項目前期策劃精選(九篇)

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第1篇：項目前期策劃范文

關鍵詞：鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目 房地產(chǎn)策劃 前期策劃 市場定位

1 緒論

推動我國經(jīng)濟向前發(fā)展的三架大馬車：消費、出口、投資。而作為直接影響地方財政增收，與群眾密切相關的房地產(chǎn)，則在現(xiàn)今可以說時時刻刻受到關注。隨著國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進，房地產(chǎn)已經(jīng)從大中城市走向城郊、走向鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，正以其旺盛的生命力，和無限的發(fā)展前景，受到青睞。人們不再把目光聚焦城市林立的高樓，而是重返鄉(xiāng)村，田園詩畫的居住環(huán)境，給富裕起來的城市階層一種新的居家生活方式。到鄉(xiāng)村去現(xiàn)在不是一兩個先富人的專利，而是成了一種新的潮流。鄉(xiāng)村房地產(chǎn)，更多的要考慮城市元素，要加上現(xiàn)代的東西，這樣才有生命力。從事鄉(xiāng)村房地產(chǎn)業(yè)前期定位策劃，是一項艱苦繁難的工作。雖然有城市的房地產(chǎn)作借鑒，但是必須在這個基礎上突破，難度更大。可以說現(xiàn)在城市房地產(chǎn)好做，鄉(xiāng)村的房地產(chǎn)卻不好做。因此系統(tǒng)的研究鄉(xiāng)村房地產(chǎn)前期定位策劃經(jīng)驗，可以更好的拉動鄉(xiāng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)融合進程，可以更多地把城鎮(zhèn)人口從城鎮(zhèn)的擁擠中解放出來，治好城鎮(zhèn)病，更加合理地搭配城鄉(xiāng)居住生活布局。實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快的發(fā)展。

2 鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目定位策劃實證分析

2.1 九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目概況

九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目以整體效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者為統(tǒng)一點，著重刻畫純生源態(tài)的生態(tài)環(huán)境，為客戶營造詩情畫意的人居文化，塑造都市中舒適安全便捷自然優(yōu)美的居住地區(qū)，住宅區(qū)可以分為功能區(qū)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、活動空間、分期開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃、構成統(tǒng)一整體。目前市場出售的有柴璽欣園、景泰陽光商住樓、瑞景新城三期、麗都中央公館廬山春天等，項目規(guī)模大小一般，項目戶型以多層住宅為主，有部分商業(yè)產(chǎn)品，另外有少部分別墅產(chǎn)品。這項目顯現(xiàn)了與眾不同的原生態(tài)居住環(huán)境，創(chuàng)造了既有歐式氛圍又有現(xiàn)代氣息的居住文化。

本文將以九江縣縣城近郊沙河鄉(xiāng)柴璽欣園為案例探討九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)前期定位策略理論和方法研究。

2.2 市場調(diào)查與分析

本研究采取隨機抽樣的方式進行調(diào)查，于2012年11月至2013年01月在九江縣沙河鄉(xiāng)發(fā)放問卷，共發(fā)放300份，回收的問卷數(shù)261份，有效地排除被調(diào)查者主觀和故意的選擇等無效問卷后，共收集有效問卷243份，有效回收的比例為81.0%。在選擇客戶時，年齡、職業(yè)和收入都有顯著差距，因此樣本的選取還是比較合理的。本人對問卷得到信息進行處理，對問卷中出現(xiàn)的問題進行修改，不斷調(diào)整問卷，以確保邏輯上的合理性和問卷的嚴謹性。

樣本基本資料描述主要就年齡、職業(yè)、收入水平等分別進行了描述。本研究調(diào)查問卷共有12個題項，所以回收的有效問卷數(shù)量基本符合要求。

2.3 鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目目標客戶群分析

2.3.1 目標市場定位

鄉(xiāng)村房地產(chǎn)主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，鄉(xiāng)村別墅型較少。新近開盤的凱旋城三期、柴璽欣園逐漸提升該居住品質，同時凸顯區(qū)域高素質住宅的鄉(xiāng)村房地產(chǎn)市場前景。

由于開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的客戶趨于以教師為主的公職人員、鄉(xiāng)里富裕家庭、外出務工一族、又想改善居住條件的置業(yè)者為居民的主要組成部分。通過市場調(diào)研分析，為了適應本項目目標客戶群購房和適應開發(fā)區(qū)住房需求而開發(fā)的，具有原生態(tài)化與人文品位高的基本特點，更而以人為本的體現(xiàn)具有健康性、文化性、舒適性的住房需求改變，所以要追求一種安靜的舒適便利的居住環(huán)境，讓人享受生活的住房。健康安全是綠色住宅的概念。所以提出一種營造健康家庭，建設綠色住宅的觀念。

2.3.2 九江縣鄉(xiāng)村居民購房意向分析

對本縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)目標客戶群情況的了解，需要充分的利用市場調(diào)查資料。在市場調(diào)查過程中，要綜合運用多種調(diào)查方法，本文運用三種方法，分別是觀察法、訪問法、實驗法。

根據(jù)九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目民意購房市場調(diào)研所做的調(diào)查數(shù)據(jù)，將有20.61%的家庭打算買新房。以下是這些家庭的具體情況：根據(jù)年齡來看：在35-45歲之間的人最多，其次是25-35歲與45-55歲的人，兩者共占80.40%。而25歲以下和55歲以上的人數(shù)最少。根據(jù)職業(yè)特征來分析：在有意向購房人中，外出務工人員最多，其次是教師。兩者占總人數(shù)的53.10%。此外公務員、醫(yī)務人員、民營及個體商戶和自由職業(yè)者的人數(shù)很少。根據(jù)家庭收入來看：意向購房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000

元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。

2.3.3 目標客戶定位與分析

本項目是主要以開發(fā)區(qū)附近以教師為主的公職人員和各村富裕家庭及縣城返鄉(xiāng)事業(yè)成功人士等目標客戶享受生活的購房需求和適應開發(fā)區(qū)住房需求為目的而開發(fā)的，具有美好自然環(huán)境、智能化、原生態(tài)化和人文品位高的基本特點，所以需要住房舒適、健康性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)。營造一種安靜的舒適便利的居住環(huán)境，讓人享受生活的住宅地。健康安全是綠色住宅的賣點。所以提出一種營造健康家庭，建設綠色住宅的觀念。因此，本次項目客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業(yè)者、縣城返鄉(xiāng)經(jīng)商人士、外出務工一族、其他。

3 結論與展望

3.1 研究結論

鄉(xiāng)村房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中一個非常有潛力的項目，中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化速度的不斷加快，城市化進程的不斷推進，發(fā)展鄉(xiāng)村房地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要戰(zhàn)略方向。本文通過定量分析與定性分析相結合得出了以下前期策劃內(nèi)容與方法方面的研究成果：

①通過對市場調(diào)研分析預測、產(chǎn)品定位研究、價格定位研究、經(jīng)濟效益及營銷推廣的分析，得出了前期策劃所應重點研究的內(nèi)容及方法。

②本文研究了鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目前期策劃的內(nèi)容與研究方法，但房地產(chǎn)項目前期策劃的內(nèi)容和方法應隨項目的規(guī)模、項目進度等因素而有所改變，并且應隨著項目進度而逐步深化、專業(yè)化指導開發(fā)工作的開展。

3.2 研究結論應用于鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目前期定位規(guī)劃的建議

首先，在鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場定位方面，主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，鄉(xiāng)村別墅型較少。其次，在項目規(guī)劃策略上，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃戶型主要以小高層和多層為主，底層主要用于做車庫或者店鋪。戶型根據(jù)市場調(diào)查的情況來看，顧客對戶型要求趨向于三室一廳以上的類型，以100-130平米的類型為主，130平米以上的戶型較少。最后，目標客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業(yè)者、縣城返鄉(xiāng)經(jīng)商人士、外出務工一族。

參考文獻：

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第2篇：項目前期策劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)劃 造價控制項目風險

中圖分類號： F253 文獻標識碼： A

我國房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè), 發(fā)展房地產(chǎn)服務業(yè), 是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)促進經(jīng)濟增長、強化房地產(chǎn)業(yè)地位的重要方面。

近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個與房地產(chǎn)業(yè)息息相關的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)規(guī)劃設計服務業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場提供設計好、質量高、環(huán)境優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在新的市場環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績需要考慮的重要問題，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)前期的設計規(guī)劃理所當然的成為房地產(chǎn)業(yè)工作的重中之重。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 房產(chǎn)開發(fā)項目與施工建設方案通常是由開發(fā)商內(nèi)部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規(guī)劃、設計與建設施工過程中有可能會出現(xiàn)的問題, 如設計不周全、設計深度不夠等等，此外由于設計周期偏短，急于開工建設等因素，導致設計規(guī)劃沒創(chuàng)意, 設計理念不新穎,不能吸引社會有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經(jīng)濟收益。

一、房地產(chǎn)規(guī)劃要考慮的因素

1、市場因素

作為房地產(chǎn)項目而言, 主要是對自身市場效益的體現(xiàn), 而市場經(jīng)濟條件下的市場效益主要是來自于自身的協(xié)調(diào)與政府的宏觀調(diào)控與干預來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對于房地產(chǎn)的市場環(huán)境與發(fā)展形勢, 在很大程度上是由開發(fā)商及媒體的不斷引導與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項目規(guī)劃的前期, 主要包含對建設單位的投資決策與最終目標的分析, 以及市場定位及相應的供需關系。

通過房地產(chǎn)市場分析和預測,可以初步了解某區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需求關系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產(chǎn)客戶的主要消費觀念及特性，認知房地產(chǎn)市場變化的未來趨勢，這是房地產(chǎn)項目主題概念與形象確立的基礎，在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關鍵的一步。

其中市場調(diào)查的主要內(nèi)容：

（1)房型:當?shù)鼐用駥Ω黝惙啃偷男枨蟊壤?/p>

（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標。

（3)平面布局：當?shù)鼐用駥Ψ课萜矫婀δ茉O計的傳統(tǒng)習慣要求，對房屋朝向、通風、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購買力相吻合。

（5)擬開發(fā)項目周圍已投入市場地盤的銷售情況（銷售價格及已出售成數(shù)）。

2、政府因素

房地產(chǎn)建設規(guī)劃者要具備相關的專業(yè)知識, 對于土地資源的開發(fā)與占用, 要進行詳細的規(guī)劃設計。規(guī)劃設計人員與相關的管理人員要對相關的知識有足夠深入地了解, 特別是對城市的主體建設現(xiàn)狀、結構與相應的發(fā)展計劃, 要作出積極地響應。

二、房地產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計中規(guī)劃者應通過深入的市場調(diào)研和準確的項目定位，對項目進行規(guī)劃設計，具體內(nèi)容應包括：

1、項目建筑風格設計。項目的建筑和景觀設置，應注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經(jīng)濟的日益發(fā)展、社會生產(chǎn)、生活水平日益向上的特性。

2、項目綠化系統(tǒng)設計。項目綠化系統(tǒng)對于提升項目價值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設計要充分考慮消費者的心理因素，強調(diào)生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動功能。

3、項目公共配套設施規(guī)劃。社區(qū)公共設施的布局強調(diào)層次性和區(qū)域性，從消費者的需求以及項目的整體出發(fā)，對公共配套設施進行規(guī)劃。項目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設計同時要考慮項目將來的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。

三、房地產(chǎn)規(guī)劃的作用

1、對項目風險的影響

有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實,在實施過程中會帶來風險。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險,對設計公司的了解和分析不夠深入,往往會造成成果與期望相差甚大,或者最初目標無法成果化等。所以項目組織者要有風險意識,對項目做風險定性分析,才可以防患于未然。

2、對產(chǎn)品的質量影響

在此房產(chǎn)項目開發(fā)過程中,房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動性,是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長處和短處,才能優(yōu)勢互補。房地產(chǎn)公司要對市場的了解比較及時,對先進知識和經(jīng)驗的獲得要通過市場考察，不能滯后。在現(xiàn)實中，有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司,沒有對規(guī)劃設計產(chǎn)品進行市場把控，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控、與設計單位共同合作、保證設計成果的內(nèi)容質量外,同時成果的表現(xiàn)質量也是管理的一個方面,包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質量等,一般在委托設計合同中做詳細交代。

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經(jīng)確立,設計工作流程相對簡單、有序,因此此階段的項目設計管理在執(zhí)行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環(huán)節(jié)中,中間過程質量與進度控制是關鍵,工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后,要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查,審查其主持設計工程項目的圖紙質量,對其能力有全面的了解。要依據(jù)設計院的進度安排進行相應的中間成果控制,保證成果的質量與進度。

3、對工程造價的影響

(1 )產(chǎn)品設計研發(fā)階段中規(guī)劃設計管理和造價控制的指導目標是統(tǒng)一的,都是基于市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,是以項目定位為導向的多方位控制。在設計研發(fā)階段的管理過程中,規(guī)劃設計是將市場需求產(chǎn)品的特征從項目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語言化的描述,形成指導工程施工的圖紙語言,是項目開發(fā)過程中的關鍵階段。

造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導的項目開發(fā)全過程控制,產(chǎn)品設計研發(fā)階段是造價控制力度最強、成本節(jié)約權數(shù)最大的階段,產(chǎn)品設計一旦完成,從項目造價形成機制上說,項目成本已經(jīng)基本確定。

(2)產(chǎn)品設計研發(fā)階段規(guī)劃設計管理和造價控制目標的實現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動作用。造價控制是規(guī)劃設計的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價比產(chǎn)品的推進因素。兩者分別從造價和設計的角度在經(jīng)濟成本和產(chǎn)品形態(tài)上進行同一目標兩個方面的控制。

(3)產(chǎn)品設計研發(fā)階段中的規(guī)劃設計管理和造價控制之間的互動管理機制是在實施中需要形成制度化的業(yè)務管理流程,互動的管理思想必須形成制度化的業(yè)務流程才能夠在開發(fā)過程中執(zhí)行,業(yè)務流程的制定和執(zhí)行需要在實際工作中反復總結經(jīng)驗,不斷完善和修正,在制度上納入到各級管理和業(yè)務工作中,形成從上至下各級人員的管理共識。

參考文獻：

[1] 劉志平.王學孝.《房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考》[J].房地產(chǎn)開發(fā)與住宅建設.2010.

第3篇：項目前期策劃范文

關鍵詞：工程項目管理前期策劃過程作用問題古人云：“兵無謀不戰(zhàn)，謀當?shù)子谏啤?，其中“謀”乃指的是籌劃、運籌。而在工程項目管理中“謀”往往放在前期策劃過程中。工程項目的確立是一個極其復雜的、同時又是十分重要的過程。盡管工程項目的確立主要是從上層系統(tǒng)（如國家、地方、企業(yè)），從全局和戰(zhàn)略的角度出發(fā)的，這個階段主要是上層管理者的工作，但這里面又有許多項目管理工作。為取得成功，必須在項目前期策劃階段就進行嚴格的項目管理，而項目前期策劃工作的主要任務是尋找并確立項目目標、定義項目，并對項目進行詳細的技術經(jīng)濟論證，使整個項目建立在可靠的、堅實的、優(yōu)化的基礎上。

一、項目前期策劃的過程

（一）項目前期策劃過程的系統(tǒng)性

1.工程項目構思產(chǎn)生和選擇任何工程項目都起源于項目的構思。而構思產(chǎn)生于解決上層系統(tǒng)（如國家、地方、企業(yè)、部門）問題的期望，或為了滿足上層系統(tǒng)需要，成為實現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標和計劃等。這種構思可能很多，人們可以通過許多途徑和方法（即項目或非項目手段）達到目的，那么必須在它們中間作選擇，并經(jīng)權力部門批準，以作進一步研究。

2.項目的目標設計和項目定義這一階段主要通過進一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項目的目標因素，進而構成項目目標系統(tǒng)，通過對目標的局面說明形成項目定義。這個階段包括如下工作：

（1）情況的分析和問題的研究（2）項目的目標設計（3）項目的定義（4）項目的審查

3.可行性研究

即提出實施方案，并對實施方案進行全面的技術經(jīng)濟論證，看能否實現(xiàn)目標。它的結果作為項目決策的依據(jù)。

（二）項目前期策劃過程的科學性

1.工程項目構思產(chǎn)生基于對客觀環(huán)境的評估與預測，并非來源于某些部門、企業(yè)及個人的感性思維。

2.工程項目的目標設計必須經(jīng)過詳細的推敲。因為方向性錯誤將會導致整個項目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補的。

3.可行性研究必須建立在大量的技術數(shù)據(jù)分析與技術經(jīng)濟論證的基礎上，為工程項目作決策，其中包括項目發(fā)展階段性的技術分析評估提供了可靠的保證。

二、項目前期策劃的重要作用

項目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項目的構思，確立目標，并對目標進行論證，為項目的批準提供依據(jù)。它是項目的關鍵。它不僅對項目的整個生命期，對項目實施和管理起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統(tǒng)都有極其重要的影響：

1.項目的構思和項目的目標是確立項目方向問題當然人們常常從投資影響的角度來解釋這張圖，即前期工作對投資的影響最大。

工程項目是由目標決定任務，由任務決定技術方案和實施方案或措施，再由方案產(chǎn)生工程活動，進而形成一個完整的項目系統(tǒng)和項目管理系統(tǒng)。所以項目目標規(guī)定著項目和項目管理的各個階段和各個方面，形成一條貫穿始終的主線。如果目標設計出錯，常常會產(chǎn)生如下后果：

（1）工程建成后無法正常的運行，達不到使用效果；

（2）雖然可以正常運行，但其產(chǎn)品或服務沒有市場，不能為社會接受；

（3）運營費用高，沒有效益，沒有競爭力；

（4）項目目標在工程建設過程中不斷變動造成投資、超工期等等。

2.影響全局。項目的建設必須符合上層系統(tǒng)的需要，解決上層系統(tǒng)存在的問題。如果上馬一個項目，其結果不能解決上層系統(tǒng)的問題，或不能為上層系統(tǒng)所接受，常常會成為上層系統(tǒng)的包袱，給上層系統(tǒng)帶來歷史性的影響。常常由于一個工程項目的失敗導致經(jīng)濟損失，導致企業(yè)的衰敗，導致社會環(huán)境的破壞。

例如，一個企業(yè)決定開發(fā)一個新產(chǎn)品，投入一筆資金（其來源是企業(yè)以前許多年的利潤積和借貸）。結果這個項目的失敗的（如產(chǎn)品開發(fā)不成功，或市場上已有其他新產(chǎn)品替代，本產(chǎn)品沒有市場），沒有產(chǎn)生效益，則不僅企業(yè)多年的辛勞（包括前期積蓄，項目期間人力、物力、精力、資金投入）白費，而且企業(yè)背上一個學生的包袱，必須在以后許多年中償還貸款，廠房、生產(chǎn)設備、土地雖都有帳面價值，但不產(chǎn)生任何效益，這個企業(yè)也許會一蹶不振。

三、項目前期策劃應注意的問題

1.在整個過程中必須不斷的進行環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進行合理的預測。環(huán)境是確定項目目標，進行項目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進行正確決策的基礎。

2.在整個過程中有一個多重反饋的過程，要不斷地進行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構思、目標或方案。

第4篇：項目前期策劃范文

關鍵詞 前期策劃；物資管理；工程項目

一、工程項目物資管理現(xiàn)狀

當前我國建筑行業(yè)大多采用的是傳統(tǒng)的規(guī)定、規(guī)范的項目內(nèi)控精細管理模式，該模式側重于物資的計量與計劃編制，驗收及發(fā)放量的控制，余料的回收等。實際操作中，這種模式不能有效解決內(nèi)控以外現(xiàn)實客觀存在的各種不可預見因素，究其主因就是忽略了工程項目開工前的物資管理前期策劃。現(xiàn)實中，物資成本很大程度上是隨著市場價格的變化而變化，缺少科學性和預見性。項目物資管理的前期策劃是在物資精細管理的基礎上，對物資管理開工前的全過程全方位科學預測和策劃，對物資采購供應過程中出現(xiàn)的各種不利成本因素尋求最佳對策與解決方案。

二、工程項目物資管理前期策劃的調(diào)查

要想在市場競爭中立于不敗之地，必須要有競爭的優(yōu)勢，特別是價格的優(yōu)勢。而物資費用在工程造價中比重最大，所以企業(yè)領導者與項目經(jīng)理要對工程項目物資供應全過程進行周密的策劃。

1、材料調(diào)查的準備。主要是工程合同內(nèi)明確的材料用量的統(tǒng)計準備，即分門別類的對項目工程施工圖紙、施工方案、生產(chǎn)、生活輔助設施的工程用料、施工用料、輔助材料、勞保用品、周轉材料等的需求量進行計算統(tǒng)計。

2、材料價格的調(diào)查。施工企業(yè)一般都會在投標前和進場后做材料價格的市場調(diào)查，有對當?shù)匚飪r部門材料公布價咨詢，或依據(jù)各單位掛牌銷售價和營銷人員的推銷價等，供貨商價格上不同程度上隱含水分。要反映所用材料真實價格，在形成買方市場的條件下，必須對各種主要材料進行公開招標。首先分類調(diào)查供應商，初步確定優(yōu)勢者，對各供貨商發(fā)出招標函，收到各供貨商報價后實地勘察，調(diào)查生產(chǎn)規(guī)模、供貨能力、信譽程度、材料品質、規(guī)格、數(shù)量等，綜合分析；計算材料價格水平和影響項目物資成本系數(shù)。

3、運輸價格的調(diào)查。運輸費用比重很大，影響到物資的成本，關系著施工進度能否按預定工期實現(xiàn)。很有必要認真調(diào)查工程項目所在區(qū)域的交通狀況，尋求既能保證施工進度，又能降低運輸成本的運輸路線。

4、地理環(huán)境因素的調(diào)查。工程項目施工，充分利用當?shù)刭Y源，就地取材，對減少物資成本費用是非常必要的。項目工程地理位置不同，資源狀況不同。堅持在保證質量的前提下，價格相當選距離的材料采購原則，不能舍近求遠。調(diào)查的重點是調(diào)查質量和儲量與加工生產(chǎn)能力能否滿足工程項目所需量。

5、自然環(huán)境的調(diào)查。建筑工程施工大部分在野外作業(yè)，受自然環(huán)境的影響較大，我國幅員遼闊，氣候環(huán)境差異較大，南方的施工隊伍到北方施工，北方的施工隊伍到南方施工，如果不認真調(diào)查自然環(huán)境會造成物資成本成倍增加。因此，對施工項目當?shù)氐淖匀画h(huán)境必須作深入調(diào)查，對各個季節(jié)物資產(chǎn)量與儲備量作深入的了解，掌握市場規(guī)律，趨利避害，規(guī)避自然因素對物資成本的影響。

6、業(yè)主及設計單位意圖的調(diào)查。正常情況下，項目采購的各項材質必須滿足工程設計要求，因此必需與業(yè)主和設計單位溝通。一般說來在施工圖上對特殊要求的材料有說明，有時設計單位對一些材料未作注明，而施工單位在這個問題上容易犯經(jīng)驗主義錯誤，或為降低材料成本，購進材料不符合設計要求等。項目施工技術人員應對每項材料的材質列出清單，逐項向設計單位咨詢確認，物資人員逐一記錄備案，以防止采購的物資積壓或退貨。

三、項目物資管理前期策劃的橫向溝通

橫向溝通是指工程項目經(jīng)理部內(nèi)部各部門之間對生產(chǎn)計劃所需各種材料、質量、規(guī)格、型號用量以及資金、成本、效益等計劃編制的溝通。

1、生產(chǎn)部門的溝通。工程項目經(jīng)理部工作的中心是以現(xiàn)場生產(chǎn)為主線，一般情況是，項目進場后業(yè)主對工期十分重視。各種材料用量計劃要按節(jié)點安排進場，否則造成材料積壓或占用場地，影響施工。因此物資部門必須與生產(chǎn)部門進行溝通。生產(chǎn)部門要按節(jié)點提供材料用量計劃并嚴格執(zhí)行。

2、技術質檢部門的溝通。主要是按工程項目的施工工藝要求，對項目所需的材料的等級、物理性質、性能、成分含量、規(guī)格、型號、生產(chǎn)日期、出廠證、合格證、技術參數(shù)、使用說明、保管安全事項以及特供材料的說明等，技術部門要詳細說明并進行技術交底。

3、機械設備部門的溝通。施工設備、施工機具是完成工程工期節(jié)點的保證，根據(jù)施工組織設計或施工方案要求，提前做好設備及施工機具的使用計劃，預留出較充足的時間進行采購或租賃的調(diào)查和比選。如不作周密安排就會影響施工進度。對此要列出清單、標明相關數(shù)據(jù)、規(guī)格、型號、性能及要安裝時間等。

4、合同部門的溝通。工程項目的工程預算是依據(jù)甲方提供的工程量清單和取費標準，工程用料準確關系到物資、施工、技術等計劃安排的準確性，關系到工程物資成本高低、工程效益好壞、關系到測算考核項目管理人員、現(xiàn)場作業(yè)人員的利益分配比例的合理性。另外，工程項目在施工中存在設計變更，合同外工程項目的增加，相應物資供應也會增加，總的說來它是決定物資供應量的依據(jù)。在工程項目各種材料總量確定的情況下，掌握工程項目施工進度各分部分項工期節(jié)點所需各種材料用量。同時根據(jù)合同及補充協(xié)議或會議紀要對業(yè)主供料的劃分進行了解，避免材料重供積壓或雙方都不供的空缺而造成的成本損失。

5、財務核算部門的溝通。對于工程項目來講，除滿足合同要求外，工程項目更要以經(jīng)濟效益為中心，對項目經(jīng)理部的重要考核指標就是實現(xiàn)預期經(jīng)濟目標。財務核算部門與工程經(jīng)營管理部門在項目開工前，都會進行前期成本分析預測，對工程項目各項費用進行分解，制訂相應的材料用量和成本控制計劃，物資準備金計劃。物資部門所要溝通的：一是各類材料是否納入財務計劃；二是材料用量的核準；三是材料價格控制的系數(shù)；四是了解對影響項目物資成本不可預見因素處理措施。

第5篇：項目前期策劃范文

關鍵詞：項目檔案 歸檔 前期策劃

隨著企業(yè)的發(fā)展對檔案信息資源的需求日益增大，項目工程檔案歸檔完整性、系統(tǒng)性、準確性已迫在眉捷。因此，項目工程檔案歸檔前期策劃已形成趨勢。

一、工程項目檔案歸檔前期策劃的必要性

隨著公司的成立，輸變電工程不斷增加，工程竣工投運后，大部分工程竣工資料不能保質保量按時移交，主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是檔案管理與項目建設同步進行落實不到位[1]。參建單位只抓工程建設進度，資料編寫、收集不及時閉環(huán)與工程進度未同步轉序，且80%以上工程投運后三個月都未按時移交到檔案室，有的拖到投運后一兩年才移交，甚至更久；二是移交到檔案室的工程資料無法保質保量[2]。因大部分建設單位只抓工程進度，等工程竣工驗收時才開始安排人員編寫、收集資料，以致資料無法及時、真實準確、齊全移交；三是電子文件的收集難度大。大部分參建單位在資料形成過程中無收集電子版存檔的意識，以致移交檔案室時為滿足移交要求就掃描移交，無形中增加了檔案服務器的存儲量；四是由于設計、監(jiān)理、施工單位具有流動性的特點，資料員不固定，檔案管理員無法定向指導，以致資料員業(yè)務水平提升太慢，主要體現(xiàn)在對資料移交范圍不清晰和對檔案管理平臺系統(tǒng)的使用意識不到位和不熟悉兩方面。

為此，通過對公司檔案管理現(xiàn)狀分析，使公司檔案管理工作科學、有序、穩(wěn)健發(fā)展，又能達到事半功倍的效果，為規(guī)劃電網(wǎng)建設項目檔案管理，結合國家電網(wǎng)檔案信息管理平臺離線錄入軟件，項目工程檔案提前介入，前期歸檔尤為重要。

二、工程項目檔案歸檔前期策劃思路

首先，確定工程項目檔案歸檔前期策劃思路：檔案管理部門根據(jù)建設項目文件歸檔范圍，結合項目具體情況，提前制訂項目歸檔前期策劃，明確工程建設各階段、各類文件收集整理的責任人員、歸檔時間及整理標準，作為項目各參建單位項目檔案工作的依據(jù)和指導。

其次，確定歸檔范圍[3]。項目檔案是指電網(wǎng)建設項目在立項、審批、采購（含招投標）、勘測、設計、施工、調(diào)試、監(jiān)理、竣工驗收及試運行全過程中形成的應當歸檔保存的文字、圖表、聲像等不同形式和紙質、光盤等不同載體的全部文件材料。

再次，明確檔案形成進度及要求。項目檔案管理工作要與項目建設同步進行。項目申請立項時，即開始項目文件的形成、積累和整理工作，并建立健全項目檔案管理組織體系，明確責任，統(tǒng)一要求，按照項目文件形成的先后順序和項目建設階段性完成情況，進行項目文件材料收集、整理、歸檔，做到有序收集、有效管理、同步驗收。項目檔案管理應納入電網(wǎng)建設管理程序、工作計劃、日常管理及合同管理[4]。在簽訂項目設計、施工、監(jiān)理、采購（招投標）、調(diào)試等合同、協(xié)議時，應設立專門條款，明確合同相關方提交項目檔案的套數(shù)、案卷質量、移交范圍、移交時間及電子文件等具體責任要求。

此外，明確參建單位各方職責?；ü芾聿块T（單位）落實工程檔案管理相關人員的責任。一是對資料從形成、保管、歸檔整個過程涉及的人員職責進行明確劃分，根據(jù)國網(wǎng)公司檔案管理的規(guī)定落實人員的職責，形成獎懲激勵制度。項目檔案管理要按照“統(tǒng)一領導、分級管理；統(tǒng)一標準、分工負責；統(tǒng)一驗收、分責任主體移交；明確期限，及時移交”的原則進行。公司基建部為項目的建設管理單位，公司作為項目法人建設的項目，由公司基建部全權負責項目檔案的具體管理工作。項目檔案工作按照合同要求實行分工管理，建設管理單位、設計、施工、監(jiān)理、調(diào)試、采購（招標機構）及運行單位均應建立項目檔案管理組織體系，將項目檔案工作納入相關領導、相關部門、相關人員的職責范圍，按照“誰形成，誰負責”的原則，配備專人完成各自職責范圍和合同規(guī)定的文件材料的收集、整理、立卷、審核、移交、歸檔工作。

最后，根據(jù)公司項目工程檔案的實際情況，重點強調(diào)以下薄弱問題。一是工程施工過程中，涉及的資料繁雜，同時數(shù)量比較多，要求資料人員在現(xiàn)場收集開箱資料，如合格證、說明書、出廠試驗報告等資料時，往往產(chǎn)生遺漏，特別要注意即時開箱即時收集，設備安裝借閱廠家資料嚴格執(zhí)行借用制度；二是對國網(wǎng)公司新要求收集的資料意識薄弱，如對工程數(shù)碼照片的收集、整理往往是各個工程參建單位的弱項，加強此項宣傳；三是重大建設項目工程意識淡薄，往往不能按相關辦法進行資料的監(jiān)督編寫、收集、檢查，只按一般工程管理，要求資料員在確定工程資料歸檔范圍時守先要定位工程的規(guī)模；四是由于公司是近兩年才自行建設220kV電壓等級工程，對創(chuàng)優(yōu)工程檔案要求意識很淡薄，基礎薄弱，要求資料員加強創(chuàng)優(yōu)管理工程資料的學習。創(chuàng)優(yōu)工程必須提前策劃，提前要求各參建單位（基建部）組織檔案員定期且加強檢查次數(shù)，以保證各環(huán)節(jié)資料有序進行。此培訓方式實用性強，有效提高了工作效率。

三、系統(tǒng)的實現(xiàn)方式

國家電網(wǎng)公司檔案管理信息平臺是檔案管理的綜合系統(tǒng)，具備管理各類檔案的功能，能將公司的各類檔案按照檔案的標準和規(guī)則進行分類存儲、集中控制、統(tǒng)一查詢，做到對各類檔案數(shù)據(jù)的收集、整理和充分利用。本系統(tǒng)的離線客戶端軟件，專門提供給工程項目參建單位檔案錄入人員進行離線的檔案數(shù)據(jù)錄入整理工作需要的。系統(tǒng)對于普通用戶的機器環(huán)境要求建議為瀏覽器Microsoft Internet Explorer6.0以上，操作系統(tǒng)WINDOWS 2000＼ WINDOWS XP以上。

（一）首先由檔案管理員在檔案系統(tǒng)平臺中創(chuàng)建參與此項目的各參建單位，并給每個參建單位創(chuàng)建至少一名檔案數(shù)據(jù)的錄入員，即定義此錄入員的登陸用戶名和密碼。完成此步驟后如果在施工現(xiàn)場具備網(wǎng)絡環(huán)境則參建單位的錄入員可以用上述定義好的用戶名密碼直接登錄檔案系統(tǒng)平臺進行數(shù)據(jù)的錄入整理，如果不具備則需要用上述的用戶名和密碼登陸離線客戶端軟件進行如下所述的操作。檔案管理員從檔案系統(tǒng)平臺中導出自己所需要的XML配置文件，此配置文件中包含相應項目的所有配置信息（項目名稱、項目代號、此項目的全部參建單位、此項目所用的整個分類表或歸檔模版等）[5]。

（二）由檔案管理員從系統(tǒng)中導出各參建單位的XML配置文件（文件中包括項目名稱、項目代號、該參建單位對應的分類表或歸檔模版節(jié)點、該參建單位登陸的用戶名和密碼等），并通過網(wǎng)絡或存儲介質分別發(fā)送給各參建的檔案錄入員。

（三）各參建單位的檔案錄入員在項目施工現(xiàn)場用得到的用戶名和密碼登陸離線客戶端軟件進行該項目本單位職責范圍內(nèi)的檔案數(shù)據(jù)收集整理工作，保證數(shù)據(jù)收集的完整性和準確性。

（四）各參建單位的檔案錄入員在項目結束后陸續(xù)將本單位收集整理的項目歸檔數(shù)據(jù)導出成文件形式，通過網(wǎng)絡或存儲介質移交給檔案管理員，由檔案員進行項目歸檔數(shù)據(jù)的匯總整合。

（五）由檔案管理員將匯總整理好的項目歸檔數(shù)據(jù)通過離線客戶端軟件內(nèi)提供的功能導入檔案系統(tǒng)平臺中繼而歸檔進入正式的檔案庫進行保存。

四、增強資料審核環(huán)節(jié)

該環(huán)節(jié)主要增加了竣工檔案移交簽證書。共分四次審核，由基建部組織、督促各參建單位（部門）向公司辦公室（運行單位）移交項目檔案和辦理移交手續(xù)。各參建單位編制移交清冊一式二份，交接雙方按照移交清冊認真核對、逐項交接。交接完畢后，雙方在移交清冊上簽字蓋章，公司辦公室（運行單位）、移交單位各存一份，以備查考。公司辦公室（運行單位）匯總各參建單位的移交清冊形成一套本項目完整的檔案移交清冊存檔備查。

其次，要求基建部繼續(xù)加強落實工程項目檔案同步管理問題。一是提前策劃，及時執(zhí)行，采取定期與隨時抽查檔案相結合的檢查方式。基建部定期組織人員對各項目部的資料進行檢查，檢查內(nèi)容包括資料的齊全性、準確性。同時，根據(jù)工程實施推進的具體情況，在工程轉序的各階段、竣工驗收階段，組織檔案人員對工程資料進行檢查驗收。二是電子文件及時收集、歸檔?；ú亢娃k公室共同監(jiān)督各參建單位利用“國家電網(wǎng)檔案信息管理平臺”及“離線錄入系統(tǒng)”的使用情況。

第6篇：項目前期策劃范文

Abstract： The planning book about the project implementation is a guidance and programmatic document that used to complete all the management objectives， and at the same time the project leader who mainly responsible for working out the planning book， must through the construction survey and analysis， determines the management goal， optimizes the construction scheme， reparates the plan and guarantee measures and so on， and directs the key management to complete all the management objectives.

關鍵詞： 施工項目；策劃書；要點

Key words： the constraction project；planning book；main points

中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）32-0083-02

0 引言

建設項目是一個過程產(chǎn)品，安全、質量、工期、成本和造價控制貫穿于產(chǎn)品形成的全過程。工程項目實施策劃書指的是通過調(diào)查研究和收集資料，在充分占有信息的基礎上，進行組織、管理、經(jīng)濟和技術等方面的科學分析和論證，確定管理目標，為建設工程項目的決策和實施制定的一個具體規(guī)劃，它是項目實施的指導性和綱領性文件。

1 項目負責人是策劃編制的責任人和組織者

1.1 編制項目策劃書是一項系統(tǒng)、綜合性工作，需要整合多方面的知識，如組織知識、管理知識、經(jīng)濟知識、工程技術知識、施工經(jīng)驗等，因此參與項目實施的各管理系統(tǒng)的主要管理者要共同參與、相互協(xié)作。

1.2 項目經(jīng)理既是策劃書編制的責任人，也是項目策劃編制的組織者，這樣不僅能協(xié)調(diào)項目的各個管理系統(tǒng)，大大提高工作效率，而且能有效的融合各方面的知識、經(jīng)驗，站在項目第一管理者的高度能結合實際、權衡利弊、統(tǒng)一共識、確定目標。

1.3 編制項目策劃書既是一項工作的過程，也是一個自我完善的過程，工作過程中需要運用多種知識，通過科學、嚴謹?shù)姆治?、判斷，使各管理系統(tǒng)的管理者熟悉情況、明確目標、預測研判、規(guī)避風險，再通過調(diào)查、分析、研究、論證，最終找到解決問題的辦法。

2 了解工程概況和做好施工調(diào)查是編制策劃書的前提

2.1 項目實施的主要管理者（各管理系統(tǒng)的主要責任人）要充分了解工程項目情況，包括各單位工程、分部分項工程，要掌握設計范圍內(nèi)的主要工程數(shù)量、重難點項目，在項目策劃編制中有針對性的研究、論述。

2.2 管理者要深入現(xiàn)場，做好施工調(diào)查，了解項目所在地的地形地貌、植被、氣象特征、地質情況、交通情況、施工用水、臨時用電、通訊、網(wǎng)絡、地上地下設施和主材、地材的采購渠道。施工調(diào)查是編制項目策劃書的前提條件，它的嚴謹、細致直接關系到策劃書編制的科學性、合理性和可操作性。所述要素的真實反映，會對項目的施工方案、安全、工期、成本產(chǎn)生直接或間接的作用。

2.3 臨建規(guī)劃是項目策劃中的一項重要內(nèi)容，通過嚴謹?shù)氖┕ふ{(diào)查，結合工程概況，合理布局、籌劃臨建設施，保證即有效的滿足工程需要，又盡可能的節(jié)約工程成本。

2.4 了解當?shù)刂苓叺木用穹植肌L土人情和民俗習慣，將施工文明的具體措施體現(xiàn)在項目策劃中，在具備條件的情況下，可以制定與當?shù)鼐用竦墓步ň裎拿饕?guī)劃，以發(fā)揮其積極作用，更好的服務于項目。

3 安全、質量、工期目標應滿足合同要求

3.1 項目策劃書的安全、質量、工期目標不得低于合同要求，工期方面要制定出節(jié)點目標，各類目標在具備條件的情況下，可以適當高于合同目標，以期獲得一定的市場回報或樹立施工企業(yè)的良好形象。

3.2 每一項管理目標都要結合項目特點，在策劃書中要制定完成各管理目標的實施計劃和切實可行的保證措施、預案，要制定檢查制度，明確主責部門和責任人。

3.3 其他各項管理目標應結合合同要求、現(xiàn)行法規(guī)或企業(yè)要求制定，例如：環(huán)保目標、職業(yè)健康管理目標、成本目標、文明建設目標等。

4 深入調(diào)查、科學論證，針對重難點的分部分項工程制定合理的施工方案

4.1 重難點項目在整個工程項目實施中起關鍵性作用，往往是因為其在施工工藝、施工條件等方面存在一定難度，需要重點研究、專題論證，其是否能順利的實施直接影響到工程項目各管理目標的實現(xiàn)，如深基礎、無粘結預應力砼、特大構件的吊裝、定向爆破工程等，其方案內(nèi)容要具體、詳細、可操作性強，是直接指導分部（分項）工程施工的依據(jù)，其主要內(nèi)容如下：

①工程概況及施工特點分析；

②施工方法和施工機械的選擇；

③分部（分項）工程的施工準備工作計劃；

④分部（分項）工程的施工進度計劃；

⑤各項資源需求量計劃；

⑥技術組織措施、質量保證措施和安全施工措施；

⑦作業(yè)區(qū)施工平面布置圖設計。

4.2 施工方案的確定要在深入調(diào)查、研究的基礎上，通過試驗數(shù)據(jù)、科學論證和比選方案各類指標的比較來優(yōu)化、確定。“單一性”是工程項目的固有特性，每一個項目都有其不同處，因此要切忌生搬硬套、照抄模式，這樣不僅空洞無意，毫無操作性，還會給項目帶來巨大的風險。

4.3 方案的最終確定不僅要在技術、安全、進度、成本方面論證，還要從人員、材料和機械設備等各個方面給予充分考慮，總之，就是要在確保安全的前提下，利用自有資源、發(fā)揮自身優(yōu)勢，優(yōu)質、高效的完成好項目，最終要經(jīng)得起各方檢驗。

5 勞動力、施工機械的組織和安排要結合項目特點和進度計劃，依據(jù)單位工程量的人工消耗和機械臺班產(chǎn)量進行分析、統(tǒng)籌

工料機的合理統(tǒng)籌是以滿足工程需要為最終目標，是保證進度計劃順利實施的最直接手段，項目中的每一項單位工程都要結合進度目標制定工料機計劃，要分班組、分工種、分階段、分任務、分目標，以報表的形式予以具體表現(xiàn)。

6 施工成本計劃是施工企業(yè)在項目策劃書編制中的最重要內(nèi)容

6.1 編制施工成本計劃，需要廣泛收集相關資料并進行整理，以作為施工成本計劃編制的依據(jù) 在此基礎上，根據(jù)有關設計文件、工程承包合同、施工組織設計、施工成本預測資料等，按照施工項目應投入的生產(chǎn)要素，結合各種因素的變化預測和擬采取的各種措施，估算施工項目生產(chǎn)費用支出的總水平，進而提出施工項目的成本計劃控制目標，確定目標總成本。施工成本計劃的編制依據(jù)包括：

①投標報價文件；

②企業(yè)定額、施工預算；

③施工組織設計或施工方案；

④人工、材料、機械臺班的市場價；

⑤企業(yè)頒布的材料指導價、企業(yè)內(nèi)部機械臺班價格、勞動力內(nèi)部掛牌價格；

⑥周轉設備內(nèi)部租賃價格、攤銷損耗標準；

⑦已簽訂的工程合同、分包合同（或估價書）；

⑧結構件外加工計劃和合同；

⑨有關財務核算制度和財務歷史資料；

⑩施工成本預測資料；

{11}擬采取的降低施工成本的措施；

{12}其他相關材料。

6.2 施工成本計劃的編制是以成本預測為基礎，關鍵是確定目標成本 計劃的制定，需結合施工組織設計的編制過程，通過不斷地優(yōu)化施工技術方案和合理配置生產(chǎn)要素，進行工、料、機消耗的分析，制定一系列節(jié)約成本和挖潛措施，確定施工成本計劃。一般情況下，施工成本計劃總額應控制在目標成本的范圍內(nèi)，并使成本計劃建立在切實可行的基礎上。

6.3 施工總成本目標確定之后，還需要通過編制詳細的實施性施工成本計劃把目標成本層層分解，落實到施工過程的每個環(huán)節(jié)，有效的進行成本控制。施工成本計劃的編制方式有：

①按成本組成編制施工成本計劃；

②按施工項目組成編制施工成本計劃；

③按施工進度編制施工成本計劃。

6.4 項目直接成本的測算，還需要通過對設計圖紙的計算，找出是否存在清單數(shù)量差或清單漏項的情況，如果有，也要進行成本的測算并說明原因，然后再依據(jù)報價清單內(nèi)容分子目進行測算，過程中要注意周轉材料、新增機械、項目管理費和其間費的成本計算，攤銷費用和直接成本費用要有所區(qū)分。

6.5 針對項目要成立成本管理小組，建立成本動態(tài)管理體系和經(jīng)濟活動分析制度，明確各部門工作內(nèi)容和職責范圍。目標總成本確定后，應將總目標分解落實到各個機構、班組，便于進行控制的項目或工序。每一個子項的單價分析要有工料機的組成明細，要找出易虧損或潛在的虧損項目，分析原因、制定措施。

6.6 對于造價比重較大的主要工程項目，其成本情況要進行重點分析，不僅要有要有盈虧結論，還要有原因分析和成本控制措施。

總之，項目實施策劃書的編制是一項多系統(tǒng)人員共同參與的工作，是一個及其嚴謹、細致的工作，同時必須有一個牽頭人做好該項工作，才能保證施工項目的有序良性進行，獲得最大的施工利潤

參考文獻：

[1]建設工程項目管理.中國建筑工業(yè)出版社，2011.

第7篇：項目前期策劃范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 前期成本管控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近年來的高速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關部門房產(chǎn)限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入增長的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構成的前期投資決策階段和規(guī)劃設計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本構成及其風險關鍵控制點的分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的構成

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的具體內(nèi)容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構成：

1.支付的土地出讓金。即當?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。

2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。

3.前期工程費。包含規(guī)劃設計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。

4.其他前期費用。包含前期相關人員工資、福利費、資金利息等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的風險關鍵控制點

1.面臨風險：土地購買風險、土地拆遷安置風險。

對應的風險關鍵控制點：前期投資決策階段。

土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發(fā)風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風險關鍵控制點。

2.面臨風險：設計質量風險、設計技術風險。

對應的風險關鍵控制點：規(guī)劃設計階段。

規(guī)劃設計費雖然開發(fā)項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設計質量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節(jié)約成本的成本管理目標。規(guī)劃設計階段也成為開發(fā)項目前期成本的風險關鍵控制點。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管控的方法和措施

（一）開發(fā)項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施

前期投資決策是對開發(fā)項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：

1.組建專業(yè)的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業(yè)知識又有深厚行業(yè)管理經(jīng)驗的團隊，調(diào)動企業(yè)的相關資源，作出正確的投資決策。

2.重視市場調(diào)研，進行項目定位策劃。企業(yè)通過對市場的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對建設地塊購置、開發(fā)產(chǎn)品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發(fā)項目準確地進行定位策劃能控制開發(fā)成本，降低土地購買及安置風險。在市場經(jīng)濟條件下可聘請專業(yè)的市場調(diào)研機構進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。

3.切實做好開發(fā)項目的可行性研究工作、編制投資估算。

（1）企業(yè)必須研究國家經(jīng)濟政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對項目產(chǎn)品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術可行性，經(jīng)濟成本的可行性等進行論證。可行性研究的目的是降低風險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規(guī)模、開發(fā)進度。

（2）進行開發(fā)項目的效益分析，編制投資估算。

編制投資估算必須具有全面性、準確性及彈性。

投資估算的編制應該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標必須保證其準確性。在此基礎上投資估算還要考慮到實施過程中內(nèi)外部因素的變化，進行動態(tài)管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。

（二）項目規(guī)劃設計階段的成本管控方法和措施

加強規(guī)劃設計階段的成本管理是工程成本控制的關鍵點，其成本管控應從以下方面著手：

1.進行專題調(diào)研，牽頭設計過程。開發(fā)企業(yè)對工程成本控制的積極性要遠遠高于設計單位，在項目規(guī)劃設計階段，應有開發(fā)企業(yè)牽頭通過設計單位實施成本控制。開發(fā)企業(yè)應深入市場調(diào)查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調(diào)研，通過收集最新技術資料，組織專家專題會等方式主動關注設計過程，完成成本管控。

2.進行設計招標控制，優(yōu)化設計方案。目前市場條件下設計單位的競爭也很激烈，開發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標法的條件下，通過公開招標確定規(guī)劃設計單位，迫使設計競爭者重視成本管控，用經(jīng)濟合理性最高的方案參與競標。通過設計招標優(yōu)選技術先進且經(jīng)濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。

3.實施限額設計，降低設計費用。限額設計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計概算，按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。各專業(yè)在保證功能和技術指標的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術同經(jīng)濟有機的結合起來，是建設項目投資控制系統(tǒng)中的一項關鍵措施。在整個設計過程中，設計人員與經(jīng)濟管理人員應密切配合，做到技術與經(jīng)濟的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極推行限額設計。

四、結語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現(xiàn)開發(fā)項目成本控制，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]黃芬華.房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部控制.商業(yè)經(jīng)濟，2008（7）：48-49.

第8篇：項目前期策劃范文

乙方：

江蘇萬誠置業(yè)有限公司（以下簡稱甲方）同南京開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司（以下簡稱乙方），就雙方戰(zhàn)略聯(lián)盟合作達成以下合作意向：

一、 合作標的

1. 甲方開發(fā)的“錦繡華庭”項目待銷售的三、四組團 —— 位于江蘇省泗洪縣，規(guī)劃建筑面積約為11萬㎡（以下簡稱項目一）；

2. 甲方開發(fā)的“學府文苑”項目待銷售部分（未售出部分） —— 位于江蘇省泗洪縣，規(guī)劃建筑面積約為13萬㎡（以下簡稱項目二）；

3. 甲方名下待開發(fā)的“藍天花園”項目 —— 位于江蘇省泗洪縣，占地約174畝（以下簡稱項目三）；

4. 甲方名下待開發(fā)的“泗陽項目” —— 位于江蘇省泗陽縣，占地約450畝（以下簡稱項目四）；

5. 甲方開發(fā)的“銀都花園”項目商業(yè)裙房部分 —— 位于江蘇省泗洪縣，規(guī)劃建筑面積約為1萬㎡（以下簡稱項目五）。

二、 合作方式

1. 項目全程營銷（不含項目前期策劃），合作項目如下：

1） 項目一

2） 項目二

2. 項目全程營銷（含項目前期策劃），合作項目如下：

1） 項目三

2） 項目四

3. 項目全程策劃推廣及招商配合，合作項目如下：

1） 項目五

三、 合作期限

自各項目合作補充協(xié)議簽定之日起到該項目銷售率達到 95 %

四、 主要服務內(nèi)容概述

1. 項目前期策劃

1） 項目開發(fā)定位及開發(fā)建議

2） 項目規(guī)劃設計任務書

3） 項目規(guī)劃方案調(diào)整及市場化建議

4） 項目核心形象設計及開發(fā)戰(zhàn)略

5） 項目產(chǎn)品外延提示及優(yōu)化建議

2. 項目全程營銷

1） 項目全程策劃

a、 項目整體市場定位

b、 項目整體營銷概念定位

c、 項目整體營銷戰(zhàn)略

d、 公關活動的策劃組織

e、 階段性市場分析及連續(xù)性調(diào)研（含競爭對手分析）

f、 目標消費者分析

2） 項目整體銷售服務

a、 項目整體銷售總策略擬訂

b、 項目整體銷售戰(zhàn)略及戰(zhàn)術擬訂

c、 項目階段銷售策略的制定與執(zhí)行（推盤策略、價格策略、周期策略）

d、 項目整體銷售體系建立

e、 銷售專業(yè)隊伍的組織與管理

f、 提供3名銷售管理人員、6名銷售接待人員參與項目整體的銷售服務

3） 項目整體形象推廣

a、 項目整體品牌形象定位

b、 廣告創(chuàng)意設計及廣告包裝體系建立

c、 廣告戰(zhàn)略組團計劃擬訂及執(zhí)行

d、 媒介計劃擬訂與執(zhí)行

3. 項目全程策劃推廣及招商配合

a、 項目整體營銷概念定位

b、 項目整體營銷戰(zhàn)略

c、 公關活動的策劃組織

d、 階段性市場分析及連續(xù)性調(diào)研（含競爭對手分析）

e、 目標消費者分析

f、 項目整體品牌形象定位

g、 廣告創(chuàng)意設計及廣告包裝體系建立

h、 廣告戰(zhàn)略組團計劃擬訂及執(zhí)行

i、 媒介計劃擬訂與執(zhí)行

j、 提供人員參與招商工作的執(zhí)行配合

五、 主要商務條件

1. 項目策劃推廣服務費

按總銷金額的 0.5 %提取

2. 項目全程銷售

1） 銷售底均價

甲乙雙方可在項目正式開盤前1月最終商議確定

2） 傭金

a、 項目階段實際成交均價低于銷售均底價時，按總銷售金額的 2 %提??；

第9篇：項目前期策劃范文

關鍵詞：水利水電工程 分包 變更 索賠

水利水電工程造價管理是一項建設周期長、投資大、協(xié)作部門多，受自然資源、地形、地質、水文氣象條件的影響很大，也受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、交通及其他資源市場條件的影響，其個性非常突出。做好前期策劃是為保障后期施工順利實施，為后期施工階段過程控制提供一個基礎性的經(jīng)濟指導。

一、分包策劃

分包策劃是為后期施工階段工作全面展開提供基礎的有力保障，如何做好分包策劃、分包策劃包含哪些內(nèi)容、需要考慮哪些因素是分包策劃的關鍵。

一般水利水電工程的工期比較特殊，要求在枯水水期盡早開工，要想在有效的時間內(nèi)完成一個可靠的分包策劃需要的不僅是時間，更重要的是經(jīng)驗。一般水利水電工程分包策劃與項目整體前期策劃時間同步，大型項目從接到中標書開始二個月以內(nèi)完成，中小型項目從接到中標書開始一個月以內(nèi)完成。

做分包策劃首先考慮的是主要內(nèi)容及關鍵因素對后期施工的影響，一般分包策劃的主要內(nèi)容包括分標數(shù)量、分包范圍、工作內(nèi)容、質量標準、工期計劃、工程量和邊界條件等；項目分包方式（主要分勞務分包、包工包料工序分包、包工包料切塊分包三種分包方式）；計劃工期和計劃招標時間安排、發(fā)包方式（邀請招標、邀請議標或指令性分包）、分包項目招標文件文本、分包招標評標規(guī)定、擬候選分包商清單、分包合同文本等；根據(jù)擬定的分包方式，以工程項目中標價為基礎測算整個工程預算成本的基礎上，測算分包成本，制定分包項目的預控單價（包括分包標底價），列出分包項目工程量計價清單，制定分包項目主材控制指標；擬定與分包項目管理相對應的我方分包現(xiàn)場管控措施；擬定分包項目管理過程中的配套措施；擬定分包管理風險源，分析分包成本盈虧原因，制定防范措施。關鍵因素有：與業(yè)主合同中約定以0#圖紙為依據(jù)重新調(diào)整工程量清單的基礎設施項目，應以0#圖紙工程量清單為依據(jù)；對于臨時工程，在策劃中應以合同約定為前提，以投標費用為控制基礎，采取限額設計、優(yōu)化設計、總價包干設計等多種方式，對臨建項目單價成本進行詳細分析，降低分包施工成本，降低臨建項目成本。即便臨建項目費用可能有突破，也應在項目前期經(jīng)濟分析中，考慮彌補來源，平衡和調(diào)整主體分包價格，爭取整體盈利。不得超越合同范圍自行增加臨建工程項目；嚴格控制施工項目超合同、超規(guī)模的進行施工。

二、變更和索賠策劃

變更索賠策劃是企業(yè)合同項目二次經(jīng)營的重點，應建立在與業(yè)主合同約定的基礎上，針對行業(yè)特點和規(guī)定開展工作，變更索賠策劃是工程項目合同管理全過程的系統(tǒng)工作。加強變更索賠過程控制，建立變更控制流程，促進施工項目變更索賠工作的制度化、標準化、程序化，提高變更索賠實現(xiàn)效果，提高項目盈利水平。

1.成立變更索賠工作領導小組，由專人負責變更索賠工作日常牽頭工作，并制定變更索賠控制流程。

2.策劃各階段的變更索賠工作

（1）投標階段：在合同評審的基礎上，建立采用對比和綜合分析方法尋求最佳施工組織方案及報價，尋找項目變更和索賠的可能性，提出風險防范措施，完成項目中標后的技術商務交底，為施工項目變更索賠策劃提供線索。

（2）前期階段：根據(jù)投標階段項目變更和索賠的可能性分析、項目前期策劃方案，結合項目施工條件、合同履約條件、現(xiàn)場物價情況、地質情況等因素，搜集各種索賠線索，制定變更索賠項目策劃方案，在前期策劃工作中一并考慮。

（3）施工階段：根據(jù)項目前期階段制定的變更索賠項目策劃方案，制定《施工項目變更索賠擬報項目工作計劃表》，對擬報項目做出工作部署，規(guī)定逐項工作責任人、格式、要求。同時對已報出的變更索賠項目制定《變更索賠已申報項目跟蹤一覽表》，逐項跟蹤落實。

（4）項目完工階段：繼續(xù)變更索賠已申報項目跟蹤落實；為完工結算準備好變更索賠已審批項目的立項依據(jù)、原始資料和審批資料；對所提供變更索賠已審批項目資料的真實性、合法性、完整性進行自審自查、糾偏補正，配合做好外審取證工作。

（5）變更索賠各階段工作：投標階段尋找項目變更和索賠的可能性分析制定變更索賠項目策劃方案制定變更索賠擬報項目工作計劃提交變更索賠意向通知準備索賠資料提交索賠文件制定變更索賠已申報項目跟蹤表談判協(xié)商和索賠跟蹤獲批結算資料歸檔。

3.合同變更索賠的原則

（1）合同的變更內(nèi)容應根據(jù)合同條款確定。

（2）合同變更的報批流程必須按合同規(guī)定的程序和時間進行。

（3）合同的變更據(jù)合同商定的定額、取費標準或按照合同有關原則提出合同變更費用。

4.變更索賠項目實施要求

在沒有立項依據(jù)、沒有預控方案的情況下，不得將變更項目列入施工計劃、不得進入施工環(huán)節(jié)、不得采取墊資方式進行施工、不得挪用合同內(nèi)項目資源進行施工、不得采取“背靠背”條款的分包合同交由分包商進行施工。

三、結束語

分包策劃和變更索賠策劃是后期施工階段控制的關鍵所在，做好水利水電工程造價管理前期分包策劃和變更索賠策劃，是企業(yè)獲得最大利潤的保證，更是確保成本目標的實現(xiàn)的基礎，同時也將為企業(yè)在市場上的信譽、生存和發(fā)展提供有益的幫助。

參考文獻：

[1]施工企業(yè)經(jīng)營管理[M].北京：清華大學出版社，北京交通大學出版社，2006.