土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度精選(九篇)
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第1篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地；確權(quán)登記；頒證；必要性
中圖分類號： F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2015.13.024
土地一直以來都是農(nóng)民的主要收入來源，是農(nóng)民的“命根子”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)是對農(nóng)民的土地進(jìn)行法律性保護(hù)，從而促進(jìn)農(nóng)村土地更好的利用，充分實現(xiàn)土地的價值。因此，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證是十分必要的。
1農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證及其意義
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證，是依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)，由縣（市、區(qū)）農(nóng)村土地承包管理部門協(xié)同項目實施單位，在二輪土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，通過一定比例尺對現(xiàn)有承包土地進(jìn)行航拍、制作工作底圖，參考二輪土地延包臺賬、承包合同、經(jīng)營權(quán)證等相關(guān)資料，查清每塊地的名稱、坐落、面積、四至、權(quán)屬、土地種類和經(jīng)營方式；摸清農(nóng)戶家庭土地承包狀況，對土地承包人的地塊信息進(jìn)行收集、歸納、整理核對；經(jīng)張榜公示無異議后確權(quán)登記，由縣（市、區(qū)）人民政府核發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書。并建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)資料檔案和信息管理系統(tǒng)。從而解決承包地面積不準(zhǔn)、四至不清、位置不明、登記不全等問題，把承包地塊、面積、合同、權(quán)屬證書全面落實到農(nóng)戶，依法賦予農(nóng)民更加充分且有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。
2農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證的必要性
2.1有利于土地承包關(guān)系穩(wěn)定
做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，是在現(xiàn)有的土地承包制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的從新認(rèn)定，并對經(jīng)營權(quán)人及其土地承包經(jīng)營的信息進(jìn)行全面登記備案，有利于明確土地承包經(jīng)營權(quán)歸屬，為調(diào)解土地承包經(jīng)營糾紛、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益提供有力的法律依據(jù)，是對原來形成的土地承包關(guān)系的健全與完善，是依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的重要舉措。從而促進(jìn)土地更好的處于良性的經(jīng)營狀態(tài)，促進(jìn)土地承包關(guān)系的和諧穩(wěn)定。
2.2有利于推動土地規(guī)范流轉(zhuǎn)
做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，使土地承包經(jīng)營權(quán)歸屬清晰，農(nóng)民好比吃了“定心丸”，要外出務(wù)工經(jīng)商的，或勞動力不足的農(nóng)民就可以放心地把土地流轉(zhuǎn)出去，既不會造成撂荒，還可以增加財產(chǎn)性收入。如若發(fā)生承包地糾紛，調(diào)解處理就會有據(jù)可查?？梢?，頒證后，土地流轉(zhuǎn)將會更規(guī)范，土地權(quán)屬人的合法權(quán)益將受到更好的保護(hù)。通過土地的規(guī)范流轉(zhuǎn)，促進(jìn)城鄉(xiāng)資源要素的均衡配置、新型城鄉(xiāng)關(guān)系的形成，是深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、增加農(nóng)民收入的有效途徑。
2.3有利于促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營
通過土地的規(guī)范流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀需要，在提高農(nóng)民的組織化、專業(yè)化程度、增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品市場競爭力、增加農(nóng)民收入等方面將發(fā)揮積極作用。目前主要體現(xiàn)在專業(yè)化合作社，如經(jīng)濟(jì)作物規(guī)模化生產(chǎn)、水產(chǎn)品規(guī)模化養(yǎng)殖等，這些都是在市場競爭中摸索出來的新的發(fā)展模式。因此，新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)是集中的連片土地，這也顯示出土地確權(quán)登記頒證的必要性。
2.4有利于擴(kuò)大農(nóng)民物權(quán)范圍
做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證，從而建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，完善農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)制度，擁有明確的土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民可以自主進(jìn)行土地的出租、轉(zhuǎn)包等形式的流轉(zhuǎn)，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。土地物權(quán)歸屬不動產(chǎn)，農(nóng)民還可以進(jìn)行銀行抵押貸款，緩解生產(chǎn)經(jīng)營過程的資金不足，實現(xiàn)土地的保值增值，使得農(nóng)村土地在權(quán)益用途范圍上得到拓展。
3土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證可能遇到的問題
確權(quán)登記頒證工作雖然有過試點，但宣傳力度不足，干部群眾缺乏認(rèn)知；二輪土地承包的原始資料不完整或不準(zhǔn)確，有的農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)證已丟失；土地面積變動較大，有被國家征用的，有因自然災(zāi)害損毀的，有被撂荒的，有改變用途的，這些都給航拍帶來一定難度；有的原戶主死亡、分家拆戶，都須要變更承包經(jīng)營權(quán)證；有的地塊有爭議。這些都會給確權(quán)登記頒證工作增加工作量和一定難度。
4結(jié)語
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作雖然面臨著較大的困難，但是登記頒證是對農(nóng)民利益的明確確立，是對農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的澄清與認(rèn)可，有利于保證農(nóng)村土地承包關(guān)系的和諧與穩(wěn)定，從而保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)
[1] 李國強(qiáng).對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證的探討[J].當(dāng)代農(nóng)機(jī)，2014，（6）：45-46.
第2篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
（一）制度缺失問題
一方面，涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款相關(guān)配套制度不完善。主要表現(xiàn)在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證未完成，土地承包經(jīng)營權(quán)沒有固化，農(nóng)民心存顧慮；各類農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)組織發(fā)育不全，服務(wù)能力不強(qiáng)，尤其是農(nóng)村土地抵押機(jī)構(gòu)、土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)和價格評估機(jī)構(gòu)缺失，沒有形成科學(xué)合理的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)定價體系，無法有效地為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供交易信息、價格評估、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)服務(wù)。另一方面，與廣大農(nóng)民息息相關(guān)的農(nóng)村社會保障機(jī)制不健全。主要表現(xiàn)在農(nóng)村社會養(yǎng)老保險制度不完善，農(nóng)村新型合作醫(yī)療標(biāo)準(zhǔn)低、覆蓋面窄，導(dǎo)致農(nóng)民難以擺脫對家庭承包土地的依賴，仍然視土地為命根子和最后的生活保障，即使進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，寧愿將土地臨時轉(zhuǎn)給親戚鄰居代種、甚至棄耕拋荒也不愿流轉(zhuǎn)，更不會輕易將土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押。
（二）法律障礙問題
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是家庭農(nóng)戶普遍享有的主要財產(chǎn)性權(quán)利之一，是農(nóng)戶作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的一種資格權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)，相關(guān)法律法規(guī)對其抵押進(jìn)行了嚴(yán)格限制?！锻恋爻邪ā芬?guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押只限制于通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證書的，才可以設(shè)立抵押”，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押?！稉?dān)保法》第37條明確規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押?！薄段餀?quán)法》也明確規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。因此，從法律角度來看，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物進(jìn)行貸款，目前仍然難以逾越法律上的鴻溝。沒有法律的認(rèn)可和支持，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款也就無從談起，只有在法律上加以明確，才能解決根本問題。
（三）風(fēng)險防控問題
與其他抵押貸款相比，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款面臨著市場風(fēng)險、自然風(fēng)險和潛在的社會風(fēng)險，違約的幾率可能更高，無法償還的風(fēng)險可能更大。對金融機(jī)構(gòu)而言，如果農(nóng)民抵押到期無法償還貸款，銀行依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)后，短期內(nèi)很難找到合適的承接對象，也無法快速變現(xiàn)，光靠自身經(jīng)營承包地收回貸款，風(fēng)險太大，效率太低，周期太長，現(xiàn)實無法操作，很可能土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款演變成一種奢望。對農(nóng)民而言，如果到期后不能償還貸款，農(nóng)民就會喪失土地承包經(jīng)營權(quán)，陷入失土困境，從而導(dǎo)致農(nóng)民失去了最后基本生活保障，容易引發(fā)潛在的社會矛盾。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵
押貸款的主要探索模式從相關(guān)資料來看，目前全國各地積極開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作，探索解決涉農(nóng)貸款供給不足問題。歸納起來，主要有4種模式：
（一）“太倉模式”
這種模式的主要特點是實現(xiàn)了2個創(chuàng)新。一是主體創(chuàng)新。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款以農(nóng)場合作社為抵押融資主體。農(nóng)場合作社作為獨立的經(jīng)濟(jì)主體，其土地流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性和持久性比分散農(nóng)戶要好，把農(nóng)場合作社設(shè)為抵押融資主體，既有助于解決銀行信貸道德風(fēng)險問題，又有利于規(guī)模承包經(jīng)營權(quán)抵押違約后便于市場化處置。二是監(jiān)督機(jī)制創(chuàng)新。為確保土地承包權(quán)抵押貸款資金安全，銀行、財政、農(nóng)業(yè)等多方共同監(jiān)管資金用途。比如開設(shè)貸款專戶，執(zhí)行受托支付，監(jiān)管資金用于高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，不得用于日常消費、改善生活等其他領(lǐng)域。財政部門負(fù)責(zé)各類政府補(bǔ)貼資金在專項賬戶內(nèi)封閉運作，農(nóng)經(jīng)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督農(nóng)業(yè)收益及時轉(zhuǎn)入專用賬戶，確保土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實現(xiàn)“農(nóng)地農(nóng)貸、農(nóng)貸農(nóng)用、農(nóng)用農(nóng)管、農(nóng)管農(nóng)收、農(nóng)收農(nóng)還”的良性循環(huán)。
（二）“寧夏模式”
這種模式的主要特點是：以試點村為單位，成立土地承包經(jīng)營權(quán)抵押協(xié)會。農(nóng)戶以不超過承包地總數(shù)的40%自愿加入，會長、副會長及常務(wù)會員每人拿出1000元存入?yún)f(xié)會賬戶，作為共同償債基金。貸款額度一般每667m2不超過3000元，期限1年。若貸款到期農(nóng)戶無法償還，土地承包經(jīng)營權(quán)便轉(zhuǎn)給代其還款的擔(dān)保人，或由協(xié)會轉(zhuǎn)給有意為其償還貸款的其他村民，貸款農(nóng)戶還清貸款后還可重新獲得承包經(jīng)營權(quán)。該模式主要將行業(yè)協(xié)會等民間組織作為貸款或擔(dān)保平臺，充分發(fā)揮社會中介組織的橋梁作用，達(dá)到了較好的效果。
（三）“成都模式”
這種模式的主要特點是：農(nóng)民從銀行貸款所需的擔(dān)保，由政府出資成立的擔(dān)保公司提供，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)作為反擔(dān)保物抵押給擔(dān)保公司，而不是直接抵押給銀行。如成都市連續(xù)下發(fā)了《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記管理辦法（試行）》《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》和《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作方案》等，詳細(xì)規(guī)定了抵押當(dāng)事方的責(zé)任分擔(dān)、債權(quán)實現(xiàn)方式以及糾紛解決等內(nèi)容，初步建立起一套較為完善的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資機(jī)制。
（四）“重慶模式”
這種模式的主要特點是：土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款由銀行直接面對農(nóng)戶簽訂合同，前提是以完善的配套制度和管理辦法作支撐。如重慶市著重開展了土地承包經(jīng)營權(quán)的登記確權(quán)工作，出臺了《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記實施細(xì)則（試行）》，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押登記、允許抵押范圍、所需要件以及相關(guān)部門審核意見等均作了明確規(guī)定，保證了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的規(guī)范有序進(jìn)行。
三、開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營
權(quán)抵押貸款的政策建議土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款有利于農(nóng)村土地資源的集約化經(jīng)營。實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押合法化，將極大地釋放土地資產(chǎn)的流動性，從市場和商業(yè)的角度提供一條解決農(nóng)業(yè)融資的途徑，為農(nóng)業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供資金支持。因此，政府及有關(guān)部門必須要遵循市場規(guī)律，掃清法律障礙，破除機(jī)制僵局，加強(qiáng)頂層設(shè)計，有效防控風(fēng)險，不斷推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款健康發(fā)展。
（一）出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)
抵押相關(guān)配套政策積極做好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作，做實農(nóng)民承包土地的權(quán)能；健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；大力培育土地承包經(jīng)營權(quán)抵押機(jī)構(gòu)、價格評估機(jī)構(gòu)和建立市場化經(jīng)營權(quán)評價指標(biāo)體系；鼓勵和扶持農(nóng)民以承包土地出資入股，組建土地股份合作社，以土地股份合作組織為平臺，實現(xiàn)與金融機(jī)構(gòu)的有效對接；建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記實施辦法，明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款操作流程，貸款對象、利率、期限和額度，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款規(guī)范運行。
（二）完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)
相關(guān)法律法規(guī)修訂、完善《土地管理法》《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)，破除土地承包經(jīng)營權(quán)抵押法律障礙，把農(nóng)民土地承包權(quán)益具體化、法制化，賦予農(nóng)民更加充分、完整且有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，允許土地承包經(jīng)營權(quán)用作抵押進(jìn)行融資。通過完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押法律體系，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供法律保障。進(jìn)一步完善承包經(jīng)營權(quán)登記和承包經(jīng)營權(quán)證書制度，以登記的方式進(jìn)行公示，把這項權(quán)力真正落實到農(nóng)戶、落實到地塊，提高其法律效力和公信力，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。
（三）建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)
抵押風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制加快構(gòu)建多層次、多元化的農(nóng)業(yè)風(fēng)險保障體系。建立政府財政出資的農(nóng)業(yè)巨災(zāi)保障基金，實施重大災(zāi)害保險制度。對因自然災(zāi)害造成的巨大損失，采取原保險公司、再保險公司及政府三方共同分擔(dān)的辦法，從而降低農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的風(fēng)險系數(shù)。商業(yè)保險部門要在現(xiàn)行法律法規(guī)的框架內(nèi)開設(shè)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款保險品種，以降低金融機(jī)構(gòu)發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險。利用農(nóng)村擔(dān)保機(jī)構(gòu)分擔(dān)抵押貸款風(fēng)險，如依托農(nóng)民專業(yè)合作社，建立互助型的農(nóng)業(yè)專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，由農(nóng)村擔(dān)保機(jī)構(gòu)為抵（質(zhì)）押貸款提供擔(dān)保，實現(xiàn)貸款風(fēng)險分散。
（四）進(jìn)一步健全農(nóng)村社會保障體系
第3篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
近年來，在縣委、政府的領(lǐng)導(dǎo)下，我縣的土地確權(quán)工作有序開展。為進(jìn)一步規(guī)范和完善農(nóng)村土地承包管理工作，必須認(rèn)清現(xiàn)狀、分析不足、找出對策，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定，結(jié)合我縣實際情況，從而更好地推動我縣土地確權(quán)工作發(fā)展。
1 開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作的重要意義
以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制是我國農(nóng)村的基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石。多年來，黨和國家先后出臺了一系列法律法規(guī)政策，確認(rèn)農(nóng)牧民對承包土地的占有、使用、收益權(quán)利，使農(nóng)牧民獲得了長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。但是，目前仍存在地塊不實、四至不清、面積不準(zhǔn)等問題，爭議和糾紛較多。開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，是全面深化農(nóng)村改革的重要基礎(chǔ)性工作，關(guān)系到發(fā)展大計和社會長治久安。是新形勢下穩(wěn)定農(nóng)村土地制度、發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營、化解農(nóng)村社會矛盾的基礎(chǔ)工作，是維護(hù)農(nóng)牧民土地承包合法權(quán)益的有效手段，是保持現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變的迫切需要，是加強(qiáng)土地承包管理服務(wù)的必然要求，對加快農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革和構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系具有極強(qiáng)的現(xiàn)實意義和歷史意義。
2 指導(dǎo)思想、主要任務(wù)和基本原則
2.1 指導(dǎo)思想。認(rèn)真貫徹黨的十八屆三中、四中、五中全會精神，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅持穩(wěn)定完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，保持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，探索完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記頒證制度，依法賦予農(nóng)牧民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，為促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)村和諧穩(wěn)定提供體制保障。
2.2 主要任務(wù)。按照縣委、政府的統(tǒng)一安排，采取縣統(tǒng)一規(guī)劃、鄉(xiāng)村實施、逐級檢查驗收的方式，在農(nóng)村二輪土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，2017年3月前完成全縣土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題。進(jìn)一步穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)登記頒證制度，實現(xiàn)承包面積、承包合同、經(jīng)營權(quán)登記簿、經(jīng)營權(quán)證書“四相符”，實現(xiàn)承包土地分配、承包土地四至邊界測繪等級、承包合同簽訂、承包經(jīng)營權(quán)證書發(fā)放“四到戶”，依法賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記頒證管理系統(tǒng)，實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)管理規(guī)范化。
2.3 基本原則。一是保持穩(wěn)定的原則。開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，是對二輪土地承包管理工作的進(jìn)一步規(guī)范和完善。要以保持原有農(nóng)村土地承包關(guān)系為首要，不得借機(jī)重新調(diào)整土地承包關(guān)系、重新發(fā)包農(nóng)村土地、損害農(nóng)牧民合法權(quán)益，確保農(nóng)村社會穩(wěn)定。二是依法規(guī)范的原則。要嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》、《草原法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定，依法開展確權(quán)登記頒證工作。對法律法規(guī)和政策沒有明確規(guī)定的具體問題，要在不違背法律法規(guī)、政策基本原則的前提下，發(fā)揮基層干部和農(nóng)牧民群眾的首創(chuàng)智慧，大膽實踐，積極探索解決問題的有效途徑和辦法。三是尊重歷史的原則。要以二輪延包土地臺賬、三十年承包合同、經(jīng)營權(quán)證書等農(nóng)村土地承包相關(guān)原始資料為主要合法佐證，原則上維持農(nóng)戶原有的承包地塊和面積。同時為提高土地規(guī)?；?jīng)營，實現(xiàn)土地效益最大化，確權(quán)工作中采取動賬不動地的方式，既要保護(hù)農(nóng)牧民的合法權(quán)益，更要增加農(nóng)牧民收入，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。四是民主公開的原則。堅持公平、公正、公開的原則，充分依靠農(nóng)民群眾，清查、清測、確權(quán)、登記等每一個環(huán)節(jié)必須要有農(nóng)牧民群眾參與，結(jié)果認(rèn)定要實行民主協(xié)商和民主決策，堅決杜絕發(fā)包方獨家操作。同時確權(quán)登記頒證工作要全程向全體村民公開、公示，接受群眾監(jiān)督，實現(xiàn)公平、公正、公開。
3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證試點工作好的經(jīng)驗和作法
一是開展正常工作與解決疑難問題同步進(jìn)行。在準(zhǔn)確把握和吃透政策的基礎(chǔ)上，堅持工作步驟、日程安排和工作進(jìn)度要求“三不變”，把解決疑難問題穿插于正常工作過程，打樁定界和公司測繪“兩套人馬”互不交叉，不因解決疑難問題影響工作進(jìn)度，更不能等疑難問題解決好再開展正常工作。
二是專業(yè)勘測與群眾確認(rèn)同步進(jìn)行。加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)合作，土地、農(nóng)業(yè)、縣村、測繪公司各司其職，分工協(xié)作，確保確權(quán)工作的順利開展。堅持群眾確認(rèn)一塊、勘測一塊、數(shù)據(jù)固定一塊，不搞“扎堆確認(rèn)”，也不因在外務(wù)工人員回來不及時搞“零碎勘測”，對戶主本人確實不能現(xiàn)場指界的，由家庭其他成員或其委托的近親屬進(jìn)行確認(rèn)，防止因確認(rèn)不及時影響勘測。
三是張榜公示與誤差核實同步進(jìn)行。張榜公示是確認(rèn)信息準(zhǔn)確的最后一道關(guān)口，也是檢驗工作質(zhì)量的重要一環(huán)，對公示期間自我發(fā)現(xiàn)信息誤差、當(dāng)事人有異議或其他人舉報的問題，出現(xiàn)一個核實一個，核實一個糾正一個，防止張榜公示與誤差核實分段進(jìn)行、集中進(jìn)行。
四是審核發(fā)證與資料建檔同步進(jìn)行。檔案變更、縣審批頒證、建立數(shù)據(jù)庫、立卷建檔、總結(jié)上報等原本順次進(jìn)行的環(huán)節(jié)，通過合理調(diào)配變?yōu)榀B加同步推進(jìn)，縮短工作周期，確保整個確權(quán)頒證工作按既定方案完美收官。
4 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證試點工作存在的問題和原因
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作政策性強(qiáng)、敏感度高。布爾津縣在實際操作過程中，遇到了不同類型的問題和困難。一是部分干部有畏難情緒，在解決疑難問題和歷史遺留問題上缺乏政策支撐和工作經(jīng)驗（例如河灘地、荒壩荒灘地的處置方面，由于部分土地前期已被農(nóng)民開荒復(fù)墾種田，導(dǎo)致目前農(nóng)民想借確權(quán)機(jī)會定為己有等），對于一些涉及土地仲裁、司法訴訟未解決的問題，矛盾較為突出，處理難度較大。二是部分群眾有疑慮，認(rèn)為“土地確權(quán)就是收回現(xiàn)有的土地承包使用權(quán)”，同時因為鄰里土地或父輩、兄弟、姊妹之間土地耕種權(quán)存在糾紛導(dǎo)致個人利益至上，達(dá)不到自己的利益就不配合不支持，導(dǎo)致工作推進(jìn)遲緩，只能暫時擱置處理；三是外出務(wù)工人員較多，在實際外業(yè)測繪中，村干部或村民代表實地指界和戶主確認(rèn)田間地塊權(quán)屬時，常因戶主不在家而影響測繪效率；四是基礎(chǔ)資料不完善，二輪土地承包的基礎(chǔ)臺賬不全或不細(xì)致導(dǎo)致部分田塊缺乏權(quán)屬來源資料，彌補(bǔ)較困難，加上村居干部業(yè)務(wù)不熟等，對工作推動都有一定影響；四是中標(biāo)測繪公司測繪人員力量不足。在實際工作中，測繪人員的短缺，導(dǎo)致測繪進(jìn)度跟不上工作要求；五是經(jīng)費保障存在不足。大量人力、物力的投入，現(xiàn)有的工作經(jīng)費難以保障參與確權(quán)工作的村組人員的誤工補(bǔ)貼。六是承包地確權(quán)基礎(chǔ)不牢。農(nóng)村二輪土地承包中，少數(shù)鄉(xiāng)村干部對承包政策操作不規(guī)范，落實不到位，村民之間，集體與個人之間土地遺留問題關(guān)系錯綜復(fù)雜，權(quán)屬信息不明確；致使部分《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》沒有及時分發(fā)到戶，或農(nóng)戶因保管不善造成損壞和丟失，給當(dāng)前確權(quán)工作增加了難度。七是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)糾紛不少。農(nóng)轉(zhuǎn)非以及婚喪嫁娶分戶等人口變動而土地未動、農(nóng)戶間互換田塊、地力肥瘦折扣面積有的地方農(nóng)民約定以村小組、自然村等為單位，對承包地做部分調(diào)整，導(dǎo)致實際土地承包經(jīng)營狀況二輪確權(quán)發(fā)證的情況不相吻合，有“增人不增地、減人不減地”30年承包期甚至更長時間不變的政策，難解現(xiàn)實需求。部分承包地面積“人為縮水”、農(nóng)民自行開荒耕地，需要確定“新增”土地的承包權(quán)屬對象等引發(fā)的土地糾紛問題相對突出，協(xié)調(diào)利益難度大。八是確權(quán)工作量大，需要投入大量的人力、財力。二輪承包時基本都是靠竹竿和皮尺傳統(tǒng)方法丈量，確權(quán)登記頒證則要求測繪精準(zhǔn)、程序規(guī)范，主要是依據(jù)GPS現(xiàn)場測量定位，甚至要采用航拍彩圖、魚鱗圖測繪等現(xiàn)代技術(shù)，投入大；調(diào)查摸底、影像解釋、制作地圖、信息錄入等工作流程，需要村民到場見證簽字，解決現(xiàn)實問題需要村民多輪開會協(xié)商，費時費力，村民和外出務(wù)工農(nóng)民參與積極性不高。九是農(nóng)民的心理因素不能忽略。部分村民希望通過確權(quán)頒證彌補(bǔ)減損的土地面積，原來一直沒有解決的問題能夠得到解決；部分村民實際種植土地面積大于登記面積，希望借助新一輪確權(quán)登記增加惠農(nóng)補(bǔ)貼；也有人擔(dān)心自己因戶籍遷走而在確權(quán)頒證中失去土地。同時，也有一些別有用心的人，借農(nóng)村土地確權(quán)頒證工作大講土地私有化，侵犯農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益的利益。十是當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)狀況復(fù)雜、承包關(guān)系不清、權(quán)屬爭議較多等現(xiàn)象突出，阻礙了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)。
5 對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作的建議
2015年，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作，將在全縣普遍展開，提出如下具體建議：
一是堅持明晰四個清楚。政府職能部門要盡快總結(jié)布爾津縣土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作好的經(jīng)驗和作法，在全縣推廣。要堅持明晰四個清楚，穩(wěn)妥推進(jìn)。資料臺帳弄清楚。對所有土地承包資料臺帳進(jìn)行清理，對資料不太完善的，采取補(bǔ)充、查閱關(guān)聯(lián)資料、群眾評議確認(rèn)等方式固定臺帳信息。對個別組沒有進(jìn)行二輪承包的，尊重群眾意愿，基本按照維持現(xiàn)狀、厘清地界、按實際面積確認(rèn)頒證的原則來解決。政策界限弄清楚。對工作中遇到的特殊問題全面收集整理，組織專題研究，有法律法規(guī)和政策規(guī)定的按有關(guān)規(guī)定辦理，沒有明確規(guī)定的則交由群眾討論再形成意見，對確實難以解決的待條件成熟再解決，最后形成統(tǒng)一口徑，各村各組各戶“一把尺子”量到底，對存在有爭議的相鄰田塊采取擱置爭議的原則進(jìn)行，確保工作落在實處。操作規(guī)程弄清楚。要求各村組和工作人員必須本著公平、公正的原則，認(rèn)真熟悉業(yè)務(wù)流程，按程序操作，不準(zhǔn)各行其事，不準(zhǔn)隨意變通，不準(zhǔn)變相“縮水”，不準(zhǔn)帶著疑惑上崗，做“夾生飯”、走“回頭路”。宗地信息弄清楚。對地塊權(quán)屬、界限、面積、類型等宗地信息采取測繪人員、戶主、鄰居和工作組“四到位”辦法進(jìn)行確認(rèn)，做到資料不符不上表、信息不準(zhǔn)確不上表、有異議不上表。
二是加大政策宣傳力度。打消群眾疑慮，選好用好清查小組和核實小組兩支隊伍。要選擇村居有威望、有公心的老村干、老黨員及村民代表參加確權(quán)登記頒證工作。必要時，可以組織部分黨員干部學(xué)習(xí)借鑒外地的經(jīng)驗和做法。同時要加大業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)力度、編印問題解答和相關(guān)政策法規(guī)，對縣業(yè)務(wù)骨干人員廣泛進(jìn)行培訓(xùn)，確保有人辦事并能辦好事。
三是及早做好測繪公司招標(biāo)工作。要把握招標(biāo)時間，招標(biāo)工作宜在當(dāng)年的10月底前結(jié)束，外業(yè)測繪最佳時段放在秋種結(jié)束后到春播前的農(nóng)閑時段。同時在招標(biāo)時要合理確定多個標(biāo)段，以保證測繪公司的人員力量能夠滿足測繪工作的需要，只有外業(yè)測繪及時跟上村民代表打樁定界步驟，才能穩(wěn)步快速推進(jìn)外業(yè)測繪工作。
四是村居道路和溝渠兩旁做好遠(yuǎn)景打算。要預(yù)留出今后的基本農(nóng)田水利設(shè)施和土地整治等基礎(chǔ)配套設(shè)施用地，在實際操作中嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，要堅持統(tǒng)一預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)，一把尺子量到底。一個村民組的溝渠、路邊預(yù)留多少，均應(yīng)經(jīng)村民代表會議統(tǒng)一研究后進(jìn)行預(yù)留。堅決杜絕優(yōu)親厚友或田間地頭公共集體用地由少數(shù)群眾說了算的現(xiàn)象，為今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做好遠(yuǎn)期規(guī)劃。
五是保障工作經(jīng)費。確權(quán)工作由于牽扯到諸多問題，而且確權(quán)的土地都是以原先二輪土地承包分地時老的生產(chǎn)小組為基礎(chǔ)進(jìn)行測繪的，合并后的大村有的甚至涉及20多個生產(chǎn)小組，每個小組均需4-6人，需要大量的人力、物力和財力。有關(guān)部門要借鑒試點經(jīng)驗，合理確定費用定額，安排必要的工作經(jīng)費，確保農(nóng)村土地確權(quán)工作順利實施。
六是完善土地管理制度和政策，加強(qiáng)培訓(xùn)。為了順利推進(jìn)土地確權(quán)工作，一些基層干部認(rèn)為，培訓(xùn)的內(nèi)容除了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作的相關(guān)法律、法規(guī)、政策外，對登記規(guī)則、檔案管理、地籍測量技術(shù)及程序、地籍測量與登記業(yè)務(wù)操作規(guī)程也應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)，減少廣大干部對確權(quán)工作的畏難情緒。
七是充分發(fā)揮農(nóng)民主體作用，讓農(nóng)民“經(jīng)自己手，確自家權(quán)”。高度重視政策宣傳工作，讓“為什么確權(quán)、怎么確權(quán)”家喻戶曉，增強(qiáng)農(nóng)民支持和參與確權(quán)的主動性。堅持走群眾路線，聽民情、順民意、集民智、解民憂。對于確權(quán)過程中出現(xiàn)的新情況新問題，不回避，不包辦，保障農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)，依法保障農(nóng)民的合法利益。
八是完善矛盾調(diào)處機(jī)制，健全基層農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系。提高對農(nóng)村土地確權(quán)工作的認(rèn)識，下大力氣解決好各種土地權(quán)屬糾紛，以事實為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩、堅持尊重歷史、注重現(xiàn)實，從源頭加強(qiáng)土地調(diào)查情況，客觀、公正地處理好各類土地權(quán)屬；制定指導(dǎo)性強(qiáng)的操作規(guī)程，對糾紛難解的田塊可區(qū)別對待，劃定爭議區(qū)。對近期難以解決的土地承包糾紛，暫按現(xiàn)狀劃定爭議區(qū)，查清爭議區(qū)的位置、面積、形成原因，并登記造冊、記錄在案，待爭議化解后再進(jìn)行確認(rèn)、公示和登記；加強(qiáng)引導(dǎo)疏通，暢通、調(diào)解、訴訟渠道妥善化解矛盾，認(rèn)真貫徹執(zhí)行《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》，建立土地權(quán)屬糾紛證據(jù)的調(diào)查、收集、判斷和保存制度，讓每一起糾紛的處理，有真實、可靠的依據(jù)。
第4篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營權(quán) 物權(quán)化 流轉(zhuǎn)
《中華人民共和國土地承包法》（以下簡稱《土地承包法》）已于2003年3月1日正式實施。這是一部深刻農(nóng)民心理和行為方式的重要法令。該法對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)實行物權(quán)化保護(hù)，對承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)也作了較多的規(guī)定。這意味著20多年前開始的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有了更為嚴(yán)格的法律保護(hù)?；叵脒^去，在我國改革開放進(jìn)程中，農(nóng)村土地利用方式由集體集中利用轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞r(nóng)戶為單位的承包經(jīng)營，在很大程度上，這就是為了尋找一種土地分散利用并使這種利用成為一種民法上的財產(chǎn)權(quán)的具體步驟。這一過程從《民法通則》到《土地管理法》到《農(nóng)業(yè)法》，再到今天的《土地承包法》所呈現(xiàn)出來的權(quán)利變化的軌跡，就是土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化。伴隨著土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化進(jìn)程的另一個問題就是農(nóng)村土地的市場化。農(nóng)村規(guī)模的、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動力向二三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的土地拋荒現(xiàn)象，都在推動著農(nóng)村土地市場化進(jìn)程的發(fā)展。承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)已悄然在農(nóng)村開始動作。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化和土地承包經(jīng)營的流轉(zhuǎn)已成為今日農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的兩大課題。以下本文將對這兩大課題逐一論述。
一、農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化保護(hù)模式
在近些年的學(xué)術(shù)和立法實踐中，無論持“農(nóng)地使用權(quán)”概念的學(xué)者還是主張“承包經(jīng)營權(quán)”的學(xué)者，都普遍認(rèn)為，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)（農(nóng)地使用權(quán)）在性質(zhì)上應(yīng)定位于用益物權(quán)。因為學(xué)者們認(rèn)為民法上物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，同時，承包經(jīng)營權(quán)本身就具有物權(quán)屬性。法律一旦確立了農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，則依據(jù)物權(quán)法定原則，農(nóng)村土地承包經(jīng)權(quán)的設(shè)立、變更和終止等都要嚴(yán)格按照法律規(guī)定的條件和程序。從而，有利于界定發(fā)包方與承包方的權(quán)利界限，有利于懂事活動的穩(wěn)定，減少交易的糾紛。有利于農(nóng)民享有真正意義上的民事權(quán)利，提高農(nóng)民法律地位和社會地位。
（一）農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性
農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)具有用益物權(quán)的屬性，原因在于它具有一般物權(quán)所共有的特性和效力。物權(quán)為權(quán)利人直接支配標(biāo)的物而享受其利益的權(quán)利。其效力主要表現(xiàn)為：物權(quán)的排他效力、優(yōu)先效力、追及效力和請求權(quán)力效力。以下筆者將就物權(quán)效力的這四個方面逐一對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行分析，以證明其物權(quán)性。
1、排他效力。[1]“物權(quán)的排他效力，即所謂的一物一權(quán)主義。指在同一標(biāo)的物上依民事法律行為成立一物權(quán)的，不容許該物上，再成立與之有同一的物權(quán)。物權(quán)的排他效力，依通說發(fā)端于物權(quán)對特定物的直接支配權(quán)?！彼^的直接支配權(quán)，簡單地說就是權(quán)利直接附著于標(biāo)的物上，故權(quán)利之實現(xiàn)無需中間行為的介入。也就是說權(quán)利人由于直接支配標(biāo)的物而形成的，義務(wù)內(nèi)容是消極的（不作為義務(wù)），故傳統(tǒng)民法把物權(quán)稱為對世權(quán)?！锻恋爻邪ā返谑畻l規(guī)定“國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”。此規(guī)定賦予承包人對承包地的直接支配權(quán)和經(jīng)營自主權(quán)。另外，該法第九條規(guī)定：“國家保護(hù)集體土地所有者的合法權(quán)益，保護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，任何組織和個人不得侵犯?！贝藯l規(guī)定了承包經(jīng)營權(quán)的排他性特征，使得承包經(jīng)營權(quán)具有了一般物權(quán)共有的排他效力。其體現(xiàn)在兩個方面：一是在同一土地上僅得成立一個承包經(jīng)營權(quán)，而不得同時成立兩個以上的承包經(jīng)營權(quán)；二是承包經(jīng)營權(quán)一旦成立，則在法定期限內(nèi)絕對排除來自任何方面的非法侵害。
2、優(yōu)先權(quán)效力。一般認(rèn)為：[2]“物權(quán)的優(yōu)先效力系指“同一標(biāo)的物上有兩個或兩個以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)存在，或者該物權(quán)的標(biāo)的物也為債權(quán)給付的標(biāo)的物的，成立在先的物權(quán)有優(yōu)先于成立在后的物權(quán)的效力。物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力”。“物權(quán)的優(yōu)先效力發(fā)端于物權(quán)的排他效力與物權(quán)支配性質(zhì)的合力作用”。如前所述，承包經(jīng)營權(quán)人得直接支配承包地，且該權(quán)利具有法定的排他效力。因此，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)具有優(yōu)先效力，當(dāng)屬其中之意。況且從《土地承包法》的立法精神也可以推斷承包經(jīng)營權(quán)奉行嚴(yán)格一物一權(quán)主義，由此派生出承包經(jīng)營權(quán)的絕對優(yōu)先效力。
3、追及效力。物權(quán)的追及效力同樣發(fā)端于物權(quán)的排他效力與物權(quán)的直接支配性的合力，是指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)到達(dá)任何人之手，權(quán)利人均得依法追及物之所在，行使物權(quán)的效力。就農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)而言，盡管現(xiàn)行法對其實施絕對優(yōu)權(quán)保護(hù)，但在當(dāng)前復(fù)雜的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，也難保免受非法侵害。正基于此，《承包法》第五十七條規(guī)定了承包經(jīng)營權(quán)的追及效力，即“任何組織和個人強(qiáng)迫承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，該流轉(zhuǎn)無效?！毖酝庵庠谟冢诔邪谙迌?nèi)承包經(jīng)營權(quán)一旦非法為他人享有，則承包方可以物權(quán)追及效力，追索至權(quán)利所在處，并可獲得訴訟上的保護(hù)。
4、請求權(quán)力效力。物權(quán)請求權(quán)力又稱物上請求權(quán)，即基于物權(quán)而生的請求權(quán)，指物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或者有被妨害之虞時，物權(quán)人為回復(fù)印其物權(quán)的圓滿狀態(tài)，得請求妨害人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。物權(quán)請求權(quán)為基于物權(quán)而生的一項請求權(quán)，它不因物權(quán)的類別的差異而有所不同。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)如以物權(quán)論，則為用益物權(quán)。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)具有對農(nóng)地直接支配性，且存續(xù)時間和空間內(nèi)，其權(quán)利對所有人及其他人均具對抗力與排斥力。故于受到妨害或有遭受妨害之虞時，權(quán)利人均可提起返還之訴、消除妨害或防止妨害之訴，以保全其權(quán)利?！锻恋爻邪ā返谖迨龡l規(guī)定：“任何組織和個人侵害承包經(jīng)營權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！钡谖迨臈l規(guī)定：“發(fā)包方有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等民事責(zé)任……?！边@些規(guī)定肯定了承包經(jīng)營權(quán)的請求權(quán)效力。
（二）農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化建構(gòu)
農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化建構(gòu)，概括起來主要從以下幾方面進(jìn)行：
1、土地承包經(jīng)營權(quán)法定化。所謂法定化是指依照物權(quán)法定主義對土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)范、界定和保護(hù)，由主要依靠政策手段的做法過渡到依靠法律手段來規(guī)范的作法上來，通過完善我國的民法建設(shè)和土地制度立法，用具有嚴(yán)格物權(quán)法意義的尺度來界定承包經(jīng)營權(quán)，并最終將農(nóng)戶的土地權(quán)利法定為農(nóng)戶對土地的當(dāng)然權(quán)利。經(jīng)依法取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人享有與所有權(quán)人同樣的權(quán)利。《土地承包法》不僅規(guī)定了承包人享有占有、使用、收益等權(quán)能，還規(guī)定離地有處分權(quán)利以及排除他人干擾承包經(jīng)營權(quán)政常動作的權(quán)利。這些權(quán)能均為物權(quán)年具有的屬性?！锻恋爻邪ā返囊?guī)定顯然使得承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化向前邁進(jìn)了一大步，但是它的規(guī)定并不明確系統(tǒng)，它只解決了承包過程中某些方面的問題，對承包經(jīng)營權(quán)的系統(tǒng)性規(guī)定學(xué)有待即將出臺的物權(quán)法進(jìn)一步構(gòu)建。
2、土地承包經(jīng)營權(quán)長期化?！稗r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度改革最重要的環(huán)節(jié)就是賦予農(nóng)民長期而有保障的承包經(jīng)營權(quán)”。長期化的作用在于穩(wěn)定權(quán)利關(guān)系，從而強(qiáng)化承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性。從1993年開始，我國大部分地區(qū)開始落實“土地承包再延長30年不變”政策，此后的《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》和《土地承包法》均規(guī)定了“承包經(jīng)營權(quán)30年不變”的承包期限。承包期限的延長使發(fā)包人中途收回承包權(quán)的機(jī)會受到扼制，強(qiáng)化了承包經(jīng)營權(quán)的排他效力和優(yōu)先效力。由于土地承包經(jīng)營權(quán)也是一種有期限的物權(quán)，故在期限屆滿時，這一物權(quán)仍然有延期的條件和基本程序問題。為穩(wěn)定農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序，鼓勵農(nóng)業(yè)經(jīng)營者建立長期規(guī)劃，應(yīng)建立“到期自動順延”的制度。即在承包期屆滿時，如果承包人愿意，而且沒有違背法律明確禁止的行為時，承包人可以自動獲得另一個順延的承包周期。亦即承包人因其承包權(quán)而獲得另一輪的優(yōu)先承包權(quán)，原承包人在承包期屆滿后，有權(quán)依同樣條件聲明延包，有權(quán)排除第三方取得該項權(quán)利。同時，又可依此對抗發(fā)包人的另行處分權(quán)。
3、承包經(jīng)營權(quán)固定化。所謂固定化就是在長期化的基礎(chǔ)上實行“增人不增地、減人不減地”的政策，對土地不再做行政性調(diào)整，把土地承包權(quán)最終完全固定在具體的地塊上?！锻恋爻邪ā返诙邨l規(guī)定：“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地?！卑艳r(nóng)民對土地的權(quán)利穩(wěn)定在承包期內(nèi)，避免發(fā)包方通過行政手段頻繁調(diào)整使農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)處于不斷變動之中。固定化有利于穩(wěn)定承包關(guān)系，利于鼓勵農(nóng)民對土地的投入、培肥地力。這符合大多數(shù)農(nóng)民意愿、意義重大。
禁止調(diào)整、尤其是將人口增減這一導(dǎo)致土地頻繁調(diào)整的因素排除在外，從而割斷了在承包期內(nèi)人口增減與土地調(diào)整的必然聯(lián)系，是立法的一大進(jìn)步。然而，從《土地承包法》第二十七條第二款的規(guī)定看，對于禁止土地調(diào)整的規(guī)定并不徹底，仍為土地調(diào)整留下余地。但如果換一種思路，該款規(guī)定的土地調(diào)整是可以避免的。對于因災(zāi)害導(dǎo)致土地喪失的，各級政府可以救災(zāi)賑災(zāi)救濟(jì)金中拿出一部分款項，供災(zāi)民作為有償租賃他人承包土地的費用，會更有利于土地有效利用。同時，也可通過保險或社會救濟(jì)解決。對因特殊情形如國家征用公共設(shè)施或公益事業(yè)等因素導(dǎo)致農(nóng)民喪失土地的，國家及有關(guān)單位應(yīng)首先對被征用或占有土地的農(nóng)戶負(fù)起社會保障的責(zé)任。而不是將這種責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，用減少其他集體經(jīng)營組織成員土地的辦法解決喪失土地農(nóng)民的生活和保障問題。為確保農(nóng)民權(quán)利，應(yīng)通過相關(guān)法律對有關(guān)問題作出規(guī)定。如嚴(yán)格限制國家征用土地的范圍，建立健全的征用補(bǔ)償制度；鼓勵和探索新，保護(hù)農(nóng)民權(quán)利?？傊瑢ν恋氐恼{(diào)整嚴(yán)格限制，應(yīng)盡量從法律上少開導(dǎo)致土地調(diào)整的口子。
4、實現(xiàn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的可繼承化?？衫^承化是指承包經(jīng)營權(quán)可按照法定順序讓度?！锻恋爻邪ā返谌粭l規(guī)定：“承包人應(yīng)得的承包利益依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡后，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包?！痹摋l規(guī)定反映出如下內(nèi)涵：農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人死亡后，可由其繼承人繼承的財產(chǎn)分為兩部分：價值形態(tài)的財產(chǎn)和承包經(jīng)營權(quán)。因此，在設(shè)計農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的繼承制度時，應(yīng)分別不同的情形，設(shè)計各自的制度規(guī)則。
對于價值形態(tài)的財產(chǎn)的繼承，應(yīng)嚴(yán)格依照繼承法的規(guī)定辦理。其中包括遺囑繼承、遺贈、無第一順序繼承人時第二順序繼承人繼承等。各繼權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格貫徹各繼承人一律平等原則，不得區(qū)分民事行為能力之差異和城市、農(nóng)村戶籍的差異。
對于非價值形態(tài)的承包經(jīng)營權(quán)的繼承，重點是設(shè)計出作為實物形態(tài)的承包地應(yīng)由誰來繼續(xù)承包的問題。設(shè)計這一制度不僅要考慮土地承包經(jīng)營制度本身的問題。也要考慮與我國繼承法律制度相協(xié)調(diào)的問題。前者強(qiáng)調(diào)土地利用的效率，后者強(qiáng)調(diào)繼承權(quán)的平等。筆者認(rèn)為，在設(shè)計這一制度時，應(yīng)遵循效率優(yōu)先兼顧公平的原則，制度的設(shè)計要首先有利于提高土地的利用效率，其次兼顧各繼承人的平等繼承。在操作上應(yīng)采用大陸法系各國（地區(qū)）農(nóng)地繼承的一般做法——繼承不得分割農(nóng)地。鑒于以上考慮，有人設(shè)計如下規(guī)則，值得。“①允許遺囑繼承和遺贈。但是，如果與承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定相抵觸，則其遺囑繼承人和受贈人只能得到相應(yīng)的價值補(bǔ)償。②本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的繼承人優(yōu)先分得其土地承包經(jīng)營權(quán)。③有兩個或兩個以上的繼承人均為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者，則家庭人均承包地少者優(yōu)先分得其土地承包經(jīng)營權(quán)，其他繼承人可從優(yōu)先權(quán)人處獲得價值補(bǔ)償。④如果繼承人均為非農(nóng)業(yè)人口且不能從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的，則在法定期限內(nèi)將其土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，超過此期限的，其土地承包經(jīng)營權(quán)得以撤銷”。
5、承認(rèn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的可抵押。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)立法是否應(yīng)該承認(rèn)抵押？回答是肯定的。從本質(zhì)上來看，抵押是對標(biāo)的附條件的轉(zhuǎn)讓。一旦債權(quán)到期無法清償，抵押標(biāo)的物同樣發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，有人說，“不承認(rèn)抵押就是不承認(rèn)轉(zhuǎn)讓，也就不承認(rèn)承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性和土地市場的配置?！爆F(xiàn)行《土地承包法》只承認(rèn)承包經(jīng)營權(quán)的抵押而不承認(rèn)耕地承包經(jīng)營權(quán)的抵押?，F(xiàn)行擔(dān)保法也規(guī)定，耕地的承包經(jīng)營權(quán)不能抵押。這主要是考慮到承包經(jīng)營權(quán)的抵押在實踐中不好操作。抵押后，農(nóng)民萬一不能按期償還貸款，銀行又難以處理土地。而且農(nóng)民可能因此失去土地和生活保障。但在一些發(fā)達(dá)地區(qū)專家學(xué)者認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的，土地向?qū)I(yè)隊組或種植大戶集中，實行適度規(guī)模經(jīng)營，生產(chǎn)過程中往往需要較大數(shù)量的資金，應(yīng)當(dāng)允許承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。這有利調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)積極性，增強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活力。而且，土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押，是推進(jìn)承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的重要環(huán)節(jié)。
當(dāng)然，由于抵押之實行，實質(zhì)是對抵押物的一種變價求償，是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種形式。在現(xiàn)行法中，土地承包經(jīng)營權(quán)雖然允許轉(zhuǎn)讓，但是受到嚴(yán)格限制的。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押也應(yīng)受到限制，并且“對于集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的種種限制性規(guī)定原則上適用集體土地使用權(quán)的抵押。也就是說，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)地允許轉(zhuǎn)讓的情況下，應(yīng)允許抵押：在法律不允許轉(zhuǎn)讓的情況下，原則上不允許抵押，法律對轉(zhuǎn)讓的限制，原則上適用于抵押。
抵押作為融通資金的一種手段，對優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素具有重要意義。但為維護(hù)農(nóng)民基本生存需要，在操作上應(yīng)對抵押作適當(dāng)限制。抵押的設(shè)定須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，而且，必須采取書面形式。登記為其生效要件。執(zhí)行抵押不得危及農(nóng)戶基本生活條件，嚴(yán)格限制在農(nóng)用之內(nèi)。在此限制下的抵押。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)需要對抵押財產(chǎn)變現(xiàn)時，只限于向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓，即其權(quán)利轉(zhuǎn)讓的受讓人限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如果超出這個范圍，在抵押財產(chǎn)的變現(xiàn)上可能較為困難，不過這是抵押人所應(yīng)當(dāng)考慮到的，法律對此不宜作出禁止規(guī)定。
6、建立、公正的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)登記制度。登記是物權(quán)變動的公示。物權(quán)的公示與公信是對物權(quán)效力有根本性的原則。我國不動產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)行立法，未區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，一律規(guī)定不經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的效力。然而，由于制度的欠缺，我國尚沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)物權(quán)登記制度，尤其是農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)長期欠缺必要的民事登記。建立農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的登記制度必要性有：第一，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)具有抽象性。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是以對農(nóng)地的直接利用為的用益物權(quán)。雖然在靜止情勢下權(quán)利的外表支配關(guān)系可與權(quán)利狀態(tài)相符，但是隨著農(nóng)地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，或者承包人與他人發(fā)生雇傭、轉(zhuǎn)包等債的動態(tài)關(guān)系，農(nóng)地形成間接占有，其外觀狀態(tài)無法反映出真正的權(quán)利關(guān)系，需以登記作為判斷權(quán)利的唯一標(biāo)準(zhǔn)。第二，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的價值性。現(xiàn)代物權(quán)法發(fā)展的結(jié)果，物權(quán)已有自靜態(tài)利和轉(zhuǎn)向價值化利用之趨勢。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股弘揚了農(nóng)地的價值屬性。在同時發(fā)揮使用價值和價值功能的同時，占用與融資的利益主體分離，需以登記公示權(quán)利關(guān)系。第三，農(nóng)地的公益效用。登記系國家行政主管機(jī)關(guān)介入不支產(chǎn)物權(quán)交易的積極形式，其意義在于監(jiān)督不動產(chǎn)的利用，確保實現(xiàn)其社會效益。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)作為我國農(nóng)地經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)，攸關(guān)農(nóng)村社會保障，是國家不動產(chǎn)干預(yù)政策的重心。所以，登記不僅可以從民事角度公示承包權(quán)的靜態(tài)和動態(tài)狀況，也是國家規(guī)制度農(nóng)地秩序的基本需要。
為了充分利用現(xiàn)有的管理資源，應(yīng)以土地行政管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，按屬地管轄確立農(nóng)地的民事登記機(jī)構(gòu)，即依據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，由縣級以上地方人民政府就國有單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有而由農(nóng)戶承包的農(nóng)村土地進(jìn)行登記?？紤]到土地承包經(jīng)營權(quán)主體的分散性，由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)登記工作難度過大，可由縣級以上地方人民政府土地行政管理機(jī)關(guān)授權(quán)其在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的派出機(jī)構(gòu)例行登記事宜，統(tǒng)一備案后，再提交縣級以上地方人民政府土地行政管理部門收錄。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)向農(nóng)戶發(fā)放《農(nóng)地承包權(quán)證書》，使農(nóng)戶對承包地的權(quán)利最終確定化。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的保護(hù)模式
在穩(wěn)定和完善土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，如何更進(jìn)一步加強(qiáng)對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范和管理，是當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作的一個緊迫課題。
（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式
依《土地承包法》的規(guī)定，承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)可采用以下方式：
1、轉(zhuǎn)包：指農(nóng)戶在承包期內(nèi)將全部或者部分承包地以一定條件有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)交給第三方經(jīng)營，承包方和發(fā)包方仍按原承包合同履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
2、出租：指農(nóng)戶在承包期內(nèi)將全部或部分承包地出租給第三方經(jīng)營，收取一定租金。承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
3、互換：指為耕種方便或者發(fā)展大型種植業(yè)等設(shè)施農(nóng)業(yè)的需要，農(nóng)戶之間或者農(nóng)戶與集體之間通過自愿、互利的辦法互換、串換使用權(quán)，原承包關(guān)系不變。
4、轉(zhuǎn)讓：指承包方將土地承包合同轉(zhuǎn)移給第三方，由第一方向發(fā)包方履行承包合同，發(fā)包方與原承包方的承包關(guān)系即行終止。
5、聯(lián)營：承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，自愿聯(lián)合，以土地承包經(jīng)營權(quán)出資從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。
6、入股：指承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)入股參加農(nóng)業(yè)股份經(jīng)營，以入股股份作為分紅的作生產(chǎn)。
值得一提的是，《土地承包法》對承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方法的規(guī)定并沒有窮盡，這絕不意味著該法規(guī)定以外的流轉(zhuǎn)方式皆不可行?？梢韵胂?，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)還會因農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、農(nóng)民在法律制度的博弈下向前發(fā)展。立法不應(yīng)該成為社會發(fā)展的障礙。制度變遷之立法應(yīng)該是開放性的，應(yīng)當(dāng)允許法律規(guī)則通過習(xí)慣、地方慣例、當(dāng)事各方在誠實信用原則前提下的協(xié)議加以發(fā)展。立法應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)民的首創(chuàng)精神，只要農(nóng)民愿意、不違背社會公益，法律應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)。
（二）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的程序
1、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂書面合同，一式四份，發(fā)包方、承包方、授讓方、土地登記部門各一份。流轉(zhuǎn)合同一般應(yīng)包括如下內(nèi)容：雙方當(dāng)事人姓名、住所；流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；流轉(zhuǎn)土地有用途；雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)；流轉(zhuǎn)的價款及支付方式；違約責(zé)任；其他條款。
2、采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換等方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案；采取互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記不得對抗善意三人。
3、向村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人流轉(zhuǎn)的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的監(jiān)督。
權(quán)利缺乏監(jiān)督，必然滋生混亂。在當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)機(jī)尚不健全的形勢下，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)程序的監(jiān)督。筆者認(rèn)為，主要應(yīng)從以下方面做起。第一，村集體經(jīng)濟(jì)組織作為發(fā)包方，應(yīng)建立轉(zhuǎn)合同專項帳目。對各種不同形式的流轉(zhuǎn)合同實行分類管理，以便監(jiān)督合同雙方權(quán)利義務(wù)的履行情況。第二，在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，建立土地信托管理站，負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督和服務(wù)工作。第三，建立完善的流轉(zhuǎn)登記制度，以土地行政管理機(jī)關(guān)在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的派出機(jī)構(gòu)作為登記機(jī)構(gòu)，把土地流轉(zhuǎn)情況，尤其是向集體外的單位和個人流轉(zhuǎn)情況予以登記。
（四）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律責(zé)任
國家保護(hù)承包方依法進(jìn)行的承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，非法流轉(zhuǎn)的，應(yīng)依法認(rèn)定流轉(zhuǎn)無效。因無效流轉(zhuǎn)而造成損失的，由過錯的一方承擔(dān)民事責(zé)任，雙方都有過錯的，按各自的過錯承擔(dān)民事責(zé)任。因流轉(zhuǎn)無效給發(fā)包方造成損失的，由原承包方承擔(dān)責(zé)任。原承包方承擔(dān)責(zé)任后，可向有過錯的第三方追償。流轉(zhuǎn)后，擅自改變土地用途的，用于非農(nóng)用項目的，依據(jù)有關(guān)法律追究責(zé)任。
綜上所述，關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化保護(hù)，必將《土地承包法》的基礎(chǔ)上有更大進(jìn)步。而有關(guān)承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的立法尚不健全，單靠《土地承包法》的籠統(tǒng)規(guī)定不能很好規(guī)范、指引復(fù)雜環(huán)境下農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)的有序運轉(zhuǎn)。只能寄希望于盡快出臺一部《土地流轉(zhuǎn)法》來對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)秩序加以規(guī)制。 注釋：
[1]梁慧星、陳華彬。物權(quán)法 北京：法律出版社1997 P48
[2]梁慧星、陳華彬。物權(quán)法 北京：法律出版社1997 P46
：
（1）《物權(quán)法》[M]。作者:梁慧星，陳華彬。法律出版社，1997。
（2）《把土地使用權(quán)真正交給農(nóng)民》。作者：遲福林，經(jīng)濟(jì)出版社，2002。
（3）《論物權(quán)法》[M]。作者：孫憲忠，法律出版社，2001。
第5篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
第二條*市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書（以下簡稱為“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書”）是農(nóng)村土地承包合同生效后國家依法確認(rèn)承包方享有承包經(jīng)營權(quán)的法律憑證。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書只限承包方使用。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書不得轉(zhuǎn)借。
第三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書有效期限的確定，應(yīng)遵守法定承包期和依法簽訂的土地承包合同的約定。
第四條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書由*市農(nóng)業(yè)委員會統(tǒng)一印制，由區(qū)（縣）人民政府編號并加蓋印章。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）證書名稱和編號；
（二）發(fā)證機(jī)關(guān)及日期；
（三）承包期限和起止日期；
（四）承包土地名稱、坐落、面積、用途；
（五）土地承包經(jīng)營權(quán)變動情況；
（六）其他應(yīng)當(dāng)注明的事項。
第五條*市農(nóng)業(yè)委員會負(fù)責(zé)本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書管理和指導(dǎo)工作。
區(qū)（縣）人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書的審核備案、登記等日常管理工作。
區(qū)（縣）、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）農(nóng)村經(jīng)營管理部門具體承辦發(fā)證審核、變更登記、權(quán)證收回、權(quán)證糾紛調(diào)解與處理等。
村級集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會協(xié)助鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好土地承包經(jīng)營權(quán)證書日常管理工作。
第六條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書應(yīng)當(dāng)及時發(fā)放到戶。發(fā)包方不得為承包方保存土地經(jīng)營權(quán)證書。
第七條承包期內(nèi)，承包方采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，可不辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變更。
采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)共有人自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)的，或者因為依法征地導(dǎo)致承包方部分土地承包經(jīng)營權(quán)滅失的，應(yīng)當(dāng)辦理土地承包經(jīng)營權(quán)的變更。
第八條辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變更申請應(yīng)提交以下材料：
（一）變更申請的書面請求；
（二）已變更的農(nóng)村土地承包合同或其它證明材料；
（三）農(nóng)村土地承包經(jīng)營證書原件。
鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門受理變更申請后，應(yīng)及時對申請材料進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，報請原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)，并在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書登記簿上記載。
第九條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書嚴(yán)重污損、毀壞、遺失的，承包方應(yīng)向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門申請換發(fā)、補(bǔ)發(fā)。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門審核后，報請原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理換發(fā)、補(bǔ)發(fā)手續(xù)。換發(fā)、補(bǔ)發(fā)應(yīng)以農(nóng)村土地承包合同和農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。換發(fā)、補(bǔ)發(fā)的證書應(yīng)注明“換發(fā)”、“補(bǔ)發(fā)”字樣。
第十條承包期內(nèi)，因承包方分戶要求土地承包經(jīng)營權(quán)分立的，可按有關(guān)規(guī)定重新申請辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書。
第十一條承包期內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)收回原土地承包經(jīng)營權(quán)證書，并加蓋“作廢”章。
（一）承包期內(nèi)，承包方全家遷到城區(qū)入戶，并轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的；
（二）承包期內(nèi)，承包方提出書面申請，自愿放棄承包土地的；
（三）承包地依法全部征用，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)全部滅失的；
（四）重新辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書的；
（五）法律規(guī)定收回土地承包經(jīng)營權(quán)證書的其它情況。
承包方無正當(dāng)理由拒絕交回土地承包經(jīng)營權(quán)證書的，應(yīng)由原發(fā)證機(jī)關(guān)注銷該證書（包括編號），并予以公告。
收回的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書，應(yīng)退回原發(fā)證機(jī)關(guān)，加蓋“作廢”章。
第十二條區(qū)（縣）人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要加強(qiáng)和完善對農(nóng)村土地承包方案，農(nóng)村土地承包合同、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書及其相關(guān)文件檔案的管理制度，并建立農(nóng)村土地承包管理信息系統(tǒng)。
第十三條加強(qiáng)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書的發(fā)放管理，確保農(nóng)村土地承包權(quán)證全部落實到戶。對不按規(guī)定申領(lǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)證書，或不及時發(fā)放給承包農(nóng)戶的，要對有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行批評教育，造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)依法追究其責(zé)任。
第6篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
關(guān)鍵詞 農(nóng)村；土地承包經(jīng)營權(quán)；確權(quán)登記；問題分析；處理方法
中圖分類號 F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-5739（2017）01-0291-01
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)登記工作是事關(guān)深化農(nóng)村土地制度改革的重大任務(wù)，與農(nóng)村的長遠(yuǎn)發(fā)展息息相關(guān)，是一項十分復(fù)雜的工作。面對其中出現(xiàn)的問題，一定要梳理出其中存在的問題，具體問題具體分析，找出最佳的解決方法，以促進(jìn)該工作的有序、高效發(fā)展。
1 承包農(nóng)戶自行互換承包地塊的確權(quán)問題分析
1.1 同一村民小組的農(nóng)戶互換土地
如果本村民小組之內(nèi)的土地承包農(nóng)戶之間自愿互相進(jìn)行承包地交換的，首先需要雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，在經(jīng)過發(fā)包方備案之后，才可根據(jù)互換之后的承包地情況進(jìn)行確權(quán)登記。未進(jìn)行書面協(xié)議簽訂的承包地互換，不具法律效力。有糾紛的土地，需要在依據(jù)法律程序處理完糾紛之后方可進(jìn)行確權(quán)登記。
1.2 同村不同組的村民之間互換土地
假如該村的土地所有權(quán)都已經(jīng)由政府依法確權(quán)給了村農(nóng)民集體，那么村內(nèi)的各村民小組之間的農(nóng)戶都可以視為同一集體經(jīng)濟(jì)組織，其內(nèi)的承包土地互換情況可以按照統(tǒng)一村民小組之間的農(nóng)戶互換土地方法來處理。若土地所有權(quán)被分別確權(quán)給了各村民小組范圍內(nèi)的集體所有，那么按照《農(nóng)村土地承包法》（下文統(tǒng)稱“該法”）第四十條的規(guī)定可知，不屬同一村民小組的承包方不能互相交換土地承包經(jīng)營權(quán)，但是若土地發(fā)包方為村民委員會，在2個承包方同屬于一個發(fā)包方，且互換是為了耕作方便的前提之下，經(jīng)過發(fā)包方之間協(xié)商并達(dá)成一致后，就可以根據(jù)互換后的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行確權(quán)處理[1-3]。
1.3 不同村村民之間互相交換土地
根據(jù)該法中的詳細(xì)解釋，家庭承包的農(nóng)村土地，涉及到不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間的土地權(quán)屬問題，事關(guān)農(nóng)民的生計問題。在此情況下，由于土地的所有權(quán)不屬于同一集體，而且土地的發(fā)包方不是同一方，因此不能視為互相交換，而應(yīng)按照相互出租的情況對待。綜上，承包方不可以與其他集體經(jīng)營組織的農(nóng)戶互相交換土地承包經(jīng)營權(quán)，但可以以互相出租的方式交換使用權(quán)。
2 全家“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的確權(quán)登記問題分析
在二輪土地承包期限之內(nèi)，全家的戶口都已經(jīng)遷入設(shè)區(qū)的市的，并都已轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的家庭，根據(jù)該法第二十六條第三款的規(guī)定，這種情況下的家庭應(yīng)當(dāng)將以家庭承包方式承包的耕地交還給發(fā)包方。假如全家都遷入小城鎮(zhèn)的，根據(jù)該法第二十六第二款的規(guī)定，在承包期限內(nèi)，可以按照承包方的主觀意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許該戶依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。
3 未明確或者承包地明細(xì)信息不齊全的情況處理
若出現(xiàn)承包地重新劃分，或者經(jīng)過長期使用，土地面積、邊界發(fā)生變化，或者邊界模糊不清的，在這種情況下，可以根據(jù)土地承包臺賬和分地記錄等一些原始的相關(guān)資料，并結(jié)合實地的測量結(jié)果，明確各承包地的詳細(xì)情況之后，再進(jìn)行公示，并填寫相應(yīng)的歸戶表。此后，再根據(jù)集體討論通過的確權(quán)方案來簽訂新的承包合同，最后再予以登記、辦理土地承包經(jīng)營權(quán)證。在二輪延包之后，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，統(tǒng)一規(guī)劃整理的承包土地，以及土地流轉(zhuǎn)以后受轉(zhuǎn)讓方統(tǒng)一規(guī)劃整理的土地，因此使得土地原先的溝、渠、路、埂等邊界發(fā)生不同程度變化的，使原有的界限發(fā)生變動或消失的，假如村組已經(jīng)處理好，那么按照村組承包戶已經(jīng)明確的界限和面積進(jìn)行確權(quán)登記即可；如果村組還沒有處理好的，則應(yīng)當(dāng)以土地整理或者流轉(zhuǎn)之前涉及的農(nóng)戶承包關(guān)系為基礎(chǔ)，在充分尊重和考慮農(nóng)民的意愿的前提下，可以采用測量切分的辦法，重新劃定承包地邊界，合理確定相關(guān)農(nóng)戶的承包地四至之后，再進(jìn)行確權(quán)登記，但已經(jīng)形成的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系不隨之發(fā)生變化[4-7]。
4 關(guān)于證、賬、地不相符的情況處理
在堅持完善二輪土地延包關(guān)系、承包地塊和“四至”界限不變的前提下，對記錄情況與實際情況存在差異的，可以使用入戶實地勘測的方式來確定承包地的實際信息，再重新填寫相關(guān)信息表，進(jìn)行土地承包的相關(guān)登記，而原先的土地承包信息則以附件的形式一同記錄到登記簿之上留底。同時，還需向村民進(jìn)行一段時間的公示，確認(rèn)無誤且村民無意見之后方可執(zhí)行。
5 其他常見情況處理
承包戶戶主死亡的，可以由其家庭成員申請變更承包人和家庭人口數(shù)，并由發(fā)包方報該地人民政府審批和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門備案。若承包地存在糾紛的，則待糾紛調(diào)解之后再進(jìn)行確權(quán)登記。公益性設(shè)施占用農(nóng)戶承包地的，經(jīng)過農(nóng)戶認(rèn)可的，可以不進(jìn)行確權(quán)登記。在承包地上植樹造林，修建住房、廠房或其他非農(nóng)設(shè)施，改變了土地用途的，應(yīng)復(fù)墾復(fù)耕后確權(quán)登記。被國家征用的土地，不再進(jìn)行確權(quán)登記[8-9]。
6 結(jié)語
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記事關(guān)農(nóng)村土地的分配登記問題，是農(nóng)村發(fā)展工作過程中需要尤其注意的問題。在進(jìn)行該工作的過程中，工作人員必須具體問題具體分析，依法辦事，對于新出現(xiàn)的問題，則要報備上級，經(jīng)過討論后方可確定解決方案，切忌主觀臆斷，以免造成不必要的麻煩和返工。
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第7篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
一、問題的提出
農(nóng)地融資是指農(nóng)民以自己所掌握的資源土地權(quán)利向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借貸以解決資金問題。中國最早開始農(nóng)地融資探索的地區(qū)有重慶、寧夏和福建，到目前為止全國大多數(shù)省都展開了農(nóng)地融資試點，雖然如此，但與此相關(guān)的制度安排卻并不完善。從現(xiàn)有文獻(xiàn)來看，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對于農(nóng)地融資制度的研究主要集中于以下三個方面：一是從立法層面探析中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以進(jìn)行融資。王利明認(rèn)為立法肯定農(nóng)地抵押能適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，發(fā)揮農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價值以便融資，滿足農(nóng)民資金需求。但梁慧星卻認(rèn)為現(xiàn)有農(nóng)村土地法律制度尚不完善，如果允許農(nóng)地進(jìn)行抵押融資，農(nóng)民可能面臨失去土地的巨大風(fēng)險。二是從法理層面探討農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押的可能性和可行性。楊立新認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)，只要擴(kuò)大用益物權(quán)的權(quán)限就可以將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押收益。孟國勤認(rèn)為土地經(jīng)營權(quán)是財產(chǎn)利用權(quán)，可以充分利用與財產(chǎn)歸屬權(quán)地位相當(dāng)?shù)耐恋亟?jīng)營權(quán)進(jìn)行融資。三是從金融制度層面對農(nóng)地融資進(jìn)行探討。李延敏認(rèn)為應(yīng)該由政府推動建立專門的農(nóng)地融資金融機(jī)構(gòu)，對業(yè)務(wù)資金來源進(jìn)行規(guī)范。丁振京認(rèn)為可以通過設(shè)立土地銀行對農(nóng)地進(jìn)行抵押融資，鄧大才等則認(rèn)為可以采用證券化的方式進(jìn)行農(nóng)地融資?？偟恼f來，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對于農(nóng)地融資制度的研究仍顯不足，尤其是缺乏國內(nèi)外農(nóng)地融資制度的比較分析?；诖?，筆者擬對農(nóng)地融資制度成熟的德、美、日三國進(jìn)行比較分析，剖析其不同的做法及其利弊，并結(jié)合中國農(nóng)地融資實踐，探索符合中國國情的農(nóng)地融資制度。
二、中國農(nóng)地融資初步實踐及其問題
目前阻礙中國農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要原因之一就是資金短缺，而農(nóng)村地區(qū)金融產(chǎn)品少、金融服務(wù)方式單一、金融服務(wù)質(zhì)量和效率又難以適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和農(nóng)民多元化的金融服務(wù)需求，農(nóng)民迫切希望能利用自身的唯一資源——農(nóng)地來獲得資金支持。但中國立法對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押原則上持否定態(tài)度，只允許經(jīng)發(fā)包方同意的“四荒”地的土地使用權(quán)和通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包并經(jīng)依法登記取得土地承包權(quán)證或林權(quán)等證書的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押?？梢缘盅旱霓r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)范圍過小，加之目前中國現(xiàn)行農(nóng)地制度在權(quán)利流轉(zhuǎn)方面的規(guī)定過于僵化，為農(nóng)民的融資、資源的合理配置和農(nóng)地利用效率的提高設(shè)置了重重障礙，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2008年10月，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的意見》，并選擇山東、寧夏等9個省（區(qū)）部分縣（市）作為試點，聯(lián)手共同推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新工作，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款屬于農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新試點類別之一。2009年3月，中國人民銀行和銀監(jiān)會提出“有條件的地方可試行土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款”，此后，試點在全國逐步推開，多個省份進(jìn)行了種種嘗試。例如，湖南省在2009年省委省政府的1號文件中明確規(guī)定“完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，在長沙、株洲、湘潭三市開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押試點?！倍＝?、浙江、遼寧、江西、河南、重慶等地也有類似的文件出臺。2010年7月， 中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會聯(lián)合了《關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)融資進(jìn)行了肯定。2011年農(nóng)業(yè)部、財政部、國土資源部、中農(nóng)辦、國務(wù)院法制辦、國家檔案局等六部門組織開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點工作，確定50個縣（市、區(qū)）為全國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點地區(qū)，農(nóng)地融資迅速推進(jìn)。至今，全國出現(xiàn)了多種農(nóng)地融資模式：
（1）土地信用合作社（亦稱土地銀行）。土地信用合作社出現(xiàn)得比較早的是寧夏平羅縣，它把存貸機(jī)制引入農(nóng)地經(jīng)營，以促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營。具體做法就是在一定的地域范圍內(nèi)成立土地信用合作社，農(nóng)民將自己不耕種的農(nóng)地存入土地信用合作社，土地信用合作社給予其一定的利息即土地存入費；需要擴(kuò)大經(jīng)營的農(nóng)戶支付一定的費用從土地信用合作社中貸出土地。土地信用合作社也可以將自己目前擁有的土地與其他的企業(yè)合作經(jīng)營或者是轉(zhuǎn)包。土地信用合作社制度緩解了農(nóng)村目前土地拋荒與規(guī)?；?jīng)營之間的矛盾，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是無法根本解決農(nóng)民對生產(chǎn)資金的需求。
（2）土地金融公司。土地金融公司是國家開發(fā)銀行在重慶進(jìn)行的試點。2005年，國家開發(fā)銀行重慶市分行在重慶實踐銀行、政府、社會中介和企業(yè)“四位一體”的信貸新模式，即由各區(qū)縣政府組織專管機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及經(jīng)辦行等機(jī)構(gòu)搭建融資平臺，農(nóng)民利用其承包經(jīng)營權(quán)入股成立土地公司，向開發(fā)銀行進(jìn)行貸款。貸款的擔(dān)保方是政府組建的農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司，土地公司以其股權(quán)向農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行反擔(dān)保。這種抵押貸款方式的好處是既能繞開目前的法律困境，又能為農(nóng)民籌措到生產(chǎn)資金。但這種方式也存在明顯的缺陷：一是運作繁雜，二是由政府出面組建的農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，政府就存在金融風(fēng)險，而政府作為行政機(jī)構(gòu)是不宜介入市場行為的。
（3）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。目前，全國大部分省都存在土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點地區(qū)，但在實踐探索中，各地的做法又有一些區(qū)別，主要有以下三種做法：一是土地抵押協(xié)會制度。2010年，寧夏回族自治區(qū)同心縣農(nóng)村信用聯(lián)社在河西鎮(zhèn)農(nóng)民自發(fā)搞起的“土地抵押”的基礎(chǔ)上，嘗試開展了以“農(nóng)戶土地協(xié)會”為紐帶的“土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款”業(yè)務(wù)。農(nóng)民在村隊的領(lǐng)導(dǎo)下自主聯(lián)合成立農(nóng)地抵押協(xié)會，協(xié)會會員多戶互相擔(dān)保，一戶向銀行進(jìn)行借貸，由互相擔(dān)保的多戶進(jìn)行擔(dān)保，貸款人若未能及時還貸，則由協(xié)會擔(dān)保人進(jìn)行還貸，而貸款人則將其土地承包經(jīng)營權(quán)抵押給協(xié)會和代為還款的擔(dān)保人。這種制度是對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)用益的突破，賦予了土地承包經(jīng)營權(quán)可抵押的效力，農(nóng)民獲得了資金，而且在無法還款的情形下，銀行并不直接處理農(nóng)地，而是由協(xié)會成員來還款并處理貸款人的土地經(jīng)營權(quán)，這樣就不會改變農(nóng)地的用途。二是土地協(xié)會結(jié)合第三人擔(dān)保制度。在目前的實踐中，采用這種方式的有黑龍江大慶等地。其具體運作方式就是成立土地協(xié)會，會員之間聯(lián)保，增加第三方擔(dān)保，第三方在貸款人向銀行進(jìn)行貸款時用自身的土地承包經(jīng)營權(quán)向銀行進(jìn)行抵押，作為第二保證。貸款金額不超過所抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)價值的80%，由縣一級農(nóng)業(yè)管理部門對土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押進(jìn)行登記，銀行對抵押物的價值進(jìn)行評估。因為存在第二保證，這種抵押制度相對單純的土地抵押協(xié)會制度而言，銀行風(fēng)險更為減少。三是個人直接借貸制度。目前采用此種制度的地區(qū)較多，如湖北、湖南、福建等省都有地方采用這種制度。具體做法是：農(nóng)戶個人直接向銀行（多為農(nóng)村信用合作社和郵政儲蓄銀行）進(jìn)行貸款申請，在證明其土地權(quán)屬、土地承包經(jīng)營權(quán)不存在權(quán)利瑕疵后，由政府主管農(nóng)村事務(wù)的行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記備案；再對土地承包經(jīng)營權(quán)的價值進(jìn)行評估，銀行在進(jìn)行審核后，如果條件符合則發(fā)放貸款，如果農(nóng)民在規(guī)定期限不能償還貸款，則土地承包經(jīng)營權(quán)歸銀行所有。這種制度在貸款過程中，手續(xù)較為簡便，效率較高，農(nóng)民也比較歡迎這種制度。但是這種融資制度存在一些問題，包括土地承包經(jīng)營權(quán)抵押缺乏法律依據(jù)；當(dāng)農(nóng)民無法償還貸款后，土地承包經(jīng)營權(quán)歸銀行所有，農(nóng)民面臨失地危險；土地承包經(jīng)營權(quán)歸銀行所有后也會面臨土地用途改變的問題。
以上分析表明，中國現(xiàn)有農(nóng)地融資實踐雖然能較好地解決一些現(xiàn)實需求，但也暴露出幾個主要問題：一是法律缺失。目前中國并沒有從法律上承認(rèn)農(nóng)地融資抵押。作為一個法治國家，要保持制度的連續(xù)性和穩(wěn)定性就必須從立法上規(guī)范農(nóng)地融資，而不能僅以部門或地方政府的紅頭文件進(jìn)行規(guī)定。二是制度不完善。目前對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的價值認(rèn)定和土地經(jīng)營權(quán)抵押登記都缺乏權(quán)威部門來規(guī)范操作，尤其是實踐中各地對于價值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。實踐中存在的農(nóng)地融資運作模式，如土地銀行模式、銀行抵押貸款模式等，都屬于各地的一種探索，因此一些具體的規(guī)章制度（比如抵押權(quán)人的資金來源、抵押人的還款方式）都不健全。三是缺乏監(jiān)管。農(nóng)地融資實踐中實施農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押的機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，缺乏農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押監(jiān)管，這就可能造成抵押人無法還款時帶來其他的風(fēng)險。
三、德、美、日農(nóng)地融資制度及其經(jīng)驗
（一）農(nóng)地融資制度確立背景
德國農(nóng)地融資的相關(guān)制度誕生于18世紀(jì)，其目的是為了抑制日益嚴(yán)重的農(nóng)村高利貸對農(nóng)民的壓迫；進(jìn)入19世紀(jì)，適應(yīng)的需要，德國農(nóng)地融資制度不斷發(fā)展，農(nóng)民可通過農(nóng)地融資獲得資金以進(jìn)行土地平整和配套設(shè)施的修建。農(nóng)地融資幫助農(nóng)民在必要時滿足基本的生存需要和獲得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所需的資金，使得農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到進(jìn)一步提升。德國現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)地融資的法律制度是《德意志農(nóng)業(yè)地產(chǎn)銀行法》，此法律于1949年制定，2003年進(jìn)行修訂。
美國有關(guān)農(nóng)地融資的制度最早出現(xiàn)在19世紀(jì)。當(dāng)時為了開發(fā)西部地區(qū)，政府采取無償贈送土地等形式吸引國民拓荒進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，家庭農(nóng)場成為主要的生產(chǎn)單位。由于家庭農(nóng)場普遍資金不足，農(nóng)地融資制度應(yīng)運而生。發(fā)展到20世紀(jì)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期呈現(xiàn)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到很大的打擊，長期得不到恢復(fù)，于是政府牽頭對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)行扶持，相繼制定了《聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款法》、《農(nóng)業(yè)信用法》、《聯(lián)邦農(nóng)業(yè)抵押公司法》等，通過設(shè)立土地銀行來解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資金難題。
日本的農(nóng)地融資制度建立于二戰(zhàn)后。當(dāng)時農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金匱乏，政府將原有的不系統(tǒng)的有關(guān)法律和制度進(jìn)一步整理健全，以解決農(nóng)業(yè)發(fā)展中最為關(guān)鍵的資金問題。日本現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)地融資的法律制度是《農(nóng)業(yè)協(xié)同組合法》、《農(nóng)林中央金庫法》等，雖然不是專門的農(nóng)地融資法律制度，但是里面的內(nèi)容對農(nóng)地融資的主要方面做出了較為詳盡的規(guī)定。
比較這些國家農(nóng)地融資法律制定的背景不難發(fā)現(xiàn)，其共同點就是為了解決農(nóng)民農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展中的資金難題。
（二）農(nóng)地融資模式
德國、美國、日本三個國家的農(nóng)地融資雖然都是通過抵押或類似的方式來解決資金難題，但是各國的具體操作制度還是有所區(qū)別的。
德國農(nóng)地融資采取的是土地信用合作社加土地銀行模式。這是一種典型的自下而上建立起的融資制度。有地農(nóng)民自發(fā)組建土地信用合作社通過農(nóng)地抵押解決資金問題，土地信用合作社發(fā)展到一定數(shù)量和規(guī)模的時候出現(xiàn)土地銀行。土地銀行經(jīng)歷了一個從民間到政府主導(dǎo)的過程，其主要作用仍然是為農(nóng)民的發(fā)展獲取資金。土地銀行發(fā)行抵押債券融資，手段有了很大的突破。這樣既能為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和農(nóng)業(yè)機(jī)械化的變革帶來較為充足的資金，又能為金融流通領(lǐng)域帶來新的投資渠道。抵押權(quán)人制作債券進(jìn)行發(fā)行能較為迅速地獲取資金，債券購買者可以因此獲得潛在的利益。
美國農(nóng)地融資采取的是政府土地管理局加聯(lián)邦土地銀行模式。這是一種典型的自上而下建立的融資制度。政府出面建立農(nóng)業(yè)信用管理局，設(shè)立專門的部門管理土地銀行。因此，土地銀行的資金主要來源于政府資金。相當(dāng)于土地銀行暫時“購買了”農(nóng)民手上的土地，再將其轉(zhuǎn)化為債券進(jìn)行發(fā)行，以從資本市場收回資金。顯而易見，政府在農(nóng)地融資制度的建立中起到了很重要的作用。
日本農(nóng)地融資采取的是農(nóng)協(xié)帶領(lǐng)下的農(nóng)業(yè)信用合作社加中央農(nóng)林金庫模式。日本農(nóng)協(xié)是一個介于民間和官方之間的農(nóng)民組織，其業(yè)務(wù)內(nèi)容非常廣泛，綜合來說就是解決農(nóng)民在生產(chǎn)生活中遇到的各種性質(zhì)的困難和問題，其中突出解決的重點問題就是農(nóng)村農(nóng)民資金緊張的問題?；鶎有庞煤献魃?、信用聯(lián)社和中央農(nóng)林金庫都屬于日本農(nóng)協(xié)。農(nóng)業(yè)信用合作社是由農(nóng)民自發(fā)組織，共同解決自己困難的民間金融組織。從信用合作社到信用合作聯(lián)社再到最高級的中央農(nóng)林金庫，三者之間存在資金往來，一步一步地將融資的規(guī)模和渠道拓寬，中央農(nóng)林金庫具有儲蓄貸款和發(fā)行債券的功能，屬于半官方的金融組織。
（三）農(nóng)地融資中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
德國涉及農(nóng)地融資的法律法規(guī)主要包括《德意志農(nóng)業(yè)地產(chǎn)抵押銀行法》以及《德國民法典》和《德國擔(dān)保法》。它們對融資制度中的當(dāng)事主體即農(nóng)民、信用合作社、土地銀行之間的權(quán)利義務(wù)有較為詳細(xì)的規(guī)定。農(nóng)地融資最早的最重要的目的就是農(nóng)民抵押土地獲得資金。在融資過程中，農(nóng)民作為抵押人，土地信用合作社和土地銀行是抵押權(quán)人，向農(nóng)民發(fā)放貸款獲得抵押權(quán)。農(nóng)民作為抵押人遵循的義務(wù)是將土地所有權(quán)證交付給合作社或者銀行，先要保證所有權(quán)證的真實性以及不存在重復(fù)抵押的情況，然后填寫貸款申請書，寫明貸款的金額年限和還款方式以及利息，并向合作社繳納一定的費用作為入會費或者是手續(xù)費，通過合作社銀行貸款審核以后才能獲得資金。這里實際上包含一個抵押權(quán)的登記公示過程，農(nóng)民將土地作為抵押物，根據(jù)德國法律農(nóng)民不得再任意轉(zhuǎn)讓土地，如有需要必須得到抵押權(quán)人的同意，合作社和銀行成為抵押權(quán)人，獲得相應(yīng)的權(quán)利。在此，德國農(nóng)地融資法律制度中的特色凸顯出來——抵押權(quán)可以流通，甚至可以獨立于債權(quán)，抵押權(quán)人為了收回資金獲取不斷的資金來源，可以將抵押權(quán)作為證券進(jìn)行流通買賣。美國涉及農(nóng)地融資制度的法律法規(guī)主要包括《聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款法》、《緊急農(nóng)業(yè)抵押貸款法》、《農(nóng)業(yè)信用法》、《農(nóng)業(yè)抵押公司法》。美國農(nóng)地融資的主要手段同樣是農(nóng)地抵押，比較有特色的就是土地登記制度和地籍管理制度。Erik Stubkjaer認(rèn)為：“抵押貸款的安全性取決于是否有一個良好的土地登記和地籍管理制度”。政府部門對農(nóng)地進(jìn)行登記造冊，其登記內(nèi)容包括面積，用途、所有權(quán)。當(dāng)農(nóng)地所有權(quán)要進(jìn)行抵押融資時必須進(jìn)行抵押登記，這樣可以保證抵押物農(nóng)地上不存在他人的抵押權(quán)，保證抵押權(quán)實現(xiàn)的安全性。另外與抵押權(quán)最終實現(xiàn)相關(guān)的重要制度就是對農(nóng)地價值的評估。評估是由第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)來作出的，使得抵押物價值的確定科學(xué)、公正合理，這樣抵押人和抵押權(quán)人對抵押權(quán)的價值就不會存在爭議，使抵押融資這一制度能良性發(fā)展并很好地運作下去。在抵押權(quán)人發(fā)放貸款后，抵押權(quán)也可以制作成抵押債券進(jìn)行發(fā)行，與德國的土地債券不同的是，抵押債券的性質(zhì)為債權(quán)、其流通領(lǐng)域更廣，投資的潛力更大，但投資的風(fēng)險也相應(yīng)增加。
日本涉及農(nóng)村土地融資的法律制度主要包括《農(nóng)業(yè)協(xié)同組合法》、《農(nóng)林中央金庫法》、《臨時利率調(diào)整法》。在農(nóng)地融資方面，政府起到了很大的主導(dǎo)作用。作為抵押權(quán)人的銀行有專門的農(nóng)林金庫，也有非專業(yè)的商業(yè)銀行。抵押過程中的資金來源不是直接從市場上募集，而是大部分由政府財政進(jìn)行資助，因此，日本政府對抵押融資實施雙重監(jiān)管，既包括政府金融部門的監(jiān)管，又包括中央政府和地方政府農(nóng)林部門的監(jiān)管，可以說，在農(nóng)地抵押融資中，日本的監(jiān)管制度是最為復(fù)雜和嚴(yán)格的，正是這樣的監(jiān)管法律制度使得抵押權(quán)人和抵押人的利益能很好地得到保障。
比較德國、美國、日本的農(nóng)地融資法律制度可知，它們采用的主要方式都是抵押，但在具體做法上又有各自的特點，都是結(jié)合本國的具體情況而形成的，以有利于本國農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
四、加快中國農(nóng)地融資制度建設(shè)的建議
（一）完善土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的法律制度
農(nóng)民在生產(chǎn)中遇到資金瓶頸，現(xiàn)行的小額擔(dān)保貸款并不能很好地解決。農(nóng)民能夠進(jìn)行融資的重要工具就是農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)。目前來看，各地農(nóng)民對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的需求是很強(qiáng)烈的。如果立法部門一直不能出臺符合實際的法律法規(guī)，而對目前各地開展的各種試點和探索保持沉默，這將會不利于中國經(jīng)濟(jì)安全穩(wěn)定地發(fā)展。借鑒德國、美國的做法，結(jié)合實踐，筆者認(rèn)為應(yīng)對目前有關(guān)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)方面的法律進(jìn)行修改，比如在《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地承包法》中明確規(guī)定農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)可以進(jìn)行抵押，并針對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資建立專門的法律法規(guī)，比如《土地承包經(jīng)營權(quán)抵押法》、《農(nóng)地抵押監(jiān)管法》，出臺一系列的配套法律法規(guī)可以使得這一融資方式更安全更具有活力。
（二）建立健全農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記制度
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)如果要能夠進(jìn)行抵押融資，那么首要的就是產(chǎn)權(quán)明晰，要有完善的土地管理制度和抵押登記制度。美國、德國等對農(nóng)地有嚴(yán)格的登記管理制度，這樣既能保障農(nóng)民的權(quán)利，又可以防止濫用農(nóng)地融資。農(nóng)村土地歸集體所有，應(yīng)該對每一農(nóng)戶擁有的農(nóng)地使用權(quán)進(jìn)行詳細(xì)描述登記，使得使用權(quán)行使的對象明確。
（三）構(gòu)建科學(xué)的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)價值評估制度
對抵押物進(jìn)行合理科學(xué)的評估，對其價值進(jìn)行確定，是關(guān)系到抵押貸款數(shù)額的關(guān)鍵。德國在將農(nóng)地抵押權(quán)制作成證券進(jìn)行流通時非常重視對農(nóng)地本身價值進(jìn)行評估。一般由專門的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，如評估存在不實，評估機(jī)構(gòu)需承擔(dān)民事責(zé)任進(jìn)行賠償。參照發(fā)達(dá)國家的做法，中國應(yīng)建立專門的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)價值評估制度，并且農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的評估應(yīng)該由專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，如專門的農(nóng)業(yè)管理部門或者是社會中介結(jié)構(gòu)，而不是由抵押人或者抵押權(quán)人來確定，這樣才能保證抵押物價值的穩(wěn)定性，保證抵押權(quán)最后實現(xiàn)。
（四）規(guī)范農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)融資運作規(guī)程
農(nóng)地融資制度需要對運作過程和運作細(xì)節(jié)進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的設(shè)計。農(nóng)地融資中抵押權(quán)人的借貸資金來源渠道可以多樣化，可以先由政府出資借貸一部分作為啟動資金，其他的資金可以通過農(nóng)民自由集資、農(nóng)村信用合作社資金或集合社會資金來解決。為了防止農(nóng)民失地，可以規(guī)定其只能抵押一部分農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)或者規(guī)定最高抵押貸款的限額。農(nóng)民還款方式應(yīng)采取多種形式，如可以考慮分期還款。這些具體的運作措施要符合中國的具體情況，而不能照搬國外的某些做法。比如將抵押權(quán)制作成債券進(jìn)行流通融資就不符合中國目前的狀況，但隨著金融市場的成熟，中國也可以逐步發(fā)行債券進(jìn)行融資。
（五）建立農(nóng)地融資金融監(jiān)管制度
為了維護(hù)農(nóng)地融資金融機(jī)構(gòu)的安全性、穩(wěn)定性，防范金融風(fēng)險，政府有關(guān)部門應(yīng)該對其進(jìn)行監(jiān)管?？梢越梃b日本的做法，設(shè)立雙重監(jiān)管，一方面由專門的金融監(jiān)管部門來監(jiān)管銀行的農(nóng)地融資業(yè)務(wù)，另一方面由農(nóng)業(yè)管理部門來監(jiān)管農(nóng)地融資過程中有關(guān)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押中抵押登記、價值評估、回購等方面的事項，以保證此項融資制度能夠良性發(fā)展。
（六）完善農(nóng)地融資的配套制度
第8篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
為加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐，更好更快地全面開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記和推進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，現(xiàn)結(jié)合本鎮(zhèn)實際，制定整村開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記和推進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營試點工作方案如下：
一、指導(dǎo)思想
以黨的十精神為指針，以“十二五”規(guī)劃為引領(lǐng)，以穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地基本經(jīng)營制度為基礎(chǔ)，以保障農(nóng)民承包權(quán)益為核心，根據(jù)《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部等六部門“關(guān)于開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點工作的意見”，扎實開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記，依法有序地開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。積極鼓勵農(nóng)民以土地入股或內(nèi)股外租、專業(yè)合作社領(lǐng)包、大戶承包、農(nóng)業(yè)企業(yè)租賃為主要形式，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、集約化，改善農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解放農(nóng)村生產(chǎn)力，努力促進(jìn)農(nóng)民增收致富。．
二、開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記和推進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營試點內(nèi)容、范圍及目標(biāo)任務(wù)
1.登記和經(jīng)營內(nèi)容：登記——圍繞現(xiàn)有農(nóng)村土地承包關(guān)系，以已經(jīng)簽訂的土地承包合同和已經(jīng)頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證書；經(jīng)營——土地集中型、合作經(jīng)營型、統(tǒng)一服務(wù)型。
2.實施范圍：大楊、李堡村開展經(jīng)營權(quán)登記和整村推進(jìn)三種模式的適度規(guī)模經(jīng)營方式，其它各村部分推進(jìn)各1000畝以上。
3.工作目標(biāo)：實現(xiàn)整村農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)登記和流轉(zhuǎn)到位，招租發(fā)包到位，土地股份合作社組建到位。
4.工作時段：2013年4月15日-6月30日
三、基本原則
1.遵循平等、協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t；
2.遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和價值規(guī)律的原則；
3.遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則；
4.遵循不改變土地所有權(quán)性質(zhì)、用途的原則；
5.遵循承包權(quán)不變的原則，任何組織和個人不得借確權(quán)登記和流轉(zhuǎn)之機(jī)，調(diào)整農(nóng)戶原土地承包面積。
6.遵循最大限度提高土地產(chǎn)出率、利用率和保護(hù)農(nóng)民利益的原則，堅持土地流轉(zhuǎn)以承包經(jīng)營權(quán)換股權(quán)為主：經(jīng)營主體以土地股份合作社招租為主，利益分配以實物折算、保底分紅為主。
四、實施步驟
1.宣傳發(fā)動階段（4月15日-4月30日）
（1）深入調(diào)查研究。組織開好村兩委會成員、種田大戶參加的座談會，深入到村、組、農(nóng)戶調(diào)查了解，摸清情況，針對情況拿出工作計劃；村召開黨員、群眾代表座談會，了解群眾思想動態(tài)，通過算賬對比，討論確定承包經(jīng)營權(quán)登記、流轉(zhuǎn)的收益和利益分配方案。
（2）全面動員部署。召開開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記和推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營動員會議，通過新聞媒體召開廣泛宣傳;村召開村民會議，印發(fā)宣傳資料，入戶宣傳。通過層層發(fā)動，進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識，消除群眾思想顧慮，營造良好的輿論氛圍。
（3）搞好政策輔導(dǎo)。對村組干部進(jìn)行二輪承包政策和法律知識培訓(xùn)，增強(qiáng)法律意識，提高村組干部工作水平；對群眾進(jìn)行宣傳，提高他們的認(rèn)識程度。
2.經(jīng)營權(quán)登記和土地流轉(zhuǎn)階段（5月1日-5月20日）
（1）調(diào)查摸底。對土地承包現(xiàn)狀進(jìn)行摸底調(diào)查，摸清各農(nóng)戶承包土地面積、地塊、座落等基本情況，并將調(diào)查摸底情況統(tǒng)計匯總。
（2）民主確權(quán)。如因國家、省、市、鎮(zhèn)重點工程征地,農(nóng)戶承包地未作調(diào)整的，應(yīng)因地制宜，通過召開村民會議、民主確定土地承包經(jīng)營權(quán)。
（3）張榜公示。通過村務(wù)公開欄、三務(wù)公開網(wǎng)，對各戶的承包面積及現(xiàn)狀進(jìn)行全面公示，接受村民監(jiān)督。
（4）土地流轉(zhuǎn)。堅持以承包經(jīng)營權(quán)換股權(quán)為主要形式,各農(nóng)戶通過簽訂入股申請書，加入土地股份合作社，并以此作為承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)。土地股份合作社實行保底分紅，保底價為水稻每畝600斤左右。
3.招租發(fā)包階段(5月21日-6月15日)
(1)招租主體與土地股份合作社組建。結(jié)合本村土地流轉(zhuǎn)實際。積極完善合作社章程，建立健全相關(guān)制度，召開社員大會，注冊成立農(nóng)地股份合作社，并以之為流轉(zhuǎn)土地的招租主體。合作社未成立時，由村委會組織流轉(zhuǎn)土地的招租發(fā)包。
(2)招租方式及經(jīng)營主體。經(jīng)營主體以合作釷競價招租為主，原則上以組劃塊，也可以片發(fā)包，采取公開招租，陽光操作，競價確定承租人。承租人可以是單位、社會團(tuán)體和社會自然人。承租人必須具有一定的動經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，技術(shù)力量和經(jīng)營能力，同等條件下本合作社成員享有優(yōu)先權(quán)。積極鼓勵其他農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)口部門參與投標(biāo)、競標(biāo)。土地股份合作社也可采取直接經(jīng)營、內(nèi)部承包的模式，明確責(zé)、權(quán)、利，靈活經(jīng)營。為增強(qiáng)合作社抵御風(fēng)險能力，村合作社可適量提取公積金，最高不超過租金10%，但必須經(jīng)合作社成員（代表）大會通過。
(3)種植品種及出租期限。種植品種以稻、麥為主，承包期限原則上不超過五年，也可種植其他農(nóng)作物、經(jīng)濟(jì)作物。
(4)出租價格及利益分配。出租起步價應(yīng)高于合作社對社員的分紅保底價。承租人按年上繳農(nóng)地股份合作社租金。利益分配以實物保底、現(xiàn)金分紅為主。承租人上繳租金及成員保底分紅，原則上以實物計算，或按市場價折算現(xiàn)金。村農(nóng)地股份合作社實行按股權(quán)（田）分配，以組核算，結(jié)算到戶。分紅數(shù)量（金額）視招租價格確定。
4.總結(jié)完善階段（6月16日-6月30日）
對前期工作組織回頭看，整理好土地確權(quán)登記、土地流轉(zhuǎn)及招租發(fā)包合同，完善檔案資料。鎮(zhèn)組織適時檢查驗收，協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題，提出工作建議。
第9篇：土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度范文
[關(guān)鍵詞]土地流轉(zhuǎn) 農(nóng)民權(quán)益 現(xiàn)狀 法律問題 法律建議
本文所稱農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，即為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)（下文簡稱土地流轉(zhuǎn)），是指在土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的基礎(chǔ)條件下，不改變土地所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他人或經(jīng)濟(jì)組織的行為。但在土地流轉(zhuǎn)的過程中，農(nóng)民權(quán)益受到了不同程度的損害。筆者基于綿陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民權(quán)益保護(hù)的調(diào)查，從法律角度出發(fā)，對維護(hù)農(nóng)民權(quán)益進(jìn)行探討。
一、土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀
（1）土地流轉(zhuǎn)市場不完善，農(nóng)民利益易受到損害
一是土地市場流轉(zhuǎn)市場還未真正形成。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全市的土地流轉(zhuǎn)主要是通過政府相關(guān)部門牽線搭橋為主，農(nóng)戶間的自發(fā)流轉(zhuǎn)為輔。二是土地流轉(zhuǎn)價格體系不完善，土地價格評估還沒有統(tǒng)一的參考標(biāo)準(zhǔn)，流轉(zhuǎn)價格不一。例如鹽亭縣八角鎮(zhèn)，土地流轉(zhuǎn)價格由每畝400-600元/年不等，而涪城區(qū)關(guān)帝鎮(zhèn)則是每畝500-900斤黃谷/年，而黃谷價格以每年政府指導(dǎo)價為準(zhǔn)。由于流轉(zhuǎn)價格混亂，土地流轉(zhuǎn)價格不能真實地體現(xiàn)土地應(yīng)有的價值，導(dǎo)致農(nóng)民的利益受到侵害。
（2）土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，農(nóng)民利益易遭到侵害
一是農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)多是口頭協(xié)議，無書面合同。例如涪城區(qū)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一個土地流轉(zhuǎn)案例，李某因外出務(wù)工將自家承包的3.7畝土地出租給張某，僅口頭約定李某每年支付租金3000元，至于租金支付的時間、方式、糧食直補(bǔ)收入分配，農(nóng)業(yè)用水費用承擔(dān)等問題都未做約定。后因相關(guān)費用支付問題訴至法院。二是部分大宗土地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶雖然與業(yè)主簽訂了書面土地流轉(zhuǎn)合同，但合同文本不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，對流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任缺乏明確具體的規(guī)定，為土地流轉(zhuǎn)糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。
（3）土地流轉(zhuǎn)保障制度缺失，農(nóng)民利益缺乏保障
一是農(nóng)民合法權(quán)益缺乏有效保障。①租金兌現(xiàn)難。據(jù)調(diào)查，租賃土地的業(yè)主（尤其是大宗土地租賃業(yè)主）出于對自己經(jīng)濟(jì)利益的考慮，對土地流轉(zhuǎn)的費用大多采取一年一給付的方式，但農(nóng)業(yè)是一個生產(chǎn)周期長、投入資金周轉(zhuǎn)慢、受氣候影響大的產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)營失利，農(nóng)民的租金難以得到保障。②土地恢復(fù)難。土地流轉(zhuǎn)（特別是集中連片流轉(zhuǎn)）后，業(yè)主大多都會對土地進(jìn)行田型調(diào)整和配套的水利設(shè)施建設(shè)，這無疑將改變原有農(nóng)戶土地承包的劃分界線，流轉(zhuǎn)期滿后很難能按原樣歸還給農(nóng)戶。
二是農(nóng)村社會保障制度不完善。在農(nóng)村，土地仍然具有較強(qiáng)的社會保障和就業(yè)功能，因此，一旦離開土地，農(nóng)民將面臨巨大的社會風(fēng)險，一是剩余勞動力就業(yè)風(fēng)險，二是生存生計風(fēng)險。目前失地農(nóng)民的文化素質(zhì)、勞動技能和就業(yè)能力偏低，流轉(zhuǎn)后如果不能及時就業(yè)，子女教育、父母養(yǎng)老、生病就醫(yī)等問題將會很大程度上威脅農(nóng)民的正常生活。
（4）土地流轉(zhuǎn)過程中糾紛多，解決難度大
伴著近年來綿陽市土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的擴(kuò)大、面積的增多，因其引發(fā)的糾紛也日益增多。據(jù)調(diào)查，由于土地承包關(guān)系變化多、事實認(rèn)定困難，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范、部分案件缺乏真實有效的證據(jù)，涉及人群多、當(dāng)事人對立情緒大等因素而導(dǎo)致該類糾紛解決難度大。
二、土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民權(quán)益保護(hù)存在的法律問題
（1）土地流轉(zhuǎn)權(quán)利屬性不明確，土地流轉(zhuǎn)缺乏法律依據(jù)
我國相關(guān)法律并未明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利。如果流轉(zhuǎn)的是土地所有權(quán)，但法律規(guī)定土地所有權(quán)屬于集體所有，那么農(nóng)戶根本就無權(quán)對土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。如果流轉(zhuǎn)的是承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)戶雖然可以30年、50年或者更長時間地?fù)碛型恋爻邪?jīng)營權(quán)，但其并非該項權(quán)利的所有者，也無權(quán)對土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。如果流轉(zhuǎn)的土地的使用權(quán)，但《土地承包法》又明確規(guī)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式中包括轉(zhuǎn)包，即轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，則相互矛盾，這就使得土地的流轉(zhuǎn)缺乏理論和法律依據(jù)。因此農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利是先天的畸形。
（2）農(nóng)村土地所有權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)能不完整
根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，作為農(nóng)村土地的所有權(quán)者，集體組織既不能買賣農(nóng)村土地，也無權(quán)隨意改變土地的用途；農(nóng)戶雖然享有土地承包經(jīng)營權(quán)，但并未完整的享有土地占有權(quán)、使用權(quán)以及收益權(quán)等權(quán)利；在實際中，代表國家的各級政府則享有對農(nóng)村土地的最終支配權(quán)，這就使得農(nóng)民對土地享有的權(quán)能具有了后天的缺陷。
（3）土地流轉(zhuǎn)公示方式不確定
一是土地承包經(jīng)營權(quán)的取得公示方式。在《土地承包法》中，第22條規(guī)定土地承包合同生效時承包方取得土地承包經(jīng)營權(quán)，但第23條則規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)需要縣級以上人民政府頒發(fā)證書確認(rèn)該項權(quán)利，同一法律中對土地承包經(jīng)營權(quán)取得的公示制度分別采取了意思主義和登記生效要件主義。這就使得土地承包經(jīng)營權(quán)取得的公示方式難以確定，在實踐中沒有明確的法律條文可以作為依據(jù)。
二是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)的公示方式?！锻恋爻邪?jīng)營法》第38條，規(guī)定采取互換和轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，未經(jīng)縣級以上人民政府登記，不得對抗第三人。這說明對互換和轉(zhuǎn)讓的土地流轉(zhuǎn)方式法律采取了登記生效要件主義。但采取轉(zhuǎn)包或出租等方式流轉(zhuǎn)，采取哪種公示方式卻未做規(guī)定。
（4）土地流轉(zhuǎn)程序不明確
《民法通則》、《合同法》、《土地管理法》《土地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)都未對土地流轉(zhuǎn)相關(guān)程序及合同做明確規(guī)定。農(nóng)民及基層政府在土地流轉(zhuǎn)的過程中都沒有可以遵循的具體規(guī)定，就導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，為土地流轉(zhuǎn)糾紛埋下了隱患。
三、在土地流轉(zhuǎn)過程中加強(qiáng)農(nóng)民權(quán)益保護(hù)的法律建議
（1）明確農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)
一是堅持農(nóng)村土地集體所有制度不變，進(jìn)一步明確農(nóng)村土地所有權(quán)的享有者。即明確規(guī)定是村民小組、村委會或是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府其中哪一個主體來享有土地所有權(quán)。二是繼續(xù)堅持和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營制，保證農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)的穩(wěn)定性、長期性和安全性，從根本上保證農(nóng)民權(quán)益。三是對農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行確權(quán)，賦予承包經(jīng)營權(quán)更為完整的物權(quán)性質(zhì)。
（2）明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的公示制度
土地承包經(jīng)營權(quán)作為不動產(chǎn)的一種用益物權(quán)，應(yīng)該采取登記生效主義作為其公示制度。一是農(nóng)戶取得承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)經(jīng)過縣級人民政府登記并統(tǒng)一頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證書。二是農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)時，在以轉(zhuǎn)包、出租、入股等方式流轉(zhuǎn)時，認(rèn)定原土地承包關(guān)系不變，只需在縣級人民政府登記即可生效；在以轉(zhuǎn)讓、互換等方式流轉(zhuǎn)時，原土地承包關(guān)系發(fā)生變化，在履行登記程序的同時，應(yīng)對承包經(jīng)營權(quán)證書的內(nèi)容進(jìn)行變更，從而保證土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利，減少糾紛。
（3）建立完善土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)
一是制定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)示范性合同（包括土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、轉(zhuǎn)包、出租、入股等類型），并將其作為《合同法》有名合同類型之一。二是研究制定《土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法》，將散見于黨的政策文件中的土地流轉(zhuǎn)規(guī)定進(jìn)行細(xì)致地梳理，上升為中央立法。同時要進(jìn)一步細(xì)化、規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)表述，明確土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序、雙方權(quán)利和義務(wù)、相關(guān)行政部門的職責(zé)（備案、審查、監(jiān)督等）、救濟(jì)途徑（司法、行政、民間等）等內(nèi)容，使其具有更強(qiáng)的可操作性。
（4）建立完善農(nóng)村社會保障體系
一是健立完善農(nóng)村最低生活保障制度、進(jìn)一步完善農(nóng)村醫(yī)療保險制度、建立農(nóng)民失業(yè)救濟(jì)制度，從而全方位保障農(nóng)民的基本生活，減輕農(nóng)民對土地的依附性。二是制訂《農(nóng)村養(yǎng)老保險法》，將其納入社會保障法之中。《農(nóng)村養(yǎng)老保險法》中要對農(nóng)村養(yǎng)老的宗旨、性質(zhì)、形式、種類、保險基金的繳納籌集（堅持個人繳納、集體補(bǔ)助、國家扶持有原則）、管理運營、發(fā)放方式等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，切實保障農(nóng)民養(yǎng)老問題。
參考文獻(xiàn)：
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