社區(qū)養(yǎng)老盈利模式精選(九篇)

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第1篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)模式;管理模式;盈利模式

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年2月5日

一、引言

人口老齡化已成為困擾我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問(wèn)題。2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上的人口數(shù)為1.77億，將近占人口總數(shù)的13.26%，并且老年人口數(shù)量以3.40%的年均增長(zhǎng)率遞增，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)老年人口總數(shù)將達(dá)到2.48億。隨著我國(guó)老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結(jié)構(gòu)的日益增多，相對(duì)單一和落后的養(yǎng)老模式越來(lái)越滿足不了老年人口的養(yǎng)老需求。養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求。因此，分析及構(gòu)建適合我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)于促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)更快更好地發(fā)展，解決老年住宅需求問(wèn)題有重要的意義。

二、我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀及養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

（一）我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀。目前，我國(guó)的養(yǎng)老模式主要包括家庭養(yǎng)老，養(yǎng)老院、福利院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式，但是不論是養(yǎng)老院、福利院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量，還是其提供的床位和接納的老年人口數(shù)量，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決龐大的養(yǎng)老需求。我國(guó)的老年設(shè)施相對(duì)單一，大部分是靠政府或社區(qū)投資建立的敬老院、福利院等機(jī)構(gòu)，其管理水平很落后、規(guī)模小，設(shè)施陳舊。我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老院大約42，000多所，另外加上社會(huì)興辦的其他老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在收養(yǎng)的老人總數(shù)還不足100萬(wàn)，遠(yuǎn)不及我國(guó)老年人口的1%。一方面從數(shù)量上來(lái)看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的養(yǎng)老需求;另一方面從質(zhì)量條件上來(lái)看，設(shè)施和簡(jiǎn)陋、服務(wù)水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對(duì)于精神和醫(yī)療服務(wù)等特殊需求還無(wú)法滿足。

（二）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析?，F(xiàn)如今，我國(guó)眾多家庭已經(jīng)演變成“421”的家庭模式，即一對(duì)青年夫妻要同時(shí)贍養(yǎng)四位老人并撫養(yǎng)一個(gè)孩子，在現(xiàn)在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)下，子女的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，贍養(yǎng)老人力不從心，同時(shí)也造成了相當(dāng)部分的“空巢老人”，無(wú)人看護(hù)。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)滿足不了我國(guó)的養(yǎng)老需求。

我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)“9064”養(yǎng)老模式結(jié)構(gòu)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，即90%的老年人通過(guò)居家養(yǎng)老，6%的老年人通過(guò)社區(qū)養(yǎng)老，4%的老年人通過(guò)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這種“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機(jī)構(gòu)為支撐”的養(yǎng)老模式建設(shè)，表明了政府從強(qiáng)調(diào)家庭養(yǎng)老到社會(huì)養(yǎng)老的重大轉(zhuǎn)型，因此養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的市場(chǎng)潛力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通商業(yè)地產(chǎn)，它的開(kāi)發(fā)要涉及各方主體，包括政府、開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生及其配套服務(wù)機(jī)構(gòu)等各方，還需要整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，所以運(yùn)營(yíng)過(guò)程很復(fù)雜，而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務(wù)的盈利，所以投資回收期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，再加上我國(guó)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)仍處在探索的階段，并沒(méi)有形成規(guī)范的商業(yè)模式，所以養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)仍處于初級(jí)階段。綜合來(lái)看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的發(fā)展機(jī)遇。

三、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析

在上世紀(jì)中期，西方發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入了老齡化社會(huì)，經(jīng)過(guò)幾十年的實(shí)踐和發(fā)展，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，其中最典型的是美國(guó)和日本，其養(yǎng)老體系建設(shè)已日漸成熟，值得學(xué)習(xí)借鑒。

（一）美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析。美國(guó)施行以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主，政府立法鼓勵(lì)并監(jiān)督的方式。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有非營(yíng)利性和營(yíng)利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機(jī)構(gòu)投資建立;后者多為私人開(kāi)發(fā)商建立。養(yǎng)老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護(hù)理型老年人住宅、綜合性住宅社區(qū)等。

一方面美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理咨詢公司來(lái)實(shí)現(xiàn)其融資、運(yùn)營(yíng)管理、醫(yī)療護(hù)理、餐飲等項(xiàng)目。這樣就可以解決開(kāi)發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的短處，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理公司可以使得后期配套服務(wù)做的更加完善，獲得更好的入住水平。營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)大多采用“一次性會(huì)費(fèi)+月服務(wù)費(fèi)”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問(wèn)題，收回部分資金，又可以實(shí)現(xiàn)后期連續(xù)性的服務(wù)收益，可謂是一舉兩得。

另一方面通過(guò)“倒按揭”的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養(yǎng)老問(wèn)題。“倒按揭”指的是老人可以將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從金融機(jī)構(gòu)獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或是接受老年公寓提供的服務(wù)，等房主逝世后，其房產(chǎn)出售用于歸還貸款。倒按揭的形式有三種，即房產(chǎn)抵押倒按揭形式、商業(yè)公司倒按揭形式、政府擔(dān)保倒按揭的形式。

（二）日本養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析。日本施行以政府扶持為推動(dòng)的養(yǎng)老方式，注重以補(bǔ)助扶持的方式來(lái)推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)，對(duì)于老年住房改擴(kuò)建給予扶持，發(fā)展老年公寓、對(duì)老年人實(shí)行補(bǔ)助，而且對(duì)老年住宅的建設(shè)給予財(cái)政金融支持，以吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。

日本養(yǎng)老住宅的運(yùn)營(yíng)模式大多是出租并收取服務(wù)費(fèi)的形式。盈利模式主要是與消費(fèi)者簽訂出租合同后的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。消費(fèi)者可以根據(jù)自身需求選擇所需的養(yǎng)老服務(wù)，然后與經(jīng)營(yíng)者簽訂獨(dú)立于租房的合同，這樣個(gè)性化的服務(wù)，更能滿足消費(fèi)者物質(zhì)和精神生活的需求。

同時(shí)，為了降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收益，日本很多養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的方式。連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅為常住的老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，還對(duì)周?chē)行枨蟮睦夏耆颂峁┤胀谢蚴嵌唐谌胱》?wù)，這樣就可以利用現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施為更多的老年人提供服務(wù)，還能提高收益。

（三）國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的啟示

1、政府支持是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的有力保證。在我國(guó)福利制度和金融市場(chǎng)較不完善的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)政府的大力支持。首先，政府應(yīng)加快完善建設(shè)福利保障制度，增加老年人養(yǎng)老資金來(lái)源。其次，提供優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。同時(shí)也應(yīng)該建立監(jiān)督保障制度，引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2、施行“倒按揭”養(yǎng)老方式。倒按揭即以房養(yǎng)老，其得以實(shí)施的前提條件是老年人有房產(chǎn)，而我國(guó)有眾多的有房產(chǎn)但收入水平較低的老年人，以房養(yǎng)老正是解決這部分老年人口養(yǎng)老問(wèn)題的重要方式。目前，我國(guó)有關(guān)倒按揭的法律法規(guī)還不完善，具體實(shí)施起來(lái)存在一定困難，所以要加快相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，為倒按揭養(yǎng)老方式的施行提供保障。

3、通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理咨詢公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)尚處于嘗試探索階段，開(kāi)發(fā)商缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)管理咨詢公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資、運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療護(hù)理、餐飲等的運(yùn)作，可以很好地促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。同時(shí)，實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，以節(jié)約成本，擴(kuò)大品牌知名度，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，使綜合效益最大化。

四、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式構(gòu)建

（一）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式主要根據(jù)運(yùn)營(yíng)主體的不同分為開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合和開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的兩種模式。

1、投資開(kāi)發(fā)與后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的模式

（1）開(kāi)發(fā)商管理模式。開(kāi)發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后，其后期管理與運(yùn)營(yíng)由開(kāi)發(fā)商直接負(fù)責(zé)。這種管理模式下，消費(fèi)者只需面對(duì)單一經(jīng)營(yíng)者，有利于溝通和了解消費(fèi)者的個(gè)性化需求。在開(kāi)發(fā)商管理模式下，開(kāi)發(fā)商除了前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，還要負(fù)責(zé)后期的運(yùn)營(yíng)管理，所以更適合有物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。

（2）戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是指開(kāi)發(fā)商與提供各方面專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，來(lái)共同負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)，以此構(gòu)成完善的養(yǎng)老服務(wù)體系。通過(guò)這種戰(zhàn)略聯(lián)盟的管理模式，開(kāi)發(fā)商可以和一些競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名的機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，從而打造整個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的品牌影響力，建立住宅和養(yǎng)老服務(wù)一體的養(yǎng)老地產(chǎn)。

2、投資開(kāi)發(fā)與后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理分離的模式――專(zhuān)業(yè)公司管理模式。投資開(kāi)發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)管理相分離的模式指開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)前期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不對(duì)后期運(yùn)營(yíng)進(jìn)行直接管理，而是通過(guò)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)。主要有以下幾種模式：

（1）凈出租模式。凈出租模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)租賃給管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)每年收取固定的租金來(lái)獲得收益。運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等均由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所獲得收益也屬于運(yùn)營(yíng)商所有。采用這種模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)最低，收益也最穩(wěn)定，但后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加價(jià)值沒(méi)有很好地體現(xiàn)出來(lái)。

（2）委托經(jīng)營(yíng)模式。委托經(jīng)營(yíng)模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)委托給管理公司運(yùn)營(yíng)打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費(fèi)用，而后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用和各種風(fēng)險(xiǎn)都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但開(kāi)發(fā)商也可以獲得后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的收益。此種模式下，開(kāi)發(fā)商的收益大，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)也高。

（3）出讓模式。出讓模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)益出讓給運(yùn)營(yíng)商，以此獲得一次性的收益，后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的收益和各種風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用均由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)。這種模式下，開(kāi)發(fā)商可以一次性回收投資并獲得利潤(rùn)，但是后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加值也沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

（4）出讓+委托經(jīng)營(yíng)模式。出讓+委托經(jīng)營(yíng)模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給管理公司，并將物業(yè)委托給其管理運(yùn)營(yíng)。這種模式是前兩種模式的折中，運(yùn)營(yíng)商可以獲得管理費(fèi)和出讓部分的權(quán)益。此種模式的優(yōu)勢(shì)在于開(kāi)發(fā)商出讓部分物業(yè)權(quán)益給運(yùn)營(yíng)商，可以充分調(diào)動(dòng)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)管理的積極性，從而獲得更好的物業(yè)收益。

（二）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，社區(qū)配套成本和后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商回收成本獲取利潤(rùn)尤為重要。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式要考慮到后期服務(wù)方面，總結(jié)起來(lái)包括銷(xiāo)售、出租、租售并存、會(huì)員制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售結(jié)合、會(huì)員制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開(kāi)發(fā)商出售養(yǎng)老地產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。其優(yōu)勢(shì)在于快速回籠前期投入的資金，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，但是也放棄了由后期配套服務(wù)所衍生出來(lái)的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長(zhǎng)期性收入來(lái)源，包括租賃項(xiàng)目的出租收益和配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益。這種盈利模式體現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的核心意義，即通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，在服務(wù)過(guò)程中獲得穩(wěn)定的收入，而不是像一般的房地產(chǎn)通過(guò)銷(xiāo)售房產(chǎn)來(lái)獲得收益。由于前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量資金投入，再加上后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商運(yùn)用。

（3）銷(xiāo)售與出租結(jié)合的盈利模式。租售結(jié)合盈利模式的收入來(lái)源包括一次性收入來(lái)源和長(zhǎng)期性收入來(lái)源，一次性收入來(lái)源是指獨(dú)立住宅的銷(xiāo)售收益;長(zhǎng)期性收入來(lái)源，包括租賃項(xiàng)目的出租收益和配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷(xiāo)售模式的折中，是針對(duì)前期資本投入回收和后期服務(wù)盈利問(wèn)題而產(chǎn)生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷(xiāo)售和出租的合適比例需要開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身具體情況決定。

（4）會(huì)員制盈利模式。此種盈利模式是指銷(xiāo)售會(huì)籍，先繳納一定的定金入會(huì)，然后每月交取一定的服務(wù)費(fèi)，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)開(kāi)始便可以收回部分資金，又可以實(shí)現(xiàn)后期連續(xù)性的服務(wù)收益。這種模式適合資金實(shí)力不具優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)。

2、倒按揭盈利模式――“以房養(yǎng)老”。倒按揭盈利模式，指養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機(jī)構(gòu)將入住的老年人的住房出租，通過(guò)獲得的租金收益來(lái)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu);或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進(jìn)行等價(jià)對(duì)換，直到老人過(guò)世之后，再將原對(duì)換的房產(chǎn)折價(jià)返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產(chǎn)的老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)營(yíng)模式分析與借鑒的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的管理和盈利模式。管理模式分為投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合和投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相分離兩種模式，具體包括開(kāi)發(fā)商管理、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理、專(zhuān)業(yè)公司管理三種管理模式，并根據(jù)委托方式的不同將專(zhuān)業(yè)公司管理模式分為凈出租、委托經(jīng)營(yíng)、出讓模式、出讓+委托經(jīng)營(yíng)四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結(jié)合、會(huì)員制和倒按揭盈利模式。

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第2篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

關(guān)鍵詞：PPP項(xiàng)目 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 云計(jì)算 大健康 養(yǎng)老云

中圖分類(lèi)號(hào)：F283 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，1999年我國(guó)60歲以上老年人口比例已達(dá)10%。按照聯(lián)合國(guó)對(duì)人口老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)劃分，中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，而截至2014年底，我國(guó)60歲以上老年人口為2.12億人，占總?cè)丝诘?5.5%，中國(guó)成為世界上老齡化速度最快的國(guó)家之一。聯(lián)合國(guó)曾作出預(yù)測(cè)，到2049年，中國(guó)將有近三分之一人口超過(guò)60歲，老齡化程度繼續(xù)加重。針對(duì)日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老現(xiàn)狀，國(guó)家在十三五規(guī)劃中將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)提出，國(guó)家也在逐年加大政府支持力度，加速審批多項(xiàng)養(yǎng)老項(xiàng)目。而在建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目的過(guò)程中，政府往往承擔(dān)了較大的財(cái)政壓力。國(guó)務(wù)院于2013年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確指出，鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。并于2014年在湖南、內(nèi)蒙古、吉林、江西、山東、安徽、湖北、甘肅等8個(gè)省份開(kāi)展以社會(huì)資本合作、市場(chǎng)化方式發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一、國(guó)內(nèi)PPP養(yǎng)老項(xiàng)目的現(xiàn)狀和問(wèn)題

社會(huì)資本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享的公共部門(mén)和私營(yíng)機(jī)構(gòu)之間的長(zhǎng)期合作機(jī)制。其相對(duì)于傳統(tǒng)的單政府公共服務(wù)供給模式而言，具有效率高、減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)、優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)降低成本、服務(wù)質(zhì)量高等優(yōu)點(diǎn)。

以江西省贛州市章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務(wù)中心項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為全國(guó)第二批PPP模式示范項(xiàng)目，于2015年6月正式落地，計(jì)劃用3年時(shí)間投資1.6億建設(shè)72個(gè)居家養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)中心，以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)全覆蓋的目標(biāo)。在章貢區(qū)政府的監(jiān)管下，社會(huì)資本同贛州市市場(chǎng)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司共同合作，注資組建養(yǎng)老服務(wù)中心項(xiàng)目管理公司。項(xiàng)目全部建成后，將為全區(qū)11萬(wàn)名60歲以上老年人提供日間照料、配餐送餐、醫(yī)療陪護(hù)等社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。

除了該項(xiàng)目之外，全國(guó)各地也有一批PPP模式的養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)展，而在開(kāi)展過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在老年人去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)意愿下行、居家養(yǎng)老意愿相對(duì)強(qiáng)烈的情況，因此PPP模式的社區(qū)居家養(yǎng)老為目前主流方向。而現(xiàn)行PPP模式下的社區(qū)居家養(yǎng)老依舊存在不能提供有效供給狀態(tài)。主要體現(xiàn)在：1.過(guò)度依賴政府資源和行政運(yùn)作，容易陷入行政福利陷阱；2.社會(huì)資源整合不足，未將政府、社區(qū)以及民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)間資源進(jìn)行有效整合、信息共享。導(dǎo)致三方各自獨(dú)立提供服務(wù)，造成資源重復(fù)和服務(wù)盲區(qū)。3.同專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)間的互動(dòng)不足，目前社區(qū)醫(yī)療保健工作不能滿足老年人對(duì)健康咨詢和身體康復(fù)護(hù)理等需求；4.工作人員專(zhuān)業(yè)能力待提高，缺乏相關(guān)職業(yè)教育以及相關(guān)技能培訓(xùn)。5.提供的服務(wù)形式較單一，未將老年群體進(jìn)行細(xì)分，不能提供個(gè)性化的居家養(yǎng)老方案和服務(wù)。6.監(jiān)管不及時(shí)，目前監(jiān)管形式為事后監(jiān)管和應(yīng)急監(jiān)管，監(jiān)管信息滯后；7.盈利模式和渠道單一，未能擴(kuò)展出衍生產(chǎn)品。

二、基于云計(jì)算和大健康的養(yǎng)老PPP項(xiàng)目的新模式的探索

云計(jì)算和大健康平臺(tái)均是在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的一種模式。云計(jì)算是基于互聯(lián)網(wǎng)的相關(guān)服務(wù)的增加、使用和交付模式，通常涉及通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)提供動(dòng)態(tài)易擴(kuò)展且經(jīng)常是虛擬化的資源。而大健康平臺(tái)實(shí)際上也是指利用互聯(lián)網(wǎng)整合各種資源，將不同的醫(yī)療機(jī)構(gòu)甚至保險(xiǎn)單位等進(jìn)行聯(lián)合，進(jìn)行信息共享以便機(jī)構(gòu)為個(gè)人用戶提供可持續(xù)的個(gè)性化服務(wù)。

將云計(jì)算和大健康概念和技術(shù)引入養(yǎng)老PPP項(xiàng)目，并對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目模式進(jìn)行改進(jìn)，獲得以政府為主導(dǎo)、養(yǎng)老云信息平臺(tái)為憑借、以社區(qū)養(yǎng)老中心為依托、以大健康平臺(tái)為輔助的新型健康養(yǎng)老模式――“健康養(yǎng)老云”模式，以實(shí)現(xiàn)老人“安養(yǎng)―樂(lè)活―善終”的生活目標(biāo)。

“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)內(nèi)主體有政府公共部門(mén)、第三方社會(huì)機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老云信息平臺(tái)以及PPP項(xiàng)目管理公司籌建和管理的社區(qū)居家養(yǎng)老中心，圖1為“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)想。

“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式如下：

（一）政府公共部門(mén)、社會(huì)資本共同成立PPP項(xiàng)目公司和居家養(yǎng)老云信息平臺(tái)

政府和社會(huì)資本通過(guò)PPP模式簽訂合同，成立PPP項(xiàng)目公司。政府提供土地和政策，社會(huì)資本負(fù)責(zé)籌建和管理PPP項(xiàng)目公司并成立居家養(yǎng)老云信息平臺(tái)，PPP項(xiàng)目公司籌建并負(fù)責(zé)管理社區(qū)養(yǎng)老中心。政府對(duì)PPP項(xiàng)目公司以及居家養(yǎng)老云信息平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。

（二）老人/子女、智能終端企業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老中心以及居家養(yǎng)老云信息平臺(tái)構(gòu)成基本居家養(yǎng)老配置

智能終端企業(yè)與社區(qū)養(yǎng)老中心合作，保證智能終端入戶。社區(qū)養(yǎng)老中心采集老人基本信息以及日常需求錄入居家養(yǎng)老云信息平_的用戶信息管理系統(tǒng)。子女可通過(guò)智能終端和社區(qū)養(yǎng)老中心了解老人居家養(yǎng)老情況并可對(duì)養(yǎng)老服務(wù)、老人健康等信息進(jìn)行反饋。社區(qū)養(yǎng)老中心可通過(guò)智能終端以及信息反饋對(duì)老人養(yǎng)老情況進(jìn)行實(shí)時(shí)更新和監(jiān)管，消除養(yǎng)老服務(wù)信息滯后引發(fā)的資源重復(fù)浪費(fèi)以及服務(wù)盲區(qū)，實(shí)時(shí)監(jiān)管及時(shí)處理問(wèn)題，也可避免由監(jiān)管滯后引發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件。

（三）由居家養(yǎng)老云信息平臺(tái)整合其他服務(wù)機(jī)構(gòu)同社區(qū)養(yǎng)老中心資源為老人提供個(gè)性化居家養(yǎng)老服務(wù)，形成有序的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

老人依據(jù)自身情況不同對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求不同，如只單靠社區(qū)養(yǎng)老中心提供養(yǎng)老服務(wù)，不僅需要多樣化專(zhuān)業(yè)在職人員，而且還需要豐富的專(zhuān)業(yè)資源。而要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，則將大大增加社區(qū)養(yǎng)老中心的運(yùn)營(yíng)管理成本，也增加了相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，引入其他服務(wù)機(jī)構(gòu)，例如教育文藝機(jī)構(gòu)、飲食餐飲、體育健身、休閑娛樂(lè)、家政服務(wù)甚至其他機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老設(shè)施等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，不僅可提供豐富的服務(wù)種類(lèi)，而且還可利用養(yǎng)老云信息平臺(tái)針對(duì)個(gè)人提供多機(jī)構(gòu)的個(gè)性化服務(wù)套餐，充分整合各機(jī)構(gòu)資源，實(shí)現(xiàn)收益最大化。并可從中衍生新的服務(wù)產(chǎn)品，增添盈利渠道。

（四）居家養(yǎng)老云信息平臺(tái)搭載大健康平臺(tái)為養(yǎng)老人員提供多層次、高水平、全方位的健康服務(wù)

老人因年齡以及身體狀況，對(duì)醫(yī)療知識(shí)科普、健身保健、康復(fù)保健、大病重病護(hù)理，臨終關(guān)懷等醫(yī)療相關(guān)服務(wù)有迫切需求，但因科普力度不足，公共t療資源偏集中于大型三甲醫(yī)院，大病重病就醫(yī)和護(hù)理存在難度，臨終關(guān)懷等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)不良，其他醫(yī)療信息不明等原因，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)老人受騙、重病老人子女財(cái)力人力負(fù)擔(dān)重、重病后康復(fù)保健措施以及臨終關(guān)懷不到位等情況發(fā)生，無(wú)法達(dá)到“安養(yǎng)―善終”目標(biāo)。大健康平臺(tái)可通過(guò)從智能終端科普醫(yī)療知識(shí)、智慧醫(yī)院信息平臺(tái)、慢性病防治管理系統(tǒng)、健康管理系統(tǒng)、康健護(hù)理管理系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)急救系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)中醫(yī)診斷系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)腫瘤篩查系統(tǒng)等提供醫(yī)療信息服務(wù)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)健康服務(wù)，以多層次、高水平、全方位的醫(yī)療健康服務(wù)協(xié)助實(shí)現(xiàn)“安養(yǎng)―樂(lè)活―善終”目標(biāo)。

三、“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主體缺乏參與積極性

我國(guó)PPP養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前處于發(fā)展初期，盈利模式尚不完善，產(chǎn)業(yè)鏈單一，完整產(chǎn)業(yè)鏈形成需社會(huì)資本的財(cái)務(wù)成本以及時(shí)間成本較大。因此，企業(yè)等第三方機(jī)構(gòu)缺乏長(zhǎng)期參與積極性，影響產(chǎn)業(yè)鏈的完善和持續(xù)發(fā)展。

（二）智能終端配套設(shè)施不完善

國(guó)內(nèi)智能家居和智能終端設(shè)備尚在發(fā)展階段，而且同老人之間的互動(dòng)模式待摸索和優(yōu)化，經(jīng)常存在智能終端操作過(guò)于繁瑣，老人完全掌握較困難。往往出現(xiàn)智能設(shè)備安裝后老人不會(huì)使用的情況，久而久之智能終端成為擺設(shè)。

（三）云信息平臺(tái)的信息安全隱患

健康養(yǎng)老云產(chǎn)業(yè)中信息共享除為機(jī)構(gòu)帶來(lái)便利模式之外，也存在安全隱患。如何有效保護(hù)老人隱私、維護(hù)老人信息安全成為平臺(tái)建立必需解決問(wèn)題之一。

（四）大健康平臺(tái)處于事業(yè)發(fā)展期，同養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方式尚待摸索

大健康平臺(tái)是隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來(lái)的新型事物，目前廣泛用于普通群體的醫(yī)療健康咨詢服務(wù)，如何針對(duì)老年人推出針對(duì)性的系統(tǒng)性特色服務(wù)，是亟待解決的問(wèn)題。

四、關(guān)于“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）建立完善的信息安全監(jiān)管機(jī)制

建立健全信息安全法律法規(guī)體系，加強(qiáng)執(zhí)法力度，要求各地區(qū)各部門(mén)積極監(jiān)管并反饋。加大互聯(lián)網(wǎng)信息安全領(lǐng)域的資金投入，建立互聯(lián)網(wǎng)信息安全國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)安全行業(yè)健康發(fā)展。

（二）鼓勵(lì)民營(yíng)資本進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè)

鼓勵(lì)民營(yíng)資本進(jìn)入大健康行業(yè)，促進(jìn)醫(yī)療健康咨詢行業(yè)、康復(fù)保健機(jī)構(gòu)、臨終關(guān)懷機(jī)構(gòu)等同養(yǎng)老相關(guān)的特色機(jī)構(gòu)的建立和發(fā)展。促進(jìn)民營(yíng)機(jī)構(gòu)同公共醫(yī)療機(jī)構(gòu)的信息溝通和合作交流，推動(dòng)大健康平臺(tái)的快速發(fā)展。

（三）新型養(yǎng)老特色主打的智能終端的研究以及加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員的針對(duì)性宣傳培訓(xùn)。

鼓勵(lì)企業(yè)針對(duì)老年人特點(diǎn)研發(fā)簡(jiǎn)便操作，甚至VR等體驗(yàn)式智能終端。社區(qū)養(yǎng)老中心定期針對(duì)居家養(yǎng)老老人舉辦智能終端，以及養(yǎng)老云信息平臺(tái)的宣傳培訓(xùn)，甚至采用入戶宣講等方式，以期提高智能終端和信息平臺(tái)的使用率。

（四）大力培養(yǎng)跨界人才

PPP項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行資質(zhì)考核和技能培訓(xùn)，使其具備互聯(lián)網(wǎng)知識(shí)和養(yǎng)老服務(wù)知識(shí)，并有簡(jiǎn)單的醫(yī)療救護(hù)技能，能及時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)的健康問(wèn)題并提供相應(yīng)措施。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步較晚，但我國(guó)人口老齡化嚴(yán)重，養(yǎng)老任務(wù)重，形勢(shì)嚴(yán)峻。因此，一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情，且可實(shí)現(xiàn)良好持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式顯得尤為重要。“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式不僅可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更可解決我國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“安居―樂(lè)活―善終”這一養(yǎng)老目標(biāo)。因此，探索并完善該模式對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有現(xiàn)實(shí)意義。

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第3篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

朱婀丹

（武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北武漢430000）

【摘要】CCRC開(kāi)發(fā)模式在國(guó)外經(jīng)過(guò)百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，具有自身的特點(diǎn)。國(guó)外成功的CCRC開(kāi)發(fā)模式不但能滿足我國(guó)老人居家養(yǎng)老的需求、滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求、滿足中高端老齡人口的養(yǎng)老需求，而且還能滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。我國(guó)應(yīng)從特有的國(guó)情出發(fā)，提出中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開(kāi)發(fā)模式，以期在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn)；CCRC模式；養(yǎng)老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文譯為“持續(xù)照料型退休社區(qū)”，源于美國(guó)，是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過(guò)為老年人提供生活自理、輔助照護(hù)、專(zhuān)業(yè)護(hù)理一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

CCRC將老人按其健康活躍或需要照料的程度分為三類(lèi)：自理型老人——居住者在社區(qū)中有獨(dú)立的住所并且生活能夠自理；介助型老人——當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時(shí)，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護(hù)理；介護(hù)型老人——當(dāng)居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時(shí)，他們將轉(zhuǎn)入介護(hù)型護(hù)理，得到社區(qū)提供的24小時(shí)有專(zhuān)業(yè)護(hù)士照料的監(jiān)護(hù)服務(wù)。

1CCRC開(kāi)發(fā)模式特點(diǎn)

在美國(guó)，CCRC模式已有100多年的歷史，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，逐步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，當(dāng)前運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的CCRC模式82%為非盈利性組織所有。

1.1緊湊的規(guī)劃布局

CCRC通常選址在距離城市中心五十至一百公里的郊區(qū)或鄰近郊縣，擁有較好的生態(tài)環(huán)境、適宜的自然氣候、便利的交通條件。社區(qū)內(nèi)空氣清新，景色優(yōu)美，設(shè)施齊全，十分適合居住與養(yǎng)生。CCRC項(xiàng)目地價(jià)便宜，以多層為主，布局緊湊，密度相對(duì)也高。緊湊的規(guī)劃布局，能進(jìn)行集中護(hù)理服務(wù)，方便對(duì)老人展開(kāi)及時(shí)的護(hù)理和照顧，減少管理成本。

1.2滿足多方位的居住需要

CCRC模式設(shè)施齊全，集居住、餐飲、娛樂(lè)為一體，提供各種生活配套設(shè)施，包括餐廳、超市、洗衣房、銀行、郵局、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、溫泉浴場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、電影院及各種娛樂(lè)場(chǎng)所。CCRC模式不僅滿足老人在舒適生活、健康管理、護(hù)理醫(yī)療等多方面的養(yǎng)老需求，而且還滿足老人在不同年齡階段及身體機(jī)能狀態(tài)時(shí)的不同生活需要。不論是配備的服務(wù)設(shè)施，還是提供的產(chǎn)品類(lèi)型，至少滿足了三類(lèi)老人的居住需求，體現(xiàn)三類(lèi)老人的基本特征。

1.3租賃為主的經(jīng)營(yíng)模式

在經(jīng)營(yíng)上CCRC模式以收取入門(mén)費(fèi)和年費(fèi)為主，提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)。通過(guò)收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)盈利，包括一次性入門(mén)費(fèi)、年費(fèi)和特殊服務(wù)費(fèi)等。入門(mén)費(fèi)按房間大小從20萬(wàn)-100萬(wàn)美元不等，年費(fèi)或月費(fèi)按護(hù)理程度而定，健康活躍老人3000美元/月，半護(hù)理老人4000美元/月，全護(hù)理老人5000-6000美元/月。特殊服務(wù)費(fèi)取決于個(gè)體需要的額外護(hù)理服務(wù)。

1.4較高的管理和護(hù)理服務(wù)人員比例

CCRC項(xiàng)目的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)科醫(yī)生以及高科技的醫(yī)療設(shè)備，為入住老人提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等多種專(zhuān)業(yè)、快捷、親情的醫(yī)療服務(wù)。對(duì)管理和護(hù)理人員水平要求較高，員工人數(shù)也比較多，提供服務(wù)者和入住老人比例為1：1。社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)置秘書(shū)站（護(hù)理站）附近緊鄰醫(yī)院資源，有老人專(zhuān)屬食堂，給老人提供營(yíng)養(yǎng)配餐。

2CCRC開(kāi)發(fā)模式對(duì)我國(guó)的啟示

2.1滿足我國(guó)老人居家養(yǎng)老的需求

CCRC模式的開(kāi)發(fā)理念是，在復(fù)合式社區(qū)中滿足老人對(duì)舒適生活、健康管理、護(hù)理醫(yī)療等不同年齡階段的基本養(yǎng)老需求，在老人健康狀況和自理能力變化時(shí)，也不需要搬家，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況想對(duì)應(yīng)的醫(yī)療護(hù)理和照料服務(wù)。這種復(fù)合式養(yǎng)老社區(qū)采用居家式的自主養(yǎng)老方式，具備住宿、餐飲、娛樂(lè)活動(dòng)等功能，提供的服務(wù)內(nèi)容涵蓋了老人生活的各個(gè)部分，除了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)照，還包括了自我價(jià)值再實(shí)現(xiàn)，為老人退休后營(yíng)造一種全新的生活方式。另外，根據(jù)大多數(shù)老人的居住習(xí)慣,仍希望與子女同住或就近居住,因此CCRC中的獨(dú)立住宅的居民包含長(zhǎng)住老人和陪伴居住的年輕人?？偟膩?lái)說(shuō)，CCRC模式能滿足我國(guó)老人對(duì)居家養(yǎng)老的需要，不離開(kāi)熟悉的環(huán)境，還能享受到專(zhuān)業(yè)的多元化服務(wù)。

2.2滿足我國(guó)老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求

入住CCRC的老人群體由自理型老人、介助型老人和介護(hù)型老人組成。CCRC提供的服務(wù)功能和產(chǎn)品形態(tài)都取決于不同類(lèi)型的老人的需求，從建筑形態(tài)、內(nèi)外部設(shè)施、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、服務(wù)內(nèi)容等方面都根據(jù)三類(lèi)老人的需要進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)。入住的老人隨著年齡的增長(zhǎng)與生理的需要，逐漸從獨(dú)立生活的自理型老人轉(zhuǎn)為需要輔助生活的介助型老人，最后轉(zhuǎn)入需要護(hù)理生活的介戶型老人，入住的老人可以根據(jù)自身?xiàng)l件對(duì)所有服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行自由選擇。

2.3滿足我國(guó)中高端老齡人口的養(yǎng)老需要

雖然CCRC模式能夠?yàn)槔先颂峁┮粋€(gè)幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但是模式卻來(lái)之不“宜”。CCRC通常會(huì)收取一筆入住費(fèi)用，并且每月會(huì)收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)入住社區(qū)的奢侈程度、房子大小、入住人數(shù)以及將來(lái)包含的照護(hù)種類(lèi)，CCRC的收費(fèi)區(qū)別比較大。從國(guó)外CCRC模式的發(fā)展來(lái)看，良性運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能有效地滿足一部分中高端老年人的養(yǎng)老需求，在一定程度上減輕社會(huì)整體養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。我國(guó)當(dāng)前60歲以上的老人超過(guò)2億，養(yǎng)老服務(wù)主體的基數(shù)是巨大的，同時(shí)消費(fèi)水平也在不斷提高，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)CCRC模式下的中高端收費(fèi)水平，我國(guó)的消費(fèi)者不但有這種需要，而求承受得起。

2.4滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求

養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利和可持續(xù)發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的核心。從當(dāng)前CCRC開(kāi)發(fā)模式的物業(yè)形態(tài)來(lái)看，主要有銷(xiāo)售型獨(dú)立住宅、持有型輔助住宅、持有型護(hù)理中心、持有型商業(yè)配套、持有型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。CCRC模式前期主要通過(guò)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售和會(huì)員制的方式來(lái)盈利，尤其在CCRC項(xiàng)目初期，品牌影響力不夠、會(huì)員卡銷(xiāo)售不理想的情況下，必須銷(xiāo)售部分產(chǎn)權(quán)以支持現(xiàn)金流。CCRC模式后期主要是服務(wù)費(fèi)、持有物業(yè)租金、年費(fèi)、物業(yè)增值收益等，這些奠定了CCRC的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方式。這種開(kāi)發(fā)模式能滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求，能為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)新的創(chuàng)新和突破。

目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，傳統(tǒng)觀念、市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家相關(guān)政策等因素也在制約著它的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)還沒(méi)有形成有效的盈利模式。CCRC開(kāi)發(fā)模式在國(guó)外經(jīng)過(guò)百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，我國(guó)應(yīng)從特有的國(guó)情出發(fā)，提出中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開(kāi)發(fā)模式，以期在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

參考文獻(xiàn)

［1］李卿曦.從CCRC開(kāi)發(fā)模式看中國(guó)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)合形態(tài)及其技術(shù)要求[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì),2012(8):20-23.

［2］洲聯(lián)集團(tuán).五合智庫(kù).養(yǎng)老地產(chǎn)的6大規(guī)劃要點(diǎn)[J].東南置業(yè),2013(1).

第4篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

隨著中國(guó)人口紅利的消失，中國(guó)經(jīng)濟(jì)及財(cái)政進(jìn)入低速增長(zhǎng)周期，養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施很大程度要依靠市場(chǎng)的介入，政府會(huì)留給社會(huì)大量的發(fā)展空間。2013年9月13日國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確到2020年全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。同時(shí)，《意見(jiàn)》提出將開(kāi)展公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)，有條件的地方可以把面向社會(huì)提供經(jīng)營(yíng)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制成企業(yè)，并鼓勵(lì)民間資本通過(guò)委托管理等方式，運(yùn)營(yíng)公有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施?！兑庖?jiàn)》同時(shí)對(duì)于社會(huì)力量和民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)也釋放了諸多利好信號(hào)。

逐步深入市場(chǎng)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，如何通過(guò)市場(chǎng)化的操作使其明確定位，讓更多的社會(huì)力量在為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用的同時(shí)，具有可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)盈利模式？在此過(guò)程中開(kāi)發(fā)商如何解決政府公共福利建設(shè)的同時(shí)，也能關(guān)注民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問(wèn)題，使之成為一個(gè)多方共贏的局面？

一、建立全齡養(yǎng)老社區(qū)的背景

首先，我們通過(guò)圖例分析目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中遇到的問(wèn)題（見(jiàn)圖1）及解決方案（圖2）。

棲城在養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域中一直進(jìn)行著不斷的實(shí)踐與探索。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式類(lèi)型學(xué)模型圖分析（見(jiàn)圖3），養(yǎng)老地產(chǎn)可分為三種理想模式（見(jiàn)圖4）：郊區(qū)型+銷(xiāo)售＼可持有型+全齡社區(qū)、景區(qū)型+銷(xiāo)售型+健康老人社區(qū)、市區(qū)型+持有型+持續(xù)照料社區(qū)，以及三種預(yù)警模式：景區(qū)型+持有型+持續(xù)照料社區(qū)、郊區(qū)型+銷(xiāo)售型+健康老人社區(qū)、景區(qū)型+持有型+全齡社區(qū)。這幾類(lèi)模式充分考慮了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面臨的項(xiàng)目選址、投資回報(bào)等諸多問(wèn)題。

在大量的養(yǎng)老地產(chǎn)案例基礎(chǔ)上，我們通過(guò)分析研究，總結(jié)出養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的三要素：產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體、盈利模式，并根據(jù)三要素之間必然的邏輯關(guān)系，開(kāi)發(fā)出適應(yīng)于不同項(xiàng)目的規(guī)劃模型。其中，重點(diǎn)設(shè)計(jì)研究了三種最具廣泛市場(chǎng)價(jià)值的養(yǎng)老地產(chǎn)模式：1、全齡混合社區(qū)；2、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)；3、醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)綜合體。而“全齡混合社區(qū)”又是市場(chǎng)化下的養(yǎng)老地產(chǎn)模式中最具代表性和可持續(xù)性的。

二、全齡社區(qū)的概念及實(shí)例分析

下面將針對(duì)一直貫穿于棲城研究的“全齡混合社區(qū)養(yǎng)老模型”中有關(guān)“全齡”概念的兩大層次，介紹下什么是全齡混合養(yǎng)老社區(qū)。

首先，“全齡”是指社區(qū)人口結(jié)構(gòu)為全年齡段，包含孩子、年輕人、中年人、老年人。

如圖5所示，全齡社區(qū)需解決的五大核心問(wèn)題，包括了利用市場(chǎng)模式解決社會(huì)老齡化的突出問(wèn)題、成熟商業(yè)模式與養(yǎng)老新興產(chǎn)業(yè)的切入問(wèn)題、傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的孤立感、居家養(yǎng)老的服務(wù)問(wèn)題以及第一居所、子女教育與老人贍養(yǎng)的三者矛盾問(wèn)題。而全齡社區(qū)模式即是通過(guò)整合養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等資源，提供一個(gè)解決子女教育、父輩養(yǎng)老、自身養(yǎng)老等多重需求的宜居社區(qū)。作為養(yǎng)老核心內(nèi)容的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，一般為社區(qū)設(shè)置，具有一定規(guī)模，且持有經(jīng)營(yíng)。它一方面要為自身入住的老人提供服務(wù)，同時(shí)還承載著社區(qū)內(nèi)部甚至社區(qū)周邊范圍居家養(yǎng)老的輸出服務(wù)。這里，養(yǎng)老設(shè)施的內(nèi)容以及功能布局是驅(qū)動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心。以養(yǎng)老為核心，我們?cè)谌g混合社區(qū)里植入其他社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)用以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，例如環(huán)境、醫(yī)療、教育、服務(wù)等，特別強(qiáng)調(diào)教育資源的利用，希望在全齡社區(qū)模式下，能通過(guò)一站式設(shè)計(jì)解決子女教育問(wèn)題、老人贍養(yǎng)問(wèn)題以及購(gòu)房置業(yè)問(wèn)題，而這也必將給項(xiàng)目帶來(lái)更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。構(gòu)成全齡社區(qū)的六大產(chǎn)品可見(jiàn)圖6所示。

同時(shí)，我們也關(guān)注到，不同階段的老人從生活方式到心理狀態(tài)都是不同的，健康老人和失能老人在心理上也帶有明顯差異性。對(duì)于心理敏感的養(yǎng)老群體，我們既要有關(guān)聯(lián)又要有區(qū)隔?，F(xiàn)下，針對(duì)不同的養(yǎng)老物業(yè)特性，我們的養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)涵蓋了適老化通用住宅（見(jiàn)圖7）、老年公寓（見(jiàn)圖8）和持續(xù)照護(hù)機(jī)構(gòu)等三個(gè)部分，它們?cè)谠O(shè)計(jì)原則上各有不同。

這也關(guān)涉到服務(wù)設(shè)施組成、合理服務(wù)半徑及服務(wù)設(shè)施表等具體參數(shù)。據(jù)圖9所示，全齡社區(qū)各級(jí)服務(wù)設(shè)施由社區(qū)基層養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、城市公共服務(wù)設(shè)施等組成。以城市公共服務(wù)設(shè)施合理服務(wù)半徑為例，醫(yī)院、圖書(shū)館、文化活動(dòng)中心等設(shè)施需設(shè)置在5公里生活圈內(nèi)，而區(qū)域性購(gòu)物中心則被安置在10里生活圈內(nèi)。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施也可根據(jù)不同服務(wù)半徑、服務(wù)類(lèi)別進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)地劃分（見(jiàn)圖10）。

其次，“全齡”是指通過(guò)適老化通用住宅的方式建立全生命周期概念的居住環(huán)境主體。

全齡社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品中，棲城設(shè)計(jì)了最具創(chuàng)新的適老化通用住宅。我們都知道普通社區(qū)住宅是目前構(gòu)成居家式養(yǎng)老居住環(huán)境的主體，居家養(yǎng)老愿望對(duì)適老化通用住宅形成有力的支持。適老化通用住宅就是在住宅開(kāi)始設(shè)計(jì)和建造時(shí)，考慮好老人的各種需求，這種設(shè)計(jì)是自然的，非刻意性的，通過(guò)“不露聲色”的設(shè)計(jì)去滿足不同人的需要。這消除了人們對(duì)自己年齡的擔(dān)心和恐懼心理，以及對(duì)由于體力衰退而從人際關(guān)系中被分離出來(lái)的擔(dān)憂，消除社會(huì)潛在年齡歧視，所以我們重視產(chǎn)品的潛伏性設(shè)計(jì)。隨著老人年齡的變化，生理由自理進(jìn)入介助，整個(gè)居住環(huán)境能依據(jù)不同條件進(jìn)行改裝，從而動(dòng)態(tài)地適應(yīng)人們生理和心理的變化，使居住者在沒(méi)有跨入老年時(shí)仍然保持年輕人或中年人的習(xí)慣使用。

全齡社區(qū)的適老化通用住宅，我們開(kāi)發(fā)了兩種主要形式：一種為“一生之宅”，另一種為“1+1”兩代居的親情戶型。適老化通用住宅滿足了大多數(shù)人在不改變現(xiàn)有居住環(huán)境的前提下，維持原有的生活習(xí)慣和人際關(guān)系就地養(yǎng)老的需求。以上海萬(wàn)科全齡社區(qū)為例（見(jiàn)圖11、12）。本項(xiàng)目是棲城與上海萬(wàn)科在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)模式和產(chǎn)品構(gòu)成研究，幫助萬(wàn)科建立在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)項(xiàng)目為全齡社區(qū)的理想模型，建筑面積100萬(wàn)方，其中S6%為涉老化產(chǎn)品，包括適老化住宅、自理型老年公寓、介護(hù)型養(yǎng)老公寓以及涉老化配套設(shè)施，44%為通用住宅和商業(yè)配套等，設(shè)計(jì)的目的是通過(guò)產(chǎn)品配置和規(guī)劃，創(chuàng)造一個(gè)適合全齡住戶和全生命周期的一生之城。項(xiàng)目規(guī)劃采用了新都市主義風(fēng)格，養(yǎng)老服務(wù)分三級(jí)體系，并建立四大主題會(huì)所，景觀分四級(jí)，配置不同級(jí)別的活動(dòng)休閑空間，作為上海萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化理想養(yǎng)老社區(qū)模型，將指導(dǎo)萬(wàn)科公司的土地獲取模式和開(kāi)發(fā)模式。社區(qū)內(nèi)設(shè)置的適老化住宅，其戶型平面及設(shè)計(jì)要點(diǎn)見(jiàn)圖13。

三、開(kāi)展全齡混合社區(qū)探索的意義

通過(guò)全齡混合社區(qū)模式，有效解決了各方利益主體的相關(guān)訴求。

?政府：符合國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，在解決城市化發(fā)展的同時(shí)，解決社會(huì)民生問(wèn)題。相對(duì)于孤立分散的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，更能發(fā)揮國(guó)家“機(jī)構(gòu)為支撐”的政策作用。全齡社區(qū)集中的養(yǎng)老設(shè)施承載了整個(gè)社區(qū)乃至周邊社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)照顧體系。同時(shí)通過(guò)完善的養(yǎng)老及其他配套設(shè)施可以提高周邊的土地價(jià)值。

?投資人：當(dāng)前國(guó)有壟斷占絕大多數(shù)市場(chǎng)，投資渠道狹小，作為可持續(xù)投資及持續(xù)收益的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，更容易獲得各級(jí)政府的政策金融稅收的支持。養(yǎng)老持有型物業(yè)，是后期持續(xù)融資的有效工具，同時(shí)又是一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。

?開(kāi)發(fā)商：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)打壓的形勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可有效的回避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，參與民生建設(shè)，獲得各級(jí)政府的支持，銷(xiāo)售型和持有型物業(yè)相結(jié)合的模式可以獲得現(xiàn)金流和總體利潤(rùn)的平衡。同時(shí)持有型物業(yè)也是開(kāi)發(fā)商后期持續(xù)融資的一個(gè)有效工具。

?運(yùn)營(yíng)商：通過(guò)各方的強(qiáng)強(qiáng)合作，更容易獲得市場(chǎng)準(zhǔn)入的機(jī)會(huì)，在專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上可以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)。同時(shí)整個(gè)社區(qū)乃至周邊社區(qū)為居家養(yǎng)老的輸出服務(wù)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)。

第5篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

“新國(guó)五條細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺(tái)，更趨向于為今后以稅費(fèi)調(diào)節(jié)為主的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐漸形成和出臺(tái)提供時(shí)間窗口?！迸随路治稣J(rèn)為，“從中長(zhǎng)期來(lái)看，以新型城鎮(zhèn)化為載體的內(nèi)需釋放，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資，有繼續(xù)發(fā)揮應(yīng)有作用的需要，穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)方針更容不得房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過(guò)正。這是導(dǎo)致政府調(diào)控留存空間的內(nèi)在原因?！?/p>

政策繼續(xù)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不放松的宏觀調(diào)控，繼續(xù)打壓地產(chǎn)市場(chǎng)。種種不利因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)原有的住宅地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)正為房企提供新的發(fā)展契機(jī)，私募房地產(chǎn)投資基金已展開(kāi)掘金嘗試。

“房企應(yīng)擺脫單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，結(jié)合自身能力，審視市場(chǎng)定位，成為城市綜合運(yùn)營(yíng)商和細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報(bào)告中提出。

房企融資新渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依舊嚴(yán)格，新開(kāi)工項(xiàng)目融資渠道變窄，開(kāi)發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對(duì)房企的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這些都加劇了房企社會(huì)融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開(kāi)始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。

股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和重大決策，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，投資期長(zhǎng)，借助退出機(jī)制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實(shí)施股權(quán)投資時(shí)通常要對(duì)房企項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析、土地競(jìng)標(biāo)觀察和未來(lái)前景估值等，期間委托成本高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報(bào)率。此外，在期限短收益率高的各類(lèi)債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對(duì)股權(quán)投資的認(rèn)同，也是其進(jìn)行股權(quán)投資的一大難點(diǎn)。私募房地產(chǎn)基金通過(guò)股權(quán)投資參與房企項(xiàng)目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入長(zhǎng)期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來(lái)會(huì)逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所和其他消費(fèi)場(chǎng)所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億。預(yù)計(jì)到2020年，甲級(jí)辦公樓存量將新增3，000萬(wàn)平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過(guò)1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營(yíng)模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長(zhǎng)，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場(chǎng)定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開(kāi)發(fā)商懷揣投機(jī)心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)之間，以專(zhuān)門(mén)服務(wù)老年市場(chǎng)為主題而打造的一類(lèi)高端住宅場(chǎng)所，它對(duì)配套設(shè)施和居住環(huán)境要求更高，集合了護(hù)理、醫(yī)療、餐飲和康復(fù)等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開(kāi)啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國(guó)有建設(shè)用地范疇，這與當(dāng)前社會(huì)老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來(lái)前景廣闊的投資機(jī)會(huì)，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項(xiàng)目，著眼長(zhǎng)期的投資回報(bào)。日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施深受老年群體的歡迎，臺(tái)灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎(chǔ)上創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，美國(guó)CCRC社區(qū)通過(guò)自費(fèi)方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類(lèi)是國(guó)際上運(yùn)營(yíng)成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類(lèi)由房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，不提供專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，但配備部分老年活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂(lè)休閑項(xiàng)目。

面對(duì)龐大的老年市場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)仍處于起步階段，已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢(shì)。投資期長(zhǎng)，回報(bào)低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國(guó)外成功的投資案例，探索適合在國(guó)內(nèi)環(huán)境下運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。

旅游地產(chǎn)防虛熱

2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬(wàn)億關(guān)口，涉及的旅游項(xiàng)目達(dá)到3000多個(gè)，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機(jī)會(huì)。

旅游地產(chǎn)是依托于旅游資源的優(yōu)勢(shì)，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前，旅游地產(chǎn)的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂(lè)休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)發(fā)展旅游來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，后續(xù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反哺旅游，實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)結(jié)合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經(jīng)由開(kāi)發(fā)商建立大型娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所，營(yíng)造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國(guó)家度假村的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點(diǎn)地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項(xiàng)目以古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、風(fēng)俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂(lè)園為運(yùn)作典范。

第6篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

最近，國(guó)內(nèi)移動(dòng)醫(yī)療、移動(dòng)健康領(lǐng)域有不少新的創(chuàng)業(yè)者以及熱門(mén)產(chǎn)品涌現(xiàn)，如春雨掌上醫(yī)生、快速問(wèn)醫(yī)生、5U家庭醫(yī)生、掌握健康及糖護(hù)士、智能體溫計(jì)、康康血壓計(jì)及37健康的血壓管家等等，都獲得了天使投資人或VC機(jī)構(gòu)的投資。

剛性需求背后的巨大市場(chǎng)空間

2011年國(guó)務(wù)院辦公廳的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》指出，預(yù)計(jì)2020-2050年中國(guó)將進(jìn)入加速老齡化階段。到2050年，老齡人口總量將超過(guò)4億，老齡化水平將超過(guò)30%。而65歲以上老齡人口的冠心病、高血壓、糖尿病、哮喘、關(guān)節(jié)炎等慢性疾病的患病率是 15～45歲人口的3～7倍，造成了醫(yī)療資源的嚴(yán)重短缺。與此同時(shí)，獨(dú)居老人增多、空巢化趨勢(shì)加劇，也造成了醫(yī)療服務(wù)需求特別是能夠?qū)崿F(xiàn)遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)監(jiān)控的移 動(dòng)醫(yī)療健康服務(wù)需求的急劇增長(zhǎng)。

另一方面，由于中國(guó)醫(yī)療資源不足、配置不均衡，存在看病難、治病貴等各類(lèi)問(wèn)題，與城市各大醫(yī)院相比，社區(qū)醫(yī)療與農(nóng)村醫(yī)療相對(duì)薄弱，總之醫(yī)療服務(wù)供需之間的矛盾也為移動(dòng)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)會(huì)。

技術(shù)應(yīng)用方面，大數(shù)據(jù)技術(shù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)以及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展為移動(dòng)醫(yī)療健康領(lǐng)域的崛起提供了必要條件：利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立電子病歷平臺(tái)，便于搜索病人信息，尋找疾病線索；利用移動(dòng)APP，市民可以與醫(yī)生隨時(shí)隨地在線聯(lián)系；而物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)則使得病人個(gè)體化自我監(jiān)測(cè)成為現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)移動(dòng)醫(yī)療健康市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到18.6億元，較上一年增長(zhǎng)17.7%。2014年中國(guó)移動(dòng)醫(yī)療健康市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到28.4億元，預(yù)計(jì)到2017年，將突破125億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)70%。

資本熱捧移動(dòng)醫(yī)療健康

最近，國(guó)內(nèi)移動(dòng)醫(yī)療、移動(dòng)健康領(lǐng)域有不少新的創(chuàng)業(yè)者以及熱門(mén)產(chǎn)品涌現(xiàn)，包括專(zhuān)業(yè)化的人體指標(biāo)監(jiān)測(cè)產(chǎn)品，如監(jiān)測(cè)血糖的糖護(hù)士，為育齡婦女和兒童監(jiān)測(cè)體溫的智能體溫計(jì)，監(jiān)測(cè)血壓的康康血壓計(jì)和37健康的血壓管家，以及各類(lèi)醫(yī)療在線服務(wù)平臺(tái)和論壇，如掌上醫(yī)生、快速問(wèn)醫(yī)生、5U家庭醫(yī)生、掌握健康等，都獲得了天使投資人及VC機(jī)構(gòu)的投資。

其中，睿仁醫(yī)療推出的“可穿戴智能體溫計(jì)+App”可以為備孕婦女和兒童實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)體溫，正是瞄準(zhǔn)了現(xiàn)實(shí)生活中的剛性需求，以相對(duì)容易監(jiān)測(cè)識(shí)別的體溫?cái)?shù)據(jù)為出發(fā)點(diǎn)，將移動(dòng)醫(yī)療與大數(shù)據(jù)技術(shù)結(jié)合起來(lái)。目前睿仁醫(yī)療已經(jīng)獲得北軟天使基金、英諾天使基金及戈壁投資1000萬(wàn)元的投資。

而春雨掌上醫(yī)生則是一款結(jié)合“自查”與“問(wèn)診”的健康診療類(lèi)客戶端，通過(guò)這個(gè)App客戶可以通過(guò)在線自查的方式查詢自己可能罹患的疾病并免費(fèi)向醫(yī)生提問(wèn)。與其他移動(dòng)醫(yī)療App相比，其特點(diǎn)在于客戶的數(shù)據(jù)與信息最終被國(guó)內(nèi)二甲公立醫(yī)院以上的醫(yī)生接收，并為用戶提出專(zhuān)業(yè)化的診療建議。目前，春雨掌上醫(yī)生已完成兩輪融資，其中A輪300萬(wàn)美元投資來(lái)源于藍(lán)馳創(chuàng)投，B輪為貝塔斯曼800萬(wàn)美元注資。

尚無(wú)清晰的盈利模式

雖然資本對(duì)于移動(dòng)醫(yī)療的熱情不減，但是很多移動(dòng)醫(yī)療企業(yè)至今尚未有較為成熟的盈利模式，這也就意味著如果投入的資金不能實(shí)現(xiàn)良性的回收，未來(lái)移動(dòng)醫(yī)療將很難持續(xù)火熱下去。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)的移動(dòng)醫(yī)療企業(yè)仍然處于用戶積累的初級(jí)階段，比如現(xiàn)在市場(chǎng)上比較熱的消費(fèi)型醫(yī)療概念設(shè)備，其大多集中于某些簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)與記錄上，如血壓與血糖監(jiān)測(cè)、女性生理周期監(jiān)測(cè)以及育齡婦女與兒童的體溫檢測(cè)等等，對(duì)于數(shù)據(jù)缺乏深度挖掘，客戶之間的互動(dòng)性相對(duì)較差，而且創(chuàng)業(yè)者對(duì)于企業(yè)的盈利模式尚未有清晰的規(guī)劃。而其他的一些醫(yī)療互動(dòng)平臺(tái)與社區(qū)，比如5U家庭醫(yī)生、春雨天下、好大夫、丁香園等的商務(wù)模式正在逐漸成熟，其盈利則主要是通過(guò)轉(zhuǎn)嫁廣告費(fèi)、中介費(fèi)、增值服務(wù)和在線問(wèn)診等來(lái)實(shí)現(xiàn)的。更為重要的是，目前市面上的多數(shù)移動(dòng)醫(yī)療企業(yè)均未解決一個(gè)最為核心的問(wèn)題：不論是慢性病的管理還是為客 戶提供遠(yuǎn)程醫(yī)療，所有數(shù)據(jù)的最終接收端應(yīng)為醫(yī)生，但目前由于中國(guó)公立醫(yī)院醫(yī)生尚未得到根本性的解放，醫(yī)生（特別是三甲醫(yī)院的醫(yī)生）很難通過(guò)這些移動(dòng)醫(yī)療設(shè)備及App為客戶提供詳細(xì)充足的專(zhuān)業(yè)建議。移動(dòng)醫(yī)療雖然發(fā)展火爆，投資者熱捧，但其中真正解決了國(guó)內(nèi)醫(yī)療供需矛盾的屈指可數(shù)，更何況醫(yī)療行業(yè)與其他行業(yè)相比，政策敏感度較高，創(chuàng)業(yè)者很難通過(guò)市場(chǎng)化的方式獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，在投資移動(dòng)醫(yī)療與健康產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中需警惕泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研判

當(dāng)前國(guó)內(nèi)移動(dòng)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)仍處在發(fā)展的初級(jí)階段，但是隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展、公立醫(yī)院改制的進(jìn)行以及國(guó)民就醫(yī)觀念的不斷開(kāi)放，移動(dòng)醫(yī)療將會(huì)迎來(lái)爆發(fā)型增長(zhǎng)，在行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，不論是向藥企收費(fèi)、向醫(yī)院收費(fèi)、向保險(xiǎn)公司收費(fèi)還是向消費(fèi)者收費(fèi)，移動(dòng)醫(yī)療企業(yè)的盈利模式將會(huì)逐漸清晰。

可穿戴智能醫(yī)療設(shè)備能夠有效地協(xié)助患者進(jìn)行個(gè)性化健康管理，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的檢測(cè)來(lái)糾正功能性病理狀態(tài)，中斷病理改變過(guò)程。合理的慢性疾病管理，能夠避免看急診和住院治療，減少就醫(yī)次數(shù)，從而帶來(lái)費(fèi)用和人力成本節(jié)約。

第7篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)指標(biāo)；戰(zhàn)略；輕資產(chǎn)

一、引言

過(guò)去十年，房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的黃金時(shí)代，土地增值速度快，房地產(chǎn)企業(yè)普遍的商業(yè)模式為：增加土地儲(chǔ)備和高房?jī)r(jià)，這個(gè)時(shí)候公司持有土地就能獲得豐厚的回報(bào)，這也就是房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是，在中央不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的現(xiàn)實(shí)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的重資產(chǎn)商業(yè)模式正面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。土地價(jià)格不斷上升，而房?jī)r(jià)的單邊高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，公司是否應(yīng)該從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)的商業(yè)模式值得探討。本文對(duì)保利地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)，并結(jié)合保利地產(chǎn)近年來(lái)的輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，探討房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展之路上應(yīng)該何去何從。

二、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

根據(jù)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)指引，在我國(guó)A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，2014年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入僅次于行業(yè)龍頭老大萬(wàn)科A，以營(yíng)業(yè)收入計(jì)算的市場(chǎng)占有率達(dá)到了12.59%。因此，本文選擇萬(wàn)科A作為可比企業(yè)，對(duì)保利地產(chǎn)2012年2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)（詳見(jiàn)表1）。

（一）償債能力分析

從短期償債能力看，2012到2014年保利地產(chǎn)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率基本呈緩慢上升趨勢(shì)，且高于萬(wàn)科A，說(shuō)明公司短期償債能力較強(qiáng)。但是從長(zhǎng)期償債能力來(lái)看，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A的資產(chǎn)負(fù)債率都較高，雖然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，說(shuō)明公司較多的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，而公司仍處于重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，債務(wù)人承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）盈利能力分析

2014年保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)毛利率都高于萬(wàn)科A，說(shuō)明保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入雖然低于萬(wàn)科A，但是公司投入資本的回報(bào)率高于萬(wàn)科A，而在房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代結(jié)束之際，通過(guò)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提高公司的資產(chǎn)回報(bào)率將成為公司未來(lái)的出路。但從2012到2014年，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A的凈資產(chǎn)收益率及營(yíng)業(yè)毛利率都呈下降趨勢(shì)，主要原因是近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)不再處于黃金時(shí)代，公司通過(guò)降價(jià)等促銷(xiāo)的方式提高營(yíng)業(yè)收入，降低了凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)毛利率。

（三）營(yíng)運(yùn)能力分析

由于從拿地到交房需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍較低。近三年保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有小幅提升，存貨周轉(zhuǎn)率一直略低于萬(wàn)科A，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于萬(wàn)科A，說(shuō)明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面管理較好。

（四）成長(zhǎng)能力分析

2012至2014年，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率都呈快速下降趨勢(shì)，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)黃金時(shí)代的過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)高增長(zhǎng)模式也逐漸消失，取而代之的是低速增長(zhǎng)，因此，如何成功轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)思考的問(wèn)題。

三、公司戰(zhàn)略分析

（一）信?；?/p>

2010年6月，信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司（簡(jiǎn)稱：天津信保）成立，天津信保由保利地產(chǎn)和中信證券合作設(shè)立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信?；鸶吖芗捌渌顿Y者持有。2014年末基金管理規(guī)模280億元，同比增長(zhǎng)40%，信?；鸢褞缀跛械腻X(qián)都投向了保利地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目，這為保利地產(chǎn)的跨越發(fā)展提供了高效的融資渠道。公司2014年年報(bào)中房地產(chǎn)項(xiàng)目匯總表顯示，在近四年新增項(xiàng)目中，其所占平均權(quán)益比率一度低至65.3%，其1/3的新增項(xiàng)目權(quán)益由合作方持有，這其中，信?；鹫紦?jù)多數(shù)。引入信?；鹪陧?xiàng)目層面的持股權(quán)，有助于保利地產(chǎn)降低現(xiàn)金流壓力，而借助信保基金，保利地產(chǎn)也成功地將上市公司負(fù)債率降低。

信保基金是保利地產(chǎn)實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的途徑之一，與目前市場(chǎng)上以債權(quán)投資為主的被動(dòng)型房地產(chǎn)私募基金不同，信?；鸹旧先侵鲃?dòng)型股權(quán)投資。2013年該基金實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.75億元，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊更預(yù)計(jì)，信?；鹩型谖磥?lái)3至5年內(nèi)為公司貢獻(xiàn)5%至10%的凈利潤(rùn)，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

2011年保利地產(chǎn)正式將養(yǎng)老地產(chǎn)提升至集團(tuán)戰(zhàn)略高度，并進(jìn)行了大量資金以及資源方面的投入，至今已逐步形成了“居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”的“三位一體”養(yǎng)老模式，并成為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)之一。養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)是微利行業(yè)，但是公司已經(jīng)建立自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以專(zhuān)業(yè)介護(hù)服務(wù)費(fèi)平衡運(yùn)營(yíng)成本。

因此，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)也是公司實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向之一，公司看重的是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)，當(dāng)未來(lái)公司能夠依靠住房銷(xiāo)售獲得的利潤(rùn)下降時(shí)，專(zhuān)業(yè)化地產(chǎn)將為公司帶來(lái)盈利，公司可以依靠前期發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)收入盈利。

綜合以上分析，我們可以看到，保利地產(chǎn)2014年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)其實(shí)是較好的，但從財(cái)務(wù)指標(biāo)我們也可以看到，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低、收入增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)收益率也逐漸下降，說(shuō)明即使是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)也逃不過(guò)公司面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。而通過(guò)保利地產(chǎn)的年報(bào)，我們發(fā)現(xiàn)，天津信?；鸬某闪⑦\(yùn)作以及養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略都是保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要嘗試，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法擺脫對(duì)銷(xiāo)售額的依賴，房企的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)并非其主營(yíng)業(yè)務(wù)，收入貢獻(xiàn)有限，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)暴利的結(jié)束，輕資產(chǎn)必將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的新方向。

參考文獻(xiàn)：

[1]張小富，蘇永波.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2013（8）：7679

[2]戴天婧，張茹，湯谷良.財(cái)務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)企業(yè)盈利模式[J].會(huì)計(jì)研究，2012，11

第8篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

彩生活向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的思路以及商業(yè)模式雖然已被資本市場(chǎng)認(rèn)可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)占八成收益

彩生活的業(yè)務(wù)有三塊：傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)。其中，社區(qū)增值服務(wù)是未來(lái)盈利的核心，是其脫掉房地產(chǎn)外衣的重要支點(diǎn)，按照預(yù)期，該模塊未來(lái)應(yīng)占盈利來(lái)源的90%。

但2014年財(cái)報(bào)顯示，目前彩生活的主要盈利點(diǎn)仍在前兩塊。

一方面，前兩項(xiàng)業(yè)務(wù)在總收益中的占比居高不下，合計(jì)占到總收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物業(yè)管理服務(wù)的年度收益占總收益的60.7%，同比增加2%，工程服務(wù)年度收益的占比從22.1%增長(zhǎng)至22.5%。

另一方面，后者的收益增速落后于前兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。由于管理面積大規(guī)模擴(kuò)張，2014年彩生活傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的收益同比增加72.7%。而且，新增小區(qū)不完善的基建，也給其工程服務(wù)帶來(lái)了生意，工程服務(wù)收益同比增長(zhǎng)69.8%。與此形成對(duì)比的是，新增面積給社區(qū)增值服務(wù)帶來(lái)的收益增速并沒(méi)有那么快，僅為46.3%。在社區(qū)增值服務(wù)的收益中，公共空間租賃協(xié)助是大頭，占到了35%，軟件使用費(fèi)雖然有所提升，但并未超過(guò)前者。

增值業(yè)務(wù)用戶分布不均

今年初，彩生活CEO唐學(xué)斌表示，彩之云(彩生活的服務(wù)APP)用戶超過(guò)128萬(wàn)，活躍用戶超過(guò)50萬(wàn)，從用戶(免費(fèi))到客戶(付費(fèi))的轉(zhuǎn)化率為40%。這個(gè)轉(zhuǎn)化率高于一般的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

在彩之云內(nèi)部功能中，客戶的分布并不均勻。記者隨機(jī)走訪了彩生活位于深圳的幾個(gè)社區(qū)，僅從抽樣樣本來(lái)看，繳存物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)的最多，在E維修上報(bào)修的次之，使用彩之云內(nèi)理財(cái)、購(gòu)物、租房等功能的并不多。

一名業(yè)主稱，“使用彩之云繳存物業(yè)費(fèi)確實(shí)方便多了，不過(guò)，我對(duì)它的海外直購(gòu)、超市等購(gòu)物頻道并沒(méi)有太大興趣，直接去一號(hào)店或者京東就可以了。”

對(duì)于彩之云提供的多套理財(cái)產(chǎn)品，另一名業(yè)主稱不了解，從未參與過(guò)。

明源云社區(qū)產(chǎn)品研究經(jīng)理唐亮稱，目前彩生活的APP是一個(gè)大而全的平臺(tái)，整合了衣食住行等諸多需求，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)確實(shí)更方便了，但移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，做得好的都是單點(diǎn)極致。如果做一個(gè)大而全的平臺(tái)，則無(wú)法在單點(diǎn)上滿足客戶最高的需求，在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)落后于細(xì)分領(lǐng)域的產(chǎn)品。而且，全部整合別人的產(chǎn)品，就失去了自己的特色，這意味著難以開(kāi)發(fā)好的盈利模式。

唐亮稱，這種情況下，以直接盈利為目的，又要保證輕資產(chǎn)，彩生活只能落到賣(mài)各種各樣的產(chǎn)品這個(gè)點(diǎn)上，因此對(duì)業(yè)主的黏性不高。

賣(mài)服務(wù)還是賣(mài)產(chǎn)品？

實(shí)際上，由于萬(wàn)科、中海等旗下物業(yè)都拿出了分拆上市的計(jì)劃表，因此，留給彩生活鞏固“社區(qū)第一股”地位的時(shí)間并不多。

一位私募經(jīng)理表示，在當(dāng)前市場(chǎng)下，物業(yè)管理公司想要在二級(jí)市場(chǎng)獲得高估值，除了有機(jī)構(gòu)和資金推動(dòng)外，還必須保證報(bào)表上的輕資產(chǎn)，彩生活的上市就證明了市場(chǎng)認(rèn)可這種商業(yè)模式，如果貿(mào)然加大負(fù)債率，將影響彩生活的估值。他直言，彩生活需要在服務(wù)上下功夫。

唐學(xué)斌曾表示，彩之云將集成包含衣、食、住、行等各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)1公里微商圈。對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，彩生活所提出的“消滅最后一公里”這個(gè)賣(mài)點(diǎn)仍然存在。萬(wàn)科的布局，選擇突破的點(diǎn)正是社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等。

但唐亮稱，問(wèn)題的關(guān)鍵“不是賣(mài)東西，而是賣(mài)服務(wù)”，通過(guò)服務(wù)來(lái)盈利。

第9篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老信托；養(yǎng)老消費(fèi)信托；模式選擇；金融創(chuàng)新

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2015）08-0202-01

Analysis on the development of the pension consumption trust under the aging background

Zhou Xin-lian

（mathematics and finance department Yuyang teachers college， Hubei Shiyan 442000）

Abstract： the aging of the population has become one of the major social problems in China.. Pension trust as a new financial tool， standardization and vouchers of the pension rights share can be realization of pension services， investment banking and wealth inheritance function meet the pension needs of older people， so as to relieve the increasing serious aging problem. At the same time， pension trust can also trust company business model innovation， expand the new profit growth point. This paper takes a typical pattern of Pension Trust――the pension consumption trust as an example， and analyzes its development status and future development direction through two cases.

Keywords： aging； pension trust； pension consumption trust； mode choice； financial innovation

根據(jù)聯(lián)合國(guó)的定義，老齡化指一國(guó)65歲及以上人口達(dá)到本國(guó)人口總數(shù)的7%。據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，65歲及以上人口為1.188億人，占總?cè)丝诘?.87%。[1]2013年這一占比達(dá)到了約9.7%，今后還有不斷上升趨勢(shì)，到2030年我國(guó)將迎來(lái)人口老齡化的高峰，這說(shuō)明我國(guó)已步入深度老齡化社會(huì)。在老齡人口劇增的同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)老年人的消費(fèi)需求也與日俱增，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013的消費(fèi)需求在4萬(wàn)億元左右，預(yù)計(jì)在2030年將增至13萬(wàn)億元。養(yǎng)老消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)，加上國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持，使得各類(lèi)機(jī)構(gòu)開(kāi)始嘗試探索以產(chǎn)融結(jié)合支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的新模式。

一、養(yǎng)老信托和養(yǎng)老消費(fèi)信托概述

養(yǎng)老信托是以解決老齡人口的養(yǎng)老問(wèn)題而開(kāi)展的信托業(yè)務(wù)，它主要采用信托模式管理養(yǎng)老保險(xiǎn)基金或養(yǎng)老資產(chǎn)。[2]與其他投融資和金融服務(wù)相比，養(yǎng)老信托可以利用信托制度的優(yōu)勢(shì)，不僅可以提供財(cái)富保值增值服務(wù)，同時(shí)還可以為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。在全球發(fā)達(dá)國(guó)家，以養(yǎng)老信托這種模式管理并運(yùn)行的養(yǎng)老保險(xiǎn)形式已經(jīng)成為了主流。但在我國(guó)，這種養(yǎng)老模式還沒(méi)有大量出現(xiàn)。

養(yǎng)老消費(fèi)信托作為養(yǎng)老信托的一種典型模式，是指信托公司與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，投資者在購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品之后，不是單純地獲得現(xiàn)金收益，而是同時(shí)獲得養(yǎng)老服務(wù)的權(quán)益。[3]即具備了金融投資與養(yǎng)老服務(wù)的雙重屬性。可以說(shuō)，這是信托公司的一項(xiàng)顛覆式的業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

二、養(yǎng)老消費(fèi)信托在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)都在嘗試探索養(yǎng)老與金融的結(jié)合，保險(xiǎn)、銀行、信托都在嘗試，可以說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)更多地是輸入資金用于養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，對(duì)于消費(fèi)端的開(kāi)發(fā)還處于初始階段。[4]本文通過(guò)兩大案例來(lái)分析一下養(yǎng)老消費(fèi)信托在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀。

“中信和信居家養(yǎng)老消費(fèi)信托”作為我國(guó)首支養(yǎng)老消費(fèi)信托，于2014年年底由中信信托攜手四川晚霞康之源養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司（下稱“四川晚霞”）推出。期限一年，產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)價(jià)格分為 1.1 萬(wàn)元、2.1 萬(wàn)元、3.1萬(wàn)元三檔，分別對(duì)應(yīng)購(gòu)買(mǎi)“中信和信”消費(fèi)型信托銀卡版、金卡版和白金卡版產(chǎn)品。在信托存續(xù)期內(nèi)，銀卡、金卡及白金卡委托人可以分別以 9.5 折、9.25折和9折的折扣享受市場(chǎng)價(jià)值為105元、324 元及 438 元的居家養(yǎng)老基礎(chǔ)服務(wù)、健康管理服務(wù)、特色服務(wù)及社區(qū)醫(yī)養(yǎng)服務(wù)。[5]產(chǎn)品到期后，根據(jù)客戶的消費(fèi)情況，客戶將獲得本金全額返還以及部分現(xiàn)金收益。產(chǎn)品包含了服務(wù)和余額理財(cái)兩部分收益，屬于單一事務(wù)管理類(lèi)信托。

北京信托與匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司（下稱“匯晨養(yǎng)老”）合作推出了一款“養(yǎng)老消費(fèi)信托”――養(yǎng)老消費(fèi)2014001號(hào)集合資金信托計(jì)劃，首期產(chǎn)品于2015年2月4日成立，與中信信托的單一事務(wù)管理模式不同，它以集合信托形式成立，認(rèn)購(gòu)門(mén)檻 50 萬(wàn)元，投資回報(bào)包含了“貨幣收益”和“養(yǎng)老消費(fèi)權(quán)益”兩部分。其中養(yǎng)老消費(fèi)權(quán)益部分由產(chǎn)業(yè)合作方北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司提供，具體為入住項(xiàng)目養(yǎng)老公寓，借此可提前鎖定養(yǎng)老床位或未來(lái)養(yǎng)老消費(fèi)價(jià)格及優(yōu)先權(quán)。 “貨幣收益”部分，則是以“基準(zhǔn)收益 + 浮動(dòng)收益”作為安排，收益分配周期為每季度，北京信托有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)情況公告年度基準(zhǔn)收益率。當(dāng)信托財(cái)產(chǎn)實(shí)際收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，未實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老消費(fèi)權(quán)益的信托單位，可獲得浮動(dòng)信托收益。

可以看出，在模式上，中信信托和北京信托采取了兩種不同的形式，中信信托采取的是金融預(yù)付消費(fèi)卡的形式獲得養(yǎng)老等服務(wù)優(yōu)惠，而北京信托則采取了投資收益選擇權(quán)的方式來(lái)預(yù)定未來(lái)的養(yǎng)老服務(wù)。但這兩種模式都不新鮮，在其他消費(fèi)信托或理財(cái)產(chǎn)品中早有應(yīng)用。所以目前來(lái)看，信托公司仍以信托管理報(bào)酬為主，在養(yǎng)老消費(fèi)信托中的角色更多地是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一種銷(xiāo)售渠道，特別是中信信托的金融預(yù)付卡消費(fèi)形式，是消費(fèi)預(yù)付卡的衍生。

三、養(yǎng)老消費(fèi)信托今后的發(fā)展方向

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出要加快發(fā)展老年金融服務(wù)，引導(dǎo)和規(guī)范金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)適合老年人的理財(cái)、信貸和保險(xiǎn)等產(chǎn)品。所以養(yǎng)老消費(fèi)信托的發(fā)展前景是廣闊的。

對(duì)信托公司而言，盈利模式的選擇和創(chuàng)新是當(dāng)下面臨的主要困難，針對(duì)不同年齡段的老年人，應(yīng)有不同的目標(biāo)定位。65～80之間的應(yīng)劃分為一類(lèi)，他們還健康活躍，生活能完全自理，可能更需要社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、分時(shí)度假服務(wù)等；而80歲以上的老人應(yīng)劃分為另一類(lèi)，他們可能已經(jīng)出現(xiàn)失能失智或半失能狀態(tài)，日常生活已不能完全自理，那么這一類(lèi)需要的服務(wù)更多更全面，應(yīng)作為信托公司的高端客戶予以開(kāi)發(fā)。在這個(gè)過(guò)程中一個(gè)難點(diǎn)就是信托公司與合作方之間的關(guān)系協(xié)調(diào)問(wèn)題，這些合作方可能包括了養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、旅游公司、專(zhuān)業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)等等，只有關(guān)系順暢才有可能使整個(gè)服務(wù)過(guò)程達(dá)到客戶要求。

另外，目前我國(guó)的養(yǎng)老信托還只具備消費(fèi)和理財(cái)兩種基本功能，這與發(fā)達(dá)國(guó)家還存在很大差距。待我國(guó)市場(chǎng)培育充分后，可以借鑒國(guó)外的做法，增加喪事辦理、遺囑執(zhí)行、遺產(chǎn)管理等更多項(xiàng)老年人需要的服務(wù)以完善養(yǎng)老信托的功能。

四、結(jié)論

雖然各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)都在養(yǎng)老與金融的結(jié)合方面做有益的嘗試，但目前仍處于探索階段，缺乏成熟的模式。同時(shí)我們也應(yīng)該看得，養(yǎng)老市場(chǎng)有著相當(dāng)廣闊的市場(chǎng)前景，養(yǎng)老信托的發(fā)展?jié)摿薮?，這對(duì)完善社會(huì)養(yǎng)老保障體系、緩解老齡化問(wèn)題具有十分重要的意義。

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