簡述工程計價的基本原理精選(九篇)

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第1篇：簡述工程計價的基本原理范文

[關(guān)鍵詞]居民小區(qū) 房地產(chǎn) 成本控制

近年來,隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,城市化進程的不斷加快,我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展契機,在一定的環(huán)境下,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚。中國指數(shù)研究院于2010年7月12日在北京了中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)。針對十大城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,6月份十大城市平均價格整體上漲了61.72%。其中,北京漲幅最大,同比漲幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重慶增幅也超過50%。從價格水平來看,十大城市平均價格為15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均價格超過20000元/平米。鑒于此,許多房地產(chǎn)商對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制的相關(guān)問題沒有足夠的重視,或者有控制成本的想法但是沒有行之有效的辦法和措施。隨著一系列國家宏觀調(diào)控政策的出臺,房地產(chǎn)的市場競爭變得日益激烈。在這種市場環(huán)境下,對房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本進行合理有效控制逐漸變?yōu)榉康禺a(chǎn)商關(guān)注的重大問題。

一、我國房地產(chǎn)項目成本控制的現(xiàn)狀

據(jù)媒體報道:2009年中國GDP達到335353億元,同比增長 8.7%,而這8.7%的增長中至少有0.6-0.7個百分點是直接來自于房地產(chǎn),其對經(jīng)濟的拉動效應(yīng)可見一斑。房地產(chǎn)行業(yè)影響上下游多個行業(yè)的需求,確實是一個與經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度很大的行業(yè),它的健康發(fā)展直接影響到經(jīng)濟的健康發(fā)展。雖然最近幾年我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展,但是總體來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還不夠成熟,還存在許多亟待完善和改進的地方,尤其在成本控制方面還存在許多問題。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制缺乏科學(xué)性

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)項目的成本管理缺乏科學(xué)的方法和科學(xué)的管理手段。對于開發(fā)項目的成本核算通常只在在項目結(jié)算時才進行。這樣做在財務(wù)上雖然具有一定的合理性,但對于動態(tài)的開發(fā)過程而言,則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理過程中的諸多問題。特別是對于長期持續(xù)開發(fā)、大規(guī)模滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)而言,這種缺乏科學(xué)性的成本管理模式在開發(fā)過程中難以反映出開發(fā)項目的真實成本。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制缺乏全面性

當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把開發(fā)項目的成本控制看作是簡單的價格控制行為,如對可研費、規(guī)劃設(shè)計費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費中的綠化與環(huán)境工程費等的控制。一般的作法是在價格談判或結(jié)算環(huán)節(jié)進行一律壓價。從表面上看,項目的開發(fā)成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于這種簡單的壓價行為使得項目開發(fā)過程中出現(xiàn)節(jié)省不該節(jié)省的費用等情況,造成項目在決策、規(guī)劃、設(shè)計、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題,并且在后期的施工和銷售過程中不斷地暴露出來,最后會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)被迫在開發(fā)過程中不斷地去堵塞成本漏洞,得不償失。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制制度缺乏監(jiān)督性和激勵性

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行成本控制制度的突出問題是缺乏監(jiān)督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。房地產(chǎn)開發(fā)的周期通常較長、并且涉及成本范圍較廣,而開發(fā)企業(yè)成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的執(zhí)行過程中,缺乏比較合理有效的成本監(jiān)督機制和方法,導(dǎo)致成本控制制度無法真正的在項目開發(fā)過程中加以實施。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的思維存在滯后性

一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理中保持比較陳舊的思維模式:重規(guī)模、輕效益,重數(shù)量、輕質(zhì)量,重過程、輕決策。他們通常以開發(fā)規(guī)模(如開發(fā)總面積、年開工面積、年銷售總額等)等作為衡量一個開發(fā)企業(yè)實力的主要指標(biāo),而忽視其中能產(chǎn)生效益的規(guī)模及效益指標(biāo),這就造成了開發(fā)成本控制的思維存在滯后性。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項目成本控制的原則

1.設(shè)計為重點的全過程成本控制的原則

由于項目建設(shè)全過程都在不同程度地影響著整個項目的成本費用,所以項目開發(fā)成本控制必須貫穿于項目建設(shè)全過程的各環(huán)節(jié)。而大量的項目數(shù)據(jù)推算結(jié)果表明,對項目成本影響最大的階段是項目設(shè)計前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計階段,影響項目成本的可能性為65-80%;在初步設(shè)計階段,影響項目成本的可能性為30%-65%;在施工圖設(shè)計階段,影響項目成本的可能性為5%-25%;而在項目的施工階段,通過技術(shù)經(jīng)濟措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。很明顯地,控制項目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項目施工前的投資決策和設(shè)計階段。所以對于項目建設(shè)成本控制而言,既要貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的全部過程,又要把重點放在項目設(shè)計及設(shè)計前的策劃階段。

2.主動控制為主的原則

傳統(tǒng)的控制都是建立在偏差糾正基礎(chǔ)上,算是一種“反饋”型的控制。反饋控制最大的問題是由偏差造成的損失已經(jīng)存在,而糾偏的時間越長,這種損失就越大。自上世紀(jì)70年代開始,人們逐步將系統(tǒng)和控制論的研究成果應(yīng)用于管理控制理論后,不再滿足于這種事后的反饋控制,提出了事前預(yù)防。即是通過預(yù)測來估計事件可能存在的偏差,由事先采取的對策和措施來預(yù)防偏差的出現(xiàn),以此來把項目成本損失降低到最低限度。

3.技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的原則

鑒于項目的開發(fā)建設(shè)過程所涉及到的一切因素都在直接或間接的影響著項目的成本,所以要有效的控制項目的開發(fā)成本,必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施進行有效的控制。組織措施主要指項目開發(fā)建設(shè)的組織機構(gòu)、管理和經(jīng)營機制、崗位責(zé)任、紀(jì)律和制度等;技術(shù)措施主要包括技術(shù)方案、工藝方案、設(shè)備和材料選擇、設(shè)計方案、規(guī)劃方案的制定等;經(jīng)濟措施主要包括經(jīng)濟指標(biāo)、經(jīng)營形式、財務(wù)管理和經(jīng)濟核算等;合同措施主要包括用簽訂合同的方式來明確各單位的權(quán)利和義務(wù),制約參與建設(shè)的各方嚴(yán)格按照合同的要求履行自己的權(quán)利和義務(wù)等。只有將這些組織、技術(shù)、經(jīng)濟等有效的結(jié)合起來,才是從本本意義上的全面多角度的降低和控制項目開發(fā)成本。

三、北京居民小區(qū)建設(shè)項目成本控制實證分析

北京的房地產(chǎn)項目開發(fā)在全國大城市中具有典型性和代表性(圖),本文以北京居民小區(qū)的建設(shè)項目為實例,闡述項目成本管理及控制的這些理論和方法如何在實際工作中運用。通過理論和實際相結(jié)合,使我們對房地產(chǎn)項目的成本控制理論有更為深刻的理解。

1.居民小區(qū)概況

本小區(qū)建設(shè)項目位于北京市石景山區(qū),距離西長安街約3.2公里,多條公交線路經(jīng)由社區(qū),交通極為便利,周邊配套優(yōu)越。項目規(guī)劃占地面積4.25公頃,建筑面積約13.4萬平方米,其中用于住宅約10.5萬,容積率2.55。附近基礎(chǔ)設(shè)施齊全,交通發(fā)達,綠化率為30%,通過實地考察論證及市場分析,將此建設(shè)項目定位為北京的檔次稍高的居民小區(qū)。

2.建設(shè)項目的成本控制分析

(1)前期開發(fā)階段的成本控制

房地產(chǎn)前期開發(fā)階段通常包括以下幾個方面的內(nèi)容:獲取土地使用權(quán);確定獲得規(guī)劃許可并確定規(guī)劃設(shè)計方案;建設(shè)工程招標(biāo)。除上述幾個主要環(huán)節(jié)的工作外,房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括:征地、拆遷、安置、補償;施工現(xiàn)場的水電、路通和場地平整;市政設(shè)施接洽的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)售的客戶;進一步分析市場狀況;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略等。在這些前期環(huán)節(jié)中,可通過以下措施有效的控制前期的成本。

第一,土地使用權(quán)獲取成本的控制。土地使用權(quán)獲得分為:劃撥和出讓,劃撥是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。居民建設(shè)小區(qū)的開發(fā)項目獲取土地使用權(quán)主要通過土地出讓的方式。使用權(quán)取得費用通過周密的土地開發(fā)成本分析,并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等修正,土地成本支出約占項目總支出的35%-45%。這種成本通常是在競價等環(huán)節(jié)被盲目抬高,所以要在土地競拍的環(huán)節(jié)進行成本控制。

第二,拆遷與三通一平成本控制。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償方式,其費用可參照近期類似項目進行。房地產(chǎn)開發(fā)進行拆遷安置時,應(yīng)注意其必須滿足項目開發(fā)用地的時間要求。拆遷安置重點在以下方面節(jié)約成本:一是實現(xiàn)集約型安置房購買,降低安置購買成本;二是實現(xiàn)安置房零庫存;三是通過準(zhǔn)確的資金計劃,減少拆遷資金財務(wù)成本;四是節(jié)約審查成本,熟練把握國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策,建設(shè)用地選址必須符合城市總體規(guī)劃,還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。市政配套條件也是一個重要因素,如項目用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠(yuǎn),會增加小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用。

第三,設(shè)計成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本管理控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重點。根據(jù)相關(guān)的資料統(tǒng)計,影響項目投資最大的階段是約占工程項目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段。因此,在設(shè)計階段,合理科學(xué)的設(shè)計,可降低建設(shè)項目工程造價。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程設(shè)計是否合理、經(jīng)濟,直接影響到整個項目的總投資的控制及項目的利潤多少,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要使設(shè)計滿足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;還要使設(shè)計更加合理、經(jīng)濟、減少建安工程的投資,以降低成本,取得更大的經(jīng)濟效益。在設(shè)計中,不少設(shè)計人員把安全系數(shù)提的過高,對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少,從根本上影響了項目成本的有效控制。設(shè)計的不合理,造成了一定浪費,顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標(biāo)不夠重視。在工程設(shè)計中采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計可促進工業(yè)化水平加快工程進度、節(jié)約材料、降低建設(shè)投資。

第四,規(guī)劃設(shè)計控制。為加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制,降低成本,保證工程質(zhì)量,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極推行設(shè)計招標(biāo)或方案競選形式。開發(fā)項目的工程設(shè)計控制應(yīng)以有關(guān)部門批準(zhǔn)的選址報告、設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等基礎(chǔ)資料為依據(jù)。項目發(fā)包采取招標(biāo)方式或方案競選方式,也可采取指定承包。設(shè)計方案競選與設(shè)計招標(biāo)的區(qū)別在于對于未中選的設(shè)計方案,要根據(jù)其工作量大小給予必要的補償。開發(fā)企業(yè)可以把中選方案作為設(shè)計基礎(chǔ),吸收、綜合其他方案的優(yōu)點,集思廣益,拿出更好的設(shè)計方案。

(2)建筑設(shè)計階段的成本控制

本小區(qū)建設(shè)項目進入了建筑設(shè)計階段,為了獲得技術(shù)先進、功能完善、性價比更高的設(shè)計方案,公司邀請了5家設(shè)計院對該項目的建設(shè)方案進行設(shè)計、評比。在此之前,我們運用價值工程原理對該居民小區(qū)優(yōu)選出五種主打套型,并確定其所占比重,以此推薦給設(shè)計院綜合設(shè)計。在評比過程中,采用10名建筑設(shè)計、工程施工、客戶代表運用多因素評分法對設(shè)計院的方案進行評比打分,北京建筑設(shè)計院的方案因設(shè)計新穎、合理,技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)滿足投資估算的要求,方案獲得了與會專家的一致好評,公司最終確定選擇這套方案。

由于設(shè)計方案的經(jīng)濟效果不僅取決于技術(shù)條件,還受不同地區(qū)的自然條件和社會條件等因素的影響,所以在對設(shè)計方案進行選擇時,要綜合考慮各方面的因素,對方案進行全方位技術(shù)經(jīng)濟分析與比較。結(jié)合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膶嶋H條件,選擇功能完善、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設(shè)計方案。設(shè)計概算是設(shè)計文件的組成部分,在初步設(shè)計階段,根據(jù)設(shè)計要求,對工程造價進行的概略計算。是進行下一階段施工圖設(shè)計的重要依據(jù),直接影響到開發(fā)項目總投資的控制,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計單位提交的設(shè)計概算實行會審、集中討論研究,評議定案。在審查過程中,要注重與同類工程的技術(shù)經(jīng)濟指對比分析,找出存在問題,核實概算投資的準(zhǔn)確性,及時將審查中發(fā)現(xiàn)的問題歸納整理后,及時調(diào)整概算,對下一步施工圖設(shè)計與施工圖預(yù)算有指導(dǎo)意義。

(3)項目建設(shè)實施階段的成本控制

在項目的建設(shè)實施階段進行成本控制的基本原理是把計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值,在工程施工中定期地進行投資實際值與目標(biāo)值的比較。通過采用這些比較分析來找出實際支出額與投資控制目標(biāo)值之間的偏差,對產(chǎn)生的相關(guān)原因進行分析,進而采取有效措施加以控制,以保證投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。這是施工企業(yè)在施工階段投資控制所采取的必要的手段。作為房地產(chǎn)開發(fā)商,在項目的具體實施階段進行投資控制的任務(wù)也是如此,即必須保證實際的支出額不超過目標(biāo)值。房地產(chǎn)開發(fā)商要嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、進度,通過以上事前控制為主,事后控制為輔的控制,發(fā)現(xiàn)偏差及時調(diào)整,把工程造價控制在投資估算確定的范圍內(nèi)。

四、結(jié)論

加強成本控制管理是企業(yè)推進成本發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ),同時也是企業(yè)進入成本競爭時代的競爭利器。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)采取有效的成本管理措施,控制好項目成本,穩(wěn)定城市小區(qū)等商品房的售價,滿足廣大消費者的購房需求。這不但是企業(yè)自身生存和發(fā)展的需要,也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)義不容辭的社會責(zé)任。只有合理開發(fā)出符合廣大消費者實際購買力的產(chǎn)品,才能把潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?激活房地產(chǎn)的需求市場,使開發(fā)企業(yè)有更廣闊的生存環(huán)境,保障我國的房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

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