商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

    一、代墊首付是商品房促銷手段,本質(zhì)是民間借貸

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出的“低首付”“首付代付”等促銷手段,購(gòu)房人只需繳納購(gòu)房款首付中的一部分,其余首付款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊付,其余款項(xiàng)向銀行辦理按揭貸款,購(gòu)房人購(gòu)房后,除了清償銀行的借款外,還應(yīng)清償向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的首付款項(xiàng)。

    二、代墊首付可能一定程度削弱宏觀調(diào)控效果,容易引發(fā)次貸

    《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)195號(hào))、《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)121號(hào))、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào))、《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》(銀發(fā)〔2006〕184號(hào))、《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào))等文件,都對(duì)住房消費(fèi)貸款“首付比例”有嚴(yán)格的規(guī)定,旨在控制個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代墊首付當(dāng)中,自行承擔(dān)相應(yīng)的成本和風(fēng)險(xiǎn),代墊首付不屬于違反國(guó)家法律法規(guī)的情形,并非騙取貸款的行為

第2篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托，以及正在討論、試點(diǎn)中的房地產(chǎn)投資信托和保險(xiǎn)基金等。

1.銀行信貸模式

銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時(shí)借給企事業(yè)單位使用，在約定時(shí)間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)范體系相對(duì)比較完整，相關(guān)的規(guī)范性文件主要包括：中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）；中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)）；以及中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同制定、頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）及其補(bǔ)充通知（2007 年12 月5 日，銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）。從現(xiàn)狀來(lái)看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)企業(yè)存在過(guò)度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2012 年末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，全年增加1.35萬(wàn)億元，同比多增897億元。

2.資本市場(chǎng)模式

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會(huì)閑散資金，但是中國(guó)境內(nèi)對(duì)公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場(chǎng)融資在目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。就房企發(fā)行股票來(lái)說(shuō)，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達(dá)到相關(guān)要求。因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國(guó)內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因有：一是中國(guó)對(duì)發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格；二是中國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。

3.房地產(chǎn)信托模式

《中華人民共和國(guó)信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2004 年10 月18 日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。

《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運(yùn)用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200 份（含200 份），每份合同金額不得低于人民幣5 萬(wàn)元（含5 萬(wàn)元）。

《中國(guó)人民銀行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》進(jìn)一步規(guī)定，具有相同運(yùn)用范圍并被集合管理、運(yùn)用、處分的信托資金，為一個(gè)集合信托計(jì)劃。

2005 年9 月銀監(jiān)會(huì)公布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212 號(hào)文），房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高：自有資金超過(guò)35%、“四證”齊全、二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過(guò)了銀行，也不利于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向

結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的、過(guò)分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國(guó)家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場(chǎng)，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國(guó)家政策先行、市場(chǎng)規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實(shí)狀況。令人欣慰的是，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式正處于轉(zhuǎn)型期，從單一、過(guò)度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型為以銀行信貸為主，結(jié)合資本市場(chǎng)的多元化融資結(jié)構(gòu)。

1.房地產(chǎn)投資信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）

房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對(duì)外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營(yíng)、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。

房地產(chǎn)投資信托基金是一種不動(dòng)產(chǎn)投資工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是將“不動(dòng)產(chǎn)證券化”，借助資本市場(chǎng)，改變不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值形式，將有形的、固定的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價(jià)證券，從而將不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。這也是房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托最顯著的區(qū)別，前者是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值證券化的產(chǎn)物，而后者是基于合同而建立起來(lái)的信托法律關(guān)系。

2009 年3月18日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)〔2009〕92 號(hào)），標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托基金及其立法和試點(diǎn)工作將在我國(guó)推廣。

2.保險(xiǎn)資金

新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，允許保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，所以保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》正在制定中。

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作者簡(jiǎn)介：歐雯詩(shī)（1981-），女，廣東廣州人，本科，會(huì)計(jì)師。研究方向：企業(yè)管理（財(cái)務(wù)與投資）。

第3篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

在安邦分析師提出部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流問(wèn)題后，此問(wèn)題引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。國(guó)內(nèi)媒體引述2007年年報(bào)顯示，多家房地產(chǎn)巨頭的每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出現(xiàn)了巨額負(fù)數(shù)：保利地產(chǎn)-7.65元、招商地產(chǎn)-4.74元、金地集團(tuán)-7.52元等。規(guī)模較小的二線地產(chǎn)公司也有類似情況，2007年度其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的平均現(xiàn)金流為-1.8億元。如外高橋、世貿(mào)股份、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、ST廣廈、棲霞建設(shè)、福星股份等的土地儲(chǔ)備都遠(yuǎn)超過(guò)了100萬(wàn)平方米，但籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流一項(xiàng)，大多企業(yè)的數(shù)值為負(fù)或者籌措資金未過(guò)億元大關(guān)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不止開發(fā)商一個(gè)玩家，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈涉及開發(fā)商、銀行、地方政府、中央政府和消費(fèi)者等多個(gè)環(huán)節(jié)。如果開發(fā)商倒閉，多方利益都會(huì)受損?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，在股市充滿“政府救市”的呼吁時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否也會(huì)放松政策，來(lái)一場(chǎng)救市呢？目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬，會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？

有市場(chǎng)人士預(yù)期，當(dāng)前的緊縮貨幣政策可能持續(xù)到二季度后會(huì)有所調(diào)整，隨著政策放松、國(guó)際資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)迎來(lái)又一輪呼嘯而上的勢(shì)頭。但從目前形勢(shì)來(lái)看，這種看法顯得過(guò)于樂(lè)觀，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬可能格外漫長(zhǎng)。

國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2008年2季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格與去年同季度相比上漲6.3%，土地交易價(jià)格上漲13.5%。其中，新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比1季度高0.4個(gè)百分點(diǎn)。如果以房?jī)r(jià)這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)變化來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持了“旺市”的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)同比上漲對(duì)房地產(chǎn)商和相關(guān)交易者可能是個(gè)利好信息，但對(duì)決策層和大眾發(fā)出的信號(hào)則是――房?jī)r(jià)在調(diào)控之下仍未下跌。

在許多房地產(chǎn)商融資途徑嚴(yán)重萎縮、地方“土地財(cái)政”受損、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受限的情況下，一些銀行在現(xiàn)實(shí)的業(yè)務(wù)壓力下，已開始與各方合作進(jìn)行曲線融通。但值得注意的是，監(jiān)管層立刻對(duì)此發(fā)出警告。央行副行長(zhǎng)劉士余近日在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議上表示，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的問(wèn)題。在央行看來(lái)，轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)極易放大住房信貸規(guī)模，而且信貸資金大多用于購(gòu)買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)。劉士余強(qiáng)調(diào)，目前調(diào)控政策已經(jīng)很明確，要堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款。不得發(fā)放無(wú)指定用途、無(wú)真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款，不得發(fā)放“假按揭”貸款。很顯然，監(jiān)管層當(dāng)前對(duì)任何放松房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的措施，都持高度警惕和嚴(yán)打態(tài)度。

第4篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);經(jīng)濟(jì)圖景;貸款信用 

一、美國(guó)次貸危機(jī)的形成與原因 

 

我們知道,美國(guó)經(jīng)濟(jì)的70%依靠私人消費(fèi),而且相當(dāng)比例是負(fù)債消費(fèi)。在那里,從房子到汽車,從信用卡到電話賬單等,貸款現(xiàn)象幾乎無(wú)處不在。在過(guò)去幾年,為刺激房貸,貸款公司提供了優(yōu)惠利率、零首付(歷史上標(biāo)準(zhǔn)的房貸首付額度是20%)、甚至頭年不付利息等優(yōu)惠措施,使一向自信的美國(guó)市民包括那些低收入人群毫不猶豫地選擇了貸款買房。貸款公司取得了驚人的業(yè)績(jī)。為分散風(fēng)險(xiǎn),他們找到知名投行,推出了CDO(債務(wù)抵押債券),讓購(gòu)買債券的持有人來(lái)分擔(dān)房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)。在有利可圖的低利率環(huán)境下,低風(fēng)險(xiǎn)的高級(jí)CDO很快賣了個(gè)滿堂彩。對(duì)沖基金在全球利率最低的銀行借錢后大舉買入風(fēng)險(xiǎn)較高的普通CDO(普通CDO利率可能達(dá)到12%),僅利差就賺了個(gè)盆滿缽滿。同時(shí),對(duì)沖基金還把手里的CDO債券抵押給銀行,換得數(shù)倍的貸款,追著買投行的普通CDO。投行再把CDO投保創(chuàng)造出CDS(信用違約交換)以降低風(fēng)險(xiǎn)。CDS也賣火了。投行在CDS基礎(chǔ)上又創(chuàng)造一個(gè)CDS基金(“三毛”基金),把先前賺到的一筆作為基金,放大數(shù)倍(例如10倍)地首發(fā)。這時(shí),人們認(rèn)為,買入1元基金,虧到0.90元都不會(huì)虧自己的錢,賺了卻每分錢都是自己的!“三毛”賣瘋了。于是,各種養(yǎng)老基金、教育基金、理財(cái)產(chǎn)品甚至許多其他國(guó)家的銀行也紛紛買入。由于這批產(chǎn)品在OTC市場(chǎng)交易,法律上也未規(guī)定需要向監(jiān)管者報(bào)告,無(wú)人知曉它們究竟賣了多大規(guī)模,這樣就形成了2001年末以來(lái),從貸款買房者到貸款公司、各大投行、各個(gè)銀行、對(duì)沖基金,人人都賺的情形。美國(guó)房地產(chǎn)一路飆升,根本沒(méi)有出現(xiàn)還不起房款的事情。 

與之相伴的是,美國(guó)的利率不斷上升和住房市場(chǎng)持續(xù)降溫。同時(shí),次級(jí)抵押貸款的還款利率大幅上升,這使那些收入根本不高的購(gòu)房者還貸負(fù)擔(dān)大為加重。房?jī)r(jià)下跌也使得他們出售住房或者通過(guò)抵押住房再融資變得困難。于是又出現(xiàn)了2006年底普通民眾無(wú)法償還貸款,貸款公司倒閉,對(duì)沖基金大幅虧損,繼而保險(xiǎn)公司和銀行相繼巨額虧損報(bào)告,各大投行也紛紛虧損;然后股市大跌,民眾普遍虧錢,無(wú)法償還房貸的民眾繼續(xù)增多,全球主要金融市場(chǎng)隱約出現(xiàn)流動(dòng)性不足,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到嚴(yán)重威脅的情況。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)。 

縱觀次貸危機(jī)的產(chǎn)生過(guò)程,我們可以看出,由松變緊的政策調(diào)控環(huán)境是次貸危機(jī)發(fā)生的直接原因。從2001年初美國(guó)聯(lián)邦基金利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)開始,美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策經(jīng)歷13次降低利率之后,2003年6月,聯(lián)邦基金利率僅1%,達(dá)到過(guò)去46年以來(lái)的最低水平。同期,30年固定按揭房貸利率從2000年底的8.1%降到2003年的5.8%,一年可調(diào)息按揭貸款利率從2001年底的7.0%下降到2003年的3.8%,這使得浮動(dòng)利率貸款和只支付利息貸款這類創(chuàng)新產(chǎn)品滋生并占總按揭貸款的比例迅速上升。市場(chǎng)的火暴使富人們更加放肆地?fù)]霍,窮人們看到自己的房子每天都在升值也開始購(gòu)買平時(shí)舍不得買的東西。從2004年6月到2006年6月兩年時(shí)間里,美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)連續(xù)17次提息,將聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)。而且,自2007年第二季度以來(lái),美國(guó)住房市場(chǎng)開始大幅降溫。隨著住房?jī)r(jià)格下跌,購(gòu)房者難以將房屋出售或者通過(guò)抵押獲得融資。受此影響,很多次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的借款人無(wú)法按期償還借款,次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)開始顯現(xiàn)并呈愈演愈烈之勢(shì)。 

銀行等貸款提供商降低貸款信用門檻是危機(jī)的根本原因。美國(guó)“經(jīng)濟(jì)學(xué)簡(jiǎn)報(bào)”網(wǎng)站編輯羅伯特·瓦拉赫在形容次貸危機(jī)爆發(fā)根源時(shí)這樣說(shuō):“只要你還喘氣兒,銀行和抵押貸款公司就敢想方設(shè)法借給你錢。信用不好?沒(méi)問(wèn)題!無(wú)力償還月供?也沒(méi)問(wèn)題!于是,我們進(jìn)入了一個(gè)無(wú)須證明文件就可抵押貸款的時(shí)代?！奔词乖诜?jī)r(jià)不斷上漲的形勢(shì)下,為防止嚇退次貸借款人,華爾街變本加厲瘋狂放貸,甚至僅依據(jù)借款者自己填報(bào)的虛假收入就可放貸,次貸款額還可以大于總房?jī)r(jià)。降低放貸門檻,必然導(dǎo)致回收資金的風(fēng)險(xiǎn)升高。

部分金融機(jī)構(gòu)利用房貸過(guò)度證券化轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致危機(jī)的表象原因。在低息環(huán)境下,次級(jí)房貸衍生產(chǎn)品客觀上的投資回報(bào)空間,不僅使放貸機(jī)構(gòu)在股市上一倒手就將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者,還吸引了美國(guó)以及全球主要商業(yè)銀行和投資銀行的投資者。被無(wú)限放大的證券化規(guī)模究竟多大可謂深不見底,使得危機(jī)爆發(fā)時(shí)影響波及全球金融系統(tǒng)。 

 

二、次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)金融業(yè)的啟示 

 

當(dāng)前,中國(guó)與美國(guó)房市降溫前的經(jīng)濟(jì)圖景存在一定相似性。我國(guó)的貨幣政策也與美國(guó)如出一轍。美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑給國(guó)內(nèi)金融業(yè)敲響了居安思危的警鐘。如果從美國(guó)次貸危機(jī)中吸取教訓(xùn),加強(qiáng)我國(guó)金融業(yè)的管理和監(jiān)管,可以防止金融危機(jī)爆發(fā),保證經(jīng)濟(jì)金融平穩(wěn)運(yùn)行。 

第5篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的

風(fēng)險(xiǎn)迫近銀行

一是土地儲(chǔ)備引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。理論上講，土地儲(chǔ)備與銀行沒(méi)有什么關(guān)系，土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)形成銀行風(fēng)險(xiǎn)，但事實(shí)上，我國(guó)的大量土地儲(chǔ)備并不是以企業(yè)和土地?fù)碛姓叩淖杂匈Y金完成的，而是以銀行信貸資金來(lái)支撐的。北京師范大學(xué)金融研究中心所作的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》顯示，2002年至2006年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積（除2004年）增長(zhǎng)率在15%～30%之間，但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積的增長(zhǎng)率卻在呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。其中，2005年和2006年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積增長(zhǎng)率甚至出現(xiàn)負(fù)值。到2007年底全國(guó)土地囤積面積實(shí)際可能達(dá)到10億平方米。據(jù)粗略測(cè)算，截至2006年囤地所沉淀的資金大約在2.4萬(wàn)億元，其中高達(dá)1.32萬(wàn)億元的資金是銀行的信貸資金。如果這些土地的價(jià)格有大幅度的下降，或者土地難以有效開發(fā)、有效利用，那么，商業(yè)銀行支持圈地的資金將難以收回，有可能形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二是房地產(chǎn)價(jià)格下降引發(fā)斷供風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去商業(yè)銀行一向視個(gè)人房貸為最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至成為所有商業(yè)銀行個(gè)人業(yè)務(wù)、零售銀行業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。但如今這些貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)已明顯加大，其中最值得警惕的是那些新樓盤和期房。新樓盤由于開發(fā)商拿地成本已近天價(jià)，降價(jià)銷售意愿較小，成交量極低，這使得銀行前期大量放款無(wú)法收回，形成逾期貸款；另一方面開發(fā)商貸款無(wú)法順利轉(zhuǎn)化為個(gè)人房貸，影響利息收入。而如果房地產(chǎn)商降價(jià)銷售樓盤，將導(dǎo)致商業(yè)銀行已經(jīng)按揭的住房成為負(fù)資產(chǎn)，購(gòu)房者的斷供將導(dǎo)致商業(yè)銀行成為住房的擁有者，甚至成為不良貸款。隨著萬(wàn)科和恒大地產(chǎn)在上海和南京的在售樓盤大幅降價(jià)，一些先前購(gòu)房的業(yè)主以“斷供”為手段要挾房產(chǎn)商退房，由此引發(fā)了投資者對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂。

三是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金鏈斷裂引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)缺錢的原因有四點(diǎn)：一是國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好造成房地產(chǎn)商不能實(shí)現(xiàn)境外融資計(jì)劃。二是國(guó)內(nèi)實(shí)行從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制得更緊。三是房地產(chǎn)發(fā)展商過(guò)去兩年不理智地爭(zhēng)地王，大搞土地儲(chǔ)備，占用了大量的資金。四是從2008年初以來(lái)全國(guó)房屋成交量急劇下滑，到8月底已經(jīng)同比下滑近50%，導(dǎo)致資金難以回籠。值得注意的是，不僅是一般的地產(chǎn)商缺錢，上市地產(chǎn)商也同樣面臨較大的資金壓力?！蹲C券日?qǐng)?bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月21日，兩市共有75家房地產(chǎn)類上市公司披露了半年報(bào)。這些上市房企上半年共負(fù)債達(dá)到3514.7億元，比去年同期的2128.7億元增加了65%。這反映出即使上市地產(chǎn)商的資金短缺也具有普遍性。一般而言，上市公司有著更好的公司治理結(jié)構(gòu)、更強(qiáng)的規(guī)模與實(shí)力，對(duì)行業(yè)的變化也更具敏感性。上市地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺窘境，固然是信貸緊縮的一個(gè)結(jié)果，反映了其運(yùn)營(yíng)管理方面存在的欠缺。同樣，一旦資金鏈條中斷，銀行貸款將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

四是房地產(chǎn)項(xiàng)目重組引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)商面臨資金嚴(yán)重短缺的大環(huán)境下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組是不可避免的。但房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組過(guò)程也會(huì)導(dǎo)致銀行信貸面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款大都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司為貸款主體，有的是以土地為抵押，一旦土地不能理想地轉(zhuǎn)讓或重組收益過(guò)低，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)將加大。

五是土地管理政策引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。為節(jié)約集約用地和提高土地的有效利用，今年年初國(guó)務(wù)院已經(jīng)相關(guān)通知，明確土地閑置滿2年的，依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的要堅(jiān)決予以執(zhí)行；而土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，尤其是對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。這一政策對(duì)資金本來(lái)就緊張難以開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)沉重的打擊。而近期央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。這一政策的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不啻于又一記重錘。這代表了央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)出銀行對(duì)開發(fā)商購(gòu)地貸款的禁令，可看成是對(duì)國(guó)務(wù)院通知的落實(shí)。一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目不能如期開發(fā)利用而導(dǎo)致土地收回，以土地為抵押的銀行貸款將形成風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

一是積極參與和支持土地資源的重組以盤活土地信貸資金。既然土地資源的重組是不可避免的，而土地資源又占?jí)毫舜罅康你y行信貸資金，銀行就應(yīng)該正視這一現(xiàn)實(shí)，積極參與和支持土地資源的重組，銀行應(yīng)該充分利用銀行的客戶資源和信息資源，為已有的土地資源尋找合作伙伴或潛在買主，為有土地需求的企業(yè)尋找土地資源，通過(guò)有效的土地資源的重組盤活土地信貸資金，并為土地的有效利用進(jìn)行咨詢服務(wù)，以有助于土地資源的利用效率。

二是積極采取措施謹(jǐn)慎進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)貸款無(wú)論是土地抵押還是項(xiàng)目貸款和住房按揭貸款，都已經(jīng)不再是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行要正視這一現(xiàn)實(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款時(shí)要選擇好的項(xiàng)目和有實(shí)力的開發(fā)商，要認(rèn)真作好房地產(chǎn)貸款的按揭，特別是防止假按揭、虛假按揭、變相按揭、高價(jià)按揭，要嚴(yán)格控制住房按揭的比例，認(rèn)真判斷和認(rèn)定交易價(jià)格，防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假高價(jià)交易套取銀行信貸資金，要認(rèn)真分析和論證貸款主體的資格，真正做到有保有壓，以支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的健康發(fā)展，確保銀行信貸資金安全。

第6篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

下面，筆者試就農(nóng)發(fā)行信貸風(fēng)險(xiǎn)形成的原因及控制對(duì)策，談?wù)勛约旱目捶ǎ?/p>

一、信貸風(fēng)險(xiǎn)形成原因：

1、政策性風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)發(fā)行是唯一的政策性支農(nóng)銀行，其客戶、信貸產(chǎn)品都是圍繞著支持“三農(nóng)”而設(shè)計(jì)的，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策依賴性很強(qiáng)，一旦國(guó)家政策發(fā)生變化，客戶因無(wú)力承受政策性變化帶來(lái)的后果，其風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)化為農(nóng)發(fā)行不良貸款。如國(guó)家實(shí)行退耕還林政策后，國(guó)有糧食企業(yè)承擔(dān)糧食供應(yīng)任務(wù)，當(dāng)糧價(jià)上漲時(shí)，為完成政策性任務(wù)，農(nóng)發(fā)行也必須按市場(chǎng)價(jià)支持企業(yè)購(gòu)進(jìn)高價(jià)糧食，當(dāng)供應(yīng)糧價(jià)格高于國(guó)家補(bǔ)助款時(shí)，地方財(cái)政又不愿拿錢補(bǔ)貼，致使向退耕戶供應(yīng)糧食政策改為發(fā)放現(xiàn)金政策，政策的變化使糧食企業(yè)購(gòu)進(jìn)的糧食無(wú)法順價(jià)銷售，其價(jià)格虧損直接形成了農(nóng)發(fā)行的不良貸款。農(nóng)發(fā)行的業(yè)務(wù)范圍主要是在農(nóng)業(yè)這一塊，而農(nóng)業(yè)是弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，圍繞農(nóng)業(yè)開展經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一直都是保本微利，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很低，當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生不利于企業(yè)變化時(shí)，都會(huì)給農(nóng)發(fā)行帶來(lái)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、行政干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，各地都形成了“民營(yíng)化”為主體的改革改制熱潮，在這一輪改制過(guò)程中，為了安置離退崗職工，當(dāng)?shù)卣疾扇×斯膭?lì)企業(yè)出售房地產(chǎn)，籌集資金來(lái)賣斷職工工齡的政策，但是，貸款企業(yè)的房地產(chǎn)基本上在農(nóng)發(fā)行設(shè)定有它項(xiàng)權(quán)利，為達(dá)到順利處理房地產(chǎn)的目的，地方政府就采取行政干預(yù)方法，將土地出讓金全部用于改制或者象征性地留一點(diǎn)用于償還貸款；授意房產(chǎn)局或土管局不辦理房地產(chǎn)它項(xiàng)權(quán)利登記，或者在它項(xiàng)權(quán)利登記到期后不再延期，使農(nóng)發(fā)行債務(wù)懸空。另外，地方政府利用農(nóng)發(fā)行在爭(zhēng)攬財(cái)政存款、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目貸款等方面還需要協(xié)調(diào)與支持的情況，迫使農(nóng)發(fā)行也干了不少違背自身意愿的事，放棄了某些權(quán)利，或者施加壓力讓農(nóng)發(fā)行發(fā)放一些救濟(jì)性和安撫性的貸款，其結(jié)果是預(yù)期效益與最終效益發(fā)生較大偏差，影響了農(nóng)發(fā)行信貸資金效益的發(fā)揮，甚至出現(xiàn)貸款回收困難，直接形成了農(nóng)發(fā)行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3、信息風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)發(fā)行發(fā)展商業(yè)性貸款，起步晚，貸款對(duì)象單一，在項(xiàng)目選擇上比其它商業(yè)銀行存在較大的劣勢(shì)，特別是銀企間的信息不對(duì)稱，使農(nóng)發(fā)行難以從根本上把握貸款對(duì)象的真實(shí)情況。一是農(nóng)發(fā)行獲取信息的渠道單一，現(xiàn)在信貸人員在貸前調(diào)查時(shí)，主要依賴借款人自己提供的信息和資料，現(xiàn)有技術(shù)和條件決定了信貸人員難以與借款人股東、供應(yīng)商、客戶及企業(yè)主管部門和其他貸款行的進(jìn)行溝通，造成第一手調(diào)查資料不全面，從而留下信貸風(fēng)險(xiǎn)的隱患。二是農(nóng)發(fā)行獲取的信息有利于貸款對(duì)象。有的客戶，雖然按照農(nóng)發(fā)行的要求提供了各類信息資料，但信息資料是對(duì)企業(yè)有利，雖然手續(xù)合規(guī)，但不足以維護(hù)農(nóng)發(fā)行權(quán)益，信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際已潛伏其中。三是農(nóng)發(fā)行對(duì)信息是否虛假難以做出判斷，有的企業(yè)為騙取貸款，提供虛假的信息誤導(dǎo)貸前調(diào)查的準(zhǔn)確性，其表現(xiàn)形式往往是故意[您所閱讀的這篇文章來(lái)源于文秘站 -文秘站 -是]夸大財(cái)務(wù)指標(biāo)，使農(nóng)發(fā)行信貸人員用通常的分析方法很難做出正確判斷。如果將企業(yè)提供的信息資料作為發(fā)放貸款的依據(jù)，就很難保證信貸資產(chǎn)不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。

4、操作風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)發(fā)行現(xiàn)有的貸款從立項(xiàng)調(diào)查開始，辦理抵押擔(dān)保手續(xù)，上報(bào)審查審批，到最終簽訂合同發(fā)放貸款，要經(jīng)過(guò)許多步驟和環(huán)節(jié)，涉及的許多法律規(guī)定和內(nèi)部規(guī)章制度，稍有不慎，就將出現(xiàn)操作風(fēng)險(xiǎn)，給信貸資產(chǎn)埋下風(fēng)險(xiǎn)的隱患。如忽視第二還款來(lái)源引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，信貸人員在對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理時(shí)，重點(diǎn)放在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品銷售、市場(chǎng)前景及資金歸行、分割收貸收息等方面，比較容易忽視對(duì)第二還款來(lái)源的調(diào)查，特別是擔(dān)保人的擔(dān)保資格、抵押物變現(xiàn)損失等，對(duì)此調(diào)查把握不好，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源受阻時(shí)，貸款就很難如期收回；在辦理貸款時(shí)，由于登記在先，辦貸在后，因此，辦理登記貸款的合同往往會(huì)提前于貸款期限，如果信貸人員操作不慎，就會(huì)發(fā)生貸款抵押登記期限已過(guò)，而貸款期限還未到期的情況，造成抵押擔(dān)保合同失效，從而形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

5、素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)發(fā)行過(guò)去長(zhǎng)期承擔(dān)的是糧棉油收購(gòu)貸款的供應(yīng)和管理，管理方式主要是封閉運(yùn)行，面對(duì)日益開放的商業(yè)信貸業(yè)務(wù)，其經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)低下的缺點(diǎn)就顯現(xiàn)出來(lái)了，主要表現(xiàn)在：一些貸前調(diào)查流于形式，缺乏認(rèn)真和謹(jǐn)慎的態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目評(píng)估缺乏深度了解，甚至一些項(xiàng)目貸款評(píng)估就是在客戶項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上，補(bǔ)充有關(guān)還款內(nèi)容而形成的，評(píng)估報(bào)告的科學(xué)性、客觀性大打折扣。再如對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估重視不夠，一些信貸人員簡(jiǎn)單認(rèn)為只要貸款辦理財(cái)產(chǎn)抵押登記后，信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施就

算到位了，不重視對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)的收集、分析，更[本文屬文秘站 =站原創(chuàng)文章，找文章還是到文秘站 ，更多原創(chuàng)]沒(méi)有對(duì)客戶的還款意愿進(jìn)行深入了解，這些都將成為信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因。同時(shí)，農(nóng)發(fā)行現(xiàn)有的貸款調(diào)查、貸款管理、貸款決策以及貸款責(zé)任的承擔(dān)，存在相互脫節(jié)的情況；不重視貸款條件的落實(shí)，貸后管理工作不到位，不重視客戶還款能力的變化，對(duì)擔(dān)保措施監(jiān)管不力等等還普遍存在。據(jù)調(diào)查，因農(nóng)發(fā)行自身管理素質(zhì)低下而形成的信貸風(fēng)險(xiǎn)不在少數(shù)。二、信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策

（一）強(qiáng)化對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的研究，建立政策預(yù)警機(jī)制。國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的變化，事先都有一定的征兆，如退耕還林糧食供應(yīng)政策發(fā)生變化之前，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中就出現(xiàn)了糧價(jià)持續(xù)上漲，價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)家補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的情況。因此，農(nóng)發(fā)行要加強(qiáng)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的研究，及時(shí)、準(zhǔn)確地把握國(guó)家經(jīng)濟(jì)、金融產(chǎn)業(yè)政策變化的趨勢(shì)，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)信貸業(yè)務(wù)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析評(píng)估，提高政策應(yīng)變能力，有條件的可成立政策研究辦公室，專門評(píng)估國(guó)家政策變化對(duì)農(nóng)發(fā)行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響，制定政策性業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)發(fā)行的基層行也要設(shè)立政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委員會(huì)，抽調(diào)各部門有責(zé)任心、具有一定管理能力的優(yōu)秀干部參與，針對(duì)本地實(shí)際情況和信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的特點(diǎn)，經(jīng)常性地對(duì)政策性業(yè)務(wù)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、流程化的風(fēng)險(xiǎn)管理，以降低政策性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為農(nóng)發(fā)行信貸風(fēng)險(xiǎn)的可能。

（二）強(qiáng)化以法治貸意識(shí)，努力化解行政干預(yù)的負(fù)面影響。地方政府的行政干預(yù)，是農(nóng)發(fā)行在發(fā)展過(guò)程中不可避免的難題，農(nóng)發(fā)行的發(fā)展，不可能脫離地方政府，而要化解地方政府的行政干預(yù)，只有在工作中不斷強(qiáng)化法律知識(shí)的學(xué)習(xí)，不斷增強(qiáng)法律意識(shí)，用依法行政、依法治貸的方法對(duì)抗行政干預(yù)。對(duì)涉及農(nóng)發(fā)行權(quán)益的房地產(chǎn)抵押，我們要依據(jù)《擔(dān)保法》、《合同法》及有關(guān)司法解釋，據(jù)理力爭(zhēng)，不要輕易放棄自己的權(quán)利，還是能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度；對(duì)地方政府要求支持的項(xiàng)目，農(nóng)發(fā)行要堅(jiān)持信貸原則，依制度規(guī)定對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)地分析論證，辦理合法有效的抵押擔(dān)保手續(xù)，或者要求有政府背景的信用擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，做好農(nóng)發(fā)行信貸風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和化解工作，確保農(nóng)發(fā)行發(fā)放的每一筆貸款不因地方政府的干預(yù)而發(fā)生信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化貸前調(diào)查和信用評(píng)定工作，確保信息詳實(shí)可靠。掌握真實(shí)、有效的第一手信息資料，是信貸投放科學(xué)決策的基礎(chǔ)，因此，農(nóng)發(fā)行必須在貸款發(fā)放前克服困難，采取措施掌握第一手資料：一是充分利用社會(huì)中介機(jī)構(gòu)收集信息資料。如利用會(huì)計(jì)事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)他們的有效運(yùn)作掌握第一手資料。二是自行收集資料。要求信貸管理人員深入第一線，與借款人的股東、供應(yīng)商、客戶及企業(yè)主管進(jìn)行充分地接洽和溝通，收集資料。三是充分利用征信系統(tǒng)收集資料。目前，人民銀行的征信系統(tǒng)和工商管理局征信系統(tǒng)均已開通，農(nóng)發(fā)行可利用這些渠道查詢企業(yè)的資料。四是通過(guò)分析借款人提供的資料，先辨別真?zhèn)?，去偽存真，利用其真?shí)的信息資料，做好貸款調(diào)查和信用等級(jí)評(píng)定工作，確保農(nóng)發(fā)行的貸款決策所依據(jù)的信息資料都是真實(shí)有效的，以降低決策風(fēng)險(xiǎn)。

第7篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 困境 房產(chǎn)稅 住房保障

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障居民的住房消費(fèi)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，中央政府連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日“新國(guó)十條”以來(lái)，各地陸續(xù)實(shí)施了最嚴(yán)厲的調(diào)控手段——限購(gòu)后，有效地抑制了非剛性需求，為房?jī)r(jià)的下行打開了通道。但放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，限購(gòu)帶來(lái)的負(fù)面影響也不可忽視，它在過(guò)濾非剛性需求的同時(shí)，必然會(huì)大大壓縮房地產(chǎn)的總需求。因此，當(dāng)前我們應(yīng)該重新審視限購(gòu)政策，逐步調(diào)整政策的著力點(diǎn)，在對(duì)過(guò)去的調(diào)控政策進(jìn)行總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，尋找未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有效途徑。

一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的簡(jiǎn)要梳理

1、2003年初—2005年上半年，規(guī)范管理階段

2003年2月8日，國(guó)土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，旨在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。2003年6月5日，央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，控制并且規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款以及對(duì)個(gè)人的房貸。2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，明確商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，適度控制階段

2005年3月17日，個(gè)人住房貸款利率從即日起再次上調(diào)，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，稱之為“國(guó)六條”。2006年5月30日，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于目前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定。2007年9月27日，央行發(fā)出《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高了購(gòu)買非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長(zhǎng)。

3、2008年下半年—2009年底，大力發(fā)展階段

2008年12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房?jī)r(jià)重拾漲勢(shì)，2010年2季度房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到14%，為1998年以來(lái)的最高點(diǎn)。

4、2010年初至今，從嚴(yán)調(diào)控階段

2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，強(qiáng)調(diào)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，規(guī)定“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，進(jìn)一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對(duì)外埠居民購(gòu)房進(jìn)行限制。2010年9月暫停第三套及以上購(gòu)房貸款，并嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院召開會(huì)議，確定了八項(xiàng)政策措施（“新國(guó)八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。2011年7月20日，總理在第164次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，要求必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

從中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)間階段上可以看出，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控具有多樣性，同時(shí)采取了行政政策、財(cái)政政策、土地政策以及金融政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。每一次新一輪的調(diào)控政策都是在嚴(yán)密分析當(dāng)前市場(chǎng)變化的基礎(chǔ)上制定的，根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)，來(lái)決定調(diào)控的時(shí)機(jī)和力度。但縱觀近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩發(fā)展，雖然宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)發(fā)展起到了一定的積極作用，但同時(shí)也產(chǎn)生了很多負(fù)面影響，有些政策甚至成為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)了較大幅度的回落，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。從表面看來(lái)，這種變化是限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)交易形成的壓制所導(dǎo)致的，符合了當(dāng)前民眾及政府對(duì)房?jī)r(jià)的期望。但房地產(chǎn)交易的萎縮也可能會(huì)帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展停滯，甚至?xí)绊懙奖姸嗟南嚓P(guān)行業(yè)。因此，為避免整個(gè)行業(yè)的劇烈波動(dòng)，需要有效把握調(diào)控政策的走向和時(shí)機(jī)。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的困境

1、宏觀調(diào)控與地方政府之間的矛盾

從稅收上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財(cái)政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費(fèi)和融資的現(xiàn)狀。其中，賣地收入成為地方政府籌集資金的一個(gè)越來(lái)越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房?jī)r(jià)卻始終沒(méi)有辦法從根本上控制下來(lái)。從體制上來(lái)看，目前中央對(duì)地方政府政績(jī)的考察過(guò)多關(guān)注于GDP，而房地產(chǎn)作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性與帶動(dòng)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展可以帶動(dòng)上下游很多產(chǎn)業(yè)的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也增加了居民收入，從而提高了普通居民對(duì)住房的需求量，最終帶動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。房地產(chǎn)規(guī)模越大，房?jī)r(jià)越高，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也就越大。因此，過(guò)高的土地價(jià)格與地方政府盲目的發(fā)展都是推高房?jī)r(jià)的成因，也是調(diào)控房?jī)r(jià)中最難以克服和解決的問(wèn)題。

第8篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

1.房地產(chǎn)信貸情況

（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初增加。截至2014年12月末，山西省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額250.07億元，比年初增加12.83億元，增長(zhǎng)5.4%，其中：地產(chǎn)開發(fā)貸款余額40.44億元，比年初增加11. 89億元，增長(zhǎng)41.6%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額209.62億元，比年初增加0.94億元，增長(zhǎng)0.5%。我省房地產(chǎn)市場(chǎng)以白住和改善性住房需求為主體，內(nèi)生動(dòng)力較足，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)指標(biāo)仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 （2）保障性住房開發(fā)貸款繼續(xù)增長(zhǎng)。截至2014年12月末，山西省金融機(jī)構(gòu)保障性住房開發(fā)貸款余額102.85億元，同比增長(zhǎng)7.9%。全年城鎮(zhèn)保障性住房新開工 23.26萬(wàn)套，基本建成21.02萬(wàn)套，完成投資528.05億元，均超額完成年度計(jì)劃任務(wù)，保障性住房支持力度不減。 （3）個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快。截至2014年12月末，山西省金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額714.85億元，比年初增加164.7億元，增長(zhǎng)29.9%，比上年同期增加142.68億元。從全年來(lái)看，個(gè)人住房貸款不良率逐步下降（見表1），無(wú)論從山西省還是太原市，個(gè)人住房貸款不良率低于全省各項(xiàng)貸款不良率水平，穩(wěn)定在低位。山西省購(gòu)房需求以剛性需求為主。據(jù)凋查，個(gè)人住房按揭貸款的申請(qǐng)主體剛需者占比達(dá)到90%以上，投資性購(gòu)房約占10%，主要集中在商鋪貸款。由于個(gè)人住房貸款一般采取不動(dòng)產(chǎn)抵押的方式，損失率相對(duì)較低，還款方式多采用按月等額本息或等額本金方式，利息實(shí)收率始終保持著較高的水平。

2.個(gè)人住房貸款利率情況

（1）首套房貸款政策較去年同期顯寬松。對(duì)于貸款購(gòu)買首套住房的家庭，截至2014年12月末，15家金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行的首付款比例平均為39.1%，其中，首付款比例在三成（含）以下的有l(wèi)家機(jī)構(gòu)，占比6.7%;首付款比例在三成至四成之間的有7家機(jī)構(gòu)，占比46.7%;首付款比例在四成以上的有7家機(jī)構(gòu)，占比46.7%。全部金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的首套房貸中執(zhí)行基準(zhǔn)利率的貸款占比為90.84%，執(zhí)行上浮利率的貸款占比為4.84%，執(zhí)行下浮利率的貸款占比為4.32%。分機(jī)構(gòu)看，中國(guó)銀行和興業(yè)銀行首套房貸平均利率低于基準(zhǔn)利率，工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、民生銀行、華夏銀行和晉商銀行首套房貸平均利率等于基準(zhǔn)利率，郵儲(chǔ)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、光大銀行、渤海銀行和農(nóng)村信用社首套房貸平均利率高于基準(zhǔn)利率。全省金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房貸款中，首套房貸款占比為97.3%，貸款購(gòu)房者以剛性需求為主。

（2）二套房貸利率基本與首套房貸保持一致。對(duì)于貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，15家金融機(jī)構(gòu)的房貸政策也趨于寬松，基本執(zhí)行了30%～50%的首付款比例，平均首付款比例為39.7%，較去年同期下降20個(gè)百分點(diǎn)。貸款利率方面，除招商銀行二套房貸略高于其首套房貸利率外，其他14家金融機(jī)構(gòu)均采取了緊跟首套房貸利率政策，即與首套房貸利率政策基本一致。

（3）個(gè)人住房貸款利率穩(wěn)中有降。2014年，全省商業(yè)性住房貸款累放220.51億元，較2013年增加了24.43億元，加權(quán)平均利率為6.5 32%，同比提高0.02個(gè)百分點(diǎn)。從利率走勢(shì)看，2014年1-10月利率走勢(shì)較為平穩(wěn)，11月份略有下降，12月份降幅較大，各期限貸款利率均不同程度降低，個(gè)人住房貸款投放明顯增加。分期限檔次看，5年以下（含）期貸款和5-10年（含）期貸款加權(quán)平均利率分別為6.426%和6.5 81%，分別比上年同期減少了0.02和0.017個(gè)百分點(diǎn);10-20年（含）期貸款和20-30年（含）期貸款加權(quán)平均利率分別為6.544%和6.481%，分別比上年同期增加了0.008和0.072個(gè)百分點(diǎn)。

二、山西省房地產(chǎn)金融服務(wù)中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)融資模式相對(duì)單一

房地產(chǎn)所需資金主要是來(lái)源于白籌資金、外資、債券、國(guó)內(nèi)貸款和國(guó)家的預(yù)算內(nèi)資金等。在我國(guó)由于資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他融資渠道。因此，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。據(jù)調(diào)查，幾乎80%的開發(fā)商的融資模式是從銀行貸款取得。這種單一的銀行信貸模式難以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)。

2.房地產(chǎn)信貸管理存在薄弱環(huán)節(jié)

按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定，房地產(chǎn)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)白有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。但在現(xiàn)實(shí)操作中，一些地區(qū)片面追求GDP增長(zhǎng)，有意無(wú)意地放松了房地產(chǎn)信貸的管理，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)，在難以對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)信息和購(gòu)房者的資信狀況進(jìn)行充分考察的情況下，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸。而當(dāng)開發(fā)商資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無(wú)保證時(shí)，以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

3.不良貸款率趨升，房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、購(gòu)房者按揭貸款等在內(nèi)的房地產(chǎn)資金鏈中，銀行貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的六成到七成，而國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)四成，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，銀行實(shí)際上會(huì)直接或間接地承受房地產(chǎn)運(yùn)行中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。從山西省情況來(lái)看，2014年，房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率有所升高，達(dá)到10%左右。

三、政策建議

1.積極拓寬融資渠道，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的多元化融資機(jī)制

繼續(xù)大力發(fā)展銀行間債券市場(chǎng)，拓寬企業(yè)融資渠道，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、定向融資工具、資產(chǎn)支持票據(jù)等新型市場(chǎng)融資工具，不斷優(yōu)化融資成本與負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資來(lái)源，有效改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。例如，恒大集團(tuán)在香港聯(lián)合所掛牌上市，在境外發(fā)債累計(jì)30多億美元;近幾年跟信托公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)也有較多的合作，包括信托開發(fā)貸、信托股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)日股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資等等，極大地拓展了其資金融通的能力。

2.積極規(guī)范并引導(dǎo)民間資本進(jìn)入融資體系

山西民間資本雄厚，近年來(lái)國(guó)家也相繼出臺(tái)了鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的實(shí)施意見，山西省要加快建立健全民間投資服務(wù)體系，搭建平臺(tái)，加強(qiáng)服務(wù)和規(guī)范指導(dǎo)，既可以為民間資本提供投資方向，又為民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)融資體系創(chuàng)造良好環(huán)境。 3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的金融體系建設(shè) 當(dāng)前，一些大型房企為了實(shí)現(xiàn)資本盈利能力最大化，嘗試通過(guò)資本流動(dòng)、收購(gòu)、重組、參股、控股等方式實(shí)現(xiàn)資本的增值，例如參股券商或者金融機(jī)構(gòu)。資本運(yùn)作能力作為其核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極組建獨(dú)立、充實(shí)的金融專業(yè)部門，培養(yǎng)具有資本運(yùn)作能力的專業(yè)或非專業(yè)人才，建立企業(yè)的金融形象，維護(hù)好企業(yè)的金融資源，全面提高其金融建設(shè)的技術(shù)能力。 4.完善房地產(chǎn)金融的規(guī)范管理 相對(duì)于房地產(chǎn)金融的飛速發(fā)展，一些房地產(chǎn)法律、法規(guī)就顯得滯后，導(dǎo)致一些管理亂象時(shí)有發(fā)生。因此，必須要建立和完善相關(guān)的法律體系來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)融資的多元化發(fā)展。同時(shí)，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，實(shí)施評(píng)價(jià)等級(jí)動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)對(duì)預(yù)收行為和預(yù)售資金的監(jiān)管，防止企業(yè)因資金鏈斷裂抽逃資金。

第9篇：商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文

關(guān)鍵詞：流動(dòng)性過(guò)?！∝泿耪〔哓?cái)政政　策商業(yè)銀行對(duì)策

中圖分類號(hào)：F830.49　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1006－1770(2008)03－030－05

2007年以來(lái)，流動(dòng)性過(guò)剩成為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的一大隱患，并誘發(fā)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家密集出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。2008年以來(lái)，通貨膨脹的趨勢(shì)不僅沒(méi)有減緩，反而在雪災(zāi)和春節(jié)等因素助推下，呈愈加明顯的態(tài)勢(shì)。2008年1月我國(guó)CPI(居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù))同比上漲7.1％，比2007年12月高出0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下1996年8月份以來(lái)近11年的月度新高；與此同時(shí)，PPI《工業(yè)品出廠價(jià)格》同比上漲6.1％，比上月提高了0.67個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2004年12月份以來(lái)的三年新高，呈現(xiàn)出CPI向PPI傳遞的趨勢(shì)。物價(jià)上漲由消費(fèi)品向工業(yè)品的結(jié)構(gòu)性傳導(dǎo)，導(dǎo)致全面通脹的壓力驟緊，宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步收緊。

宏觀調(diào)控政策不僅包括直接針對(duì)銀行系統(tǒng)的貨幣政策和銀行業(yè)行業(yè)監(jiān)管，還包括財(cái)政政策和產(chǎn)業(yè)政策的部分調(diào)整，構(gòu)成商業(yè)銀行生存的外部環(huán)境，對(duì)商業(yè)銀行的發(fā)展經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大影響。梳理07年以來(lái)宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)銀行的影響機(jī)理和實(shí)際效應(yīng)，有助于商業(yè)銀行，做出相應(yīng)調(diào)整以提高對(duì)環(huán)境的適應(yīng)能力。

一、2007年以來(lái)宏觀調(diào)控政策環(huán)境的演變

(一)貨幣政策和銀行業(yè)行業(yè)監(jiān)管

1、提高存款準(zhǔn)備金率和央行票據(jù)

2007年，央行先后11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金、并累計(jì)發(fā)行近4萬(wàn)億元的央行票據(jù)。其中第10次準(zhǔn)備金調(diào)整，上調(diào)幅度1個(gè)百分點(diǎn)為4年來(lái)最大，當(dāng)前存款準(zhǔn)備金率創(chuàng)20多年來(lái)新高。

2、加息

為遏制儲(chǔ)蓄存款的跳槽趨勢(shì)和投資的高速增長(zhǎng)，向市場(chǎng)傳達(dá)緊縮的信息。2007年以來(lái)，央行連續(xù)6次小幅加息，調(diào)整后的存貸款基準(zhǔn)利率分別為4.14％和7.47％。

3、商業(yè)銀行貸款規(guī)模的窗口指導(dǎo)

2007年，面對(duì)商業(yè)銀行貸款規(guī)模的快速增長(zhǎng)，央行和銀監(jiān)會(huì)多次召開會(huì)議對(duì)各家銀行給予“窗口指導(dǎo)”，嚴(yán)令各家銀行將全年新增貸款規(guī)?？刂圃?5％之內(nèi)。從緊貨幣政策在總量控制上已取得一定成效，2007年12月新增貸款僅485億元，同比少增了1720億元，2007年全年新增貸款規(guī)模為3.63萬(wàn)億元。2008年，央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)新增貸款的總量控制目標(biāo)大體控制為不超過(guò)2007年全年的3.63萬(wàn)億元，意味著全年貸款增速將不會(huì)超過(guò)13.86％。

4、特定行業(yè)的貸款監(jiān)督和管理

由于銀行新增貸款大部分流向了產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控所關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)，2007年11月，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的新規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，要求貸款首付款比例不得低于40％。其他配套政策還包括嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理、嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作等等行業(yè)規(guī)范。同時(shí)，央行各分支機(jī)構(gòu)、各銀監(jiān)局加強(qiáng)了對(duì)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理的“窗口指導(dǎo)”，加大了對(duì)相關(guān)違規(guī)行為的查處力度。

(二)財(cái)政政策和產(chǎn)業(yè)政策

1、發(fā)行特別國(guó)債

為配合貨幣政策，收縮市場(chǎng)中過(guò)剩的流通性，緩解外匯儲(chǔ)備的壓力，2007年8月份以來(lái)，財(cái)政部共分8次向商業(yè)銀行、銀行間市場(chǎng)和社會(huì)公眾發(fā)行特別國(guó)債，總計(jì)規(guī)模達(dá)15500億元。

2、調(diào)整利息稅。緩解負(fù)利率狀態(tài)

從8月15日起，財(cái)政部將儲(chǔ)蓄存款利息稅稅率由現(xiàn)行的20％調(diào)減為5％，意圖扭轉(zhuǎn)居民儲(chǔ)蓄存款的負(fù)利率局面，避免儲(chǔ)蓄資金持續(xù)進(jìn)入股票市場(chǎng)，分流銀行資金。

3、和產(chǎn)業(yè)政策相配套，引導(dǎo)結(jié)構(gòu)調(diào)整

2007年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)間資源配置不合理的現(xiàn)象仍然在加劇，高耗能行業(yè)生產(chǎn)和出口增速依然較高。2007年上半年，鋼鐵、有色金屬、建材、電力熱力、石油加工及煉焦、化工等六大主要耗能行業(yè)增加值同比增長(zhǎng)20.1％，增幅同比加快3.6個(gè)百分點(diǎn)，比全部規(guī)模以上工業(yè)高1.6個(gè)百分點(diǎn)。1－6月份，鋼鐵行業(yè)出貨值增長(zhǎng)79.7％，化工行業(yè)增長(zhǎng)31％，建材行業(yè)增長(zhǎng)24.2％，均超過(guò)規(guī)模以上工業(yè)出貨值21.7％的增速。

針對(duì)這種趨勢(shì)，2007年4月15日起，財(cái)政部再度下調(diào)或取消部分鋼材出口退稅率；并從7月1日起，實(shí)行新的出口退稅政策，553項(xiàng)“高耗能、高污染、資源性”產(chǎn)品的出口退稅被取消。根據(jù)最新頒布的企業(yè)所得稅法，企業(yè)從事符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅。企業(yè)購(gòu)置用于環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的投資額，可以按一定比例實(shí)行稅額抵免。上述舉措，以期緩解環(huán)境污染，保護(hù)緊缺資源和能源，改善出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，減少貿(mào)易順差對(duì)國(guó)際收支的壓力。

二、宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理的影響

(一)對(duì)商業(yè)銀行盈利的影響略偏正，但難以持續(xù)

1、準(zhǔn)備金率持續(xù)提高對(duì)銀行盈利的負(fù)面影響相對(duì)可控

以前8次法定存款準(zhǔn)備金率來(lái)計(jì)算，累計(jì)凍結(jié)商業(yè)銀行資金約1.5萬(wàn)億元。假設(shè)商業(yè)銀行被凍結(jié)的這些資金來(lái)自于債券投資或者貸款的壓縮，根據(jù)各行中報(bào)初步測(cè)算，將分別導(dǎo)致商業(yè)銀行上半年利息總收入減少2％和5％左右。當(dāng)然，由于超額準(zhǔn)備金比率較高的銀行將首先通過(guò)壓縮超額準(zhǔn)備的方式來(lái)滿足更高的法定存款準(zhǔn)備金率，因此其實(shí)際負(fù)面影響要比測(cè)算的結(jié)果要小。

具體到各銀行，從靜態(tài)看，超額準(zhǔn)備金率越高、存貸比越低，其受到的負(fù)面影響越小。從動(dòng)態(tài)看，吸收存款能力越強(qiáng)，受到的負(fù)面影響越小?？偟膩?lái)看，法定存款準(zhǔn)備金率提高對(duì)大型銀行的負(fù)面影響略小于中小銀行。

2、加息使商業(yè)銀行的利差略有擴(kuò)大，但后續(xù)難持續(xù)

2007年上半年存貸款基準(zhǔn)利率的四次提高，使商業(yè)銀行利差略有擴(kuò)大。我們可以通過(guò)半年報(bào)做簡(jiǎn)單的測(cè)算(見表1)。

凈息差的擴(kuò)大主要在于以下原因：

一是商業(yè)銀行出現(xiàn)貸款中長(zhǎng)期化和存款活期化的趨勢(shì)。由于占存款來(lái)源約50％左右的活期存款的基準(zhǔn)利率僅上調(diào)9個(gè)基點(diǎn)，進(jìn)而擴(kuò)大了商業(yè)銀行的息差收入：二是貸款風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。隨著中小企業(yè)的高速增長(zhǎng)，銀行業(yè)對(duì)中小企業(yè)的貸款比重逐步加大，貸款的風(fēng)險(xiǎn)收益增加。

2008年凈息差擴(kuò)大的趨勢(shì)將可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，理由有三：

第一，存款活期化的局面有望扭轉(zhuǎn)。從2007年最后一次利率調(diào)整的情況看，一年以內(nèi)定期存款利率上調(diào)幅度較大，其中，三個(gè)月期存款利率上調(diào)0.45個(gè)百分點(diǎn)，六個(gè)月期存款利率上調(diào)0.36個(gè)百分點(diǎn)：與此相反，活期存款利率小幅下調(diào)0.09個(gè)百分

點(diǎn)；同時(shí)，2007年年底以來(lái)，股市的動(dòng)蕩加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，儲(chǔ)蓄向資本市場(chǎng)持續(xù)搬家的勢(shì)頭有所減弱，股市資金出現(xiàn)回流，在活期存款利率下調(diào)，三個(gè)月、六個(gè)月和一年期存款利息上升的情況下，居民和企業(yè)儲(chǔ)蓄將有望出現(xiàn)定期化趨勢(shì)；另一方面，通脹壓力下，未來(lái)結(jié)構(gòu)性調(diào)整將增多，類似2006年至今基準(zhǔn)存貸利差擴(kuò)大的可能性將較小。第二，貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度減小。部分銀行如建行和工行，中長(zhǎng)期貸款比重已經(jīng)達(dá)到60％以上，興業(yè)銀行中小企業(yè)貸款比重已經(jīng)達(dá)到80％，在這種情況下，通過(guò)調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)提高息差收入的余地有限。第三，未來(lái)對(duì)貸款客戶的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸蔓延到中小企業(yè)群，利率的上浮幅度有限，利差空間壓縮。

3、國(guó)債定向發(fā)行對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)的影響基本中性

2007年8月以來(lái)，財(cái)政部針對(duì)商業(yè)銀行、銀行間市場(chǎng)發(fā)行了規(guī)?？傆?jì)為1 5500億元的特別國(guó)債。從結(jié)構(gòu)看，商業(yè)銀行主要通過(guò)壓縮票據(jù)融資和短期貸款來(lái)進(jìn)行調(diào)整，2007年，商業(yè)銀行壓縮票據(jù)融資約4400億元左右，票據(jù)融資余額已經(jīng)降至2005年3月以來(lái)的最低水平，通過(guò)壓票據(jù)融資為利潤(rùn)空間較大的中長(zhǎng)期貸款騰出空間的特征較為明顯。因此，從總量上看，對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)的影響較為平緩。

另外，從國(guó)債發(fā)行的情況看，加息一方面帶來(lái)國(guó)債、央行票據(jù)和同業(yè)拆借利率一定程度的上升；另一方面也導(dǎo)致商業(yè)銀行所持有的交易性債券的賬面價(jià)值下跌。綜合來(lái)看，由于規(guī)模受限，正面影響和負(fù)面影響基本抵消(由于披露數(shù)據(jù)的限制，難以作具體的量化分析)。

4、手續(xù)費(fèi)和傭金收入的激增較難持續(xù)

2007年，受益股票市場(chǎng)的牛市效應(yīng)，各家上市銀行的手續(xù)費(fèi)和傭金收入獲得迅速增長(zhǎng)，十余家上市銀行手續(xù)費(fèi)及傭金收入前三季度比上年同期平均增長(zhǎng)80％左右。結(jié)算、、銀行卡、投行、托管幾大類并舉。2007年末和未來(lái)的2008年，隨著宏觀調(diào)控政策的收緊，資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，手續(xù)費(fèi)和傭金收入在日益增大的基數(shù)上將較難實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。

(二)對(duì)銀行業(yè)貸款規(guī)模的控制效果不理想

1、控制商業(yè)銀行貸款規(guī)模并不能有效控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快的局面

銀行貸款并非固定資產(chǎn)投資資金的唯一來(lái)源，固定資產(chǎn)投資對(duì)銀行貸款的依賴下降。根據(jù)wind資訊提供的數(shù)據(jù)計(jì)算，2007年1－10月份，在固定資產(chǎn)資金來(lái)源的比例中，國(guó)內(nèi)貸款只占12.44％，自籌資金成為固定資產(chǎn)投資的最大來(lái)源，占比達(dá)42.75％；再加上企事業(yè)單位自有資金，企業(yè)直接融資占比達(dá)65％以上。

隨著股票市場(chǎng)的發(fā)展，資本市場(chǎng)融資的比重將進(jìn)一步擴(kuò)大。這種趨勢(shì)勢(shì)必會(huì)弱化以信貸窗口指導(dǎo)和利率調(diào)整為工具的宏觀政策效果，這也是2007年以來(lái)加息對(duì)固定資產(chǎn)投資影響作用受限的主要原因之一。

2、貸款規(guī)模的行政控制一定程度上惡化了中外商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的信貸投放進(jìn)行增長(zhǎng)率的盤子控制，這種行政性的管理辦法，對(duì)約束商業(yè)銀行的貸款規(guī)模比較有效。然而，差異性的監(jiān)管制度下，這種行政管制給外資銀行提高信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額提供了絕好的機(jī)會(huì)。

以上海市場(chǎng)為例，在宏觀調(diào)控政策趨緊和中資銀行受制于信貸約束的背景下，轉(zhuǎn)制后的外資金融機(jī)構(gòu)對(duì)公貸款增長(zhǎng)迅猛。2006年12月底，外資銀行占新增貸款的市場(chǎng)份額為26.3％；2007年4月之后，外資銀行新增貸款的市場(chǎng)份額迅速增加，到8月份，達(dá)到42.9％。其中，對(duì)公貸款增加58.1億元，同比多增22.7億元，占全部貸款增量的96％，2007年全年，外資銀行新增人民幣貸款達(dá)到832.7億元，同比多增347.9億元，占人民幣信貸增量的份額為31.8％，同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)：貸款余額占全市人民幣貸款市場(chǎng)份額的10.7％，比年初上升3.5個(gè)百分點(diǎn)。

金融宏觀調(diào)控的制定和實(shí)施在一定程度上忽略了轉(zhuǎn)制的外資銀行，削弱了宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果，并導(dǎo)致中外資銀行的不公平競(jìng)爭(zhēng)。

(三)對(duì)商業(yè)銀行流動(dòng)性管理提出嚴(yán)峻的考驗(yàn)

1、法定存款準(zhǔn)備金比率位于歷史高位，未來(lái)有進(jìn)一步走高可能

07年以來(lái)，央行已連續(xù)11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前15％的法定存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到歷史最高水平。按每上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率約可凍結(jié)銀行系統(tǒng)資金1700－1800億元計(jì)算，央行通過(guò)存款準(zhǔn)備金率和央行票據(jù)共可收縮銀行系統(tǒng)約5.64－5.76萬(wàn)億的資金。隨著通貨膨脹形勢(shì)的嚴(yán)峻，08年存款準(zhǔn)備金率有望進(jìn)一步上調(diào)。

隨著超額準(zhǔn)備金比率可壓縮空間的減小，銀行使用超額存款準(zhǔn)備金替代法定存款準(zhǔn)備金余地越來(lái)越小，中小銀行的存貸比大多已經(jīng)超過(guò)75％。在第11次存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)點(diǎn)的情況下，政策的邊際效應(yīng)將逐步加大，可能會(huì)出現(xiàn)一定的流動(dòng)性問(wèn)題。

2、貨幣“短借長(zhǎng)貸”的期限錯(cuò)配現(xiàn)象突出

在存款活期化和貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響下，商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了同向的變化。據(jù)2007年半年報(bào)顯示，工行、中行和建行即時(shí)到期的負(fù)債占比與年初相比分別上升4.3％，2.4％和1.6％，而一年以上的資產(chǎn)也分別較年初增加2.4％、0.5％和1.9％。中小銀行的變化則更為明顯。商業(yè)銀行資產(chǎn)和負(fù)債的期限錯(cuò)配程度進(jìn)一步加大，流動(dòng)性管理的難度進(jìn)一步加大。

3、銀行存款增速趨緩，資金來(lái)源受限

雖然我國(guó)宣布降低存款利息稅并多次加息，但由于資產(chǎn)價(jià)格上升預(yù)期的持續(xù)和物價(jià)上升預(yù)期的加強(qiáng)，2007年以來(lái)商業(yè)銀行存款顯著分流，增速明顯放緩。其中儲(chǔ)蓄存款在4、5、8、9、10月出現(xiàn)絕對(duì)額下降的情況。2008年，通貨膨脹率短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，負(fù)利率局面仍將持續(xù)，儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)乏力。銀行資金來(lái)源總量和結(jié)構(gòu)的上述變化對(duì)流動(dòng)性管理能力提出更高的要求。

4、人民幣快速升值，外匯存貸比上升

由于人民幣持續(xù)升值和我國(guó)頻繁加息，使外匯貸款與人民幣貸款相比體現(xiàn)出更為明顯的成本優(yōu)勢(shì)，2007年前三季度金融機(jī)構(gòu)外匯各項(xiàng)貸款增加370億美元，達(dá)到2006年同期外匯貸款增長(zhǎng)的3倍，增幅達(dá)27.6％。與此同時(shí)，外匯存款則比年初下降了約20億美元。其中外匯儲(chǔ)蓄存款下降了120億美元，降幅近20％。人民銀行公布的“金融機(jī)構(gòu)外匯信貸收支表”顯示，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)外匯貸款與各項(xiàng)外匯存款的比值由07年9月末已升至130％。外匯貸款的急遽增加和外匯存款的減少，給商業(yè)銀行的外匯流動(dòng)性管理增添了難度。

(四)部分行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)加大

以房地產(chǎn)貸款為例，近年來(lái)商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模，大型銀行的開發(fā)貸款在貸款總額中的占比普遍低于10％。然而隨著個(gè)人住房貸款的快速發(fā)展，大型商業(yè)銀行與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款占貸款總額的比例仍達(dá)到20％以上，在其他各類抵押貸款中還有很大一部分是以房地產(chǎn)作為抵押物，預(yù)計(jì)銀行業(yè)共有30％以上的貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)。在這種情況下，貸款利息的走高和房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)給商

業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生較大的影響。特別是在針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)信貸的調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)一定幅度調(diào)整的情況下，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題更應(yīng)密切關(guān)注。

隨著2008年“節(jié)能減排”的要求和針對(duì)“兩高一資”等行業(yè)的調(diào)控政策將進(jìn)一步加強(qiáng)和“硬化”。根據(jù)銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)，截至2007年5月末，五大國(guó)有股份制商業(yè)銀行發(fā)放的高耗能、高污染行業(yè)貸款余額達(dá)1.5萬(wàn)億元，占貸款總額的11％。同時(shí)人民幣逐步加快升值(匯改以來(lái)到2007年9月末，人民幣對(duì)美元累計(jì)升值約10％)和出口退稅政策多次調(diào)整，其累計(jì)和長(zhǎng)期的負(fù)面效應(yīng)很有可能會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

三、宏觀調(diào)控背景下對(duì)商業(yè)銀行的對(duì)策建議

(一)緊跟宏觀調(diào)控政策，控制貸款規(guī)模，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制

商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家調(diào)控政策的走向，防范可能產(chǎn)生的貸款風(fēng)險(xiǎn)，并加強(qiáng)特定行業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。具體來(lái)說(shuō)，要注意以下幾點(diǎn)：

第一，嚴(yán)格審查高耗能、高污染行業(yè)新增貸款的投放，積極配合主管部門和地方政府控制高耗能、高污染行業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)。已經(jīng)貸款的，要及時(shí)清收。

第二，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)貸款政策，密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，降低潛在的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

第三，密切關(guān)注進(jìn)出口企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和貸款歸還情況，積極防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(二)增強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債的管理水乎和貸款定價(jià)能力

第一，加強(qiáng)對(duì)活期存款的管理水平，提高活期比率，降低資金使用成本。

第二，采取客戶細(xì)分、產(chǎn)品帶動(dòng)、網(wǎng)上銀行、信用卡產(chǎn)品組合與交叉營(yíng)銷等策略和措施遏制存款的滑坡。

第三，增強(qiáng)貸款議價(jià)能力，提高信貸資產(chǎn)回報(bào)水平。要抓住當(dāng)前信貸規(guī)模管制、商業(yè)銀行談判地位上升的有利契機(jī)，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，對(duì)不同客戶、不同資產(chǎn)實(shí)行差別定價(jià)，最大限度地提高貸款的綜合收益率。

第四，積極探索豐富零售貸款產(chǎn)品組合，避免當(dāng)前零售貸款業(yè)務(wù)過(guò)度依賴房地產(chǎn)按揭貸款的局面。

(三)加快創(chuàng)新，擴(kuò)大中間業(yè)務(wù)收入比重