房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

[論文摘要]本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資渠道狹窄這一現(xiàn)狀，并結合證監(jiān)會推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發(fā)行利率市場化、資金用途限制少等主要特點，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行公司債具有融資成本低、可優(yōu)化企業(yè)資本結構等優(yōu)勢。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2007年8月14日，中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債發(fā)行試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），這標志著中國公司債發(fā)行工作正式啟動。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺了一系列政策以加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控，并實行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市公司股權融資進行了限制，開發(fā)企業(yè)股權融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴峻的資金考驗。

同時,由于國家政策及我國資本市場不發(fā)達等因素影響,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權融資占據(jù)著極大的比列,股權融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營風險和較高的財務成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風險，不利于我國金融市場的穩(wěn)定與發(fā)展。

二、公司債的主要特點

公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會頒布的《試點辦法》，筆者認為公司債主要有一下幾個特點：

1.發(fā)行利率市場化。根據(jù)《試點辦法》規(guī)定，發(fā)行價格由發(fā)行人與保薦人通過市場詢價確定。這種定價方法與股票的定價方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價相比有了質的改變，公司債券價格能夠在真正意義上實現(xiàn)了市場定價，讓市場來確定發(fā)行利率。

2.融資資金用途限制少。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會或股東大會核準的用途和符合國家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營狀況對資金的使用進行優(yōu)化安排，降低財務成本和優(yōu)化資本結構。

3.債券發(fā)行程序相對較簡易。相對于股權融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時，公司債發(fā)行可以采取“一次核準、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項目開發(fā)的資金的需要狀況和市場狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費用。

4.資信評級作用體現(xiàn)?！栋l(fā)行辦法》中不再強制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔保，評級機構的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時監(jiān)管機構重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內，資信評級機構每年至少進行一次跟蹤評級并及時公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。

三、公司債融資優(yōu)勢

正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點?，F(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對信貸融資的依賴，促進開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢：

1.公司債融資成本較低。目前我國商業(yè)銀行三到五年期貸款基準利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調整到7．83％，而金地集團所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費用，金地集團每年估計可以節(jié)約兩千多萬的財務費用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當多的財務成本。

2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結構。當前除了少部分企業(yè)實力較強能夠上市進行股權融資以外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長期內較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結構，降低企業(yè)經(jīng)營風險。

3.可避免因再融資而分散股權。在股權分置改革后，通過股權再融資會分散公司股東的控股權，且有可能會降低每股收益，并可能導致股價下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權再融資會直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。

4.發(fā)行門檻較低，融資對象較多。公司債的發(fā)行沒有對資金用途等方面設定硬性指標，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔保人做擔保，相對而言，發(fā)行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險公司、基金等大型投資機構之外，商業(yè)銀行及個人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權融資而言更有優(yōu)勢。

參考文獻：

[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期

第2篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

[關鍵詞：房地產(chǎn)　子公司　目標管理　績效考核　初探]

房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展，項目公司越來越多，勢必加大集團公司的管理半徑，增加管理的難度，這就有可能造成邊際投資效益的下降。因此，如何加強對房地產(chǎn)子公司的管理，正日益成為擺在大型企業(yè)集團面前一個非常緊迫和現(xiàn)實的課題。

一般來說，單一的房地產(chǎn)集團通常由總裁辦、人力資源部、財務部、審計部、工程部等職能部門聯(lián)合成立集團目標責任制考核領導小組，對下屬全資和絕對控股的子公司進行經(jīng)營目標設置與考核。而以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)集團更多地是成立“事業(yè)部”這樣的相對獨立的部門，采取模擬企業(yè)化運作，對下屬所有房地產(chǎn)類子公司統(tǒng)一管理。在這兩種模式中，集團和下屬公司均以資產(chǎn)為紐帶建立法人治理結構和各種內部控制制度，相互間形成合理分工：集團總部作為決策中心、信息中心、融資中心行使管理職能，各下屬子公司作為經(jīng)營實體則是成本控制中心、服務中心和利潤中心。為了貫徹集團總體發(fā)展戰(zhàn)略，充分調動項目公司的積極性，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳配置，從而促進房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營計劃的圓滿實現(xiàn)，就需要制訂專門的“房地產(chǎn)子公司管理辦法”，并建立統(tǒng)一的以經(jīng)營目標為中心的責任考核體系。

考核體系主要由項目考核和年度考核兩部分組成，績效的考核與獎勵以項目考核為準。年度考核只是對項目考核目標的分解，它以事先責成子公司總經(jīng)理在工資總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團根據(jù)其年度目標完成情況決定是否返還和返還比例作為獎懲的主要手段。

一、 項目經(jīng)營目標責任考核

在取得項目土地使用權、項目公司成立、宗地的規(guī)劃指標確定以后，以項目可行性研究報告確定的開發(fā)進度與收益測算為基礎，集團事業(yè)部對項目經(jīng)營目標進行統(tǒng)一設定。目標主要包括利潤目標和開發(fā)進度兩部分。

1、 與利潤目標相關的指標包括：

① 規(guī)劃指標：包括凈用地、全部和分項建筑面積等；

② 成本費用：根據(jù)會計科目設置，含土地成本、前期費用、基礎設施費、配套設施費、建安造價、期間費用六部分。需要指出的是，不可預見費雖然在做項目可行性研究時是必要的，但在進行項目經(jīng)營目標考核中不宜作為單獨的成本科目；

③ 利潤目標：包括平均售價、分項收入、凈利潤、成本利潤率等指標。

2、 與開發(fā)進度相關的指標包括：

① 土地權證辦理；

② 拆遷安置；

③ 方案設計；

④ 報批報建；

⑤ 營銷策劃；

⑥ 工程建設；

⑦ 物業(yè)管理。

3、 項目的考核在決算后進行，方法是：

① 以“凈利潤”指標為核心，其數(shù)值不得低于項目考核書所列的目標（但考慮到項目開發(fā)往往是跨年度的，期間可能發(fā)生影響項目經(jīng)營目標完成結果的重大情況，因此，每年集團可根據(jù)實際情況對項目經(jīng)營目標做出調整，最終的考核指標即以項目每年的年度經(jīng)營目標相加后確定）。超出“凈利潤”目標的部分，集團給予子公司一定比例作為獎金。

② 為防止出現(xiàn)利潤與成本不同步增長的情況，項目的“凈利潤”指標必須以項目考核書確定的“成本利潤率”為參照，成本利潤率每下降1%，超出凈利潤部分的獎勵比例下調1%。

③ 對項目的開發(fā)進度以辦理完畢98%以上業(yè)主的入住手續(xù)為準，每遲延10天，超出凈利潤部分的獎勵比例下調1%。

④ 在完成“凈利潤”指標的前提下，如果子公司通過努力積極爭取當?shù)氐膬?yōu)惠政策，使項目稅費與正常情況及同類項目相比得到較大減免的；或者子公司通過努力，使主要的成本科目實際發(fā)生額與考核指標及同類項目相比確有明顯下降的，經(jīng)查證屬實，按減免或下降額的一定比例給予獎勵（但為此所產(chǎn)生的招待公關等費用應計入成本費用總額，列入當年的年度考核）。

二、 年度經(jīng)營目標責任考核

以企業(yè)的每一個會計年度為期，根據(jù)項目考核書的要求和確立的指標，還需要對子公司進行年度考核。為建立科學的獎懲機制，強化激勵手段，考核結果與子公司的利益分配掛鉤。事業(yè)部責成子公司總經(jīng)理將本年度工資總額中除按月發(fā)放以外的部分扣存（約占30～40%），然后在年終時根據(jù)考核結果決定是否返還年薪及其額度。

年度經(jīng)營目標由經(jīng)濟指標和綜合管理指標兩部分組成，滿分100分。其中經(jīng)濟指標占70%，綜合管理指標占30%。兩者的考核均實行百分制，在對每項指標逐一考核評分，累計所得分數(shù)后乘以各自權數(shù)即為該公司當年兩種指標考核的最終得分。年度經(jīng)營目標責任考核分兩期進行：①中期預核：在第三季度對指標完成情況進行中期審核；②年度考核：次年1月對指標完成情況進行年度審核。獎懲以年度考核為準。年度考核完成后，由事業(yè)部牽頭成立的目標責任制考核領導小組根據(jù)財務內審制度負責審核，并經(jīng)集團總裁簽署審核報告后，核發(fā)被扣存年薪。

1、 經(jīng)濟目標及考核

年度經(jīng)濟目標主要包括銷售收入和管理費用指標。其中工資總額、招待費兩項彈性較大的科目單獨列出。其他的項目開發(fā)成本費用列入綜合管理目標作專項考核。考核分值的計算方法是：

① 成本費用總額和成本費用率采取雙向控制、統(tǒng)配使用，可支配費用隨收入增減而增減。如：某年的管理費用指標245萬元÷收入指標6200萬元×100%＝當年的成本費用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的費用。經(jīng)濟指標以“經(jīng)營收入為核心，成本控制為調節(jié)因素”為考核分值的原則。

② 經(jīng)營收入的考核辦法為：以各項實際完成收入的數(shù)值除以各項核定指標再乘以各項收入占總收入的權數(shù)，得出此項收入的考核分值。經(jīng)營收入考核值為各項收入的考核分值累加數(shù)。設定：Ai為實際收入； Bi為經(jīng)營指標數(shù)，i為權數(shù)，則經(jīng)營收入分值為：ΣAi/Bi×i×100%。

③ 計算出經(jīng)營收入的考核分后，以實際完成的經(jīng)營收入（ΣAi）為基數(shù)乘以核定的費用率，得出實際完成收入應該控制的費用（用β表示），再將實際發(fā)生的費用（用α表示）除以實際完成收入應該控制的費用（β），以100減去，即為成本費用指標考核得分。設定：α為實際發(fā)生的費用，β為實際完成收入應該控制的費用，則成本費用指標考核得值為：100-α/β×100。

④ 經(jīng)濟指標的總分值為：［ΣAi/Bi×i×100%＋（100-α/β×100）］×70% 2、 綜合管理目標及考核

綜合管理目標考核為：根據(jù)子公司發(fā)展與經(jīng)營情況，按滿分100分設定各項管理工作的內容、分值與考核辦法，由集團事業(yè)部會同集團相關職能部門根據(jù)對子公司的檢查記錄進行評分。其內容主要有：

① 項目工程進度：重要的進度目標，每項每遲延若干天扣一定的分數(shù)。

② 財務管理：包括自主融資額不得低于多少、財務紀律、預算編制與執(zhí)行情況、前面所說的專項費用控制等等。

③ 綜合管理：包括集團勞動人事制度執(zhí)行情況、員工培訓、信息溝通、規(guī)劃設計和營銷方案等重大事項的及時上報審批、合同管理、文件、車輛、檔案、物資、保密等事項的管理等等。

④ 安全管理：有健全的安全管理機構與制度、不發(fā)生民事轉刑事案件和非正常死亡、無重大職工人身安全、盜竊、火災等事故。

⑤ 品牌建設：包括認真執(zhí)行集團的CIS系統(tǒng)、爭創(chuàng)統(tǒng)一的集團房產(chǎn)品牌、業(yè)主投訴率控制在一定數(shù)值以內等等；

⑥ 土地儲備：積極在項目所在地和周邊進行新項目的考察調研、爭取在一定的時間內有新的項目簽約。

3、 獎懲辦法

① 總分70分以下：原扣存年薪不予發(fā)還。

② 70～90分：得分每增加1分，返還5%原扣存年薪。

③ 90分以上：全額發(fā)還被扣存年薪并發(fā)放獎金，但獎金在年終時不發(fā)放，而是根據(jù)項目經(jīng)營目標責任考核書的規(guī)定，在項目決算后統(tǒng)一考核發(fā)放。

三、 經(jīng)營授權

在現(xiàn)代企業(yè)管理的“委托—”關系中，權力和責任應該是對等的。因此，集團事業(yè)部對下屬房地產(chǎn)子公司的管理堅持“宏觀監(jiān)控、微觀放開”的原則。簡單地說，事業(yè)部主要通過預算控制等手段加強宏觀監(jiān)控，但對被考核方的諸多微觀指標不作具體考核。同時，對考核目標的責任人——子公司的總經(jīng)理賦予下列權限：

1、 擁有結合各自實際情況制訂年度、季度、月度等各類經(jīng)營計劃及專項促銷活動、報經(jīng)集團審批同意后執(zhí)行，并要求集團各相關職能部門給予配合的權力。

2、 擁有授權經(jīng)營的子公司資產(chǎn)管理權和預算計劃內資金的使用權（流動資金的調度、公司制度明確規(guī)定未授權的除外）。

3、 擁有子公司內部人事任免權和調配權（由集團任免的人事及子公司間調配的除外）。

4、 擁有子公司內部機構設置、調整或撤并權。

5、 擁有對子公司內部員工進行考核、獎懲和經(jīng)濟分配的權力。

6、 擁有集團各項規(guī)章制度及集團總裁授予的其它權力。

四、 經(jīng)濟指標的調整

為確保經(jīng)營目標考核的嚴肅性和科學性，目標本身的設置應該是剛性的，考核期間事業(yè)部對項目經(jīng)營目標一般不作調整。但為增強項目考核的可操作性，更好地達到預期的效果，如出現(xiàn)以下情況，可經(jīng)集團總裁批準后適當調整有關經(jīng)濟指標或抵計相應的考核指標：

1、 因子公司合并分立及由集團決定的重大經(jīng)營政策調整等因素影響；

第3篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，簡稱陽光股份，主營業(yè)務從水泥業(yè)跨界房地產(chǎn)開發(fā)、百貨、五金、化工、汽運維修等領域，主打廣西、廣東、海南市場。1997年，陽光新業(yè)借殼上市，歷經(jīng)六次注冊資本變更增資擴股、擴大經(jīng)營范圍，現(xiàn)在國內十八個城市地區(qū)持有、管理商、住地產(chǎn)項目三十余個。

（一）陽光股份經(jīng)營現(xiàn)狀

陽光股份2010年抓住國內房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控的機遇，搶先進入商業(yè)地產(chǎn)領域，創(chuàng)建新型商業(yè)模式，優(yōu)化配比商住項目開發(fā)比例。該公司用住宅地產(chǎn)的收益支撐商業(yè)地產(chǎn)項的發(fā)展，再利用商業(yè)項目長期穩(wěn)定的收益規(guī)避公司的經(jīng)營風險，效果撥群。而后，由于國家房地產(chǎn)調控政策的步步緊縮與國際貨幣市場帶來的負面影響，公司2011年的業(yè)績開始下滑，其營業(yè)收入較2010年下降73.5%，凈利潤較2010年下降60.3%。

自2010年后，陽光股份主營收入較為波動。導致其主營收入波動的主要因素是房地產(chǎn)項目結算面積的增減。究其原因，一因為是房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性波動的特點，二是被國內房地產(chǎn)政策調控所致。對比2010年（276570.4萬元），2011年（50944萬元）、2012年（19123.1萬元）商品房開發(fā)的主營業(yè)務收入是不斷減少的，2013年（24278.4萬元）、2014年（95630.5萬元）稍有回升。

陽光股份2014年的營業(yè)收入為13.6億元，較2013年增長96.9%，收入增加原因是由于開發(fā)產(chǎn)品銷售的增加，投資性房產(chǎn)租賃收入、資產(chǎn)管理服務收入比2013年更穩(wěn)定。陽光股份的營業(yè)成本比2013年增加2552%，這是因為開發(fā)項目銷售結轉比2013年增長。其財務費用凈額比2013年增長2336%，得益于新增金融機構借款23.6億元，而且可資本化的比例有所下降。

值得注意的是，該公司的凈利潤-5.9億元，較2013年降低247%，其中母公司的利潤-5.85億元，較2013年同比減少309%，主要是由于天津楊柳青項目（后稱楊柳青項目）計提減值損失4.1億元。陽光新業(yè)在楊柳青項目中遭受滑鐵盧。這主要是因為國內房地產(chǎn)行業(yè)“寒冬”大背景以及天津市高端住宅項目市場不景氣、購房者多持觀望態(tài)度等因素綜合所致。

（二）陽光股份財務狀況

2014年，受國內宏觀調控的影響，陽光新業(yè)近年來財務狀況表現(xiàn)欠佳。雖然陽光股份的主營業(yè)務收入是上漲的，但是全年利潤是下降的，其中凈利潤大幅下滑309%。從流動比率、速動比率來看，陽光股份的償債能力表現(xiàn)不好，公司的資金流動性欠佳。在應收賬款周轉率、存貨周轉率、總資產(chǎn)周轉率這三個指標中，應收賬款周轉率與存貨周轉率這兩個指標低于行業(yè)中值，企業(yè)營運能力較差、資金使用效率低，企業(yè)短期償債能力很弱，可見公司的營運能力表現(xiàn)堪憂。綜合償債能力和營運能力的分析和解讀，可見該公司2013、2014年財務狀況欠優(yōu)。

（三）陽光股份資本結構現(xiàn)狀

要考量一個公司的資本結構現(xiàn)狀，我們可以從股權結構、負債融資水平、債務結構、債務所有者結構入手，再衡量其固定資產(chǎn)比率及資本結構的彈性。2014年底，陽光股份的總資產(chǎn)為112.4億元，其中負債68.8億元，股東權益32.9億元，公司資產(chǎn)負債率為61.23%。在負債合計中，流動負債為30.6億元，流動負債占總負債的44.5%。但流動負債中短期借款僅為30萬元，這在負債中的比重少到約可忽略不計。非流動負債為38.19億元，占總負債的55.6%，其中長期借款為29.6億元。在陽光股份這幾年的資本結構中沒有可轉換債券、公司債等能夠增加公司資本結構財務彈性的金融工具。在股權結構方面，陽光股份從2013年向全體股東每10股派現(xiàn)金紅利0.4元后，沒再進行利潤分配，也不以資本公積金轉增股本。

2010到2013年，陽光股份的資產(chǎn)負債率在50%～55%區(qū)間浮動。2011年，因受國內房地產(chǎn)宏觀調控的影響，資產(chǎn)負債率持續(xù)走低。2014年，才達到61.23%。從歷史年度報表中看出，公司在2010年前維持了高資產(chǎn)負債率，而此后資本結構有較大調整。我們可以解讀為該公司受國內房地產(chǎn)宏觀政策和經(jīng)濟調控的影響，導致其資本結構由風險型走向穩(wěn)健型。2014年后，負債率增加且非流動負債占比大幅提升，這意味著資本結構又變?yōu)轱L險型。從陽光股份的債務期限結構上分析，2013年前該公司的流動負債和非流動負債的結構波動較少，其中流動負債占比較高，而2013年后，流動負債占比大幅度下降，這意味著，陽光股份的資產(chǎn)流動性和變現(xiàn)能力減弱，然而由于非流動資產(chǎn)比重較大，非流動資產(chǎn)的收益高，所以導致公司的盈利水平也有可能提高。

2013年前，該公司的流動負債率與業(yè)內其他房地產(chǎn)公司比略高。這樣的流動負債有可能因為債務到期快、還本付息周期短，從而導致較大的財務風險。所幸的是，該公司的流動負債以商業(yè)信用進行負債融資為主，直接通過銀行貸款融資比例較少，這可以減少因陽光股份現(xiàn)金流斷裂時帶來的流動性財務風險。然而長期的商業(yè)信用融資，既有可能導致利益相關者或供應鏈條的緊張，還有可能對自身的企業(yè)形象和口碑品牌產(chǎn)生不良影響，對陽光股份的長期發(fā)展有不良的影響。然而，2013～2014年，陽光股份的流動負債率驟降到45%左右。2014年，陽光股份向銀行的短期借款僅有30萬。這樣的變化是由于陽光股份有意向從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉型所致，陽光股份逐漸意識到重資產(chǎn)模式的弊端正在嘗試輕資產(chǎn)模式。自奶旖蜓盍青住宅開發(fā)項目遇到較大挫折后，公司并未再開發(fā)新的住宅項目，而是加速推進住宅項目的庫存去化，加速資金回籠。因此，短期借款逐漸減少?？梢?，陽光股份意圖加速消化及剝離傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務，加重辦公物業(yè)的比重，這與2014年報中聲稱要轉型成為商業(yè)資產(chǎn)管理及運營商的目標相吻合。

二、陽光股份資本結構存在的問題

第4篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

關鍵詞：美國；房地產(chǎn)投資信托基金；融資

一、美國的房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和其運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的一種形式，也是房地產(chǎn)行業(yè)的新興的融資模式。自20世紀60年代在美國確立以來，對美國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻的影響，更迅速被加拿大、日本等國借鑒。

（一）房地產(chǎn)投資信托基金興起的背景分析

REITs在美國的第一次發(fā)展的是在20世紀60年代，這正是美國經(jīng)濟大發(fā)展的時期。這一時期，美國經(jīng)濟保持持續(xù)高速增長，出現(xiàn)了城市化建設的浪潮以及戰(zhàn)后新生一代開始步入成年，對住宅消費需求急增，這些因素極大地刺激了美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拓寬了REITs的利潤空間。金融業(yè)的發(fā)展也促進了REITs的發(fā)展。在REITs起步階段，美國金融業(yè)對REITs的約束比對銀行的約束寬松很多，使得REITs得以成功邁出第一步。資本市場趨于成熟，美國股票市場經(jīng)過持續(xù)上漲階段，平均收益率遠高于同時期的銀行利率和債券利率，刺激了更多的社會資金投向股票市場，直接帶動了REITs的發(fā)展。全美投資基金空前繁榮，居民儲蓄的持續(xù)增長都直接推動了REITs的發(fā)展。經(jīng)濟增長使得居民收入增長，帶動了對個人投資產(chǎn)品需求的增加。受投資資金規(guī)模制約，廣大個體投資者無法投資于房地產(chǎn)業(yè)，而REITs作為一種分散風險、高回報的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，正好符合了個人投資者的需求。

1960年美國國會通過《房地產(chǎn)投資信托法》。立法者確立了以下有關REITs的基本原則：一是REITs須為中小投資者提供風險較小的房地產(chǎn)投資機會。認為REITs通過投資多樣化、管理專業(yè)化、直接所有權等形式可以為中小投資者帶來通常只有機構投資者和大投資者享有的收益，同時有效地降低了投資的風險。二是REITs必須是消極的投資工具?！跋麡O”的投資行為是指經(jīng)理和雇員不得直接進行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作應聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成。

20世紀80年代到20世紀90年代，美國稅法的幾次改革加快了REITs發(fā)展的步伐。1986年立法首次允許REITs為其承租人提供常規(guī)的服務。這使得REITs不僅對其財產(chǎn)擁有使用權，還擁有了經(jīng)營管理權。REITs的經(jīng)營者不必通過承包人即可直接對其承租人提供服務；1993年美國法律取消了養(yǎng)老金投資REITs的限制；而1997年法律確立的相關規(guī)則簡化了REITs的運作。以上數(shù)次法律的制定有力地推動了REITs的發(fā)展進程。放松了對REITs的各種限制，大大提高了其投資者的盈利空間，這是美國REITs能蓬勃發(fā)展的最直接原因。

美國制定了相當完備的監(jiān)管法規(guī)來保證投資基金業(yè)的健康發(fā)展，監(jiān)管法規(guī)主要包括《證券交易法》、《投資公司法》、《證券投資者保護法》等。全國證券交易委員會、證券交易所、全國證券商協(xié)會形成一整套基金外部監(jiān)控機制，在投資基金內部基金受托人獨立于基金經(jīng)營者對其進行有效監(jiān)管，確保了財務公開，決策透明度高。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點分析

房地產(chǎn)投資信托可以把土地、項目、資金等因素有效的整合起來，在制度下安排財務方案以及融資手段，集合民間投資資金給房地產(chǎn)開發(fā)商投資，通過股權信托、資金信托、財產(chǎn)信托及投資基金、資產(chǎn)重組、資本運作等多種方式的組合運用，并與商業(yè)銀行、證券公司等金融機構合作，針對性地服務于綜合要求且難度較大的企業(yè)或項目。優(yōu)點表現(xiàn)在：房地產(chǎn)投資信托基金具有高回報率。REITs投資最大的優(yōu)點是高收益，有定期的股息收益。根據(jù)美國法律，REITs必須把應課稅收入的至少90%，以股息形式給股東，因此股息率相對優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數(shù)公用股4.45%和標準普爾500指數(shù)1.79%。由于REITs在交易所上市，價格走勢和買賣與一般股票一樣，投資者也可享受中至長期的價格升值。房地產(chǎn)投資信托基金具有高穩(wěn)定性。雖然投資REITs的回報率不遜于股票及債券，但REITs的波動卻遠小于股票，還可對沖通貨膨脹的影響。REITs的長期收益由其所投資的房地產(chǎn)價值決定，與其它金融資產(chǎn)的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能。當通貨膨脹上升，REITs的資產(chǎn)價值與租金收入也上升，間接有助于投資者抵消通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資信托基金具有低風險率。在相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化下，不同投資項目的收益會有不同的收益。房地產(chǎn)投資信托為分散風險，進行資產(chǎn)多樣化投資組合管理，使房地產(chǎn)投資信托的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。房地產(chǎn)投資信托基金具有低稅率。與高收益相對的是REITs的低風險與低稅收。根據(jù)美國稅收法規(guī)REITs投資可免雙重征稅，這使得一般中小投資者在沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，在美國REITs的經(jīng)營業(yè)務通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，公司是不被征收資本利得稅的。房地產(chǎn)投資信托基金具有低融資成本。對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財務費用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運營和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負債率的

情況下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的結構。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

我國的房地產(chǎn)業(yè)長期獨立于金融業(yè)之外，采用建筑業(yè)的方式進行調控和管理。這種模式的直接后果就是沒有形成房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)商自立一派，房地產(chǎn)金融變成簡單的房地產(chǎn)信貸。以銀行為代表的金融系統(tǒng)僅僅成為房地產(chǎn)商的資金供應商。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況存在如下主要問題：

（一）融資結構單一，開發(fā)資金以銀行貸款為主

由于國內金融市場的不發(fā)達，目前國內的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預售款四個部分，而預售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預售款均來自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴程度相當高。

（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規(guī)模較小

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式有二種：一是股票市場融資。目前我國約有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5萬余家，而在深滬兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅102家左右，房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例僅為2‰-3‰。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，直接融資所需的各種審批環(huán)節(jié)、復雜手續(xù)以及較高的融資成本讓不少小型房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步。即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。二是企業(yè)債券融資。在過去七八年間，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢。

（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓寬

我國法規(guī)制度不完善是房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場。譬如《公司法》和《企業(yè)債券管理條例》對發(fā)行企業(yè)債券的限制過多，阻礙了一級市場規(guī)模的擴大。根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債券的范圍內劃了出去。對急需開拓融資渠道的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，發(fā)行企業(yè)債券更不具備可行性。股票市場和債券市場情形相當：在當前《證券法》的框架下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)無法上市等等。此外，房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，不在目前已經(jīng)立法的《證券投資基金法》的調整范圍之內。由于目前尚無規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的專門法律，設立房地產(chǎn)投資基金仍處于無法可依狀態(tài)。相關法律法規(guī)的不健全甚至空位，成為房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新的最大障礙，亟待加以健全和完善。

三、構建我國以房地產(chǎn)信托為核心的多元融資模式

通過對美國REITs的研究，結合我國目前經(jīng)濟發(fā)展水平，筆者建議在我國房地產(chǎn)企業(yè)建立自有資金+信托資金+銀行金融組合工具為核心的多元化融資模式，這樣既可以降低銀行的金融風險，又可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供較為穩(wěn)定的貨幣支持。

（一）有利于完善我國房地產(chǎn)金融架構

作為具有金融機構特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產(chǎn)信托投資基金在美國既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)投資信托基金直接把投資者資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，我國推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高我國房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

（二）有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高我國金融系統(tǒng)安全性

銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。在我國商業(yè)銀行對風險進行跨時分擔比較有效的，容易把風險在未來和現(xiàn)在之間進行合理分配；而房地產(chǎn)信托跨空間風險分擔能力強，可以在不同的主體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著我國商業(yè)銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產(chǎn)的交易性比較差，調整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，很難在當期解決風險積累的問題，如果是在某一段時間的風險超過了警戒線，就會產(chǎn)生危機。房地產(chǎn)信托基金對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，其風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決市場當期的風險累積。從房地產(chǎn)融資的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)投資信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)融資當期的系統(tǒng)風險化解能力。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，是我國發(fā)展房地產(chǎn)市場信用的重要舉措，不僅不會加大系統(tǒng)風險，相反，還有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風險的分散和化解，提高我國金融體系的安全性。

（三）有助于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金的循環(huán)與積累

房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，并且房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。當前我國正處于城市化進程中，住房商品化日益深入人心，房地產(chǎn)市場成為我國經(jīng)濟發(fā)展中一個熱點。在我國國民收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費需求占消費總需求的比重也將進一步提高，城市其它房地產(chǎn)相關的需求也將不斷增長，這決定了在我國房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預期收益比較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也很高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免我國單一融資體系下銀行相關政策對房地產(chǎn)行的沖擊。同時可以為那些有意分享房地產(chǎn)業(yè)高收益的投資者提供投資機會，有助于緩解中國金融體系的矛盾。

參考文獻：

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5、劉洪玉.美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗與啟示[EB/OL].blog.省略/group/blogforum_detail.php?blog_id=333115&msg_id=28819,2004-08-02.

第5篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

但是有一句話，“牛市里有熊股，熊市里也有牛股。”不錯的。未來再炒波段的過程中，盯準一些業(yè)績優(yōu)良、回報可期的股票，可能是在小上升浪中的最佳選擇。

那么，哪些股票符合這類標準呢？《卓越理財》結合一些專業(yè)分析人士的意見專門給您列出了8大可操作的產(chǎn)品（但切須注意，由于發(fā)稿日期所限，這里提供的股票在您看到本文章之時可能走勢已經(jīng)大相徑庭。所以請注意一點：未來操作一定要關注您下單時的股價行情和技術指標走勢情況）。

1、深發(fā)展(000001)：

2006年底，深發(fā)展個人貸款比例達21.36%，在股份制上市銀行中列第一，在所有上市銀行中僅次于中行(23.96%)；目前新增貸款中個人貸款已占據(jù)半壁江山。同時公司正在加快不良資　產(chǎn)處置，除了重組、清收，又推出了新的舉措――“整體打包出售”，公司資產(chǎn)質量有望快速提升。2007 年凈利潤依然有望增長63.4%。

提示：上圖KDJ線已經(jīng)在22日前出現(xiàn)一次買入機會。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價未來運行規(guī)律，具體操作。

2、雙匯發(fā)展(000895)：

絕對的行業(yè)龍頭。雙匯發(fā)展作為國內屠宰及肉制品加工行業(yè)的龍頭企業(yè)，競爭能力很強，行業(yè)的快速發(fā)展也打開了公司發(fā)展的空間。公司多年以來保持穩(wěn)定、快速的發(fā)展，目前增長的亮點在于公司低溫肉制品產(chǎn)能快速擴張和屠宰利潤的增加。在高盛入主公司以后，公司有望通過兼并收購等資產(chǎn)運作手法，加快增長速度。

提示：上圖KDJ線已經(jīng)在22日前出現(xiàn)一次買入機會。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價未來運行規(guī)律，具體操作。

3、中興通訊 (000063)：

2006 年中興度過了經(jīng)營低谷之后，未來業(yè)績增長前景看好。國內市場上，中興是TD-CDMA的最大受益者；海外市場業(yè)務自2008 年有望開始回報。從2007全年看，業(yè)務提升亮點為：中國移動及中國聯(lián)通GSM 投資、TD-SCDMA 簽單于6月啟動發(fā)貨、手機出口顯著增長、海外無線系統(tǒng)業(yè)務下半年增長提速。

上圖KDJ線正在形成金叉，截至22日尚有買入機會。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價未來運行規(guī)律進行操作。

4、中國平安(601318)：

上圖KDJ線正在階段性探底，8月22日買入機會隱現(xiàn)。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價未來運行規(guī)律進行操作。

中國平安是一個全面的綜合金融服務平臺，它不僅擁有保險中的壽險、財險，而且擁有證券、信托、銀行、資產(chǎn)管理，保險、資產(chǎn)管理和銀行將成為其未來三大支柱業(yè)務。

其業(yè)務結構正在不斷優(yōu)化。期繳保費占比已經(jīng)由2005年的38.12%提升至2006年的76.97%。此外，國家對保險公司投資限制放寬，保險公司不僅可以投資股票、基金，還可以投資基礎設施、擬上市公司股權。

目前的加息有利于擴大平安的利差收益，而進入同業(yè)拆借市場也有助于提高其資金運作效率。

5、中信證券(600030)：

增發(fā)完成之后，凈資本將超過350億元，約占整個行業(yè)的15%以上。其在大型IPO、零售客戶服務以及業(yè)務創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢將進一步加強；傳統(tǒng)業(yè)務繼續(xù)外延擴張和內涵增長之路，規(guī)模和份額持續(xù)增長。憑借強大的資金實力和品牌優(yōu)勢，可能繼續(xù)通過并購彌補業(yè)務短板、并通過內部資源整合繼續(xù)提升市場份額。通過內部整合，其市場份額將有望在未來幾年內提升至10%以上。

此外，公司在融資融券、直接投資等方面的準備已相當充分，一旦政策放開，即可形成規(guī)模。

提示：上圖KDJ線正在高位盤整，22日前有一次短線介入時機。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價未來運行規(guī)律，具體操作。

6、萬科A (000002)：

房地產(chǎn)行業(yè)領跑者。項目布局已樹大根深，年開工、竣工、銷售面積成倍于往年的增加，公司已形成“開發(fā)規(guī)模加速-多元化資金渠道下的資金獲取量增加-財務績效提高-市值擴張”的良性循環(huán)。未來，收購其他房地產(chǎn)公司的擴張故事還將繼續(xù)上演。

上圖KDJ線正在形成金叉，截至22日尚有買入機會。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價未來運行規(guī)律進行操作。

7、海螺水泥 (600585)：

提示：上圖KDJ線正在高位盤整，22日前有一次短線介入時機。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價未來運行規(guī)律，具體操作。

國內最為優(yōu)質的水泥企業(yè)，未來4 年全國淘汰2.8億噸落后產(chǎn)能以及新干法占比提升到75%的既定國家政策安排，為海螺水泥提供了更大市場拓展空間。受益落后產(chǎn)能淘汰和新增產(chǎn)能相對減少，供需關系趨緊，不斷提升水泥價格水平，預期未來2-3 年水泥價格仍將繼續(xù)攀升。

8、青島啤酒(600600)

第6篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

今天××集團公司隆重召開200*年工作會議，主要任務就是客觀總結集團公司200*年工作，認真分析當前形勢，研究部署今年各項工作任務，動員公司員工進一步認清形勢、統(tǒng)一思想、堅定信念、規(guī)范經(jīng)營、求實創(chuàng)新、開拓進取，為全面推進企業(yè)健康穩(wěn)定快速發(fā)展而努力奮斗。

下面，我向大會做工作報告，請審議。

一、20*年工作回顧

20*年，是壓力與動力同在、挑戰(zhàn)與機遇并存的一年?；仡欉^去的一年，××集團公司全體員工在董事會的正確領導下，妥善應對市場變幻的大環(huán)境，適時調整經(jīng)營思路和方略，在電力體制改革逐步向縱深發(fā)展、工作頭緒多、任務相當繁重的特殊情況下，通過曲折不懈的艱辛努力，較好地完成了年度主要工作任務，取得了一定成績。

（一）經(jīng)營指標完成情況

全年完成經(jīng)營收入20936.1萬元,完成下達計劃指標24500萬元的85.44％。需要說明××礦業(yè)公司下達指標2000萬元，其經(jīng)營收入未列入集團公司統(tǒng)計；××房地產(chǎn)公司因建房工程方案和時機不成熟，建房工程未啟動,無法完成下達指標2000萬元；耀鑫工貿公司因先后兩次停產(chǎn)影響收入800多萬元；綜合上述客觀因素，集團公司200*年的經(jīng)營指標基本完成；全年在人員工資增幅達422萬元的情況下，實現(xiàn)利潤488.5萬元，完成下達計劃指標450萬元的108.55％；并已為全局股東提前足額兌現(xiàn)了紅利?？傊?00*年集團公司經(jīng)濟效益總體保持了平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢。

（二）突出主營業(yè)務奮發(fā)拓展市場

突出主營業(yè)務、抓好客戶工程。疏通理順了客戶工程管理渠道，印制完成客戶服務宣傳手冊，建立寶雞地區(qū)大客戶通訊聯(lián)系網(wǎng)絡、建立信息平臺，實現(xiàn)信息資源來源廣泛化和資源共享。針對客戶工程項目不定因素較多、客戶要求不一的特點，結合實際工作中出現(xiàn)的溝通不及時、匯報不到位等問題，多方協(xié)調，積極想辦法，督促做好企業(yè)間的溝通與聯(lián)系，保證了項目的超前介入和超前管理。較好的實現(xiàn)了客戶工程接洽、工程設計施工、工程驗收投運一條龍服務。全年實施各類客戶工程項目45項，實現(xiàn)工程收入3750萬元。

我們抓好客戶工程的成功經(jīng)驗歸結起來，核心就是高效優(yōu)質服務。優(yōu)質服務是我們拓展市場的法寶，是我們賴以生存和發(fā)展的生命線。施工企業(yè)引進采用先進技術和管理方法，加強工程組織管理，確保質量和周期，干一件工程就要成為一件精品工程、樣板工程。象用戶中心夜深人靜、風雨兼程巡查排除臥龍寺47油庫專線故障，忙乎了一個通宵，“五一”、“國慶”，他們還奮戰(zhàn)在施工工地這樣的事例不勝枚舉。信通公司完成四個家屬區(qū)的寬帶改造工程，網(wǎng)絡的穩(wěn)定性和速度有了質的提高，家園網(wǎng)用戶已達720多戶；他們努力開拓外部市場，與市區(qū)五大電信運營商聯(lián)系商洽，簽訂10個協(xié)議合同、金額達63萬余元，并爭取到由省信通公司投資，自己負責施工、管理、維護的寶雞市區(qū)二期光纖環(huán)網(wǎng)工程。建安公司積極參與社會招投標，先后完成了社會水泥廠、東嶺集團110KV變電站土建工程和“七一七”地質總隊住宅樓、陜送四號樓土建施工任務，坪頭中學職教樓正在施工中。尤其是他們的“施工現(xiàn)場規(guī)范化管理的做法”在東嶺集團所屬施工單位廣泛推廣。

產(chǎn)品制造企業(yè)加強質量體系管理，在市場營銷和售后服務上狠下功夫，提高回頭率、鞏固周邊市場。并注意做好內部挖潛、節(jié)能降耗、降低成本工作。如天合水泥制品公司抓住農網(wǎng)工程“回頭望”的有利時機，開足馬力連軸轉，銷售額增加，經(jīng)營局面有所改觀；電力開關廠隨著大規(guī)模城農網(wǎng)改造結束及時調整經(jīng)營思路，把銷售力量重點投入到中小客戶上；斯通公司加強銷售隊伍建設，采取靈活多樣的銷售方式方法效果明顯，如自主銷售、銷售、貼牌銷售等營銷手段齊頭并用。魯瑞××公司的“增鐵減銅”優(yōu)化方案不僅保證了變壓器產(chǎn)品質量性能，而且大大降低了生產(chǎn)成本，無形中增加了利潤。

為了增強市場競爭能力，我們對祥泰賓館進行設施改造，完成能源公司印刷廠廠區(qū)大修項目及天泉純凈水廠的改、擴建工程。對收購中莊水電站控股權項目進行了充分的調研和論證，形成了調研報告；為擴大水電經(jīng)營規(guī)模，提出了整合三分局水電站的方案，將三分局的水電電量結算納入××水電公司統(tǒng)一管理，于2004年11月開始試運行。××房地產(chǎn)公司對××大廈閑置廠房招租做了實質性的工作，對××綜合大廈高層建筑以及配合東開發(fā)區(qū)征地建房做了深入的調研論證。

（三）夯實基礎工作深化細化財務經(jīng)營管理

1、檢查督促分子公司履行委托經(jīng)營協(xié)議，保證足額上繳上年度承包利潤，在認真測算的基礎上，廣泛征求意見，剔除水份、實事求是分解下達經(jīng)營指標，簽訂新年度委托經(jīng)營協(xié)議;進行了營業(yè)執(zhí)照、施工資質年審和二級建造師申報；為加強集團公司的戰(zhàn)略管理，自身準確定位，明確發(fā)展方向，以科學求實的精神、認真負責的態(tài)度組織編制集團公司五年規(guī)劃；加強兩標一體化培訓，組織督促檢查電力開關廠、天合公司、建安公司的質量體系培訓及內部審核，為迎接審核機構的監(jiān)督性審核做好準備。

2、按照×××××××安排扎實開展了集團公司清產(chǎn)核資工作，全面部署、明確任務、責任到人、各司其職，既嚴格分工又密切合作；對集團公司及其分子公司資產(chǎn)負債及所有者權益進行了清查。通過清查基本摸清了公司資產(chǎn)“家底”。

3、認真開展審計整改。根據(jù)200*年8月國家審計署駐西安特派辦對我局200*年財務收支延伸審計中，指出集團公司存在的問題積極進行整改。按照政策規(guī)定、充分利用有利條件，主動做好200*年度稅務稽查配合工作，最大程度維護公司利益。配合審計室對集團公司原總經(jīng)理的經(jīng)濟責任進行離任審計,對鳳縣溫江寺鉛鋅選礦廠（含××礦業(yè)公司）資產(chǎn)、產(chǎn)權、經(jīng)營情況專項審計調查。

4、針對魯瑞××電氣公司經(jīng)營方式的變動，指導配合順利實現(xiàn)了帳務移交。抄表公司組建后，在建立健全基礎資料的同時，積極拓展業(yè)務，并經(jīng)多次反映協(xié)調，解決了抄表班人員定崗定級問題和工資獎金的開支渠道，并逐月專程到抄表公司人員工資。

5、對全局256名集體職工的醫(yī)療保險、工傷保險、養(yǎng)老金的繳費標準進行了測算認定，每月由專人負責統(tǒng)計、申報、核對、交納。并給集體工內部退養(yǎng)人員調整隨企業(yè)效益浮動生活補貼。

6、全力做好公司投資收益回收工作，全年共回收資金341.7萬元，收繳年度承包利潤271萬元，為集團公司開展正常經(jīng)營管理工作提供了有力的資金保障。

(四)加強和規(guī)范多種經(jīng)營邁出堅實步伐

加強和規(guī)范多種經(jīng)營是建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是適應電力體制改革向縱深發(fā)展的要求，是一項政策性強、工作頭緒多、錯綜復雜、涉及方方面面的綜合性系統(tǒng)工程。局成立了以局長為組長、局領導分工負責的加強和規(guī)范多種經(jīng)營領導小組，明確職責、印制下發(fā)文件、作出部署安排，并決定把加強和規(guī)范多種經(jīng)營領導小組辦公室調整設立在集團公司，由總經(jīng)理擔任辦公室主任，我們高度重視，深感肩負使命責任之重大，當即召開總經(jīng)理辦公擴大會，研究制訂具有可操作性的貫徹落實措施，從兩個層面著手展開工作，一是首先查閱集團公司歷年臺帳表冊資料、明細投資股金管理、債權債務、資產(chǎn)資金使用歸屬;規(guī)整各分子公司會計報表，對虛報不實的予以剔除，對正常經(jīng)營的予以納入，使集團公司財務報表完整反映公司整體經(jīng)營情況；抓住時機開展公司債權清理，為規(guī)范財務資金管理和2004年度財務決算打下良好基礎。二是為了全面徹底摸清全局整個多經(jīng)企業(yè)“家底”，核實多經(jīng)企業(yè)資產(chǎn)擁有量，更好建立和完善產(chǎn)權結構及資本紐帶，組織開展了多經(jīng)企業(yè)資產(chǎn)清查，通過清查如實掌握了多經(jīng)企業(yè)資產(chǎn)狀況。

集團公司組成聯(lián)合調查組對分子公司董事會、監(jiān)事會建制、人員構成，企業(yè)經(jīng)營者年薪制執(zhí)行情況以及財務狀況、經(jīng)營狀況詳細調查了解，掌握第一手資料。鞏固清產(chǎn)核資成果、理順產(chǎn)權關系，全面實地核對普查資產(chǎn)，重點清查主業(yè)與多經(jīng)之間在設備采購、委托承包工程、咨詢服務等方面的關聯(lián)交易情況，有無違規(guī)違紀；清查多經(jīng)企業(yè)的投資項目管理，是否建立健全資產(chǎn)占用、投資、拆借和擔保管理制度，規(guī)范資產(chǎn)資金隸屬占用關系；清查工資管理，規(guī)范工資來源。集團公司領導先后到咸陽、渭南、寧夏等地學習取經(jīng)、借鑒兄弟單位的經(jīng)驗，從中得到有益的啟示啟發(fā)，撰寫出了具有實用價值的調研報告；并根據(jù)長期的多經(jīng)工作實踐、結合調研情況，修訂補充了《固定資產(chǎn)管理辦法》、《資金管理辦法》等規(guī)章制度，切實把加強和規(guī)范多種經(jīng)營落到實處。目前加強和規(guī)范多種經(jīng)營管理的具體操作方案也正在深入醞釀討論、分析論證。

(五)加強作風建設求真務實培育員工綜合素質

加強作風建設是要從根本上培育員工的綜合素質，共同維護企業(yè)和職工利益，激發(fā)工作熱情和干勁，增強企業(yè)的凝聚力和向心力。去年集團公司員工學政治、學法律、學經(jīng)濟、學業(yè)務的自覺性普遍增強，學習內容廣泛且有深度。中層管理人員還參加了黨風廉政教育、拓展訓練、“海爾成功之路公開課”的授課學習等。在開展作風建設活動中，大家踴躍發(fā)表見解、積極撰寫稿件，稿件不拘形式，有論文、有調研報告、也有心得體會。通過作風建設，員工更注重自身素質素養(yǎng)的培養(yǎng)提高，增強了事業(yè)心和使命感，自覺做到立足本職、敬業(yè)愛崗，提高工作質量和辦事效率。

加強作風建設是企業(yè)強化管理的必要手段，是促進各項工作順利開展、圓滿完成工作任務、提高企業(yè)整體經(jīng)濟實力的重要保障措施。加強作風建設既是日常性工作的重要內容，又是一項長期的戰(zhàn)略性任務。我們注重作風建設和生產(chǎn)經(jīng)營的有機結合，扎根基層、服務于基層，出主意、想辦法，為企業(yè)幫困解困。一方面鼓勵員工正確認識多經(jīng)改革、發(fā)展的新形勢，認真總結工作經(jīng)驗教訓，勇于面對困難，振奮精神，發(fā)揮主觀能動性和積極性創(chuàng)造性，通過狠抓內部管理和提高產(chǎn)品質量、服務質量，突出抓好客戶工程，積極開拓市場，不斷提高經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面采取對企業(yè)進行設施改造、提供貸款、解決資金不足、協(xié)助招攬生意、人員分流、資產(chǎn)整體租賃可行性調研等方式方法，想法設法幫助企業(yè)走出困境、走出低谷，盡快扭轉被動局面。這些非常措施對安定人心、穩(wěn)定職工隊伍起到了積極的重要作用。

(六)弘揚企業(yè)文化、樹立企業(yè)良好形象。

全力協(xié)助局成功地協(xié)辦了“魯能杯”中國乒乓球超級聯(lián)賽在寶雞的兩場賽事。集團公司把此項重大活動做為重要的政治任務和工作任務認真對待、積極參與。組成票務組、廣告宣傳組、后勤服務組三個小組歷時一個多月忘我展開工作，“五一”黃金周亦未間斷業(yè)務，觀看比賽期間200人陣容整齊的方陣隊伍造出了聲威和聲勢，顯示了集團公司員工隊伍的整體團隊精神和企業(yè)的疑聚力、向心力，提高了公司社會知名度，樹立了企業(yè)良好的公眾形象。

公司還組織員工踴躍參加寶雞市“創(chuàng)建全國衛(wèi)生文明城市”和“森博會”等大型活動，去年××集團公司（包括分子公司在內）分別獲得局工會組織的安全生產(chǎn)和國慶文藝匯演最佳節(jié)目獎和優(yōu)秀節(jié)目獎，以及寶雞市橋牌協(xié)會舉辦的“××電力杯”橋牌大賽優(yōu)秀組織獎；××電力電纜公司開展助學扶貧活動，為結對幫扶貧困學生贊助學費245元，組織黨員利用雙休日義務為客戶消除缺陷；能源物資公司結合“創(chuàng)建全國衛(wèi)生文明城市”活動，投資1.3萬元完成辦公樓美化亮化工程。通過這些活動陶冶情操，加強精神文明建設，倡導員工熱愛寶雞、熱愛企業(yè)，爭做文明市民、文明職工。

(七)持之以恒抓好安全管理

安全生產(chǎn)是一項涉及方方面面的綜合性系統(tǒng)工程，是多經(jīng)企業(yè)生存發(fā)展的基石，是我們從事各項工作的基礎和前提。200*年，我們認真開展了春安大檢查、安全生產(chǎn)警示月活動、安全停產(chǎn)整頓和安全生產(chǎn)月活動以及秋安大檢查、百日車輛交通安全競賽和安全生產(chǎn)迎峰過冬活動，教育員工切實處理好安全和效益、安全和效率的辯證統(tǒng)一關系，認真落實各級各類人員安全生產(chǎn)責任制，嚴格執(zhí)行各項安全管理制度，工作中有針對性的努力做好安全組織技術措施和危險點預控措施，把“雙控”、標準化、規(guī)范化作業(yè)落實在職工的具體行動中、落實在生產(chǎn)流程的各個環(huán)節(jié)中。集團公司和分子公司領導、安全監(jiān)察人員都能嚴格執(zhí)行安全到位規(guī)定，組織員工切實把握生產(chǎn)班組和施工現(xiàn)場兩個重點，深入抓好民工、臨時工管理，旗幟鮮明地查處違章，防患于未然。公司還注意結合多經(jīng)企業(yè)實際、結合季節(jié)特點開展防車輛交通事故、防火防汛、防意外事故活動，重點部位重點防控，努力提升集團公司安全管理的整體水平,鞏固來之不易的安全成果。通過集團公司全體員工的辛勤努力，實現(xiàn)了全年安全生產(chǎn)無事故的目標。

在總結成績的同時,縱觀全年的工作還存在一些問題和困難不容忽視：

一是安全的基礎管理有待于進一步加強，由于經(jīng)濟基礎相對薄弱，在勞動保護資金投入和必要的安全工器具配備上做的還欠缺；習慣性違章時有發(fā)生，有的企業(yè)還不同程度存在不安全因素甚至事故隱患。

二是正確理解國家財經(jīng)政策水平不夠。工作中準確把握應用政策能力不夠，深入宣傳貫徹政策不夠，政策理解水平有待進一步提高。

三是集團公司的戰(zhàn)略中心指導地位尚未確立，集團公司及其分子公司資本紐帶關系尚未真正建立起來，更談不上集團化、集約化、規(guī)模化經(jīng)營，公司管理與現(xiàn)代企業(yè)制度要求尚有一定差距，有待進一步改進。

四是尚未真正牢固樹立市場經(jīng)濟、“訂單第一”的思想觀念，有的企業(yè)陳舊觀念根深蒂固，不能自身準確定位，還是一味依靠主業(yè)、“等、靠、要”、得過且過，面對風云變幻的市場大環(huán)境束手無策、無所適從，陷入被動。

五是委派各分子公司會計人員作用發(fā)揮不夠，積極性未充分調動起來，監(jiān)督不到位，對不符合規(guī)定程序事件不敢抵制，存在一定程度的弄虛作假現(xiàn)象。

六是項目信息渠道相對閉塞，未建立良好的、有效的項目輸送渠道及項目資料庫，缺乏項目儲備。

七是企業(yè)流動資金普遍緊張，貨幣回籠不及時，久而久之形成不良循環(huán)。由于資金分散短缺，形不成合力，資金資本的運作效能難以充分發(fā)揮，對正常開展經(jīng)營活動造成困難和影響。

對以上問題，我們必須高度重視，深入分析，認真加以研究解決。

二、目前面臨的形勢和任務

年前不久，國網(wǎng)公司、省公司相繼提出了建設“電網(wǎng)堅強、資產(chǎn)優(yōu)良、服務優(yōu)質、業(yè)績優(yōu)秀的現(xiàn)代公司”的發(fā)展戰(zhàn)略目標。緊接著我局也提出了建設“一強三優(yōu)”的現(xiàn)代化學習型供電企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。毫無疑問，電力發(fā)展戰(zhàn)略目標的逐步實施和電力體制深化改革將聯(lián)動互動、對電力多種經(jīng)營產(chǎn)生深遠的重大影響，從整體上帶動多種經(jīng)營的發(fā)展，同時也對加強和規(guī)范多種經(jīng)營提出了更高的標準和深層次要求。

李生權局長兼××集團公司董事長在全局中層干部大會上的講話指出：要重點關注、重點研究、重點推進加強和規(guī)范多經(jīng)管理工作，…要深入分析論證加強和規(guī)范多經(jīng)管理的具體方案，細化措施、慎重操作?！痢痢痢痢痢痢?00*年工作要點也明確要求加強和規(guī)范多經(jīng)管理，推動多經(jīng)快速健康發(fā)展。很明顯加強和規(guī)范多種經(jīng)營是電力體制深化改革的重要內容和具體體現(xiàn)，是集團公司和所屬分子公司2005年繼續(xù)面臨的事關生存發(fā)展的深層次重大課題。去年我們做了大量的調研和基礎性工作，今年將按照董事會部署安排步入實質性操作，包括規(guī)范法人治理結構、理清產(chǎn)權關系、進行資源整合、推進產(chǎn)業(yè)結構調整；發(fā)揮財務結算中心、調配中心功能，建全財務內控機制等等。

第7篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

一、*“十一五”期間投資需求分析

改革開放以來，特別是近幾年來，*固定資產(chǎn)投資建設取得了巨大成就，投資規(guī)模擴大，投資主體呈現(xiàn)多元化的趨勢，資金來源渠道不斷拓展，投資在拉動經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了越來越重要的作用。但與經(jīng)濟發(fā)展要求和周邊省份相比，*的投資率仍然偏低，人均投資水平與全國平均水平的差距較大。只有堅持以科學發(fā)展觀為指導，繼續(xù)提高投資率、擴大固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，才能促進經(jīng)濟社會全面、協(xié)調、持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)中部崛起、富民興贛的目標。

（一）保持*經(jīng)濟快速發(fā)展需要進一步提高投資率

固定資產(chǎn)投資率是反映經(jīng)濟的發(fā)展變化與投資規(guī)模大小關聯(lián)程度的指標，是衡量固定資產(chǎn)投資規(guī)模是否適當?shù)闹匾笜?。從我國一些省市發(fā)展的經(jīng)驗看，高投入、高積累、高增長是經(jīng)濟起飛階段的一個重要特征。浙江“十五”期間投資率達49.2%。而*省“八五”時期投資率為23.7%，在全國位居29位；“九五”時期投資率為26.0%，在全國位居28位；“十五”期間投資率為43.7%，與全國45.2%的平均水平還有差距。

*的投資率長期處于較低水平，投資不足嚴重制約了*經(jīng)濟和社會的發(fā)展。進入新世紀以來，全省投資率雖有顯著的提高，但仍處于“補課”階段。*仍處于“投資拉動型”發(fā)展階段，在該階段進一步提高投資率、擴大全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模，是促進*省經(jīng)濟加快發(fā)展的客觀需要。

（二）縮小與全國平均水平差距需要擴大投資規(guī)模

*固定資產(chǎn)投資規(guī)模一直明顯偏小。1981年以來，*投資規(guī)模占全國的比重一直很低，都在2.0%左右，1984－*連續(xù)18年投資比重在2.0%以下，且在一段時期呈不斷下降的趨勢，1989年為1.7%，1990－1992年為1.6%，1993－1995年降至1.4%，這一時期為歷史最低點。雖然近幾年發(fā)展速度加快，但*年*投資規(guī)模仍只占全國的2.44％。與此同時，*人均固定資產(chǎn)投資水平較低。*年，全省人均固定資產(chǎn)投資6239元，比全國人均固定資產(chǎn)投資少2119元，低25.3%，與同期發(fā)達省市比，差距更大?？s小與全國平均水平差距需要進一步擴大投資規(guī)模。

（三）實現(xiàn)省“十一五”規(guī)劃確定目標需要保持投資快速增長

《*省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》確定的全社會固定資產(chǎn)投資年均增長率為16％。*年*省全社會固定資產(chǎn)投資為2293億元，按照規(guī)劃確定的年均增長16％，到2010年固定資產(chǎn)投資規(guī)模將達到4816億元，五年累計投入將達到1.83萬億元，投資需求非常大。須多途徑擴大投資規(guī)模，才能實現(xiàn)省“十一五”確定的目標。

地方政府融資是投資資金的重要來源之一，研究如何更加有效、規(guī)范地利用現(xiàn)有融資手段，以及如何利用現(xiàn)有資源，建立政府融資的有效平臺，打通新的地方政府融資渠道，進一步擴大地方政府的融資規(guī)模，對滿足全省經(jīng)濟快速發(fā)展、擴大投資規(guī)模，實現(xiàn)省“十一五”規(guī)劃確定的固定資產(chǎn)投資目標具有非常重大的意義。

二、地方政府融資的內涵及種類

（一）地方政府融資的內涵

融資，從字面上理解，融就是融通，資即貨幣資金，融資就是貨幣資金的融通，指通過金融機構和資金市場，采取適當?shù)娜谫Y方式獲取所需資金的一種行為。在財務管理中，融資就是籌資。貨幣資金的融通是商品關系發(fā)展的必然產(chǎn)物，資金的流動和融通對社會經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的促進和推動作用。

一般地講，在成熟的市場經(jīng)濟條件下，融資應該是一種企業(yè)行為，指企業(yè)融資，項目融資，政府的定位在政策引導、提供服務、營造環(huán)境等。但在我國市場經(jīng)濟發(fā)展的初級階段，政府在經(jīng)濟社會發(fā)展中起著重要的推動作用，政府推動經(jīng)濟社會發(fā)展的重要手段就是投資和融資，實際工作中，各級地方政府開展了形式多樣的融資活動，除了常見的轉貸等形式外，更多的融資方式是政府通過由各部門直屬或控股的企業(yè)，如城市建設投資公司、自來水公司等進行融資。這種融資從形式上來看，融資的主體是企業(yè)，但它是按照政府的意圖進行的，籌集的資金用于公共物品，決定權在政府，償還通常也由政府的信用作擔保，因此，本質上是政府融資行為，屬于政府的間接融資。從實際情況來看，地方政府常見的融資主體包括：地方政府所屬的投資公司、信托公司、開發(fā)公司等非銀行金融機構、政府公共管理部門及其成立的各類公司以及部分其他類型的國有企業(yè)等。

因此，對地方政府融資我們可以定義為：地方政府融資是指地方政府為政府投資項目融通資金的行為，包括政府直接融資以及政府通過國有投資機構以政府信用為基礎的融資行為。

（二）地方政府融資的種類

根據(jù)融資渠道和采用的融資方式不同，可以將融資劃分為各種不同的類型，常見的有以下三種不同的分類。

1、直接融資和間接融資

根據(jù)融資渠道的不同，可將政府融資分為直接融資和間接融資

（1）直接融資。直接融資是指融資主體不經(jīng)過銀行等金融機構，直接面對資金供應者借貸或發(fā)行股票、債券等方式所進行的融資活動。在直接融資過程中，資金的供求雙方借助于融資手段直接實現(xiàn)資金的轉移，無須通過銀行等金融機構。例如，政府投資項目通過發(fā)行股票或債券就屬于典型的直接融資。從融資的實際運作情況看，政府直接融資的融資費用較高、耗用的時間也比較長。

（2）間接融資。政府間接融資是指融資主體借助于銀行等金融機構進行的融資。其主要形式為銀行借入、非銀行金融機構借入、融資租賃等。間接融資方式是目前全國各級地方政府最為主要的融資方式。從交易成本角度看，政府間接融資是相對節(jié)約的融資方式，與直接融資方式相比，時間短，融資費用相對也比較低。

2、權益資本融資和負債融資

根據(jù)融資的性質不同，可將政府融資分為權益資本融資和負債融資。

（1）權益資本融資。從出資者的角度看，項目的權益資本是出資者投入項目的資產(chǎn)及其權益準備。作為出資者總是期望其投資能夠保值并在一定程度上增值，由于出資者作為企業(yè)法人財產(chǎn)責任的最后承擔者，其出資風險更大，因而站在出資者立場，權益資本是一種高風險的資產(chǎn)，但反過來看，站在接受出資項目業(yè)主的立場，權益資本是低風險的資本，權益資本無須還本付息，從而融資主體沒有償還債務的壓力。通過發(fā)行股票上市融資是一種典型的權益融資行為，地方政府雖然不能直接發(fā)行股票，但擁有巨大的國有資產(chǎn)，因此，政府可以授權企業(yè)通過國有資產(chǎn)上市融資，國有資產(chǎn)管理部門作為最大股東，可以調控募集資金用于政府項目。

（2）負債融資。負債融資以還本付息為條件。發(fā)行債券和向銀行借貸是負債融資的兩種典型方式。作為資金的出借方，由于有到期還本付息作保障，其出借資金的風險較低，因此相應的回報也較低，作為融資的項目業(yè)主則相反，利用負債融資的成本較低，但還本付息壓力大。

3、境內融資和境外融資

根據(jù)融資來源地區(qū)的不同，可將政府融資分為境內融資和境外融資。

（1）境內融資。如果政府融資發(fā)生在本國資金持有者之間，不涉及其他國家或地區(qū)政府的資金持有者，就是境內融資。相對于境外融資而言，境內融資程序比較簡單，風險較小。

（2）境外融資。如果政府籌資發(fā)生在國外資金持有者之間，就是境外融資。由于國際形式變化的復雜性，境外融資較境內融資的風險更大，如匯率風險、政治風險等。由于境外融資準入門檻較高，手續(xù)較復雜，交易成本較高，因此，目前地方政府的境外融資還不多見。

三、*省地方政府融資的現(xiàn)狀

改革開放以來，*省各級地方政府充分發(fā)揮主觀能動性，努力探索與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的融資方式，取得了明顯成效，特別是*年省黨代會召開以來，“解放思想、敢于創(chuàng)新”成為指導全省發(fā)展的關鍵理念，全省各級地方政府積極采用與國際接軌的融資方式，不斷創(chuàng)新融資渠道，用好“三代人”的錢的觀念深入人心（用好“三代人”的錢是指，通過土地經(jīng)營用好上代人的錢，通過BOT等項目融資方式用好下代人的錢，通過資本市場用好當代人的錢），加大了融資的力度，為*經(jīng)濟的快速發(fā)展作出了重要貢獻。

（一）融資的規(guī)模不斷擴大，但橫向比較，融資的總量仍然偏小

我省投資總額從*年的472億元增加到*年的2024億元，增長了329％。從資金來源看，扣除國家預算內投資，國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金*年度的總額是432億元，占當年投資總額的91.5％，其中，這部分資金很大一部分是來源于各級地方政府及其所屬部門通過多種方式融資得來的。到*年度，國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金總額增加到了1912億元，比*年增長了342％，大于同期投資總額的增長幅度。在“十五”期間，各級地方政府融資成為全省投資資金的主要來源，融資規(guī)模的快速增長成為全省投資快速增長的主要因素。

*年度，扣除國家預算內投資，國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的總額，山西省為1815.9億元，安徽為2504.5億元，*為2089億元，河南為4304.6億元，湖北為2507.3億元，湖南為2574.8億元。*的該項數(shù)據(jù)排在中部六省的第五位，比山西省多273億元，比排在第一位的河南省少2215.6億元，只有河南省的48.5％，不到一半。與中部地區(qū)其他省相比，*省地方政府融資的規(guī)模和總量偏小。

在經(jīng)濟較為發(fā)達的華東地區(qū)，*省各級政府融資總量數(shù)據(jù)就顯得更加偏小。*年度，扣除國家預算內投資，國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的總額，上海市為4149.7億元，江蘇為8498.8億元，浙江為6849.8億元，安徽為2504.5億元，福建為2445.1億元，*為2089億元，山東為9314.7億元，*這一數(shù)據(jù)只有江蘇的24.6％，浙江的30.5％，山東的22.4％。

并且，從該表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟越發(fā)達的地方，國家預算內的投資數(shù)就越小，而各類融資的總額非常大。江蘇省*年度國家預算內投資只有80.1億元，相對于全省8578.9億元來說，不到1％，該省的投資幾乎全部來源于各種形式的融資。因此，地方政府融資在促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展中起到了極其重要的作用，同時經(jīng)濟越發(fā)達越有利于擴大地方政府融資規(guī)模。

（二）中心城市政府融資能力強，各設區(qū)市融資發(fā)展不均衡

*年度，扣除國家預算內投資，國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的總額，南昌市為552億元，景德鎮(zhèn)為90億元，萍鄉(xiāng)市為117億元，九江為207億元，新余為69億元，鷹潭為53億元，贛州為153億元，吉安為119億元，宜春為148億元，撫州為111億元，上饒為200億元。排在前四位的分別是南昌市、九江市、上饒市和贛州市，這一排位與省委、省政府確定的全省四個中心城市是非常吻合的。中心城市融資的能力較強，各設區(qū)市融資發(fā)展不均衡，并且可以預見，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，中心城市的基礎設施、融資環(huán)境將得到進一步優(yōu)化，中心城市的聚集效應將會進一步顯現(xiàn)，融資總量將會進一步增大，融資不均衡局面短期內難以消除。

（三）地方政府融資方式豐富多樣

1、銀行借貸

政府組建的從事城市基礎設施建設等各類國有投資公司，是地方政府融資的主要平臺之一，這類投資公司通過向銀行貸款、上市融資、發(fā)行企業(yè)債券等多種方式進行融資，財政實施補助或者進行貼息，用于當?shù)刂匾A設施項目建設。商業(yè)銀行信貸和政策性銀行借貸是最主要和最常見的方式。*年度，全省信貸金額達到298.6億元，僅國家開發(fā)銀行*省分行一家金融機構“十五”期間共向*全省放貸357億元，用于支持豐城電廠、新余電廠、黃金埠電廠以及景德鎮(zhèn)市電網(wǎng)建設等能源項目和京福、樂溫、景婺黃（常）、九景等公路項目的建設。

2、盤活政府資產(chǎn)

（1）土地資源開發(fā)。改革開放以來，通過土地使用權制度改革，對國有土地實行有償使用制度，土地使用權作為特殊商品迅速進入市場，使土地的資產(chǎn)價值逐步得以顯現(xiàn)，成為各級政府融資的重要來源，在城市建設、企業(yè)改革和經(jīng)濟結構調整等方面發(fā)揮著巨大作用，有力地促進了經(jīng)濟的發(fā)展。從*年*省委作出解放思想加快發(fā)展的戰(zhàn)略決策以來，全省掀起了一個以經(jīng)營城市土地促進經(jīng)濟發(fā)展的熱潮，土地交易非?；钴S，土地資源的開發(fā)利用達到了快速發(fā)展。*年，全省土地交易額達到了113億元，土地收益成為各級政府財政收入的一個重要來源。

從全省情況來看，土地資源開發(fā)的主要做法是推行城市土地使用權市場化，盤活土地存量資產(chǎn)。先實行土地儲備，由政府下屬的土地儲備中心依照法律規(guī)定，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地，直接或進行前期開發(fā)后儲備。土地儲備以后，結合出讓地自身的特點，引入市場中商品包裝的方法，運用政策規(guī)劃和商業(yè)運作兩種手段對出讓的土地進行包裝，通過拍賣、招標、掛牌、抵押貸款和土地入股實行資本化融資等五種方式轉讓土地，使其在出讓中實現(xiàn)最大的價值。

南昌市在*年制定出臺了《南昌市國有土地使用權招標和拍賣辦法》，該《辦法》規(guī)定：凡在南昌市從事房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、旅游、金融等經(jīng)營性項目需使用國有土地的，均應通過有償出讓方式，取得國有土地使用權證，涉及城市經(jīng)營房地產(chǎn)項目用地的，一律采用招標拍賣方式出讓土地使用權。*年南昌市上交財政土地出讓純收益達6.5億元。新余市在“財政不出錢、政府不舉債、企業(yè)不攤派、群眾不集資”的情況下，通過以房帶路、土地置換和經(jīng)營權轉讓等方式，籌集資金10多億元用于城市開發(fā)建設，*年度通過拍賣城區(qū)土地，籌集資金1.9億元，到*年度，土地資產(chǎn)成交額達到了8.97億元，年均增幅達到了47.4％。景德鎮(zhèn)市先后對東風瓷廠等10余家企業(yè)的國有存量土地進行了收購，將位于市區(qū)繁華地段的東風瓷廠180畝土地實行現(xiàn)金收購，又通過公開招標出讓給房地產(chǎn)公司，一收一放實現(xiàn)效益8000多萬元。宜春市政府采取“控制土地、饑餓療法、包裝環(huán)境、抬升地價”的做法，實行城市土地“一級壟斷、二級歸口、三級搞活”，城市土地大幅度升值，最高成交價達到了每平方米4031元。

（2）國有企業(yè)改革。國有企業(yè)是政府的重要資產(chǎn)之一，對政府宏觀經(jīng)濟調控，履行公共職能有著深刻的影響。隨著國企改革步伐的加快，各級政府在利用國有企業(yè)改革為政府融資方面也做了許多嘗試。政府融資的一個重要方式就是盤活國有資產(chǎn)存量，對國有企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)進行運籌和經(jīng)營，通過并購、聯(lián)合、重組、參股、股份制改造、租賃、破產(chǎn)等產(chǎn)權轉讓方式，促進存量資產(chǎn)的合理流動和優(yōu)化配置。常見的方式主要有以下幾種：

一是組建強勢企業(yè)。通過企業(yè)重組、掛靠聯(lián)合、兼并收購等方式組建骨干企業(yè)或企業(yè)集團，通過其優(yōu)良的資產(chǎn)、有利的地位達到融資的目的。比如，上饒客車廠和上饒線材廠通過企業(yè)間的聯(lián)合重組組建了鑫新股份公司，鑫新股份公司通過上市共募集到資金1.2億元；原*省投資公司和*華贛企業(yè)有限公司聯(lián)合組建了省投資集團公司，重組后的投資集團公司憑借其穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)基礎、良好的經(jīng)營業(yè)績和較強的償債能力，經(jīng)過國家發(fā)展改革委審核后，發(fā)行企業(yè)債券8億元，成為新世紀以來我省發(fā)行的第一只企業(yè)債券。通過對國有企業(yè)的重組拓寬了政府融資的渠道，降低了融資成本。

二是產(chǎn)權制度改革。對于有條件的企業(yè)，通過各種方式進行企業(yè)的股份制或股份合作制改革，將國有股份逐步變現(xiàn)。萍鄉(xiāng)鋼鐵有限責任公司整體產(chǎn)權轉讓是典型的國有資產(chǎn)變現(xiàn)，實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值。萍鄉(xiāng)鋼鐵有限責任公司為省屬國有鋼鐵聯(lián)合企業(yè)，1954年建廠，1999年改制為國有獨資公司。為從機制和體制上尋求今后發(fā)展的動力源泉，實現(xiàn)萍鋼公司的持續(xù)快速發(fā)展，*年省政府按照“政府指導，市場運作”的工作思路，以招標方式公開轉讓萍鋼公司整體產(chǎn)權，轉讓價為6.5億元，融資數(shù)額巨大，充分發(fā)揮了現(xiàn)有國有資產(chǎn)的效益。

三是經(jīng)營權分離。對于產(chǎn)權制度改革不能一步到位的企業(yè)，通過承包、租賃等方式轉讓企業(yè)的經(jīng)營權，從而達到融資的目的。比如，南昌三鍵電氣公司，將電視機生產(chǎn)線整體租賃給TCL公司，盤活了存量資產(chǎn)。

（3）經(jīng)營冠名權、廣告權等城市無形資源。政府作為一個地區(qū)管理者，擁有城市建設和開發(fā)的多項權利，而這些權利本身就是一種資源。政府通過拍賣道路、橋梁、廣場、綠地等大多數(shù)城市基礎設施的冠名權、特許權以及出售道路兩側以及重點地段的廣告設置權等市場手段，積極創(chuàng)造性的發(fā)揮出了城市無形資源的效益。

撫州市一次性拍賣38個公交候車亭廣告經(jīng)營權，收益200萬元；吉安市通過拍賣中心城區(qū)廣告經(jīng)營權，吸納資金100多萬元，用于中心城區(qū)亮化工程；九江市將白水湖公園經(jīng)營管理承包給上海園林公司，每年節(jié)約管理和維護經(jīng)費50余萬元；景德鎮(zhèn)市將原朝陽路冠名權出讓給昌河公司，收益500萬元；萍鄉(xiāng)市通過拍賣580輛出租車經(jīng)營權，收益1933萬元。

3、通過BOT、TOT等方式的項目融資

項目融資是由發(fā)起方、項目公司、借款方等各方參與，發(fā)起方以股東身份組建項目公司，以項目本身的資產(chǎn)和未來現(xiàn)金流量為貸款償還保證的一種融資方式。項目融資的基本結構主要有兩種：一是貸款方為借款方提供無追索權的貸款，并以項目未來的現(xiàn)金流量償還本息；二是通過“遠期購買協(xié)議”或“產(chǎn)品支付協(xié)議”，由貸款方先支付一定數(shù)額或比例的資金來“購買”項目未來產(chǎn)品。常見的項目融資方式主要有：產(chǎn)品支付、融資租賃、BOT融資、TOT融資和ABS融資等。

對地方政府來說，使用項目融資主要有以下幾個方面的優(yōu)越性：一是能夠減少項目對政府財政預算的影響，使政府能在自有資金不足的情況下，仍能上馬一些基建項目。項目融資不構成政府外債，可以提高政府的信用，政府也不必承擔任何償還債務的責任。二是能夠把私營企業(yè)中的管理方式、辦事效率等引入公用項目，可以極大地提高項目建設質量并加快項目建設進度。同時，政府可以轉移項目的風險。三是對于落后地區(qū)來說，通過項目融資可以直接引進外國投資以及國外的先進技術和管理方法，對該地區(qū)長遠的經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生積極的影響。

從*省的情況來看，全省的大部分地區(qū)在現(xiàn)金流量比較穩(wěn)定的公路、鐵路、橋梁、自來水等基礎設施和公用事業(yè)領域度開展了項目融資。目前，主要以BOT、TOT這兩種比較成熟的項目融資方式為主。

BOT是英文Build,OperateandTransfer的縮寫，意思是“建設－經(jīng)營－移交”。這是利用私人資本投資于公益性設施（或工業(yè)性項目）的一種融資方式。傳統(tǒng)的BOT概念是指政府部門就某個基礎設施項目與私人公司或項目公司簽訂特許協(xié)議，授權其承擔該項目的投資、融資、建設、經(jīng)營、維護和一定期限后的移交。在特許期間，項目業(yè)主向項目使用者收取適當?shù)馁M用，如過橋費、過路費等，以此回收項目的投融資、經(jīng)營和維護成本，并獲取合理的利潤回報；政府部門對該項目具有監(jiān)督權和調控權；特許期屆滿，項目業(yè)主將該項目無償移交給政府部門。該方式是目前全省基礎設施領域融資的主要方法之一。贛州白塔上污水處理采用BOT方式融資5382萬元，特許經(jīng)營權的期限為25年（含建設期），采用廠網(wǎng)分離的模式，特許經(jīng)營權獲得者負責廠區(qū)部分的建設和運營。九江市八里湖污水處理廠采用BOT方式融資13869萬元。*年，*省在全國首次推出隘嶺至瑞金、萍鄉(xiāng)至洪口界、九江至瑞昌三條高速公路面向國外、境外實行項目業(yè)主招商，最后確定香港誠坤國際投資有限公司和香港大益置業(yè)建筑有限公司投資建設，融資金額達42.69億元，投資主體通過收取過路費回收投資和獲得合理的回報。

TOT是英文Transfer，OperateandTransfer的縮寫，意思是“移交－經(jīng)營－移交”。這種融資方式是用私人資本購買某項資產(chǎn)（一般是公益性資產(chǎn)）的產(chǎn)權或經(jīng)營權，購買者在一個約定的時間內，通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報，再把產(chǎn)權或經(jīng)營權無償交還給原產(chǎn)權所有人。TOT對境外資本具有比較大的吸引力，投資者可以從地方經(jīng)濟發(fā)展中獲取利益。政府通過TOT方式將沉淀資產(chǎn)變現(xiàn)，獲得資金用于建設更多的基礎設施項目，減輕財政壓力。例如：*年南昌市人民政府以4008萬美元將南昌大橋經(jīng)營權轉讓給香港中國海外集團旗下的中?；ㄍ顿Y有限公司，該公司通過收取過橋費來收回投資，經(jīng)營權轉讓期限為25年，25年期滿之后經(jīng)營權無償交還給南昌市人民政府。*年南昌市政府又推出了八一大橋的經(jīng)營權項目，南昌中海新八一大橋有限公司以5000萬美元獲得八一大橋及其附屬設施19年的經(jīng)營權。通過TOT項目融資方式，南昌市政府僅南昌大橋和八一大橋經(jīng)營權兩個項目就獲得了9008萬美元的融資金額，通過融資資金的滾動投資，大大加快了城市其他基礎設施和公益性項目的建設步伐。

4、利用外債資金

根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會、財政部和國家外匯管理局*年1月的《外債管理暫行規(guī)定》，政府外債是指由國務院授權機構代表國家舉借的、以國家信用保證的外債。它要求由國家統(tǒng)一對外舉借和償還。具體是指承借世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際金融組織的貸款和外國政府的貸款，由國家財政部、計劃部門轉貸給地方政府和項目單位。利用外債包含有利用外國政府貸款、利用國際金融組織貸款和國外各種援助三種方式。

1983年*廣播電視大學與世界銀行簽署協(xié)議，利用世界銀行貸款約56萬美元興建教學樓用于職業(yè)教育培訓，揭開了*省借用國外貸款的序幕。從此，借用國外貸款工作在全省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中扮演著重要的角色。截止到*年底，全省共實施國外貸款項目90多項，累計使用國外貸款近20億美元，這些國外貸款主要用于農業(yè)、交通、通訊、能源、原材料、教育、衛(wèi)生等領域，有力地促進了全省國民經(jīng)濟和社會事業(yè)的發(fā)展，促進了全省經(jīng)濟體制改革和對外開放。

*省利用外債資金主要來源于外國政府貸款，其項目數(shù)占全省實施國外貸款總項目的66.7％，貸款金額達到總金額的52.4％。

（四）融資環(huán)境不斷改善

近年來，*在融資的硬環(huán)境和軟環(huán)境兩方面都得到了很大的改善。隨著近幾年來一批重大基礎設施項目的竣工和投入使用，*路網(wǎng)密度和等級明顯提高，全省逐步形成了快速便捷的綜合運輸網(wǎng)絡。面向珠江三角洲，已有贛粵高速公路、105國道和京九鐵路相通。面向長江三角洲，有橫貫*的滬瑞高速公路、320國道和浙贛鐵路相連。面向閩東南三角區(qū)，有京福高速公路、昌廈入閩公路、鷹廈鐵路、橫南鐵路、贛龍鐵路等連接。截止到*年末，*高速公路通車里程達到1731公里。南昌昌北國際機場航線可直達全國主要城市及香港、新加坡、吉隆坡等地。水運有贛江經(jīng)鄱陽湖進入長江，可直達上海、寧波、廈門、香港等港口城市。便捷的交通增加了融資機會，節(jié)約了融資成本，為地方政府融資創(chuàng)造了良好的條件。從軟環(huán)境來看，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，一是全省上下干部群眾的思想觀念得到了進一步的解放，觀念是最大的財富，“你發(fā)財，我發(fā)展”的理念已經(jīng)深入人心，增強了地方政府融資的積極性和主動性；二是通過大力改革行政審批事項，提高政府服務水平，全省融資的政務環(huán)境達到了很大的改善，已經(jīng)頒布出臺《*省進一步優(yōu)化政務環(huán)境的若干意見》、《*省進一步推進政務公開制度的實施意見》、《*省委進一步解放思想加快發(fā)展的若干意見》、《*省進一步優(yōu)化外商投資及經(jīng)營環(huán)境的意見》和《*省促進和引導民間投資的若干意見》等一系列優(yōu)化政務環(huán)境、加快*經(jīng)濟發(fā)展的政策性文件，全省融資的政務環(huán)境有了很大改善。

四、*省地方政府融資存在的問題

（一）融資渠道單一，直接融資水平低

在現(xiàn)有投融資體系下，基礎設施建設的投資主體還不夠廣泛，資金主要來源于財政性資金、政府出面獲得的政策性和商業(yè)性貸款、政府收取的土地出讓費，以及依靠政府信用舉借的內債和外債等。由于地方財力的有限性，政府只能更多地依靠銀行貸款等間接融資方式，缺乏直接融資手段，換句話說，地方政府的大部分融資來源于負債融資，這也使得政府投資項目的資產(chǎn)負債率相當高，政府投資項目每年負擔的財務費用相當龐大，這在一定程度上加大了政府投資項目的財務風險。

直接融資的主要來源是證券市場，通過企業(yè)上市直接募集資金。目前，*證券市場的發(fā)展質量不高，經(jīng)濟的證券化率比較低。全省上市公司只有24家（不含香港創(chuàng)業(yè)版），占全國的1.7％，只相當于江蘇的27％，浙江的28％；總股本93.54億元，占全國的1.4％，融資總額130億元左右，僅相當于江蘇的23.6％、浙江的28.9％。*年末的市值占GDP比重的14.3％，遠低于全國同期27.1％。

（二）信貸投資規(guī)模小，金融支持投資增長的力度弱

從表二可以看出，*年度我省信貸資金完成固定資產(chǎn)投資總額為298.6億元，僅占全國同期的1.83％，排在中部六省最后一位，只有排在中部第一的河南省信貸投資額的43.8％。信貸投資規(guī)模偏小，金融支持投資的力度不強。

國家政策性銀行給予的低息專項貸款也較少。國家開發(fā)銀行作為國家政策性銀行，主要從事基礎產(chǎn)業(yè)和基礎設施項目的投資，投資方向和投資性質與當前的國債投資存在某些相同之處，*年國家開發(fā)銀行在全國的貸款余額為5467億元，*省分行只有100億元，僅占全部總量的1.8％。國家開發(fā)銀行*年度向中部六省共發(fā)放貸款1202億元，占全國發(fā)放貸款的22％，但*只占向中部六省發(fā)放貸款總額的8.3％，位列中部六省最后一位，差距巨大。

（三）融資責任主體不規(guī)范

融資責任主體不規(guī)范，主要表現(xiàn)在政府投資項目的融資，往往是由政府主管部門牽頭組成項目指揮部，負責政府投資項目資金來源的運作，這樣做合乎一般慣例，但實際上由于國有資產(chǎn)運作的特殊性，導致政府投資項目融資出現(xiàn)責任主體不規(guī)范、投資效益低下的問題。在風險約束機制尚未建立的情況下，建設單位同時也是受益單位，投資、建設、運行合三為一，這樣就不可避免地形成建設單位為爭取利益而積極擴大投資和融資的總額，為政府投資失控埋下禍根，增加了政府融資的負擔和風險。

（四）融資管理體制分散，存在融資風險和地方債務危機隱患

我國《預算法》第二十條明確規(guī)定：地方各級預算按量入為出，收支平衡的原則編制，不列赤字。因此，地方政府只能在國家法律“”外尋找融資出路，存在明顯的短期行為。首先，地方政府缺乏舉債的整體規(guī)劃、有效的債務資金監(jiān)管系統(tǒng)及科學詳實的項目論證，致使無效工程、“胡子”工程、“首長”項目時有出現(xiàn)，資金嚴重浪費，政府融資使用無效益。其次，地方政府融資多處開口，分散管理，融資的決策主體、償還主體及投資失誤的責任主體都不明晰。目前，我省各級地方政府共有多少債務，沒有一個部門能夠說清楚。由于債務融資的總額無法量化，控制債務風險的各種量化指標，如負債率、償債率等也無法操作，沒辦法對償債作統(tǒng)一的安排，一旦出現(xiàn)明顯的償債高峰期，并且償債額巨大，那么就可能爆發(fā)政府債務危機。

另一方面，政府投資項目從國家政策性銀行獲取的貸款，往往都以地方政府財力作擔保，這種承諾形成了大量的隱性債務，加大了政府財政風險的不利因素。

（五）融資總量難以把握，宏觀調控力度不強

地方政府融資運作缺乏一個相對獨立的政策性融資機構為依托，融資總量難以規(guī)劃和把握，宏觀調控力度不強。目前，政府舉債或融資項目的投資分散在各個具體的項目或職能部門所屬的投資公司，融資總量難以把握，政府投資項目主體在兼顧政府的政策性投資需求時，還要考慮自身的經(jīng)濟利益。由于地方政府融資的決策主體與這些投資主體間責權利模糊，導致投資主體偏向于追求自身經(jīng)濟利益，一旦決策失誤，發(fā)生信用危機，責任將全部推到政府身上。

五、部分國內發(fā)達城市政府融資情況和部分國外地方政府融資借鑒

（一）部分國內發(fā)達城市地方政府融資模式

1、北京的“政府主導、社會參與、市場運作”的融資模式

北京市政府*年制定了《關于本市深化城市基礎設施投融資體制改革的實施意見》，提出了北京市基礎設施融資按照“政府主導、社會參與、市場運作”的方針和“增量改革、存量試點”的總體原則。具體融資思路有以下兩點：

一是循序漸進開放城市基礎設施建設和經(jīng)營市場。對經(jīng)營性項目全部向社會開放；對有經(jīng)營收入但不足以收回成本的項目，在政府資金引導和必要的補償政策支持下，采取PPP模式吸引社會投資者合作建設。

二是整合基礎設施資源，轉換企業(yè)經(jīng)營機制。通過整合行業(yè)資源，構建北京市基礎設施融資平臺，為基礎設施建設和發(fā)展募集資金。對軌道交通的運營部分按照政府與社會投資7：3的比例向社會投資者招商；對經(jīng)營性城市基礎設施中由政府投資形成的經(jīng)營權和股權，進行出讓和轉讓，盤活存量資產(chǎn)，將收回的資金用于非經(jīng)營性和準經(jīng)營性基礎設施項目的建設和運營；對基礎設施領域的國有企業(yè)股份制改造，轉換企業(yè)經(jīng)營機制。

2、上海的“集中管理、方式多樣”的融資模式

一是上海市確定由上海國資委對全市融資活動進行管理。國資委組織對重大融資項目進行論證和選擇，制定融資的政策與法規(guī)，營造融資市場運作的良好環(huán)境，依法對城市融資活動進行必要的調控和管理。

二是成立城建投資開發(fā)公司，實行城建財權與事權的集中管理。上海市成立城建投資開發(fā)公司，運用商業(yè)化的操作方式，對城市國有資產(chǎn)進行有效運營。改革之前，城建資金由財政部門負責管理，而城市建設由建設部門管理，基本上是事權與財權分離，在很大程度上制約了城市建設。成立城市建設投資開發(fā)公司后，政府授權其對城市建設和維護資金進行籌措、使用和管理，從政府出面舉債為主轉變?yōu)槌撬咀鳛槠髽I(yè)向社會融資為主，從而有利于把城市建設引入產(chǎn)業(yè)化、市場化運營模式。

三是積極開展融資方式創(chuàng)新，融資方式多樣化。發(fā)行城市債券，如浦東建設債券、市政建設債券、煤氣建設債券等，加快路橋建設，提高煤氣普及率；采用BOT方式建設橋梁和隧道，采用TOT方式轉讓南浦大橋和楊浦大橋49％的專營權，籌資25億元用于徐浦大橋的建設；組建上市股份公司，如組建凌橋、原水股份公司，籌措自來水和原水建設資金等等融資方式。

3、大連做足土地文章的融資模式

一是在全國率先提出了“經(jīng)營城市”的理念。運用市場手段對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）、人力作用資本（如市政公用設施）及相關的延伸資本（如廣告權、冠名權）進行整合、重組和資本運營，產(chǎn)生較多的收益，并將這部分收益注入到新的城市建設項目中去，形成城市社會經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)。

二是搞好土地經(jīng)營，最大限度地以地生財、聚財建城。政府壟斷土地一級市場，規(guī)范土地二級市場，實行土地批租和招標拍賣，盡可能把土地收益集中到政府手中。此外，對有待于商業(yè)化開發(fā)的國有土地存量進行環(huán)境改造，將生地養(yǎng)成熟地，提升其附加值，形成級差效應。

（二）部分國外地方政府融資簡要情況

1、國外地方政府融資的基本經(jīng)驗

在工業(yè)化發(fā)達國家的市場經(jīng)濟進程中，政府融資一直是其國民經(jīng)濟活動中必不可少的調控手段，成為市場經(jīng)濟成熟化發(fā)展的助推器。日本、美國、英國等發(fā)達國家的地方政府融資體系都很發(fā)達，地方債成為國家經(jīng)濟部門借入債務的重要支柱。并且，隨著市場經(jīng)濟的加速發(fā)展，一些新興的工業(yè)化國家和其他發(fā)展較快的發(fā)展中國家的政府融資也異軍突起，地方政府自我籌資能力越來越強，在貫徹國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，促進資源合理配置，調節(jié)經(jīng)濟周期性波動，維持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用?？偟膩砜?，具有以下幾點基本的經(jīng)驗。

第一，財政在地方政府融資管理中居于主體地位，建立起政府公債相應的預、決算編報制度和有效的監(jiān)督管理系統(tǒng)；實行分級管理，中央對地方債務發(fā)行實行嚴格的審批制度，進行總量控制。

第二，實行法制化管理，國家財政法規(guī)和地方自治法都賦予地方政府融資相應的位置，其融資來源、資金管理、投放范圍及償還等都有明確的法律規(guī)定。各國法律規(guī)定地方債主要用于城市基礎設施建設，特別是市政設施建設，如美國的地方債券稱之為“市政債券”，規(guī)定由地方政府用于修橋筑路、、環(huán)保設施、水電煤氣、公共住宅、體育場所以及學校建設等。

第三，在保證中央政府國債優(yōu)先的情況下，為促進地方債的發(fā)行和推銷，各國分別從債券利率、稅收政策等方面給予優(yōu)惠，如規(guī)定地方債稅收率可高于國債，或對地方債的收益免征、減征所得稅等。

2、私人融資動議（PFI）模式的英國政府融資模式

為了滿足國民經(jīng)濟和社會發(fā)展對基礎設施的迫切需要，有效控制公共支出以及基于意識形態(tài)上的考慮，英國保守黨政府于1992年啟動了私人融資動議（PrivateFinanceInitiativePFI）。私人融資動議就是允許私營部門涉足公共領域，提供以資產(chǎn)為基礎的長期服務，私人部門每年從政府獲得一定的費用以換回投資。

PFI是公私合伙（PublicPrivatePartnershipPPP）一種實現(xiàn)形式。在英國政府*年公布的“公私合伙——政府視角”的報告中，將PPP分為三類：一是通過出售國有企業(yè)的大部分或一小部分股份讓私營部門參與持有國有企業(yè)的股份；二是私人融資動議及其他安排，政府以合同的方式向私營部門長期購買高質量的公共服務；三是向市場出售政府服務。利用私營部門的專業(yè)技能和資金充分發(fā)掘政府資產(chǎn)的潛力。其中，PFI是PPP最為重要的一種形式。

3、市政債券和信用借貸相結合的波蘭地方政府融資經(jīng)驗

波蘭作為中東歐地區(qū)經(jīng)濟轉型成功的典范，從計劃經(jīng)濟中央集權制向分權制轉變過程中，其地方政府的融資舉債并未帶來很多經(jīng)濟轉型國家存在的地方巨額債務無法償還的問題。波蘭從1991年以立法的方式允許地方政府舉債開始，二十幾年的時間里，地方政府融資發(fā)展良好，其特點為初期以市政債券融資為輔，以金融中介機構提供優(yōu)惠信用為主要資金來源。到*年，波蘭地方政府舉債的資金來源，20%來源于市政債券，80%來源于信用借貸，并未出現(xiàn)那種普遍存在于轉型經(jīng)濟國家的地方政府無力償還巨額債務的現(xiàn)象。

波蘭的經(jīng)驗表明，地方政府融資發(fā)展的好壞，主要受到以下幾個方面的影響：（1）是否具有穩(wěn)健的地方財政稅收和可預期的中央政府轉移撥款；（2）地方政府融資規(guī)范體制和監(jiān)督機制是否健全；（3）是否具備多種形式的融資渠道，且相關金融機構是否受到政府的過分干預。

4、主體明確、程序規(guī)范的日本地方政府融資經(jīng)驗

一是有一套較為完整的組織運作機構。大藏省統(tǒng)一負責領導政府投融資的政策、計劃、年度預決算、資金調度和運用。政府按國會批準的計劃，將集中的資金投向政府興辦的金融機構，再由金融機構提供給民間各部門，以實現(xiàn)政府一定經(jīng)濟目的。

二是執(zhí)行嚴格的投資政策、預決算制度和工作程序。根據(jù)政府制定的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，各公有投融資機構每年8月底要提出下一年度預算要求報送大藏省，大藏省與有關部門談判征求意見，加以修改審定，提出投融資方案，年末或下年初由大藏大臣提交議會審議決定后，從新財年起執(zhí)行。

三是實行法制化管理。國家財政法規(guī)和地方自治法規(guī)都賦予地方政府融資相應的位置，對其融資來源、資金管理、投放范圍及償還等都有明確的規(guī)定。

六、加快*省地方政府融資的對策建議

擴大全省各級政府融資規(guī)模的關鍵在于構建多樣化、規(guī)范化的融資平臺，通過這些融資平臺進一步拓寬融資方式，同時政府要加強政策的引導和支持，以促進地方政府融資快速、有序發(fā)展。

（一）構筑多樣、規(guī)范的*地方政府融資平臺

1、構筑多樣化的融資主體

構筑多樣化的融資主體關鍵在于組建或改組相應的綜合性或專業(yè)性的國有投資公司，使之成為政府投資項目的融資平臺。具體可以采取以下三種思路：

第一，構建面向單個項目的投資公司。經(jīng)驗表明，組建面向單個項目的投資公司是非常好的融資平臺。如贛粵高速股份公司，通過配股、資產(chǎn)收購、發(fā)行短期融資債券、銀行貸款等途徑，累計為*高速公路建設提供建設資金68億元，成為*交通建設一個重要的融資平臺；剛組建的省地方鐵路公司向國家開發(fā)銀行成功融資40億元，用于地方鐵路建設等等。結合實際情況，我們還可以考慮組建工業(yè)園區(qū)（開發(fā)區(qū)）基礎設施建設公司、大型水利項目建設公司等。對政府投資或部分參與投資的特大型基礎設施建設項目，如地方出資的鐵路、公路、電廠、各類開發(fā)區(qū)基礎設施、水利樞紐工程等，按項目法人責任制要求，成立政府控股的單個項目投資公司，負責項目設計、資金籌措、建設施工及運營管理的全過程，政府的土地、資金按照資本金方式投入，可以充分發(fā)揮政府資金的放大效應。在不影響政府對特殊行業(yè)壟斷地位的前提下，這類公司可采用上市或公開發(fā)行債券方式籌集資金，鼓勵民間資本和國外財團資本參與投資。

第二，構建綜合性投資公司。對現(xiàn)有存量的公用事業(yè)資產(chǎn)，可以合理整合資源，成立若干個綜合性投資公司。地方政府能否利用有效融資手段充分利用國內外大量的剩余資本，關鍵就在于建立具有多樣融資功能的綜合性投資機構。這類投資公司可以以現(xiàn)有建成的設施作為政府資本金注入，它既有控股公司職能，使資本保值增值，同時又承擔國家政策性投資職能。綜合性投資公司根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，測算所需投入資金，研究哪些項目可以通過收費及經(jīng)營回收投資，策劃BOT等組合投資和組合融資方案，重點為重大產(chǎn)業(yè)、公益性、政策性項目進行融資。

第三，構建產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司。對政府投資的非經(jīng)營性項目，可以視具體情況，對該類項目進行細分，項目中的部分可能是經(jīng)營性的，如電視臺、藝術中心、體育場館等設施建設，對其中經(jīng)營性的部分，應逐步減少政府投資的份額，成立相應的產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司，多元化經(jīng)營，以收養(yǎng)支，部分推向市場，對于非經(jīng)營性部分由政府予以投入。

第四，構建風險投資公司。高新技術企業(yè)由于存在著技術、產(chǎn)品、市場等多種不確定性，很難得到銀行貸款，在成熟期之前也很難從資本市場取得資金。應當通過政府投資引導社會資金投向高新技術產(chǎn)業(yè)領域，擴大地方政府的高新技術領域的融資規(guī)模。可以考慮將目前科技三項經(jīng)費中用于競爭性的投資，轉化為科技風險投資基金和創(chuàng)業(yè)基金的啟動資金和風險補償金，創(chuàng)辦區(qū)域性風險投資公司，變政府直接投資為通過風險投資公司的間接投資，在嚴格項目篩選論證的基礎上，率先啟動風險投資，從而實現(xiàn)高新技術企業(yè)的融資。

2、明確各級政府投資公司的定位及主要職責

投資公司的定位，是規(guī)范政府融資主體首先要解決的問題。根據(jù)政府的投資職能、建設職能和管理職能相分離和政企分開、管用分開的原則，投資公司經(jīng)政府批準設立，作為政府投融資的責任主體，執(zhí)行政府相關事業(yè)發(fā)展政策，履行支持政府投資項目的職能，負責政府項目運作，確保政府投資資金的使用效益。政府與政府投資公司應當是股東與公司關系。但政府投資公司不同于經(jīng)營性的國有企業(yè)，雖然屬于企業(yè)，但其投資的主要目的是實現(xiàn)政府的調控目標而非追求利益最大化，其經(jīng)營目標應確定為社會效益目標，主要是公益性、政策性和福利性項目的投資和非經(jīng)營性資產(chǎn)的管理。

根據(jù)投資公司產(chǎn)生的背景及其經(jīng)營目標來看，為充分發(fā)揮國有投資公司在地方政府融資中的平臺作用，對投資公司可以界定為以下四項職責，第一是按照政府意愿，對政府投資項目進行融資；二是根據(jù)政府安排，運用法定的可支配資產(chǎn)進行參股、控股投資；第三是為完成政策性目標，面向國內外市場多渠道、多形式融資；第四是負責國有資產(chǎn)的保值、增值或收回。

3、規(guī)范投資公司運作

在資產(chǎn)關系上，投資公司應以資產(chǎn)為紐帶，按照現(xiàn)代企業(yè)制度進行規(guī)范運作，健全法人治理結構。要按照《公司法》的規(guī)定組建董事會和監(jiān)事會，完善內部管理制度，確保政府投融資的安全和效益。政府應派任財務總監(jiān)，對投資公司的投融資、收益和分配情況進行日常監(jiān)督。建立科學的考評指標體系和辦法，實行經(jīng)營業(yè)績與報酬掛鉤，嚴格考核獎懲，逐步建立對公司經(jīng)營者的約束機制。

在投資方向上，投資公司應利用多種渠道籌集建設資金，并根據(jù)政府計劃進行項目投資，其投資方向主要是政府投資項目，主要領域在基礎設施和公益性項目。

在融資方式上，應根據(jù)項目性質確定融資方案，廣開融資渠道，并建立還貸機制。投資公司在進行間接融資的同時，可以采取股票上市、發(fā)行企業(yè)債券和項目融資等方式直接融資，并應隨著發(fā)展，結合項目實際不斷提高直接融資的比例。

（二）進一步拓寬地方政府融資方式

1、繼續(xù)利用信貸資金

從全省各級政府融資資金來源來看，銀行資金是融資的主要來源，是解決地方政府建設資金短缺的主要途徑。*作為欠發(fā)達地區(qū)，必須繼續(xù)充分運用銀行資源，加大負債經(jīng)營的力度，促進資金的大量集聚。

一是要進一步整合政府資源，擴大商業(yè)銀行貸款總額。商業(yè)銀行經(jīng)營的基本原則是“安全性、流動性、盈利性”，保證資金安全是商業(yè)銀行經(jīng)營的首要目的，據(jù)此銀行需要對貸款單位的資信狀況、貸款用途、項目前景等作比較深入的了解，要求貸款單位提供擔保。為了滿足商業(yè)銀行對貸款主體的上述要求，地方政府應改革現(xiàn)有政府資源的分布格局，將分散的部門資源轉化為政府資源，整合存量資源歸并到國有獨資投資公司，做大做強投資公司作為政府融資的責任主體，對資金進行統(tǒng)一籌措、使用和管理。同時，對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）和人力生成資本（如城市路、橋）以及相關的延伸資本（如城市路、橋的冠名權）等進行合理配置到投資公司，使投資公司具有向金融機構大量融資的資源優(yōu)勢，從而提高政府的融資能力。

二是要積極爭取政策性銀行的支持。商業(yè)銀行是以營利為目標，一般信貸資金期限短、利率高，還款的壓力較大，但政策性銀行是專門從事政策性信貸業(yè)務、不以營利為目標的金融機構，，貸款的期限長、利率低。向其貸款的進入門檻雖然較高，但一旦成功，具有商業(yè)銀行無法比擬的優(yōu)勢。*年國家開發(fā)銀行和*省政府共同簽訂了《金融合作協(xié)議》，在“十五”期間向*貸款373億元用于*的固定資產(chǎn)投資?！笆晃濉逼陂g要進一步加強與開發(fā)行的聯(lián)系和溝通，積極貫徹落實*年度*省人民政府與國家開發(fā)銀行簽訂的信貸工作聯(lián)系制度，更好地發(fā)揮國家開發(fā)銀行的融資渠道作用和政策性金融服務功能，爭取增加對*的貸款額度，促進*省的基礎產(chǎn)業(yè)、基礎設施、支柱產(chǎn)業(yè)、重點項目建設和地方經(jīng)濟發(fā)展。

三是進一步提升政銀企合作平臺。目前，我省政銀企建立了良好的合作關系，政府促進了銀企互信和對接。今后，建議進一步提升合作的層次和水平，由政府牽頭協(xié)調和提供服務工作，加強部門之間、部門與企業(yè)之間的協(xié)作與配合，及時向各金融機構通報經(jīng)濟運行情況和今后一段時間經(jīng)濟社會發(fā)展思路、發(fā)展重點和發(fā)展方向，定期向金融機構介紹當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和重點項目，幫助金融機構作好項目儲備、開發(fā)和篩選，引導信貸資金投向，培育新的信貸增長點，形成政銀企互動、相互合作，相互支持的良好局面。

四是運用集中開戶、政府貼息等手段，發(fā)揮融資的杠桿效應。信貸資金的特點是通過存貸款的差額獲取利潤，在實行資產(chǎn)負債比例管理的原則下，銀行信貸資金的規(guī)模受制于吸取的存款量，存款量越大，發(fā)放貸款的量也就越大，貸款的利率也就可能越優(yōu)惠。因此，地方政府在開戶銀行的選擇上應當作出權衡，可以采用集中開戶等形式來獲取優(yōu)惠。同時，銀行為了確認收入，需要貸放出去的資金能夠按期收回利息，因此，地方政府可以將部分財政資金作為給投資公司信貸資金的利息補貼，使銀行資金的利息有保證，則能使投資公司向銀行舉借更多債務，發(fā)揮“四兩撥千斤”的融資杠桿效應，極大緩解資金短缺的壓力。

五是地方政府加強對擔保體系的支持。我省已經(jīng)建立起了多種政策性擔保機構，建議地方政府每年從財政預算中安排一定比例資金，對政策性擔保機構因賠付造成的擔保資金損失，按擔保額一定比例實行補償，以提高融資擔保機構資信，增強其抗風險能力。考慮擔保行業(yè)高風險、低收益的特殊性質，可考慮在稅收上給予一定的優(yōu)惠政策。

六是結合實際情況，創(chuàng)造新的信貸領域和方式。工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為我省經(jīng)濟重要的增長極，結合這一實際情況，各級地方政府要不斷加大對園區(qū)企業(yè)的扶持力度，幫助其獲得更多的資金投入，多角度、全方位地幫助工業(yè)園區(qū)及其中的企業(yè)開辟更多的融資渠道。結合工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的特點，可以園區(qū)內的大企業(yè)為龍頭，為其關聯(lián)度較高的其他企業(yè)作擔?；蛘咭詧@區(qū)內的優(yōu)勢企業(yè)作為一個整體向銀行申請貸款，還可以考慮以園區(qū)內某優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群向銀行申請集群貸款等等新的信貸方式。

2、利用證券和債券資本市場，擴大直接融資規(guī)模

一是要堅持“三個圍繞”快速推進我省股份公司的組建，為證券市場發(fā)展奠定堅實的基礎。第一，圍繞地區(qū)、行業(yè)優(yōu)勢發(fā)展具有地域、行業(yè)經(jīng)濟特色的股份公司，對于有色金屬、稀有稀土礦產(chǎn)、旅游資源、林業(yè)、水產(chǎn)資源等*就有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，各地應從實際出發(fā)，選擇一批具有自身特點和優(yōu)勢的企業(yè)進行重組，走聯(lián)合的路子，組建股份公司；第二，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術企業(yè)發(fā)展股份公司，我省的汽車、冶金、醫(yī)藥、電子、食品、化工建材產(chǎn)業(yè)等六大支柱產(chǎn)業(yè)集中了全省最多最好的企業(yè)資源，股份制改革的重點放在六大支柱產(chǎn)業(yè)上，發(fā)掘一大批有潛質的企業(yè)進行股份制改革；第三，圍繞跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制重組聯(lián)合組建股份公司，摒棄地方保護主義，有目的地吸收國內外有影響、實力強的企業(yè)參與股份制改革。

二是推動企業(yè)多渠道上市融資。要擴大視野，開闊思路，充分利用境內與境外、主板與中小企業(yè)板證券市場，繼續(xù)擴大主板市場融資規(guī)模，積極推動企業(yè)到中小板市場融資，鼓勵企業(yè)“借道”、“買殼”上市，支持有實力、有潛質的企業(yè)到境外、海外證券市場上市。

三是加大上市公司重組力度，做大做強上市公司，提高再融資能力?，F(xiàn)有的上市公司是非常寶貴的資源，要結合“十一五”重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，把積極推動和支持上市公司資產(chǎn)重組作為發(fā)展證券市場的一項重要工作來抓。支持上市公司圍繞主業(yè)發(fā)展，吸收并購優(yōu)勢資產(chǎn)、優(yōu)勢企業(yè)，投資運作優(yōu)勢重點項目，對技術力量雄厚、管理水平較高、行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大、在同行業(yè)中占有優(yōu)勢地位的上市公司，要最大程度地支持其實施跨地區(qū)、跨行業(yè)資產(chǎn)重組，做強做大。

四是大力推動企業(yè)債券融資，做到股票融資、債券融資“兩條腿”走路。國家發(fā)展改革委最近又批準*省煤炭集團公司發(fā)行企業(yè)債券15億元、*高速公路投資發(fā)展（控股）有限公司發(fā)行債券5億元，這是繼省投資集團公司之后，我省企業(yè)又一次較大規(guī)模的利用債券市場直接融資。隨著我國企業(yè)債券市場逐漸“回暖”，我們要適應債券市場的新變化和新要求，按照《企業(yè)債券管理條例》等有關規(guī)定，加大資源整合力度，培育一批符合條件的發(fā)行債券的主體，儲備一批發(fā)行債券的企業(yè)和項目，大力推動企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

3、在城市公用設施領域大力推廣融資租賃

融資租賃是由出租人根據(jù)承租人的要求，按雙方的事先合同約定，向承租人制定的出賣人購買承租人指定的資本貨物，再將該資本貨物出租給承租人使用，承租人在支付約定時期的租金后，可以取得該資本貨物額所有權。融資租賃將融資和融物相結合，實行項目管理，與直接向銀行貸款相比，對項目企業(yè)信用度要求較低，擔保形式比較簡單，操作方便靈活，業(yè)務對象也比較寬泛。銀行對于一些不敢直接放貸的企業(yè)可以通過租賃形式向其融資。融資租賃起到了銀企“供給”與“需求”之間的“橋梁”作用，在一定程度上分散了銀行直接向企業(yè)貸款的風險。

融資租賃非常適合于公共設施項目，如公路建設、工業(yè)園區(qū)建設、城市公共交通車輛更新、醫(yī)療設備購置等，這些項目一次性投入比較大、回收期長，一般沒有足夠信用的承載主體，銀行在資金供給量、還款時限、信用擔保等方面很難適應這些項目，但通過金融租賃可以解決這個問題，比如融資租賃業(yè)務開展較好的浙江省租賃公司通過融資租賃方式出租了上海張江高科技園區(qū)的標準廠房和杭州市70％的公交客車。

全省各級地方政府要樹立融資效率概念，理解融資租賃效果的經(jīng)濟性。同時學習浙江省的經(jīng)驗，在稅收、信貸、保險和財政補貼等方面給予一定的優(yōu)惠政策，鼓勵融資租賃公司積極參與基礎設施投資

4、大力開拓信托融資渠道，獲得資金用于基礎設施建設

我國信托融資的主要形式是信托公司以發(fā)行債權型收益權證的方式接受投資者的委托，匯集各類受托資金，集合運用，以項目融資貸款的方式對基礎設施項目提供支持。信托作為我國近年來新興的金融工具，已與銀行、證券、保險并列為我國的四大金融支柱，它具有聚資快、風險低、回報高的特點，能夠幫助政府投資項目進行有效融資，并能使投資者獲得超值收益。

*年末，*全省金融機構人民幣各項存款余額為5214億元，人均各項存款為12065元，這些資金總額較大，但同時較分散，這為開拓信托融資創(chuàng)造了條件。信托融資是當前我省把社會閑散資金引入建設領域最為直接和便捷的通道。通過信托進行投資的門檻較低，不成規(guī)模的社會閑散資金集中起來進行投資成為可能。從實際情況來看，上海已經(jīng)運用了信托產(chǎn)品，吸引社會閑散資金用于基礎設施建設，愛建信托公司、上海國投推出的“外環(huán)隧道信托投資計劃”、“磁懸浮交通項目股權信托收益投資計劃”、“新上海國際大廈信托投資計劃”等信托產(chǎn)品都取得了成功，并且這些信托產(chǎn)品的購買者三分之二是個人，北京國投推出的“北京CBD土地開發(fā)資金信托計劃”為北京基礎設施建設籌集了10多億元的資金。南昌市土地儲備中心與江信聯(lián)合成功融資2億多元，宜春市成功發(fā)行了1．3億元的信托計劃，豐城市通過信托募集了1個億的建設資金。

我省地方政府要充分運用好我省江信公司和江南信托公司這兩家信托融資平臺，充分發(fā)揮我省信托融資功能。目前，信托融資在我省還處于起步階段，在普通投資者眼里信用還不是太高，地方政府可以將一些安全性較高、風險較小和收益相對比較穩(wěn)定的基礎設施項目交給信托公司采用信托的方式向民間融資，地方政府通過與信托公司的合同約束，提高公司理財?shù)膶I(yè)技能和管理水平。同時為了規(guī)范信托融資，保證信托融資的持續(xù)發(fā)展，有關部門應加快制定規(guī)范地方信托投資的地方性法規(guī)或省政府規(guī)章，就信托投資公司為基礎設施項目融資標準、程序等做出明確規(guī)定。在信托產(chǎn)品發(fā)行上，政府要給予充分的支持，如政府對一些項目信托融資給予一定的財政補貼，在稅收上予以優(yōu)惠，對機構投資者給予一定的優(yōu)惠政策，從而增強對投資者的吸引力，以保證發(fā)行成功。

5、選擇優(yōu)質基礎設施項目推行資產(chǎn)證券化（ABS融資方式）

ABS（Asset-BackedSecuritization）方式是一種新的引資方式，原意為以資產(chǎn)支持的證券化，是指以目標項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以該項目資產(chǎn)的未來預期收益為保證，通過在國際市場上發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種項目證券融資方式。它依據(jù)某一特定項目的資產(chǎn)可能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量，以發(fā)行債券的形式籌措資金，并取得項目運營的未來現(xiàn)金收益權，原始權益人則得以實現(xiàn)其資本存量的變現(xiàn)和流動，從事其他的投資。這種投融資方式的優(yōu)點就是能使原本信用等級較低的項目的信用等級提高，使其照樣可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券利率低的特點，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。并且ABS涉及環(huán)節(jié)少、風險分散、融資證券化的特點，可以大規(guī)模低成本的籌集資金,項目的經(jīng)營決策權仍歸屬原始受益人。

作為一種證券化融資方式，ABS代表著項目融資的未來發(fā)展方向。從我國發(fā)展情況來看，目前已經(jīng)有中遠、珠海高速、中集集團和重慶建行項目向海外實現(xiàn)了資產(chǎn)證券化的成功案例。中遠證券化的基礎資產(chǎn)是其北美線路的航運收入；珠海高速的基礎資產(chǎn)是高速公路的收費；中集集團的基礎資產(chǎn)則是其集裝箱海外應收賬款；建設銀行重慶分行已選擇并獲準與香港豪升ABS（中國）控股有限公司達成合作協(xié)議，ABS在重慶首次運作將投入2億美元，流動資金可達10億－20億美元，此次運作項目，為航空票款、汽車按揭、商業(yè)零售等

我省有許多建設與開發(fā)項目前景良好，未來也有比較穩(wěn)定的收益，但在建設階段需要大量的資金投入，采用ABS融資方式可以較好解決這一問題。因此，今后對于我省一些有穩(wěn)定收益的項目，如水電設施、公路、橋梁等項目可以嘗試積極策劃推進ABS融資。同時，要鼓勵有條件的企業(yè)與境內外金融機構合作，將有抵押的信用資產(chǎn)重組，以抵押資產(chǎn)的預期現(xiàn)金收益為擔保，在國際國內資本市場上嘗試發(fā)行資產(chǎn)證券，并可以積極探索住房抵押貸款證券化、應收賬款證券化的有效途徑。

6、結合*優(yōu)勢，開展產(chǎn)業(yè)投資基金試點

產(chǎn)業(yè)投資基金是通過商業(yè)的方式募集民間資本從事特定投資的有效方法。它是由一定機構如產(chǎn)業(yè)基金管理公司、其他投資公司發(fā)起向特定對象募集資本形成基金用于預期的項目建設或投資活動，以此形成的投資收益回報給投資者，就概念來說屬于創(chuàng)業(yè)基金的一部分。一般講，創(chuàng)業(yè)基金包括風險基金、產(chǎn)業(yè)基金。產(chǎn)業(yè)投資基金是一種借鑒經(jīng)濟發(fā)達國家“創(chuàng)業(yè)投資基金”運作經(jīng)驗，結合我國具體實踐通過發(fā)行基金收益憑證，將投資者資金集中起來，具有“幾何投資、專家理財、分散經(jīng)營、收益穩(wěn)定”等特點，主要對未上市公司進行組合投資，投資收益按照資金分成，投資風險由投資者共同承擔。*年3月，總額200億元首期規(guī)模50億元的渤海產(chǎn)業(yè)投資基金已經(jīng)得到國務院批準同意。

結合我省在有色金屬、稀有稀土礦產(chǎn)、旅游開發(fā)等具有明顯比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)領域，向國家申請組建相應的產(chǎn)業(yè)投資基金公司，為將資源優(yōu)勢轉化為經(jīng)濟優(yōu)勢搭建新的融資平臺，開辟新的融資渠道。

7、爭取國家率先批準*試行發(fā)行地方政府債券

在*年9月11日，財政部長金人慶在向亞太經(jīng)合組織財長會議提交的報告中表示，中央政府正在考慮在有限的條件下，授權地方政府發(fā)行債券。我們要積極抓住這一信息，充分利用中央加快中部崛起的有利時機，爭取國家率先批準*試點發(fā)行地方政府債券。

（三）加大對*地方政府融資的體制和政策等方面的保障

1、成立省地方融資管理委員會，加強對融資的風險性、收益、質量等進行管理

目前，地方政府融資方式多樣，主體多樣，各級政府及其所屬部門都通過多種方式進行融資，因融資形成的債務管理較為分散，從而可能導致融資的風險加大，地方政府的債務負擔較重。鑒于這種情況，建議可以成立由發(fā)展改革委、財政等部門共同參加的省地方融資管理委員會，領導全省的政府融資活動并負責對因此而形成的地方債務活動進行管理監(jiān)督。該管委會首先要摸清全省各級地方政府融資現(xiàn)狀、渠道及政府目前債務情況，摸清家底；其次，結合本省實際情況制定全省統(tǒng)一的政府融資規(guī)劃，試行規(guī)范化管理。地方政府融資要同本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策緊密結合，通過調整融資來源、規(guī)模、運作程序及投資重點，一方面來貫徹區(qū)域經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策等，另一方面確保政府融資在可控制范圍之內，加強對地方政府融資的宏觀調控能力；第三，要制定適合本省地方政府融資的政策，拓寬融資渠道，規(guī)范有效引導地方政府做大做強融資總量；最后，要加強對地方政府融資形成的債務的管理及債務償還的監(jiān)督，對以前形成的債務，要嚴格劃分責任，該由政府負責的債務，應制定一個切實可行的還債計劃，對純商業(yè)性的、地方政府沒有介入的融資項目所形成的債務，由企業(yè)負責，防止把一切債務風險全部推給政府的現(xiàn)象。對新形成的融資債務，可以考慮由各級財政部門建立政府融資的“償債基金賬戶”，將每一年度財政收支結余、政府融資項目投資額及部分投資收益劃轉“償債基金賬戶”，建立償債準備金，由管委會統(tǒng)一管理。

2、加快制定與新的融資渠道相對應的政策、法規(guī)與監(jiān)督引導機制

對地方政府融投資實行法律化、規(guī)范化的管理，做到有法可依、違法必究。盡快制定《*省地方政府融資管理條例》等地方政府融資法規(guī)，對地方政府融資的來源、資金使用和管理，特別是投資決策失誤責任和償還責任以法律形式作出明確規(guī)定。地方政府融資資金的投向只能專項用于基礎產(chǎn)業(yè)、地方基礎設施、公用事業(yè)建設項目。從法治的高度杜絕行政領導隨意拍板決定項目取舍的非科學做法，規(guī)范融資主體的行為，提高資金的使用效益，使地方政府融資向法制化、規(guī)范化方向邁進。用明確的法律預期規(guī)范、監(jiān)督和引導地方政府的融資。

3、加快信用體系建設，打造信用*

“好的名聲是永遠找不完的鈔票，壞的名聲是永遠掙不脫的枷鎖”。對一個投資者來說，一個政府聲譽的好壞，其政策的透明度與效率如何，直接關系到他們的成敗。一個開明、守信、高效的政府和良好的社會誠信制度是一個地區(qū)招商引資最好的招牌。

各級地方政府必須高度重視信用環(huán)境建設，規(guī)范企業(yè)改制行為，督促企業(yè)維護合法債權。一是要建立以政府為主導、市場化運作、社會化服務的信用評價機構，探索建立全省統(tǒng)一標準、統(tǒng)一評審、統(tǒng)一授信的企業(yè)信用等級評定機構，推動企業(yè)提升信用等級。整合金融、工商、稅務、技術監(jiān)督等部門的企業(yè)信用數(shù)據(jù)，完善企業(yè)信用數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)信用信息的實時查詢。二是建立守信用企業(yè)正向激勵和失信行為懲戒機制，由發(fā)改委、中小企業(yè)局、金融機構等部門，定期組織守信用企業(yè)評選，列出“紅名單”，金融、財稅、工商等相關部門給予優(yōu)惠政策和鼓勵措施。同時，依法加大對不講信用、破還信用行為的懲戒力度，對逃廢銀行債務的企業(yè)，實行“黑名單制度”，采取金融機構聯(lián)合制裁的措施予以懲戒。三是在各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園內率先進行創(chuàng)建“金融安全區(qū)”試點，總結經(jīng)驗，逐步推開。