嚴(yán)格征地程序，重視失地農(nóng)民的權(quán)益保障

政府是社會(huì)保障的主體，在征地執(zhí)行過程中，必須保證土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、談判權(quán)。征地過程必須規(guī)范透明，政府應(yīng)起到監(jiān)督職能，嚴(yán)格履行征地告知、確認(rèn)和聽證程序，使農(nóng)民利益得到有效保障。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受群眾監(jiān)督。對(duì)于有爭(zhēng)議的事宜可以建立專門的土地法庭或土地法院，有效地解決關(guān)于土地征地方面的各種糾紛。

（三）提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改革土地收益分配制度

為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，征地補(bǔ)償必須在確認(rèn)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)上，制定合理科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以土地的市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行補(bǔ)償。要充分考慮到失地農(nóng)民的基礎(chǔ)生活、就業(yè)、住房和社會(huì)保障等問題，從制度上做長遠(yuǎn)安排。影響土地價(jià)值除了要考慮土地被征用前的價(jià)值之外，還應(yīng)考慮因土地的區(qū)位、市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府宏觀政策等因素造成土地可預(yù)見的未來價(jià)值和潛在收益，改革不合理的征用土地收益分配制度，建立合理的土地資源開發(fā)收益分享機(jī)制。例如，對(duì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)和其他經(jīng)營性項(xiàng)目被征土地，可采用土地折價(jià)全部或部分入股、租賃的方式，定額收取紅利或租金，讓農(nóng)民“失地不失權(quán)”、“失地不失利”。

（四）多層次全方位建立失地農(nóng)民社會(huì)保障制度

從根本上解決失地農(nóng)民的生存問題，讓失地農(nóng)民老有所養(yǎng)、老有所依。從目前的情況來看，可以采取循序漸進(jìn)的方式從以下幾個(gè)方面下工夫：

1.建立社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。 一是低保。將所有符合條件的失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)最低生活保障范圍，包括非因土地征用失地的農(nóng)民；二是養(yǎng)老保險(xiǎn)。要采取政府補(bǔ)貼、征地單位代繳等方式，將被征地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)統(tǒng)籌用于解決農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的養(yǎng)老保險(xiǎn)等問題，不足部分應(yīng)由各級(jí)財(cái)政按比例分?jǐn)偠档?；三是失業(yè)保險(xiǎn)。要建立失地農(nóng)民失業(yè)登記制度，由征地單位為在勞動(dòng)年齡段、已參加養(yǎng)老保險(xiǎn)且符合其他規(guī)定條件的失地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員辦理失業(yè)保險(xiǎn)，由社保機(jī)構(gòu)發(fā)放失業(yè)保險(xiǎn)金。

2.建立多層次醫(yī)療保險(xiǎn)制度。高額醫(yī)療費(fèi)用支出對(duì)被征地農(nóng)民來說是巨大的壓力。中國絕大多數(shù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，農(nóng)民無力承擔(dān)高額的醫(yī)療費(fèi)用。因而，各地應(yīng)該堅(jiān)持因地制宜的原則，建立多形式、多層次的醫(yī)療保障制度，采取國家、集體和個(gè)人共同投入、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制，為被征地農(nóng)民建立社會(huì)醫(yī)療救助制度；政府與民間結(jié)合，強(qiáng)化多元投入機(jī)制；鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)作為一種輔助或補(bǔ)充模式，為被征地農(nóng)民投保團(tuán)體大病保險(xiǎn)；建立新型合作醫(yī)療保障制度等等。

3.建立教育培訓(xùn)機(jī)制。政府部門應(yīng)建立完善的就業(yè)培訓(xùn)體系，根據(jù)不同的年齡階段、文化層次安排不同的培訓(xùn)內(nèi)容，力求做到時(shí)間短、掌握快、費(fèi)用低、學(xué)得會(huì)。同時(shí)還要加強(qiáng)市場(chǎng)信息服務(wù)，暢通市場(chǎng)與農(nóng)戶之間的聯(lián)系渠道，盡快把市場(chǎng)需求信息送到農(nóng)民手中，使其能盡快地找到適合自己的職業(yè)。各級(jí)政府要加大扶持力度，財(cái)政每年都應(yīng)列出專項(xiàng)預(yù)算資金，對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力培訓(xùn)進(jìn)行補(bǔ)貼、扶持。

4.建立再就業(yè)創(chuàng)新機(jī)制。堅(jiān)持就業(yè)與創(chuàng)業(yè)并重的原則，積極為失地農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)搭建平臺(tái)。一是鼓勵(lì)失地農(nóng)民興辦個(gè)體、私營企業(yè)，鼓勵(lì)有一技之長的農(nóng)民大膽創(chuàng)業(yè)；二是提高農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)能力。政府加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)，幫助他們拓寬生產(chǎn)經(jīng)營門路，提高對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)能力；三是成立失地農(nóng)民創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。為創(chuàng)業(yè)者提供各種信息咨詢、科技服務(wù)、法律援助等等。

綜上所述，“失地農(nóng)民”問題是關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定和國家發(fā)展的問題，針對(duì)目前被征地農(nóng)民的社會(huì)保障制度中存在的弊端，政府必須高度重視認(rèn)真分析，推進(jìn)征地制度改革，建立合理的土地資源開發(fā)收益分享機(jī)制和多層次的社會(huì)保障體系。這個(gè)看似容易但在實(shí)施過程中阻力很大，失地農(nóng)民的社會(huì)保障制度的健全完善并非一朝一夕之事，需要我們進(jìn)一步的研究和探索。

參考文獻(xiàn)：

[1] 唐海燕.中國失地農(nóng)民權(quán)益保障問題研究[J].法制與社會(huì)，2011，（1）.

第4篇：土地法征收土地規(guī)定范文

Abstract： Our country is at the hard time of industrialization, i.e. the time of promoting the industrialization through limiting the utilization of agricultural resources. The necessary capital of industrialization mainly comes from the land exploration in village. Most of lands in village are collective ownership, so collective-owned land exploration can support the industrialization, but is injurious to the peasants' interest. Under the guidance of scientific outlook on development and building a harmonious society, the key breakthrough of issues of agriculture, farmer, rural area is to balance the rural and urban economy, revitalize the rural economy all-round, coordinated and sustainable, and be oriented to peasants' basic interest. This article discussed the balance of collective-owned land exploration and peasants' interest compensation.

關(guān)鍵詞： 集體土地；征收；農(nóng)民利益補(bǔ)償

Key words： collective-owned land; land exploration; peasants' interest compensation

中圖分類號(hào)：C913 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）02-0324-01

1法律視域下的集體土地征收與補(bǔ)償

1.1 土地征收制度土地征收指的是國家基于公共利益的需要，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。與土地征用內(nèi)涵界定不同，土地征收是強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的收回，而征用往往是使用權(quán)。2004年的《憲法》修正案將土地征收與土地征用做了明確區(qū)分，將第l0條第3款修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償”，由此可以看出我國現(xiàn)階段實(shí)行的是土地征收制度，而非土地征用制度。土地征收權(quán)是行政主體的一種公權(quán)力，它建立在國家的基礎(chǔ)之上，來源于《土地管理法》的授權(quán)。其次，征收的對(duì)象是集體土地所有權(quán)和使用權(quán)。再次，土地征收必須基于“公共利益”。我國《憲法》、《土地管理法》都明確規(guī)定了國家征收土地的依據(jù)是“為了公共利益的需要”。最后，土地征收應(yīng)以補(bǔ)償為要件。《憲法》《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》中都規(guī)定了“土地征收應(yīng)該給予補(bǔ)償”，這是土地征收的法定要件。

1.2 關(guān)于征收補(bǔ)償補(bǔ)償與賠償不同，補(bǔ)償是使受損權(quán)益得到恢復(fù)和彌補(bǔ)的一種重要的法律手段，同時(shí)也是一項(xiàng)重要的法律制度。土地征收補(bǔ)償既是補(bǔ)償法律制度中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是土地法律制度中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在土地征收中，征收補(bǔ)償問題是一個(gè)十分重要的問題，甚至可以說是核心問題[1]。而補(bǔ)償?shù)脑蛑饕且驗(yàn)橥恋厥寝r(nóng)民最重要的生產(chǎn)和生活資料，也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織最重要的資源，是他們基本生活資料的重要來源，也是他們從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)。土地一旦被國家征收，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村村民便喪失了土地所有權(quán)，同時(shí)也喪失了基本生活來源和從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2土地征收與農(nóng)民利益補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀分析

伴隨近幾年來的經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和愈發(fā)加快的城鎮(zhèn)化步伐，建設(shè)用地需求量大幅增加，征收農(nóng)村土地的力度越來越大，由此引發(fā)了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部征地補(bǔ)償費(fèi)的分配，卻仍然存在著分配方式各異、分配比例不合理、雜亂無章等問題，嚴(yán)重?fù)p害了被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，影響了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，同時(shí)也阻礙了征地工作的順利進(jìn)行。我國《憲法》中規(guī)定只有對(duì)公益用地，才能進(jìn)行征收，但是卻沒有對(duì)公益性用地進(jìn)行明確的界定，而在實(shí)際上不論是國家公益性建設(shè)項(xiàng)目還是經(jīng)營性項(xiàng)目或者是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，―律動(dòng)用國家征收權(quán)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“為了公共利益”這個(gè)范圍。這種現(xiàn)象主要?dú)w因于我國現(xiàn)行法律對(duì)土地征收的“為了公共利益”界定不清以及關(guān)于土地征收權(quán)的規(guī)定相矛盾[2]。正是立法概念上的模糊，造成了執(zhí)法過程中極大的可操作性，從而為利益分配不公埋下了隱患。

3優(yōu)化集體土地征收和農(nóng)民利益補(bǔ)償關(guān)系

3.1 制度先行，建立健全補(bǔ)償制度補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性需要在三個(gè)方面進(jìn)行權(quán)衡考慮：第一，土地的市場(chǎng)價(jià)值；第二，農(nóng)民因土地被征收而實(shí)際遭受的損失，農(nóng)民從土地上可獲得的收益、土地上的相關(guān)附屬物等；第三，農(nóng)民喪失土地后的生活保障。對(duì)于一定年齡界限（如50歲）以上的農(nóng)民，應(yīng)考慮其被征地后的生活保障。而在一定年齡界限以下的農(nóng)民，則應(yīng)考慮其就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用及失業(yè)保障。

3.2 廣惠于民，進(jìn)一步擴(kuò)大補(bǔ)償范圍這一點(diǎn)是比較明顯的。在大力振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的宏觀背景下，不僅僅通過國家的政策傾斜、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等政策，還要廣泛的對(duì)被征地農(nóng)民進(jìn)行利益補(bǔ)償。擴(kuò)大補(bǔ)償范圍需要遵循這樣幾個(gè)原則：第一，被征收土地原用途的土地價(jià)格，即對(duì)于被征地農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)損失補(bǔ)償；第二，被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，即對(duì)農(nóng)村土地社會(huì)保障功能的補(bǔ)償，以保證被征地農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì)有保障；第三，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；第四，土地征收造成不便于利用殘余地的價(jià)值損失補(bǔ)償以及相關(guān)損害補(bǔ)償費(fèi)；第五，被征地農(nóng)民一定時(shí)期的失業(yè)損失費(fèi)用和轉(zhuǎn)業(yè)轉(zhuǎn)崗就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用[3]。擴(kuò)大的范圍不僅僅是農(nóng)民的數(shù)量，還有補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，補(bǔ)償范圍的擴(kuò)大可以視為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的寬容性降低。

3.3 對(duì)接市場(chǎng)，引進(jìn)價(jià)格機(jī)制，促進(jìn)補(bǔ)償“合理化”既然土地征收所形成的利益補(bǔ)償是既得利益對(duì)既失利益的一種價(jià)值轉(zhuǎn)移，那么可以說，解鈴還須系鈴人。市場(chǎng)帶來的問題就需要市場(chǎng)去解決，這也是維護(hù)土地征收和利益補(bǔ)償平衡的最有效的配置方式。導(dǎo)入市場(chǎng)機(jī)制，確立“合理補(bǔ)償”的原則針對(duì)我國目前對(duì)土地征收補(bǔ)償原則的規(guī)定不明朗的現(xiàn)象，我國應(yīng)當(dāng)在借鑒大多數(shù)國家和地區(qū)做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的具體國情，確立“合理補(bǔ)償”的原則，以市場(chǎng)價(jià)格作為征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，以市場(chǎng)談判的方式確定補(bǔ)償費(fèi)用。該原則的確立，一方面可以切實(shí)保護(hù)被征收土地者的合法權(quán)益，另一方也可以避免現(xiàn)階段實(shí)行“完全補(bǔ)償”可能給國家和社會(huì)發(fā)展帶來的負(fù)擔(dān)。[4]另外，在適當(dāng)擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)姆秶幕A(chǔ)上，繼續(xù)依照現(xiàn)實(shí)情況制定開發(fā)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為此，一方面土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)要確保被征地農(nóng)民的生活水平不降低。另一方面應(yīng)當(dāng)建立完善的土地評(píng)估制度和土地評(píng)估方法，在對(duì)被征收土地進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估后，以市價(jià)為基礎(chǔ)。綜合考慮國家、集體和個(gè)人三者的利益，合理地確定土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為確保土地補(bǔ)償費(fèi)用的公正分配，一方面也要建立分配方案的合法性審批制度，防止村民會(huì)議自治權(quán)的濫用，另一方面應(yīng)當(dāng)確保村民會(huì)議的自治權(quán)。排除行政和司法的過多干預(yù)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]藍(lán)威.論我國農(nóng)村集體土地征收制度的立法缺陷及完善[J].2007，（20）.

第5篇：土地法征收土地規(guī)定范文

一、基本情況

近年來，縣國土資源局在縣委、縣政府和上級(jí)國土資源部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在貫徹實(shí)施土地管理法律法規(guī)、開展宣傳教育、做好規(guī)劃修編前期工作、加強(qiáng)土地征收和用地審批管理、節(jié)約集約利用土地、查處土地違法案件等方面做了大量工作，取得了一定成效。

(一)土地法制觀念逐漸增強(qiáng)。近年來，縣國土資源局以開展各種宣傳日活動(dòng)為載體，利用各類媒體，運(yùn)用多種形式，宣傳土地管理法律法規(guī)和政策，營造土地管理的社會(huì)氛圍。通過學(xué)習(xí)宣傳教育，一定程度上增強(qiáng)了廣大干部群眾的法制觀念和依法用地意識(shí)，為依法行政創(chuàng)造了較好的社會(huì)環(huán)境。

(二)土地規(guī)劃修編工作有序開展。一是做好規(guī)劃局部調(diào)整工作。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，做好建設(shè)項(xiàng)目占用非耕地的規(guī)劃局部調(diào)整工作，先后向省里上報(bào)了10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的40多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目用地的規(guī)劃局部修改，批準(zhǔn)修改總面積1700畝;完成永安、現(xiàn)代工業(yè)集聚區(qū)的600畝非耕地項(xiàng)目的規(guī)劃局部修改基礎(chǔ)工作。二是做好新一輪土地利用總體規(guī)劃修編前期工作。完成了第二次土地調(diào)查工作，摸清農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)地籍的基本情況，為規(guī)劃修編打下基礎(chǔ)。根據(jù)上級(jí)的統(tǒng)一部署，開展規(guī)劃大綱編制工作，及時(shí)上報(bào)省市審批。開展調(diào)查研究，加強(qiáng)與有關(guān)部門聯(lián)系，做好規(guī)劃銜接相關(guān)工作。開展規(guī)劃基數(shù)轉(zhuǎn)換工作，已完成了基數(shù)轉(zhuǎn)換的外業(yè)核實(shí)，正在開展數(shù)據(jù)的室內(nèi)分析處理。

(三)土地征收、收儲(chǔ)和用地審批管理進(jìn)一步規(guī)范。一是加強(qiáng)土地征收和收儲(chǔ)工作。根據(jù)縣政府的征地工作要求，按照征地程序，做好征收土地方案公告、征地補(bǔ)償安置方案制定等相關(guān)工作，進(jìn)一步規(guī)范征地行為;制定了新的土地征收區(qū)片綜合價(jià)，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。加大土地收儲(chǔ)力度，對(duì)全縣各類土地進(jìn)行梳理，將29宗土地列入收儲(chǔ)計(jì)劃，做好工藝品城轉(zhuǎn)角、蒲司灣等地塊的收儲(chǔ)工作。二是向上爭(zhēng)取用地指標(biāo)。做好低收入農(nóng)戶創(chuàng)業(yè)就業(yè)園項(xiàng)目等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的包裝工作，積極向上爭(zhēng)取用地指標(biāo);通過農(nóng)居點(diǎn)整理、建設(shè)用地復(fù)墾,獲得省核撥指標(biāo)99.9畝，保障重點(diǎn)急需項(xiàng)目的用地需要。三是做好用地審核報(bào)批工作。20*年以來，共辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批2257畝，其中工業(yè)用地1257.8畝，農(nóng)房報(bào)批546.1畝。特別是設(shè)立縣國土資源局工業(yè)園區(qū)分局，抽調(diào)業(yè)務(wù)人員，統(tǒng)一受理、全程代辦園區(qū)工業(yè)用地報(bào)批有關(guān)事項(xiàng)，取得了明顯效果。四是重視解決農(nóng)村村民建房問題。做好農(nóng)村土地綜合整治的服務(wù)指導(dǎo)工作，制定出臺(tái)有關(guān)實(shí)施細(xì)則，簡(jiǎn)化用地審批手續(xù)，減免有關(guān)費(fèi)用，有效推進(jìn)農(nóng)民住房改造工作。

(四)土地節(jié)約集約利用工作取得進(jìn)展。一是加強(qiáng)政策引導(dǎo)。在“服務(wù)工業(yè)、推進(jìn)項(xiàng)目”百日行動(dòng)中，對(duì)全縣工業(yè)用地進(jìn)行普查，分析用地現(xiàn)狀，起草和參與了關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地批后管理、盤活存量建設(shè)用地、清閑促產(chǎn)等方面的文件，從政策上深化節(jié)約集約利用土地工作。二是做好建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。已完成了35省道西段工程等省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目用地預(yù)審和8個(gè)一般項(xiàng)目的用地預(yù)審工作，預(yù)審用地總面積20*畝。三是探索盤活存量閑置用地。對(duì)1999年以來全縣已農(nóng)轉(zhuǎn)用而未供的6600多畝土地、已供未用的500多畝閑置土地、低效利用的600畝空閑土地，分析原因，進(jìn)行分類分步處置，促進(jìn)建設(shè)用地資源再利用，提高土地利用效率。

(五)一些土地違法違規(guī)案件得到查處。一是加強(qiáng)土地巡查。提請(qǐng)縣政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國土資源管理工作的意見》，層層落實(shí)土地巡查監(jiān)管責(zé)任，明確縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地日常監(jiān)管工作職責(zé)和任務(wù)。20*年以來，共開展土地執(zhí)法監(jiān)察動(dòng)態(tài)巡查1300人次，發(fā)現(xiàn)制止違法用地896件。二是查處各類土地違法案件。通過開展衛(wèi)星遙感執(zhí)法檢查、土地百日行動(dòng)、違法違規(guī)隱漏案件查處等活動(dòng)，共立案查處違法違規(guī)案件241件，涉及土地面積4924.5畝，拆除各類違法建筑485間(處)，面積11.7萬平方米，給予黨政紀(jì)處分或追究刑事責(zé)任32人。三是做好土地工作。建立健全工作責(zé)任制，落實(shí)各項(xiàng)工作制度，加強(qiáng)接訪、處訪工作。20*年以來，共接待群眾來訪800人次，受理涉土問題來信897件，省市交轉(zhuǎn)辦125件，對(duì)這些件基本上都認(rèn)真給予辦理回復(fù)。

二、存在的主要問題

雖然這幾年縣國土資源局土地管理工作取得了一定的成績(jī)，但由于我縣土地歷史問題積累多年，各種新舊矛盾交織，存在的困難和問題很多，具體表現(xiàn)在：

(一)法制宣傳還不夠廣泛深入。從調(diào)查情況看，土地法律法規(guī)和政策宣傳工作的廣度和深度還不夠，缺少持續(xù)有效的宣傳，廣大干部群眾對(duì)有關(guān)內(nèi)容了解不多，致使一些群眾土地法制意識(shí)淡薄，受利益驅(qū)動(dòng)，違法占地建房的現(xiàn)象較多。同時(shí)，縣國土資源局對(duì)自身職能及工作流程宣傳不夠，透明度不高，群眾對(duì)辦理用地手續(xù)程序仍不十分了解。

(二)土地利用總體規(guī)劃亟需修編。一是上一輪土地利用總體規(guī)劃編制欠科學(xué)，一些地塊性質(zhì)定位不切合實(shí)際，許多農(nóng)保地與實(shí)地現(xiàn)狀不符，農(nóng)保率偏高，一些重大項(xiàng)目用地缺乏規(guī)劃保障，較大程度上制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。二是規(guī)劃的指導(dǎo)性和操作性不夠強(qiáng)，土地利用總體規(guī)劃與相關(guān)綜合性規(guī)劃銜接不夠，不能很好地控制和引導(dǎo)用地，影響了項(xiàng)目落地，也導(dǎo)致規(guī)劃變動(dòng)存在隨意性，由此帶來一系列新問題。三是城鄉(xiāng)建設(shè)用地需求與新增建設(shè)用地空間矛盾突出，建設(shè)用地空間拓展艱難，客觀上成為土地規(guī)劃修編的一大難題。

(三)土地征收收儲(chǔ)和用地審批管理不夠到位。一是土地征收困難。隨著土地資源的不斷升值，征收土地涉及利益調(diào)整越來越大，加上國家對(duì)土地的管理越來越嚴(yán)，征收土地所面臨的矛盾和阻力也越來越大。在征地過程中，由于群眾思想工作問題、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題、被征地農(nóng)民社會(huì)保障問題等原因，導(dǎo)致征地工作難度很大，有的地塊(如后里吳村)批準(zhǔn)后卻無法進(jìn)場(chǎng)。二是土地收儲(chǔ)進(jìn)展緩慢。多年來土地收儲(chǔ)工作是我縣的薄弱環(huán)節(jié)，辦法措施不多，實(shí)際收效不大，土地儲(chǔ)備中心未真正發(fā)揮作用，后續(xù)儲(chǔ)備數(shù)量匱乏，用地保障嚴(yán)重不足。三是用地審批效率不高。用地審批環(huán)節(jié)多，涉及多個(gè)部門，工作量大，報(bào)批時(shí)間長，造成建設(shè)用地不能及時(shí)到位。

(四)土地節(jié)約集約利用率較低。一是建設(shè)用地供地率低。由于許多項(xiàng)目前期工作不充分、各類待開發(fā)用地缺乏統(tǒng)籌安排、征地難到位等原因，導(dǎo)致建設(shè)用地供地率低下。20*、20*年，全縣的供地率分別為12.9%、1.96%，2009年上半年僅為0.11%，20*年至今全縣仍有已轉(zhuǎn)未供土地3500多畝，指標(biāo)浪費(fèi)嚴(yán)重。二是建設(shè)用地閑置現(xiàn)象突出。由于對(duì)土地批后利用缺乏跟蹤監(jiān)管，不少企業(yè)節(jié)約集約利用土地的觀念不強(qiáng)，閑置和粗放型利用土地現(xiàn)象不同程度存在，擅自改變土地用途的行為也時(shí)有發(fā)生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣建設(shè)用地平均每畝稅收只有9萬多元，為全市的70%左右，產(chǎn)出率相當(dāng)?shù)?。同時(shí)，一些效益好的企業(yè)急需用地?zé)o法解決，靠租借廠房或內(nèi)部挖潛進(jìn)行生產(chǎn),嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展壯大。三是農(nóng)村土地利用率低。農(nóng)村建房缺少規(guī)劃引導(dǎo)，布局散亂，管理不到位，導(dǎo)致一方面農(nóng)村缺房戶建房艱難，另一方面，占用耕地建房、少批多占和“一戶多宅”的現(xiàn)象得不到有效控制。

(五)土地執(zhí)法監(jiān)察有待進(jìn)一步強(qiáng)化。一是違法占地案件居高不下。20*年12月至20*年9月，我縣違法用地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例高達(dá)92.6%，20*年被省里列為衛(wèi)星遙感監(jiān)控縣，進(jìn)行重點(diǎn)整改。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，20*年起，城區(qū)違法占地建房出現(xiàn)反彈，新增違法建房達(dá)600多間。二是執(zhí)法監(jiān)管力度不夠。土地管理缺乏健全有效的監(jiān)管機(jī)制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村對(duì)土地日常監(jiān)管的主動(dòng)性和積極性不高，還沒有形成整體監(jiān)管合力;執(zhí)法力度不夠，對(duì)違法占地的查處缺乏有效的措施和手段，部分地方違法用地屢拆屢發(fā)、屢禁不止，沒有從根本上得到遏制。三是土地歷史遺留問題突出。各類問題遲遲未能得以有效破解，嚴(yán)重影響了我縣土地管理秩序。四是土地問題突出。涉土案件占全縣的量達(dá)30%，呈現(xiàn)數(shù)量持續(xù)增加、行為更為激烈趨勢(shì)，違規(guī)越級(jí)訪、集體訪、上省進(jìn)京訪屢屢發(fā)生，嚴(yán)重影響了仙居的整體形象。20*年，我縣曾連續(xù)兩個(gè)月進(jìn)入省國土資源廳受理的積分排名前五位，極大影響了我縣建設(shè)用地報(bào)件及規(guī)劃調(diào)整工作。五是執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)需要進(jìn)一步加強(qiáng)，整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。

(六)財(cái)務(wù)收支管理問題較多。從審計(jì)部門的財(cái)務(wù)收支審計(jì)情況看，縣國土資源局在編制管理、內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理等方面存在的問題較多，有的問題較為嚴(yán)重。

三、幾點(diǎn)建議

土地問題是事*發(fā)展的根本問題。嚴(yán)格土地管理，是全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)之計(jì)，也是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。當(dāng)前，必須牢牢抓住土地這個(gè)根本問題，竭盡全力管好土地，想方設(shè)法用好土地。

(一)著力營造良好社會(huì)氛圍。土地是民生之本、發(fā)展之基，是仙居經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的命脈?？h國土資源局要牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀，充分認(rèn)識(shí)嚴(yán)格土地管理的極端重要性，進(jìn)一步堅(jiān)定管好土地的信心和決心;要采取各種形式，通過多種途徑，廣泛深入宣傳土地法律法規(guī)和國情國策，提高宣傳教育的針對(duì)性和實(shí)效性，增強(qiáng)廣大干部群眾的土地法制觀念，努力在全社會(huì)形成保護(hù)耕地、依法用地的良好氛圍;要大力宣傳國土資源部門的職能職責(zé)、公開服務(wù)內(nèi)容和辦事流程，增強(qiáng)政策透明度。

(二)著力做好新一輪土地規(guī)劃修編工作。土地利用總體規(guī)劃是實(shí)施土地用途管制、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)布局和嚴(yán)格依法管地的基本依據(jù)。一要繼續(xù)做好前期準(zhǔn)備工作。要以新一輪土地利用總體規(guī)劃修編為契機(jī)，深入開展調(diào)查研究，全面掌握土地利用情況;加強(qiáng)對(duì)今后土地需求和供給的預(yù)測(cè)分析，為開展空間布局提供科學(xué)依據(jù);密切與省市國土資源部門的聯(lián)系，抓緊推進(jìn)規(guī)劃修編相關(guān)工作。二要認(rèn)真做好規(guī)劃修編調(diào)整工作。要積極調(diào)整規(guī)劃，包裝項(xiàng)目，優(yōu)化項(xiàng)目布局，拓展用地空間;著眼長遠(yuǎn)謀劃，統(tǒng)籌安排規(guī)劃期內(nèi)各類用地，定性定量到地塊，努力留足用地空間;加強(qiáng)與相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的聯(lián)系，充分聽取各方意見，積極做好與相關(guān)規(guī)劃的銜接工作，增強(qiáng)規(guī)劃的前瞻性、科學(xué)性和指導(dǎo)性。三要強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施管理。嚴(yán)格按照規(guī)劃控制用地，根據(jù)形勢(shì)發(fā)展需要，依法修改和調(diào)整規(guī)劃，維護(hù)規(guī)劃嚴(yán)肅性、權(quán)威性。

(三)著力加強(qiáng)土地征收收儲(chǔ)和用地審批管理。一要加大土地征收工作力度。要加強(qiáng)政策宣傳，充分做好被征地農(nóng)民的思想工作;進(jìn)一步完善征地工作制度，嚴(yán)格履行征地程序，規(guī)范征地行為;研究解決好被征地農(nóng)民合法權(quán)益保障問題，完善征地補(bǔ)償辦法，實(shí)行征地補(bǔ)償費(fèi)統(tǒng)一支付，做好土地征收補(bǔ)償安置工作。二要切實(shí)加強(qiáng)土地收儲(chǔ)工作。要認(rèn)真執(zhí)行土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法，進(jìn)一步規(guī)范土地收儲(chǔ)行為;充分發(fā)揮收儲(chǔ)中心的作用，落實(shí)土地儲(chǔ)備基金，實(shí)施存量土地收購儲(chǔ)備，增強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，特別是對(duì)城區(qū)小宗土地，要注重儲(chǔ)備中心的收儲(chǔ)調(diào)控作用，防止土地零星推向市場(chǎng)而影響城市發(fā)展品位。三要提高用地審批效率。進(jìn)一步改革管理機(jī)制，優(yōu)化審批程序，簡(jiǎn)化用地審批流程，縮短審批時(shí)限，提高用地預(yù)審、報(bào)批效率。特別是要提高農(nóng)村建房審批效率，加快推進(jìn)農(nóng)民住房改造工作。

(四)著力提高土地節(jié)約集約利用水平。一要切實(shí)提高供地率。要充分做好項(xiàng)目前期工作，加快推進(jìn)項(xiàng)目落地，及時(shí)辦理供地手續(xù);加強(qiáng)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加大供地力度，著力破解供地難問題。二要切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)用地批后管理。要抓緊研究出臺(tái)土地批后管理的相關(guān)政策，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，建立企業(yè)用地退出機(jī)制和閑置土地收回機(jī)制;積極引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)變土地利用觀念，嚴(yán)格節(jié)約集約利用土地，大力推進(jìn)“零增地”技改，在規(guī)模以上企業(yè)開展“畝產(chǎn)論英雄”活動(dòng);采取有力措施，嚴(yán)格節(jié)約用地，積極盤活存量土地，依法處置各類閑置用地、空閑土地和擅自改變用途的土地，著力提高土地利用率;加強(qiáng)“退二進(jìn)三”政策研究，推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。三要切實(shí)解決農(nóng)民建房難問題。要結(jié)合推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治活動(dòng)，加快農(nóng)民住房改造建設(shè)工作，積極探索解決農(nóng)民建房問題的有效途徑和措施。進(jìn)一步調(diào)整村莊規(guī)劃布局，執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅政策，嚴(yán)格控制農(nóng)民建房用地標(biāo)準(zhǔn)，從源頭上制止一戶多宅、少批多占、未批先占和占用耕地建房現(xiàn)象的發(fā)生。

第6篇：土地法征收土地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：利益驅(qū)動(dòng) 小產(chǎn)權(quán)房買賣 房屋所有權(quán)證

引 言

“小產(chǎn)權(quán)”一詞是針對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”而命名的，具有國家頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的商品房叫大產(chǎn)權(quán)，相對(duì)而言，只具有農(nóng)村集體土地使用權(quán)證的非商品房稱為小產(chǎn)權(quán)。具體來說，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民為建造住宅而占用的土地，其流轉(zhuǎn)范圍儀限于農(nóng)村人口之間。從使用價(jià)值上說，這種集體土地與國有土地完全相同，而它的國家所有權(quán)規(guī)定其不得流轉(zhuǎn)上市。

一、 我國關(guān)于集體土地的立法現(xiàn)狀與不足

（一） 我國憲法關(guān)于土地制度的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國憲法》第六條規(guī)定：“中華人民共和國的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。從這條我們可以看出，在我國，兩種所有制形式是平等并列的，都是社會(huì)主義公有制的一種表現(xiàn)形式。憲法對(duì)集體所有制也加以同樣的保護(hù)，如第八條第三款規(guī)定：“國家保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”。

(二) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下農(nóng)民的利益訴求

即使農(nóng)民在利用集體所有的土地時(shí)遭遇種種限制，但隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善和規(guī)范，市場(chǎng)化程度日益深入，農(nóng)民的市場(chǎng)運(yùn)作意識(shí)日益覺醒，以及農(nóng)民法律權(quán)利意識(shí)的不斷增強(qiáng)，農(nóng)民會(huì)不斷以中華民族勞動(dòng)人民固有的智慧和力量，通過各種手段和途徑，尋找并實(shí)現(xiàn)自己的利益訴求。這是我國不合理的土地法律結(jié)構(gòu)【城市土地可以買賣，而農(nóng)村土地不能買賣】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度矛盾發(fā)展的必然。目前，農(nóng)民利用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所獲取的收益，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如出售或出租房屋所獲取的收益。而在城市，占城鎮(zhèn)居民人口絕大部分的工薪階層，在商品房房?jī)r(jià)居高不下而申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房無望的情況下，只好尋找農(nóng)村、郊區(qū)的世外桃源了。當(dāng)農(nóng)民賣的強(qiáng)烈愿望與城鎮(zhèn)居民買的強(qiáng)大需求完美結(jié)合起來，交易就不可避免地產(chǎn)生了。

二、農(nóng)民房屋買賣可能性分析

(一) 房屋屬于農(nóng)民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍

《中華人民共和國民法通則》第七十五條第一款規(guī)定：“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)”。而《中華人民共和國繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄、和生活用品；(三)公民的林木、牲畜、和家禽；(四)公民的文物、圖書資料；(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；(六)公民的著作權(quán)、利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；(七)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)”。從上述兩個(gè)法律規(guī)定來看，在我國現(xiàn)在的法律框架內(nèi)，房屋是屬于公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍。此外，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。由此，我們也可以推論，農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)，對(duì)利用宅基地建造的房屋擁有所有權(quán)。對(duì)于公民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)(包括農(nóng)民的房屋)，我國法律是明確加以保護(hù)的?！吨腥A人民共和國憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！吨腥A人民共和國民法通則》第七十五條第二款也明確規(guī)定：“公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收”。

三．現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣不能取得房屋所有權(quán)

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房建房占用的土地是農(nóng)村集體土地，沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的相關(guān)手續(xù)，其房屋建設(shè)也未經(jīng)相關(guān)部門審批，因此，它不能取得國家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證，僅僅取得鄉(xiāng)政府或某些機(jī)構(gòu)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”證書。但這些證書不具有國家承認(rèn)的法律效力。目前，我國規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)”房的法律規(guī)定主是《物權(quán)法》第152、153 條;《土地管理法》第43條第1款、第59、61、62、63條。政策性規(guī)定主要有: 1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”2004年國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。”2007年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)’房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！睆纳鲜鲆?guī)定看， 2008年之前國家對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)建造及其交易基本上持禁止或限制態(tài)度。最高人民法院也于2008年12月4日頒布《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干見》(下稱“12.4意見”) ，要求各級(jí)人民法院對(duì)改變土地集體所有性質(zhì)、改變土地用途、損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的流轉(zhuǎn)行為，要依法確認(rèn)無效?！?2.4意見”統(tǒng)一了司法標(biāo)尺，對(duì)于涉及改變土地用途的“小產(chǎn)權(quán)”房買賣行為，法院依法確認(rèn)無效。城市房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是國有土地，取得國有土地使用權(quán)是城市房地產(chǎn)開發(fā)的前提，農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，只有在國家通過征收轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。我國對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行國家壟斷經(jīng)營的政策。能有償出讓使用權(quán)的土地只能是城鎮(zhèn)國有土地，集體所有土地除國家征用外，不得出讓，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房買賣不能取得房屋所有權(quán)證。

參考文獻(xiàn)

1.唐烈英：《房地產(chǎn)法學(xué)》.法律出版社.2008年8月1日第一版.

2.李 平：《芻議中國”小產(chǎn)權(quán)房”法律問題》.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009年第27期.

第7篇：土地法征收土地規(guī)定范文

[論文摘要]在對(duì)于我國的集體房屋征收與補(bǔ)償中，應(yīng)當(dāng)借鑒美國法的正當(dāng)法律程序，注重公民的受告知權(quán)和聽證權(quán)，必須尊重國內(nèi)法賦予公民的所有權(quán)利。在對(duì)集體房屋征收的過程中，也要注重征收的必要性，不能不考慮帶來的損害和收益，盲目地進(jìn)行征收。在進(jìn)行補(bǔ)償?shù)倪^程中，要嚴(yán)格按照正當(dāng)法律程序，制定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和范圍。

[論文關(guān)鍵詞]集體房屋征收 補(bǔ)償條例 正當(dāng)法律程序

作為土地征收的合法要件之一，正當(dāng)程序要件為各國的憲法或者法律所確認(rèn)。美國聯(lián)邦憲法第14修正案規(guī)定： 未經(jīng)正當(dāng)法律程序，任何州都不能剝奪任何人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)。明確提出了征收中的“正當(dāng)程序”原則。在司法實(shí)踐中，美國法院逐漸意識(shí)到，在土地征收過程中，由于“公共利益”、“公正合理”等概念模糊不清，難以從立法上進(jìn)行精確界定，只有輔之以程序保障的要件，才能更好地保護(hù)當(dāng)事人的利益。在法治較為成熟的國家，嚴(yán)格的程序性規(guī)定構(gòu)成對(duì)公權(quán)力的有力限制。在我國，對(duì)土地征收權(quán)程序限制的薄弱成為目前違法征地的一大制度誘因。如何借鑒其他國家的規(guī)定，合理設(shè)計(jì)我國的土地征收程序，是本文的主要目的。

一、“正當(dāng)程序”的內(nèi)涵與功能

（一）正當(dāng)程序的內(nèi)涵

1.公正作為義務(wù)，它要求行政機(jī)關(guān)在決策的時(shí)候要公正，嚴(yán)格地遵照法律上的規(guī)定，不能出現(xiàn)偏向于某一方的情況。不能夠因?yàn)樽陨淼南埠没蛘吲c自身的利益相關(guān)就偏離正義。公正作為義務(wù)還要求行政組織機(jī)構(gòu)要符合法律的要求，其組成人員的資格要達(dá)標(biāo)，做出決策所要求的人員性質(zhì)和數(shù)量必須符合法律的規(guī)定。

2.受告知權(quán)，是指行政行為的當(dāng)事人及與之有利害關(guān)系的人員，有權(quán)利及時(shí)知道并了解與之有利害關(guān)系的行政事實(shí)與決策。

3.聽證權(quán)，是在行政機(jī)關(guān)對(duì)相對(duì)人作出較嚴(yán)重的行政處罰決定前，相對(duì)人所依法擁有的權(quán)利。

4.說明理由義務(wù)，是指行政機(jī)關(guān)做出行政決策，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人及利害關(guān)系人說明做出此決策的理由，讓當(dāng)事人對(duì)此有個(gè)了解。

5.行政資訊公開。行政資訊公開即行政信息公開。

（二）正當(dāng)法律程序的功能

1.權(quán)利保障功能。美國憲法第5條增補(bǔ)條款的正當(dāng)法律程序，是憲法上人權(quán)清單的一部分，我們從憲法上有關(guān)人權(quán)清單的角度出發(fā)，正當(dāng)法律程序的要求和其他人權(quán)清單上的基本的權(quán)利一樣，都是源于對(duì)行政權(quán)力的不信任，企圖通過憲法鎖定人類所信仰的基本價(jià)值，來預(yù)防行政部門的濫權(quán)。從這種古典的理論上來看，消極地保護(hù)人們的合法權(quán)益是正當(dāng)法律程序的原始功能。

2.行政效能的提升。正當(dāng)法律程序可以很大程度上提升行政效能。當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)與科技不斷發(fā)展，對(duì)行政效能也提出了一定的要求。人們更傾向于用較少的時(shí)間、成本、人事以及行政支出來達(dá)到正確的行政決策。

3.增進(jìn)人民對(duì)行政的信賴。通過正當(dāng)法律程序，可以確保人民的受告知權(quán)和聽證權(quán)，這樣就可以增進(jìn)人民對(duì)行政機(jī)關(guān)所做的決策的信賴。

二、土地征收中“正當(dāng)程序”的必備要件

在具體的土地征收過程中，適當(dāng)?shù)某绦虬才糯_實(shí)可以起到控制權(quán)力濫用的作用。以下制度安排是保證征收符合“正當(dāng)程序”所必須的：

（一）自愿協(xié)議出讓前置制度

從美國的做法可以看出，政府對(duì)啟用征地權(quán)持一種審慎的態(tài)度，能不用則不用，能少用則少用。在征地過程啟動(dòng)前，政府應(yīng)當(dāng)與土地所有人進(jìn)行自愿協(xié)議出讓，在協(xié)議過程中，政府不是作為公權(quán)力的享有者，而是作為民法上的主體，與土地所有者處于對(duì)等地位，雙方可以按照民事交往過程中的規(guī)則自愿平等地磋商談判、討價(jià)還價(jià)。只有這種自愿協(xié)議出讓最終失敗或者其成本過高時(shí)，國家才將其身份回歸到公權(quán)力主體，啟動(dòng)土地征收程序。這種制度體現(xiàn)了對(duì)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的崇尚以及對(duì)國家干預(yù)的防范。這也是現(xiàn)代新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的普遍觀點(diǎn)，即只要在自由市場(chǎng)交易中可以達(dá)成的事項(xiàng)，國家就應(yīng)當(dāng)節(jié)制其權(quán)力，減少干預(yù)或者不干預(yù)。

（二）對(duì)征收項(xiàng)目的公益性說明理由并接受司法審查

征收必須以“公共利益”為目的，征收決定中應(yīng)當(dāng)對(duì)其作出充分說明，以合理論證征收行為的公益性。如果被征收人對(duì)此產(chǎn)生合理質(zhì)疑，可以向法院提起訴訟。雖然公益目的與正當(dāng)程序是土地征收中兩個(gè)獨(dú)立的要件，但“公益目的”需要通過正當(dāng)程序中的說明理由制度和司法審查制度來實(shí)現(xiàn)，因此從廣義上說，這也是土地征收正當(dāng)程序的一部分內(nèi)容。

（三）征收決定以及補(bǔ)償過程中的公眾參與制度

廣義上的公眾參與，除了政治參與外還必須包括所有關(guān)于公共利益、公共事務(wù)管理等方面的參與。土地法上的公眾參與原則，是指公眾有權(quán)通過一定的程序或途徑參與到一切與自身權(quán)益相關(guān)的開發(fā)決策等活動(dòng)之中，并有權(quán)受到相應(yīng)的法律保護(hù)和救濟(jì)，以防止決策的盲目性，使得該項(xiàng)決策符合廣大公眾的切身利益和需要。在進(jìn)行公眾參與制度設(shè)計(jì)時(shí)，需要格外注意如下兩個(gè)問題：

第一，法律需規(guī)定與公眾參與配套的詳細(xì)可操作性的程序設(shè)計(jì)。在美國，公眾參與的形式：通告———評(píng)論程序、協(xié)商程序、必要的事前告知和聽證會(huì)程序、環(huán)境品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（EQA），專家出具的評(píng)估研究報(bào)告（Findings），都有法定的步驟。

第二，需注重參與過程的協(xié)商性，而不僅僅是簡(jiǎn)單的投票。

（四）預(yù)付款制度

在土地征收過程中，先補(bǔ)償后征收是一項(xiàng)重要的原則。所謂的預(yù)付款是指賠償價(jià)金的給付應(yīng)在征收機(jī)關(guān)實(shí)際取得所有權(quán)并占有土地以前進(jìn)行，該價(jià)金一經(jīng)協(xié)商確定或經(jīng)法院以及賠償委員會(huì)等機(jī)構(gòu)予以確定，即應(yīng)在占有之前給付。預(yù)付款制度主要有兩個(gè)目的，一是可以給所有權(quán)以妥善保障，二是防止行政當(dāng)局拖延工程。

三、土地征收中的程序性問題及改革建議

與以上各國的立法和實(shí)踐相比，我國土地征收的不足之處有：

1.機(jī)關(guān)在實(shí)踐中的聽證不完善。正如王錫鋅所評(píng)價(jià)的： （ 我國的聽證程序） 只借用了西方國家的聽證之“名”，而不具有聽證的結(jié)構(gòu)、程序以及功能之 “實(shí)”，最后演變?yōu)橹鞴軝C(jī)關(guān)對(duì)各方參與者進(jìn)行的一種具有咨詢意味的討論或者論證。

2.征地過程中缺乏有效的公眾參與。在行政機(jī)關(guān)行使征收權(quán)的過程中，應(yīng)當(dāng)遵循信息充分公開，利益相關(guān)人有效參與等原則，并為被征土地的利益相關(guān)人提供充分的參與機(jī)會(huì)和參與平臺(tái)。我國的征地程序各環(huán)節(jié)中公眾參與的制度設(shè)計(jì)卻十分薄弱。

3.國家代替土地開發(fā)者事先介入征收程序，形成政府的“阻斷效應(yīng)”，以至于自愿協(xié)議出讓制度和被征收人的買回權(quán)難以有效行使。

4.沒有規(guī)定預(yù)付款制度。我國《土地管理法》并沒有規(guī)定征地預(yù)付款制度。而且按照《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。其中也并沒有規(guī)定將補(bǔ)償款提存在法院。該項(xiàng)規(guī)定說明政府在未經(jīng)補(bǔ)償?shù)那闆r下實(shí)施征收行為也是合法的，無可厚非。

（三）完善我國土地征收程序的改革建議

1.完善土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

美國的土地征收補(bǔ)償包括直接損失和間接損失，只要要求補(bǔ)償者拿出足夠的證據(jù)證明損失是由政府的征地造成的，并且得到陪審團(tuán)或者法官支持，就可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償。我國的土地征收補(bǔ)償僅限于直接損失，比如土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)等，其他間接造成的損失是不予補(bǔ)償?shù)?。兩者相比較，我們可以看出，美國的補(bǔ)償面較寬。

美國的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被征收土地的市場(chǎng)價(jià)值來確定的，如果市場(chǎng)價(jià)值無法確定，那就會(huì)按照它實(shí)際會(huì)獲得的收益來進(jìn)行補(bǔ)償，這個(gè)實(shí)際所獲得的收益包括直接和間接兩種收益。而我國的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照土地當(dāng)前的收益價(jià)值，它并沒有考慮土地用途變更之后的增值收益，因此會(huì)損害被征收者的權(quán)益。

2.完善集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)在世界上多數(shù)國家都對(duì)集體土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了明確規(guī)定，這為具體實(shí)踐中的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)提供了法律依據(jù)，我國也應(yīng)當(dāng)向此靠攏，最合適的應(yīng)當(dāng)是公平補(bǔ)償原則，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)價(jià)格作為參考來提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為可以參照美國以市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要綜合考慮被征收土地者的直接損失和間接損失。

3.嚴(yán)格界定公共利益

在我國的《憲法》和《土地管理法》中都談到了，國家可以為了公共利益的需要，征收或者征用土地。然而我國的各項(xiàng)法律中，都沒有對(duì)公共利益作出明確的規(guī)定和解釋，這就為以后的實(shí)踐埋下了很大的隱患，有些地方政府就會(huì)故意曲解公共利益的概念，隨意征收土地，所以嚴(yán)格的鑒定公共利益是當(dāng)務(wù)之急。

4.完善補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品價(jià)格隨著市場(chǎng)的波動(dòng)變化較大。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，有其獨(dú)特的價(jià)值，但我國目前的補(bǔ)償制度中并沒有引入市場(chǎng)機(jī)制，只是就直接的價(jià)值補(bǔ)償，這導(dǎo)致被征收者利益的損失，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致群眾對(duì)征地的不支持、不配合。筆者認(rèn)為在土地征收補(bǔ)償中引入市場(chǎng)機(jī)制，不僅可以充分維護(hù)群眾的利益，還可以在一定程度上減少地方政府克扣補(bǔ)償費(fèi)用的情況，調(diào)動(dòng)群眾對(duì)征地的積極性。

5.完善聽證制度和信息公開制度

第8篇：土地法征收土地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞:城中村;失地農(nóng)民;法律保障

一、“城中村”失地農(nóng)民的保障現(xiàn)狀及存在的問題

(一)有關(guān)土地征收的具體法律法規(guī)存在矛盾或含混不清

現(xiàn)行土地法律規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國有土地。這一規(guī)定突破了1954年憲法有關(guān)征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規(guī)定,實(shí)際上為征收農(nóng)地轉(zhuǎn)用非農(nóng)建設(shè)提供了一種合法形式。但是產(chǎn)生了一個(gè)矛盾:對(duì)于非公共利益的農(nóng)地轉(zhuǎn)用,不經(jīng)過征地是違憲,因?yàn)椴环稀叭砍鞘型恋貫閲型恋亍钡膽椃?zhǔn)則;征地也違憲,因?yàn)椴环蠟榱恕肮怖妗辈趴烧鞯貞椃?zhǔn)則。又比如,《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程爭(zhēng)議發(fā)生的原因有那些情況,爭(zhēng)議發(fā)生后如何處理,法律沒有確切規(guī)定。因此,在征地過程中農(nóng)民的權(quán)益受到損害時(shí),利用法律無法有效地保障自己的合法權(quán)益。

(二)對(duì)“公共利益”范圍界定不明確

我國現(xiàn)行《憲法》第10條第3款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”該規(guī)定可以理解為要對(duì)集體所有土地進(jìn)行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對(duì)集體土地進(jìn)行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒有明確規(guī)定。就目前來說,國家只要是為了“公共利益”的需要隨時(shí)都可以對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行強(qiáng)制征收,并且按照《土地管理法實(shí)施條例》第25條的規(guī)定對(duì)征收這種法律行為任何單位和個(gè)人不得提出異議,如對(duì)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用有異議也只能提請(qǐng)批準(zhǔn)征地的政府裁決,但征收補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。而且對(duì)土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒有嚴(yán)格的審查機(jī)制。在我國《土地管理法》中,既沒有土地征收申請(qǐng)、批準(zhǔn)前,有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)土地征收目的合法性的事前審查,也沒有土地征收被批準(zhǔn)后,被征收人認(rèn)為土地征收目的不具有合法性時(shí)的事后審查。只規(guī)定了土地征收必須經(jīng)過國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),對(duì)被征收人認(rèn)為土地征收目的不符合法律規(guī)定時(shí)的救濟(jì)機(jī)制也沒有任何規(guī)定。

(三)法律規(guī)定的征地補(bǔ)償偏低

《土地管理法》第47條是現(xiàn)行征地補(bǔ)償?shù)闹饕梢罁?jù)。該條第1款規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！卑凑胀恋卦杏猛狙a(bǔ)償,不能反映土地的位置、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價(jià)格的因素,其實(shí)質(zhì)是將土地僅僅看作一種生產(chǎn)資料,沒有考慮到土地負(fù)載的眾多社會(huì)功能和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán),從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規(guī)定:“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六到十倍。……每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！备鶕?jù)該規(guī)定,征地(耕地)補(bǔ)償分為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)三種,其本質(zhì)不是對(duì)土地價(jià)值的補(bǔ)償,而是對(duì)地上物的補(bǔ)償;具體補(bǔ)償數(shù)值主要根據(jù)該土地被征用前三年的平均年產(chǎn)值來加以確定,對(duì)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和種植結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)耕地水平的差異缺乏體現(xiàn),無法反映被征土地的區(qū)位價(jià)值,同時(shí)使得補(bǔ)償價(jià)值極易波動(dòng),導(dǎo)致同一區(qū)位地塊補(bǔ)償價(jià)格懸殊;孤立地考慮耕地作為農(nóng)作物生產(chǎn)的年產(chǎn)值,忽視了被征耕地一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地所飆升的級(jí)差價(jià)值,農(nóng)民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規(guī)定:“依照本條第2款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不能超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！边@是我國征地補(bǔ)償?shù)姆ǘㄗ罡邩?biāo)準(zhǔn)。土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員賴以生存的基礎(chǔ),失去土地的農(nóng)民的損失除集體土地承包使用權(quán)所能創(chuàng)造的實(shí)際價(jià)值外,還包括生活保障,就業(yè)安置等方面的損失,即使是根據(jù)法律規(guī)定的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),也是明顯偏低。

(四)對(duì)非農(nóng)用地的征用安置補(bǔ)償法律沒有規(guī)定

我國的《土地管理法》對(duì)征用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地的補(bǔ)償方法做出了比較明確的規(guī)定,但對(duì)征用農(nóng)民集體土地中非農(nóng)業(yè)用地的實(shí)施方法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有做出具體的規(guī)定與解釋?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》雖然對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償、安置方法做出了比較具體的規(guī)定,但該條例的實(shí)施對(duì)象僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地,不適用于針對(duì)農(nóng)民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》也同樣沒有包含適用于上述問題的規(guī)定。2004年11月由國土資源部正式公布的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》,確定了新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,允許征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)突破由《土地管理法》所規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按統(tǒng)一年產(chǎn)值30倍計(jì)算的上限。另外也涉及到了可制定區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對(duì)非農(nóng)用地,特別是農(nóng)民宅基地等土地的征用補(bǔ)償,依然未做出較為明確的規(guī)定。

二、健全和完善“城中村”失地農(nóng)民法律保障機(jī)制的思考

(一)完善法律規(guī)范,健全法律體系

由于“城中村”農(nóng)民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質(zhì)和來源有很大區(qū)別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會(huì)保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時(shí),“城中村”又是農(nóng)民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規(guī)定的征地補(bǔ)償辦法。為此,必須進(jìn)行新的立法,或修訂現(xiàn)行法律,使政府的改革行為合法,保障農(nóng)村和農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵犯,保護(hù)集體資產(chǎn)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)不被損害;對(duì)“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規(guī)范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對(duì)村民和投資方有利。完善對(duì)征收農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償和拆遷安置的法律規(guī)定。就“城中村”中以房屋為主的農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的拆遷安置補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)制定相關(guān)法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實(shí)踐中有法可依。完善《中華人民共和國土地管理法》、土地征用條例的修訂與實(shí)施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機(jī)制,建立征地價(jià)格及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)聽證制度、土地征用爭(zhēng)議司法仲裁制度。地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定分配機(jī)制、安置辦法、管理體制操作程序,對(duì)村集體組織獲得國家的土地補(bǔ)償后的使用或者分配做出具體規(guī)定。要修改行法律法規(guī)關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押等的規(guī)定,只要符合土地利用規(guī)劃,只要在嚴(yán)格的土地用途管制之內(nèi),應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)商和土地所有者進(jìn)行平等的談判,讓土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與用地方直接談判和交易。

(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農(nóng)民合法的土地權(quán)益

世界上大多數(shù)國家都規(guī)定國家征用土地的權(quán)利僅限于公共利益的需要。我國只是原則性地規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒有明確規(guī)定,這種方法給予了國家行政機(jī)構(gòu)極大的自由裁量權(quán),也給予了國家司法機(jī)構(gòu)極大的法律解釋權(quán),他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質(zhì),因此我國應(yīng)采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規(guī)范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過程中,要注重被征收土地者在整個(gè)過程中的參與,保證在征用農(nóng)民土地的過程中土地權(quán)利人有充分的參與權(quán)和知情權(quán)。讓他們?cè)谡魇盏哪康男?、征收的范圍、征收補(bǔ)償安置和補(bǔ)償安置費(fèi)用在使用、管理方面都有充分的發(fā)表意見的機(jī)會(huì),并能夠采取足夠的措施保護(hù)其合法權(quán)益。

(三)確定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按時(shí)兌現(xiàn)補(bǔ)償款

一是逐步提高土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地征用補(bǔ)償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長的實(shí)際。應(yīng)該以農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)全部進(jìn)入社保測(cè)算能領(lǐng)到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高。這僅僅是靜態(tài)預(yù)期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),今后應(yīng)逐步調(diào)升。國家應(yīng)該通過立法,提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),并確保征地補(bǔ)償安置經(jīng)費(fèi)支付到位。政府要通過壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),適當(dāng)降低稅、費(fèi),調(diào)整土地出讓收益分配比例,提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二是在統(tǒng)一征地中逐步推行土地“片區(qū)綜合價(jià)”。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向,根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個(gè)區(qū)片,每一區(qū)片確定一個(gè)相對(duì)合理的基準(zhǔn)地價(jià),在統(tǒng)一征地時(shí),實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益為基本出發(fā)點(diǎn),同時(shí)兼顧補(bǔ)償?shù)墓胶侠硇浴Ｌ幚硪紤]土地征用前的價(jià)值外,還要考慮土地的區(qū)位、土地的預(yù)期收益、供求狀況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素。合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照公平的市場(chǎng)價(jià)格兼顧政府財(cái)政的承受能力給予補(bǔ)償。在土地權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)可以確定的地方,如城市郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)普遍采取“公平市場(chǎng)價(jià)”的方法,在公平市場(chǎng)價(jià)難以確定的地方,以公平市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn),同時(shí)規(guī)定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),即定下限不定上限,但補(bǔ)償不得低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(四)以保障農(nóng)民權(quán)益為核心改革土地制度

首先,要明晰土地所有權(quán)的真正主體。推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的股份制改革,將包括土地在內(nèi)的集體資產(chǎn)核資折股,量化到農(nóng)民個(gè)人,組建初級(jí)股份合作社,讓每一個(gè)村民擁有一份相應(yīng)的股權(quán),按股給農(nóng)民分紅利。只有實(shí)行這種土地農(nóng)民所有制,才能真正實(shí)現(xiàn)“耕者有其田”,使農(nóng)民的土地權(quán)益從根本上得到保護(hù)。其次,要合理界定土地使用權(quán)主體的權(quán)利范圍。明確農(nóng)民土地使用權(quán)是涵蓋承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)、繼承權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)的具有交換價(jià)值的獨(dú)立資產(chǎn)。再次,要完善土地征收制度。把現(xiàn)行強(qiáng)制性的行政征收行為轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰仔缘氖袌?chǎng)購買行為,積極推進(jìn)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn),打破國家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷,實(shí)現(xiàn)集體土地與國有土地同樣用途、同等價(jià)格、同樣收益的目標(biāo)。允許和鼓勵(lì)農(nóng)民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長期穩(wěn)定的收益。

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第9篇：土地法征收土地規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地征用；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)償范圍；發(fā)達(dá)國家；土地征用制度 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：F301 文章編號(hào)：1009-2374（2015）35-0191-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.35.094

1 概述

隨著工業(yè)化、城市化步伐的加快，征用農(nóng)村土地、城市舊房拆遷成為城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的客觀要求。近年來，土地征用問題引發(fā)的社會(huì)矛盾日益突出，制度不完善、補(bǔ)償安置不得當(dāng)是許多問題的根源。相比較而言，發(fā)達(dá)國家的土地征用制度比較完善，土地征用補(bǔ)償問題能很好地解決。本文介紹部分發(fā)達(dá)國家的土地征用補(bǔ)償實(shí)踐，對(duì)我國完善土地征用補(bǔ)償制度有重要意義。

2 部分發(fā)達(dá)國家的土地征用補(bǔ)償制度

2.1 美國

美國實(shí)行的是土地私有制，大部分比例的土地為私人所有，如農(nóng)村的耕地屬于家庭農(nóng)場(chǎng)，政府擁有的絕大部分是非耕地，如沼澤、森林、草地等。美國法律規(guī)定政府若使用土地必須進(jìn)行購買或租賃，即使是聯(lián)邦政府也不例外，聯(lián)邦政府不能隨意處置地方政府的土地，如若使用必須通過購買、租賃、交換等途徑取得。美國憲法對(duì)行使土地征用權(quán)的相關(guān)規(guī)定較為嚴(yán)格，政府或組織必須是為了公共目的，而且對(duì)土地所有者進(jìn)行公正合理的補(bǔ)償，也就是說要對(duì)土地所有者補(bǔ)償公平的市場(chǎng)價(jià)格，包括土地的現(xiàn)有價(jià)值和土地將來獲利的折扣價(jià)格。美國征地補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算方式比較科學(xué)，一般依照土地被征用前的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，制定補(bǔ)償方案時(shí)要努力保障土地所有者的利益，對(duì)被征地的現(xiàn)有價(jià)值和可預(yù)測(cè)的未來價(jià)值都要計(jì)算在內(nèi)。另外，補(bǔ)償涉及的范圍比較寬泛，補(bǔ)償對(duì)象不只是土地所有者，還包括相鄰?fù)恋氐乃姓呋蚪?jīng)營者，對(duì)因征地給他們?cè)斐傻膿p失也要計(jì)算在補(bǔ)償之內(nèi)。而且，征地價(jià)格最終是由雙方確定的，土地所有者對(duì)價(jià)格不滿意可以繼續(xù)提出要求，政府或組織認(rèn)為補(bǔ)償金額過多也可要求法院進(jìn)行裁決，總之，為了維護(hù)雙方利益，二者都可以通過法律程序提出自己的要求。

2.2 日本

日本實(shí)行的也是土地私有制，私人占有65%的土地，剩余35%為公有地，并且這部分土地多為森林和荒野。日本的相關(guān)土地征用法律法規(guī)明確規(guī)定，政府要運(yùn)用土地進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共事業(yè)就可以征用土地，例如道路建設(shè)、堤防建設(shè)、港灣建設(shè)等。土地征地補(bǔ)償金的來源是租稅以及這些公共事業(yè)獲得的利用費(fèi)。日本土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)為：（1）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：以征用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用是征用時(shí)的土地市場(chǎng)交易價(jià)格與確定征地至實(shí)際征地之間的物價(jià)指數(shù)變化的乘積；（2）對(duì)殘余地的補(bǔ)償費(fèi)用包括由于征地減少的價(jià)值和改建、擴(kuò)建、新建、修繕等對(duì)殘余地進(jìn)行處置的費(fèi)用，而且土地所有者還可以要求政府將殘余地也一起進(jìn)行征用；（3）地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以同種物件的交易價(jià)格為參考；（4）遷移補(bǔ)償，即因征地而必須遷移所花費(fèi)的必要費(fèi)用，如建筑物、設(shè)備、樹木等的搬遷費(fèi)用以及因搬遷產(chǎn)生的其他費(fèi)用；（5）收益損失補(bǔ)償，如因土地被征用導(dǎo)致漁民、牧民、林場(chǎng)主不得不暫停營業(yè)或縮小規(guī)模，土地征用者要補(bǔ)償這部分損失；（6）其他損失補(bǔ)償，如誤工費(fèi)、租房費(fèi)用、搬遷花費(fèi)以及公共事業(yè)完成后產(chǎn)生的噪音、空氣污染、水污染等損害的補(bǔ)償。另外，法律規(guī)定對(duì)依靠土地工作的雇傭者也要進(jìn)行補(bǔ)償，主要補(bǔ)償他們因失業(yè)產(chǎn)生的損失。因此，日本土地征用補(bǔ)償制度的范圍包含土地所有者及相關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)和生活損失。

2.3 德國

德國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從初期全額補(bǔ)償變?yōu)檫m當(dāng)補(bǔ)償，再到當(dāng)前的公平補(bǔ)償，其補(bǔ)償內(nèi)容主要有：（1）實(shí)體損失的補(bǔ)償，即依據(jù)征地申請(qǐng)被裁定當(dāng)日的市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)補(bǔ)償土地及地上標(biāo)的物的損失；（2）其他損失補(bǔ)償，包括營業(yè)損失補(bǔ)償、殘余地價(jià)值減少補(bǔ)償、搬遷費(fèi)用以及房屋閑置費(fèi)等各種附帶損失的補(bǔ)償。另外，如果征地計(jì)劃確定與實(shí)際征地期間的土地價(jià)格上漲的話，上漲部分的收入劃為國家所有，這個(gè)規(guī)定就是“漲價(jià)歸公”，此規(guī)定可以預(yù)防土地投機(jī)分子獲取暴利。如果土地所有者及其他相關(guān)人員對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用有不滿意的地方，可以向轄區(qū)內(nèi)專門的土地法院提訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。在征地補(bǔ)償款支付上，由征收受益人直接支付給被征收人，并且支付行為和補(bǔ)償金額必須在征地決議生效起始日開始的一個(gè)月內(nèi)發(fā)生并完成，若超出這個(gè)期限那么征地決議就會(huì)失效。此外，德國的土地征用補(bǔ)償形式不局限于貨幣補(bǔ)償，還可以用代償?shù)?、代償?quán)利地進(jìn)行補(bǔ)償。

2.4 加拿大

加拿大的憲法對(duì)財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償并未做出規(guī)定，但各省立法幾乎都規(guī)定了征收補(bǔ)償。加拿大征地補(bǔ)償?shù)闹饕獌?nèi)容有：（1）與其他國家相同，依據(jù)土地的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)被征地者進(jìn)行補(bǔ)償；（2）損害賠償，主要對(duì)象是由于征地造成相鄰?fù)恋貎r(jià)值減少的非征地，還包括給土地所有者造成的營業(yè)損失等；（3）擾亂損害賠償，主要是指因征地造成的遷徙費(fèi)用以及遷徙過程的其他損失；（4）因土地被征用，土地所有者需要重新安置，在此過程中因特殊困難而受到的損失。土地征收補(bǔ)償金額一般是由專門的土地評(píng)估人員來確定。

許多國家制定的土地征用補(bǔ)償制度都或多或少受美國的影響，最明顯的當(dāng)屬日本。與美國相似，日本的土地補(bǔ)償也是以被征用財(cái)產(chǎn)的正常市場(chǎng)交易價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，并按照簽訂合同的價(jià)格計(jì)算。不同的是，它對(duì)征地后土地價(jià)格變動(dòng)的差額不再計(jì)算在內(nèi)。日本的土地征收補(bǔ)償涵蓋的范圍非常廣，被征收土地本身、因土地被征收減少的收益以及地上物和因征收導(dǎo)致的其他費(fèi)用都包括在內(nèi)，可謂非常全面。其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采取的是較為合理的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以確定征收時(shí)市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn)，并考慮實(shí)際征收時(shí)的物價(jià)變動(dòng)，但土地被征收后以及土地上的預(yù)期可得利益并沒有計(jì)算在內(nèi)，這一點(diǎn)與美國相比，顯得略微不足。德國的補(bǔ)償原則與美、日不同。德國法律明確規(guī)定：“只有符合社會(huì)公共利益時(shí)，方可準(zhǔn)許征收財(cái)產(chǎn)?！迸c美、日所確定的公正補(bǔ)償不同，德國的征地補(bǔ)償額的確定是為了在公共利益與土地所有者的利益之間確定一個(gè)公平合理的標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)被稱為“適當(dāng)補(bǔ)償”。在加拿大，要根據(jù)土地的最優(yōu)利用確定土地的補(bǔ)償價(jià)格。這種“最優(yōu)利用”是指土地的補(bǔ)償范圍要包括土地在將來的價(jià)值增值。但由于土地開發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增值是因?yàn)樯鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展所造成的自然增值，不應(yīng)該由土地所有人獨(dú)享，多數(shù)情況下這種價(jià)值增值不在補(bǔ)償范圍內(nèi)。

3 啟示

發(fā)達(dá)國家的土地補(bǔ)償制度比較完善，擁有豐富的補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國進(jìn)一步深化征用有重要意義，有以下四點(diǎn)啟示：

（1）按照市場(chǎng)價(jià)格確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。遵循土地最優(yōu)利用原則，依據(jù)當(dāng)前的土地市場(chǎng)價(jià)格，并將土地的未來價(jià)值考慮在內(nèi)，由專職土地評(píng)估師對(duì)被征用地進(jìn)行估價(jià)，決定最終補(bǔ)償費(fèi)用，包含土地補(bǔ)償金、安置補(bǔ)助費(fèi)、建筑物損害費(fèi)、經(jīng)營損失費(fèi)等各種補(bǔ)償項(xiàng)目的金額，平衡各方利益，體現(xiàn)充分合理的補(bǔ)償原則和精神。

（2）必須擴(kuò)大征地補(bǔ)償范圍?，F(xiàn)階段，我國綜合國力不斷增強(qiáng)，公有制實(shí)現(xiàn)形式多樣化，我們要同發(fā)達(dá)國家一樣逐步實(shí)現(xiàn)完全補(bǔ)償原則，對(duì)土地所有者的補(bǔ)償從征地引起的直接損失擴(kuò)大至間接損失，增加補(bǔ)償項(xiàng)目，如相鄰地?fù)p失費(fèi)、殘留地?fù)p失費(fèi)、營業(yè)損失費(fèi)等其他附帶性損失。這既保障了被征用者的權(quán)益，也促使征用者高效利用土地。

（3）提高征地補(bǔ)償?shù)耐该鞫?。從法律的高度完善土地征用補(bǔ)償程序，使土地征用的相關(guān)主體都參與到征地補(bǔ)償環(huán)節(jié)，維護(hù)自己的合法權(quán)益，尤其是保障被征地的農(nóng)民可以了解實(shí)情、參與決策、監(jiān)督監(jiān)管、有話語權(quán)，改變農(nóng)民面臨的被動(dòng)局面。

（4）設(shè)立專職部門或機(jī)構(gòu)處理征地糾紛，如征地糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)專職人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。現(xiàn)有制度規(guī)定由政府調(diào)節(jié)和裁決，違反了市場(chǎng)主體平等原則，難以保證公平合理地解決糾紛。我們應(yīng)創(chuàng)造性地引進(jìn)發(fā)達(dá)國家的成功做法，對(duì)土地征用糾紛處理提供法律支持，設(shè)置專門的仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)各權(quán)利主體之間的爭(zhēng)議進(jìn)行裁決。

我國目前的土地征收制度還具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，政治文明和法治社會(huì)的建設(shè)，現(xiàn)有的土地征收制度在保障被征地農(nóng)民的權(quán)益方面存在諸多不完善之處，需要在立足國情、省情的基礎(chǔ)上，綜合吸收和借鑒發(fā)達(dá)國家的文明做法，提出適合本土的合理的土地征收法制體系，完善土地利用規(guī)劃和管理制度，合理利用土地資源。

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