土地估值方法精選(九篇)

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第1篇：土地估值方法范文

關(guān)鍵詞： WGS84坐標(biāo)系；CGCS2000 坐標(biāo)系；地面特征點(diǎn)；圖像校正；線性變換

1.概述

隨著衛(wèi)星遙感技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的日新月異，提供高分辨率的衛(wèi)星影像圖成為可能。作為民用的免費(fèi)衛(wèi)星影像清晰度也逐漸提高，例如谷歌衛(wèi)星地圖、中國(guó)天地圖等。而傳統(tǒng)地圖的制作，不僅制作周期長(zhǎng)、現(xiàn)勢(shì)性較差，而且作為國(guó)家重要基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)，必須通過(guò)申請(qǐng)繳費(fèi)才能獲得。如何利用現(xiàn)有的免費(fèi)衛(wèi)星影像圖制作高清晰度的、現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)的有較高坐標(biāo)精度的地圖，更快捷、更實(shí)用的滿足野外踏勘工區(qū)、勘察、地質(zhì)、旅游探險(xiǎn)等各行各業(yè)的需要？本文將針對(duì)谷歌影像地圖進(jìn)行可行性分析，研究獲得高精度地圖坐標(biāo)的具體操作方法，并進(jìn)行精度驗(yàn)證。

2．獲得清晰影像地圖的理論分析

1) 常見(jiàn)的幾種大地坐標(biāo)系統(tǒng)之間的關(guān)系

WGS-84坐標(biāo)系（World Geodetic System一1984 Coordinate System）一種國(guó)際上采用的地心坐標(biāo)系。坐標(biāo)原點(diǎn)為地球質(zhì)心，其地心空間直角坐標(biāo)系的Z 軸指向BIH （國(guó)際時(shí)間）1984.O定義的協(xié)議地球極（CTP)方向，X軸指向BIH 1984.0的零子午面和CTP赤道的交點(diǎn)，Y 軸與Z 軸、X軸垂直構(gòu)成右手坐標(biāo)系，稱為1984年世界大地坐標(biāo)系統(tǒng)。

我國(guó)先后主要采用三種大地坐標(biāo)系統(tǒng)，1954北京坐標(biāo)系，1980西安坐標(biāo)系，CGCS2000國(guó)家坐標(biāo)系。三種大地坐標(biāo)系分屬于不同的橢球體系，擁有不同的橢球參數(shù)，在我國(guó)各個(gè)歷史發(fā)展階段均發(fā)揮著巨大的作用。因CGCS2000 國(guó)家坐標(biāo)系與WGS-84 坐標(biāo)系有很多相同橢球參數(shù)，兩者進(jìn)行轉(zhuǎn)換過(guò)程較為簡(jiǎn)單且誤差相對(duì)較?。ň暥?、大地高最大誤差均為0.105mm經(jīng)度相同），故本文假定WGS84坐標(biāo)系與CGCS2000坐標(biāo)系等價(jià)。

2) 影像畸變

遙感影像變形的原因:①遙感平臺(tái)位置和運(yùn)動(dòng)狀態(tài)變化的影響： 航高、航速、俯仰、翻滾、偏航。②地形起伏的影響：產(chǎn)生像點(diǎn)位移。③地球表面曲率的影響：一是像點(diǎn)位置的移動(dòng)；二是像元對(duì)應(yīng)于地面寬度不等，距星下點(diǎn)愈遠(yuǎn)畸變愈大，對(duì)應(yīng)地面長(zhǎng)度越長(zhǎng)。④大氣折射的影響：產(chǎn)生像點(diǎn)位移。⑤地球自轉(zhuǎn)的影響：產(chǎn)生影像偏離。如果不作幾何校正，遙感圖像則有在幾何位置上發(fā)生變化，產(chǎn)生諸如行列不均勻，像元大小與地面大小對(duì)應(yīng)不準(zhǔn)確，地物形狀不規(guī)則變化等。有時(shí)根據(jù)遙感平臺(tái)的各種參數(shù)已做過(guò)一次校正，但仍不能滿足要求，就需要作遙感影響相對(duì)于地面坐標(biāo)、地圖投影坐標(biāo)系統(tǒng)的配準(zhǔn)校正，以及不同類型或不同時(shí)相的遙感影響之間的幾何配準(zhǔn)復(fù)合分析，以得到比較精確的結(jié)果。本文討論內(nèi)容是對(duì)影像直接進(jìn)行投影校正，然后實(shí)測(cè)地面點(diǎn)在CGCS2000坐標(biāo)系下的坐標(biāo)，求得影像圖在沒(méi)有地面控制點(diǎn)校正的情況下的精度。

3) 影像特征點(diǎn)的選擇與標(biāo)記

在準(zhǔn)備下載的衛(wèi)星影像區(qū)域內(nèi)均勻選擇一些特征點(diǎn)，例如易分辨、特征非常明顯的特征點(diǎn)，比如道路交叉口、河流交叉或分叉處等；另外圖像的邊緣部分一定有一定數(shù)量的控制點(diǎn)，以避免誤差的外推。利用前面所述的七參數(shù)法或四參數(shù)法計(jì)算所有特征點(diǎn)在CGCS2000坐標(biāo)系下的坐標(biāo)，利用這些特征點(diǎn)對(duì)整幅影像進(jìn)行圖像校正，校正整幅圖像為相應(yīng)坐標(biāo)系統(tǒng)下的坐標(biāo)。

4) 影像地理坐標(biāo)系統(tǒng)分析

谷歌衛(wèi)星影像采用WGS-84大地坐標(biāo)系統(tǒng)，特征點(diǎn)顯示坐標(biāo)為經(jīng)緯度格式，需要進(jìn)行高斯投影正算，得到特征點(diǎn)在CGCS2000坐標(biāo)系下的平面直角坐標(biāo)。

利用線性變換法進(jìn)行圖像特征點(diǎn)校正，至少需要四個(gè)特征點(diǎn)進(jìn)行圖像校正。

利用三次線性變換進(jìn)行圖像特征點(diǎn)校正，至少需要八個(gè)特征點(diǎn)進(jìn)行圖像校正。

5) 影像平面直角坐標(biāo)系的建立

3．獲取、校正影像圖片采用的軟件

南方平差易高斯投影軟件；

GEtscreen截屏軟件；

Photoshop圖像處理軟件；

南方Cass7.0或者mapgis軟件；

4．實(shí)例檢驗(yàn)及精度分析

以山東東營(yíng)廣饒縣西劉橋鄉(xiāng)一勘查工區(qū)（200平方公里）為例，主要操作流程為：

1) 在谷歌地圖上選定工作區(qū)域，并標(biāo)記外業(yè)實(shí)測(cè)特征點(diǎn)精確位置，同時(shí)利用南方平差易軟件計(jì)算谷歌地圖上量取的特征點(diǎn)的平面直角坐標(biāo)；

2） 利用谷歌截圖軟件GEtscreen 對(duì)選定工作區(qū)進(jìn)行截圖，把下載下的JPEG 格式的圖像在photoshop軟件中合并成一幅完整圖像；

3） 在mapgis 軟件或南方CASS7.0 軟件中利用圖像校正功能對(duì)圖像進(jìn)行投影校正，實(shí)例以T1、T2、T3、T4 點(diǎn)為校正點(diǎn)進(jìn)行校正，從下表中可以看出，J1-J6 經(jīng)過(guò)投影校正后與理論計(jì)算值誤差在1m以內(nèi)；

4） 根據(jù)野外獲得的高精度實(shí)測(cè)特征點(diǎn)坐標(biāo)對(duì)圖像進(jìn)行第二次校正：圖像地面控制點(diǎn)校正，經(jīng)過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過(guò)地面控制點(diǎn)校正的圖像監(jiān)測(cè)點(diǎn)坐標(biāo)誤差最大1.074m，未經(jīng)過(guò)地面控制點(diǎn)校正的圖像監(jiān)測(cè)點(diǎn)坐標(biāo)誤差平均在3～5m 之間，可以很明顯看出經(jīng)過(guò)地面控制點(diǎn)校正的圖像精度高于未經(jīng)過(guò)地面控制點(diǎn)校正的圖像精度，但面積在200km_，誤差平均在3～5m的圖像用于野外地質(zhì)工作、旅游探險(xiǎn)、手持GPS導(dǎo)航地圖已是相當(dāng)方便實(shí)用。

5.結(jié)論

1) 實(shí)例工區(qū)平均海拔較低，地勢(shì)較為平坦，影像變形受地形影響相對(duì)較小，其他區(qū)域圖像

校正精度會(huì)有所出入。

2) 隨著谷歌的免費(fèi)衛(wèi)星圖像空間分辨率越來(lái)越高，再結(jié)合民用GPS手持機(jī)獲取分米級(jí)

地面控制點(diǎn)坐標(biāo)的成果，相信通過(guò)免費(fèi)衛(wèi)星影像圖制作亞米級(jí)精度的實(shí)用地圖的方法會(huì)越來(lái)

第2篇：土地估值方法范文

投資要點(diǎn)：

1、8月金融數(shù)據(jù)力證經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇。

2、反彈股價(jià)高度將超越年初高點(diǎn)。

首批TD-LTE手機(jī)獲入網(wǎng)許可。四款4G手機(jī)8月30日獲得工信部頒發(fā)的第一張TD-LTE手機(jī)入網(wǎng)證。新版IPHONE也支持TD-LTE制式，終端不再成為制約TD-LTE發(fā)展的因素。且從入網(wǎng)許可證的發(fā)放時(shí)間上來(lái)看，預(yù)計(jì)4G牌照發(fā)放臨近，我們認(rèn)為10月4G發(fā)牌是大概率事件。

中國(guó)電信正式啟動(dòng)LTE招標(biāo)，9月22日將回標(biāo)。電信招標(biāo)的啟動(dòng)及結(jié)果，將對(duì)LTE板塊形成催化，我們認(rèn)為國(guó)產(chǎn)廠商仍將在招標(biāo)中獲較大份額。建議后續(xù)關(guān)注招標(biāo)的規(guī)模和具體份額情況。

中國(guó)移動(dòng)或上調(diào)100G集采規(guī)模。中國(guó)移動(dòng)將啟動(dòng)一輪的100GOTN集采，我們預(yù)計(jì)有可能達(dá)到6000塊板卡，總規(guī)模超過(guò)20億元。此外，電信2500塊100G招標(biāo)在即。100G將是明年除PTN外傳輸投資最大看點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有所加劇，但規(guī)模提升利好設(shè)備商，烽火彈性最大，同時(shí)推薦中興，存在反彈可能。

短期移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和專網(wǎng)行情還會(huì)持續(xù)，建議重點(diǎn)配置，推薦海能達(dá)、拓維信息、神州泰岳、天音控股。此外，推薦LTE受益的烽火通信、中興通訊、大富科技等公司。

染料：H酸大幅漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈

投資要點(diǎn)：

1、環(huán)保壓力加劇供應(yīng)緊張局面。

2、關(guān)注閏土股份和浙江龍盛。

近期染料關(guān)鍵中間體H酸價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲，供應(yīng)緊缺問(wèn)題更加嚴(yán)重，“有錢買不到貨”的現(xiàn)象愈演愈烈。

H酸是一個(gè)國(guó)內(nèi)外都需要大量使用的很重要的有機(jī)中間體。在生產(chǎn)H酸的過(guò)程中，產(chǎn)生大量廢水，高需氧量、高酸度、高鹽度和高色度，不可能采用傳統(tǒng)的生化和物化等方法處理。處理起來(lái)較為麻煩，一般中小企業(yè)以直排為主，嚴(yán)重污染環(huán)境。因此H酸生產(chǎn)企業(yè)的環(huán)保問(wèn)題向來(lái)比較嚴(yán)重。今年以來(lái)，由于環(huán)保要求日趨嚴(yán)格，國(guó)內(nèi)最主要的幾個(gè)H酸大廠今年以來(lái)都遭遇過(guò)停產(chǎn)，且即便復(fù)產(chǎn)其開工率也一直不正常，造成市面上H酸處于持續(xù)缺貨的狀態(tài)。

投資建議：建議繼續(xù)關(guān)注閏土股份和浙江龍盛。閏土股份控股70%的子公司江蘇明盛共擁有H酸產(chǎn)能2萬(wàn)噸，不僅能夠確保公司的自身需求，還有一萬(wàn)多噸外供能力。H酸每上漲1萬(wàn)元，閏土股份EPS將增厚0.27元。浙江龍盛全資子公司通遼明州化工是浙江龍盛H酸生產(chǎn)基地，我們預(yù)計(jì)明州化工8000噸產(chǎn)能本月可能會(huì)正式投產(chǎn)，此舉將大幅緩解龍盛H酸的外購(gòu)壓力，預(yù)計(jì)投產(chǎn)后龍盛H酸自給率80%。

房地產(chǎn)：看好土地資源優(yōu)勢(shì)突出企業(yè)

投資要點(diǎn)：

1、8月土地市場(chǎng)依然強(qiáng)勢(shì)。

2、多項(xiàng)政策利好行業(yè)。

8月土地市場(chǎng)依然強(qiáng)勢(shì)，一線城市供求兩旺，土地成交面積及溢價(jià)率繼續(xù)攀升，而二線城市溢價(jià)率和成交均價(jià)上升，但成交面積有所回落。1-8月40城市推地量和土地成交面積分別同比增長(zhǎng)2.9%和11.4%，同比增速較1-7月下滑2.2和5.1個(gè)百分點(diǎn)；8月溢價(jià)率29.1%，較7月上升6個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市上升8個(gè)百分點(diǎn)至42.6%。

政策方面，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，而廣東、天津等多個(gè)省市排隊(duì)申報(bào)自貿(mào)區(qū)的消息也將市場(chǎng)氣氛推熱，我們不認(rèn)為近期會(huì)有新城市獲批，但9月內(nèi)上海自貿(mào)區(qū)預(yù)計(jì)細(xì)則落地，并于月底掛牌，將成就中國(guó)改革開放的一個(gè)新的里程碑。房企再融資審批可操作細(xì)則也于近期落地，證監(jiān)會(huì)將向國(guó)土部和住建部（針對(duì)商品房）征詢意見(jiàn)，預(yù)計(jì)房企融資方案將于近期上報(bào)，進(jìn)入正式審批流程。

近期自貿(mào)區(qū)及土地流轉(zhuǎn)概念股成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，改革紅利引發(fā)巨大期待；而房企再融資有望進(jìn)入可操作的審批流程，對(duì)行業(yè)整體是個(gè)好消息，利好資產(chǎn)注入類企業(yè)，對(duì)定增融資企業(yè)形成短空長(zhǎng)多。另外，核心城市核心地塊地價(jià)的飆升有望使市場(chǎng)注意力轉(zhuǎn)到土地資源優(yōu)勢(shì)突出的公司上，因此我們?cè)诶^續(xù)看好集中度提升的龍頭公司萬(wàn)科、保利之外，也看好土地資源優(yōu)勢(shì)突出的招商地產(chǎn)、華僑城、華夏幸福等公司。

零售：低估值+創(chuàng)新業(yè)務(wù)推動(dòng)上漲

投資要點(diǎn)：

1、行業(yè)估值在底部有補(bǔ)漲需求。

2、中長(zhǎng)期關(guān)注轉(zhuǎn)型創(chuàng)新帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

第3篇：土地估值方法范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 計(jì)稅依據(jù) 評(píng)估

一、物業(yè)稅與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

世界上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，大多數(shù)國(guó)家采用以土地和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的方式，少數(shù)國(guó)家和地區(qū)采用的是非市場(chǎng)價(jià)值，如俄羅斯采用的是賬面價(jià)值，美國(guó)加州采用的是不動(dòng)產(chǎn)的獲得成本。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的， 但“評(píng)估值”不止市場(chǎng)價(jià)值一種價(jià)值類型。

以評(píng)估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評(píng)估緊密聯(lián)系起來(lái)。

物業(yè)稅并非第一個(gè)利用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的稅種，在我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對(duì)需要進(jìn)行評(píng)估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的?！雹?現(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評(píng)估的情況：在確定房產(chǎn)原值時(shí)，“對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在個(gè)別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在恢復(fù)原值目的下的評(píng)估。

物業(yè)稅稅基評(píng)估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，開征物業(yè)稅使稅基評(píng)估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。

二、物業(yè)稅立法中的評(píng)估問(wèn)題

（一） 不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是一定時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，除這一點(diǎn)外，稅法還應(yīng)進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)價(jià)值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評(píng)估人員在評(píng)估工作中統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以確保評(píng)估值以及納稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，保證不同征稅對(duì)象納稅依據(jù)的可比性。

（二）稅基評(píng)估的責(zé)任劃分和評(píng)估主體

物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評(píng)估的責(zé)任由哪級(jí)政府履行應(yīng)在稅法中明確。各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估責(zé)任的歸屬情況不同，在美國(guó)，評(píng)估由地方政府或縣級(jí)政府負(fù)責(zé)；在歐洲有些國(guó)家，雖然財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評(píng)估的責(zé)任一般在中央政府，這些國(guó)家有英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)和丹麥，而荷蘭是由市級(jí)政府進(jìn)行評(píng)估的。確定由哪級(jí)政府承擔(dān)稅基評(píng)估責(zé)任應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題是：一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評(píng)估責(zé)任劃分的目標(biāo)應(yīng)是能保證房地產(chǎn)的評(píng)估值符合其市場(chǎng)價(jià)值，以保證稅款的準(zhǔn)確征收和減少納稅人要求復(fù)議帶來(lái)的行政成本。由較低級(jí)次的政府負(fù)責(zé)較小范圍的物業(yè)稅稅基評(píng)估，可能在評(píng)估的準(zhǔn)確性上有優(yōu)勢(shì)，但分散評(píng)估同時(shí)也會(huì)帶來(lái)評(píng)估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問(wèn)題。

物業(yè)稅的稅基評(píng)估由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行是值得討論的問(wèn)題。國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)主要是，有的國(guó)家設(shè)立專門機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室，其職責(zé)之一就是為納稅提供稅基價(jià)值，總評(píng)估師是由州議會(huì)任命，對(duì)州長(zhǎng)負(fù)責(zé)③；英國(guó)設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個(gè)層次的評(píng)估辦公室，其中中央和大區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室主要進(jìn)行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室具體承擔(dān)其轄區(qū)內(nèi)的稅基評(píng)估工作④。有的國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的責(zé)任在較低級(jí)次的地方政府，此時(shí)地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估稅基。雖然成本是選擇評(píng)估主體的重要考慮因素之一，但無(wú)論是設(shè)立專門的稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，還是委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，最主要的問(wèn)題是必須明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。責(zé)任界定的缺乏往往會(huì)帶來(lái)比即時(shí)的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業(yè)稅稅基評(píng)估周期

物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為征稅依據(jù)的，因此評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。如果兩次評(píng)估之間的間隔太長(zhǎng)，將會(huì)引起兩方面的問(wèn)題：一是通貨膨脹和其他市場(chǎng)因素變化使財(cái)產(chǎn)價(jià)值上漲，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)侵蝕稅收；另一個(gè)是由于不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值上漲的幅度不同，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)導(dǎo)致納稅人之間的相對(duì)不公平。將應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計(jì)的市價(jià)上漲聯(lián)系起來(lái)可以部分地解決第一個(gè)問(wèn)題，但真正能解決這兩個(gè)問(wèn)題的是進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的重新評(píng)估。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估；在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估。⑤決定評(píng)估間隔時(shí)間的因素大概有兩個(gè)：一是財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值起伏的均衡程度，這是與市場(chǎng)有關(guān)的變量；二是進(jìn)行重新評(píng)估的成本。由于市場(chǎng)情況的難預(yù)料性，成本因素往往成為決定評(píng)估間隔時(shí)間的關(guān)鍵。當(dāng)前計(jì)算機(jī)技術(shù)在評(píng)估中的應(yīng)用，使得開展大規(guī)模的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的成本大大降低，這有利于合理增加評(píng)估密度，提高財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的準(zhǔn)確性和保證財(cái)產(chǎn)稅征收的公平性。

我國(guó)在物業(yè)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。若法律上缺少對(duì)評(píng)估周期的明文規(guī)定，則將在實(shí)際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門為完成稅收收入而隨意進(jìn)行評(píng)估，從而使物業(yè)稅的稅基評(píng)估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門畏于重新評(píng)估的工作量而長(zhǎng)期怠于評(píng)估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問(wèn)題。

（四）申訴安排

物業(yè)稅的納稅人可能對(duì)稅基評(píng)估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)及時(shí)向納稅人通報(bào)其房地產(chǎn)評(píng)估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單高效的申訴程序，指定專門的機(jī)構(gòu)或人員處理納稅人申訴。

三、物業(yè)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

（一）基本評(píng)估方法

稅基評(píng)估可以采用三種基本的評(píng)估方法，即市場(chǎng)比較法、收入法和重置成本法。市場(chǎng)比較法需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實(shí)際交易，分析待估房地產(chǎn)與實(shí)際交易的房地產(chǎn)的差異，針對(duì)這些差異對(duì)實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價(jià)值。由于評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值惟一直接的證據(jù)是實(shí)際交易價(jià)格，因而市場(chǎng)比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無(wú)法使用市場(chǎng)比較法時(shí)，可使用收入法，將實(shí)際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無(wú)法使用時(shí)采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)——批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的是通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估（mass assessment）來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括三個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基本描述，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿（fiscal cadastre）；（2）收集市場(chǎng)信息，包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金水平和建造成本信息等；（3）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)模型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)的復(fù)查。

很明顯，批量評(píng)估并非是籠統(tǒng)地分塊評(píng)估，它承認(rèn)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)性，并通過(guò)估價(jià)模型將不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響切實(shí)地表現(xiàn)出來(lái)。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA， computer-aided mass assessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評(píng)估效率，降低了評(píng)估成本，同時(shí)也增加了稅基評(píng)估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當(dāng)前亟待開展的工作

對(duì)應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的評(píng)估是我們?cè)谝郧暗亩悇?wù)工作中未曾試過(guò)的。充分借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，事先做好充分的準(zhǔn)備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評(píng)估中需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時(shí)間進(jìn)行。因此當(dāng)前各地亟待著手建立完善不動(dòng)產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。另外完備的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評(píng)估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門面臨的重要任務(wù)。

參考文獻(xiàn)

（1） 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)赴澳培訓(xùn)團(tuán)考察報(bào)告《澳大利亞的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)》，《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》2000年6月。

（2） 張 燕“稅基評(píng)估的探討”，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則研究》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出 版社2002年版。

第4篇：土地估值方法范文

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值；操作；市場(chǎng)

自公允價(jià)值作為金融工具的計(jì)量屬性以來(lái)，爭(zhēng)議不斷。2007年金融危機(jī)愈演愈烈，公允價(jià)值會(huì)計(jì)飽受指責(zé)。2008年美國(guó)華盛頓召開20國(guó)首腦會(huì)議，得出金融危機(jī)根源是忽視風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管不力，公允價(jià)值會(huì)計(jì)才得以穩(wěn)住腳跟。

一、公允價(jià)值的界定及操作層面

目前理論界域?qū)崉?wù)界較普遍將公允價(jià)值定義為：在報(bào)告主體交易的市場(chǎng)上市場(chǎng)參與者之間的有序交易中，為某項(xiàng)資產(chǎn)所能接受的價(jià)格或?yàn)檗D(zhuǎn)移債務(wù)所支付的價(jià)格。此定義包含三個(gè)層面：一是交易方非持續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)價(jià)格不能作為公允價(jià)值估值基礎(chǔ)。交易雙方的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，意味著資產(chǎn)交換或者負(fù)債清償?shù)慕痤~是正常商業(yè)活動(dòng)結(jié)果，排除清算、破產(chǎn)等非正常情況。二是非公平交易價(jià)格不能作為公允價(jià)值估值基礎(chǔ)。交易雙方關(guān)于交易對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬信息基本對(duì)稱，其交易才稱得上公平；公平交易意味著雙方相互獨(dú)立，以自身利益最大化為目標(biāo)。三是估值是確定公允價(jià)值通常方法。雙方在現(xiàn)行交易達(dá)成價(jià)格一致是公允價(jià)值的本質(zhì)，公允價(jià)值是上述約束條件現(xiàn)行交易價(jià)格，意味著公允價(jià)值動(dòng)態(tài)性，計(jì)量對(duì)象在特定計(jì)量日金額。一項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債在不同的計(jì)量日，其公允價(jià)值可能是不同的。在過(guò)去某時(shí)刻公平交易達(dá)成價(jià)格，現(xiàn)就不能稱為公允價(jià)值，而只能稱為“歷史成本”。

公允價(jià)值的可操作層級(jí)一般分為三層：第一層次市場(chǎng)輸入信息反映相同資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場(chǎng)上報(bào)價(jià)，活躍市場(chǎng)是報(bào)告主體在計(jì)量日有能力進(jìn)入的市場(chǎng)。在活躍市場(chǎng)，資產(chǎn)和負(fù)債交易頻繁發(fā)生且交易量大，可持續(xù)提供價(jià)格信息，報(bào)價(jià)隨時(shí)可獲得并可代表公允價(jià)值。如果報(bào)告主體持有大宗金融工具并在活躍市場(chǎng)交易，則大宗金融工具應(yīng)在第一層次計(jì)量，其報(bào)價(jià)不用經(jīng)過(guò)調(diào)整。第二層市場(chǎng)信息輸入也是可觀察到市場(chǎng)輸入信息，但不是報(bào)告主體在計(jì)量日相同資產(chǎn)和負(fù)債在活躍市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)。這些信息包括：相似資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場(chǎng)中報(bào)價(jià)，相同或相似資產(chǎn)或負(fù)債在不活躍市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)。如利息率、產(chǎn)出曲線、揮發(fā)性、缺席率等，它們?cè)谝话銏?bào)價(jià)期間可觀察到。第三層次市場(chǎng)輸入信息是不可觀察到的輸入信息，比如來(lái)自于不能被觀察到市場(chǎng)數(shù)據(jù)所確證推斷。此時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)參與者給資產(chǎn)或負(fù)債定價(jià)假設(shè)，包括市場(chǎng)參與者所要求承擔(dān)與用于計(jì)量公允價(jià)值的不可觀察到的市場(chǎng)輸入信息相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)而獲得相應(yīng)報(bào)酬的假設(shè)。

二、公允價(jià)值估值方法及市場(chǎng)操作條件

目前國(guó)際上較為通用的公允價(jià)值估值方法是美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的市場(chǎng)法、收益法、成本法等。市場(chǎng)法利用市場(chǎng)交易產(chǎn)生可觀察到的價(jià)格和其他信息，相同或可比資產(chǎn)或負(fù)債，它的計(jì)量基于那些市場(chǎng)交易體現(xiàn)出的價(jià)值。收益法利用估價(jià)技術(shù)來(lái)使未來(lái)金額轉(zhuǎn)換成單一現(xiàn)值。這種計(jì)量方式使基于關(guān)于那些市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)金額所體現(xiàn)價(jià)值。那些估價(jià)技術(shù)包括現(xiàn)值技術(shù)；選擇定價(jià)模型；還有多期間過(guò)量收入方法，這是現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法，是用來(lái)計(jì)量無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值。成本法基于當(dāng)前要求重置現(xiàn)有生產(chǎn)能力資產(chǎn)所付出的金額或現(xiàn)行重置成本。從市場(chǎng)參與者角度來(lái)看，這種計(jì)量方式假定處置資產(chǎn)獲得價(jià)格不會(huì)超過(guò)市場(chǎng)參與者獲得或建造一個(gè)可比效用的替代資產(chǎn)所付出成本，它的貶值包括物理貶值和技術(shù)貶值以及外部貶值。當(dāng)多個(gè)估價(jià)技術(shù)被用來(lái)計(jì)量公允價(jià)值，它們分別所反映的公允價(jià)值將會(huì)被評(píng)價(jià)和衡量，以決定們所評(píng)估的公允價(jià)值是否合適。

市場(chǎng)條件對(duì)于估計(jì)公允價(jià)值至關(guān)重要，主要包括以下幾個(gè)方面的假設(shè)。一是處于現(xiàn)狀資產(chǎn)或負(fù)債對(duì)于資產(chǎn)買方有用，且買方有能力使用它，不了解該項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的買方則不是市場(chǎng)的一部分。二是資產(chǎn)買方將把資產(chǎn)或負(fù)債項(xiàng)目用于獲取最大效用，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)尤為重要。比如賣方擁有一塊當(dāng)前用于農(nóng)業(yè)土地；但買方感興趣是這塊土地潛在住宅或商業(yè)發(fā)展用途，并按此出價(jià)。公允價(jià)值應(yīng)綜合這種開發(fā)假設(shè)，而不僅只基于繼續(xù)用于農(nóng)業(yè)假設(shè)。三是資產(chǎn)買方可獲得合理的關(guān)于該資產(chǎn)或負(fù)債項(xiàng)目狀況和潛在現(xiàn)金流量不確定性信息，買賣雙方?jīng)]有重大信息不對(duì)稱。四是資產(chǎn)買方對(duì)所考察特定資產(chǎn)或負(fù)債項(xiàng)目感興趣，而不是市場(chǎng)上隨意某項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債。五是資產(chǎn)買方和賣方將在它有能力進(jìn)入市場(chǎng)上交易，在最有利市場(chǎng)上進(jìn)行交易。

三、我國(guó)公允價(jià)值準(zhǔn)則的可操作性建議

第5篇：土地估值方法范文

毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)去十年最賺錢的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，投資者最賺錢的就是買套房子。因?yàn)樵谶^(guò)去十年以來(lái)，漲價(jià)幅度最大的資產(chǎn)，就是房?jī)r(jià)了。房地產(chǎn)開發(fā)商簡(jiǎn)單地講是賺兩部分的錢，一部分是把土地開發(fā)成商品房的合理利潤(rùn)，這個(gè)回報(bào)率不會(huì)很高，基本上也就是平均利潤(rùn)稍高一點(diǎn)；另一部分是土地升值的錢，過(guò)去十年來(lái)這一部分是房地產(chǎn)商最主要的利潤(rùn)來(lái)源。萬(wàn)科的早期也是同時(shí)賺這兩部分的錢。彼時(shí)萬(wàn)科擁有土地儲(chǔ)備近4000萬(wàn)平方米，而年開發(fā)能力僅五六百萬(wàn)平方米，巨大的土地儲(chǔ)備，令其在土地升值的過(guò)程中，享受到了巨大利潤(rùn)。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，2004年到2007年萬(wàn)科的毛利率從16%上升到21%，上升的部分全部都是由于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的凈利（稅前）。2010年萬(wàn)科毛利率再次高達(dá)23.5%，那是因?yàn)?008年和2009年初地價(jià)大幅度回落，萬(wàn)科拿地成本極低，導(dǎo)致一年后的開發(fā)毛利率快速上升。

但現(xiàn)在不同了，現(xiàn)在萬(wàn)科一年就銷售1000多萬(wàn)平米，今年預(yù)計(jì)將超過(guò)1200萬(wàn)平方米。王石曾用“5986”來(lái)描述萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出8成,產(chǎn)品必須6成是住宅。從萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備面積來(lái)看，截止去年三季度末，大約有3300多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，而去年全年銷售面積為1000多萬(wàn)平方米，以萬(wàn)科的增速而言，大約也就僅夠萬(wàn)科開發(fā)兩年多。

如此快速地周轉(zhuǎn)土地儲(chǔ)備，萬(wàn)科現(xiàn)在已經(jīng)很難從中賺取土地升值那部分錢了。但市場(chǎng)中有不少的開發(fā)商，由于各種原因，還擁有幾年前買進(jìn)的土地儲(chǔ)備，這部分土地儲(chǔ)備以目前的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，起碼十幾倍的升值。對(duì)于一個(gè)價(jià)值投資者而言，是一塊巨大的寶藏。

雅居樂(lè)和冠城大通就是兩個(gè)很典型的例子。雅居樂(lè)在海南清水灣很早以前買進(jìn)一塊近1000萬(wàn)平方米的土地，一直在開發(fā)，但開發(fā)速度緩慢；當(dāng)時(shí)成本幾乎可以忽略不計(jì)，而現(xiàn)在樓面價(jià)已超過(guò)了2萬(wàn)。冠城大通在北京太陽(yáng)宮也儲(chǔ)備類似的一塊土地，這塊土地是在2003年左右購(gòu)進(jìn)，當(dāng)時(shí)價(jià)格不會(huì)超過(guò)2000元/平方米，而現(xiàn)在樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4.5萬(wàn)/平方米。

第6篇：土地估值方法范文

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè)；混合所有制改革；資產(chǎn)估值

中圖分類號(hào)：F276.6 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）20-0032-04

前言

深化國(guó)有企業(yè)混合所有制改革是建立現(xiàn)代國(guó)有企業(yè)制度的重要組織形式，是提高資源利用效率并增強(qiáng)國(guó)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法，而資產(chǎn)估值是否合理則是影響國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)流失以及資產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵因素，對(duì)國(guó)有企業(yè)混合所有制的改革具有重要影響。為此，以國(guó)有企業(yè)混合所有制改革中的資產(chǎn)估值工作作為研究對(duì)象，通過(guò)闡述資產(chǎn)估值概念，在結(jié)合混合所有制經(jīng)濟(jì)在國(guó)有企業(yè)中發(fā)展的正當(dāng)性的基礎(chǔ)上，探析了混合所有制改革背景下國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)估值的方法。

一、混合所有制改革概述

（一）混合所有制及混合所有制改革

混合所有制的界定，可以從宏觀和微觀兩個(gè)層面考察。從宏觀層面看，是指社會(huì)所有制結(jié)構(gòu)的多種所有制并存，即公有制與非公有制的并存與共同發(fā)展，可稱為社會(huì)的混合所有制，我國(guó)混合所有制的結(jié)構(gòu)是以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的格局，是一種社會(huì)的混合所有制。從微觀層面來(lái)看，是指不同所有制成分所聯(lián)合形成的企業(yè)所有制形態(tài)，可稱為企業(yè)的混合所有制。它包括許多具體的所有制形式，混合所有制只是許多的企業(yè)所有制中的一種類型，它是由不同所有制性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)主體共同投資參股、相互融合而形成的企業(yè)產(chǎn)權(quán)組織形式和經(jīng)濟(jì)形式，是同一經(jīng)濟(jì)組織中不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)形式，包括國(guó)有、集體、個(gè)體、私營(yíng)、外資及其他社會(huì)法人產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)形式間的聯(lián)合或融合。而混合所有制改革，實(shí)際上就是國(guó)家允許更多的國(guó)有經(jīng)濟(jì)以及其他所有制形式的經(jīng)濟(jì)，通過(guò)一定的手段發(fā)展成為混合所有制經(jīng)濟(jì)的過(guò)程。

（二）國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的必要性

國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的必要性可以從以下三個(gè)角度進(jìn)行分析：（1）為我國(guó)混合所有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供制度上的合法性。將現(xiàn)代企業(yè)制度引入到國(guó)有企業(yè)中的實(shí)質(zhì)就是將股份制作為企業(yè)最基本的組織形式并對(duì)其進(jìn)行改革的過(guò)程。在加強(qiáng)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)的過(guò)程中，多數(shù)國(guó)有企業(yè)在其組織形式上均進(jìn)行了公司制以及股份制的改革，由此可知，混合所有制國(guó)有企業(yè)在我國(guó)已普遍存在了。從微觀層面來(lái)講，公有制企業(yè)和非公有制企業(yè)的所有制形式均不是單一的，而是混合所有的，而基于混合所有制下的國(guó)有企業(yè)則可以對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下公有制的組織形式與實(shí)現(xiàn)形式進(jìn)行良好適應(yīng)，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，為大量正處于混合所有制改革的國(guó)有企業(yè)提供了制度上的合法性。（2）促進(jìn)公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)有企業(yè)公有制經(jīng)濟(jì)的主體地位以及其對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力、控制力和影響力均會(huì)借助混合所有制經(jīng)濟(jì)中的國(guó)有資本功能而體現(xiàn)出來(lái)，進(jìn)而全面促進(jìn)公有制經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展。例如，2004年，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司同香港地鐵公司與北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司進(jìn)行合作，共同投資建成了北京地鐵4號(hào)線，其總投資約153.8億元，引資約46億元。由此可知，公有制經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的主體地位以及國(guó)有企業(yè)在國(guó)有經(jīng)濟(jì)中的影響力與控制力將會(huì)通過(guò)混合所有制中的國(guó)有資本功能的發(fā)達(dá)而進(jìn)一步展現(xiàn)出來(lái)。（3）加強(qiáng)公司治理?；旌纤兄聘母锏哪康闹槐闶谴蚱菩姓艛嘁约白匀粔艛嗟刃袠I(yè)對(duì)國(guó)有資本長(zhǎng)期占有的局面，進(jìn)而通過(guò)合理定價(jià)并增量吸收相應(yīng)比例的非國(guó)有股份在國(guó)有企業(yè)內(nèi)部形成混合所有制格局，從根本上提高國(guó)有企業(yè)對(duì)國(guó)有資本的控制能力和公司治理能力。為了進(jìn)一步了解國(guó)有企業(yè)混合所有制改革中的核心內(nèi)容，下文則以資產(chǎn)估值為研究對(duì)象，對(duì)其內(nèi)容及其在國(guó)有企業(yè)混合所有制改革中的作用展開說(shuō)明。

二、資產(chǎn)估值概述

資產(chǎn)估值即資產(chǎn)評(píng)估，是指在充分遵循公允或法定標(biāo)準(zhǔn)及程序的基礎(chǔ)上，通過(guò)借助科學(xué)的方法，由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員在將貨幣作為計(jì)算企業(yè)權(quán)益的統(tǒng)一尺度的基礎(chǔ)上，對(duì)在某段特定時(shí)間點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的過(guò)程?；趪?guó)有企業(yè)混合所有制改革下的資產(chǎn)估值工作主要包含以下幾方面的特點(diǎn)：（1）現(xiàn)實(shí)性?；诂F(xiàn)實(shí)性的資產(chǎn)估值是指將時(shí)間參照選為估值基準(zhǔn)日，并以此時(shí)間點(diǎn)的企業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的辦法。（2）市場(chǎng)性。市場(chǎng)性是指國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)估值與其他會(huì)計(jì)活動(dòng)相區(qū)分的顯著特征，如資本者權(quán)益與勞動(dòng)者權(quán)益的計(jì)算等。（3）預(yù)測(cè)性。預(yù)測(cè)性是通過(guò)對(duì)資產(chǎn)在未來(lái)的潛能進(jìn)行說(shuō)明，進(jìn)而反映出當(dāng)前企業(yè)的實(shí)際資產(chǎn)情況。（4）公正性。公正性實(shí)際上是指估值當(dāng)事人個(gè)體的資產(chǎn)估值行為所具有的估值獨(dú)立性，估值當(dāng)事人的資產(chǎn)估值行為主要為企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展提供相關(guān)方面的服務(wù)，而并不服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人在某一方面的任何單獨(dú)需要。（5）咨詢性。咨詢性即決策性，是指資產(chǎn)估值結(jié)果能夠?yàn)槠髽I(yè)的相關(guān)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供更為專業(yè)的估值意見(jiàn)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)股東關(guān)于企業(yè)的各項(xiàng)決策提供資產(chǎn)評(píng)定與估算方面的支持。

三、國(guó)有企業(yè)混合所有制改革中資產(chǎn)估值的作用

我黨在十八屆三中全會(huì)中進(jìn)一步指出，以現(xiàn)代企業(yè)制度指導(dǎo)國(guó)有企業(yè)發(fā)展是深化國(guó)有企業(yè)改革的主要方向，且在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，國(guó)有企業(yè)將全面轉(zhuǎn)變?yōu)楣局破髽I(yè)。在這一政策方針的支持下，我國(guó)的大批國(guó)有企業(yè)將改制為混合所有制企業(yè)。在進(jìn)行混合所有制改革前，需要對(duì)原企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)估值，從而對(duì)國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行真實(shí)了解，為推進(jìn)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革打下良好基礎(chǔ)。因此，資產(chǎn)估值在國(guó)有企業(yè)混合所有制改革過(guò)程中的作用分析如下。

（一）資產(chǎn)估值是明晰國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)的重要保障

在進(jìn)行混合所有制改革時(shí)對(duì)原國(guó)有企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)估值不僅進(jìn)一步明確了國(guó)有企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而且也改變了原國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)代表不明確、產(chǎn)權(quán)主體模糊和經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法得到落實(shí)的情況。通過(guò)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行有效估值，進(jìn)而將各個(gè)投資方（股東）的出資額準(zhǔn)確地確定出來(lái)，并在明確各投資方的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)清晰與責(zé)權(quán)明確的目標(biāo)。

（二）防止國(guó)有資產(chǎn)流失

國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、中外合資以及股份制改革等各種形式的混合所有制改革過(guò)程中，由于企業(yè)對(duì)其原有資產(chǎn)的核算是以其歷史成本的賬面凈值進(jìn)行計(jì)價(jià)的，并未將資產(chǎn)增值的問(wèn)題考慮到資產(chǎn)核算當(dāng)中，而對(duì)于預(yù)期收益以及無(wú)形資產(chǎn)等因素也未予以充分考慮，增加了國(guó)有資產(chǎn)流失的可能。

（三）為國(guó)有企業(yè)的混合所有制改革提供必要條件

由國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)估值管理辦法可知，國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行混合所有制改革前必須對(duì)其當(dāng)前資產(chǎn)進(jìn)行估值和確認(rèn)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以約定的時(shí)間為基準(zhǔn)，根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)估值的目的，在對(duì)被估值企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算后，給出資產(chǎn)估值報(bào)告。將資產(chǎn)估值報(bào)告?zhèn)鹘o委托單位審查，而后，再由委托單位報(bào)當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)估值的行政管理部門進(jìn)行確認(rèn)，在確保估值價(jià)值與實(shí)際價(jià)值相符的基礎(chǔ)上，使被估值企業(yè)的資產(chǎn)順利進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，進(jìn)而為國(guó)有企業(yè)的混合所有制改革提供必要的基礎(chǔ)和前提。

四、國(guó)有企業(yè)混合所有制改革中資產(chǎn)估值的方法研究

（一）資產(chǎn)估值范圍的確定

資產(chǎn)估值的范圍通常是以企業(yè)資產(chǎn)估值的目的來(lái)確定的，估值的目的不同，其資產(chǎn)估值的范圍也不盡相同。具體分析如下：若資產(chǎn)估值的目的是對(duì)原國(guó)有企業(yè)進(jìn)行全面的混合所有制改革，則需要對(duì)企業(yè)的整體資產(chǎn)進(jìn)行估值。在估值過(guò)程中，既要考慮企業(yè)歷史資產(chǎn)的賬面價(jià)值，也要將賬外資產(chǎn)予以充分考慮；既要將企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，對(duì)其生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)予以一定支撐的資產(chǎn)納入考慮范圍，又需要考慮到并未參與到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資產(chǎn)以及企業(yè)的閑置資產(chǎn)。同時(shí)，還需將有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)以及企業(yè)的貨幣性資產(chǎn)與非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行充分考慮。就現(xiàn)階段而言，我國(guó)國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行混合所有制改革時(shí)，應(yīng)對(duì)以下5類資產(chǎn)進(jìn)行具體估值：（1）固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)主要包括企業(yè)的土地、管網(wǎng)以及機(jī)械設(shè)備和房屋等；（2）流動(dòng)資產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)主要包括了貨幣資金、短期證券以及存貨等；（3）專項(xiàng)資產(chǎn)。專項(xiàng)資產(chǎn)主要包括了在建工程以及專項(xiàng)物資；（4）無(wú)形資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)主要包括了可確指以及不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，如勞動(dòng)力價(jià)值、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等；（5）長(zhǎng)期有價(jià)證券。長(zhǎng)期有價(jià)證券主要為經(jīng)營(yíng)性長(zhǎng)期資產(chǎn)。

（二）資產(chǎn)估值程序

1.申請(qǐng)立項(xiàng)。國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行混合所有制改革時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定展開其資產(chǎn)的估值工作。在經(jīng)主管部門審查同意以后，向與其同級(jí)的資產(chǎn)估值行政管理部門提交企業(yè)的資產(chǎn)估值立項(xiàng)申請(qǐng)書，其中，存有特殊情況的，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行具體立項(xiàng)。而后，資產(chǎn)估值的行政管理部門對(duì)國(guó)有企業(yè)所提交的資產(chǎn)估值立項(xiàng)申請(qǐng)進(jìn)行核對(duì)和審查，對(duì)于符合估值條件的予以批準(zhǔn)，并下達(dá)立項(xiàng)申請(qǐng)。

2. 資產(chǎn)清查及評(píng)定估算。資產(chǎn)清查與評(píng)定估算是國(guó)有企業(yè)混合所有制改革過(guò)程中的核心環(huán)節(jié)，不僅關(guān)系著企業(yè)資產(chǎn)估值的結(jié)果，而且對(duì)于企業(yè)整體的混合所有制改革成敗也具有重要影響。

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)資產(chǎn)清查的結(jié)果，通過(guò)選擇適當(dāng)?shù)墓乐捣椒?，?duì)其所要負(fù)責(zé)估值的國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算，并向委托企業(yè)出具資產(chǎn)估值報(bào)告書。在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)定估算時(shí)，企業(yè)在配合估值單位相關(guān)工作的同時(shí)，還應(yīng)監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)做好資產(chǎn)評(píng)定估算的以下幾個(gè)步驟：（1）估值方案的制定。估值方案的內(nèi)容主要包括了企業(yè)資產(chǎn)估值的范圍、內(nèi)容以及估值的重點(diǎn)項(xiàng)目和估值方法等。此外，在進(jìn)行估值方案的制定時(shí)，還需將估值的時(shí)間安排、估值步驟等予以充分考慮。在此基礎(chǔ)上，明確企業(yè)資產(chǎn)估值的組織領(lǐng)導(dǎo)以及各個(gè)估值人員的估值分工，并對(duì)估值的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，以確保估值方法的科學(xué)性和估值結(jié)果的可靠性。（2）資料收集。資料收集工作的實(shí)質(zhì)就是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)估值時(shí)所需的各種資料和信息進(jìn)行收集和整理的過(guò)程。所收集的資料除了來(lái)自評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)清查外，還應(yīng)對(duì)國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)混合所有制改革過(guò)程中資產(chǎn)估值工作的相關(guān)法律法規(guī)以及各類資產(chǎn)的歷史資料與資產(chǎn)在現(xiàn)行市場(chǎng)的價(jià)格資料和企業(yè)的歷史經(jīng)營(yíng)狀況等進(jìn)行充分了解。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)還應(yīng)對(duì)國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)估值后的預(yù)期收益與資產(chǎn)估值時(shí)所需的各類經(jīng)濟(jì)參數(shù)進(jìn)行搜集和整理。（3）評(píng)定估算。評(píng)定估算工作實(shí)際上就是對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行確定的過(guò)程。根據(jù)資產(chǎn)清查的實(shí)際情況，確定出最符合企業(yè)當(dāng)前資產(chǎn)現(xiàn)狀的估值方法。在結(jié)合所收集到的資料的基礎(chǔ)上，對(duì)所確定的基本估值方法進(jìn)行補(bǔ)充和完善，從而使估值結(jié)果盡可能地接近企業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際情況。（4）出具估值報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托單位進(jìn)行資產(chǎn)估值的內(nèi)容以及資產(chǎn)估值結(jié)果的最終文件即資產(chǎn)估值報(bào)告。通常情況下，企業(yè)的資產(chǎn)估值報(bào)告主要包括了說(shuō)明、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及最終結(jié)果和評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行資產(chǎn)估值工作中所積累的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)以及遇到的各類問(wèn)題和估值附件等。在企業(yè)方面，需要委派專人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)制定估值報(bào)告的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)于其中與企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值明顯不符的資產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)提出，并提交給資產(chǎn)估值結(jié)構(gòu)，經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后，對(duì)此類資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新估算。

3.驗(yàn)證確認(rèn)。驗(yàn)證確認(rèn)是國(guó)有企業(yè)混合所有制改革過(guò)程中資產(chǎn)估值的最終環(huán)節(jié)。當(dāng)國(guó)有企業(yè)收到由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的資產(chǎn)估值報(bào)告后，移交其主管部門進(jìn)行審查。經(jīng)企業(yè)主管部門審查同意后，將估值結(jié)果上報(bào)至企業(yè)所在地的資產(chǎn)估值行政管理部門進(jìn)行確認(rèn)。在資產(chǎn)估值的行政管理部門方面，其通過(guò)對(duì)接收的資產(chǎn)估值結(jié)果進(jìn)行審核、驗(yàn)證和確認(rèn)，進(jìn)而向即將改制的國(guó)有企業(yè)下達(dá)資產(chǎn)估值結(jié)果的確認(rèn)通知書。此后，國(guó)有企業(yè)便開展了全面的混合所有制改革工作。

（三）國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)估值方法

就現(xiàn)階段而言，較為常用的國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)估值方法主要包括了收益現(xiàn)值法、清算價(jià)值法以及重置成本法。

1.收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指通過(guò)對(duì)所要估值資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行估算，并將其折算成現(xiàn)值，以其確定所需估值資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)估值方法。

P=Ri（1+r）-i

P為收益現(xiàn)值，Ri為第i年的純收益，r為折現(xiàn)率，n為估值期。

2.清算價(jià)值法。清算價(jià)值是指企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)而導(dǎo)致破產(chǎn)或停業(yè)清算時(shí)，把企業(yè)中實(shí)體資產(chǎn)逐個(gè)分離而單獨(dú)出售的資產(chǎn)價(jià)值。清算價(jià)值法就是根據(jù)企業(yè)當(dāng)前所有資產(chǎn)的變賣價(jià)值對(duì)企業(yè)自身價(jià)值進(jìn)行確定的一種方法。

3.重置成本法。重置成本法則是從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，以重新購(gòu)置或是建造一個(gè)全新狀態(tài)的估值對(duì)象為目標(biāo)，用此過(guò)程中所需的全部成本與估值對(duì)象自身的實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值做差，并將該差值作為估值對(duì)象現(xiàn)實(shí)價(jià)值的一種估值方法。

各種資產(chǎn)估值方法的適用條件及優(yōu)缺點(diǎn)如表1所示。

以上三種方法均存在于不同的適用條件，在實(shí)際操作中，應(yīng)注意具體情況具體分析，不可機(jī)械地按某種模式或某種順序進(jìn)行選擇，必要的時(shí)候還可以綜合考慮各項(xiàng)因素，將各種方法結(jié)合在一起使用，但要保證每種估值方法所依據(jù)的假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性，保證估值過(guò)程的科學(xué)性、合理性，結(jié)果的可比性和可驗(yàn)證性。整體資產(chǎn)估值和單項(xiàng)資產(chǎn)估值存在一定的區(qū)別，它們分別適用不同的假設(shè)前提和估值方法。這主要是因?yàn)?，單?xiàng)資產(chǎn)估值對(duì)象一般是單純的一項(xiàng)資產(chǎn)，例如，一臺(tái)設(shè)備、一件廠房等，它們不管數(shù)量多少，最大的特點(diǎn)是不能形成一個(gè)有獲利能力或生產(chǎn)能力的有機(jī)整體，所以一般適用重置成本法。但整體資產(chǎn)估值的對(duì)象是一組具有獲利能力或生產(chǎn)能力的資產(chǎn)的組合，且它們相關(guān)程度高，只有組合在一起才能發(fā)揮其重大作用，這樣的資產(chǎn)組合很難在市場(chǎng)上找到相同或類似的參照物，而且往往涉及到無(wú)形資產(chǎn)，故不能使用重置成本法，而應(yīng)該通過(guò)預(yù)估其未來(lái)收益，采用收益現(xiàn)值法最為恰當(dāng)；當(dāng)然，對(duì)于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)，一般采用清算價(jià)格法。

五、對(duì)國(guó)有資產(chǎn)估值時(shí)需注意的問(wèn)題

國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)估值時(shí)需注意各類問(wèn)題，一方面可以使資產(chǎn)估值的結(jié)果更加貼近企業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值；另一方面也為國(guó)有企業(yè)后續(xù)的混合所有制改革提供了必要的基礎(chǔ)和前提。

（一）避免僅以凈資產(chǎn)作為混合所有制資產(chǎn)估值的基礎(chǔ)

國(guó)有企業(yè)混合所有制改革的一種形式是管理層收購(gòu)（MBO）或經(jīng)營(yíng)者持股的做法，無(wú)疑，這一改革對(duì)提高經(jīng)營(yíng)者的積極性、增強(qiáng)企業(yè)活力發(fā)揮了一定作用，但在實(shí)施過(guò)程中企業(yè)管理者自賣自買、自行定價(jià)也暴露出一些問(wèn)題。表2是部分國(guó)有上市公司管理層收購(gòu)的有關(guān)資料。

從表2中可見(jiàn)，通過(guò)管理層收購(gòu)的價(jià)格及其與每股凈資產(chǎn)的比較，顯示了我國(guó)上市公司產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中存在的嚴(yán)重的“凈資產(chǎn)情結(jié)”，它們?cè)诟母镞^(guò)程中根本不進(jìn)行資產(chǎn)估值或者即使進(jìn)行估值也不按照估值結(jié)果操作，存在很大的資產(chǎn)流失的空間和可能。所以，要綜合考慮各個(gè)因素，不能僅以凈資產(chǎn)作為估值依據(jù)。

（二）避免以清產(chǎn)核資替代資產(chǎn)估值

清產(chǎn)核資的實(shí)質(zhì)是對(duì)其現(xiàn)有的存量資產(chǎn)進(jìn)行的盤點(diǎn)和清理，確保企業(yè)的賬物相符，并將價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)選定為企業(yè)的歷史成本，進(jìn)而對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行確定的一種方法。資產(chǎn)估值是在企業(yè)清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，通過(guò)借助科學(xué)的評(píng)定估算方法對(duì)企業(yè)的全部資產(chǎn)進(jìn)行重新的評(píng)定估算，其考慮的不僅是企業(yè)資產(chǎn)自身所擁有的價(jià)值，還需將其使用資產(chǎn)所產(chǎn)生的預(yù)期收益以及貨幣的時(shí)間價(jià)值等納入資產(chǎn)估值工作當(dāng)中，所反應(yīng)的是企業(yè)當(dāng)前各種形式資產(chǎn)的總價(jià)值。因此，并不能將清產(chǎn)核資視為資產(chǎn)估值而將其進(jìn)行取代。

（三）估值方法的合理選擇

就現(xiàn)階段而言，企業(yè)資產(chǎn)估值方法主要包括了收益現(xiàn)值法、清算價(jià)值法以及重置成本法等。在國(guó)有企業(yè)進(jìn)行混合所有制改革過(guò)程中，由于需要對(duì)企業(yè)的全部資產(chǎn)進(jìn)行估值，而所選用的估值方法根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)類型的不同也存在著較大差異。例如，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)“商譽(yù)”這種無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)，由于其實(shí)質(zhì)是一種無(wú)確指的無(wú)形資產(chǎn)，同機(jī)械設(shè)備等其他有形資產(chǎn)相比，并不具備賬面價(jià)值，因此，可采用收益現(xiàn)值法對(duì)其所具有的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。而對(duì)于機(jī)械設(shè)備和專項(xiàng)物資等有形資產(chǎn)而言，則可采用重置成本法對(duì)其所具有的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算。

（四）資產(chǎn)估值過(guò)程中所選取的參數(shù)和指標(biāo)要高度統(tǒng)一

在對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)估值時(shí)，所選取的各類技術(shù)參數(shù)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)除了需要具有較高的標(biāo)準(zhǔn)化程度后，其口徑還需保持高度一致。否則，最終所得資產(chǎn)估值結(jié)果將缺乏可比性，在降低結(jié)果可信度的同時(shí)，也使得國(guó)有資產(chǎn)的估值價(jià)值與其資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值之間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，使資產(chǎn)估值工作本身失去了價(jià)值和意義。

（五）評(píng)估機(jī)構(gòu)的正確選擇

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)估值的結(jié)果不僅需要得到資產(chǎn)估值行政管理部門以及國(guó)有企業(yè)自身的認(rèn)可，而且還需要得到社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可，進(jìn)而增加混合所有制改革的可行性。國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行混合所有制改革前，需要謹(jǐn)慎選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)通過(guò)盡量選取具有豐富經(jīng)驗(yàn)和較高信譽(yù)度的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)提高其資產(chǎn)估值結(jié)果的準(zhǔn)確性與可靠性。在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)事先對(duì)納入選項(xiàng)中的各個(gè)估值事務(wù)所進(jìn)行詳細(xì)而全面的調(diào)查，在充分了解估值事務(wù)所的估值經(jīng)驗(yàn)、人員經(jīng)歷以及估值準(zhǔn)確率與估值設(shè)備水平的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)比，進(jìn)而選擇出最優(yōu)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，以確保在資產(chǎn)估值的初始階段便為其獲得有效而準(zhǔn)確的估值結(jié)果提供良好保障。

結(jié)論

本文通過(guò)闡述混合所有制以及混合所有制改革的相關(guān)概念，并對(duì)國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的必要性進(jìn)行分析，進(jìn)而引出資產(chǎn)估值在我國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革中的重要作用，從確定資產(chǎn)估值范圍以及資產(chǎn)估值程序等方面對(duì)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革中資產(chǎn)估值的方法做出了系統(tǒng)探析。未來(lái)加強(qiáng)對(duì)混合所有制改革背景下資產(chǎn)估值方法的研究與應(yīng)用力度，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)混合所有制經(jīng)濟(jì)以及國(guó)有企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的歷史作用和現(xiàn)實(shí)意義。

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第7篇：土地估值方法范文

盈余管理作為現(xiàn)代會(huì)計(jì)理論研究領(lǐng)域的一個(gè)重要課題，由于理解的側(cè)重點(diǎn)不同，目前仍然未形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。Katherine Schipper （1989）認(rèn)為盈余管理實(shí)際上是管理人員為了獲取私利而有目的的干預(yù)對(duì)外會(huì)計(jì)報(bào)告過(guò)程的一種“披露管理”行為。Scott提出管理人員通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇以實(shí)現(xiàn)某些特定目標(biāo)的手段。如果管理人員在一系列會(huì)計(jì)政策中自行選擇，很自然會(huì)選擇那些自身效用或者公司市場(chǎng)價(jià)值最大化的會(huì)計(jì)政策。魏明海（2000）認(rèn)為盈余管理是企業(yè)當(dāng)局為了誤導(dǎo)其他會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的理解或者影響那些基于會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的契約的結(jié)果，在編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告和構(gòu)造交易事項(xiàng)以改變財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)做出判斷和會(huì)計(jì)選擇的過(guò)程。章永奎，劉峰（2002）認(rèn)為盈余管理是“上市公司為了特定目的面對(duì)盈利進(jìn)行操縱的行為”，特別指明“盈余管理并非限制在會(huì)計(jì)原則或者會(huì)計(jì)方法內(nèi)”。企業(yè)基于不同動(dòng)因會(huì)采用不同的手段進(jìn)行盈余管理。本文通過(guò)分析企業(yè)在投資性房地產(chǎn)和債務(wù)重組兩個(gè)方面的盈余管理來(lái)看如何遏制盈余操縱。

二、投資性房地產(chǎn)盈余管理手段分析

（一）利用投資性房地產(chǎn)定義進(jìn)行盈余管理 在業(yè)務(wù)中，只有符合投資性房地產(chǎn)的定義條件下才可以定義為投資性房地產(chǎn)，但是在投資性房地產(chǎn)的定義中出現(xiàn)的核心詞“資本增值”卻無(wú)法落實(shí)到具體增值多少，企業(yè)可以根據(jù)主觀稱該資產(chǎn)是為了增值，將該資產(chǎn)定義為投資性房地產(chǎn)，為后續(xù)利用該資產(chǎn)進(jìn)行盈余管理埋下伏筆。

（二）利用后續(xù)計(jì)量方法選擇進(jìn)行盈余管理 財(cái)政部2006年2月15日了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一投資性房地產(chǎn)》，并于2007年1月1日起在上市公司中實(shí)行。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。首先，從采用公允價(jià)值計(jì)量方法需滿足的條件來(lái)看，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并能取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。那么當(dāng)無(wú)法從市場(chǎng)取得公允價(jià)值時(shí)，采用的估值技術(shù)將帶來(lái)很大的主觀性?，F(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法一直沒(méi)有明確的規(guī)定，對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。因此企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來(lái)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值。若與歷史成本計(jì)量屬性相比，現(xiàn)在的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)價(jià)位很高的市場(chǎng)，差額計(jì)入當(dāng)期損益，這無(wú)疑體現(xiàn)出企業(yè)豐厚的凈資產(chǎn)，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于上市公司則有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模， 實(shí)施并購(gòu)重組。同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)每期公允價(jià)值的增加計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，因此不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。其次，公允價(jià)值計(jì)量模式下無(wú)需計(jì)提折舊或者攤銷，那么在歷史成本計(jì)量下本需計(jì)入費(fèi)用類的這部分金額便無(wú)需再計(jì)，同時(shí)意味著增加了利潤(rùn)。例如海南航空在2009年通過(guò)董事會(huì)決議進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改為公允價(jià)值模式。根據(jù)準(zhǔn)則進(jìn)行追溯調(diào)整后，2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬(wàn)元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬(wàn)元，最終減少凈虧損999萬(wàn)元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6. 8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5. 9億元。變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由- 1. 14億元變?yōu)?. 34億元。通過(guò)會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4. 52億元。這一實(shí)例無(wú)疑體現(xiàn)出公允價(jià)值計(jì)量模式下的利潤(rùn)彈性。

（三）利用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理 在公允價(jià)值計(jì)量模式下，因?yàn)闊o(wú)需進(jìn)行折舊或者攤銷，這一規(guī)定給企業(yè)增加了盈余管理的手段。體現(xiàn)在固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中。首先，當(dāng)從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，一方面，無(wú)需計(jì)提折舊與攤銷，減少費(fèi)用，增加利潤(rùn)。特別是對(duì)于閑置的建筑物來(lái)說(shuō)，本只能作為固定資產(chǎn)，并且每期還需計(jì)折舊或者攤銷，如若將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，不僅可以為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的流入，而且減去折舊費(fèi)用。另一方面，由于據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定，減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后的期間則不得轉(zhuǎn)回。固定資產(chǎn)本不可以轉(zhuǎn)回的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，通過(guò)轉(zhuǎn)換，改變了用途，轉(zhuǎn)銷資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這無(wú)疑增加了凈利潤(rùn)。其次，當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候再次從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，所確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益給企業(yè)帶來(lái)了利潤(rùn)收益，并增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值。以達(dá)到美化報(bào)表的目的。

三、債務(wù)重組盈余管理分析

（一）利用債務(wù)重組范圍界定進(jìn)行盈余管理 新準(zhǔn)則下，債務(wù)重組是指?jìng)鶆?wù)人在發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定做出讓步的事項(xiàng)。在定義中的幾個(gè)關(guān)鍵詞讓定義變得模糊。一方面對(duì)于何為“財(cái)務(wù)困難”沒(méi)有做出明確的界定，另一方面，“讓步事項(xiàng)”若未考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，將會(huì)導(dǎo)致債務(wù)重組并未作出實(shí)質(zhì)性的讓步。

（二）利用關(guān)聯(lián)方債務(wù)重組進(jìn)行盈余管理 由于上市公司的債權(quán)人多是大股東，那么利用這樣的關(guān)聯(lián)方來(lái)實(shí)現(xiàn)豁免債務(wù)或者少償還負(fù)債使重組交易本身不具有公允性，無(wú)疑給企業(yè)帶來(lái)了扭虧為盈，或者合法摘掉ST帽子的機(jī)會(huì)，這清晰體現(xiàn)了操縱利潤(rùn)的空間。

（三）利用債務(wù)重組損益進(jìn)行盈余管理 一方面，新債務(wù)重組準(zhǔn)下重組產(chǎn)生的收益一次性計(jì)入當(dāng)期損益即營(yíng)業(yè)外收入。特別的，在轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)時(shí)，不僅確認(rèn)債務(wù)重組利得，同時(shí)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計(jì)入當(dāng)期損益。這無(wú)疑會(huì)為公司的當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響，為盈余管理預(yù)留空間。另一方面，一次性計(jì)入當(dāng)期損益會(huì)造成收入和費(fèi)用的不配比原則，也不符合資本保全的原則，巨額債務(wù)重組利得可一次計(jì)入當(dāng)期損益無(wú)疑成為美化報(bào)表的捷徑。因此原本期望企業(yè)通過(guò)債務(wù)重組恢復(fù)到正常狀態(tài)，不能期望其在短期內(nèi)見(jiàn)效，而應(yīng)將收益分在一個(gè)或者幾個(gè)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行。例如2007年的滄州化工（600722）便從債務(wù)重組中獲得了巨額利潤(rùn)。債務(wù)重組收益高達(dá)19.86億元，是報(bào)告利潤(rùn)總額的2倍、營(yíng)業(yè)收入的8倍：當(dāng)年基本每股收益竟達(dá)2.68元，若剔除巨額債務(wù)重組利得，滄州化工2007年實(shí)際凈虧損7.10億元。同時(shí)，滄州化工控股子公司滄井化學(xué)工業(yè)有限公司年產(chǎn)23萬(wàn)噸PVC裝置2007年一直處于停產(chǎn)狀態(tài)；2007年5月老廠區(qū)年產(chǎn)6萬(wàn)噸PVC生產(chǎn)線也被迫停產(chǎn)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅下降。可見(jiàn)，通過(guò)盈余管理，公司大大改觀了當(dāng)時(shí)的報(bào)表，但這些漂亮的數(shù)字并沒(méi)有任何經(jīng)營(yíng)上的實(shí)際意義。

（四）利用債務(wù)重組公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理 在新準(zhǔn)則下，一方面，非現(xiàn)金資產(chǎn)清償某債務(wù)時(shí)，規(guī)定以重組債務(wù)的賬面價(jià)值和轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額確認(rèn)債務(wù)重組利得，轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益。另一方面，當(dāng)債務(wù)轉(zhuǎn)為資本時(shí)，規(guī)定以股份的公允價(jià)值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積，重組債務(wù)的賬面價(jià)值與股份的公允價(jià)值總額差額確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。這些會(huì)計(jì)處理中引入的公允價(jià)值，如同在上述投資性房地產(chǎn)中討論過(guò)一樣，我國(guó)多數(shù)非現(xiàn)金資產(chǎn)在沒(méi)有活躍市場(chǎng)的情況下，企業(yè)便會(huì)通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)估值，這無(wú)疑給了企業(yè)人為提高公允價(jià)值的機(jī)會(huì)，進(jìn)而提高每股收益，改變上市公司的經(jīng)營(yíng)成果。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論 本文詳細(xì)探討了投資性房地產(chǎn)和債務(wù)重組中的盈余管理手段及防范措施，從每類資產(chǎn)或交易的定義應(yīng)明確界定到會(huì)計(jì)處理中可待改善的部分，都可看出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)求真的重要性。同時(shí)企業(yè)也應(yīng)該清晰認(rèn)識(shí)到盈余管理只是實(shí)際盈余在不同會(huì)計(jì)期間的分布，通過(guò)賬面數(shù)字來(lái)提高盈利并不能使企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展下去。在不斷完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的同時(shí)，如何去完善市場(chǎng)監(jiān)管政策也應(yīng)給予極大的關(guān)注。如此雙管齊下，不合理的盈余管理現(xiàn)象相信會(huì)得到抑制。

（二）建議 一是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的界定。一方面，若將某資產(chǎn)作為出租的建筑物或者土地使用權(quán)而言，那么租賃協(xié)議各方面的資料應(yīng)該充分地具備，不能有任何的缺漏，以經(jīng)營(yíng)租賃租入土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后不能再劃為投資性房地產(chǎn)。另一方面，持有并準(zhǔn)備增值后的土地使用權(quán)，定義中也歸屬于投資性房地產(chǎn)。但是由企業(yè)管理當(dāng)局僅作書面決議而沒(méi)有硬性條件來(lái)界定很容易產(chǎn)生主觀的盈余管理，模糊的概念應(yīng)從定義中刪除，建議該類準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)先劃入無(wú)形資產(chǎn)，待出租時(shí)各類資料具備的情況下再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

二是限定投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的雙向轉(zhuǎn)換。在公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)，可以限定轉(zhuǎn)換以后的本會(huì)計(jì)年度以及以后的兩個(gè)不能再次轉(zhuǎn)換，無(wú)法預(yù)料的特殊狀況下除外，這些特殊狀況將由相關(guān)權(quán)威部門作出界定。這樣不僅可以一定程度限制企業(yè)隨意轉(zhuǎn)換，也可以保證企業(yè)的合法權(quán)益。

三是明確投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選定條件。在后續(xù)計(jì)量模式選擇中，一方面對(duì)于不同的情況建議采用不同的模式。相應(yīng)對(duì)于出租的土地使用權(quán)或者建筑，取得的租金收入是確定的，和市價(jià)不會(huì)有太大相關(guān)，這類資產(chǎn)建議使用成本模式。若使用公允價(jià)值模式，公允價(jià)值的取得一定要嚴(yán)格進(jìn)行。否則不能進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換。取得的公允價(jià)值與該資產(chǎn)成本模式下的賬面價(jià)值差額占賬面價(jià)值的比例超過(guò)某個(gè)值，如10%，方可以轉(zhuǎn)換。這樣既可以保證企業(yè)資產(chǎn)真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格的變化，也能在一定程度上限制企業(yè)隨意進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換。另一方面，在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊或攤銷，這一點(diǎn)也是企業(yè)在轉(zhuǎn)換模式時(shí)想要利用的盈余管理手段之一。建議仍然在此模式下進(jìn)行折舊或攤銷，并以每年期末的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)提下一年的折舊或者攤銷額，不僅使得遵從收入費(fèi)用配比原則，也降低此處的盈余管理空間。

四是通過(guò)行政手段嚴(yán)格規(guī)范公允價(jià)值取得方式。如今市場(chǎng)上大部分企業(yè)都是從各種資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中獲得估值，建議一方面，可以為某些類資產(chǎn)的市場(chǎng)指定一個(gè)專門對(duì)其估值的部門，如國(guó)土資源部對(duì)于投資性房地產(chǎn)可予以權(quán)威估值。從此處公布出來(lái)的估值作為市場(chǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)估值，企業(yè)不得引用其他處估值作為公允價(jià)值。同時(shí)，該部門也應(yīng)該將其評(píng)估的各類詳細(xì)信息進(jìn)行公布，如評(píng)估方法的選擇、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估模型的選擇、評(píng)估參數(shù)的選擇、評(píng)估的過(guò)程及結(jié)果等信息。企業(yè)應(yīng)該提供詳細(xì)真實(shí)的資產(chǎn)詳細(xì)狀況，如物業(yè)的名稱、所在位置、基本概況、產(chǎn)權(quán)情況、抵押或擔(dān)保的狀況、價(jià)值類型的定義。若未形成穩(wěn)定市場(chǎng)的資產(chǎn)類，財(cái)政部應(yīng)對(duì)于其使用條件，應(yīng)考慮的各種因素，確定公允價(jià)值的程序和方法等做出嚴(yán)格的規(guī)定，以制止因此而可能導(dǎo)致的盈余管理。

五是規(guī)范債務(wù)重組界定。債務(wù)重組定義中的“財(cái)務(wù)困難”建議量化到與公司的盈利狀況聯(lián)系起來(lái)，對(duì)于上市公司。若存在以下條件之一，則認(rèn)定為財(cái)務(wù)困難。條件一是最近一年連續(xù)虧損，條件二是因?yàn)槿赀B續(xù)虧損，股票被暫停上市。條件三是最近一年期末股東權(quán)益為負(fù)值。條件四是中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)定的其他情況。根據(jù)上述具體條款，在一定程度上來(lái)限定隨意的債務(wù)重組。

六是降低債務(wù)重組利得盈余管理空間。財(cái)政部在2008年12月份的《關(guān)于做好執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)2008年年報(bào)工作的通知》中作出規(guī)定：“如果接受控股股東或控股股東的子公司直接或間接的捐贈(zèng)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上判斷屬于控股股東對(duì)企業(yè)的資本性投入，應(yīng)作為權(quán)益易，相關(guān)利得計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積）。”關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行債務(wù)重組也可以借鑒此條，將債務(wù)重組利得不是計(jì)入當(dāng)期損益，而是計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積）。既體現(xiàn)了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的利潤(rùn)獲得，又避免企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方進(jìn)行盈余管理。非關(guān)聯(lián)方之間，對(duì)具有使用壽命的非流動(dòng)性資產(chǎn)產(chǎn)生巨額的債務(wù)重組利得，可分期將利得平均計(jì)入當(dāng)期損益，而不是一次性計(jì)入。這樣可抑制企業(yè)利用短期扭虧為盈的可能性，造成漂亮的報(bào)表假象。

第8篇：土地估值方法范文

一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇

（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜。納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免。因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上。各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門的專門的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評(píng)估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講。只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)——批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（cama，computer－aided mass assessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)cama.綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開發(fā)cama的經(jīng)驗(yàn)做法，無(wú)論何種cama系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第9篇：土地估值方法范文

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成人們生活中離不開的話題。房?jī)r(jià)的高漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷加速，企業(yè)、個(gè)人出于不同的目的紛紛進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于企業(yè)而言，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)不僅僅是為了滿足自用需求，當(dāng)前房地產(chǎn)本身已成為一個(gè)投資商品，為許多企業(yè)所持有，甚至成為了一些企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。顯然在此情況下，非自用房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露變成企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則亟待解決的一個(gè)問(wèn)題。在國(guó)際趨同的大勢(shì)下，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》于2006年出臺(tái)了，其中提出將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來(lái)單獨(dú)計(jì)量。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式或公允價(jià)值模式，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司的準(zhǔn)則實(shí)施情況分析報(bào)告得出，我國(guó)滬深股市中有超過(guò)三分之一的公司持有投資性房地產(chǎn)，這顯示出準(zhǔn)則是符合經(jīng)濟(jì)需要的。雖然大多數(shù)企業(yè)還沿用原來(lái)的成本模式計(jì)量，但已經(jīng)有企業(yè)意識(shí)到采用公允價(jià)值來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表具有重大的利好影響，也有不少企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量進(jìn)行盈余管理，蓄意操縱利潤(rùn)，現(xiàn)已ABC公司為例進(jìn)行分析。

二、利潤(rùn)變動(dòng)情況及其原因分析

（一）各期利潤(rùn)情況介紹

通過(guò)分析ABC公司近幾年的利潤(rùn)表，從2011年到2013年，公司利潤(rùn)連續(xù)下滑，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從36458.69萬(wàn)元降至12575.74萬(wàn)元，利潤(rùn)總額自38851.94萬(wàn)元降為1444.49萬(wàn)元，凈利潤(rùn)也隨之從22269.76降到10151.57萬(wàn)元。但是到了2014年，利潤(rùn)卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)了145.72%，利潤(rùn)總額增長(zhǎng)了11857%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了118.68%。而到了2015年利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度更為反常，2015年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)相當(dāng)于2014年?duì)I業(yè)利潤(rùn)的4.79倍，相當(dāng)于于2014年利潤(rùn)總額的4.75倍，相當(dāng)于2014年凈利潤(rùn)的4.63倍，已經(jīng)完全化解了利潤(rùn)聯(lián)系下滑的危機(jī)。2014年正是ABC公司將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量從成本模式改為公允價(jià)值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的急劇增加與公司會(huì)計(jì)政策的變更存在必然聯(lián)系。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更對(duì)公司利潤(rùn)的影響

根據(jù)ABC公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，ABC公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重在2013年急遽上揚(yáng)，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經(jīng)成為了該公司利潤(rùn)組成中很重要的一部分。如果將公允價(jià)值變動(dòng)損益從利潤(rùn)總額中扣除，則2013年的利潤(rùn)總額僅為15436.8萬(wàn)元，減幅超過(guò)一半之多，并且利潤(rùn)仍舊呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢(shì)。同理，繼續(xù)將公允價(jià)值變動(dòng)損益從利潤(rùn)總額中扣除，那么2014年的利潤(rùn)總額為124854.67萬(wàn)元，2015年的利潤(rùn)總額為155132.62萬(wàn)元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長(zhǎng)至2015年的1.01元。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更是為ABC公司帶來(lái)逐年利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)的最主要原因。因此，對(duì)于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會(huì)選擇以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

再反觀ABC公司，其相對(duì)明顯的變化發(fā)生在投資性房地產(chǎn)變更為以公允價(jià)值模式計(jì)量的那一年，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例超過(guò)51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤(rùn)總額的10%-15%左右。這一現(xiàn)象的發(fā)生可能是由于當(dāng)時(shí)的政策背景導(dǎo)致，比如我國(guó)政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，公司房?jī)r(jià)有小幅回落。

（三）現(xiàn)金流量及償債能力分析

通過(guò)分析ABC公司變更會(huì)計(jì)政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續(xù)下跌，甚至這三年的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負(fù)值，由2013年的-66557.93萬(wàn)元大幅跌至2015年的-174724.17萬(wàn)元。從現(xiàn)金負(fù)債總額比率來(lái)看，也是繼2012年的增長(zhǎng)后便呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負(fù)數(shù)。一家企業(yè)的現(xiàn)金負(fù)債總額比率是衡量該企業(yè)承擔(dān)債務(wù)能力的一項(xiàng)指標(biāo)，其標(biāo)準(zhǔn)值通常為25%左右，指明企業(yè)可以拿來(lái)償還債務(wù)的除舉借新債還舊債外，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金負(fù)債總額比率越高，說(shuō)明企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力也越強(qiáng)。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂(lè)觀。

三、結(jié)論與建議

通過(guò)上述分析可知，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)變更為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的話，持有較多投資性房地產(chǎn)的公司利潤(rùn)將受到很大程度的影響。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)要求對(duì)投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值進(jìn)行比較，如有差額即計(jì)入當(dāng)期損益。如此，在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，該變化將會(huì)通過(guò)企業(yè)當(dāng)期的損益利潤(rùn)表反映出來(lái)，進(jìn)而使公司的利潤(rùn)總額也發(fā)生變化。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量不需要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這些同樣會(huì)導(dǎo)致公司利潤(rùn)的變化。在近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一致走俏的環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值上升，使企業(yè)利潤(rùn)增加。但實(shí)質(zhì)上，公司并沒(méi)有發(fā)生現(xiàn)金流量的變化，其后也沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流支持，不利于公司業(yè)務(wù)的向前推進(jìn)。因此，為了改善我國(guó)現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的執(zhí)行環(huán)境，也為了更加客觀準(zhǔn)確地反映上海世茂股份有限公司等房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)建議：

（一）完善后續(xù)計(jì)量模式變更條件

縱觀現(xiàn)今的公司管理狀況，越來(lái)越多的公司采取變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的方法進(jìn)行盈余管理。是以規(guī)范變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式前提，不應(yīng)該只關(guān)注于投資性房地產(chǎn)所在地是否存在活躍的業(yè)務(wù)市場(chǎng)，可否從業(yè)務(wù)市場(chǎng)上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產(chǎn)，持有者所得到的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有必然聯(lián)系，如果仍以公允價(jià)值模式計(jì)量肯定是無(wú)法反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)狀況。

（二）區(qū)別選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指示，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量能夠采用成本模式或公允價(jià)值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒(méi)有考慮實(shí)際情況的。投資性房地產(chǎn)包含已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，持有者的管理目的是賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，若以公允價(jià)值模式計(jì)量，不單計(jì)算繁瑣，并且浪費(fèi)了不須要的評(píng)估成本。可利用兩種模式同時(shí)使用的方式，即對(duì)于以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，不管其是否具備公允價(jià)值計(jì)量的前提，均選擇成本計(jì)量模式；而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，與公允價(jià)值有密切聯(lián)系，則選擇公允價(jià)值模式計(jì)量。