土地開發(fā)可行性研究精選(九篇)

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第1篇：土地開發(fā)可行性研究范文

1.土地項(xiàng)目工程的資金預(yù)算編制不規(guī)范

在土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金管理中，預(yù)算管理是第一步，對(duì)工程建設(shè)、資金管理有較大的影響，對(duì)部分土地工程建設(shè)企業(yè)的土地項(xiàng)目工程資金的管理進(jìn)行分析，其將工作的重點(diǎn)放在了土地開發(fā)整理項(xiàng)目的規(guī)劃上，而忽視了項(xiàng)目資金的預(yù)算管理。項(xiàng)目資金的預(yù)算管理薄弱和編制預(yù)算不規(guī)范，造成土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金過(guò)高，還有一些單位利用這個(gè)缺陷，將工程預(yù)算定額抬高等，這些為土地開發(fā)整理項(xiàng)目的管理工作增加了難度[1]。

2.土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金的使用效率低

土地開發(fā)整理是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中有各種環(huán)節(jié)、程序，而且各個(gè)環(huán)節(jié)之間的時(shí)間差較大，想要有效的對(duì)土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行管理、組織存在一定的難度，項(xiàng)目資金的土地開發(fā)整理中的利用效率較低。因?yàn)楦鱾€(gè)程序的進(jìn)行存在較大的時(shí)間差，在這個(gè)過(guò)程中，材料的價(jià)格、土地的調(diào)整等，均存在較大的變化，進(jìn)而無(wú)法有效的、充分的利用項(xiàng)目資金，無(wú)法有效的管理土地開發(fā)整理。

二、土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金審計(jì)監(jiān)察

為了保證土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金可以有效的發(fā)揮其作用，需要加強(qiáng)項(xiàng)目資金的審計(jì)監(jiān)察工作，綜合進(jìn)行分析，將土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金審計(jì)監(jiān)察工作分為以下幾點(diǎn)：

1.土地開發(fā)整理項(xiàng)目，立項(xiàng)可行性階段的審計(jì)監(jiān)察

在土地工程建設(shè)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，實(shí)施一個(gè)土地工程項(xiàng)目，首先需要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，土地開發(fā)整理項(xiàng)目的可行性研究，是對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)條件、資金、技術(shù)等進(jìn)行全面的調(diào)查，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行調(diào)查研究，是該項(xiàng)目實(shí)施的第一步，所以需要加強(qiáng)該階段的審計(jì)監(jiān)察，為土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行的下一步工作，提供審計(jì)監(jiān)察的基礎(chǔ)和保障。在該階段加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)察，可以保證該項(xiàng)目的合法性。

2.土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金的審計(jì)監(jiān)察

在該項(xiàng)目正式實(shí)施前，項(xiàng)目資金到位，是該項(xiàng)有效實(shí)施的一重保障，也是加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理的關(guān)鍵。對(duì)該項(xiàng)目資金的合法性進(jìn)行審計(jì)監(jiān)察，可以保證項(xiàng)目資金來(lái)源的合法性。土地開發(fā)整理項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的、大型的、投資大的項(xiàng)目，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，項(xiàng)目資金的合理實(shí)施，是該項(xiàng)目順利實(shí)施、項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量的保障。不管該項(xiàng)目實(shí)施中的資金來(lái)源是政府撥款、貸款或者是其他來(lái)源，都需要對(duì)該項(xiàng)目資金實(shí)施專戶儲(chǔ)存管理，為項(xiàng)目的啟動(dòng)、實(shí)施提供資金保障。

3.加強(qiáng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金預(yù)算編制等審計(jì)監(jiān)察

在土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中，項(xiàng)目資金的預(yù)算編制，是保障項(xiàng)目工程質(zhì)量的關(guān)鍵，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都有影響，項(xiàng)目預(yù)算編制是確定該項(xiàng)目資金的基礎(chǔ)和依據(jù)。加強(qiáng)項(xiàng)目資金的預(yù)算編制審計(jì)監(jiān)察，可以保證項(xiàng)目資金預(yù)算編制的合理性、真實(shí)性、科學(xué)性，防止一些不良現(xiàn)象的產(chǎn)生，例如暗箱操作等[2]。除了以上這些在土地開發(fā)整理項(xiàng)目中，項(xiàng)目資金的審計(jì)監(jiān)察工作之外，還有土地開發(fā)整理項(xiàng)目施工過(guò)程中資金的審計(jì)監(jiān)察、竣工階段的項(xiàng)目資金審計(jì)監(jiān)察、工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)監(jiān)察等等。加強(qiáng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中，各個(gè)階段的項(xiàng)目資金審計(jì)監(jiān)察，可以保證項(xiàng)目資金的合理性、真實(shí)性，防止項(xiàng)目資金挪用、占用等現(xiàn)象的產(chǎn)生，為項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量提供保障。

三、小結(jié)

第2篇：土地開發(fā)可行性研究范文

一、土地開發(fā)整理主要階段及其內(nèi)涵

土地開發(fā)整理是一項(xiàng)綜合性的土地資源管理工作，是實(shí)現(xiàn)區(qū)域耕地占補(bǔ)平衡和耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，保障區(qū)域土地資源可持續(xù)利用的一種有效政策措施。土地開發(fā)整理一般包括城市土地開發(fā)整理和農(nóng)村土地開發(fā)整理兩個(gè)方面，涉及土地開發(fā)、土地整理、土地復(fù)墾等三項(xiàng)活動(dòng)。目前，土地開發(fā)整理活動(dòng)的工作重心是農(nóng)地整理，是指對(duì)農(nóng)村宜農(nóng)未利用地、廢棄地等進(jìn)行開墾，對(duì)田、水、路、林、村等實(shí)行綜合整治，以增加有效耕地面積、提高耕地質(zhì)量的行為。從土地開發(fā)整理活動(dòng)的工作體系或全過(guò)程角度來(lái)分析考察，一個(gè)土地開發(fā)整理項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目實(shí)施及竣工管理，主要包括以下三個(gè)階段：土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃階段、土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、土地開發(fā)整理項(xiàng)目施工及管理階段。各個(gè)階段有不同的工作內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)，每個(gè)階段又可以劃分若干環(huán)節(jié)與過(guò)程，各個(gè)環(huán)節(jié)與過(guò)程都要應(yīng)用到相應(yīng)的測(cè)繪技術(shù)。

二、各階段測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用分析

（一）土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃階段

土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃基礎(chǔ)圖件是土地利用現(xiàn)狀圖，在規(guī)劃基期年土地利用現(xiàn)狀圖基礎(chǔ)上制作土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃圖，對(duì)于數(shù)量占絕大多數(shù)的市縣級(jí)土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，其圖件比例尺一般要求為1：5萬(wàn)~1：20萬(wàn)，是在國(guó)家測(cè)繪部門提供的中、小比例尺航測(cè)地形圖（1∶1萬(wàn)）基礎(chǔ)上，通過(guò)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，利用航片、調(diào)繪片編繪而來(lái)。土地開發(fā)整理潛力調(diào)查是專項(xiàng)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一，其潛力調(diào)查圖以1∶1萬(wàn)土地詳查圖為工作底圖，結(jié)合野外實(shí)地調(diào)查來(lái)開展工作的。目前，市縣級(jí)實(shí)際使用的土地詳查圖編制時(shí)間多為20世紀(jì)90年代初期或中期，變更調(diào)查又不能較好地到位或及時(shí)地反映實(shí)地的土地利用變化，因而導(dǎo)致圖件的現(xiàn)勢(shì)性較差，影響了規(guī)劃成果的準(zhǔn)確性。隨著測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展，當(dāng)前對(duì)于較大區(qū)域的土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃基礎(chǔ)圖件，可以借助3S技術(shù)，從遙感影像圖片中提取有效的土地利用信息，或采用GPS實(shí)測(cè)現(xiàn)勢(shì)性較強(qiáng)的數(shù)據(jù)，再用GIS技術(shù)建立土地利用現(xiàn)狀及變更數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)分析評(píng)價(jià)，以解決專項(xiàng)規(guī)劃基礎(chǔ)圖件的現(xiàn)勢(shì)性問(wèn)題。

（二）土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目投資前期的框架性基礎(chǔ)研究。該階段對(duì)項(xiàng)目區(qū)的土地面積、長(zhǎng)度、高程等精度要求并不很高，可采用專項(xiàng)規(guī)劃中的相應(yīng)圖件作為工作底圖，圖件比例尺一般不為1∶1萬(wàn)或1∶5萬(wàn)。也可以到項(xiàng)目進(jìn)行概略性的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，如使用平面定位精度小于15m的手持式GPS，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)項(xiàng)目的規(guī)模、土地權(quán)屬界線、道路、排灌溝渠、電力線等。但該階段對(duì)項(xiàng)目區(qū)邊界的要求較高，要求邊界控制點(diǎn)的平面坐標(biāo)及經(jīng)緯度坐標(biāo)，建議采用GPS測(cè)量方式精確測(cè)定項(xiàng)目區(qū)邊界控制點(diǎn)。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，因涉及項(xiàng)目規(guī)劃方案的優(yōu)劣判斷、溝林路渠工程的詳細(xì)設(shè)計(jì)、工程概（預(yù)）算及土方計(jì)算的準(zhǔn)確性等，因此對(duì)項(xiàng)目區(qū)地形地貌的準(zhǔn)確性、現(xiàn)勢(shì)性上有較高的要求，對(duì)項(xiàng)目區(qū)各類土地的面積、長(zhǎng)度、高程有相對(duì)較高的精度要求。通常要求實(shí)測(cè)比例尺大于1∶2000的全要素地形圖作為設(shè)計(jì)底圖。可采用常規(guī)方法先用GPS布設(shè)控制，再用全站儀進(jìn)行野外數(shù)據(jù)采集，首級(jí)高程控制點(diǎn)應(yīng)采用四等水準(zhǔn)進(jìn)行聯(lián)測(cè)，利用全站儀野外數(shù)字采集的資料或數(shù)字，生成項(xiàng)目區(qū)數(shù)字高程模型（DEM），利用DEM輔助計(jì)算出每個(gè)設(shè)計(jì)田塊的設(shè)計(jì)填挖土方量及施工填挖土方量。池塘、河道、溝渠、涵洞應(yīng)測(cè)水底高程，水閘應(yīng)注高寬及孔數(shù)，以便于農(nóng)田水利工程設(shè)計(jì)；測(cè)出農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、道路、林地、墳?zāi)沟姆植技懊娣e信息，以便于田間道路工程設(shè)計(jì)。

（三）土地開發(fā)整理項(xiàng)目施工及管理階段

在項(xiàng)目施工階段，施工單位只要根據(jù)專業(yè)測(cè)繪單位提供的前期測(cè)量成果及設(shè)置的專門控制點(diǎn)（界）石，采用工程施工放樣測(cè)量的方法，依據(jù)通過(guò)審批的設(shè)計(jì)方案及設(shè)計(jì)圖件進(jìn)行相應(yīng)的施工。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，要提交土地開發(fā)整理項(xiàng)目竣工圖，其比例尺與土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖相同。這一階段的測(cè)繪數(shù)據(jù)是工程項(xiàng)目的成果圖，最終將反映項(xiàng)目的竣工現(xiàn)狀，其測(cè)量成果一般就作為工程項(xiàng)目及各管理部門的存檔及管理資料，較設(shè)計(jì)階段而言，必須達(dá)到較高的測(cè)量精度，有著較全面的內(nèi)容要求。對(duì)于土地開發(fā)整理項(xiàng)目的后期管理及分析評(píng)價(jià)，可充分利用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的測(cè)量資料和圖件，與施工前的土地開發(fā)整理現(xiàn)狀圖及施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行對(duì)比研究及跟蹤管理，但施工過(guò)程中如牽扯到較復(fù)雜的如沉降、變形觀測(cè)等施測(cè)活動(dòng)，則需要由專門測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行專門施測(cè)研究。

三、與相關(guān)專業(yè)測(cè)繪的比較

土地開發(fā)整理測(cè)繪一般指借助一定的測(cè)量?jī)x器和成圖系統(tǒng)，通過(guò)野外實(shí)地測(cè)量或室內(nèi)成圖，最終生產(chǎn)出滿足土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算及施工的測(cè)繪產(chǎn)品的技術(shù)性工作，包括土地開發(fā)整理各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)的現(xiàn)狀圖、潛力調(diào)查及分布圖、規(guī)劃圖、施工設(shè)計(jì)圖、竣工圖的生產(chǎn)。土地開發(fā)整理的不同階段對(duì)圖件比例尺、成圖技術(shù)方法及測(cè)圖精度均有不同的要求。在測(cè)繪組織上，既有采用全站儀野外數(shù)據(jù)采集按較高尺度標(biāo)準(zhǔn)施測(cè)的方式，以滿足土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工要求；也有按照一定地圖制圖綜合的原則，編繪成小比例尺的現(xiàn)狀圖，以滿足土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃及可行性研究的要求，從而最大限度地降低土地開發(fā)整理的測(cè)繪成本。

土地開發(fā)整理中的測(cè)繪工作與地形測(cè)繪、工程測(cè)繪、地籍測(cè)繪以及土地利用現(xiàn)狀調(diào)查等專業(yè)測(cè)繪既有某些相同特性，也有不同的一面，是上述四種專業(yè)測(cè)繪技術(shù)在土地開發(fā)整理中的綜合應(yīng)用，屬于專題地圖的測(cè)量及應(yīng)用范疇。

第3篇：土地開發(fā)可行性研究范文

為保障國(guó)家糧食安全，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，《全國(guó)土地整治規(guī)劃》（2011～2015年）提出要加快農(nóng)村土地整治復(fù)墾的步伐，明確提出全國(guó)耕地保有量要保持在18.18億畝，到2015年新建4億畝旱澇保收高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田的目標(biāo)?！度珖?guó)主體功能區(qū)劃規(guī)劃》（國(guó)發(fā)[2010]46號(hào)）中也提出，我國(guó)要在2020年基本形成“七區(qū)二十三帶”為主體的農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略格局，農(nóng)產(chǎn)品供給安全得到有效保障，使得耕地保有量不低于120.33萬(wàn)km2（18.05億畝），其中基本農(nóng)田不低于104萬(wàn)km2（15.6億畝）。近日，國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)《保發(fā)展保紅線工程2013年行動(dòng)方案》的通知（國(guó)土資發(fā)〔2013〕40號(hào)），“保紅線工程” 的行動(dòng)主題為“嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展”，為堅(jiān)守18億畝耕地紅線，該行動(dòng)分解下達(dá)了2013年高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)任務(wù)，全面開展500個(gè)示范縣建設(shè)，確保建成1億畝高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田等任務(wù)。為此，在全國(guó)各地如海南省渡江流域、青海省湟水流域、貴州烏蒙山、、云南玉溪等地，正相繼開展“集中連片、設(shè)施配套、高產(chǎn)穩(wěn)定、生態(tài)良好、抗災(zāi)能力強(qiáng)”，與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)方式相適應(yīng)的高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田土地整理重大工程。為維護(hù)良好的自然生態(tài)環(huán)境，走人與自然和諧的發(fā)展道路，各地在實(shí)施土地整理的過(guò)程中也在同步開展環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作。

目前，已有學(xué)者對(duì)土地開發(fā)整理行業(yè)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)做了相應(yīng)的研究，以土地開發(fā)整理的規(guī)劃環(huán)評(píng)居多[1-5]，且主要是偏向其評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的探討[3-5]，而針對(duì)其建設(shè)項(xiàng)目的研究仍稍顯欠缺[6， 7]。土地整理項(xiàng)目如高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田土地整治重大工程（下稱土地整治重大工程）雖然跨越區(qū)域較大、覆蓋面積較廣，但是它們是土地資源開發(fā)和土地利用有關(guān)規(guī)劃的具體實(shí)施，在實(shí)施過(guò)程中一般是按子項(xiàng)目分區(qū)實(shí)施的，因此，按照建設(shè)項(xiàng)目編制環(huán)境影響報(bào)告書可操作性較強(qiáng)，同時(shí)也是土地規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)評(píng)的細(xì)化和補(bǔ)充。鑒于土地整治項(xiàng)目環(huán)評(píng)的行業(yè)導(dǎo)則還處于醞釀期，該類環(huán)評(píng)文件的編制主要依據(jù)總綱和專項(xiàng)導(dǎo)則。本文在編制青海省湟水流域、貴州烏蒙山、、云南省等地高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田土地整理重大工程環(huán)境影響報(bào)告書實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)該類重大工程環(huán)境影響報(bào)告的編制提出幾點(diǎn)建議，供同行參考。

1 工程分析的要求

按照《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-生態(tài)導(dǎo)則》（HJ 19-2011）的要求，土地整治重大工程的工程分析時(shí)段應(yīng)包括勘察設(shè)計(jì)期、施工期和營(yíng)運(yùn)期?？辈煸O(shè)計(jì)期包括項(xiàng)目建議書階段、可行性研究階段和設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目建議書工作在進(jìn)入環(huán)評(píng)階段前已完成，其主要成果在可行性研究階段會(huì)有體現(xiàn)；而可行性研究報(bào)告與環(huán)評(píng)是一個(gè)互動(dòng)的階段，環(huán)評(píng)以可行性研究報(bào)告為基礎(chǔ)，評(píng)價(jià)過(guò)程中對(duì)發(fā)現(xiàn)初勘、選址選線、新增耕地的數(shù)量以及相關(guān)工程設(shè)計(jì)中存在的環(huán)境影響問(wèn)題應(yīng)提出調(diào)整或修改建議，可行性研究報(bào)告據(jù)此進(jìn)行修改或調(diào)整，最終形成科學(xué)的可行性研究報(bào)告和環(huán)評(píng)報(bào)告。土地整理重大工程施工期跨度一般為3～5年，某些間接影響可能是永久性的，如渠道襯砌導(dǎo)致渠道生態(tài)環(huán)境發(fā)生質(zhì)的改變，因此應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注該時(shí)段。而營(yíng)運(yùn)期，由灌溉引起的次生鹽漬化、生態(tài)退化等生態(tài)影響和農(nóng)藥、化肥、農(nóng)膜等殘留所帶來(lái)的污染影響是并存的，該階段也應(yīng)是環(huán)評(píng)的重點(diǎn)。

雖然國(guó)家對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田土地整治項(xiàng)目中新增耕地的比例沒(méi)有明文要求，但是“新增耕地率”已經(jīng)成為各地土地整治重大工程的一大特色，也同時(shí)作為耕地“占補(bǔ)平衡”的重要來(lái)源。所以土地整治項(xiàng)目一般是對(duì)現(xiàn)有耕地進(jìn)行“田、水、路、林”的改造和開發(fā)一定比例的新增耕地，相當(dāng)于改擴(kuò)建工程。按照生態(tài)導(dǎo)則對(duì)工程分析的對(duì)象的要求，土地整治重大工程的主體工程為土地平整、灌溉排水、修路和農(nóng)田防護(hù)林等四大工程，部分項(xiàng)目還包括村莊整治。其中土地平整和灌溉排水工程應(yīng)重點(diǎn)分析。對(duì)現(xiàn)有耕地的整治主要是襯砌渠道、疏浚溝道、修整道路、補(bǔ)種防護(hù)林以及改良土壤等，該部分耕地經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的人為干擾，格局和生態(tài)環(huán)境較穩(wěn)定，其配套修整不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生大的影響；而新增耕地主要是新建道路、溝渠、新種防護(hù)林，并將鹽堿地、其他草地、農(nóng)村道路、田坎溝渠等通過(guò)植被鏟除、表土剝離、土壤改良等轉(zhuǎn)變?yōu)楦?。新增耕地及其附屬配套工程占地在生態(tài)類型上基本上由原來(lái)的草地生態(tài)系統(tǒng)、荒漠生態(tài)系統(tǒng)等轉(zhuǎn)換為農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，生態(tài)格局轉(zhuǎn)變較大，因此，新增耕地產(chǎn)生的影響應(yīng)作為環(huán)評(píng)報(bào)告分析的重點(diǎn)。同時(shí)，作為改擴(kuò)建工程，污染源的計(jì)算需做好三本帳，并提出“以新帶老”的措施。

在工程符合性方面，因高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田項(xiàng)目一般都是集中連片的，因此不可避免涉及到自然保護(hù)區(qū)、森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)、文物古跡、飲用水源保護(hù)區(qū)等環(huán)境敏感區(qū)，所以在初步論證時(shí)要以列表的形式明確給出其保護(hù)區(qū)與建設(shè)項(xiàng)目的方位和距離，分析工程新增占地與該保護(hù)區(qū)占地上的合法性；國(guó)家命令禁止開墾坡度大于25°的地塊，已有的坡度大于25°的耕地應(yīng)逐步有計(jì)劃地實(shí)行退耕還林還草。這就要求在丘陵地區(qū)廣泛實(shí)施的“坡改梯”工程中把好耕地坡度這關(guān)，避免為追求土地?cái)?shù)量這一目標(biāo)而開發(fā)坡度大于25°的地塊；同時(shí)還應(yīng)并分析重大工程與法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境政策和各級(jí)規(guī)劃的符合性與協(xié)調(diào)性。

2 新增耕地的分析

早期，為片面強(qiáng)調(diào)數(shù)量而忽略開發(fā)整理質(zhì)量，一些地方在土地整理中出現(xiàn)了毀林開荒、墾殖草場(chǎng)、圍湖造田等破壞生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)象荒漠地”等打“擦邊球”現(xiàn)象發(fā)生。其次要分析其來(lái)源可行性，以避免營(yíng)運(yùn)期新增耕地因質(zhì)量問(wèn)題或者水源問(wèn)題而出現(xiàn)撂荒現(xiàn)象的發(fā)生。要《全國(guó)主體功能區(qū)劃規(guī)劃》（國(guó)發(fā)（2010）46號(hào)）中要求把保護(hù)水面、濕地、林地和草地放到與保護(hù)耕地同等重要位置；農(nóng)業(yè)開發(fā)要充分考慮對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)的影響，積極發(fā)揮農(nóng)業(yè)的生態(tài)、景觀和間隔功能。嚴(yán)禁有損自然生態(tài)系統(tǒng)的開荒以及侵占 水面、濕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)開發(fā)活動(dòng)；在確保省域內(nèi)耕地和基本農(nóng)田面積不減少的前提下，繼續(xù)在適宜的地區(qū)實(shí)行退耕還林、退牧還草、退田還湖。在農(nóng)業(yè)用水嚴(yán)重超出區(qū)域水資源承載能力的地區(qū)實(shí)行退耕還水；保護(hù)天然草地、沼澤地、葦?shù)?、灘涂、凍土、冰川及永久積雪等自然空間。這些環(huán)境政策也都要求在土地整治項(xiàng)目中應(yīng)注重新增耕地來(lái)源要明確、合法、合規(guī)。

3 水資源論證專題

鑒于水資源是決定土地開發(fā)整理面積大小的主要因素，土地開發(fā)整理首先要考慮水資源的供需平衡問(wèn)題，特別是對(duì)于缺水的干旱地區(qū)[8]。在項(xiàng)目的可行性研究階段，首先就要摸清項(xiàng)目區(qū)的各種來(lái)水量和可供水量，根據(jù)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生活遠(yuǎn)景的需水要求以及生態(tài)需水量，進(jìn)行水資源平衡分析論證，以水定地，確保水土資源供需平衡?！度珖?guó)生態(tài)環(huán)境保護(hù)綱要》（國(guó)發(fā)（2000）38號(hào)）指出“在發(fā)生江河斷流、湖泊萎縮、地下水超采的流域和區(qū)域，應(yīng)停止新上的加重水平衡失調(diào)的蓄水、引水和灌溉工程”，這一要求表明了在當(dāng)前階段國(guó)家對(duì)生態(tài)環(huán)境用水的重視，從源頭上避免因新增灌溉用水等而加劇水平衡失調(diào)的問(wèn)題?！度珖?guó)主體功能區(qū)劃規(guī)劃》（國(guó)發(fā)[2010]46號(hào)）中將限制開發(fā)區(qū)域（重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)）劃分為25個(gè)國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)，其中包含4個(gè)水土保持型，分別為黃土高原丘陵溝壑水土保持生態(tài)功能區(qū)、大別山水土保持生態(tài)功能區(qū)、桂黔滇喀斯特石漠化防治生態(tài)功能區(qū)和三峽庫(kù)區(qū)水土保持生態(tài)功能區(qū)。其發(fā)展方向?yàn)榇罅ν菩泄?jié)水灌溉和雨水集蓄利用，發(fā)展旱作節(jié)水農(nóng)業(yè)；限制陡坡墾殖和超載放牧；拓寬農(nóng)民增收渠道，解決農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，鞏固水土流失治理、退耕還林、退牧還草成果等。

以上環(huán)境政策要求在土地整治項(xiàng)目中應(yīng)注重水資源供需平衡分析，采取節(jié)水灌溉等措施保證高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田的“集中連片、旱澇保收”，尤其是在水資源超載或者瀕臨超載的區(qū)域通過(guò)節(jié)水改造在新增耕地灌溉面積的同時(shí)不新增灌溉引水量。在實(shí)際項(xiàng)目中，為避免連續(xù)干旱年因水資源不足而發(fā)生耕地撂荒等，應(yīng)采取有效應(yīng)對(duì)措施，除渠道防滲、管灌、滴灌等節(jié)水灌溉、興建澇池等工程措施外，還需加強(qiáng)管理措施，如溝渠鋪膜防滲、消減新增耕地量等。對(duì)于消減新增耕地，應(yīng)優(yōu)先削減飲用水源保護(hù)區(qū)及其上游、沙化土地封禁保護(hù)區(qū)、珍稀瀕危野生動(dòng)植物天然集中分布區(qū)等敏感生態(tài)保護(hù)目標(biāo)[9]附近的耕地。

4 地下水影響分析

4.1 地下水影響評(píng)價(jià)等級(jí)

土地整治項(xiàng)目因在營(yíng)運(yùn)期農(nóng)藥、化肥的殘留會(huì)通過(guò)土壤淋溶以及地表徑流入滲補(bǔ)給等作用影響地下水質(zhì)；同時(shí)，田間的灌溉和排水會(huì)影響區(qū)域水資源的分布、可能引起地下水流場(chǎng)或地下水位的變化，并導(dǎo)致環(huán)境水文地質(zhì)問(wèn)題。其同時(shí)兼具I類和Ⅱ類建設(shè)項(xiàng)目的特征，屬于《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-地下水環(huán)境》（HJ610-2011）中的Ⅲ類項(xiàng)目。按照《建設(shè)項(xiàng)目地下水環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則執(zhí)行有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》環(huán)辦函[2013]479號(hào)文件要求，實(shí)際工作中應(yīng)以建設(shè)項(xiàng)目I類和Ⅱ類場(chǎng)地特征確定的最高工作等級(jí)作為建設(shè)項(xiàng)目地下水環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作等級(jí)，但可以分別按I類和Ⅱ類場(chǎng)地特征確定的工作等級(jí)開展相應(yīng)的評(píng)價(jià)工作。

4.2 現(xiàn)狀調(diào)查

4.2.1 污染源調(diào)查

重點(diǎn)應(yīng)調(diào)查和了解施用農(nóng)藥、化肥、農(nóng)膜的情況。同時(shí)參考《第一次全國(guó)污染源普查-農(nóng)業(yè)污染源》（2009年）中關(guān)于農(nóng)藥、化肥的流失系數(shù)手冊(cè)及農(nóng)田地膜殘留系數(shù)手冊(cè)，給出項(xiàng)目區(qū)化肥、農(nóng)藥進(jìn)入地表水和地下水的折純量和農(nóng)膜的田間殘留量，并估算出通過(guò)揮發(fā)等進(jìn)入大氣環(huán)境中的化肥、農(nóng)藥的量。對(duì)于污灌區(qū)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查和了解污灌區(qū)的土壤類型、污灌面積、污灌水源、水質(zhì)（執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為《農(nóng)田灌溉水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB5084-2005））、污灌量、灌溉制度與方式及施用農(nóng)藥、化肥情況。必要時(shí)可做補(bǔ)做滲水試驗(yàn)，以便了解單位面積滲水量。對(duì)于移土培肥、改良土質(zhì)或施用生活污泥的等地塊，要對(duì)農(nóng)田和作物的選擇和影響進(jìn)行類比分析，對(duì)受納的農(nóng)業(yè)土壤土質(zhì)、面積進(jìn)行分析，最終給出污泥的農(nóng)田施用是否可行的結(jié)論，是否會(huì)影響農(nóng)田的土質(zhì)達(dá)標(biāo)情況（《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB15618-1995）。

4.2.2 地域水文地質(zhì)問(wèn)題調(diào)查

地域環(huán)境水文地質(zhì)問(wèn)題調(diào)查包括地下水污染調(diào)查和其他水文地質(zhì)問(wèn)題調(diào)查。其中其他水文地質(zhì)問(wèn)題調(diào)查應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目所在地的區(qū)域特征進(jìn)行鹽漬化、沼澤化、海水入侵、天然劣質(zhì)水質(zhì)進(jìn)而土壤污染調(diào)查，在調(diào)查其現(xiàn)狀基本特征的基礎(chǔ)上，分析產(chǎn)生的因素，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)其的影響以及發(fā)展趨勢(shì)。

4.3 影響評(píng)價(jià)

4.3.1 評(píng)價(jià)方法

按《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-地下水環(huán)境》（HJ610-2011）的要求，分別用標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)法對(duì)水質(zhì)進(jìn)行評(píng)價(jià)，用預(yù)測(cè)水位與現(xiàn)狀調(diào)查水位的對(duì)比來(lái)對(duì)項(xiàng)目可能導(dǎo)致的水文地質(zhì)問(wèn)題進(jìn)行評(píng)價(jià)，具體為地下水灌區(qū)中采用中心水位降和水位下降速率的方法評(píng)價(jià)地下水位的降落漏斗，和地表水灌區(qū)中通過(guò)地下水水位變化速率、變化幅度、水質(zhì)及巖性等發(fā)展趨勢(shì)的分析來(lái)分析土壤鹽漬化、沼澤化、濕地退化、土壤荒漠化、地面沉降、地裂縫、巖溶塌陷等。

4.3.1 評(píng)價(jià)內(nèi)容

應(yīng)注意地域性的問(wèn)題，因?yàn)檫@些問(wèn)題與水文地質(zhì)問(wèn)題息息相關(guān)。如在河谷平原區(qū)河水側(cè)向補(bǔ)給和微地貌形態(tài)等會(huì)影響地下水的水質(zhì)和水位埋深，要分析灌溉對(duì)鹽堿化、沼澤化的影響程度；對(duì)濱海平原區(qū)，因淡水和咸水之間可能產(chǎn)生水力聯(lián)系，要重點(diǎn)研究咸淡水界面埋深，淡水層的埋藏條件與水量，分析灌溉對(duì)海水上溯、倒灌的影響程度；對(duì)巖溶水地區(qū)，因地表水與地下水間相互轉(zhuǎn)化的速度較快，且伴隨著地域性的各種巖溶形態(tài)，如串珠狀洼地、干谷、漏斗、溶井、落水洞、塌陷等；因此，應(yīng)了解項(xiàng)目區(qū)地下水徑流集中和強(qiáng)烈的地帶，以防止因?yàn)楣喔葷B漏、蓄水、抽水等農(nóng)業(yè)活動(dòng)導(dǎo)致巖溶塌陷；對(duì)于黃土地區(qū)，應(yīng)注意調(diào)查黃土臺(tái)塬（包括呈階梯狀的臺(tái)塬）、黃土丘陵（梁、峁、溝壑）、山前洪積扇（裙）和河谷階地的形態(tài)等，收集黃土層中溶蝕、濕陷、溝谷切割密度及深度等數(shù)據(jù)，觀察了解黃土地區(qū)水土流失及植被與地下水的關(guān)系等。研究合理開發(fā)黃土地區(qū)地下水的方案，并推測(cè)可能出現(xiàn)的環(huán)境地質(zhì)問(wèn)題并提出可行的應(yīng)急方案。對(duì)于沙漠地區(qū)，如南疆三地州等地，年降水量少，蒸發(fā)強(qiáng)烈，鹽堿化嚴(yán)重，應(yīng)分析項(xiàng)目區(qū)地下水資源的供 水能力，項(xiàng)目的節(jié)水程度，是否會(huì)加劇該區(qū)域地下水資源短缺的局面，并分析項(xiàng)目灌溉定額的合理性以及對(duì)鹽堿化的影響程度。在以上分析灌溉對(duì)地下水可能引起的環(huán)境地質(zhì)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出合理可行、可操作性強(qiáng)的的防治措施。

5 生態(tài)影響分析

5.1 生態(tài)影響評(píng)價(jià)等級(jí)

上述已經(jīng)分析土地整治重大工程相當(dāng)于改擴(kuò)建工程，按照《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-生態(tài)導(dǎo)則》（HJ 19-2011）的要求，在生態(tài)影響評(píng)價(jià)工作等級(jí)的劃分上，其占地范圍以新增占地面積計(jì)算。

5.2 現(xiàn)狀調(diào)查

環(huán)境現(xiàn)狀分析的主要內(nèi)容有分析項(xiàng)目區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地利用現(xiàn)狀、氣象水文特點(diǎn)、自然災(zāi)害情況、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、水利交通條件等情況。分析規(guī)劃區(qū)域當(dāng)前的環(huán)境問(wèn)題以及各種環(huán)境的規(guī)模、范圍、程度、產(chǎn)生原因等， 明確生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)。并對(duì)生態(tài)敏感區(qū)（ 點(diǎn)） 進(jìn)行全面分析， 如特殊生境及特有物種、自然保護(hù)區(qū)、濕地、生態(tài)退化區(qū)、水土流失易發(fā)區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、特有人文和自然景觀區(qū)以及其他生態(tài)敏感點(diǎn)等，確定對(duì)規(guī)劃反映敏感的地域及環(huán)境脆弱帶[1]。

因農(nóng)業(yè)區(qū)人類活動(dòng)較為頻繁，一般不存在大型動(dòng)物及珍稀野生動(dòng)物，為兩棲動(dòng)物居多?，F(xiàn)狀調(diào)查時(shí)，按導(dǎo)則要求調(diào)查評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的區(qū)生態(tài)背景和區(qū)域主要生態(tài)問(wèn)題即可。與項(xiàng)目關(guān)系較密切的生態(tài)系統(tǒng)應(yīng)詳細(xì)調(diào)查，如項(xiàng)目區(qū)的農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，若有天然林地、河流、濕地分布其中，也應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)查，重點(diǎn)調(diào)查受保護(hù)的珍稀瀕危物種、關(guān)鍵種、土著種、建群種和特有種，天然的重要經(jīng)濟(jì)物種等。如涉及國(guó)家級(jí)和省級(jí)保護(hù)物種、珍稀瀕危物種和地方特有物種時(shí)，應(yīng)逐個(gè)或逐類說(shuō)明其類型、分布、保護(hù)級(jí)別、保護(hù)狀況等；如涉及特殊生態(tài)敏感區(qū)和重要生態(tài)敏感區(qū)時(shí)，應(yīng)逐個(gè)說(shuō)明其類型、等級(jí)、分布、保護(hù)對(duì)象、功能區(qū)劃、保護(hù)要求等，還應(yīng)通過(guò)長(zhǎng)期生態(tài)監(jiān)測(cè)和走訪等形式調(diào)查項(xiàng)目區(qū)涉及動(dòng)物棲息地和遷徙路線以便后續(xù)分析修路、修渠等對(duì)其的切割作用和預(yù)留生物通道的合理性。在上述基礎(chǔ)上，附以規(guī)范的生態(tài)圖件和相應(yīng)照片。而與項(xiàng)目關(guān)系不太密切的生態(tài)系統(tǒng)因做應(yīng)相應(yīng)簡(jiǎn)化，給出區(qū)域大背景的生態(tài)現(xiàn)狀并輔以照片即可。對(duì)于水土流失、沙漠化、石漠化、鹽漬化、自然災(zāi)害、生物入侵和污染危害等生態(tài)問(wèn)題調(diào)查，應(yīng)指出其類型、成因、空間分布、發(fā)生特點(diǎn)等[9]。

5.3 影響分析

施工期生態(tài)影響主要表現(xiàn)在渠道襯砌、道路修整、土地平整和防護(hù)林種植過(guò)程中會(huì)擾動(dòng)表土上的植被，雖然施工期一般在休耕期，植被已經(jīng)枯萎，但是施工會(huì)切斷植被的根系，破壞了原有土壤中的微生物群系、水分、養(yǎng)分，使得動(dòng)工區(qū)域（除襯砌區(qū)域外）在施工期結(jié)束后仍以裸露地貌為主，植被恢復(fù)需要一定時(shí)間。除上述影響外，新增耕地的開發(fā)會(huì)減少野生動(dòng)物的棲息地，一些已適應(yīng)在田坎、鹽堿地、沙地等生長(zhǎng)的植物生存環(huán)境變遷、植被退化；使原本在當(dāng)?shù)厣畹囊恍┥镆驐h(huán)境改變而減少甚至死亡。營(yíng)運(yùn)期內(nèi)，除新增耕地由天然半天然的生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)所帶來(lái)影響外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)渠道的襯砌、路面硬化、田坎的減少所產(chǎn)生的影響相對(duì)較大。天然渠道因水土濕潤(rùn)，泥土路面水力連通性相對(duì)較好，阻隔作用相對(duì)較小，田坎因人為干擾相對(duì)較少等，這使得天然渠道、路面和田坎的物種較為豐富，對(duì)維持農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)的生物多樣性具有重要作用。項(xiàng)目實(shí)施后，渠系襯砌減少了降水、灌溉水對(duì)淺層地下水的補(bǔ)給；在非灌溉期，表層土壤水分因渠系襯砌不能充分得到淺水的補(bǔ)給，在靠近渠道兩岸1～5m的范圍內(nèi)將會(huì)以草本植物群落。

5.4 水土流失

對(duì)于侵蝕模數(shù)，新增耕地和現(xiàn)有土地的整治應(yīng)分別計(jì)算，此外還應(yīng)統(tǒng)計(jì)因項(xiàng)目實(shí)施而破壞的水土保持面積，制定切實(shí)可行的水土保持措施。這部分工作應(yīng)在水土保持方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

5.5 生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

土地整治項(xiàng)目有區(qū)別于化工等污染項(xiàng)目，因此不適用于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)則，但其生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)仍然值得關(guān)注。土地整治的生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)源主要來(lái)自農(nóng)田平整、農(nóng)田水利、道路建設(shè)及防護(hù)林建設(shè)大工程，其風(fēng)險(xiǎn)類型在建設(shè)期、恢復(fù)期與穩(wěn)定期的表現(xiàn)各不相同[13]?？梢詮乃?、土與生物要素中選取了個(gè)指標(biāo)構(gòu)成土地整理生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系， 并用法得到綜合生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)， 能有效識(shí)別出土地整理前后生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的變化。得出土地整理后項(xiàng)目區(qū)發(fā)生生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的可能性的增減情況， 項(xiàng)目區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體有所變化趨勢(shì)， 為以后的土地整理工作積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

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第4篇：土地開發(fā)可行性研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號(hào)： F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)業(yè)投資決策對(duì)成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會(huì)因素

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策、金融政策以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，因此其投資時(shí)機(jī)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。政策的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響較大，如對(duì)控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，將會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)房屋的需求量；實(shí)行新的土地政策，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會(huì)引起投資效益的變化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力造成影響，也會(huì)影響房地產(chǎn)的投資。

（2）成本因素

影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本因素主要包括所需要資源價(jià)格的變化、項(xiàng)目周期以及項(xiàng)目的產(chǎn)出率等。由于在建筑過(guò)程中的施工消耗，建筑所需材料等價(jià)格都在不斷變化，投資收益會(huì)受到一定影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金占用量大，而資金的占用對(duì)成本的影響直觀的體現(xiàn)就是利息的支出，開發(fā)項(xiàng)目的周期越長(zhǎng)，銀行貸款的數(shù)額就越大，而如果開發(fā)項(xiàng)目的周期短，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)次數(shù)多，其產(chǎn)生的效益也就越大。

（3）投資區(qū)位

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是客戶最為關(guān)心的內(nèi)容之一。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，地段位置是影響項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵性因素。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量提出了更高要求，追求高品質(zhì)生活。而任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都與其周邊的人文、自然環(huán)境發(fā)生著各種互動(dòng)關(guān)系。因此不同區(qū)位的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）投資時(shí)機(jī)

選擇合適的投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)投資收益的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開發(fā)時(shí)機(jī)的關(guān)鍵性因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)處于上升勢(shì)頭，此時(shí)推出合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于低迷期，市場(chǎng)需求下降，不能達(dá)到預(yù)期收益，因此房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，把握投資時(shí)機(jī)。

2、投資決策失誤對(duì)成本控制的影響

面臨日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)投資潛在著各種風(fēng)險(xiǎn)，如果決策失誤，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）市場(chǎng)因素對(duì)成本控制的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，市場(chǎng)供需關(guān)系、市場(chǎng)購(gòu)買力以及利率匯率等都會(huì)對(duì)成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長(zhǎng)，在從項(xiàng)目可行性研究到開盤期間，市場(chǎng)需求發(fā)生變動(dòng)的可能性很大，如客戶對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的喜好等都會(huì)發(fā)生變化，從而使收益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

（2）政策因素對(duì)成本控制的影響

金融政策及財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會(huì)直接影響到房地項(xiàng)目開發(fā)者以及購(gòu)買者所持有的資本，影響了項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響。如國(guó)家出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)辦法，都使增加了項(xiàng)目開發(fā)的成本。

（3）項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)對(duì)成本控制的影響

項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)人員的素質(zhì)對(duì)成本的影響較大，如果沒(méi)有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導(dǎo)致的項(xiàng)目投資失誤給企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失，增加了項(xiàng)目的開發(fā)成本。決策者如果沒(méi)有敏銳的市場(chǎng)洞察力，無(wú)法正確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，盲目進(jìn)行投資開發(fā)，在開盤后出現(xiàn)銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發(fā)成本增加。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本控制措施

1、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)存在很多不確定因素，潛藏著風(fēng)險(xiǎn)，從而使投資實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查住房銷售價(jià)格、戶型需求、環(huán)境要求以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行調(diào)查，對(duì)正在開發(fā)的樓盤進(jìn)行產(chǎn)品、客戶群、價(jià)格以及市場(chǎng)購(gòu)買力等進(jìn)行分析。根據(jù)項(xiàng)目的使用要求、建設(shè)目標(biāo)和規(guī)劃技術(shù)條件等組織項(xiàng)目前期工作組的相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學(xué)依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究及投資估算

投資階段重點(diǎn)是進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)項(xiàng)目的投資估算精確度進(jìn)行控制，并采用合理的估算方法進(jìn)行編制，從而確保項(xiàng)目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，要使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果，就必須實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策科學(xué)性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料。可行性研究的內(nèi)容包括市場(chǎng)的供需關(guān)系、客戶群及產(chǎn)品定位分析、項(xiàng)目選址與方案規(guī)劃、產(chǎn)品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財(cái)務(wù)效益等。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，了解客戶需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位；在技術(shù)研究階段要結(jié)合設(shè)計(jì)方案對(duì)比項(xiàng)目功能，從中選擇出經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合較好的方案。進(jìn)行科學(xué)的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身的定位，盡可能避免投資風(fēng)險(xiǎn)，有效控制項(xiàng)目成本。

（2）重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算

投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)之一，是否進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)取決于開發(fā)項(xiàng)目的投資估算。投資估算必須保證準(zhǔn)確性，如果出現(xiàn)的誤差太大，將會(huì)導(dǎo)致投資決策的失誤。在初步?jīng)Q策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內(nèi)。只有保證投資估算的方法和數(shù)據(jù)資料可靠性，才能保證項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

3、采取組合投資策略，利用保險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

（1）采取組合投資策略

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風(fēng)險(xiǎn)，采用組合投資的策略，同時(shí)運(yùn)作多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。如何利用有限的企業(yè)資源通過(guò)合理的投資組合，選擇投資時(shí)機(jī)、項(xiàng)目類型、投資區(qū)域等，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并且盡可能多的獲取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)具有投資時(shí)間長(zhǎng)、資金占用量較大等特點(diǎn)，因此在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中最容易遇到的就是財(cái)務(wù)危機(jī)，如果后續(xù)資金無(wú)法及時(shí)到位，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題。因此在采取組合投資策略時(shí)要避免幾個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)啟動(dòng)，避免由于幾個(gè)項(xiàng)目一起啟動(dòng)占用大量資金給企業(yè)帶來(lái)的整體性經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在組合投資時(shí)，要注意對(duì)開發(fā)周期不同的項(xiàng)目進(jìn)行組合，注意開發(fā)周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，在保持企業(yè)效益長(zhǎng)期穩(wěn)定的情況下，提升企業(yè)形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時(shí)要注意投資產(chǎn)品的組合。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)等。由于市場(chǎng)供需的多變，因此不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時(shí)期內(nèi)的供需關(guān)系是不相同的。在分析激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的基礎(chǔ)上充分掌握各種產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況和企業(yè)實(shí)力進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，從而對(duì)投資產(chǎn)品組合作出調(diào)整。

再次，投資區(qū)位的組合。不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一、實(shí)施的政策不同、社會(huì)環(huán)境、人文地理不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)和生存空間也是不一樣的。實(shí)施投資區(qū)位組合，可以使企業(yè)打破房地產(chǎn)不可移動(dòng)的地域限制，從而為企業(yè)贏得更多的市場(chǎng)份額和發(fā)展機(jī)會(huì)，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風(fēng)險(xiǎn)。

（2）利用保險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、合理的分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆椒?，可以有效處置房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指在房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售以及消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保費(fèi)為代價(jià)，將開發(fā)過(guò)程中或已經(jīng)開發(fā)完成的項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。但同時(shí)值得注意的是保險(xiǎn)的可保范圍是有限的，在多數(shù)情況下，保險(xiǎn)也并不能提供充分的補(bǔ)償。因此企業(yè)也需要采用其他非保險(xiǎn)手段來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高成本管理水平

（1）加強(qiáng)投資項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)建設(shè)

房地產(chǎn)可行性研究和開發(fā)策略是一個(gè)非常專業(yè)、系統(tǒng)的工作。面臨新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新時(shí)期的變化，提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，積極探索新的發(fā)展模式和管理方法。成本管理人員除了對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑工程造價(jià)狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值。要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)素質(zhì)能力和良好的協(xié)調(diào)溝通能力，善于利用各方資源，與公司內(nèi)部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，投資者要進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理，建立有效的成本控制激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施相應(yīng)的成本控制措施，避免或降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

首先，要建立利于成本控制的激勵(lì)機(jī)制。要充分發(fā)揮成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控的原因并采取相應(yīng)措施。要調(diào)動(dòng)全員參與成本控制的積極性，對(duì)于提出成本控制有良好建議的員工要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于由于個(gè)人原因造成的成本失控要進(jìn)行處罰。優(yōu)秀的企業(yè)文化具有激勵(lì)功能，拉近企業(yè)與員工之間的關(guān)系，使企業(yè)與員工同呼吸共命運(yùn)，自覺(jué)節(jié)約成本。

其次，控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括前期的土地開發(fā)成本、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本、建筑安裝工程造價(jià)成本、配套設(shè)施成本等。土地開發(fā)成本一般占到項(xiàng)目總支出的20%～30%左右，因此對(duì)土地的位置選取及出價(jià)的確定都應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性及實(shí)用性等來(lái)確定最佳設(shè)計(jì)方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價(jià)成本會(huì)占到項(xiàng)目總支出的45%～55%左右，在進(jìn)行建筑安裝工程成本的控制時(shí)，要根據(jù)當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)類似的項(xiàng)目造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，把握項(xiàng)目施工的總體情況，對(duì)影響成本的主要因素進(jìn)行深入的分析，制定出科學(xué)合理的成本指標(biāo)，在施工過(guò)程中對(duì)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，將成本控制在最小范圍。

第三、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金的控制。在投資決策階段要對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確利用企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿作用，在滿足項(xiàng)目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅費(fèi)的減免對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，可以降低企業(yè)的開發(fā)成本，因此在投資決策前，要根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預(yù)測(cè)其他一些因素的影響，如開發(fā)周期的變動(dòng)等，確保項(xiàng)目成本最小化。

項(xiàng)目成本控制的實(shí)施是實(shí)現(xiàn)企業(yè)組織目標(biāo)、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益、提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大、成本核算多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此提高投資決策水平，加強(qiáng)成本控制就顯得尤為重要。企業(yè)要組建一支高水平專業(yè)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高成本控制管理水平，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到企業(yè)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

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第5篇：土地開發(fā)可行性研究范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

第6篇：土地開發(fā)可行性研究范文

關(guān)鍵詞：土地整理；耕地質(zhì)量；問(wèn)題；措施

中圖分類號(hào)：F253文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1、土地整理項(xiàng)目耕地質(zhì)量管理的必要性

我國(guó)人口多，人均耕地少，耕地后備資源不足，土地利用面臨的突出問(wèn)題是：一方面人口不斷增加，為確保糧食安全，現(xiàn)有耕地?cái)?shù)量不能再減少；另一方面，為保證城市化過(guò)程中建設(shè)用地需要，要占用部分耕地，而宜耕后備土地資源的開發(fā)又受到數(shù)量少、質(zhì)量差、開墾難度大和生態(tài)環(huán)境問(wèn)題等的限制，潛力非常有限。在我國(guó)的城市化過(guò)程中，非農(nóng)建設(shè)用地的大量增加和耕地急需保護(hù)的矛盾愈來(lái)愈突出。在耕地占補(bǔ)平衡當(dāng)中，通過(guò)土地開發(fā)整理可以補(bǔ)充大量耕地，對(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)家的糧食安全和耕地的動(dòng)態(tài)平衡起著十分重要的作用。在土地整理項(xiàng)目實(shí)施的初級(jí)階段，補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量和新增耕地率成為項(xiàng)目申報(bào)、衡量項(xiàng)目成效的主要指標(biāo)之一。因此，各個(gè)地方在開展土地整理項(xiàng)目時(shí)只注重增加耕地面積，而忽略了提升耕地質(zhì)量，補(bǔ)充的耕地質(zhì)量水平往往偏低，所以，把耕地?cái)?shù)量的增加作為土地整理的主要目的是不合理的。土地開發(fā)整理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的難點(diǎn)就在于整理后的耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)工作的開展方面。

2、土地整理項(xiàng)目耕地質(zhì)量管理過(guò)程中存在的問(wèn)題分析

2.1、過(guò)度重視耕地?cái)?shù)量的補(bǔ)充，而忽略了耕地質(zhì)量的提高

現(xiàn)在，在我國(guó)進(jìn)行土地整理的具體過(guò)程中，存在很多的地區(qū)對(duì)于土地整理的目標(biāo)依舊主要是增加耕地的數(shù)量，并沒(méi)有在改善生態(tài)以及提高耕地的質(zhì)量等方面進(jìn)行，在實(shí)際的整改工作中之后，土地的質(zhì)量問(wèn)題一直是非常重要的問(wèn)題?，F(xiàn)在我國(guó)能夠進(jìn)行開發(fā)適合做耕地的土地已經(jīng)比較少，很多時(shí)候，為了確保耕地的占用和補(bǔ)充能夠平衡，便開發(fā)那些不適合做耕地的荒地，雖然面積能夠保證，但是質(zhì)量卻很難達(dá)到作物生長(zhǎng)的需要，所以在進(jìn)行土地整理的時(shí)候不能夠僅僅只看耕地的數(shù)量，更應(yīng)該重視土地的質(zhì)量，質(zhì)量的提高在一定程度上也可以彌補(bǔ)數(shù)量的不足。

2.2、在土地整理的時(shí)候沒(méi)有將生態(tài)效益以及景觀效益結(jié)合起來(lái)

目前，土地整理項(xiàng)目大多注重田間道路和農(nóng)田水利工程的建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)考慮很少。在進(jìn)行具體的土地整理工作中，沒(méi)有很好的進(jìn)行生態(tài)規(guī)劃和景觀保護(hù)，也沒(méi)有提出相關(guān)的要求，所以進(jìn)行具體土地整理工作的時(shí)候，往往會(huì)忽略這些方面的問(wèn)題?，F(xiàn)在進(jìn)行農(nóng)村土地整理的時(shí)候，設(shè)計(jì)道路及溝渠的時(shí)候追求高品位的設(shè)計(jì)，雖然規(guī)劃出來(lái)的形態(tài)，在一定程度上能夠美化農(nóng)村的形象和環(huán)境，生產(chǎn)效率也有了一定的提高，但是這也直接導(dǎo)致了地方特色不斷的缺失，景觀的多樣性也在不斷地減少，各個(gè)地方都大同不易。

3、優(yōu)化土地整理項(xiàng)目耕地質(zhì)量管理的建議

3.1、制定統(tǒng)一的土地開發(fā)整理項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系

3.1.1、建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

綜合考慮項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程質(zhì)量、土壤性狀、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步等7個(gè)土地開發(fā)整理項(xiàng)目質(zhì)量基本要素，構(gòu)成土地開發(fā)整理項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3.1.2、將指標(biāo)分級(jí)與標(biāo)準(zhǔn)化

為了能夠定量評(píng)價(jià)土地開發(fā)整理項(xiàng)目質(zhì)量，需對(duì)上述指標(biāo)體系的各指標(biāo)進(jìn)行量化和標(biāo)準(zhǔn)化。作為初級(jí)階段的研究，本研究中根據(jù)各指標(biāo)的含義及其對(duì)質(zhì)量的內(nèi)在客觀要求，進(jìn)行分級(jí)，并且對(duì)各級(jí)賦予相應(yīng)的指標(biāo)值，即指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化。

3.1.3、要確定因素權(quán)重

因素權(quán)重的確定有多種方法，常用的如層次分析法、模糊數(shù)學(xué)分析法、專家會(huì)議法、專家咨詢法等，可視研究對(duì)象的特點(diǎn)、內(nèi)容、資料基礎(chǔ)等采用不同的方法，其方法喜憂參半。

3.2、建章立制、充分發(fā)揮監(jiān)理單位的監(jiān)督作用

3.2.1、建立監(jiān)理單位誠(chéng)信檔案考核制度

根據(jù)土地開發(fā)整理工程項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工階段的詳細(xì)規(guī)定，制定相應(yīng)的監(jiān)理單位誠(chéng)信考核制度。對(duì)監(jiān)理單位的備案條件、備案提交的資料、監(jiān)理單位項(xiàng)目的質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)方法、服務(wù)水平等方面進(jìn)行細(xì)致的考核，將考核結(jié)果納入該單位的誠(chéng)信檔案，以便評(píng)定監(jiān)理的執(zhí)業(yè)資格水平，規(guī)定其可以承擔(dān)的業(yè)務(wù)等級(jí)。

3.2.2、制定土地開發(fā)整理項(xiàng)目監(jiān)理單位制度

土地開發(fā)整理項(xiàng)目工程監(jiān)理工作進(jìn)行多年之后，應(yīng)更強(qiáng)調(diào)行業(yè)隊(duì)伍的素質(zhì)，使其真正為行業(yè)的健康發(fā)展服務(wù)。要在實(shí)際工作中重點(diǎn)核查專業(yè)監(jiān)理工程師以及總監(jiān)理工程師的執(zhí)業(yè)注冊(cè)信息是否屬實(shí)，監(jiān)理工程師資質(zhì)一般要求是具有國(guó)家認(rèn)可的水利、交通等三級(jí)以上資質(zhì)；其次要強(qiáng)化對(duì)相關(guān)監(jiān)理執(zhí)業(yè)人員的管理。

3.2.3、建立土地開發(fā)整理項(xiàng)目監(jiān)理單位資質(zhì)管理制度

在項(xiàng)目監(jiān)理和建設(shè)過(guò)程中，可以效仿水利、園林、電力等行業(yè)的資質(zhì)管理制度，并結(jié)合土地開發(fā)整理工程項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和實(shí)際，制定本行業(yè)的資質(zhì)管理制度?；蛘呖梢院推渌块T開展合作，相互認(rèn)證成為一體，共同提高。工程監(jiān)理單位資質(zhì)要求:水利三級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)；市政二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)。

3.2.4、要加強(qiáng)監(jiān)理人員培訓(xùn)

工程監(jiān)理是一項(xiàng)技術(shù)性、服務(wù)性工作，對(duì)監(jiān)理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、監(jiān)理人員的思想素質(zhì)、道德修養(yǎng)都有著較高的要求。建立監(jiān)理人員持證上崗與注冊(cè)制度是維護(hù)監(jiān)理秩序、保證監(jiān)理人員質(zhì)量和監(jiān)理工程質(zhì)量的有效措施。

3.3、培養(yǎng)高素質(zhì)的土地開發(fā)整理專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍

不管是前期的質(zhì)量計(jì)劃，中期的質(zhì)量保證、質(zhì)量控制，還是后期的質(zhì)量改進(jìn)，都需要專業(yè)人才去做。而土地開發(fā)整理又具有綜合性強(qiáng)、工期長(zhǎng)、技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)，要求從業(yè)者必須具備較高的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。一支高素質(zhì)的土地開發(fā)整理專業(yè)隊(duì)伍是保證高質(zhì)量、高效益土地開發(fā)整理工作的必要條件。一方面堅(jiān)持引進(jìn)來(lái)。特聘大學(xué)專家教授、技術(shù)精湛的前線工人來(lái)授課，通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。同時(shí)抽調(diào)各有關(guān)行業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，組成工程指揮組和質(zhì)量檢驗(yàn)組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的招標(biāo)、施工隊(duì)伍的資質(zhì)考核、施工指導(dǎo)及施工質(zhì)量監(jiān)督。二是堅(jiān)持走出去。積極走訪先進(jìn)國(guó)家地區(qū)，學(xué)習(xí)他們先進(jìn)的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步的學(xué)習(xí)深造，提高土地開發(fā)整理管理的科學(xué)性和先進(jìn)性?？傊?，沒(méi)有高素質(zhì)的土地開發(fā)整理專業(yè)隊(duì)伍，就不可能管理出高質(zhì)量的土地開發(fā)整理項(xiàng)目，最終也不可能收到土地開發(fā)整理的預(yù)期效果。

3.4、建立規(guī)范化的管理制度

土地開發(fā)整理要走向正規(guī)，必須以管理的規(guī)范化為基礎(chǔ)。首先，政府要加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)整理項(xiàng)目的立項(xiàng)尤其是對(duì)可行性研究報(bào)告的審批管理，把增加耕地?cái)?shù)量、提高耕地質(zhì)量與保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境作為土地開發(fā)整理的目標(biāo)和立項(xiàng)依據(jù)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境影響分析評(píng)價(jià)，爭(zhēng)取做到項(xiàng)目立項(xiàng)的科學(xué)性和合理性。其次，要根據(jù)各地自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異，因地制宜制定土地開發(fā)整理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。第三，要根據(jù)各級(jí)土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，堅(jiān)持在全面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，按照先易后難的原則，有計(jì)劃有步驟地開展土地開發(fā)整理。

總而言之，土地是人類賴以生存與發(fā)展的重要資源和物質(zhì)基礎(chǔ)，耕地更是人類生存的重要資源。耕地保護(hù)對(duì)農(nóng)業(yè)大國(guó)中國(guó)至關(guān)重要，因此對(duì)耕地質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)與分析就顯得尤為重要。土地整理主要是在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃所確定的目標(biāo)，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)等手段，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行綜合整治、調(diào)整改造，以提高土地利用率，改善生態(tài)環(huán)境的過(guò)程。合理的開展土地整理工作，改善限制耕地質(zhì)量的影響因子，以最有效的方式提高耕地質(zhì)量的研究越來(lái)越被人們重視。通過(guò)耕地整理，可以增加耕地?cái)?shù)量、提升土地生產(chǎn)能力、降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本、改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境、調(diào)整土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。也就是說(shuō)在實(shí)際的工作中，對(duì)土地整理項(xiàng)目耕地質(zhì)量管理相關(guān)問(wèn)題以及其相應(yīng)改善措施的分析探討是非常有必要的。

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[3]滕國(guó)生，張國(guó)梁.土地整理項(xiàng)目耕地質(zhì)量管理問(wèn)題及對(duì)策探索[J].農(nóng)業(yè)與技術(shù)，2014，04:235.

第7篇：土地開發(fā)可行性研究范文

第一條為加強(qiáng)縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理，確保全縣耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，規(guī)范項(xiàng)目立項(xiàng)、實(shí)施及竣工驗(yàn)收工作，促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本縣行政區(qū)域內(nèi)從事土地開發(fā)整理及相關(guān)活動(dòng)，須遵守本辦法。

本辦法所稱縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目，是指在本縣范圍內(nèi)，運(yùn)用新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)縣級(jí)留成部分、耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、國(guó)有土地出讓純收益用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分等專項(xiàng)資金，對(duì)農(nóng)村田、水、路、林等實(shí)施整治，以增加有效耕地面積、提高耕地質(zhì)量的行為。

第三條建立縣級(jí)“占補(bǔ)平衡”耕地儲(chǔ)備制度?？h國(guó)土資源部門按照土地利用總體規(guī)劃，通過(guò)實(shí)施土地開發(fā)整理，將宜農(nóng)未利用地開發(fā)為耕地，并納入縣級(jí)耕地儲(chǔ)備庫(kù)，用于建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的補(bǔ)充。縣級(jí)每年安排的項(xiàng)目新增耕地面積原則上不少于3000畝。

第四條縣國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)編制縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃和年度計(jì)劃，選址立項(xiàng)、評(píng)審確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，指導(dǎo)監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)施，組織項(xiàng)目驗(yàn)收、建立檔案等工作；參與縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金使用安排。

第五條縣財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金的管理工作，主要包括項(xiàng)目預(yù)算安排，項(xiàng)目資金預(yù)算評(píng)審及確認(rèn)，按進(jìn)度撥付資金，項(xiàng)目資金的審計(jì)，監(jiān)管資金使用；參與項(xiàng)目論證審定、計(jì)劃報(bào)批、檢查驗(yàn)收等。

第二章項(xiàng)目申報(bào)和立項(xiàng)

第六條縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)行年度申報(bào)與審定制。項(xiàng)目申報(bào)原則上以整理項(xiàng)目為主，開發(fā)項(xiàng)目為輔。

第七條鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）根據(jù)土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理的相關(guān)規(guī)定、土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃和年度計(jì)劃，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)程組織編制土地開發(fā)整理項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，向縣國(guó)土資源部門申報(bào)土地開發(fā)整理項(xiàng)目。

第八條項(xiàng)目申報(bào)條件

（一）申報(bào)項(xiàng)目必須符合《縣土地利用總體規(guī)劃》、《縣土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃》，項(xiàng)目區(qū)須集中連片，具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套條件。

（二）項(xiàng)目申報(bào)規(guī)模不低于500畝，新增耕地率原則上不低于30%。

（三）項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)期原則上不超過(guò)1年，特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)。

第九條項(xiàng)目申報(bào)材料：

（一）項(xiàng)目建設(shè)申請(qǐng)；

（二）項(xiàng)目摘要書、可行性研究報(bào)告；

（三）項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃圖、項(xiàng)目區(qū)不小于1：5000比例尺的土地利用現(xiàn)狀圖；

（四）土地權(quán)屬調(diào)整方案；

（五）項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道負(fù)責(zé)實(shí)施附著物遷占的承諾書。

第十條縣國(guó)土資源部門牽頭，會(huì)同縣財(cái)政部門對(duì)申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，檢查項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況，核實(shí)項(xiàng)目區(qū)新增耕地率是否滿足要求；會(huì)同縣財(cái)政、農(nóng)業(yè)等有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目可行性組織評(píng)估論證，依據(jù)論證意見(jiàn)由縣國(guó)土資源局和縣財(cái)政局聯(lián)合行文對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)批復(fù)，納入縣土地開發(fā)整理項(xiàng)目庫(kù)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地調(diào)查，委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

第十一條項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與路、水、林、田設(shè)計(jì)方案相結(jié)合，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公告，充分聽(tīng)取村（含居，下同）民委員會(huì)及群眾意見(jiàn)。

公告結(jié)束后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）向縣國(guó)土資源部門提供以下資料：

（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、預(yù)算書；

（二）項(xiàng)目區(qū)不小于1：2000比例尺的勘測(cè)定界圖、項(xiàng)目區(qū)建筑物單體圖，項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃圖、項(xiàng)目區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖；

（三）項(xiàng)目實(shí)施方案；

（四）其他有關(guān)資料（如有關(guān)影像資料等）。

第十二條縣國(guó)土資源部門、財(cái)政部門組織有關(guān)部門對(duì)申報(bào)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和預(yù)算進(jìn)行評(píng)審。

第三章項(xiàng)目實(shí)施管理

第十三條項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目公告制、工程招投標(biāo)制、項(xiàng)目法人制、工程監(jiān)理制、項(xiàng)目合同制、廉政建設(shè)承諾制、經(jīng)費(fèi)審計(jì)制等管理制度。

第十四條縣土地綜合整治服務(wù)中心作為項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行招投標(biāo)，與項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)簽訂施工合同，并按照合同規(guī)定嚴(yán)格管理。（其中縣級(jí)“占補(bǔ)平衡”項(xiàng)目由縣土地綜合整治服務(wù)中心委托項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組織實(shí)施，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處作為項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)結(jié)束后，由項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道與中標(biāo)企業(yè)簽訂施工合同。）

縣土地綜合整治服務(wù)中心建立監(jiān)理企業(yè)備選機(jī)制，將符合條件的監(jiān)理企業(yè)納入備選庫(kù)進(jìn)行管理，并從中隨機(jī)抽取監(jiān)理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行全程監(jiān)理。監(jiān)理單位要按照項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和監(jiān)理合同要求，對(duì)工程建設(shè)的資金、建設(shè)工期和工程質(zhì)量實(shí)施控制，并承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。

縣土地綜合整治服務(wù)中心建立施工和監(jiān)理企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估機(jī)制。對(duì)因弄虛作假、不按規(guī)范工序和標(biāo)準(zhǔn)施工造成工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，或拖欠工人工資的企業(yè)，解除與施工企業(yè)施工合同，取消監(jiān)理企業(yè)入庫(kù)備選資格。

第十五條縣土地綜合整治服務(wù)中心對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決。

開發(fā)整理項(xiàng)目耕地的耕作層、平整度、水工建筑物、道路及生態(tài)林網(wǎng)等，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)可以對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量不合格的，有權(quán)要求施工單位返工或者返修。

第四章土地權(quán)屬

第十六條項(xiàng)目實(shí)施前應(yīng)明確土地權(quán)屬關(guān)系，涉及土地權(quán)屬調(diào)整的，縣國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處），按照有利生產(chǎn)、方便生活的原則，編制土地權(quán)屬調(diào)整方案，征求有關(guān)村民委員會(huì)、村民小組和村民意見(jiàn)后，報(bào)縣政府批準(zhǔn)。

經(jīng)批準(zhǔn)的土地權(quán)屬調(diào)整方案，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公告。

第十七條土地開發(fā)整理項(xiàng)目涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定執(zhí)行。

第十八條土地權(quán)屬調(diào)整后，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)、村民小組或者村民，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地權(quán)屬變更登記。

第五章資金管理

第十九條縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金主要是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)縣級(jí)留成部分、耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、國(guó)有土地出讓純收益用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分等專項(xiàng)資金。其中“占補(bǔ)平衡”補(bǔ)充耕地項(xiàng)目資金為收繳的耕地開墾費(fèi)；縣級(jí)基本農(nóng)田整理項(xiàng)目資金為收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)縣級(jí)留成部分、耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)及國(guó)有土地出讓純收益用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分。

第二十條縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目按土地整理規(guī)模投資，原則上每畝投資不超過(guò)2000元。

第二十一條縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金屬于財(cái)政專項(xiàng)資金，應(yīng)實(shí)行?？顚Ｓ?、專賬核算。

第二十二條項(xiàng)目資金實(shí)行預(yù)決算制度。每年初，縣土地綜合整治服務(wù)中心根據(jù)土地專項(xiàng)資金收入情況和財(cái)政預(yù)算編制要求，編報(bào)本年度縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目投資計(jì)劃和項(xiàng)目用款申請(qǐng)，報(bào)縣財(cái)政部門審批，并由縣財(cái)政部門會(huì)同縣國(guó)土資源部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算評(píng)審后，下達(dá)項(xiàng)目預(yù)算。

項(xiàng)目預(yù)算一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行。任何單位和個(gè)人不得隨意調(diào)整，特殊情況確需調(diào)整的，按原項(xiàng)目預(yù)算申報(bào)程序履行報(bào)批手續(xù)。

第二十三條項(xiàng)目資金實(shí)行申請(qǐng)撥款制度。按照“實(shí)事求是、嚴(yán)格管理、先審后批、追蹤問(wèn)效”的原則，資金撥付必須控制在項(xiàng)目預(yù)算范圍內(nèi)。不辦理無(wú)計(jì)劃、無(wú)預(yù)算、無(wú)申請(qǐng)的撥款。

第二十四條項(xiàng)目資金申請(qǐng)撥款程序。項(xiàng)目實(shí)施單位依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、預(yù)算及工程施工進(jìn)度，按照用款計(jì)劃編報(bào)用款申請(qǐng)，持工程進(jìn)展情況和監(jiān)理報(bào)告，經(jīng)縣國(guó)土資源部門審核后，報(bào)縣財(cái)政部門審批。縣財(cái)政部門審核通過(guò)后，按照國(guó)庫(kù)集中支付有關(guān)規(guī)定將項(xiàng)目資金直撥施工單位。

第二十五條嚴(yán)格按照下達(dá)的項(xiàng)目預(yù)算和項(xiàng)目進(jìn)度分期分批撥付項(xiàng)目資金。項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，縣財(cái)政按不超過(guò)項(xiàng)目資金總額的30%撥付啟動(dòng)資金，項(xiàng)目驗(yàn)收前撥付到位項(xiàng)目資金總額的70%，其余資金待項(xiàng)目驗(yàn)收合格后一次性撥付到位。

第二十六條項(xiàng)目資金的使用范圍。主要用于組織、實(shí)施、管理土地開發(fā)整理項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括前期工作費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工程施工費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、業(yè)主管理費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。具體使用范圍和列支標(biāo)準(zhǔn)按照《省省級(jí)土地開發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目資金管理暫行辦法》（財(cái)綜〔〕90號(hào)）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條項(xiàng)目資金應(yīng)進(jìn)行全成本核算。項(xiàng)目資金不得用于購(gòu)建與土地開發(fā)整理項(xiàng)目無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，不得用于對(duì)外投資，支付滯納金、罰款、違約金、賠償金、贊助和捐贈(zèng)支出，以及國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。

用項(xiàng)目資金購(gòu)置專用設(shè)備的應(yīng)符合政府采購(gòu)相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目竣工后，購(gòu)置的設(shè)備應(yīng)與項(xiàng)目所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)簽訂設(shè)備移交管護(hù)協(xié)議。

第六章項(xiàng)目驗(yàn)收管理

第二十八條項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目實(shí)施單位編制竣工決算報(bào)告，提交縣國(guó)土資源和財(cái)政部門，縣財(cái)政部門委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程決算情況和資金使用情況進(jìn)行全過(guò)程審計(jì)。審計(jì)結(jié)果作為資金結(jié)算的依據(jù)。

第二十九條縣國(guó)土資源部門會(huì)同縣財(cái)政部門根據(jù)項(xiàng)目施工單位提出的項(xiàng)目竣工申請(qǐng)，組織開展項(xiàng)目竣工初驗(yàn)。

第三十條項(xiàng)目竣工初驗(yàn)內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目組織實(shí)施情況、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案執(zhí)行情況、項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)完成情況、工程建設(shè)質(zhì)量、資金配套與使用情況、土地使用管理與工程管護(hù)措施、土地權(quán)屬管理、檔案資料管理等。

第三十一條竣工初驗(yàn)按下列步驟進(jìn)行：

（一）聽(tīng)取項(xiàng)目建設(shè)情況匯報(bào)。由項(xiàng)目施工單位、監(jiān)理單位分別匯報(bào)，并接受對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的質(zhì)詢；

（二）實(shí)地查驗(yàn)工程建設(shè)、新增耕地和土地權(quán)屬調(diào)整等情況，聽(tīng)取項(xiàng)目區(qū)群眾意見(jiàn)，并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，隨機(jī)抽查各類建設(shè)內(nèi)容，抽查比率不低于60%；

（三）查閱項(xiàng)目有關(guān)資料；

（四）核實(shí)項(xiàng)目資金的使用情況；

（五）反饋?lái)?xiàng)目竣工初驗(yàn)情況。

第三十二條經(jīng)縣國(guó)土資源部門、縣財(cái)政部門初驗(yàn)合格的項(xiàng)目，由縣國(guó)土資源部門向市國(guó)土資源部門提出終驗(yàn)申請(qǐng)。

第三十三條申請(qǐng)竣工驗(yàn)收應(yīng)提交以下材料：

（一）竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；

（二）項(xiàng)目實(shí)施方案；

（三）竣工報(bào)告。內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)完成情況、工程建設(shè)質(zhì)量情況、資金使用與管理情況、土地權(quán)屬調(diào)整情況、工程管護(hù)措施、投資預(yù)期效益分析、項(xiàng)目組織管理的主要措施與經(jīng)驗(yàn)、存在問(wèn)題與改進(jìn)措施以及文檔管理情況等；

（四）工程決算與審計(jì)報(bào)告、工程監(jiān)理質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

（五）竣工驗(yàn)收?qǐng)D、土地開發(fā)整理后的土地利用現(xiàn)狀圖或地籍圖、土地開發(fā)整理后不小于1：2000比例尺的地形圖；

（六）項(xiàng)目竣工后期管護(hù)措施等資料；

（七）土地統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬變更情況說(shuō)明；

（八）項(xiàng)目資金撥付及使用等資料；

（九）竣工驗(yàn)收需要的其他資料。

第三十四條在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收中如發(fā)現(xiàn)資金使用管理和工程質(zhì)量等方面的重大問(wèn)題，中止驗(yàn)收，并責(zé)成有關(guān)單位立即整改。對(duì)整改不力或拒不整改的，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第三十五條項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，及時(shí)通過(guò)農(nóng)村土地整治監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)報(bào)國(guó)土資源部備案。

第七章后期管理

第三十六條項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《縣土地開發(fā)整理項(xiàng)目后期管護(hù)暫行辦法》（廣政辦發(fā)〔〕57號(hào)）的規(guī)定，及時(shí)將土地、有關(guān)設(shè)施、林木移交有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)或村民小組。

第三十七條有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)或村民小組應(yīng)當(dāng)建立后期管理和維護(hù)制度，成立專門的管護(hù)隊(duì)伍，對(duì)開發(fā)整理的土地和工程設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù)，保證土地的有效使用、工程設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)和林木成活。

第三十八條項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后的新增耕地要嚴(yán)格加以保護(hù)，并不斷提高質(zhì)量，符合條件的，劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。新增耕地與其它農(nóng)用地應(yīng)及時(shí)加以利用，未確定土地使用權(quán)的，可通過(guò)承包、租賃、拍賣等方式確定土地使用權(quán)。

第八章監(jiān)督檢查

第三十九條項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，縣財(cái)政部門、縣國(guó)土資源部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金使用和工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，及時(shí)了解掌握資金使用效果和工程建設(shè)進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。對(duì)存在工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、挪用工程款、長(zhǎng)期滯留資金和預(yù)決算及合同管理混亂等問(wèn)題的項(xiàng)目，督促相關(guān)單位立即整改。

第四十條項(xiàng)目竣工半年內(nèi)，施工單位未組織決算編報(bào)和提出驗(yàn)收申請(qǐng)的，今后不再安排承擔(dān)我縣土地開發(fā)整理項(xiàng)目。

第四十一條項(xiàng)目建設(shè)單位和施工單位應(yīng)主動(dòng)接受縣財(cái)政部門、縣國(guó)土資源部門的監(jiān)督檢查，如實(shí)反映情況，提供所需資料。

第四十二條項(xiàng)目施工單位應(yīng)做好相關(guān)資料的歸集、存檔、和保管工作，完整、準(zhǔn)確、真實(shí)的反映和記錄項(xiàng)目情況。

第四十三條項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)做好項(xiàng)目成果有關(guān)檔案管理工作，收集整理從項(xiàng)目申報(bào)到驗(yàn)收通過(guò)的有關(guān)文件和資料，立卷歸檔，妥善保管。

第九章附則

第8篇：土地開發(fā)可行性研究范文

第二條  本辦法所稱的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指按有關(guān)法律、法規(guī)在我省對(duì)外開放的城市或地區(qū)取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照城市規(guī)劃從事各類房屋開發(fā)建設(shè)，并主要向境外組織和個(gè)人（包括住境內(nèi)機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作的境外人員）出售、出租房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三條  外國(guó)公司、企業(yè)、其他組織及個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱外商）經(jīng)批準(zhǔn)在云南省開辦的外商獨(dú)資、中外合資、中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱外商開發(fā)企業(yè)），以及國(guó)內(nèi)投資，經(jīng)批準(zhǔn)從事向境外銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱國(guó)資企業(yè)），在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  除成片開發(fā)土地外，外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)方式。

第五條  云南省城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主管全省涉外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作。

第六條  外商開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守中國(guó)的法律、法規(guī)。

外商開發(fā)企業(yè)在我國(guó)法律、法規(guī)以及經(jīng)批準(zhǔn)的合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的合法權(quán)益，受中國(guó)法律保護(hù)。

第七條  凡已同中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或設(shè)有商務(wù)代一機(jī)構(gòu)的國(guó)家和地區(qū)的外商，均可申請(qǐng)?jiān)谖沂￠_放城市或地區(qū)設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)，我省四級(jí)（含四級(jí)）以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可申請(qǐng)從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，有關(guān)部門根據(jù)開發(fā)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目需要和有關(guān)規(guī)定，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。

第八條  外商到我省投資舉辦獨(dú)資、中外合資、中外合作經(jīng)營(yíng)外商開發(fā)企業(yè)的，按下列程序辦理申請(qǐng)?jiān)O(shè)立企業(yè)的各項(xiàng)手續(xù)：

（一）舉辦獨(dú)資企業(yè)，應(yīng)就擬投資項(xiàng)目選定場(chǎng)地，經(jīng)場(chǎng)地所在地建設(shè)、土地管理、經(jīng)貿(mào)部門提出書面意見(jiàn)。舉辦合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，應(yīng)先與中方合營(yíng)者協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后，簽署共同投資的意向書或協(xié)議書。

（二）獨(dú)資企業(yè)投資者或投資者委派其國(guó)內(nèi)代表、投資咨詢服務(wù)公司等機(jī)構(gòu)向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報(bào)設(shè)立企業(yè)的申請(qǐng)書。合資、合作的中方合營(yíng)者向計(jì)劃部門呈報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書。

（三）獨(dú)資企業(yè)申請(qǐng)者經(jīng)對(duì)外貿(mào)部門批準(zhǔn)同意設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)。

領(lǐng)到企業(yè)批準(zhǔn)證書后于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照；屬合資、合作項(xiàng)目的，可行性研究報(bào)告書報(bào)建設(shè)部門提出書面審查意見(jiàn)后，報(bào)計(jì)劃部門審批后，合資、合作各方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，正式簽定開發(fā)企業(yè)章程、合同，報(bào)對(duì)外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。

（四）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立合資、合作外商開發(fā)企業(yè)。由中方合營(yíng)者向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報(bào)設(shè)立企業(yè)的申請(qǐng)報(bào)告。經(jīng)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取企業(yè)批準(zhǔn)書后，于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。外商開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。

（五）外商開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后60天內(nèi)，持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證明到省建委核定資質(zhì)等級(jí)，領(lǐng)取開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書。

第九條  外商或合資、合作的中方合營(yíng)者到對(duì)外經(jīng)貿(mào)部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商開發(fā)企業(yè)時(shí)，或到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記時(shí)需提交下列文件：

（一）設(shè)立獨(dú)資或合資、合作企業(yè)的申請(qǐng)書；

（二）獨(dú)資者提交舉辦獨(dú)資企業(yè)的可行性研究報(bào)告。合資、合侮?duì)I者提交投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

（三）企業(yè)章程及首屆董事會(huì)人選名單。合資、合作者還需提交合營(yíng)各方簽署的合同；

（四）獨(dú)資者提交投資者的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本或身份證副本。合資、合作經(jīng)營(yíng)者提交合營(yíng)各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；外方以個(gè)人身份投資的，可提交身份證影印件。

（五）投資者或投資各方的資信證明；

（六）有關(guān)城市規(guī)劃、用地的意見(jiàn)書、協(xié)議書、土地使用權(quán)出讓合同及政府有關(guān)部門簽署的意見(jiàn)、批準(zhǔn)文件、證書。

第十條  外商開發(fā)企業(yè)到省建委確認(rèn)資質(zhì)等級(jí)時(shí)，除提交第九條二、三、四、五款規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交企業(yè)負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、管理人員等有關(guān)名冊(cè)和證書。

第十一條  外商或合資、合作的中方合營(yíng)者按第八條規(guī)定的程序辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，場(chǎng)地或項(xiàng)目所在市、縣有關(guān)部門有審批權(quán)的，由所在市、縣有關(guān)部門按規(guī)定的權(quán)限辦理批準(zhǔn)手續(xù)；當(dāng)?shù)貨](méi)有審批權(quán)限的，由外商或合資、合作的中方合營(yíng)者直接呈有審批權(quán)的地、州、市或省級(jí)業(yè)務(wù)部門辦理，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)，或轉(zhuǎn)報(bào)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門審批。

第十二條  由中方提供土地、外商提供資金、不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的中外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合作項(xiàng)目，以及國(guó)資企業(yè)從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，手續(xù)從簡(jiǎn)，由建設(shè)部門提出書面審查意見(jiàn)后，報(bào)計(jì)劃部門審批。其中，合作各方就項(xiàng)目所簽署的合同須報(bào)對(duì)外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。

第十三條  外商開發(fā)企業(yè)和國(guó)資企業(yè)在我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一由建設(shè)部門（房地產(chǎn)管理部門）行使城市規(guī)劃、土地開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、設(shè)計(jì)施工，以及房屋銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押和企業(yè)資質(zhì)的行業(yè)歸口管理權(quán)，并接受其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。

第十四條  外商開發(fā)企業(yè)和國(guó)資企業(yè)在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，其土地使用權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理。

中方房地產(chǎn)企業(yè)擬提供土地使用權(quán)與外商合資或合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，需在申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商開發(fā)企業(yè)前，按前款要求取得土地合作權(quán)。并在外商開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三個(gè)月內(nèi)，與外商開發(fā)企業(yè)簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)土地所在地房地產(chǎn)管理部門辦理監(jiān)證手續(xù)。土地管理局核發(fā)土地使用權(quán)證后，始得行使土地使用權(quán)。

由中方提供土地，外商提供資金，不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)前，不得進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第十五條  外商開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設(shè)必須遵守我國(guó)有關(guān)城市規(guī)劃、土地管理、設(shè)計(jì)施工的有關(guān)法律、法規(guī)。

第十六條  外商開發(fā)企業(yè)和國(guó)資企業(yè)建造的住宅，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行確定。

第十七條  外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的房屋和土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國(guó)法律、法規(guī)的規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)、境外出售、交換、贈(zèng)予、繼承。上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和法律行為在中國(guó)境外進(jìn)行的，應(yīng)取得中華人民共和國(guó)駐該國(guó)或地區(qū)大使館、領(lǐng)事館、商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。沒(méi)有與我國(guó)建立外交關(guān)系或沒(méi)有在我國(guó)設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國(guó)家或地區(qū)的企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，不得成為受讓人。在我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的，應(yīng)到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行監(jiān)證。

第十八條  房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時(shí)，其占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其房屋的所有權(quán)的期限與其占用的土地使用權(quán)的期限相同。

第十九條  外商開發(fā)企業(yè)和國(guó)資企業(yè)出售、租賃、交換房屋或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價(jià)格由企業(yè)或合作雙方自行確定。但應(yīng)將出售、出租價(jià)格報(bào)房屋所在地房地產(chǎn)管理部門和物價(jià)局備案。房屋出售價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

國(guó)資企業(yè)出售、出租房屋必須按規(guī)定繳納土地收益金。

第二十條  企業(yè)預(yù)售期貨房屋，賣方持有該房屋建設(shè)項(xiàng)目的《土地使用證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》，到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。賣方收取的房屋預(yù)售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設(shè)費(fèi)用。

第二十一條  企業(yè)出售現(xiàn)貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權(quán)證。買賣雙方應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。

第二十二條  企業(yè)出租房屋，租賃雙方應(yīng)訂立《房地產(chǎn)租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。

第二十三條  依照本辦法開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房屋產(chǎn)權(quán)可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)用以抵押時(shí)，相應(yīng)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

第二十四條  房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽定抵押合同，并在30天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押權(quán)監(jiān)證、登記手續(xù)。未經(jīng)監(jiān)證、登記的抵押行為無(wú)效。

第二十五條  抵押人不能按期還款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照中國(guó)法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處置抵押物。

第二十六條  因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。

第二十七條  辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)和房屋、土地他項(xiàng)權(quán)利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監(jiān)證手續(xù)，登記機(jī)關(guān)和監(jiān)證單位可按省物價(jià)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取登記費(fèi)和監(jiān)證費(fèi)。

第二十八條  外商開發(fā)企業(yè)在辦理工商登記后30天內(nèi)，應(yīng)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。依照我國(guó)稅法規(guī)定納稅。

第二十九條  外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中有關(guān)外匯事宜，依照我國(guó)外匯管理規(guī)定辦理。

第三十條  外商開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生合同爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié)商或者調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解無(wú)效的，由中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。也可由合同規(guī)定的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

當(dāng)事人沒(méi)有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒(méi)有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向我國(guó)有管轄權(quán)限的人民法院起訴。

第三十一條  涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需要公證的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理公證。

第三十二條  香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的公司、企業(yè)，以及其它組織和個(gè)人在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，參照本辦法和其它有關(guān)港、澳、臺(tái)投資的法律、法規(guī)、辦法執(zhí)行。

第三十三條  對(duì)違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)部門根據(jù)我國(guó)法律、法規(guī)進(jìn)行處理。

第三十四條  凡根據(jù)本辦法而發(fā)給、發(fā)出、訂立的任何證書、合同、協(xié)議、通知書或其他文件，如因中外文互有差異而引至爭(zhēng)議的，以中文本為準(zhǔn)。

第9篇：土地開發(fā)可行性研究范文

土地整理是指采用工程技術(shù)措施，對(duì)農(nóng)用地利用現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整、整治和改造，提高農(nóng)地質(zhì)量，增加土地有效供給量，提高土地利用率和產(chǎn)出率的活動(dòng)。它是國(guó)家為了貫徹“十分珍惜，合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策”、實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、提高土地利用效益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境可持續(xù)發(fā)展而采取的一項(xiàng)重要措施。 雖然土地整理涉及到的土地類型多，地形地貌復(fù)雜，氣候、土壤、植被等條件各不相同，但在土地整理過(guò)程中，我們都必須遵照國(guó)家的政策，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境“三效益”最優(yōu)化。為此，在土地整理項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，必須進(jìn)行規(guī)劃方案擇優(yōu)。那么，在進(jìn)行土地整理項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，如何對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行擇優(yōu)？

1. 土地整理項(xiàng)目規(guī)劃擇優(yōu)的基本思路

土地整理項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容通常包括土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程和農(nóng)田防護(hù)工程等內(nèi)容。在進(jìn)行土地整理項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，首先應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：一是抓住項(xiàng)目區(qū)土地整理中需要解決的主要矛盾；二是要確保增加有效耕地面積（新增加的耕地不低于國(guó)家批準(zhǔn)的出地率）；三是盡量利用項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，如灌排系統(tǒng)、道路、電力等；四要注重經(jīng)濟(jì)效益，尤其是在工程規(guī)劃中要估算項(xiàng)目的投資回報(bào)率，確保各項(xiàng)工程投資最經(jīng)濟(jì)；五是整理后的田塊要能夠適宜多種經(jīng)營(yíng)，為農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整服務(wù)；六要考慮適宜機(jī)械化耕作，為農(nóng)地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)服務(wù)；七要防止片面地追求有效耕地面積的增加，提高出地率，或者單一追求“規(guī)?！背善?，忽視生態(tài)環(huán)境，避免工程規(guī)劃方案中通常出現(xiàn)“毀林造林”現(xiàn)象（即將項(xiàng)目區(qū)小規(guī)模林地整理為耕地，而在異地再造林）；八是“拆村并點(diǎn)”時(shí)，要考慮拆遷的勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，同時(shí)與農(nóng)村城市化相結(jié)合；九要與當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地整理規(guī)劃相銜接，同時(shí)考慮道路、電力工程、防洪抗災(zāi)等規(guī)劃內(nèi)容要求。

其次，要確保土地整理工程規(guī)劃方案優(yōu)化，在規(guī)劃前，規(guī)劃人員應(yīng)做到“一踏、二核、三校、四請(qǐng)”，具體涵義是：“一踏”，即規(guī)劃人員與當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、水利、土地管理部門、當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)一起，到項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行實(shí)地踏勘，結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛惨约耙延械幕A(chǔ)設(shè)施（道路、水利）等初步形成規(guī)劃草案；“二核”，即根據(jù)踏勘的結(jié)果，核查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，對(duì)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)、項(xiàng)目區(qū)基本情況、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施是否符合項(xiàng)目區(qū)的實(shí)際，同時(shí)核查國(guó)家、省、市等主管單位的審批意見(jiàn)。“三?！?，即校核項(xiàng)目區(qū)土地利用現(xiàn)狀報(bào)告與現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃報(bào)告與現(xiàn)狀圖（尤其是土地的適宜性評(píng)價(jià)資料）、土地開發(fā)整理規(guī)劃報(bào)告與圖件的吻合情況?！八恼?qǐng)”，即請(qǐng)教當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)、水利、土地管理部門的專家以及當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的農(nóng)民，了解項(xiàng)目區(qū)的土壤理化性質(zhì)、作物種植制度、灌溉制度、水源、水質(zhì)及水利設(shè)施、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的耕作習(xí)慣、現(xiàn)有的機(jī)械化使用情況等，收集項(xiàng)目工程規(guī)劃所必需的基礎(chǔ)資料。

下面針對(duì)土地開發(fā)整理規(guī)劃中的土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程和農(nóng)田防護(hù)林工程等分項(xiàng)工程談一點(diǎn)思路，若《土地開發(fā)整理標(biāo)準(zhǔn)》中已明確的內(nèi)容，在此不再重復(fù)。

一、土地平整工程

土地平整工程是規(guī)劃其它工程的基礎(chǔ)，通常在進(jìn)行土地平整工程規(guī)劃中，首先要考慮土地平整方案。在確定土地平整方案時(shí),一要考慮項(xiàng)目區(qū)的地形地貌，二要考慮方便項(xiàng)目區(qū)的農(nóng)田灌排等水利工程設(shè)施，三要考慮整理后的田塊適宜種植作物的特性。

在確定項(xiàng)目區(qū)土地平整方案時(shí)，最好能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)土方挖填內(nèi)部找平。若項(xiàng)目區(qū)需要客土回填時(shí)，應(yīng)考慮到：一客土土源要“舍遠(yuǎn)求近”，盡量接近項(xiàng)目區(qū)，減少運(yùn)輸距離，節(jié)約運(yùn)輸費(fèi)用；二土壤質(zhì)地較好，尤其是耕作田塊的表土應(yīng)沒(méi)有污染、避免大的砂礫，能夠保墑保水保肥；三取土區(qū)的安全問(wèn)題，即防止土源地接近鐵路、公路路基，大江大河及水庫(kù)湖泊的堤岸，避免事故發(fā)生；四應(yīng)與當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)生活需要有機(jī)結(jié)合。即取土與當(dāng)?shù)氐乃燎逵?、河流清障等水利興修、道路修建、魚池開挖等結(jié)合起來(lái)，做到一舉兩得；如項(xiàng)目區(qū)需要挖方，外運(yùn)土石方時(shí)，也應(yīng)考慮到當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)和生活，就近運(yùn)輸，降低外運(yùn)成本。

二、農(nóng)田水利工程

農(nóng)田水利工程是土地整理項(xiàng)目規(guī)劃的重要組成部分，一般指在對(duì)洪、澇、旱、漬、鹽、堿等進(jìn)行綜合治理和合理利用水資源的原則下，對(duì)水土資源、灌排渠系及其建（構(gòu)）筑物等進(jìn)行的統(tǒng)籌安排。

在進(jìn)行農(nóng)田水利工程規(guī)劃時(shí)，不僅要考慮灌溉水源、灌溉渠系布置、排水溝系布置及容瀉區(qū)等灌排本身因素，還要避免溝渠之間的交叉，溝渠與道路的交叉以及水工建（構(gòu)）筑物與道路等工程的交叉問(wèn)題，做到既經(jīng)濟(jì)，又合理。

三、道路工程規(guī)劃的選擇

項(xiàng)目區(qū)道路分干道、支道、田間道和生產(chǎn)路。在設(shè)計(jì)中，注意：一盡量利用已有的等級(jí)公路或鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路；二設(shè)計(jì)的路面寬度滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)械作業(yè)和出行的要求；三保證項(xiàng)目區(qū)的機(jī)械設(shè)備的運(yùn)輸和當(dāng)?shù)氐姆篮榕艥彻ぷ黜樌_展；四要節(jié)約土地，提高土地利用率。道路工程規(guī)劃時(shí)，盡量“路行田塊間，田在路兩邊”，節(jié)約道路用地。道路路基與路面，可“就地取材”，利用當(dāng)?shù)氐氖?、土材，或者砂礫石作道路墊層或路面。

四、田塊規(guī)劃的選擇

1 、田塊的大小 符合生產(chǎn)習(xí)慣；滿足機(jī)械化耕作需要；滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民承包耕種的需要。

2、 田塊的方向 充分利用光照；減少風(fēng)害與凍害；根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡匦吻闆r，長(zhǎng)邊一般與等高線方向一致。

五 、農(nóng)田防護(hù)工程規(guī)劃的選擇

農(nóng)田防護(hù)工程規(guī)劃包括生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和農(nóng)田防護(hù)林規(guī)劃。生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛埠推渌麠l件因地制宜、綜合考慮。