土地評估估價方法精選(九篇)

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第1篇：土地評估估價方法范文

土地估價報告是土地評估機構(gòu)給委托方提供的說明評估情況、過程和結(jié)論的書面答復，是確定估價對象的客觀合理價格的文件，它全面、客觀、公正、準確地記述了估價過程和估價結(jié)果。一份合格的土地估價報告應該是對估價對象界定準確，估價方法選擇合理，估價結(jié)果計算正確，文字描述準確，格式規(guī)范、內(nèi)容完整及要件齊全的文字材料。一份高水平的估價報告除應滿足估價規(guī)程的一般要求外，還要有自己的特點，而不是照抄規(guī)范格式。估價報告質(zhì)量的高低，不僅反映了土地估價師的水平，也直接關(guān)系到有關(guān)各方的利益。因此，土地估價人員應對報告質(zhì)量給予足夠的重視。

估價報告由摘要、估價對象界定、土地估價結(jié)果及使用、附件四部分組成。本文對土地估價報告中估價對象界定中所涉及的格式、內(nèi)容等方面做探討。估價對象界定部分是在說明委托估價方的同時，還明確估價對象并針對待估宗地具體條件分析影響地價的因素。

一、 委托估價方

說明該項估價的委托者（單位或個人），委托方與估價對象使用者之間的關(guān)系，委托單位的營業(yè)范圍、單位地址、法人代表、聯(lián)系人，或委托個人的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式等。

二、估價對象

此部分要說明估價對象的具置、面積、容積率、用途、使用年期，開發(fā)程度和土地等級。描述時內(nèi)容應全面而不繁瑣，并前后一致，專業(yè)術(shù)語規(guī)范。

三、 估價對象描述

估價對象的具體自身條件是影響其價格的主要因素，在評估估價對象的價格時，應明確土地的登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況。

（一）、土地登記狀況

說明估價對象的歷史來源、位置、土地使用證編號、使用權(quán)人、用途、面積、使用權(quán)時間、宗地四至等。

描述時要嚴格按照土地登記證書上的登記內(nèi)容寫，真實地反映土地的登記狀況，描述要有先后順序，先寫土地使用證的證書編號，再寫土地使用權(quán)人，位置、用途、面積等內(nèi)容。

（二）、土地權(quán)利狀況

土地權(quán)利在我國主要指土地使用權(quán)和在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)上派生出的他項權(quán)利，具體包括：待估宗地的所有權(quán)狀況；待估宗地在基準日的使用權(quán)性質(zhì)（劃撥或出讓），若是以劃撥方式取得，應了解取得該宗地是完全無償還是支付了部分費用，其使用是否有特殊限制等，若是以出讓方式取得，應說明土地取得的時間、出讓金額、批準使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊規(guī)定等；是否有他項權(quán)利（如存在抵押權(quán)、擔保權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、地上地下等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等），若在估價時點存在他項權(quán)利應加以詳細說明。

描述時專業(yè)術(shù)語應使用精準，描述內(nèi)容應合法、合規(guī)、合理。不該寫的盡量不寫。如待估宗地是劃撥用地，描述中說此宗地享有抵押權(quán)擔保權(quán)等其他權(quán)利顯然是不合法的。

（三）、土地利用狀況

土地利用狀況包括利用現(xiàn)狀和利用的變遷。

土地利用現(xiàn)狀應描述：土地的現(xiàn)狀用途；現(xiàn)狀利用方式；宗地內(nèi)外的基礎設施開發(fā)利用程度（供上水、供下水、供電、供路、供訊、供熱，供氣等狀況及其保證率，場地是否平整）；若土地上有建筑物，應具體描述建筑物的面積、用途、結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、建筑密度、容積率、綠化率等；地上其他附著物狀況。

土地利用的變遷包括規(guī)劃利用、最佳利用等情況，規(guī)劃條件對地價影響較大，對規(guī)劃批準機關(guān)、日期，批準文號和具體規(guī)劃設計條件應詳細說明。

四、 地價影響因素分析

宗地所在位置的條件優(yōu)劣是影響地價的重要因素，一般將影響地價的因素分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素三方面。

（一）、一般因素

一般因素是對城市地價有一般、普遍、共同影響的因素，主要有①城市資源、自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位置、面積、地形狀況、城市人口、礦產(chǎn)資源等；②房地產(chǎn)制度、法規(guī)及房地產(chǎn)市場狀況，包括：土地政策、住房制度、稅收政策等；③城市整體規(guī)劃和發(fā)展目標。

（二）、區(qū)域因素

區(qū)域因素是在待估宗地所在的區(qū)域范圍，對地價有影響的因素。主要包括：

①區(qū)域概況，即：待估宗地所處區(qū)域位置、區(qū)域等級、商業(yè)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展等。

②道路交通情況，包括：對內(nèi)交通狀況（公交線路、站點、車流量等）；對外交通情況（距長途汽車站、火車站、飛機場等地距離）；道路的通達度。

③基礎生活設施狀況：即待估宗地所處區(qū)域的基礎設施開發(fā)程度；醫(yī)院、學校、公園等配套生活設施的完善程度。

④環(huán)境狀況：包括自然環(huán)境和社會環(huán)境。

⑤規(guī)劃限制：通過了解城市的總體規(guī)劃相關(guān)資料，確定待估對象所處區(qū)域的規(guī)劃限制條件。

⑥其他，如產(chǎn)業(yè)聚集狀況、相鄰區(qū)域的利用狀況等

一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象的自身條件對有重要影響的因素進行著重描述。描述內(nèi)容應全面客觀，前后一致，與估價過程分析相對應。

（三）、個別因素

個別因素是對土地價格水平直接相關(guān)的宗地自身條件及其基礎設施條件。

宗地自身條件主要包括：宗地的位置；交通情況；臨街狀況；用途；面積、形狀、容積率；

基礎設施狀況包括：基礎生活設施狀況（周圍商業(yè)中心、學校、醫(yī)院、公園等）和開發(fā)程度（通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖、通氣及場地是否平整）。

區(qū)域因素和個別因素是確定土地價格的重要依據(jù)，不同用途的用地要考慮的因素應個有所側(cè)重。

第2篇：土地評估估價方法范文

一、基本情況

今年，我區(qū)成功升級為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，在市委、市政府提出的“城市大東擴、產(chǎn)業(yè)大發(fā)展”的發(fā)展目標指引下，在全區(qū)拋起了新一輪大規(guī)模城市建設熱潮。對我局來講，壓力和挑戰(zhàn)前所未有，領導要求高，群眾期望大，而人手缺、時間緊、資金少、任務重又是我局無法回避的現(xiàn)實問題。面對復雜局面，拆遷安置事務管理局全體工作人員心往一處想，勁往一處使，從容面對，出色完成了2011年拆遷安置的各項工作。共啟動、完成工程建設項目**個，共投入資金***億元；共開發(fā)征用土地***多畝，累計拆除房屋約**萬平方米，拆遷群眾**戶。創(chuàng)造了 “高效、快速、和諧、安全”四大亮點。

二、具體做法：

（一）、加強領導，強化學習，固拆遷安置之本。我局拆遷安置工作點多、線長、面廣，牽涉的人員多，涉及的利益大，情況錯綜復雜。特別是今年，我局“四大還建小區(qū)”（廟坡、八字門、廖家、茶場）齊頭并進，相繼開工，沒有強有力的領導組織作保障，沒有豐厚的專業(yè)知識作支撐，工作很難開展。我局黨組一班人審時度勢，果斷采取如下措施：一是細化任務，強化責任。按照“一個項目、一位領導、一種模式”的工作思路，由一位局級領導聯(lián)系一個具體項目，對該項目的拆遷安置全權(quán)負責，強化責任，做到“誰主管，誰負責”，“誰出問題，追究誰”。二是抓學習，重實踐。今年來，我們采取上黨課，觀看警示片等方式先后組織政治理論學習12次，黨員干部共寫學習筆記、學習心得100多萬字，參加“五創(chuàng)提質(zhì)”執(zhí)勤**次。與此同時，我們先后6次由分管業(yè)務的副局長講業(yè)務知識課，通過學習，工作人員的綜合素質(zhì)明顯提高，工作能力明顯增強。三是轉(zhuǎn)作風，樹形象 。拆遷安置涉及到群眾的直接利益，是群眾最關(guān)心、最實際、最容易引發(fā)各種矛盾焦點問題。拆遷安置工作的好壞，體現(xiàn)了政府部門工作作風的好壞和工作水平的高低。在拆遷安置工作中，我局領導干部帶頭深入一線、帶頭接受監(jiān)督、帶頭發(fā)揚民主、帶頭廉潔自律，所有工作人員牢記“五心”，即在接待群眾咨詢熱心；調(diào)查補償情況細心；聽取群眾意見耐心；核實安置補償標準公心；善后安置關(guān)心。真正做到情為民所系、利為民所謀、權(quán)為民所用。

（二）、多渠道溝通，多方位宣傳，夯拆遷安置之基。拆遷安置工作政策性強，市場影響大，加大有關(guān)法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，引導群眾正確認識和掌握拆遷安置工作有關(guān)政策，正確對待拆遷安置中的矛盾和問題十分必要。在工作中，我局注重多途徑、多形式、多方位做好有關(guān)政策法律和宣傳工作和拆遷戶的思想工作。一是召開動員大會，進行全面宣傳。今年，我局共召開動員大會**次，發(fā)放宣傳資料**份，掛宣傳橫幅**條，加強溝通，促進了解，讓情、理、法永駐群眾心中，為順利拆遷安置打下良好的基礎。二是發(fā)揮村組黨員和干部的幅射作用，實施借力宣傳。榜樣的力量是無窮的，各村組、居委會的領導干部更是拆遷安置宣傳的生力軍。發(fā)揮村組黨員和干部的幅射作用，實施借力宣傳，是我們做好宣傳工作的一大法寶。如：我們請八字門居委會的***，他曉之以理、動之以情、導之以行對附近的群眾進行政策宣傳，這些拆遷戶很快消除了怨憤，順利進行了拆遷。同時，基層黨員干部發(fā)現(xiàn)和提出的問題，一般來講是有苗頭性和傾向性的，我們總是有針對性地加以認真負責地解釋和說明。讓他們做到心順、氣順。這樣我們的拆遷安置工作才能順。三是有針對性的上門，做好重點宣傳。由于拆遷范圍廣、拆遷政策多、群眾素質(zhì)參差不齊，上門做好重點宣傳工作是相當有必要的。今年我們共登門宣傳、勸解***次，及時做好拆遷安置相關(guān)法律政策的宣傳工作。雖然有相當多群眾對拆遷安置工作人員冷眼相看、冷語相待，甚至于有的群眾還恐言相嚇，但是我們的干部職工始終保持熱心、細心、耐心、公心、關(guān)心，精誠所至，得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都得到預防和解決。

3、依法辦事，陽光操作，增拆遷安置之效。拆遷安置工作事關(guān)每一位拆遷群眾的切身利益，稍有不慎，就會引起矛盾，造成不穩(wěn)定因素，只有嚴格依法律辦事，才能將矛盾消除在萌萌芽狀態(tài)。一是堅持公開、公平、公正的原則，以公開促公正，以公平保穩(wěn)定。在拆遷安置補償過程中，我們把征用地批準機關(guān)、批準文號和征用土地用途、范圍、面積、補償依據(jù)以及安置辦法全部予以公告。接受被拆遷地群眾的監(jiān)督，同時成立核查組，對群眾提出的異議進行復核調(diào)查，對存在的問題進行糾正，確保拆遷安置工作在公平、公正、公開的原則下進行，最大限度地減少因拆遷安置不公而引發(fā)矛盾。 二是堅持做到不貪、不占、不挪、不索，陽光拆遷，陽光安置。堅決查處擅自實施拆遷、轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務、無資質(zhì)拆房等違法行為，加強監(jiān)管，堅決杜絕那種對違法行為“視而不見、見而不查、查而不處、處而不嚴”的現(xiàn)象。同時，為了加強成本控制，實施工程項目預算與工程審計分離原則，嚴格實施招投標制度，確保每一分錢用得清清楚楚、每一分錢用得干干凈凈；為確保工程質(zhì)量，我局嚴格要求施工單位按照設計和現(xiàn)行規(guī)范組織施工，配合監(jiān)理部門對工程質(zhì)量采取旁站、巡視及平行檢查的形式監(jiān)督管理。及時召開工程例會和質(zhì)量安全專題會。今年來，我局共聯(lián)系監(jiān)理部門召開監(jiān)理會52次、專題會議24次，下發(fā)監(jiān)理通知單74份，參與取樣566次。優(yōu)質(zhì)、安全、高效完成了全年的拆遷安置工程任務。三是完善拆遷安置工作中可操作性的法律規(guī)范。由于市場瞬息萬變，而目前，安置拆遷補償依據(jù)很難與市場變化相適應，為了進一步規(guī)范我區(qū)安置拆遷補償工作，使安置拆遷補償工作做到有法可依，完善《安置拆遷補償辦法》已經(jīng)迫在眉睫，今年，我局一班人理論聯(lián)系實際，再加上實踐，在如何進行安置拆遷補償方面有了較大的突破，為今后的拆遷安置工作打下了良好的基礎。

4、妥善安置，持續(xù)發(fā)展，享拆遷安置之惠。 今年，我局克服基礎差、雨水多、資金緊張等困難，講法、講理、講情；求質(zhì)、求量、求穩(wěn)，快速高效、積極妥善做好拆遷安置工作。先后有廟坡還建小區(qū)、八字門還建小區(qū)、廖家安置小區(qū)、茶場安置小區(qū)相繼啟動建設。廟坡還建小區(qū)已完成7棟房屋的主題工程建設并順利通過驗收，還有9棟接近完工；八字門還建小區(qū)的拆遷工作及遺留問題全部協(xié)調(diào)處理完畢，高層擴充設計已完成，污水管建設已完成；廖家安置小區(qū)的拆遷、報建工作全面完成，一期工程的挖方工程完工80%，一期工程的臨時排水管道（239米）鋪設完成；茶場安置小區(qū)，規(guī)劃用地240畝，總建筑面積約27萬平方米，可建安置房2100套，現(xiàn)已確定用地調(diào)查紅線圖和bt建設方案。目前，已搬進拆遷戶的居民安置小區(qū)達**個，正在建設的安置小區(qū)的**個。所有的還建安置小區(qū)，我局全力做到如下：一是做到先安置后拆遷。堅持對所有工程嚴格實行“先安置后拆遷”的原則，采用“項目+安置”的辦法，將居民安置地與建設項目一并辦理手續(xù)，一同報建。二是做到“五統(tǒng)一”，堅持統(tǒng)一規(guī)劃設計、統(tǒng)一報建、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一質(zhì)監(jiān)、統(tǒng)一物業(yè)管理，做到高標準規(guī)劃、高質(zhì)量建設、高水平管理，使安置小區(qū)功能完善、設施齊備、適宜居住。由于安置小區(qū)規(guī)劃的統(tǒng)一性、先行性、科學性、實用性，并能與市、區(qū)總體規(guī)劃統(tǒng)一協(xié)調(diào)，我們所建的安置小區(qū)成為岳陽城區(qū)一道亮麗的風景。

三、存在問題：

一是部分拆遷戶期望值過高，拆遷補償要求脫離實際。有的不僅要求解決住房安置問題，還要求解決諸如下崗、就業(yè)、醫(yī)保、養(yǎng)老等一系列社會問題。制約了拆遷工作的順利開展。