土地出讓規(guī)劃條件精選(九篇)

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第1篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

一、國有土地管理部門以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件的性質(zhì)

在審判實踐中，對以國有土地管理部門為原告、以開發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)確定有三種不同意見：一種意見認(rèn)為該類爭議屬于行政爭議，應(yīng)由土地管理部門按照行政法律法規(guī)進行處理，走行政裁決之路，該類爭議不屬于人民法院主管。其理由是國有土地管理部門負(fù)有行政管理職責(zé)任，國有土地的轉(zhuǎn)讓，具有行政許可和行政審批的特點，轉(zhuǎn)讓行為是否成立，最終要以土地權(quán)屬登記為生效要件。第二種意見認(rèn)為該類爭議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標(biāo)的的案件應(yīng)由行政審判庭審理并按照行政法律法規(guī)作出實體判決。第三種意見認(rèn)為該類爭議屬于普通的民事訴訟。對于欠繳土地出讓金的案件應(yīng)依據(jù)《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關(guān)原則作出實體處理。

要弄清上述問題，我們有必要對國有土地轉(zhuǎn)讓進行深入剖析。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得土地使用權(quán)用于商業(yè)開發(fā)，極終目的是以贏利、獲得商業(yè)利潤為目的。根據(jù)法律的授權(quán)，國有土地管理部門對國有土地負(fù)有經(jīng)營管理的職責(zé)，當(dāng)國有土地管理部門代表國家以“招、拍、掛”等市場運作的形式，本著“平等、自愿、等價有償、誠實信用”的原則出讓具有商業(yè)開發(fā)價值的國有土地時，對于參加競買國有土地的受讓人而言，在土地轉(zhuǎn)讓活動中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓已全部按照市場化方式運作，決定了在《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國有土地管理部門為原告、以開發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是普通民事案件，人民法院要及時地按照普通民事案件受理立案。為了保全國有資產(chǎn)，盡可能減少國有資產(chǎn)流失，在該類案件的審判和執(zhí)行中，可以根據(jù)國有土地管理部門的訴前、訴訟保全申請，充分運用查封、扣押、劃撥、變買等司法強制措施，查封房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)商的銀行帳戶，扣押財產(chǎn)，保證欠繳土地出讓金能及時全額回收。

二、追收土地出讓金案件的兩種不同類型

從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件來看，該類案件主要有兩種類型。一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國有土地管理部門簽訂《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權(quán)后進行了房地產(chǎn)開發(fā)，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地使用權(quán)證，還向土地管理部門書立了欠據(jù)。對于這類案件，事實清楚，處理意見也是相當(dāng)明確的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)受讓人與出讓人簽訂的《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類是房地產(chǎn)商在簽訂《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)后，變更合同的規(guī)劃設(shè)計條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業(yè)利潤的最大化的過程中，不按規(guī)定向國家補繳土地出讓金。對這類案件的審理，由于涉及到容積率與地價之間關(guān)系的專業(yè)知識，而標(biāo)準(zhǔn)容積率的確定國家沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各省、地、市經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求不同，也不可能有固定的容積率標(biāo)準(zhǔn)，因而改變?nèi)莘e率對地價的影響處于不確定的狀態(tài)，在學(xué)術(shù)界因容積率變動計算應(yīng)補交的土地出讓金也有多種意見，因此，該類案件審理難較大。

三、建筑容積率與土地出讓金之間的關(guān)系

國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市總體規(guī)劃，對所出讓的國有土地范圍內(nèi)新修建的建筑物，在《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》中要從以下方面進行明確規(guī)定，一是要確定主體建筑物性質(zhì)和附屬物性質(zhì)；二是要確定建筑容積率；三是要規(guī)定建筑密度、高限和綠地比例。其中對建筑容積率的確定，是《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》中一個重要的合同條款。所謂的建筑容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項目的容積率越高，建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，因而在國有土地出讓時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)繳納的土地出讓金也就越高。在目前的房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商的暴利主要是從增加建筑物總面積、增大容積率、逃廢土地出讓金的形式來賺取的，面對日益攀升的房地產(chǎn)市場，要進行整治和規(guī)范，可以說應(yīng)當(dāng)從清理改變已出讓國有土地用途和建筑容積率著手。

四、增加建筑容積率后應(yīng)補交土地出讓金的法律依據(jù)

由于建筑容積率的增加對國有土地的地價有著實質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的建筑容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高建筑容積率，其行為的本質(zhì)是逃廢土地出讓金，對于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，應(yīng)當(dāng)采取法律的手段予以有效地打擊和制止。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。2002年12月26日建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》第四條規(guī)定：受讓人取得國有土地使用權(quán)后，必須按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件進行開發(fā)建設(shè)，一般不得改變規(guī)劃設(shè)計條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)告知國有土地管理部門；依法應(yīng)當(dāng)補交土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補交。僅僅從上述法律和部門規(guī)章中，我們可以進一步明確，土地使用者增加建筑容積率、改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地規(guī)劃使用條件后，僅有規(guī)劃行政主管部門的同意是完全不行的，還必須取得國有土地管理部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補交土地使用權(quán)出讓金后才能真正取得宗地的土地使用權(quán)。據(jù)了解，從我市清理工作中反映的情況來看，從2003年以來，有100余宗建設(shè)用地改變了建筑容積率，初步概算房地產(chǎn)開發(fā)商逃廢土地出讓金達(dá)數(shù)千萬元，出現(xiàn)這樣的問題，不能不說到規(guī)劃行政和國有土地管理部門的失職失責(zé)。應(yīng)當(dāng)說，按照建設(shè)部2002年12月26日建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》精神，開發(fā)商申請規(guī)劃變更被批準(zhǔn)后，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)及時告國有土地管理部門，國有土地管理部門得到告知后，應(yīng)當(dāng)及時追繳土地出讓金，如果行政職能履行到位，也不會產(chǎn)生現(xiàn)在的問題。

五、建筑容積率增加的行為屬于違反《國有土地出讓合同》的違約行為

在前面我們已經(jīng)闡明，國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市總體規(guī)劃，對所出讓的國有土地范圍內(nèi)新修建建筑物，所確定的建筑容積率，是《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》中一個重要的合同條款。國有土地管理部門在合同中對受讓人（開發(fā)商）約定了投資總額、單位面積投資強度、建筑容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)，主要是為了節(jié)約集約用地，提高土地利用率。如果受讓人不能滿足《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》約定的指標(biāo)，通過增加建筑容積率達(dá)到增加建筑面積的行為，根據(jù)《合同法》確定的嚴(yán)格責(zé)任原則，是典型的合同違約。國有土地管理部門還可以按照合同的約定向國有土地的受讓人（開發(fā)商）主張違約責(zé)任，要求其按合同約定支付違約金。

六、建筑容積率增加與補交土地出讓金計算方式的確定

國務(wù)院下發(fā)的國發(fā)[2001]15號《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變原批準(zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。國土資源部下發(fā)的《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議有關(guān)問題的說明》第二條第八項中規(guī)定：對受讓人（開發(fā)商）在國有土地出讓期限內(nèi)，改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途、容積率等土地使用條件的有兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權(quán)后，依法重新出讓。這種處理方式，對于尚未進行開發(fā)的國有土地適用。二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場差額補交土地使用權(quán)出讓金。從上述行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定中，進一步明確了因增加建筑容積率后，國有土地受讓人應(yīng)補繳土地出讓金計算的期日和方法。在審理因增加建筑容積率應(yīng)補交土地出讓金的案件中，在對受讓人應(yīng)補交的土地出讓金的計算時間和方法上要注意以下四個方面的問題，一是要確定《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》簽訂時約定的宗地土地出讓金總額；二是要查清受讓人改變國有土地用途和使用條件被批準(zhǔn)文件的生效日期。三是要按受讓人改變國有土地用途和使用條件被批準(zhǔn)文件的生效日期的基準(zhǔn)地價，參照改變后的建筑容積率，計算出受讓人取得的國有土地使用權(quán)新的土地出讓金總額。四是計算出新的土地出讓金總額與簽訂《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》時約定總額的差額就是受讓人（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)補交的金額。我們在審理中應(yīng)當(dāng)注意到四川省人民政府在下發(fā)的川府發(fā)[2005]15號文件中規(guī)定：凡是改變規(guī)劃設(shè)計條件，超容積率的，必須按原樓面地價補交土地出讓金。顯然，川府發(fā)[2005]15號文件規(guī)定的精神與國務(wù)院、國土資源部對改變規(guī)劃設(shè)計條件、超容積率應(yīng)補交土地出讓金的處理方式是不同的。按照下位法服從上位法的法學(xué)原理，如果國有土地管理部門按照川府發(fā)[2005]15號文件中規(guī)定的計算方式和計算出的金額提出訴訟請求的，在審理中不應(yīng)予以采納，而應(yīng)當(dāng)責(zé)成作為原告的國有土地管理部門變更計算方式，變更訴訟請求。2004年11月23日最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于審理涉及國有土地使作權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條也作出了類似的規(guī)定：受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途，當(dāng)事人請求按照時同種用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。

七、建筑容積率增加后受讓人取得國有土地新價格的確定

土地出讓金受地價的直接影響，宗地所處的區(qū)域位置不同、道路是否通達(dá)、對外交通是否便利、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口密度等綜合性因素都可能決定土地的商業(yè)價格。由于影響土地價格的因素眾多，在不同區(qū)位，對于土地評估的方式、方法均有不同側(cè)重。在專業(yè)地價評估中，各種影響土地價格的因素，均可以通過調(diào)整單項修正指數(shù)的方式對地價進行科學(xué)準(zhǔn)確地評估。在解決因增加容積率而引起的補交土地出讓金的訴訟案件中，顯然要充分考慮建筑容積率的增加，對土地價格增加的影響因素，在案件審理中要采用修正容積率系數(shù)的方式計算土地出讓金的具體數(shù)額。

一般地，按照修正容積率系數(shù)計算地價的公式為：

宗地商業(yè)地價=基準(zhǔn)地價×容積率修正系數(shù)×商業(yè)用地面積

宗地住宅地價=基準(zhǔn)地價×容積率修正系數(shù)×住宅用地面積

宗地地價=商業(yè)地價+住宅地價

例如：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業(yè)用地），容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元／平方米，居住用地基準(zhǔn)地價600元／平方米。計算過程如下：

計算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e

根據(jù)最有效使用原則，估價設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.

總建筑面積＝20000×1.5＝30000（平方米）

商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

計算商業(yè)用地和居住用地的地價

假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.

商業(yè)用地總價＝900×1.3×3000＝351（萬元）

居住用地總價＝600×1.1×17000＝1122（萬元）

估價結(jié)果：

商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價：900元／平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整

第2篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

第一章出讓計劃及前期工作

第一條本辦法適用于*縣城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)所有經(jīng)營性土地出讓（工業(yè)用地除外），包括*工業(yè)園區(qū)、東華工業(yè)區(qū)片的綜合用地出讓。

第二條縣國土資源局會同規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改等部門根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和我縣的房地產(chǎn)市場及商品房供求情況，編制國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計劃，報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)。

第三條縣規(guī)劃局根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)年度出讓計劃，編制擬出讓地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃,按出讓的時序會同國土、財政、建設(shè)等部門對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘，提出出讓地塊的初步規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計要求及規(guī)劃用地圖，提交規(guī)劃建設(shè)、土地管理聯(lián)席會議討論?？h規(guī)劃局根據(jù)規(guī)劃建設(shè)、土地管理聯(lián)席會議討論意見修改完善后出具出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計要求及規(guī)劃用地圖。

第四條加大出讓前期工作，努力實現(xiàn)“凈地”出讓，防止土地出讓后，合同難以履行、項目不能按期開發(fā)，造成新的閑置和浪費。

城區(qū)出讓地塊的規(guī)劃用地圖確定后，涉及需土地征收的由縣國土局會同所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好土地征收及地面附著物（青苗、樹木、魚塘等）清理工作；涉及需農(nóng)轉(zhuǎn)用的由縣國土局負(fù)責(zé)報批；涉及地塊上的建筑物、構(gòu)筑物由建設(shè)部門會同所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)拆除；涉及桿線（地下管線）遷移的由縣建設(shè)部門會同相關(guān)部門負(fù)責(zé)遷移；涉及國資收儲的出讓地塊由縣財政部門協(xié)調(diào)做好銀行抵押物置換、房屋出租合同終止工作。城區(qū)出讓地塊地面桿線（地下管線）遷移及建設(shè)物、構(gòu)筑物（附著物）拆除（清理）后，根據(jù)實際需要由縣國土部門按出讓地塊的規(guī)劃用地圖所確定的界址線結(jié)合城市景觀用圍墻封閉，圍墻修筑費用由國土部門承擔(dān)并負(fù)責(zé)向開發(fā)商收回。如地塊出讓時需另行約定的事項應(yīng)在土地出讓須知或拍賣特別規(guī)定中給予明確。

第五條縣國土局應(yīng)當(dāng)按照出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計要求及規(guī)劃用地圖擬定招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案（包括出讓公告、出讓須知、拍賣特別規(guī)定）報縣政府審定。

第二章城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

第六條凡在*城區(qū)投資經(jīng)營商業(yè)、旅游、金融、娛樂、服務(wù)業(yè)、商品房開發(fā)等用地，原則上應(yīng)采取拍賣方式出讓，涉及大宗地塊及特殊項目的經(jīng)縣規(guī)劃建設(shè)、土地管理聯(lián)席會議同意后可采用招標(biāo)掛牌方式出讓。

第七條城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序按國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》執(zhí)行。

第八條加大城區(qū)出讓地塊的宣傳策劃工作，國土部門原則上要在《今日*》、《衢州日報》、《浙江日報》、*縣國土資源局門戶網(wǎng)站、*縣招標(biāo)網(wǎng)、中國土地市場網(wǎng)等媒體土地出讓公告，建設(shè)部門負(fù)責(zé)出讓地塊的前期宣傳、策劃和項目推薦工作。

第九條報名及資格審查。拍賣土地的報名受理工作由受委托的拍賣公司負(fù)責(zé)，掛牌土地的報名受理工作委托縣招投標(biāo)中心負(fù)責(zé)，報名情況匯總后，由資格審查小組進行競爭資格審查，資格審查小組由縣招標(biāo)中心會同監(jiān)察局、國土局、規(guī)劃局、建設(shè)局、財政局分管領(lǐng)導(dǎo)組成。

資格審查內(nèi)容：投標(biāo)人、競買人必須具有公告上明確的申請條件，投標(biāo)人、競買人報名時須提供項目資金保障計劃。到報名截止日在本縣內(nèi)尚有欠繳出讓金的企業(yè)或個人不得參加競投（買），中標(biāo)人、競得人原則上應(yīng)在*注冊成立有獨立法人資格的公司(涉及商品房開發(fā)的除經(jīng)縣政府確認(rèn)的自建自用或小規(guī)模用地受讓者外應(yīng)在*注冊成立有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司)從事項目開發(fā)建設(shè)。

第十條招標(biāo)拍賣掛牌的保留價實行集體決策，在臨近截止時間前由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)召集監(jiān)察、國土、規(guī)劃、建設(shè)、財政等部門領(lǐng)導(dǎo)共同確定，并嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，由縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)保管相關(guān)結(jié)果，并于招標(biāo)拍賣掛牌會的前30分鐘送達(dá)主持人。

第三章地塊交付及出讓金收繳

第十一條土地出讓收入由財政部門負(fù)責(zé)征收管理，國土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收。國土資源管理部門和財政部門應(yīng)當(dāng)督促土地買受人嚴(yán)格履行土地出讓合同，確保將應(yīng)繳的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。國土資源管理部門與財政部門要加強協(xié)作，建立國有土地出讓及收支信息共享制度。國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將年度土地供應(yīng)計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關(guān)土地出讓總價款、約定的繳款時間等相關(guān)資料及時抄送財政部門，財政部門應(yīng)當(dāng)及時將土地出讓收支情況反饋給國土資源管理部門。財政部門、國土資源管理部門要與地方國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，對應(yīng)繳國庫、已繳國庫和欠繳國庫的土地出讓收入數(shù)額進行定期核對，確保有關(guān)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。

第十二條出讓地塊成交后，出讓方在土地買受人交清全部地價款后，國土部門方可按出讓須知或拍賣特別規(guī)定的時間內(nèi)將土地交付土地買受人使用，土地交付工作由縣國土資源部門會同規(guī)劃、建設(shè)、財政等有關(guān)部門及土地買受人到現(xiàn)場踏勘并當(dāng)場簽訂土地交付記錄表。土地買受人未交清全部地價款的不得交付土地，且嚴(yán)格按照出讓須知、拍賣特別規(guī)定及土地出讓合同規(guī)定，對土地買受人不按時足額繳納地價款的，按日加收違約金額1‰的滯納金。

第十三條土地交付條件為“現(xiàn)狀土地條件”，即出讓地塊上有建筑物、構(gòu)筑物的，完成原有建筑物室內(nèi)地坪以上部分拆除（構(gòu)筑物的拆除參照執(zhí)行）及建筑殘渣清理（包括桿線、地上地下管道等遷移）；出讓地塊上僅有地面附著物的完成地面附著物（青苗、樹木、魚塘等）清理。出讓土地交付給土地買受人前由縣國土部門負(fù)責(zé)管理。

第四章開工建設(shè)及竣工驗收

第十四條買受人自交清全部地價款之日起七日內(nèi)，應(yīng)與縣規(guī)劃部門簽訂規(guī)劃建設(shè)履約合同，并按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金總額的10%繳納規(guī)劃建設(shè)履約保證金后（不計息），持建設(shè)項目的批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向縣規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。逾期未簽訂履約合同的，縣規(guī)劃部門按日加收保證金款項1‰的滯納金。規(guī)劃建設(shè)履約保證金由規(guī)劃部門憑建設(shè)、國土部門書面意見按下列規(guī)定退還：競得人按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定日期（或同意延建所另行約定的時間）和規(guī)劃設(shè)計要求動工建設(shè)且開工率在50%以上者退還50%；按規(guī)劃設(shè)計要求和約定日期竣工并通過有關(guān)部門綜合驗收合格后由規(guī)劃部門退還40%的規(guī)劃建設(shè)履約保證金，剩余10%在綜合驗收1年后無質(zhì)量等投訴的再退還。如競得人未能按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定日期（或同意延建所另行約定日期）開工建設(shè)或約定日期竣工并通過綜合驗收的，每延期一日，應(yīng)向出讓人分別支付相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款總額0.3‰的違約金，未按期開工或未按期竣工的兩項違約金由規(guī)劃部門在規(guī)劃建設(shè)履約保證金中直接扣除，且出讓人有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履約。

第十五條及時做好規(guī)劃設(shè)計方案審查。土地買受人完成土地交付后，必須嚴(yán)格按照土地拍賣規(guī)劃指標(biāo)及拍賣特別約定委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位編制出讓地塊規(guī)劃設(shè)計方案，按時報規(guī)劃部門審批，規(guī)劃部門自受理之日起15日內(nèi)完成報送方案的審查并出具初步意見，符合規(guī)劃設(shè)計條件和要求的，及時組織發(fā)改、國土、建設(shè)等部門對規(guī)劃設(shè)計方案進行論證，形成書面方案論證意見，涉及重大或重要項目規(guī)劃設(shè)計方案需邀請專家組認(rèn)證咨詢并提交縣規(guī)劃建設(shè)土地管理聯(lián)席會議審定。根據(jù)審查意見，設(shè)計單位及時修改完善后再次報規(guī)劃部門審批同意后組織實施。

第十六條土地買受人必須嚴(yán)格按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》在約定的動工日期內(nèi)開工建設(shè)和約定的日期內(nèi)完成項目施工建設(shè)并申請綜合驗收。買受人未能按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定期限和條件動工建設(shè)的（受讓人申請延期開工建設(shè)并經(jīng)出讓人同意的除外），每延遲一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金總額0.3‰的違約金；超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工建設(shè)開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金總額20%的土地閑置費；超過合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工建設(shè)開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力造成動工開發(fā)遲延的除外。

第十七條實行預(yù)售許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向建設(shè)部門報送相關(guān)資料（包括預(yù)售合同樣本、銷售價格及委托代收費用組成等）且除土地出讓金外實際投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和交付日期，方可申請辦理商品房預(yù)售登記，依法取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得預(yù)售許可證的，不得進行商品房預(yù)售，不得申請刊播、設(shè)置、張貼商品房預(yù)售廣告，廣告經(jīng)營者不得為其承辦或商品房預(yù)售廣告業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10內(nèi)公開開盤預(yù)售，并安排整棟房源對外銷售、透明售房，公示的房源不得無故拒售，在簽訂商品房預(yù)售合同30日內(nèi)應(yīng)到建設(shè)房管部門進行備案登記。對違反規(guī)定者，建設(shè)部門將依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令違規(guī)開發(fā)企業(yè)整改，整改完成前暫停該開發(fā)企業(yè)預(yù)售許可、預(yù)售合同簽約、合同備案及權(quán)屬登記等手續(xù)。

商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，但必須報物價和建設(shè)房管部門備案。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，必須經(jīng)綜合驗收合格后，方可出售或出租。

第五章合同解除

第十八條受讓人必須按照本合同約定，按時支付土地使用權(quán)出讓金。如果受讓人不能按時付清土地使用權(quán)出讓金的并延期付款超過6個月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失。

第十九條解除出讓合同的，由縣國土部門書面向縣政府提出，經(jīng)縣規(guī)劃建設(shè)土地管理聯(lián)席會議討論同意后按法定程序執(zhí)行。

第六章法律責(zé)任

第二十條應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)而擅自采取協(xié)議方式出讓的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人依法給予行政處分。

第二十一條政府工作人員在土地招標(biāo)拍賣掛牌活動中，接受賄賂、泄露秘密、、、的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十二條競投（買）人以弄虛作假，采取欺騙手段或采取行賄、惡意串通等非法手段非法取得土地使用權(quán)的，由國土部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定進行處罰，對有關(guān)責(zé)任人由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)企業(yè)未按法定要求進行房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和商品房銷售行為的，由縣政府相關(guān)職能部門依法處理。

第3篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

為了貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔20**〕31號）和**省人民政府《關(guān)于加強土地節(jié)約集約利用工作的通知》（**政〔20**〕111號）等文件精神，加強對建設(shè)用地供后管理，節(jié)約集約利用土地，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、充分認(rèn)識加強建設(shè)用地供后管理的重要性。對建設(shè)用地供后實施管理，是督促土地使用者依法用地，提高土地利用率，節(jié)約集約用地，防止國有土地資產(chǎn)流失的重要措施。各地要通過規(guī)范建設(shè)項目供地審批和實行竣工用地驗收制度，切實加強建設(shè)項目用地全程管理，把好各個管理環(huán)節(jié)，努力提高全省土地集約利用水平，優(yōu)化我省土地利用結(jié)構(gòu)，為經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展提供用地保障。

二、加強土地出讓合同管理。土地使用權(quán)出讓，要按照《土地出讓合同》和《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》的要求，對出讓土地的開竣工期限、投資情況和土地使用條件等事項進行約定，嚴(yán)格土地供后開發(fā)利用管理，建立土地開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)管機制。對項目投資總額、固定資產(chǎn)投資額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑密度等任何一項指標(biāo)未達(dá)到或者低于出讓合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，以及綠化比例、企業(yè)內(nèi)部行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例超過出讓合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，市、縣國土資源管理部門要按照出讓合同的約定，向土地使用權(quán)人收取違約金，并要求自行拆除相應(yīng)的綠化和建筑設(shè)施。

三、合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短開發(fā)周期。為了確保土地供應(yīng)后能及時進行開發(fā)，各地要積極推行國有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，合理確定宗地出讓規(guī)模，縮短開發(fā)周期。房地產(chǎn)開發(fā)用地以及其他無特殊要求的用地，約定的每宗地開發(fā)建設(shè)周期原則上不得超過3年。

四、采取有效措施，抓好閑置土地處置工作。要綜合運用經(jīng)濟、法律和行政手段處置閑置土地，對因用地者自身原因造成國有土地有償使用合同約定開工之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的，以及已動工開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3、或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，要責(zé)成用地單位繳納相當(dāng)于土地出讓金20%的土地閑置費，并責(zé)令限期復(fù)建；對逾期不復(fù)建或滿2年未動工建設(shè)的，應(yīng)依法收回土地使用權(quán)。對于以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，未按劃撥決定書約定動工建設(shè)的，要責(zé)成用地單位限期開工；滿1年的，要責(zé)成用地單位繳納相當(dāng)于劃撥土地價款20%的土地閑置費；滿2年的，應(yīng)依法收回土地使用權(quán)。

五、嚴(yán)格對供后土地的用途和使用條件管理。土地使用者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的用途或者出讓合同約定的用途使用土地。確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同的約定，按新用途的市場價補交土地出讓金或者報經(jīng)批準(zhǔn)供地的人民政府批準(zhǔn)依法收回重新出讓。嚴(yán)禁擅自改變土地出讓合同約定的土地使用條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的單位和個人，必須按土地出讓合同約定進行開發(fā)，不得擅自更改；確需改變?nèi)莘e率等規(guī)劃條件的，必須經(jīng)原出讓方和規(guī)劃部門同意，并按照同等地段土地的市場成交價，補交相應(yīng)的土地差價。

六、進一步加強對土地入市的管理。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，并按轉(zhuǎn)讓后土地用途的市場價格扣除劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格補繳土地出讓金。嚴(yán)格出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，出讓土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓，必須符合法定或土地出讓合同約定的轉(zhuǎn)讓條件；對不符合轉(zhuǎn)讓條件擅自轉(zhuǎn)讓的，要按非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進行查處。

第4篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

一、加強收入管理

（一）收入范圍。中心城區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款。具體包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一并納入土地出讓收入管理。按照規(guī)定依法向國有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

（二）管理職責(zé)。土地出讓收入是政府性基金收入，收支應(yīng)全額納入本級政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”，經(jīng)清算后及時繳入國庫或財政專戶，支出通過本級政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理。市國土資源局、市財政局要按照職責(zé)分工，相互配合，做好土地出讓收支管理工作。市國土資源局依法對中心城區(qū)內(nèi)的土地資源實行集中管理，負(fù)責(zé)對中心城區(qū)的土地資源進行詳查，依據(jù)規(guī)劃部門提供的控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計條件，會同規(guī)劃部門擬定中心城區(qū)土地收儲和出讓計劃；對收儲土地進行整理和出讓；負(fù)責(zé)土地出讓收入的執(zhí)收工作，按土地出讓宗地建立基礎(chǔ)臺賬。市財政局負(fù)責(zé)中心城區(qū)國有土地出讓收支管理工作，編制國有土地出讓收支預(yù)算，填報土地出讓收支統(tǒng)計表。

（三）征繳、清算程序。

1、土地出讓保證金的繳退。凡國有土地使用權(quán)實行網(wǎng)上掛牌出讓的，由市國土資源局會同市財政局按照網(wǎng)上掛牌出讓的有關(guān)規(guī)定，在指定銀行開設(shè)網(wǎng)銀保證金專用賬戶，專門用于保證金繳納。參與網(wǎng)上掛牌出讓的競買人將保證金繳入網(wǎng)銀保證金專用賬戶，競得人支付的保證金，應(yīng)在國有土地使用權(quán)出讓合同生效后抵作宗地出讓價款，并在掛牌出讓結(jié)束后三個工作日內(nèi)繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”；未競得人支付的保證金及時予以退還，不計利息。網(wǎng)銀保證金專用賬戶僅用于網(wǎng)上掛牌出讓，平時一般無余額。以其他方式出讓國有土地使用權(quán)其保證金繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。競得人支付的保證金在出讓合同生效后，抵作宗地出讓價款；未競得人支付的保證金在3個工作日內(nèi)予以退還。

2、土地出讓收入的繳款。市國土資源局根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開具“**市非稅收入繳款通知書”，由國有土地使用權(quán)受讓人在規(guī)定時間內(nèi)到非稅收入銀行繳納土地出讓收入。各非稅收入銀行收到受讓人繳款后，向繳款人開具“**省非稅收入一般繳款書”，并及時將土地出讓收入劃轉(zhuǎn)到“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。

3、土地出讓收入的匯繳清算。實行招拍掛的土地出讓收入繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”后，由市國土資源局依據(jù)國家相關(guān)政策，編制《土地出讓收入清算單》，送市財政局審核。屬代收代繳的稅費等往來資金在“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”直接劃轉(zhuǎn)；土地出讓收入全額繳入國庫專戶或金庫，納入基金預(yù)算管理。

二、明確支出管理范圍

土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、支工支出、城市建設(shè)支出、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及其他支出等。

（一）征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

（二）土地開發(fā)支出。主要是指因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)財務(wù)費用等支出。

（三）支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。按照省財政廳、國土資源廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國土資源部<用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法>的通知》規(guī)定，土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，按土地出讓平均純收益的15%計提。

（四）支工支出。新建、擴建工業(yè)項目所繳納的土地出讓收入，在扣除成本性支出及計提專用資金后的余額，全部作為財源發(fā)展專項資金，用于項目區(qū)內(nèi)征地、拆遷補償支出、土地開發(fā)支出和項目投資獎勵支出等。

（五）城市建設(shè)支出。一是從土地凈收益中按不低于20%的比例安排；二是從新建的城市道路兩側(cè)各200米的土地出讓凈收益中，按50%比例安排；三是從城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合服務(wù)費（南城區(qū)8.5平方公里內(nèi)的行政事業(yè)單位劃撥用地，按從每平方米100元的標(biāo)準(zhǔn)收?。┲邪才?。主要用于償還因城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成的債務(wù)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（六）國有土地收益基金支出。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》文件精神，從土地凈收益中按10%計提。主要用于土地收購儲備及整理等相關(guān)費用支出。

（七）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，從土地出讓收入中扣除成本費用后按10%計提，主要用于解決城市低收入家庭住房困難問題。

（八）補貼掇刀區(qū)城建支出。對掇刀區(qū)20**年以前城市建設(shè)形成的歷史欠賬，由市財政局進行清理、鎖定，確定補貼基數(shù)，在每年的土地收益中予以安排。《**市人民政府關(guān)于印發(fā)**市城區(qū)土地收益征收管理試行辦法》文件中有關(guān)市、區(qū)分成比例的規(guī)定停止執(zhí)行。

（九）其他支出。包括土地使用權(quán)出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費以及支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用、規(guī)劃部門編制控制性詳細(xì)規(guī)劃所需費用及相關(guān)政策允許在土地收益中列支的其它支出等。

三、建立、健全預(yù)決算制度

編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。每年年度末，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財政部門規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報財政部門審核匯總后，編入市綜合財政預(yù)算，向市人民政府報告。

第5篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

一、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作的基本原則

（一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策的原則。按照有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的原則，在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、土地供應(yīng)計劃等方面，確保對推進我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級具有重大作用的項目用地需求。嚴(yán)禁向國家產(chǎn)業(yè)目錄禁止類、淘汰類項目供地，從嚴(yán)控制限制類工業(yè)項目用地。

（二）節(jié)約集約用地的原則。工業(yè)項目用地應(yīng)向開發(fā)區(qū)工業(yè)園（片）區(qū)集中。工業(yè)用地供應(yīng)，要嚴(yán)格執(zhí)行國家、省市制定的集約用地控制標(biāo)準(zhǔn)，在產(chǎn)業(yè)選擇、投資強度、開發(fā)利用強度和規(guī)模等方面嚴(yán)格把關(guān)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚、基礎(chǔ)設(shè)施共享，促進規(guī)?；?、集約化產(chǎn)業(yè)形成。鼓勵建設(shè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、多層廠房。

（三）依法用地原則。工業(yè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用年度計劃，對不符合規(guī)劃的項目不予供地。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收的，要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)。

（四）公開、公平、公正的原則。工業(yè)用地年度出讓計劃、地塊出讓方案、供地結(jié)果等信息要通過新聞媒體、政府信息網(wǎng)充分披露，接受社會監(jiān)督。土地出讓條件要充分體現(xiàn)公平競爭、不得人為設(shè)置有悖公平競爭的限制性條件。

二、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍及供地方式

**市的工業(yè)用地供應(yīng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。

對單獨選址的工業(yè)用地建設(shè)項目，可以掛牌公示方式出讓國有土地使用權(quán)。涉及集體土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，按照項目內(nèi)容同時辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收及預(yù)供地方案審核報批。經(jīng)批準(zhǔn)后，在土地公開交易有形市場以掛牌公示方式將地塊用地位置、規(guī)劃設(shè)計條件、環(huán)境保護要求、擬建設(shè)項目類型、土地使用條件（投資強度、容積率控制指標(biāo)等）、擬用地單位、擬供地價格等信息向社會掛牌公示，公示時間不得少于15天。經(jīng)公示后，有兩個以上用地意向者的，轉(zhuǎn)為招標(biāo)或現(xiàn)場競價方式出讓國有土地使用權(quán)。

因城鎮(zhèn)規(guī)劃實施、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等原因需對原工業(yè)企業(yè)進行搬遷并安置恢復(fù)重建的項目用地，可以采取同等價格置換方式辦理出讓供地手續(xù)；超出原土地證面積的，按市場價全額繳納土地出讓地價款。

原以劃撥方式取得的工業(yè)用地，因土地使用者申請補辦出讓手續(xù)或企業(yè)改制、轉(zhuǎn)讓等，可以采取劃撥補辦出讓方式辦理用地手續(xù)。

原辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地使用手續(xù)的工業(yè)用地，因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)改制，經(jīng)農(nóng)村集體土地所有者同意并依法辦理征收手續(xù)的，可以采取補辦出讓方式辦理供地手續(xù)。

三、工業(yè)用地出讓價格的確定

工業(yè)項目用地實行有底價招標(biāo)拍賣掛牌出讓，出讓底價應(yīng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況集體決策確定，其出讓底價或標(biāo)底不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》。

土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍之外的單獨選址工業(yè)建設(shè)項目，如土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的，出讓價可按不低于項目用地所在地對應(yīng)土地等別最低價標(biāo)準(zhǔn)的60%確定。其中，使用未列入耕地后備資源的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項目用地，土地使用權(quán)出讓時出讓價可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低標(biāo)準(zhǔn)的30%確定。

出讓工業(yè)用地國有土地使用權(quán)，其出讓地價收入實行收支兩條線管理，由國土資源部門按規(guī)定全額繳入國庫；成本支出及各種費用支出等由財政部門按基金收支預(yù)算執(zhí)行。

四、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作職責(zé)分工

為加強對工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作的領(lǐng)導(dǎo)，確保此項工作順利推進，國土資源、發(fā)改、經(jīng)委、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、監(jiān)察等部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓相關(guān)問題，集體討論確定有關(guān)事項，各有關(guān)部門必須依照規(guī)定的職能劃分、各司其職、密切配合，積極做好工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓相關(guān)工作。

國土資源部門負(fù)責(zé)會同有關(guān)部門組織編制工業(yè)用地年度供應(yīng)計劃和信息，具體制訂工業(yè)用地出讓方案和報批工作，組織實施具體工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，負(fù)責(zé)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同、收繳土地出讓價款、交付土地以及有關(guān)土地登記發(fā)證工作，參與工業(yè)建設(shè)項目批后跟蹤管理和竣工復(fù)核檢查。

發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)會同經(jīng)委等部門編制工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，制訂工業(yè)建設(shè)項目產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入政策，參與工業(yè)建設(shè)項目的跟蹤管理和竣工復(fù)核檢查。

經(jīng)委負(fù)責(zé)會同發(fā)展改革等部門制訂年度工業(yè)項目投資計劃以及工業(yè)用地出讓方案中的產(chǎn)業(yè)類別、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、投資標(biāo)準(zhǔn)，會同有關(guān)部門對用地預(yù)申請進行資格審查，會同發(fā)展改革管理部門負(fù)責(zé)辦理工業(yè)建設(shè)項目審批、核準(zhǔn)、備案，會同有關(guān)部門對工業(yè)建設(shè)項目的批后跟蹤管理和竣工復(fù)核檢查。

規(guī)劃、建設(shè)部門負(fù)責(zé)核發(fā)單獨選址工業(yè)用地選址意見書，制訂工業(yè)用地出讓方案中的規(guī)劃設(shè)計條件，辦理建設(shè)項目規(guī)劃、開工審批工作，參與工業(yè)建設(shè)項目批后跟蹤管理和竣工復(fù)核檢查。

環(huán)境保護部門負(fù)責(zé)制訂具體工業(yè)用地出讓方案中的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)項目環(huán)境影響評價文件審批，參與工業(yè)建設(shè)項目批后跟蹤管理和竣工復(fù)核檢查。

監(jiān)察部門負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)部門在工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作中的履職情況，會同有關(guān)部門查處工業(yè)用地公開出讓中的違紀(jì)違法案件。

五、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓組織實施基本程序

（一）編制工業(yè)用地年度供應(yīng)計劃

發(fā)改部門按照國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求，依據(jù)本區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和招商引資等情況，提出本年度工業(yè)項目固定資產(chǎn)投資規(guī)劃，并依據(jù)國民經(jīng)濟行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，對年度新建工業(yè)項目分門別類進行細(xì)化，制訂各類工業(yè)項目年度投資計劃。

國土資源部門會同發(fā)展改革、規(guī)劃部門依據(jù)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用年度供應(yīng)計劃以及土地市場供求狀況、城鎮(zhèn)土地集約利用程度等，編制工業(yè)用地年度供應(yīng)計劃，落實年度供地數(shù)量、供地結(jié)構(gòu)和具體供地位置。經(jīng)委和環(huán)境保護管理部門根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及國土資源和發(fā)展改革部門提供的年度供地數(shù)量和地塊，分別提出各個地塊的產(chǎn)業(yè)類別、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及投資強度等投資建設(shè)條件和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。最后，由國土資源和發(fā)展改革部門匯總，于每年十月底提出正式的年度工業(yè)用地供應(yīng)計劃草案，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，報上一級國土資源部門備案，同時，抄送同級政府相關(guān)部門，并通過新聞媒體、政府網(wǎng)站、中國土地市場網(wǎng)站、當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌鱿蛏鐣肌?/p>

（二）組織農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收報批及前期開發(fā)

工業(yè)用地實行凈地出讓。納入工業(yè)用地供應(yīng)計劃的土地，由地塊所在地的縣(市)區(qū)人民政府，開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)）管委會分批分期完成出讓地塊的拆遷安置、“三通一平”等前期開發(fā)工程，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，由國土資源部門按審批權(quán)限報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)。

（三）用地預(yù)申請

建立用地預(yù)申請制度。在工業(yè)用地年度供應(yīng)信息公布后，意向用地者向土地所在國土資源部門提出用地預(yù)申請。用地預(yù)申請者承諾愿意支付的土地價格和土地使用條件并經(jīng)國土資源部門進行審查后準(zhǔn)予進入的，預(yù)申請人應(yīng)向國土資源部門交納預(yù)申請資金，并存入指定資金專戶。國土資源部門可據(jù)此合理安排工業(yè)用地出讓的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局等，適時組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓，并通知符合條件的預(yù)申請單位或個人參加。

（四）組織實施具體的工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動

1.制訂招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案及審核報批。國土資源部門應(yīng)在地塊實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告前三十日以書面聯(lián)系單的形式征求投資項目立項、備案管理、規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境保護等部門的意見。除法律法規(guī)及審批權(quán)限另有規(guī)定的除外，上述部門應(yīng)根據(jù)各自的職責(zé)，在接到聯(lián)系單之日起5個工作日內(nèi)出具書面意見，即由經(jīng)委出具出讓地塊競買人的資質(zhì)、產(chǎn)業(yè)類別、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、投資強度等準(zhǔn)入條件以及項目竣工、投產(chǎn)時限等，由規(guī)劃建設(shè)部門出具出讓地塊的規(guī)劃用地紅線圖紙和規(guī)劃設(shè)計條件，環(huán)境保護部門出具環(huán)境保護的標(biāo)準(zhǔn)及具體要求，最后，由國土資源管理部門匯總擬定出讓方案，依法按審批權(quán)限報批。經(jīng)批準(zhǔn)后，由國土資源管理部門組織實施。

2.工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告。招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，國土資源部門應(yīng)在中國土地市場網(wǎng)、當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌鲆约靶侣劽浇楣I(yè)用地出讓公告，并接受用地意向者的用地申請和投標(biāo)、競買報名。出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日。

3．實施工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓。國土資源部門應(yīng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）規(guī)定的程序和要求，組織實施具體工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，與競得人簽訂《成交確認(rèn)書》或向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》。報國家和省立項的核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審批準(zhǔn)文件；其他項目，其土地《成交確認(rèn)書》或《中標(biāo)通知書》代替建設(shè)用地預(yù)審批準(zhǔn)文件。競買保證金或預(yù)申請資金可抵作出讓價款，未作為成交、中標(biāo)受讓人的，于競買活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)全額無息退還。

4.辦理項目立項、規(guī)劃、環(huán)評等報批工作。中標(biāo)人、競得人憑《中標(biāo)通知書》或《成交確認(rèn)書》到項目立項主管部門分別申請辦理可行性研究報告批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案手續(xù)；到規(guī)劃主管部門辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；到環(huán)保主管部門辦理環(huán)評審批手續(xù)；需進行工商注冊的，工商行政管理部門辦理工商注冊登記。各相關(guān)職能部門應(yīng)根據(jù)各自職責(zé)，于受理之日起30個工作日內(nèi)辦理完畢相關(guān)手續(xù)。

因中標(biāo)人、競得人自身原因未能在規(guī)定時限內(nèi)完成相關(guān)報批手續(xù)的，按招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件約定，《中標(biāo)通知書》或《成交確認(rèn)書》自然廢止。

5.簽訂土地出讓合同。建設(shè)項目立項、規(guī)劃、環(huán)境評價等有關(guān)報批手續(xù)辦完后，用地者持相關(guān)文件到國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》，繳納土地出讓價款。國土資源管理部門應(yīng)在土地出讓價款和相關(guān)稅費繳清后30個工作日內(nèi)向用地者核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、交付土地，辦理土地登記，核發(fā)《國有土地使用證》。

6.公示工業(yè)用地供應(yīng)結(jié)果。在《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后十個工作日內(nèi)，應(yīng)將土地出讓結(jié)果通過中國土地市場網(wǎng)站、當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站和土地有形市場以及新聞媒介向社會公布，接受社會監(jiān)督。

第6篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

“一個池子蓄水”――

優(yōu)化儲備機制，充分挖掘土地潛力

土地儲備是政府高度壟斷土地一級市場的重要手段，是一個蓄水的“池子”。衡山縣加大儲備工作力度，強化儲備職能，采取了統(tǒng)一歸口管理、多渠道融資、保障群眾權(quán)益、轉(zhuǎn)化儲備成果等措施。

細(xì)化歸口管理職責(zé)。2011年，衡山縣重新成立了“土地儲備與經(jīng)營委員會”，由縣人民政府縣長任主任，常務(wù)副縣長、分管副縣長任副主任，提高了“儲委會”規(guī)格，擴大了職能，特別強調(diào)做好“土地經(jīng)營”這篇文章?？h國土資源局負(fù)責(zé)土地儲備總體運作，縣城鄉(xiāng)投、工交司負(fù)責(zé)組織實施縣政府指定作為業(yè)主的建設(shè)項目運作，縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項目的土地運作，縣財政局負(fù)責(zé)土地儲備資金籌措、土地前期開發(fā)的審核、土地價款收入等土地出讓收支管理，縣規(guī)劃局依法做好儲備土地的規(guī)劃控制等相關(guān)工作。

構(gòu)建儲備融資平臺。土地儲備資金主要來源于縣財政撥款及融資兩個方面。縣城鄉(xiāng)投、工交投兩個融資平臺通過與政策性銀行、國有投資公司對接，已先后為縣城建設(shè)募集資金0.9億元。土地儲備中心及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主要通過財政撥款實現(xiàn)：一方面，土地組織出讓后，由財政在土地出讓價款中返還土地儲備成本，另一方面，通過建立土地儲備基金，將土地出讓收益的40%再投入到土地儲備。

保障群眾合法權(quán)益?，F(xiàn)階段征地拆遷是社會矛盾中最為突出的問題。衡山縣采取了提高補償標(biāo)準(zhǔn)、合理安置、失地參保等措施，現(xiàn)在征地補償平均達(dá)到了5萬元/畝，大大超過了湖南省人民政府《關(guān)于公布征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（湘政發(fā)【2009】43號）所規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)；對拆遷戶除了進行合理補償以外，還進行商鋪安置；對于失地農(nóng)民，符合參保條件的，做到了應(yīng)保盡保。到目前為止，衡山縣已有32個自然組，約1500個失地農(nóng)民參加了社保，做到了失地不失業(yè)，生計有著落。

轉(zhuǎn)化成果服務(wù)民生。對于確定的廉租房、經(jīng)濟適應(yīng)房及以棚戶區(qū)改造等保障性住房用地，國土資源部門優(yōu)先在土地儲備計劃、年度用地計劃中予以保證。目前衡山縣有廉租房及霞流沖煤礦、貫塘茶場、紫巾山林場棚戶區(qū)改造等幾個保障性住房開工建設(shè)，其所使用的土地共計2.74公頃已全部供應(yīng)到位，衡山縣財政從出讓金中劃撥413萬元用于安居工程建設(shè)。

“一個龍頭放水”――

規(guī)范出讓程序，盡力彰顯土地價值

為促進節(jié)約集約用地，進一步規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓管理，衡山縣將土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，不以各種名義和形式減免出讓收入，對土地出讓管理程序、預(yù)決算管理等作出明確規(guī)定，確保規(guī)范土地出讓收支管理政策落實。

聯(lián)動協(xié)作，設(shè)立專戶促“公正”。衡山縣成立了國有土地、礦產(chǎn)資源使用權(quán)出讓領(lǐng)導(dǎo)小組，涵蓋國土、財政、審計、紀(jì)委等部門，以集體會審的形式確保出讓依法依規(guī)，形成了國土、財政、審計、紀(jì)委四部門環(huán)環(huán)相扣、相互制約又密切配合的協(xié)作機制。同時，成立“衡山縣國土收入征管辦公室”，負(fù)責(zé)全縣土地收入征收、管理工作。

提高比率，市場配置促“公平”。針對競得人長期拖欠價款的現(xiàn)象，衡山縣把土地出讓保證金提高到50%。通過實踐證明，提高保證金比率既有利于全額收繳出讓金，也打擊了一部分通過低保證金的便利，隨意投標(biāo)以獲取非法利益的行徑。根據(jù)地塊位置、類型等情況，靈活性選擇土地出讓形式，對地理位置優(yōu)、競爭性較強的地塊采取公開招標(biāo)、拍賣形式出讓，對地理位置偏、競爭性較弱的地塊采取公開掛牌形式出讓，力求資源配置最優(yōu)化，著力凸顯土地價值。自2010年以來，衡山縣共公開出讓土地55宗，總面積68.86公頃，成交價款1.99億元。其中，公開招標(biāo)、拍賣出讓土地36宗，掛牌出讓17宗，改變用途2宗。

信息透明，及時促“公開”。利用網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣、接觸人群多的特點，及時把宗地出讓信息在“中國土地市場網(wǎng)”、省市縣國土資源門戶網(wǎng)站上，并通過電視、廣播、報紙等傳統(tǒng)媒體公布信息。宗地出讓成交后，將土地面積、出讓單價、競得人等內(nèi)容及時告知當(dāng)?shù)厝罕娕c競投標(biāo)方。

“多管齊下清淤”――

強化批后監(jiān)管，全面提升土地效益

土地公開出讓后，受競得方主客觀因素影響，能否及時足額收繳土地出讓金，以及如何確保投資強度是最關(guān)鍵的問題。衡山縣為進一步提高節(jié)約集約利用土地水平，采取了一系列行之有效的措施，積極有效應(yīng)對建設(shè)用地使用權(quán)批后監(jiān)管出現(xiàn)的新情況、新形勢，保障了縣域社會經(jīng)濟發(fā)展對土地的合理需求。

強化用地合同管理。進一步健全完善土地履約保證金制度，在土地劃撥或簽訂土地出讓合同時，按劃撥或出讓土地總價款的3%收取履約保證金，根據(jù)用地單位履約情況，扣除或退還履約保證金。對不完全繳納土地出讓價款的，不交地、不辦理土地使用權(quán)登記；土地出讓后交款期限原則上不超過3個月；延期交款3個月以內(nèi)的按每日3‰收取滯納金，超過3個月收回土地使用權(quán)。

打擊擅自改變?nèi)莘e率行為。近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目也逐步增多，雖然大部分開發(fā)商能夠按照合同約定的條件開發(fā)建設(shè)，但也有個別的通過調(diào)整容積率等違規(guī)行為獲得非法利益。為了保障國有資產(chǎn)不流失，衡山縣組織對近年來的房地開發(fā)項目進行徹底清查，對于擅自改變?nèi)莘e率的行為進行查處，補交土地出讓金，并引入樓面地價來管理改變?nèi)莘e率的行為。

嚴(yán)格處置閑置土地。對因土地使用者自身原因造成土地閑置滿2年的，依法無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%收取土地閑置費。對因規(guī)劃調(diào)整等不可歸于用地者的原因造成的閑置土地，通過協(xié)商和合理補償，采取改變用途、等價置換、納入政府儲備或安排臨時使用等途徑及時處置、充分利用。

規(guī)范處置改變土地用途行為。對于城市規(guī)劃確定需要改變用途的土地，在確定其價值的過程中引入競爭機制。由縣政府行使優(yōu)先購買權(quán)，回購?fù)恋厥褂脵?quán)，然后通過掛牌或拍賣的方式公開出讓調(diào)整后的土地使用權(quán)，進一步凸現(xiàn)土地價值。近年來成功出讓2宗改變用途的土地，實現(xiàn)土地收益1539萬元。

第7篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

關(guān)鍵詞:“毛地掛牌、凈地交付”;概念;法律效力;法律風(fēng)險

中圖分類號:D922．3;F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:2095－4379－(2016)10－0159－02

近年來，隨著我國土地出讓制度的不斷健全完善，相關(guān)政策明確要求土地實行“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓。但有些地方政府未能嚴(yán)格貫徹該落實。有的出讓合同中約定為“凈地”出讓，但實際為“毛地”出讓，有的出讓合同中約定“現(xiàn)狀出讓、凈地交付”等。究其原因，其中很重要的一條是在當(dāng)前發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟下行的背景下，地方政府財政吃緊，沒有足夠的資金進行土地一級開發(fā)中的整理、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在暫時又無法擺脫土地財政的情況下，只能采取變通的方式出讓“毛地”?，F(xiàn)實當(dāng)中，大量出讓合同中出現(xiàn)了“現(xiàn)狀掛牌、凈地交付”、“毛地出讓、凈地交付”等表述方式。這類合同在履行過程中一旦產(chǎn)生糾紛，政府和土地受讓人對合同的性質(zhì)、效力、違約責(zé)任等均出現(xiàn)巨大分歧。本文正是基于這種土地出讓的現(xiàn)狀，以“毛地掛牌、凈地交付”為例，對這種模式的相關(guān)法律問題進行研究探討。

一、“毛地”“凈地”概念

“毛地”和“凈地”雖不是法律術(shù)語，但在相關(guān)政策文件中對此已有表述，國土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》中規(guī)定，實行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。國土資源部、住房和建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中規(guī)定，不得“毛地”出讓。因此，有必要對“凈地”、“毛地”的概念進行定義，以便準(zhǔn)確適用。所謂“凈地”，根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，指市、縣政府供應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)?shù)赝恋貦?quán)利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經(jīng)濟糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)等所必要的基本條件［1］?！懊亍笔窍鄬τ凇皟舻亍倍缘模侵笖M出讓的土地或者權(quán)屬邊界條件不清晰、或者未征收拆遷安置完成、或者不具備交付條件，或者兼具以上三點中的兩點或全部。

二、“毛地”出讓與“凈地”出讓的歷史沿革

自土地有償使用制度建立以來，我國的土地出讓工作取得了突飛猛進的發(fā)展。土地財政在此背景下也應(yīng)運而生，并且成為很多地方政府財政收入的主要來源。但是2004年之前，由于《城市房屋拆遷管理條例》賦予開發(fā)商拆遷人資格，加之地方政府的財政資金不足，土地的出讓大部分是“毛地”出讓，由開發(fā)商承擔(dān)拆遷工作。這種模式在短時間內(nèi)達(dá)到了降低拆遷成本、提高拆遷效率、促進經(jīng)濟繁榮的效果。但很快，其弊端就顯示出來。一方面，由于開發(fā)商天然的利益最大化的本性，在拆遷過程中采用非法手段野蠻拆遷的情況頻現(xiàn)，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的合法權(quán)益，造成社會負(fù)面影響，并在一定程度上影響了社會穩(wěn)定。另一方面，由于地價上漲，開發(fā)商囤地待漲的情況也愈發(fā)嚴(yán)重，造成土地大量閑置。同時，地方政府意識到，土地是否經(jīng)過一級開發(fā)，出讓價格有天壤之別。一項針對北京市中心城區(qū)地價的分析數(shù)據(jù)表明，當(dāng)政府出讓的地塊經(jīng)過了一級開發(fā)后，只需40%的土地出讓金就能覆蓋所有一級開發(fā)和土地整理的成本，60%的增值收益是由土地一級開發(fā)產(chǎn)生的。而當(dāng)政府出讓的土地未經(jīng)一級開發(fā)時，土地增值收益就會流向土地開發(fā)商，從而大幅減少政府的土地出讓收益［2］。在這種背景下，國務(wù)院以及相關(guān)部門出臺了一系列政策對此予以調(diào)整，實行“凈地”出讓政策?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(［2004］)規(guī)定，嚴(yán)禁未經(jīng)拆遷安置補償，收回原土地使用權(quán)而直接供應(yīng)土地;國土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》(國地資電發(fā)［2007］36號)規(guī)定，實行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓;國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(國地資發(fā)［2010］151號)明確不得“毛地”出讓;國土資源部《閑置土地處置辦法》(2012年6月1日國土資源部令第53號)中規(guī)定了土地出讓應(yīng)當(dāng)權(quán)利清晰、安置補償落實到位，沒有法律經(jīng)濟糾紛、地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確、動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

三、“毛地掛牌、凈地交付”土地使用權(quán)出讓模式的法律效力

盡管諸多文件規(guī)定土地應(yīng)當(dāng)“凈地”出讓，但由于法律對“毛地”出讓未作禁止性規(guī)定，加之純“凈地”出讓需要地方政府前期大量的資金投入，一些地方“毛掛凈交”，即在“毛地”的情況進行招拍掛形成土地交易。政府利用土地出讓金將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍辈⒃谝?guī)定時間內(nèi)將“凈地”交付給開發(fā)商［3］。這種模式易造成對其性質(zhì)認(rèn)識的混亂，其到底是“毛地”出讓，還是“凈地”出讓。筆者認(rèn)為，這種模式屬于“毛地”出讓。理由是，不管是國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，還是國土資源部《閑置土地處置辦法》，均規(guī)定的是土地出讓前達(dá)到“凈地”條件。交付只是土地出讓合同中，出讓人履行合同中的一項義務(wù)。出讓合同簽訂后，雖然沒有辦理物權(quán)變更手續(xù)，但土地出讓的法律關(guān)系已經(jīng)成立。故簽訂土地出讓合同時未達(dá)到“凈地”條件的，均屬于“毛地”出讓。既然有如此多的文件規(guī)定不得“毛地”出讓，那么“毛地掛牌、凈地交付”合同是否無效呢?如果合同無效，對雙方承擔(dān)民事責(zé)任有巨大影響。同時，如果合同無效給國家造成一定損失，則政府官員有之嫌，如果數(shù)額巨大，甚至有可能構(gòu)成犯罪。因此，對于政府而言，明確認(rèn)識此類合同的效力非常重要。筆者認(rèn)為，“毛地掛牌、凈地交付”雖然違反了國家的政策規(guī)定，但從法律視角考察，其法律效力仍然是應(yīng)當(dāng)肯定的。理由是:第一、目前各地政府土地出讓均是按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定的形式進行，程序合法。第二，該模式不符合合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。國務(wù)院、國土資源部的文件雖然禁止“毛地”出讓，但因其性質(zhì)屬于規(guī)范性文件，不是法律或行政法規(guī)，不屬于法律的強制性禁止規(guī)定，不產(chǎn)生合同無效的法律后果。司法實踐中，人民法院對未達(dá)到“凈地”出讓的合同的效力也予以了認(rèn)定，如江蘇省高級人民法院(2014)蘇民終字第00374號判決即對未完成拆遷就出讓的土地出讓合同的效力予以了確認(rèn)。

四、“毛地掛牌，凈地交付”模式中，各方當(dāng)事人的法律風(fēng)險

“毛地掛牌、凈地交付”模式中，背后往往隱藏著另外一個合同關(guān)系，即受讓人事先與政府簽訂土地一級開發(fā)合作協(xié)議。最普遍的情況是由受讓人提供房屋征收拆遷的全部資金，政府完成征收拆遷工作，受讓人參與土地摘牌，根據(jù)受讓人摘牌與否等不同情況確定受讓人的土地一級開發(fā)的投資回報。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場不景氣的環(huán)境下，這種模式隱含著巨大的法律風(fēng)險。對于政府而言，如果選擇的開發(fā)商資金實力有限，在房屋征收拆遷過程中，很容易出現(xiàn)開發(fā)商資金不足導(dǎo)致房屋征收拆遷工作拖延，甚至不能完成的情況。一旦房屋征收拆遷不能完成，開發(fā)商也確定無力繼續(xù)投資，則政府就會面臨處理拆遷安置、支付巨額臨時安置費等局面。而土地受讓人如果與政府簽訂土地一級開發(fā)合作協(xié)議時不夠謹(jǐn)慎，土地成本測算不夠精準(zhǔn)，也容易出現(xiàn)拆遷成本超出投資預(yù)算而無力承擔(dān)的情況。另外，如房屋征收拆遷工作進展緩慢或者嚴(yán)重拖延，政府不能按約交付“凈地”也勢必出現(xiàn)投資成本加大，失去商業(yè)機會等情況。這兩種情況都極易造成項目擱淺的局面。一旦項目擱淺，則政府和土地受讓人都會產(chǎn)生巨大的損失。綜上，筆者認(rèn)為，“毛地掛牌、凈地交付”的出讓方式，是在特定歷史條件下的產(chǎn)物。其大量存在會產(chǎn)生諸如土地閑置、社會不穩(wěn)定因素增加等后果。建議立法機關(guān)對此情況研究論證后，以法律或行政法規(guī)的形式，對“毛地”出讓予以禁止，以確?！皟舻亍背鲎屨叩挠行鋵崱?/p>

［參考文獻(xiàn)］

［1］郄建榮．閑置土地處置辦法旅行“凈地”出讓將堵死政府原因致土地閑置開發(fā)商一手交閑置費一手漲房價不再可能［N］．法制日報，2012－7－3．

［2］張弦．公私合作(PPP)的成敗之道［M］．北京:國家行政學(xué)院出版社，2015．

第8篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

在新批準(zhǔn)的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征收用于政府儲備的農(nóng)用地，對在征地儲備工作中積極主動、密切配合，按期完成任務(wù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和村（居）委會，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會兩級總共每畝2.5萬元的獎勵，獎勵資金由市級財政從取得的土地出讓收益中列支，專項用于支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和村（居）委會組織實施的農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。具體辦理程序：由市國土資源局根據(jù)征地情況提出獎勵意見，經(jīng)市財政局審核后撥付；為調(diào)動農(nóng)民群眾協(xié)助開展土地收儲工作的積極性，在按規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償?shù)耐瑫r，依照有關(guān)規(guī)定，利用從土地收益中提取的失地農(nóng)民基本生活保障資金為失地農(nóng)民建立養(yǎng)老保險，解決生活保障問題。具體辦法另行制定。

二、盤活存量用地，嚴(yán)格控制土地收儲成本

對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的存量國有建設(shè)用地改變原來用地性質(zhì)及規(guī)劃條件，由政府收回土地使用權(quán)、重新公開進行掛牌出讓的，對超出底價的市場溢價部分，按40%比例返還給原用地單位，費用計入土地收儲成本。

各區(qū)及各融資平臺要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策規(guī)定收購儲備土地。收購儲備經(jīng)營開發(fā)性土地，必須按照有關(guān)規(guī)定，由市財政部門全過程跟蹤評審，并出具收儲成本認(rèn)定評審意見。各區(qū)新增工業(yè)用地和舊村改造用地的收購儲備成本，由同級財政部門投資評審中心負(fù)責(zé)評審。

三、統(tǒng)一土地出讓運作平臺，規(guī)范資金上繳程序

根據(jù)《省國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》（省政府令第123號）規(guī)定，土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣、掛牌活動。各區(qū)及各融資平臺儲備的土地，凡經(jīng)營開發(fā)性用地（不含舊村改造和工業(yè)用地）對外出讓的，一律通過市國土資源局土地有形市場統(tǒng)一運作，土地出讓金全部通過“省非稅收入征管系統(tǒng)”上繳市財政國庫。

四、調(diào)整完善市與各區(qū)土地收益分成政策

（一）在新批準(zhǔn)的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，工業(yè)用地和舊村改造用地繼續(xù)分別由各區(qū)運作，土地出讓金由各區(qū)分別收取，并按規(guī)定用途自行安排使用。

（二）區(qū)屬企業(yè)（含事改企轉(zhuǎn)制單位）改制、破產(chǎn)后出讓原劃撥土地取得的土地收益，凡改制、破產(chǎn)企業(yè)安置職工存在資金缺口的，由市財政審核確認(rèn)后，在土地收益范圍內(nèi)按資金缺口一次性返還相關(guān)各區(qū)，專項用于保障職工權(quán)益。

（三）對高新區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)營開發(fā)性土地出讓收益,市與高新區(qū)按下列比例分成：出讓京滬鐵路以西土地取得的土地收益由市財政扣除應(yīng)計提專項資金后，按3∶7比例分成；出讓京滬鐵路以東土地取得的土地收益由市財政扣除應(yīng)計提專項資金后,剩余部分全額返還高新區(qū)。

（四）對區(qū)東部新城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)（西至天燭峰路，東至芝田河，南至泰新路，北至劉家莊水庫以北道路，面積約40平方公里）的經(jīng)營開發(fā)性土地出讓收益，市與區(qū)按下列比例分成：出讓老泰萊路以北土地取得的土地收益由市財政扣除應(yīng)計提專項資金后，按3∶7比例分成；出讓老泰萊路以南土地取得的土地收益由市財政扣除應(yīng)計提專項資金后，按6∶4比例分成。

（五）對旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和岱岳區(qū)青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)（旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西片區(qū)：西至界首405倉庫路、京滬高速公路，北至環(huán)山路及其向西的延伸線接405倉庫路，南至泰肥鐵路，東至學(xué)院西墻和大橋路。東片區(qū)：津浦鐵路以南，泰肥鐵路以北，東至兩鐵路交叉口，西接大橋路。面積約23.9平方公里；青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)：東至京滬高速公路，南至天平街道辦事處與夏張、滿莊邊界，西至耿莊、重河、北大圈、南大圈的村西邊界，北至界首和新104國道，面積約39.6平方公里）的經(jīng)營開發(fā)性土地出讓收益，按下列比例分成:屬于旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓收益，由市財政扣除應(yīng)計提專項資金后，市與旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)按3∶7比例分成；屬于泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓收益，由市財政扣除應(yīng)計提專項資金后，剩余部分全額返還岱岳區(qū)，彌補因旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)封閉運行所造成的土地收益和稅費損失。

（六）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)其他經(jīng)營開發(fā)性存量土地的出讓收益，由市財政扣除應(yīng)計提專項資金后，市與相關(guān)區(qū)按7∶3比例分成。

（七）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)其他經(jīng)營開發(fā)性新增建設(shè)用地的出讓收益，由市財政扣除應(yīng)計提專項資金后，市與相關(guān)區(qū)按6∶4比例分成。

第9篇：土地出讓規(guī)劃條件范文

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。

第二條在縣城范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條本辦法所指房地產(chǎn)開發(fā)項目包括商住小區(qū)、專業(yè)市場、酒店、辦公等房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的要求，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，控制零星分散建設(shè)。

第四條縣建設(shè)局是本縣房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門，直接負(fù)責(zé)全縣范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)經(jīng)營活動的管理、監(jiān)督工作。

縣發(fā)改、規(guī)劃、國土、城管、環(huán)保、公安、物價、工商、人防、消防及相關(guān)管線單位等部門、機構(gòu)按照職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，共同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

第二章土地使用權(quán)

第五條房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)應(yīng)以公開出讓方式取得，土地出讓時必須由建設(shè)局根據(jù)城市規(guī)劃提供規(guī)劃設(shè)計條件，國土局根據(jù)建設(shè)局提供的規(guī)劃設(shè)計條件出讓土地，開發(fā)單位按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地利用條件進行開發(fā)。確需改變土地使用條件的，在履行相關(guān)程序并報經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，應(yīng)向國土局申報并簽訂土地出讓補充合同。

第六條房地產(chǎn)開發(fā)項目不按規(guī)定期限開工建設(shè)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力等原因造成動工開發(fā)延遲的除外。

第七條房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般為2-3年，開發(fā)單位必須按照土地出讓合同約定的開發(fā)周期進行開發(fā)。

土地出讓公告和合同中約定的開發(fā)建設(shè)保證金在項目開工建設(shè)后返還40%，單位工程按期竣工返還40%，綜合驗收合格后返還20%。開發(fā)建設(shè)保證金不計息，分期建設(shè)工程按比例返還。出讓合同另有約定的按約定執(zhí)行。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，不得越級承攬業(yè)務(wù)?？h外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和社會自然人取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后，需在我縣注冊房地產(chǎn)企業(yè)并具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)核定的標(biāo)準(zhǔn)從事相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)建設(shè)活動。

第四章房地產(chǎn)開發(fā)管理

第九條房地產(chǎn)開發(fā)管理分為建設(shè)工程總平面圖審查報批、規(guī)劃公示、初步設(shè)計審查、施工圖規(guī)劃審查、規(guī)劃許可、施工許可、放線定位、房產(chǎn)預(yù)測繪、預(yù)（銷）售許可、戶外配套工程審批、規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督、單位工程竣工驗收、綜合驗收等環(huán)節(jié)。

第十條建設(shè)工程總平面圖審查報批

開發(fā)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行總平面圖及規(guī)劃方案設(shè)計，設(shè)計成果必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)和我縣規(guī)劃管理的有關(guān)要求。建設(shè)工程總平面圖及規(guī)劃方案由建設(shè)局審查和報批。房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋建筑面積計算按照《縣房屋建筑面積計算管理技術(shù)規(guī)范》執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)項目房屋產(chǎn)權(quán)面積預(yù)測繪與施工圖規(guī)劃審查相銜接。

第十一條規(guī)劃公示

規(guī)劃公示由建設(shè)局組織，房地產(chǎn)開發(fā)項目總平面圖和相關(guān)文件通過項目現(xiàn)場、規(guī)劃展覽館、網(wǎng)站等途徑公示，公示時間不少于10天。

第十二條初步設(shè)計審查

初步設(shè)計審查由建設(shè)局負(fù)責(zé)組織。規(guī)模較大的項目在上報初步設(shè)計方案的同時，開發(fā)單位向建設(shè)局上報申請分期開發(fā)計劃。建設(shè)局會同相關(guān)單位在組織初步設(shè)計審查時，對分期實施方案同步審查、同時批復(fù)。分期實施方案作為項目分期綜合驗收的依據(jù)。

第十三條施工圖規(guī)劃審查

施工圖規(guī)劃審查由建設(shè)局負(fù)責(zé)組織，作為核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）的依據(jù)。施工圖建筑面積不得超過項目總建筑面積或同意分期建設(shè)的分期總建筑面積。

第十四條規(guī)劃許可

建設(shè)局根據(jù)審核確認(rèn)的施工圖核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本），規(guī)劃許可容積率等相關(guān)指標(biāo)不得違反土地出讓條件。建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）不得作為辦理營業(yè)執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)和交付使用的依據(jù)。建設(shè)工程竣工后，憑副本及有關(guān)批準(zhǔn)圖件報請相關(guān)部門驗收合格，換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。

第十五條施工許可

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理施工許可證，應(yīng)當(dāng)提供下列文件：

（一）立項批文；

（二）用地批文；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）；

（四）中標(biāo)通知書及施工合同備案表；

（五）施工圖審查合格書；

（六）質(zhì)量監(jiān)督受理通知書；

（七）監(jiān)理合同；

（八）建筑施工安全監(jiān)督備案受理通知書；

（九）農(nóng)民工工資保障金繳款憑證及承諾書。

第十六條放線定位

工程開工時，開發(fā)單位需在項目現(xiàn)場公示建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、土地證、規(guī)劃許可證（副本）、施工許可證復(fù)印件，然后向建設(shè)局提出放線申請，建設(shè)局向城管局移交項目相關(guān)文件，并會同城管局審查公示圖件，共同現(xiàn)場放線驗線，形成定位放線、驗線記錄。

第十七條房產(chǎn)預(yù)測繪

商品房預(yù)（銷）售前須由具備相應(yīng)測繪資質(zhì)的單位進行預(yù)測繪，房產(chǎn)預(yù)測繪報告在房產(chǎn)預(yù)測繪房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機構(gòu)備案，備案的條件為：

（一）建設(shè)單位已取得土地使用權(quán)證；

（二）有經(jīng)審查合格并加蓋印章的施工圖紙；

（三）房屋預(yù)測繪面積與規(guī)劃許可面積相一致。

開發(fā)單位在預(yù)測繪報告?zhèn)浒负蠓娇深I(lǐng)取商品房預(yù)（銷）售許可證。

第十八條預(yù)（銷）售許可

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到預(yù)（銷）售許可條件后，向建設(shè)局申請辦理商品房預(yù)（銷）售許可，應(yīng)當(dāng)提供下列文件：

（一）開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)資質(zhì)等級證書；

（二）已交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明和土地使用權(quán)證書；

（三）規(guī)劃總平面圖；

（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）；

（五）建設(shè)工程施工許可證；

（六）投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明材料（現(xiàn)場踏勘）；

（七）施工進度和竣工交付日期計劃；

（八）工程施工合同；

（九）預(yù)售商品房分層平面圖；

（十）商品房預(yù)（銷）售方案；

（十一）房屋拆遷安置和物業(yè)管理方案已經(jīng)落實的證明；

（十二）質(zhì)量監(jiān)督受理（竣工驗收證明）；

（十三）價格審核手續(xù)；

（十四）預(yù)測報告；

（十五）網(wǎng)上備案；

（十六）維修基金承諾書；

（十七）土地出讓公告、合同及規(guī)劃設(shè)計條件等其它相關(guān)資料。

銷售許可面積不得超過規(guī)劃許可面積，物管用房等必須無償提供的公用設(shè)施不得發(fā)放預(yù)（銷）售許可證。預(yù)（銷）售許可證需在售房部公示。

第十九條戶外配套工程審批

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目開工前30日內(nèi)向建設(shè)局報送配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)方案。方案應(yīng)包括建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、開工和竣工時間等。建設(shè)局會同相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目戶外工程設(shè)計進行審查和批復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)內(nèi)容和期限完成配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。城管局、建設(shè)局應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)加強監(jiān)督檢查。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地出讓公告和規(guī)劃設(shè)計條件要求，在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會用房、活動中心（社區(qū)會所）、公共廁所、垃圾用房等公共設(shè)施。凡建設(shè)費用已列入房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的公共設(shè)施設(shè)備，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自處置；其經(jīng)營所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益用于該項目的物業(yè)管理。土地出讓公告約定捐建的公共設(shè)施在竣工驗收后移交給相應(yīng)管理部門，并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

第二十條規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督

城管局負(fù)責(zé)縣城城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督，確保開發(fā)單位按規(guī)劃實施。開發(fā)項目實測產(chǎn)權(quán)登記面積超出許可證面積在3%（含3%）以內(nèi)的，開發(fā)單位應(yīng)補繳相應(yīng)規(guī)費，超過3%的以上部分，除補繳相關(guān)規(guī)費外，由城管局按有關(guān)法律法規(guī)處理，并按規(guī)定到國土局補交土地出讓金，補簽土地出讓合同。未按規(guī)定補繳相應(yīng)費用、接受相應(yīng)處理的建設(shè)項目，相關(guān)部門不得進行建設(shè)項目竣工綜合驗收。

第二十一條單位工程竣工驗收

房地產(chǎn)開發(fā)項目需進行單位工程竣工驗收，單位工程竣工驗收由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織。相關(guān)部門按照各自的職責(zé)，共同做好建設(shè)項目的單位工程竣工驗收。單位工程經(jīng)竣工驗收合格后，憑驗收合格證明和工程規(guī)劃許可證（副本）向建設(shè)局申請換取建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本），作為房屋產(chǎn)權(quán)總登記的依據(jù)。

第二十二條綜合驗收

建設(shè)局是建設(shè)項目竣工綜合驗收的牽頭單位，負(fù)責(zé)建設(shè)項目綜合驗收的組織實施、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作?？h規(guī)劃、城管、公安、消防、國土、環(huán)保、廣電、人防、電力、通信、郵政等有關(guān)單位按照各自的職責(zé)，共同做好建設(shè)項目的竣工綜合驗收工作。綜合驗收不合格的須按要求限期整改到位，如限期整改仍不到位的，除扣除剩余建設(shè)保證金外，將按相關(guān)法律法規(guī)處理。

第五章法律責(zé)任

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，報請省建設(shè)廳予以降低或者注銷其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：

（一）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的；

（二）超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；

（三）擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者假借項目聯(lián)合開發(fā)，變更項目開發(fā)主體，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（四）未取得施工許可證擅自施工的；

（五）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門領(lǐng)取、報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的；

（六）按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的項目未委托監(jiān)理的；

（七）未經(jīng)工程質(zhì)量驗收備案或?qū)Ⅱ炇詹缓细竦姆课萆米越桓妒褂玫模?/p>

（八）有明示或暗示勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位違反強制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的；

（九）房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積“缺斤短兩”等欺詐行為，造成消費者損失未予改正的；

（十）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進行保修的；

（十一）未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)（銷）售商品房的；

（十二）違反合同約定拖欠工程款的；

（十三）工程質(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量事故的；

（十四）連續(xù)3年無房地產(chǎn)開發(fā)項目或開發(fā)投資額、竣工面積不符合相應(yīng)資質(zhì)要求的；

（十五）其他違反法律、法規(guī)的行為。

第二十四條土地出讓公告約定的政府限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房、回遷房必須滿足政府安置需要。當(dāng)期安置多余部分未經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自處置。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照本辦法的規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房及社區(qū)居委會用房，具備可補建條件的，將責(zé)令其限期依法補建。逾期不補建或建設(shè)面積不足的，應(yīng)當(dāng)在其建設(shè)的非住宅商品房中另行劃足相應(yīng)面積用房或繳納補建價款。補建價款按照該地段經(jīng)營用房的銷售價格乘以未建設(shè)面積計算，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納至該項目的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金賬戶，歸全體業(yè)主所有。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自將規(guī)劃確定的物業(yè)管理服務(wù)用房、社區(qū)居委會用房、公共配套用房改變使用性質(zhì)、挪作他用的，由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門責(zé)令其清還。

第二十七條違反本辦法的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門或者工商行政管理部門依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定予以處罰。