投資項目分析精選(九篇)

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第1篇：投資項目分析范文

凈現(xiàn)值法（NPV）：是評價投資方案的一種方法。該方法是利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評價投資方案。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負(fù)值，投資方案就是不可接受的。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。凈現(xiàn)值法是一種比較科學(xué)也比較簡便的投資方案評價方法。我們知道傳統(tǒng)的項目評價中對于投資決策分析而言，主要是采用這種凈現(xiàn)值法，這種方法也曾經(jīng)被美國亞利桑那州立大學(xué)資本資產(chǎn)投資管理學(xué)院的DondleL.MeeDer提出并且利用這種方法用于投資決策具有嚴(yán)重局限的概念中，因為它是以投資決策在一定條件下能夠還原為前提的，也就是說項目的投資在市場條件惡化時，能夠以某種方式還原，如果不能還原，則是一個要么投資，要么永遠(yuǎn)都不投資的決策，而如果公司現(xiàn)在不進(jìn)行投資決策，那么它將永遠(yuǎn)失去投資機(jī)會。但是人們普遍認(rèn)為，凈現(xiàn)值法利用現(xiàn)值可加性原理，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行演繹計算，應(yīng)該是一種最理性、最科學(xué)的分析方法，是投資決策分析中的法寶。

但是就我們所要研究的環(huán)保類項目的投資決策而言,凈現(xiàn)值法只是用于靜態(tài)的投資項目分析,對于動態(tài)的多投資階段的項目顯得有些不足,得到的評價結(jié)果勢必也是有局限性的。就焦化產(chǎn)業(yè)中的焦?fàn)t煤氣利用技術(shù)的選擇與比較中,關(guān)鍵是如何確定折現(xiàn)率,這也是一大難題,可以說,到現(xiàn)在為止,這不得不依靠我們的主觀判斷,其道理就像任意多的已知數(shù)與一個未知數(shù)相加其結(jié)果還是未知數(shù)一樣簡單,在凈現(xiàn)值為零的情況下,向左向右稍微調(diào)整某個因素,凈現(xiàn)值就能變成或正或負(fù)。還有一個重要問題是焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)的產(chǎn)生過程有其特殊的局限性和特點(diǎn)。焦?fàn)t煤氣是指用幾種煙煤配成煉焦用煤,在煉焦?fàn)t氣中經(jīng)過高溫干餾后,在產(chǎn)出焦炭和焦油產(chǎn)品的同時所得到的可燃?xì)怏w,是煉焦產(chǎn)品的副產(chǎn)品。對于單一焦化企業(yè)的主營業(yè)務(wù)就是焦炭生產(chǎn)和銷售。而對那些利用焦?fàn)t煤氣生產(chǎn)其他工業(yè)產(chǎn)品是由于國家環(huán)保政策法規(guī)的要求，故其計算時,當(dāng)其凈現(xiàn)值為零或者是負(fù)數(shù)時,也都可以投資。但是在什么范圍內(nèi)進(jìn)行投資需要新的算法和條件,這也就是本文最終所要傳達(dá)的信息。

二、實物期權(quán)定價模型

實物期權(quán)分析法是指企業(yè)或者是個人在進(jìn)行投資決策時擁有的、能根據(jù)決策時尚不確定的因素，改變行為的權(quán)利（期權(quán)）進(jìn)行投資可行性分析的方法。麻省理工學(xué)院FaimoK.Lamalain分析：如果投資者對某個投資項目進(jìn)行首輪投資后，若該項目盈利前景良好，將能降低投資者進(jìn)行第二輪投資的成本，而如果第一輪沒有投資，今后想再投資該項目或進(jìn)入該投資領(lǐng)域就要付出相當(dāng)高的成本。在進(jìn)行投資時還要考慮應(yīng)用動態(tài)規(guī)劃中的整數(shù)規(guī)劃進(jìn)行投資時機(jī)的選取?？梢钥闯?，期權(quán)法強(qiáng)調(diào)了投資是分階段進(jìn)行的，投資資金往往并不是一步到位，而是先投入先期部分資金，生產(chǎn)銷售該產(chǎn)品，同時繼續(xù)對產(chǎn)品的性能、技術(shù)進(jìn)行研發(fā)和改進(jìn)，這可以減少投資者的潛在損失，其價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一次性投入的情況。這種方法就是針對項目的發(fā)展動態(tài)過程，根據(jù)項目開始投資后，管理者能夠收集到更多的關(guān)于項目進(jìn)程和最終產(chǎn)品市場特征的信息。后繼的商業(yè)化過程是在前期的成功基礎(chǔ)上實施的，是可以選擇的;當(dāng)新的信息不斷到達(dá),項目投資回報率不確定性逐漸消失時,管理者可通過修正最初投資策略,提高項目的價值和限制損失。如果項目成功，企業(yè)能從中獲得巨大的投資收益；如果不成功,企業(yè)至多也是損失項目投入的沉沒成本,相當(dāng)于期權(quán)的成本。

對于期權(quán)定價模型而言，焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)中，只有以焦?fàn)t煤氣作原料生產(chǎn)甲醇這項技術(shù)可以進(jìn)行下一步投資，可以利用甲醇為原料生產(chǎn)甲醛、聚甲醛、醋酸等化工產(chǎn)品。而其他的投資項目成為最終的消費(fèi)品。期權(quán)的投資前提是籌資的無限可能性，但是在實踐中難免有種種困難。存在很多的不確定性，也使得我們在進(jìn)行環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項目投資決策中不能夠簡單的依靠一種投資決策方法。

三、灰色關(guān)聯(lián)分析評價方法

灰色理論概述與于1982年由我國學(xué)者鄧聚龍教授所提出。鄧教授認(rèn)為現(xiàn)實世界并不是清清楚楚的白色系統(tǒng)，又非一無所知的黑色系統(tǒng)，而是略知一二的灰色系統(tǒng)?；疑到y(tǒng)理論主要研究“小樣本貧信息不確定性問題”。以往用白色的思想處理問題，要找到因素間明確的映射關(guān)系，然而確定性作用原理在社會、經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)的等領(lǐng)域都沒有物理原型，雖然能知道某些因素，但很難明確全部因素，更不可能建立明確的映射關(guān)系。比如影響物價的許多因素，如心理預(yù)期、政府導(dǎo)向等是無法量化的。一些可以量化的數(shù)據(jù)又缺乏詳細(xì)的資料，因此對物價的定量預(yù)測具有一定難度，若不考慮這些因素，只將可以得到數(shù)據(jù)的因素考慮進(jìn)去，必然帶來預(yù)測結(jié)果的不準(zhǔn)確。就白色系統(tǒng)常用的回歸分析工具而言，在應(yīng)用過程中具有其缺點(diǎn)。比如：要求樣本有大容量，是正態(tài)分布，平穩(wěn)過程才能得到統(tǒng)計規(guī)律，計算工作量較大，不容易分析復(fù)雜系統(tǒng)等等。而對于以上困境，灰色理論應(yīng)運(yùn)而生，它處理問題另辟蹊徑，不是找概率分布，求統(tǒng)計規(guī)律，而是用生成的方法求得隨機(jī)性弱化，規(guī)律性增強(qiáng)的新數(shù)據(jù)序列。這一新的數(shù)據(jù)序列既能體現(xiàn)原數(shù)據(jù)序列的變化趨勢，又消除了其波動性，它可以較好的解決某些參數(shù)已知，某些參數(shù)未知的系統(tǒng)問題。

在我國焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)上既有新的技術(shù)也有些不被淘汰的舊技術(shù)，當(dāng)然對于現(xiàn)在的生產(chǎn)而言，這些技術(shù)是相當(dāng)成熟的，而要將項目的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行有效結(jié)合不是件容易得事情，更何況環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項目的投入需要考慮更多的因素。需要我們對項目的各方面進(jìn)行綜合性考慮，這就涉及了灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)評價方法。作為一種綜合評價方法，這種方法在對白黑兩種情況的考慮是相當(dāng)充分的，即使實際中技術(shù)和經(jīng)濟(jì)都存在不確定性，我們也是能進(jìn)行相應(yīng)決策分析的。就焦?fàn)t煤氣的利用上來說，可以根據(jù)項目的各種經(jīng)濟(jì)性參數(shù)和項目的技術(shù)參數(shù)來構(gòu)建綜合評價指標(biāo)體系，從而為項目投資決策的分析提供決策依據(jù)。

四、結(jié)論

由于本文所要研究的是環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項目投資決策評價方法研究現(xiàn)狀，我們在對目前比較流行的幾種評價方法進(jìn)行分析之后，發(fā)現(xiàn)在進(jìn)行單一的項目評價時，如果考慮的因素不是很多，可以采用NPV方法來進(jìn)行項目投資的決策分析?？墒沁@種方法又不能擺脫靜態(tài)性，而實物期權(quán)定價模型可以解決這個問題，使項目的投入具有動態(tài)性，可以提高決策的效果。但是如果我們在進(jìn)行一個項目的開發(fā)時，如果所要考慮的因素不僅僅是經(jīng)濟(jì)因素，那么影響我們做出最終投資決策的就不能用NPV方法進(jìn)行簡單的評價，必須借助于系統(tǒng)工程理論中的綜合評價來進(jìn)行綜合評判，從而決定我們待上項目的未來。

通過對三種評價方法的說明，結(jié)合文章的背景，山西的焦化產(chǎn)業(yè)環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項目決策時不僅要考慮投資性指標(biāo)，還要考慮到技術(shù)投入指標(biāo)和環(huán)境保護(hù)指標(biāo)。只有將這三者考慮周全，才能做出正確的評價結(jié)果，從而有效的指導(dǎo)實際工作。這也是作者今后所要進(jìn)一步研究的重點(diǎn)，利用凈現(xiàn)值法和實物期權(quán)方法對經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)進(jìn)行先評價，然后通過這一步整理好的經(jīng)濟(jì)參數(shù)與技術(shù)指標(biāo)、環(huán)境保護(hù)指標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，利用灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)分析綜合評價方法對待上投資項目進(jìn)行最終綜合價值的評價，依據(jù)綜合價值最高原則可以選擇出優(yōu)先進(jìn)行開發(fā)的投資項目。這樣就實現(xiàn)了我們的決策分析。

總之，在今后的研究中，努力將技術(shù)創(chuàng)新與環(huán)境保護(hù)聯(lián)系起來，不光考慮項目的經(jīng)濟(jì)特性、也要考慮項目的技術(shù)創(chuàng)新性和環(huán)境保護(hù)特性。充分利用項目評價中的各種評價方法進(jìn)行深入細(xì)致的評價工作，從而有效的指導(dǎo)實際工作。文中提到的綜合評價方法灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)理論只是綜合評價方法的一種，今后將其他的綜合評價方法進(jìn)行再分析，通過實際案例結(jié)合數(shù)學(xué)模型來分析這種投資決策評價方法的優(yōu)越性。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：投資項目分析范文

關(guān)鍵詞：項目投資；財務(wù)可行性；現(xiàn)金流量

對企業(yè)投資項目的財務(wù)可行性進(jìn)行分析，就是分析人員根據(jù)相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)，站在投資者的角度對投資方案的可行性進(jìn)行分析研究，其中包括投資多少最為合適，具體投資金額，對處于盈虧平衡點(diǎn)之上的利潤進(jìn)行分析。比如說對企業(yè)具有的盈利能力進(jìn)行客觀的評價、現(xiàn)金流量的具體計劃、債務(wù)的償還能力以及股東投資的收益情況。

一、項目投資財務(wù)可行性概論

項目投資的可行性分析是整個投資項目周期中，準(zhǔn)備工作的先決條件與核心內(nèi)容，也是投資項目是否順利進(jìn)行的主要依據(jù)?？尚行苑治鲋饕ㄒ韵聨讉€方面，一是經(jīng)濟(jì)可行性的分析，二是財務(wù)可行性的分析，三是技術(shù)可行性的分析。本文主要是從財務(wù)方面對企業(yè)投資項目的可行性進(jìn)行一下淺要分析。在單個企業(yè)項目中，財務(wù)的可行性分析主要有包括以下兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是項目主要涉及到的現(xiàn)金流量估算，第二點(diǎn)是項目投資的評價指標(biāo)。

1.現(xiàn)金流量的概念與估算

所謂的現(xiàn)金流量就是指在一定的會計期間內(nèi)，按照資金收付的實現(xiàn)制度，利用一定的經(jīng)濟(jì)上的活動，例如投資活動、經(jīng)營活動還有非經(jīng)常性的項目等，形成的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出以及現(xiàn)金的總量情況的總稱，也就是在一定的時間內(nèi)，現(xiàn)金與現(xiàn)金的等價物流出與流入的數(shù)量。現(xiàn)金的流量主要分為以下三種形式：一是現(xiàn)金的流入量，二是現(xiàn)金的流出量，三是現(xiàn)金的凈流量?，F(xiàn)金的流出量主要是指投資項目引起企業(yè)支出現(xiàn)金的增加金額，也就是企業(yè)的投資成本，其中包括初始時的投資與墊資流動所用資金?，F(xiàn)金的流入量主要是指因項目投資企業(yè)所得到的收入的現(xiàn)金增加金額?，F(xiàn)金的流入量就等于營業(yè)收入減去付現(xiàn)的成本再減去所得稅。還可以用營業(yè)收入減去營業(yè)成本與折舊之間的差值再減去所得稅來計算，也可以用營業(yè)的利潤加上折舊再減去所得稅的方式來計算?，F(xiàn)金的凈流量就是在一定的時期之內(nèi)，現(xiàn)金的流入量與流出量之間的差額，當(dāng)流入量比流出量大的時候，那么凈流量的值為正值。當(dāng)流入量比流出量小的時候，所得凈流量的值為負(fù)值。

2.項目投資評價指標(biāo)

評價指標(biāo)是財務(wù)可行性的主要分析依據(jù)，可以說是可行性分析的原則之一。評價指標(biāo)也可分為兩種：第一種是靜態(tài)評價指標(biāo)，第二種是動態(tài)評價指標(biāo)。其中靜態(tài)指標(biāo)并不是主要的評價指標(biāo)，因為很多因素在靜態(tài)指標(biāo)中是體現(xiàn)不出來的，所以評價指標(biāo)還是以動態(tài)指標(biāo)為主。

（1）靜態(tài)指標(biāo)

在靜態(tài)指標(biāo)中對于貨幣的時間價值沒有進(jìn)行考慮，將不同時間產(chǎn)生的資金收支看做是等同的，其中主要包括兩方面，一是靜態(tài)投資的回收期，二是靜態(tài)投資的報酬率。

投資的回收期T是指靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時間價值的條件下，以項目的凈收益回收其全部投資所需要的時間。

投資的報酬率 ROI，有被稱為是會計收益率。它的計算方式是年平均凈收益除以原始的投資金額再乘上百分之百。

靜態(tài)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)意義明確、直觀，計算簡便；在一定程度上反映了投資效果的優(yōu)劣；可適用于各種投資規(guī)模，但只考慮投資回收之前的效果，不能反映回收投資之后的情況，即無法準(zhǔn)確衡量項目投資收益的大小；未考慮資金的時間價值，因此無法正確地辨識項目的優(yōu)劣。

（2）動態(tài)指標(biāo)

動態(tài)指標(biāo)將貨幣的時間價值考慮在內(nèi)，其中主要包括四個方面，一是凈現(xiàn)值，二是凈現(xiàn)值率，三是獲利指數(shù)，四是內(nèi)部的收益率。

凈現(xiàn)值指的是在投資項目中，未來的資金流入現(xiàn)值和流出現(xiàn)值之間存在的差額，用NPV來表示。當(dāng)NPV大于零的時候，說明該投資的報酬率要大于原預(yù)計的基準(zhǔn)折現(xiàn)率，所以該項目是完全可行的，反之則該項目是不可行的。

凈現(xiàn)值率值得是，企業(yè)項目的凈現(xiàn)值在原始投資的現(xiàn)值總和中所占百分比的指標(biāo)，用NPVR來表示。如果最后的NPVR大于零，那么說明該項目的報酬率是要比貼現(xiàn)率大的，這種情況下項目投資是完全可行的，反之則說明該項目投資是不可行的。

獲利指數(shù)是指是指投產(chǎn)后按基準(zhǔn)收益率或設(shè)定折現(xiàn)率折算的各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計與原始投資的現(xiàn)值合計之比，用PI來表示。當(dāng)PI大于一的時候，說明項目是可行的，反之則說明項目是不可行的。

內(nèi)涵報酬率IRR指的是使未來的現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。也就是能夠使投資的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。當(dāng)IRR比投資成本或者基準(zhǔn)的收益率大時，那么就說明此項目是可行的，反之則是不行的。

動態(tài)指標(biāo)考慮了資金的時間價值并全面考慮了項目在整個壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況；經(jīng)濟(jì)意義明確直觀，能夠直接以貨幣額表示項目的凈收益；能直接說明項目投資額與資金成本之間的關(guān)系。但是，不能直接說明在項目運(yùn)營期間各年的經(jīng)營成果；不能真正反映項目投資中單位投資的使用效率。

二、企業(yè)項目投資財務(wù)可行性的分析

1、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

該企業(yè)為機(jī)床設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)市場需求情況，利用企業(yè)現(xiàn)有廠區(qū)內(nèi)空余土地，新建生產(chǎn)廠房，增添生產(chǎn)設(shè)備，用以生產(chǎn)精密數(shù)控機(jī)床。該項目總投資32100萬元，其中固定資產(chǎn)投資20100萬元，流動資金投資12000萬元。資金來源為：固定資產(chǎn)投資全部由企業(yè)自籌，流動資金70%申請銀行短期貸款，其余由企業(yè)自籌。項目建設(shè)期為2年，生產(chǎn)期為10年，財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12%。項目投產(chǎn)后，形成固定資產(chǎn)20000萬元（其中房產(chǎn)8000萬元，機(jī)器設(shè)備12000萬元），其他資產(chǎn)100萬元。房產(chǎn)折舊年限為20年，機(jī)器設(shè)備折舊年限為10年，殘值均為5%，固定資產(chǎn)余值為4800萬元。其他資產(chǎn)分五年攤銷。企業(yè)所得稅率為15%。項目投產(chǎn)后每年預(yù)計外購原材料、燃料動力費(fèi)分別為31400萬元、700萬元，職工薪酬為2500萬元，修理費(fèi)為500萬元，其他費(fèi)用為7000萬元，財務(wù)費(fèi)用為560萬元。每年折舊費(fèi)為1520萬元，攤銷費(fèi)為20萬元。實現(xiàn)年銷售收入為50000萬元，銷售稅金及附加為350萬元，營業(yè)外支出（水利建設(shè)基金）為50萬元。

2、現(xiàn)金流量分析

項目固定資產(chǎn)投資20100萬元，分兩年平均投入。流動資金12000萬元在項目投產(chǎn)后投入。

經(jīng)計算經(jīng)營成本為42100萬元，總成本費(fèi)用為44200萬元，利潤總額為5400萬元，所得稅為810萬元。息稅前利潤為5960萬元，調(diào)整所得稅為894萬元（第八年后為897萬元）。

投產(chǎn)后每年實現(xiàn)銷售收入為50000萬元，第十二年回收固定資產(chǎn)余值為4800萬元，回收流動資金12000萬元。

經(jīng)計算，項目投資回收期為6.86年，財務(wù)凈現(xiàn)值為8350萬元，內(nèi)部收益率為18.34%。

總 結(jié)：

在進(jìn)行項目的決策時，如果，如果靜態(tài)指標(biāo)、動態(tài)指標(biāo)全部達(dá)到了可行要求，那么項目就是可行的；如果動態(tài)指標(biāo)可行，但是靜態(tài)指標(biāo)不可行，那么該項目最后的評價總結(jié)為基本可行。如果動態(tài)指標(biāo)不可行，那么無論靜態(tài)指標(biāo)是否可行，該項目都應(yīng)歸類為不可行的范圍之內(nèi)。通過對上述項目分析，并根據(jù)相相應(yīng)的計算方法求得其各項指標(biāo)，與基準(zhǔn)指標(biāo)進(jìn)行對比分析，可以發(fā)現(xiàn)，項目的靜態(tài)指標(biāo)投資回收期6.86年>6年，不符合要求，而動態(tài)指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值=8350萬元>0、內(nèi)部收益率18.34%>12%均可行。因些該項目在財務(wù)上是可行的，只是投資回期較長，具有一定風(fēng)險，建議加強(qiáng)進(jìn)行市場及預(yù)期效益分析。

此外，在財務(wù)分析過程中，如項目為利用企業(yè)原有資產(chǎn)擴(kuò)大再生產(chǎn)項目或技術(shù)更新改造項目，要充分分析企業(yè)以往財務(wù)況與今可能的財務(wù)狀況，計算項目的增量費(fèi)用和效益和現(xiàn)金流量。充分考慮項目的實施對企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)經(jīng)營活動的影響，如調(diào)整生產(chǎn)場地，設(shè)備更新等造成的停工因素。

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第3篇：投資項目分析范文

【關(guān)鍵詞】項目投資；敏感性分析法

一、敏感性分析意義

確定影響項目經(jīng)濟(jì)效益的敏感因素。尋找出影響最大、最敏感的主要變量因素，進(jìn)一步分析、預(yù)測或估算其影響程度，找出產(chǎn)生不確定性的根源，采取相應(yīng)有效措施。

計算主要變量因素的變化引起項目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)變動的范圍，使決策者全面了解建設(shè)項目投資方案可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益變動情況，改善和提高項目的投資效果。

通過各種方案敏感度大小的對比，區(qū)別敏感度大或敏感度小的方案，選擇敏感度小的，即風(fēng)險小的項目作投資方案。

通過可能出現(xiàn)的最有利與最不利的經(jīng)濟(jì)效益變動范圍的分析，為投資決策者預(yù)測可能出現(xiàn)的風(fēng)險程度，并對原方案采取某些控制措施或?qū)ふ铱商娲桨?，為最后確定可行的投資方案提供可靠的決策依據(jù)。

二、項目投資敏感性分析

在項目投資敏感性分析中，一般有三種方法，一是傳統(tǒng)的計算方法。二是單因素敏感性分析法。三是多因素敏感性分析法。

（一）敏感性分析的傳統(tǒng)計算方法

敏感性分析可對多種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析計算，主要計算的有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率與投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。作為敏感性分析的因素，則考慮如上所述，銷售收入、項目投資、經(jīng)營成本等。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的傳統(tǒng)計算公式有：

1.凈現(xiàn)值計算公式：

2.內(nèi)部收益率計算公式：

（二）單因素敏感性分析的步驟

（1）確定分析指標(biāo)

如果主要分析方案狀態(tài)和參數(shù)變化對方案投資回收快慢的影響，則可選用投資回收期作為分析指標(biāo)；如果主要分析產(chǎn)品價格波動對方案超額凈收益的影響，則可選用財務(wù)凈現(xiàn)值作為分析指標(biāo)；如果主要分析投資大小對方案資金回收能力的影響，則可選用財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)等。

（2）選擇需要分析的不確定性因素

對于一般投資項目來說，通常從以下幾方面選擇項目敏感性分析中的影響因素：

（3）分析每個不確定性因素的波動程度及其對分析指標(biāo)可能帶來的增減變化情況

首先，對所選定的不確定性因素，應(yīng)根據(jù)實際情況設(shè)定這些因素的變動幅度，其他因素固定不變。變化幅度（如±5%、±10%、±20%等）。

其次，計算不確定性因素每次變動對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。

（4）確定敏感性因素

由于各因素的變化都會引起經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一定的變化，但其影響程度卻各不相同。有些因素可能僅發(fā)生較小幅度的變化就能引起經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)發(fā)生大的變動，而另一些因素即使發(fā)生了較大幅度的變化，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響也不是太大。

如果進(jìn)行敏感性分析的目的是對不同的投資項目或某一項目的不同方案進(jìn)行選擇，一般應(yīng)選擇敏感程度小、承受風(fēng)險能力強(qiáng)、可靠性大的項目或方案。

例：某投資方案設(shè)計年生產(chǎn)能力為10萬臺，計劃項目投產(chǎn)時總投資為1200萬元，其中建設(shè)投資為1150萬元，流動資金為50萬元；預(yù)計產(chǎn)品價格為39元/臺；銷售稅金及附加為銷售收入的10%；年經(jīng)營成本為140萬元；方案壽命期為10年；到期時預(yù)計固定資產(chǎn)余值為30萬元，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為10%，試就投資額、單位產(chǎn)品價格、經(jīng)營成本等影響因素對該投資方案做敏感性分析。

解：所繪制的現(xiàn)金流量圖如圖所示。

選擇財務(wù)凈現(xiàn)值為敏感性分析的對象，根據(jù)財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式，可計算出項目在初始條件下的財務(wù)凈現(xiàn)值。

（三）多因素敏感性分析

多因素敏感性分析法是指在假定其它不確定性因素不變條件下，計算分析兩種或兩種以上不確定性因素同時發(fā)生變動，對項目經(jīng)濟(jì)效益值的影響程度，確定敏感性因素及其極限值。多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。

第4篇：投資項目分析范文

煤炭是我國的主要能源資源，煤炭資源勘查投資是煤炭資源開發(fā)的重要前提。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，煤炭消費(fèi)顯著增加，煤炭資源勘查投資也快速升溫。由于煤炭資源勘查具有投資大、周期長、多階段和不確定性影響因素眾多等特性，如何規(guī)避風(fēng)險和科學(xué)評估項目價值是煤炭資源勘查投資中所面臨的關(guān)鍵問題。傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法建立在“參數(shù)固定、投資可逆、剛性決策”之基礎(chǔ)上，無法考慮不完全信息下煤炭資源勘查投資過程中靈活性或柔性，從而導(dǎo)致其評估結(jié)果不能準(zhǔn)確反映煤炭資源勘查投資項目的真正價值。實物期權(quán)是把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)戰(zhàn)略投資決策的一種思維方式，運(yùn)用這種思維方式可以使決策者根據(jù)投資項目的發(fā)展情況適時地進(jìn)行決策調(diào)整，提高管理的靈活性，獲取投資項目的最大價值。目前，實物期權(quán)理論已較廣泛地運(yùn)用于礦產(chǎn)資源投資評估之中。文獻(xiàn)［1－13］運(yùn)用期權(quán)定價理論對礦產(chǎn)資源開發(fā)領(lǐng)域的投資決策和評估方法進(jìn)行了研究。而在礦產(chǎn)資源勘查領(lǐng)域，文獻(xiàn)［14］對石油勘查問題進(jìn)行了實物期權(quán)分析，指出了石油勘查中學(xué)習(xí)型期權(quán)的價值。文獻(xiàn)［15］考慮了賦存條件和產(chǎn)品價格的不確定性對礦產(chǎn)資源勘探項目價值的影響，認(rèn)為礦產(chǎn)資源賦存狀況是建立在已有信息的基礎(chǔ)之上，并運(yùn)用貝葉斯條件概率的方法對礦產(chǎn)資源的賦存狀況進(jìn)行了估算，以此建立了實物期權(quán)評估模型。文獻(xiàn)［16］認(rèn)為終止期權(quán)和停啟期權(quán)是油氣勘探開發(fā)項目中存在的兩種典型期權(quán)，并建立了基于二叉樹理論的復(fù)合實物期權(quán)模型，其模型只考慮了價格不確定的影響，忽視了勘探過程中資源賦存條件具有不確定性的特點(diǎn)。文獻(xiàn)［17］利用實物期權(quán)定價理論分析了黃金礦產(chǎn)勘查各階段所蘊(yùn)含的各種實物期權(quán)，并利用二叉樹期權(quán)定價公式計算了勘查階段含有擴(kuò)張期權(quán)的項目價值，結(jié)果表明不確定性增加了黃金勘查項目的價值。文獻(xiàn)［18］建立了價格和地質(zhì)技術(shù)不確定條件下的自然資源勘查投資實物期權(quán)模型，并通過一個銅礦勘查工程應(yīng)用表明，勘查工程總價值歸因于勘查管理者在運(yùn)作和勘查方面的各種選擇權(quán)(或期權(quán))。從已有研究可以看出，目前實物期權(quán)理論在礦產(chǎn)資源投資中的應(yīng)用多集中于開發(fā)領(lǐng)域，對礦產(chǎn)資源勘查特別是煤炭資源勘查領(lǐng)域的研究較為少見。同時，現(xiàn)有對勘查階段的投資評價研究多以最終探明資源儲量價值作為標(biāo)的資產(chǎn)，進(jìn)而以勘探—開發(fā)一體化的形式進(jìn)行投資價值評估。事實上，在現(xiàn)實情況下，礦產(chǎn)資源勘查投資項目多是以轉(zhuǎn)讓勘查成果為目的，其標(biāo)的資產(chǎn)為勘查成果，并不等同于資源儲量。鑒于此，文中在已有研究之基礎(chǔ)上，分析煤炭資源勘查項目特征及主要的不確定性影響因素，利用實物期權(quán)方法建立煤炭資源勘查投資項目價值評估模型，以期為煤炭資源勘查投資的合理決策提供支持。

1風(fēng)險因素和期權(quán)特性

煤炭資源勘查是指在煤田預(yù)測或地質(zhì)調(diào)查的基礎(chǔ)上對所定區(qū)域的煤炭儲量、煤質(zhì)特征、地質(zhì)構(gòu)造等資源賦存狀況進(jìn)行由淺及深、由粗略到詳細(xì)的探查過程，其目的是明確后續(xù)煤炭開發(fā)項目有無價值和有多大價值。煤炭資源勘查項目的投資回報來自于向后續(xù)投資者轉(zhuǎn)讓勘查成果所帶來的收益，因此項目價值大小主要由勘查成果的價值所決定。影響轉(zhuǎn)讓成果價值的風(fēng)險主要由市場風(fēng)險和非市場風(fēng)險所構(gòu)成。市場風(fēng)險是指勘查成果轉(zhuǎn)讓時，由市場不確定性所引起的風(fēng)險，市場不確定性通常由煤炭價格的不確定性所導(dǎo)致。煤炭價格高會帶動煤炭開采業(yè)的發(fā)展，市場對煤炭資源勘查成果的需求就會增加，在勘查供應(yīng)一定情況下，勘查成果的轉(zhuǎn)讓價格就會提高，進(jìn)而勘查項目的價值也會提高，反之則勘查成果的轉(zhuǎn)讓價格會降低，給項目投資帶來損失。非市場風(fēng)險主要是資源賦存條件風(fēng)險。煤炭資源勘查通常是在以往經(jīng)驗和現(xiàn)有信息的基礎(chǔ)上進(jìn)行的投資過程，由于地質(zhì)構(gòu)造的復(fù)雜性和資源儲量的不確定性，往往使得勘查結(jié)果與預(yù)期假設(shè)有一定偏差，從而影響了項目的投資價值。煤炭資源勘查可分為“預(yù)查、普查、詳查和勘探(精查)”四個階段，具有顯著的階段性。在勘查的每一階段，工作目標(biāo)各不相同，而每一階段的結(jié)束也以階段勘查報告的完成為標(biāo)志。階段結(jié)束后，投資者需依照勘查成果的市場價格對項目價值進(jìn)行評估，進(jìn)而決定是否進(jìn)行下一階段的投資。由于勘查成果轉(zhuǎn)讓價格和項目價值主要受上述主要不確定性因素的影響，投資者可依據(jù)這些不確定性因素的不同情況做出多種投資選擇或者說存在多種期權(quán)(如圖1):在市場狀況好的情況下，如果資源賦存條件也好，繼續(xù)勘查后獲得的轉(zhuǎn)讓收益也多，投資者可選擇繼續(xù)投資;如果資源賦存條件一般，繼續(xù)勘探后轉(zhuǎn)讓收益沒有顯著增加，投資者可選擇放棄后續(xù)投資轉(zhuǎn)讓該階段勘查成果。在資源賦存條件好的情況下，如果市場狀況也理想，繼續(xù)勘探后轉(zhuǎn)讓收益增加顯著，投資者可進(jìn)行后續(xù)投資;如果市場狀況一般或不景氣，投資者可選擇延遲投資，待市場狀況好轉(zhuǎn)后進(jìn)行后續(xù)投資。這些依據(jù)不同情況進(jìn)而做出相應(yīng)的投資選擇(不是義務(wù))，增加了投資者的決策靈活性，同時由于這種決策靈活性的存在，增加了項目的價值。

2評估模型

轉(zhuǎn)讓市場的狀況和資源賦存條件是煤炭勘查投資過程中的主要風(fēng)險因素。轉(zhuǎn)讓市場風(fēng)險主要來自于煤炭價格的不確定性，因此可以用煤炭價格的幾何布朗運(yùn)動形式加以描述，如式(1)所示。資源賦存條件變動規(guī)律的研究并不多見，文中根據(jù)文獻(xiàn)［18］將其設(shè)為一無漂移率的幾何布朗運(yùn)動，如式(2)所示。dP=aPPdt+σPPdZP，(1)dG=σGGdZG．(2)其中P，G分別代表煤炭價格和資源賦存條件;dZP，dZG為維納過程增量;dZP=εPt槡t，dZG=εGt槡t;，εGt，εPt為均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為1的正態(tài)分布隨機(jī)變量;aP為漂移參數(shù);σP，σG為方差參數(shù)。設(shè)R為轉(zhuǎn)讓勘查成果所得收益，則R=(P，G)，為計算簡便，依據(jù)文獻(xiàn)［18］，文中在此設(shè)R=PG，則dR=aRdt+σPRdZP+σGRdZG．(3)根據(jù)文獻(xiàn)［19］的論述，用Fi(Ri)代表各勘查階段項目的投資期權(quán)價值，用Vi(Ri)代表各勘查階段項目價值。則各勘查階段項目期權(quán)價值和項目價值可表示為0．5σ2RiR2iF″i(Ri)+(r－δ)RiF''''(Ri)－rFi(Ri)=0，(4)0．5σ2RiR2iV″i(Ri)+(r－δ)RiV''''(Ri)+［Ri－Σij=1Cj］=0．(5)其中aR=aP為轉(zhuǎn)讓收益的漂移參數(shù);r為無風(fēng)險利率;δ為便利收益;Ci為各階段的投資成本，轉(zhuǎn)讓收益波動率σRi=σ2P+σ2G槡i，σGi為各勘查階段的資源賦存條件波動率，在煤炭資源勘查過程中，資源賦存條件隨投資的增加而逐漸明晰，因此各階段資源賦存條件波動率可用全階段波動率與已投資比例進(jìn)行計算，即σGi=σG(Σ4j=1Cj－Σij=1Cj)/Σ4j=1Cj．(6)設(shè)τi為勘查各階段的時間周期，則勘查各階段項目期權(quán)價值和項目價值可表示為Fi(Ri)=Ai1Rβiti，(7)Vi(Ri)=Ki1Rβi1i，Ri＜Σij=1Cj，Bi1Rβi2i+Riδ(1－e－δΣij=1τj)－(1－e－δΣij=1τj)rΣij=1Cj，Ri＞Σij=1Cj{．(8)其中Ai1，Kit和Bi2為待定系數(shù)，βi1和βi2由下式求得βi1=12－r－δσ2Ri+r－δσ2Ri－()122+2rσ2R槡i，βi1＞1，(9)βi2=12－r－δσ2Ri－r－δσ2Ri－()122+2rσ2R槡i，βi2＜0．(10)則根據(jù)價值匹配和平滑連接條件F''''(R*i)=V''''(R*i)，F(xiàn)(R*i)=V(R*i){－I．(11)Ai1，Ki1，Bi2解的形式分別如下Ai1=(1－βi2)R*(1－βi1)(1－e－δΣij=1)δ(βi1－βi2)－βi2R*－βi1(βi1－βi2)(1－e－rΣij=1τj)rΣij=1Cj()+I，(12)Ki1=(Σij=1Cj)1－βi1βi1－βi2βi2r(1－e－rΣij=1τj)－βi2－1δ(1－e－δΣij=1τj[)]，(13)Bi2=(Σij=1Cj)1－βi2βi1－βi2βi1r(1－e－rΣij=1τj)－βi1－1δ(1－e－δΣij=1τj[)]．(14)其中R*可由式(15)計算得到。(βi1－βi2)Bi2(R*)βi2+(βi1－1)R*(1－e－δΣij=1τj)δ－βi1(1－e－rΣij=1τj)rΣij=1Cj[+I]=0．(15)

3實證研究

3．1煤炭資源勘查項目基本數(shù)據(jù)及參數(shù)設(shè)定

西北某礦業(yè)公司獲得陜北侏羅紀(jì)煤田某礦區(qū)井田的勘查權(quán)后，需對下一步的投資決策進(jìn)行分析。礦區(qū)井田待查面積約90km2，在地質(zhì)調(diào)查和以往經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，公司對煤炭資源賦存情況和各階段勘查費(fèi)用及周期有了初步的估算。對于煤炭價格年波動率，文中根據(jù)2001～2010年秦皇島煤炭價格現(xiàn)貨數(shù)據(jù)，通過計算得到煤炭價格年波動率為12%．對于全階段煤炭資源賦存條件波動率，經(jīng)初步計算，設(shè)定15%．無風(fēng)險利率r根據(jù)2011年國債利率，設(shè)定為3．9%，通過以往經(jīng)驗及文獻(xiàn)檢索，項目便利收益δ設(shè)定為0．02．該勘查項目基本數(shù)據(jù)及相關(guān)參數(shù)設(shè)定見表1．

3．2結(jié)果估算

將項目各參數(shù)帶入模型計算后，可得到該煤炭資源源勘查項目在各個階段的成果轉(zhuǎn)讓臨界價格和項目臨界價值(見表2)?？梢钥闯?，在勘查持續(xù)進(jìn)行的情況下，成果轉(zhuǎn)讓臨界價格和項目臨界價值均呈現(xiàn)逐漸增加的趨勢，項目臨界價值增加幅度尤為顯著。這表明，隨著勘查的逐步深入，受不確定性因素的影響，項目投資機(jī)會成本也顯著增加。在不確定性因素影響下，只有當(dāng)各勘查階段的成果轉(zhuǎn)讓價格和項目價值大于臨界轉(zhuǎn)讓價格和價值時，投資才是可行的。作為煤炭資源勘查項目投資者，可根據(jù)煤田預(yù)測和地質(zhì)調(diào)查的情況，將類似地質(zhì)環(huán)境的勘查成果轉(zhuǎn)讓價格與文中計算的各階段臨界轉(zhuǎn)讓價格相比較，進(jìn)而進(jìn)行投資決策。

3．3敏感性分析由估算結(jié)果可以看出，不確定性影響因素的存在增加了煤炭資源勘查投資項目的轉(zhuǎn)讓成果價格和項目價值，但其對轉(zhuǎn)讓成果價格和項目價值具有多大影響，還需做進(jìn)一步的敏感性分析?？紤]

煤炭價格波動率σP，資源賦存條件波動率σG，無風(fēng)險利率r和便利收益σ在±1%小范圍變化，計算得出它們的變化對成果轉(zhuǎn)讓臨界價格和項目臨界價值的影響，如表3所示。由表3可知，煤炭價格波動率σP，資源賦存條件波動率σG，無風(fēng)險利率r的變化對成果轉(zhuǎn)讓臨界價格和項目臨界價值具有正向作用，而便利收益δ的變化則具有負(fù)向作用。在這些影響因素中，與煤炭價格波動率σP和資源賦存條件波動率σG相比，無風(fēng)險利率r和便利收益δ的變化對成果轉(zhuǎn)讓臨界價格和項目臨界價值的影響更為顯著。無風(fēng)險利率r影響顯著反映了煤炭資源勘查項目投資大、周期長的特點(diǎn)。便利收益δ主要取決于資源豐度，其對估算結(jié)果影響顯著則表明對于煤炭資源勘查這類礦產(chǎn)資源投資而言，資源豐度對項目價值具有至關(guān)重要的作用。由便利收益δ變化對估算結(jié)果的影響可以看出，其減少1%比增加1%的影響更加突出，這也從另一角度反映了資源豐度對項目價值的作用。資源賦存波動率σG對估算結(jié)果的影響逐漸減小，表明隨著勘查的深入，資源賦存狀況逐漸明晰，在其它條件不變情況下，資源勘查項目的價值也就趨于相對確定。

第5篇：投資項目分析范文

[關(guān)鍵詞]BT項目；投資方；投資分配；收益

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.03.195

BT項目即建設(shè)移交，其易于解決政府對于社會公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)政策及資本、技術(shù)、人才、管理、市場等社會資源的良好運(yùn)用。其是一種投資建設(shè)模式，即在公共基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)中運(yùn)用的項目業(yè)主與投資方之間的合同形式。具體實施中即是投資方負(fù)責(zé)籌集資金、公共設(shè)施建設(shè)、移交業(yè)主。而完成項目后業(yè)主向投資方支付收益與回報。

1 投資方在BT項目中的投資分配

1.1 前期：BT項目投資方的融資期投資

宏觀金融市場的利率及國際匯率等變化因素將易影響B(tài)T項目的投資建設(shè)的投資，此外，還包括BT項目投資建設(shè)方自身的融資效率投資和資金周轉(zhuǎn)能力投資。相關(guān)的貨幣金融投資等，而由于公共設(shè)施項目建設(shè)的持續(xù)時間較久，而金融市場的利率等相關(guān)因素在一定時期內(nèi)易發(fā)生變動。因此如若融資期發(fā)生投資，BT項目的收益也將隨之降低。投資方的工程前期如融資期投資管理等，其現(xiàn)存理念與制度均具一定程度上的滯后性。而管理手段方面，BT項目中承接公共設(shè)施的建筑施工工程企業(yè)較缺乏完善的現(xiàn)代化投資規(guī)制與管理技術(shù)，大多數(shù)投資方企業(yè)并未真正意識到融資期投資管理的意義。而由于理念、工程融資期及建設(shè)期與收益期的預(yù)算等的問題，最終易導(dǎo)致工程融資期及建設(shè)期與收益期超標(biāo)、工期延期等一系列問題。

1.2 中后期：BT項目投資方公共設(shè)施建設(shè)期及受益期投資

BT項目中，投資方在公共設(shè)施建設(shè)期及受益期均存在一定投資，其為獲得較多投資收益，需注重項目進(jìn)度及質(zhì)量監(jiān)管，最大限度及程度降低項目的建設(shè)成本與壓力。但是，在公共設(shè)施建設(shè)期間，成本及原材料的價格增加、建設(shè)經(jīng)驗、人力成本的價格變動、工程施工及運(yùn)作管理水平、公共設(shè)施設(shè)計及技術(shù)的變動，再如天氣等自然投資因素均易增加項目建設(shè)的成本。BT項目中公共設(shè)施等施工完成后，政府對其進(jìn)行驗收受益等也存在投資。因此，BT項目較為缺乏利益收回機(jī)制建設(shè)及投資效益。由于投資方對政府等多方資源的依賴性程度較高，政府的財政與信用等公共政策條件與相關(guān)的法律法規(guī)如果發(fā)生變化，那么投資方的回報與收益也將易受到影響。

2 投資方在BT項目中的收益措施

2.1 前期措施：投資方提升投資規(guī)避及投資能力

投資方應(yīng)盡量公平、合理地規(guī)避與分配BT項目中的不同投資，以此保證項目得順利完成，最終確保 BT 項目的不斷完善。如在前期，對各有能力且有意向的中大型國企的財務(wù)等多方因素進(jìn)行全面審查，需具有承擔(dān)項目的投資能力。投資方提升投資規(guī)避及投資能力，對于投資方工程融資期及建設(shè)期與收益期投資及管理進(jìn)行深入程度地研究，需充分注重對投資方進(jìn)行多方管理，加之運(yùn)用科學(xué)且合理、完善的投資管理措施，樹立投資方投資管理的基本意識，促進(jìn)企業(yè)的實現(xiàn)最大化管理。大部分融資期及建設(shè)期與收益期工程師專業(yè)素養(yǎng)需不斷提升，而工程融資期及建設(shè)期與收益期投資管理的相關(guān)課程也存在一定問題。一些研究人員對工程融資期及建設(shè)期與收益期與投資管理需提高系統(tǒng)性認(rèn)識，加之缺乏一定工作經(jīng)驗，即提升投資管理及研究人員資源。公共設(shè)施建設(shè)相關(guān)的BT項目在我國企業(yè)的應(yīng)用過程是一個有待完善與發(fā)展的過程，投資方需合理進(jìn)行管理，由于當(dāng)今是知識與信息經(jīng)濟(jì)時代重要發(fā)展的時期，在投資方工程融資期及建設(shè)期與收益期的研究中，需充分結(jié)合投資及管理，提升管理理念與經(jīng)驗，發(fā)展投資管理的研究人才，對于進(jìn)程中的問題進(jìn)行進(jìn)一步分析與改進(jìn)，并針對出現(xiàn)的具體問題，在人員技術(shù)等多方面不斷提出改善投資管理的措施。目前，從投資方的主體角度而言，工程企業(yè)項目的融資期及建設(shè)期與收益期均在承擔(dān)著大量風(fēng)險，而多方面因素因均在不同程度地影響著工程融資期及建設(shè)期與收益期投資管理問題。投資方如欲取得較高利益，需提前充分做好投資管理的研究。

2.2 中后期措施：投資方提升設(shè)施建設(shè)及建后投資控制能力

在工程與施工后階段中，BT項目還應(yīng)嚴(yán)格地審查承辦公共設(shè)施工程項目的建設(shè)企業(yè)的管理等多種能力。有問題需立刻解決，BT項目的不斷發(fā)展使建筑工程投資管理及成本控制的地位成為舉足輕重的程度，在建筑與企業(yè)工程融資期及建設(shè)期與收益期的工程建設(shè)當(dāng)中，相關(guān)人員需善于運(yùn)用科學(xué)有效的方式與途徑對工程投資等出現(xiàn)的相關(guān)問題進(jìn)行管理，在各項工作中進(jìn)行成本的理念與手段管理，以此更好促進(jìn)高效管理并實現(xiàn)我國建筑事業(yè)的良好發(fā)展。從而為未來發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，企業(yè)內(nèi)部管理體系改革的關(guān)鍵因素即是對人員制度安排、相關(guān)制度內(nèi)容與成本控制制度等進(jìn)行革新。使投資方自身的管理與發(fā)展構(gòu)建責(zé)任制體系，即關(guān)鍵注重企業(yè)的內(nèi)部管理體系。最終提升設(shè)施建設(shè)及建后投資控制能力。不僅需提高其投資管理的質(zhì)量，而且需促進(jìn)投資管理活動的良好展開。運(yùn)用多種方式，強(qiáng)化工程建設(shè)行為與管理行為和融資期及建設(shè)期與收益期與費(fèi)用控制問題的系統(tǒng)監(jiān)督。

總之，對于公共設(shè)施項目建設(shè)的質(zhì)量等不同投資控制具有重要作用，政府在通過政策等宏觀進(jìn)行規(guī)制的同時，還需指導(dǎo)性完善對競參BT項目的大中型企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)的過程。最終敲定相關(guān)具有經(jīng)驗和資質(zhì)的工程公司進(jìn)行監(jiān)管與實現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：投資項目分析范文

關(guān)鍵詞：國有投資 項目實例 造價控制

中圖分類號：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）02（a）-0009-02

國有投資項目在建設(shè)工程中占據(jù)著重要的地位，國有投資項目的造價控制是建設(shè)工程項目管理的核心之一。工程造價控制主要是從立項決策、勘察設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)、合同簽訂，建設(shè)施工以及到竣工驗收結(jié)算的全過程的動態(tài)控制。國有投資項目的造價控制對減少資金的浪費(fèi)，保證投資資金的合理利用，提高建設(shè)項目的投資效益，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益具有重大的意義。因此，新形勢下想要切實做好建設(shè)項目造價控制，應(yīng)該對項目的各個環(huán)節(jié)都要重視。某國有投資項目實例：工程由地下室和地上的1#、2#辦公樓組成，總建筑面積為87689 m2，其中地上為72012m2，地下為15677 m2，框架剪力墻結(jié)構(gòu)。在項目合約規(guī)劃時，將幕墻工程納入施工總承包范圍。在編制施工總承包項目清單時，幕墻施工圖未設(shè)計完成。在招標(biāo)人的要求下，工程量清單編制人依據(jù)幕墻示意圖計算工程量，并按經(jīng)驗（同一招標(biāo)人的其他項目）編制了清單的項目特征。其中有代表性的一項是“玻璃幕墻”，（1）骨架材料：鋁合金橫梁、立柱（17kg/m2），表面氟碳漆噴涂；（2）面層材料：LOW-E中空玻璃6+12A+6；（3）梁端口100厚防火巖棉、1.5厚鍍鋅鋼板封堵；（4）含預(yù)埋件、密封膠、骨架連接件及其他輔助材料等所有內(nèi)容。”投標(biāo)人報價時因未見幕墻相關(guān)圖紙，在報價時采用壓縮相應(yīng)材料用量的方式壓低綜合單價，具體為：每平方米玻璃幕墻的綜合單價組成中玻璃用量為0.75平方，骨架的用量為13 kg，評標(biāo)過程中未發(fā)現(xiàn)此情況，該投標(biāo)人中標(biāo)并與招標(biāo)人簽訂了建設(shè)工程施工合同。在合同執(zhí)行過程中，施工圖出來后，經(jīng)核算其骨架含量約為10 kg/m2。過程造價控制單位認(rèn)為應(yīng)按設(shè)計變更考慮，依據(jù)合同及原有單價調(diào)整骨架用量及綜合單價，即現(xiàn)每平方米幕墻中其骨架的價格應(yīng)為10×（13/17）×骨架單價，即認(rèn)為施工單位減少骨架用量僅是優(yōu)惠報價的形式。承包人不認(rèn)可，不肯按圖施工。

1 問題產(chǎn)生的原因

（1）原因之一是在施工圖尚未完成之際，不具備編制工程量清單及招標(biāo)條件的情況下，招標(biāo)人強(qiáng)行招標(biāo)所致。（2）原因之二是標(biāo)段劃分不合理，根據(jù)項目整體進(jìn)度安排、設(shè)計出圖情況及施工單位專業(yè)素質(zhì)等，幕墻工程應(yīng)該單獨(dú)發(fā)包給專業(yè)施工單位，而不應(yīng)該納入施工總承包標(biāo)段。（3）原因之三是工程量清單編制的造價人員專業(yè)素質(zhì)不過硬，未能履行造價執(zhí)業(yè)規(guī)程，在招標(biāo)人的要求下編制無圖清單，為日后的造價爭議留下隱患。（4）原因之四是施工單位的造價管理水平不斷提高，報價采用新策略，鉆空子。就目前來看，減少用量的方式，評標(biāo)專家很難發(fā)現(xiàn)這種情況，且沒有違反招標(biāo)文件的強(qiáng)制要求（不是廢標(biāo)條款）。通過以上實例，我們發(fā)現(xiàn)在國有投資項目的造價控制上還有很多方面需要加強(qiáng)，在工程前期（設(shè)計）階段、工程招標(biāo)階段、工程施工階段、工程竣工結(jié)算階段都有可做文章，淺述如下。

2 工程前期（設(shè)計）階段

前期咨詢服務(wù)以前期投資控制為主，根據(jù)項目的市場營銷策略、功能定位等內(nèi)容，編制估算，為項目決策提供參考。設(shè)計階段的造價控制是造價控制的重要內(nèi)容，是造價控制的源頭環(huán)節(jié)，對整個項目的造價控制具有決定性作用。在項目方案設(shè)計及初步設(shè)計階段對多個技術(shù)方案進(jìn)行比較論證，挑選出最優(yōu)的設(shè)計方案，確保概算不超估算。在施工圖設(shè)計階段，其控制手段主要是預(yù)設(shè)成本控制目標(biāo)；并將目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解，確定各單項的造價控制目標(biāo)，根據(jù)建筑類型，確定施工圖的專項限額設(shè)計指標(biāo)，包括分部分項工程單方造價指標(biāo)、砼含量、鋼筋含量等，進(jìn)行限額設(shè)計，并監(jiān)控施工圖限額設(shè)計，從工程造價控制的角度出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，提出合理的意見，優(yōu)化施工圖設(shè)計。同時建議保證設(shè)計單位的必要時間，完善的施工圖是防止變更的必要條件，是有效控制工程造價的開始。同時造價控制人員要及時跟進(jìn)設(shè)計，逐步細(xì)化造價目標(biāo)，并對設(shè)計方案提出造價參考或建議。

3 工程招標(biāo)階段

合理的劃分標(biāo)段，界定總分包，發(fā)包模式、合同形式、計價模式的選擇，以及設(shè)備材料的采購方法等內(nèi)容都是招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容，對工程造價控制的影響僅次于設(shè)計階段，我方將結(jié)合項目的實際及我方的經(jīng)驗提出合理的建議供業(yè)主方參考。招標(biāo)文件中對形成最終的“承包合同造價”的相關(guān)的內(nèi)容，以及可能導(dǎo)致履行過程中索賠事件發(fā)生的條款內(nèi)容，或?qū)е略诤贤逅銜r產(chǎn)生糾紛的條款內(nèi)容均是造價控制的要點(diǎn)，著重分析以上內(nèi)容并及時提出意見或建議。對投標(biāo)文件進(jìn)行綜合對比分析和評價，一方面比較報價的高低，另一方面重點(diǎn)分析其報價的合理性，分析是否存在有根本不符合市場造價水平的報價，是否有存在嚴(yán)重的計價漏洞，是否存在有埋伏索賠行為的報價等。同時對各投標(biāo)報價響應(yīng)招標(biāo)文件程度不同，導(dǎo)致在計算報價時發(fā)生的偏差，進(jìn)行同口徑分析，并提出意見或建議。在招標(biāo)及合同談判階段，應(yīng)盡可能把以后的不確定因素估計足，通過合同相應(yīng)條款進(jìn)行約定，對這些不確定因素有相對應(yīng)的處理辦法。合同盡量采用成熟的標(biāo)準(zhǔn)合同和條款，并針對具體情況做適當(dāng)調(diào)整。工程量清單的質(zhì)量也是控制工程造價的重要環(huán)節(jié)，一方面調(diào)配公司內(nèi)專業(yè)力量編制清單，保證時間進(jìn)度要求；另一方面盡可能做到一編一審，保證工程量清單的質(zhì)量。在編制清單過程中依據(jù)經(jīng)驗對圖紙不明確及存在的問題及時同設(shè)計人員溝通，應(yīng)該盡量將圖紙問題消滅在清單編制階段。對無法確定的材料、做法應(yīng)以暫定價或通過技術(shù)處理（如對圖紙的正確理解或參考類似工程）明確，同時在招標(biāo)文件中明確實施過程中調(diào)整單價的具體方法，以便減少不必要的糾紛。

4 工程施工階段

在項目施工階段，加強(qiáng)項目造價的動態(tài)管理，定期編制報表，對發(fā)生的偏差進(jìn)行分析，偏差結(jié)果形成節(jié)約造價的要及時反映節(jié)約因素或總結(jié)成功的控制經(jīng)驗，偏差結(jié)果導(dǎo)致造價上升時更應(yīng)重點(diǎn)分析，對已經(jīng)或可能突破目標(biāo)控制值或概算的項目內(nèi)容應(yīng)重點(diǎn)提示。這個階段主要是目標(biāo)成本的實現(xiàn)過程，通過監(jiān)控成本的動態(tài)變化，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出預(yù)警，并采取一些措施，確保最終的成本不偏離目標(biāo)成本。審核承包人上報的每月（期）完成工作量月報；根據(jù)施工承包合同價、進(jìn)度計劃，編制工程用款計劃書。加強(qiáng)合同管理，認(rèn)真履行合同，讓對方無空子可鉆。對因設(shè)計質(zhì)量或設(shè)計深度不夠?qū)е鹿こ塘空{(diào)整、材料設(shè)備發(fā)生變化等原因引起工程變更的情況，按管理程序及時辦理變更（洽商）、及時確定變更預(yù)算并審批，使成本變化始終處于控制范圍之內(nèi)。對工程變更和工程洽商嚴(yán)格把關(guān)，并及時確定工程變更預(yù)算，完成變更預(yù)算審批程序。嚴(yán)格控制設(shè)計變更和超標(biāo)準(zhǔn)施工、采購行為。對確實因工程所需或市場行情產(chǎn)生的超目標(biāo)費(fèi)用增加，先向委托人做好預(yù)警匯報，同時在做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和市場行情調(diào)查后，向委托人做專題匯報，從專業(yè)角度向委托人提出節(jié)約投資的方案，在征得批準(zhǔn)后，調(diào)整目標(biāo)計劃。

5 工程竣工結(jié)算階段

我方將根據(jù)各類合同規(guī)定的計價原則及方法，依據(jù)合同條款，施工竣工圖，工程變更單、現(xiàn)場簽證單以及有關(guān)定額、文件等相關(guān)資料，對承包人提出的竣工工程結(jié)算進(jìn)行全面審查。對審查內(nèi)容有異議的，及時與委托人、監(jiān)理單位、承包人進(jìn)行協(xié)調(diào)核對：（1）審核工程量；（2）審核單價；（3）審核材料價；（4）對承包人編制的有關(guān)費(fèi)用的竣工資料進(jìn)行整理歸類；（5）按委托人的要求及《工程造價咨詢業(yè)務(wù)操作指導(dǎo)規(guī)程》及時完成竣工結(jié)算報告的審核工作（包括甲供材料、設(shè)備價款、施工用水、用電的審核抵扣等），并出具規(guī)范的工程審價報告；（6）項目完成后，編制合同執(zhí)行情況的專題報告交委托人歸檔。工程項目造價控制貫穿于建設(shè)工程的始終，建設(shè)工程的各個過程（立項決策、勘察設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)、合同簽訂，建設(shè)施工及竣工結(jié)算）均離不開造價控制。因此，工程造價人員的專業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)道德都十分重要，國有投資項目建設(shè)過程中造價控制的制度建設(shè)和程序管理都是我們關(guān)注的重點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蔡曉凌.工程設(shè)計階段的造價控制[J].東北水利水電，2005（11）.

第7篇：投資項目分析范文

【關(guān)鍵詞】貧困山區(qū) 實物期權(quán) 投資決策

一、引言

貧困問題是目前我國急需解決的最尖銳的社會問題之一，也是我國政黨、政府和社會各界必須長期予以高度重視的社會問題之一。國務(wù)院扶貧辦統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國農(nóng)村現(xiàn)有超過7000萬的貧困人口，2020年我國要全面建成小康社會，距今僅有三年時間，因此“十三五”時期將是我國扶貧減貧，消除貧困的攻堅克難的決戰(zhàn)時期。全面建設(shè)小康社會最艱巨最繁重的任務(wù)在農(nóng)村、特別是貧困山區(qū)。貧困山區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能有效帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高貧困山區(qū)人民的收入水平進(jìn)而實現(xiàn)貧困山區(qū)的整體脫貧。

貧困山區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目會受到不確定條件的影響，對于不確定條件下企業(yè)的投資決策，最初研究企業(yè)投資時機(jī)選擇的Dixit和Pindyck分析了不可逆條件下，不確定性對企業(yè)投資時機(jī)的影響，為采用實物期權(quán)方法研究企業(yè)投資決策問題提供了基本分析框架。Trigeorgis、Schwartz和夏暉等通過引入管理柔性和項目建設(shè)r間等因素對這一問題進(jìn)行了進(jìn)一步的分析；而Smets則通過引入不確定條件下對稱雙頭壟斷期權(quán)博弈模型，開創(chuàng)性地將最優(yōu)投資戰(zhàn)略選擇問題嵌入了最優(yōu)投資時機(jī)選擇的研究之中。其后眾多學(xué)者開始將最優(yōu)投資規(guī)模問題納入了研究視野。如Dixit和Pindyck分析投資價格和成本可變情況下的最優(yōu)投資決策問題；Bar-Ilan進(jìn)一步比較了一次性投資和增量投資、可逆性投資對最優(yōu)投資時機(jī)和投資規(guī)模的影響；Dang考慮企業(yè)的生產(chǎn)柔性，假定企業(yè)投資完成后可以根據(jù)市場實際需求調(diào)整實際產(chǎn)出量，構(gòu)建了不確定條件下的最優(yōu)投資規(guī)模。

產(chǎn)業(yè)項目今天的投資支出將產(chǎn)生一個未來的收入流，該收入流除了受企業(yè)及其競爭者后來所做的其它決策影響外，還受不確定因素的影響。以上研究都是有關(guān)金融政策和不確定條件對貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響的一般理論研究，然而僅從理論上研究會低估市場因素變動帶來的金融風(fēng)險。本文在以上研究的基礎(chǔ)上具體分析在價格與成本不確定的動態(tài)環(huán)境下，貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)金融扶貧相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目價值以及項目投資最優(yōu)投資法則。

二、不確定環(huán)境下產(chǎn)業(yè)扶貧投資分析

貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要依靠政府的政策引導(dǎo)，充分發(fā)揮涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)和金融市場，利用信貸、保險等金融手段為貧困地區(qū)的貧困人口提供他們所需要的金融產(chǎn)品和服務(wù)，從而為貧困地區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶貧、綜合扶貧等扶貧項目提供一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和資源，為我國貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。貧困山區(qū)的主要通過發(fā)展貧困山區(qū)特色產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而帶動就業(yè)促進(jìn)貧困山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展最終脫離貧困。現(xiàn)在我們需要對貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)項目價值進(jìn)行評估并作出最優(yōu)的投資決策。一個項目的價值取決于投入與產(chǎn)出的未來價格及利率，當(dāng)項目的價格與成本不確定的情況下，貧困山區(qū)開發(fā)新的產(chǎn)業(yè)項目何時投資何時生產(chǎn)就顯得尤為重要。時間在投資決策中起著非常重要的作用。由于生產(chǎn)的產(chǎn)品未來市場價格不可預(yù)期，生產(chǎn)投資成本也是未知等一系列不確定性因素，項目投資者要想找到最優(yōu)的投資決策，可以通過用產(chǎn)業(yè)項目的價值的邊界條件的解來發(fā)現(xiàn)最優(yōu)投資規(guī)則，進(jìn)而避免價格和投資的波動帶來的風(fēng)險。

現(xiàn)在我們考慮一家對能產(chǎn)生給定現(xiàn)金流的單個離散項目擁有優(yōu)先機(jī)會的企業(yè)，基本的不確定性是該產(chǎn)出的需求，但是我們估計給出了固定的規(guī)模。因此我們令價格P是外生的，這樣就可以根據(jù)指定的的隨機(jī)過程來決定項目的價值V及投資期權(quán)的價值F。假定產(chǎn)業(yè)項目投資成本I與產(chǎn)出價格P兩者都不確定，不妨設(shè)項目的價值與投資期權(quán)的價值表示為這兩個變量，即V（P，I）和F（P，I）的函數(shù)，則投資發(fā)生的（P，I）值的所有區(qū)域、投資不發(fā)生的（P，I）值的所有區(qū)域以及將這兩個區(qū)域分隔開來的邊界或臨界曲線。一些具有特殊特征的例子可以通過將問題簡化為一個狀態(tài)變量而得到解決。當(dāng)考慮的產(chǎn)業(yè)項目只有1單位生產(chǎn)規(guī)模時，其投資成本I和收入流P都是不確定的。甚至可以認(rèn)為，由于一些共同的宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，這兩個變量之間的不確定是相關(guān)的。不妨假定P和I服從幾何布朗運(yùn)動：

；

其中：α為價格預(yù)期值的變動率，σ為標(biāo)準(zhǔn)差，

當(dāng)前項目產(chǎn)業(yè)價格為P時，這個項目的價值僅僅為 ，也即是市場上1單位項目的的實際價值，其中μp=r+φρpmσp適用于P的經(jīng)風(fēng)險調(diào)整的貼現(xiàn)率（r為適用于無風(fēng)險現(xiàn)金流的貼現(xiàn)率；ρpm為跟蹤P的資產(chǎn)與整個市場組合間的相關(guān)系數(shù)；φ為市場價格或風(fēng)險），δp=μp-αp為P的便利收益或匯報不足。

然而，項目投資期權(quán)的價值取決于P和I。直觀預(yù)期，當(dāng)產(chǎn)業(yè)的P低或I高時，期權(quán)將被持有；當(dāng)P對于給定的I變得足夠高，或I對于給定的P變得足夠低時，將執(zhí)行這個期權(quán)。現(xiàn)令F（P，I）為項目期權(quán)的價值，可以得到一個關(guān)于它的微分方程。假定，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出價格和投資成本兩者都由已有資產(chǎn)來生成，而且分別在資產(chǎn)價格為P和I的條件下進(jìn)行。為簡化問題，將這些資產(chǎn)稱為“產(chǎn)出”和“資本”。當(dāng)產(chǎn)業(yè)項目是由1單位期權(quán)、m單位產(chǎn)出的空頭以及n單位的資本空頭所組成的一個投資組合。經(jīng)過伊藤引理，當(dāng)令m=Fp和n=Fl，并且讓投資組合無風(fēng)險。那么，在時間間隔（t，t+dt）內(nèi)的投資組合的產(chǎn)業(yè)項目將有確定的收益：

這是持有空頭的情況，此時作為投資者必須作出支出對應(yīng)于產(chǎn)出和資本的便利收益的支付（mδpP+nδpI）dt。令這兩個成分的和等于無風(fēng)險的回報r（F-mP-nI）dt整理后得出基本方程：

在最優(yōu)執(zhí)行區(qū)域我們可以得出：

在兩個區(qū)域的邊界，這是與價值匹配的條件，這兩個函數(shù)必須在邊界處相切，我們可以得出兩個平滑粘貼條件：

以上微分方程與這些邊界條件一起，將會固定投資邊界條件的自身位置，而且生成在等待區(qū)域內(nèi)的函數(shù)F的解。在一維空間可以較容易地找到方程的解，這個問題的自然齊次式允許我們把它簡化為一維空間的問題。

如果產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的P和I的當(dāng)前的值都加倍，那么只有項目和投資成本加倍。因此最優(yōu)投資決策將僅僅取決于p= ，相應(yīng)地，期權(quán)價值在（P，I）內(nèi)將為次數(shù)為1的齊次式，這使得我們可以寫成下式：

式中，f為待定函數(shù)。連續(xù)微分并代入（1）式整理得出：

這是關(guān)于標(biāo)量自變量p的未知函數(shù)f（p）的普通微分方程。價值匹配條件變?yōu)椋?，兩個平滑粘貼條件變?yōu)椋?。這三個條件中，任何一個都可以由另外兩個導(dǎo)出。當(dāng)選擇價值匹配條件及第一個平滑粘貼條件作為實際上與純粹價格不確定的情形下的兩個條件相似的條件，并像以上那樣完成解?；径问綖椋?/p>

令β1表示這一方程中較大的根，其一般形式為： ；如果δI和δP都為正（假定），則β1>1。那么我們得出：

這條射線通過原點(diǎn)并將空間（P，I）中的等待區(qū)域與投資區(qū)域分開，其斜率有標(biāo)準(zhǔn)的期權(quán)價值乘數(shù)的含義。如果σP或者σI增加，β1將減少，乘數(shù) 將增加。然而，如果ρ增加，乘數(shù)值將下降；保持它們的方差固定，P與I變化之間較大的協(xié)方差隱含著它們比例上的較小的不確定性，從而是對等待的一種遞減的激勵。只有當(dāng)產(chǎn)出價格與投資成本的比率超過了由等待的期權(quán)價值所影響的臨界值時，投資才是最優(yōu)的。

三、群山村富硒大米產(chǎn)業(yè)扶貧投資實例分析

現(xiàn)以貧困山區(qū)的一個貧困村群山村的富硒大米產(chǎn)業(yè)項目為例來說明價格和投資不確定性的情況下的最優(yōu)投資決策。位于湖南省漣源市的群山村是一個省級貧困村，貧困人口多且生產(chǎn)方式落后，在這里推行金融扶貧極具挑戰(zhàn)性，面臨著更多更大的金融風(fēng)險。全村總面積4平方公里，耕地面積2600畝，其中水田900畝，旱地1700余畝，林地1400余畝?，F(xiàn)有貧困戶104戶，共349人。根據(jù)國家扶貧開發(fā)政策和精準(zhǔn)扶貧精神，在駐村扶貧隊長的帶頭作用和村支兩委的全力支持下，形成了綠色富硒大米生產(chǎn)合作社，有效地發(fā)動了村民和貧困戶們積極響應(yīng)，推動富硒大米產(chǎn)業(yè)項目的發(fā)展。資金問題解決之后就是富硒大米項目的啟動程序需要的成本，如：稻米種植收割的勞力成本、灌溉水渠的修建、以及水稻包裝的成本、水稻售賣的運(yùn)輸成本等。當(dāng)把資金投入生產(chǎn)以及生產(chǎn)成本的產(chǎn)生就意味著沉沒成本已經(jīng)生成，無論未來預(yù)期怎樣這部分成本一旦投入就收不回來。對于貧困山區(qū)的產(chǎn)業(yè)項目更應(yīng)該清楚風(fēng)險的類型和在現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上如何使項目增值并最終實現(xiàn)利潤的最大化，因為資金一旦投入如果遭遇風(fēng)險對貧困山區(qū)的經(jīng)濟(jì)主體造成的傷害短時間內(nèi)難以彌補(bǔ)。

我們考察對群山村富硒大米產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)行投資的決策。據(jù)了解群山村的富硒大米生產(chǎn)合作社的啟動資金主要來自國家產(chǎn)業(yè)扶貧的產(chǎn)業(yè)項目申報資金以及小額貸款，資金問題解決的情況下如何實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項目利潤的最大化成為重中之重。實現(xiàn)富硒大米產(chǎn)業(yè)項目利潤最大化就需要明確在不確定條件下的最優(yōu)投資決策，現(xiàn)在我們實例分析在富硒大米價格和成本不確定下的最優(yōu)投資。歷史上富硒大米的價格波動大約在10%～20%之間，現(xiàn)在我們?nèi)ˇ?0.02，對富硒大米的實際的經(jīng)風(fēng)險調(diào)整的年回報率的合理值為μ=0.06，便利收益（或回報不足）的平均比率為δ=μ-α=0.04，而實際的經(jīng)風(fēng)險調(diào)整的利率為r=0.04。最后我們把0.2看做波動參數(shù)σ的基本值。現(xiàn)在我們考慮這個參數(shù)在0.1～0.4的范圍內(nèi)波動時對最優(yōu)投資邊界值的影響。通過對σ的不同取值我們發(fā)現(xiàn)σ越大，β1就會減少，乘數(shù) 將會增加。通向原點(diǎn)的射線的斜率將會增加，把空間（P，I）的等待區(qū)域和投資區(qū)域分開。我們發(fā)現(xiàn)乘數(shù)越大，自由邊界就會往空間的左上方移動，這時投資期權(quán)的價值代表P就會高于I。乘數(shù)越大越有利于產(chǎn)業(yè)項目的投資。相反地當(dāng)σ的變動值使得乘數(shù)足夠小時，自由邊界上的期權(quán)的價值代表P絕對小于投資成本I，這時我們選擇等待而不是投資。當(dāng)自由邊界的乘數(shù)達(dá)到足夠大時，自由邊界左上方為我們富硒大米的投資區(qū)域，右下方為投資等待區(qū)域。因此在價格與成本不確定的條件下，群山村富硒大米產(chǎn)業(yè)項目的最優(yōu)投資決策取決于自由邊界的斜率。在項目開發(fā)期間的投資決策一定要根據(jù)現(xiàn)實中σ的變化做出不同的分析，進(jìn)而避免因價格和成本的波動給貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)帶來的金融風(fēng)險。

四、結(jié)語

本文研究了在價格和成本不確定的條件下，利用實物期權(quán)定價對企業(yè)的項目價值和投資期權(quán)價值進(jìn)行分析，并把它們表達(dá)成價格和成本的函怠＝而通過分析具有特殊特征的例子，利用布朗運(yùn)動和伊藤引理求解價格和成本不確定條件下的投資與等待的自由邊界。最終得出最優(yōu)投資準(zhǔn)則。這對貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著以下的理論和現(xiàn)實意義：

一是貧困山區(qū)的產(chǎn)業(yè)項目的發(fā)展要切合當(dāng)?shù)貙嶋H，生產(chǎn)組織形式要符合市場基本行情。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中要充分利用實物期權(quán)定價理論來解決投資決策問題。在價格和成本不確定的條件下可以利用價格和成本的自由邊界來劃分投資和等待區(qū)域，確定最優(yōu)投資決策。

二是在不確定條件下，隨著比例方差參數(shù)σ的變大，標(biāo)準(zhǔn)的期權(quán)價值乘數(shù)會增大，代表從原點(diǎn)出發(fā)的自由邊界的射線會往左上方傾斜。這時產(chǎn)業(yè)的價格會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，我們就應(yīng)該執(zhí)行產(chǎn)業(yè)期權(quán)進(jìn)行投資。

三是貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅依賴于理論問題，回歸實際地方政府首先要確保產(chǎn)業(yè)項目融資渠道的暢通。支持金融機(jī)構(gòu)增加縣域網(wǎng)點(diǎn)，適當(dāng)下放縣域分支機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)審批權(quán)限。對涉及金融扶貧較多的金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步完善差別化考核辦法。落實涉農(nóng)貸款增量獎勵政策。其次，開展農(nóng)民合作社內(nèi)部信用合作試點(diǎn)，鼓勵發(fā)展農(nóng)業(yè)互助保險。在產(chǎn)業(yè)扶貧過程中，建立農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)協(xié)會參與扶貧開發(fā)的準(zhǔn)入制度，探索完善構(gòu)建基于互聯(lián)網(wǎng)的多方參與的“扶貧+產(chǎn)業(yè)+公益+小額信貸”的金融扶貧新模式，打造一批經(jīng)濟(jì)實力雄厚，管理經(jīng)驗豐富，擁有一定社會責(zé)任感的組織參與產(chǎn)業(yè)扶貧，真正發(fā)揮好以強(qiáng)帶弱的作用。

四是貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)是帶領(lǐng)貧困人口脫離貧困，理論和實際的結(jié)合能使貧困山區(qū)的產(chǎn)業(yè)得到有效發(fā)展。徹底擺脫貧困問題，貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展部能僅看眼前。根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H合理開發(fā)利用特色資源，打造自主品牌并推向市場，形成可循環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈。這才是當(dāng)代貧困山區(qū)產(chǎn)業(yè)應(yīng)有的發(fā)展之路。

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第8篇：投資項目分析范文

一、研究背景與意義

1.研究背景建設(shè)項目具有投資大、周期長、地域性強(qiáng)、風(fēng)險大的特點(diǎn)。特別是項目建設(shè)前期投資決策階段，企業(yè)對此階段的風(fēng)險管理較薄弱，風(fēng)險意識不強(qiáng)，多憑經(jīng)驗進(jìn)行決策，為了追求高利潤，盲目經(jīng)營開發(fā)，使該產(chǎn)業(yè)面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險，一旦決策失準(zhǔn)或時機(jī)錯過將會產(chǎn)生極大的風(fēng)險，所以建設(shè)項目投資決策尤為重要，直接關(guān)系到項目的成敗。結(jié)合某軟件園建設(shè)項目為例重點(diǎn)探討建設(shè)項目前期投資決策的風(fēng)險分析及應(yīng)對措施。本項目擬在某市某新城中心區(qū)東南部，規(guī)劃占地面積70公頃，用地東側(cè)鄰公路，北側(cè)與環(huán)湖高速由綠化帶分隔，西南側(cè)遙湖相望。新城中心區(qū)建設(shè)用地從西北側(cè)到東南側(cè)呈斜條狀，最北側(cè)是研發(fā)型工業(yè)用地；中西部及中北部是科研用地，金融服務(wù)、文化教育、文化娛樂等用地穿插于中間；中東部及中南部主要是居住用地，金融服務(wù)、文化教育等功能穿插于其中；東南部主要為郊野綠地。軟件園區(qū)用地位于新城中心區(qū)東南側(cè)，處于郊野綠地的環(huán)抱之中，該項目為該地區(qū)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。2.研究目的根據(jù)軟件園項目自身的特點(diǎn)結(jié)合投資項目風(fēng)險的特征，運(yùn)用項目風(fēng)險管理的基本理論，結(jié)合某軟件園項目的實際案例進(jìn)行研究，詳細(xì)分析了建設(shè)項目前期投資決策階段的風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制，同時提出一種較為實用的建設(shè)項目投資決策的風(fēng)險管理措施。旨在找出建設(shè)項目前期投資決策階段中風(fēng)險影響最大、最主要的因素，同時提出有效的風(fēng)險管理措施。3.研究意義該項目研究的意義在于，可以合理地減少對某軟件園項目前期投資決策風(fēng)險管理的風(fēng)險性，提高經(jīng)濟(jì)效益；通過風(fēng)險分析，促進(jìn)企業(yè)對項目和風(fēng)險的認(rèn)識和理解，了解風(fēng)險對項目的影響，從總體上使項目減少風(fēng)險，確保項目目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、建設(shè)工程項目與工程項目風(fēng)險

1.建設(shè)工程項目國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》（GB/T503326-2006）將建設(shè)工程項目定義為“建設(shè)工程項目是為完成依法立項的新建、擴(kuò)建、改建的各類工程（土木工程、建筑工程及安裝工程等）而進(jìn)行的有起止日期的、達(dá)到規(guī)定要求的、一組相關(guān)聯(lián)的受控活動組成的特定過程、包括策劃、勘察、設(shè)計、采購、施工、試運(yùn)行、竣工驗收和考核評價等”。2.工程項目風(fēng)險工程項目風(fēng)險定義為：工程項目風(fēng)險是一種不確定的事件或條件，一旦發(fā)生，就會對一個或多個項目目標(biāo)，如進(jìn)度、成本和質(zhì)量等造成積極或消極的影響。

三、建設(shè)工程項目風(fēng)險分析

1.建設(shè)工程項目風(fēng)險因素的構(gòu)成建設(shè)工程項目在投資建設(shè)和運(yùn)營管理過程中引起風(fēng)險的因素眾多，其后果嚴(yán)重程度各異。通過風(fēng)險識別，實現(xiàn)合理地縮小風(fēng)險因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險的主要因素，為投資者提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險應(yīng)對策略。（1）自然風(fēng)險自然風(fēng)險指由于自然現(xiàn)象導(dǎo)致的風(fēng)險，包括客觀存在的自然條件、氣候條件以及工程現(xiàn)場條件等。因素的不確定性對建設(shè)項目的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響和直接破壞，這些自然風(fēng)險發(fā)生的概率比較小，但是一旦發(fā)生便可能造成較大損失。投資者必須加以分析和處理。常用的方法是購買保險。自然風(fēng)險主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、地震風(fēng)險、等等。（2）政治風(fēng)險政治風(fēng)險主要指在承包市場所處的不穩(wěn)定的國家和地區(qū)的政治背景可能給承包商帶來的嚴(yán)重?fù)p失。由于政策潛在變化給建設(shè)項目帶來不同形式的經(jīng)濟(jì)損失或機(jī)會。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政治風(fēng)險對建設(shè)項目的影響尤為重要。在我國建筑市場還不規(guī)范，投資商都非常關(guān)注政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政治風(fēng)險主要包括：政治環(huán)境風(fēng)險（戰(zhàn)爭風(fēng)險、社會風(fēng)氣等）、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險（國有化等）、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。（3）社會風(fēng)險社會風(fēng)險主要包括：城市規(guī)劃風(fēng)險（容積率變化、建筑密度、用途的相容性）、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險（近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險、類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險）、公眾干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。（4）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要是指與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)對建筑市場產(chǎn)生影響。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要包括：市場供求風(fēng)險（供給、購買力）、財務(wù)風(fēng)險（通貨膨脹、匯率變化、資金變現(xiàn)、稅率變動）、地價風(fēng)險（一般地價風(fēng)險、區(qū)域地價風(fēng)險、個別地價風(fēng)險）、融資風(fēng)險、競標(biāo)管理風(fēng)險（土地競標(biāo)、工程競標(biāo)、合同管理）、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。（5）技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動可能給開發(fā)商帶來的損失。2.建設(shè)工程項目投資風(fēng)險特征（1）客觀性投資風(fēng)險是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。引起投資風(fēng)險的各種不確定因素，包括自然災(zāi)害風(fēng)險、政治風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策性風(fēng)險、等等。進(jìn)行建設(shè)項目投資，要與外界經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等發(fā)生聯(lián)系。建設(shè)項目作為一種商品，成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控制的重要目標(biāo)。投資者可以加強(qiáng)投資的內(nèi)部管理，卻無法完全排除外界對投資的影響。（2）多樣性項目投資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。公司內(nèi)部對項目決策、選址、購買土地、設(shè)計施工、監(jiān)督驗收、財務(wù)控制、營銷、管理自成體系，需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對外部的“天時、地利、人和”，一招失誤滿盤皆輸。同時，建設(shè)項目投資涉及面廣，與政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)形勢、金融動向、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、消費(fèi)者需求等息息相關(guān)，易受波動因素的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險也不同。（3）補(bǔ)償性由于建設(shè)項目投資風(fēng)險較高，但風(fēng)險與收益并存，風(fēng)險對建設(shè)項目投資不僅僅只有負(fù)面的影響。如果能夠正確認(rèn)識并充分利用風(fēng)險，可能會使收益大幅度提升。所以對待風(fēng)險不應(yīng)該一味消極地預(yù)防，有時可以將風(fēng)險當(dāng)作一種機(jī)會。

四、某軟件園建設(shè)項目的案例分析

1.軟件園建設(shè)項目的特點(diǎn)對軟件園投資項目有別于一般建設(shè)工程項目，因此進(jìn)行軟件項目風(fēng)險分析首先需要明確軟件園項目特點(diǎn)：第一，軟件園項目具有持有收益強(qiáng)的特點(diǎn)。租金收入是保持軟件項目持續(xù)發(fā)展的重要效益動力，租金的高低并不在于售出價與建造成本的對比，而是受到多種園區(qū)形成指標(biāo)的影響。產(chǎn)業(yè)集聚、品質(zhì)、區(qū)位、運(yùn)營機(jī)制、品牌都會對日后收益產(chǎn)生影響；第二，軟件園項目具有公共服務(wù)多樣性的特點(diǎn)。在完整的軟件園內(nèi)，應(yīng)該滿足從企業(yè)-產(chǎn)品-從業(yè)人員，三個層面的活動需求，特別是后進(jìn)項目，特別強(qiáng)調(diào)共性平臺的整合，幫助進(jìn)園企業(yè)降低成本，以達(dá)到企業(yè)的進(jìn)入。這些共包括：（1）開放式技術(shù)支撐平臺（常用小型機(jī)開發(fā)環(huán)境、大型數(shù)據(jù)庫開發(fā)環(huán)境、軟件開發(fā)與測試平臺、系統(tǒng)集成開放實驗室）；（2）增值服務(wù)（Internet接入、信息服務(wù)、信息、應(yīng)用服務(wù)及訪問共享數(shù)據(jù)庫等），另外還包括軟件園的高速寬帶網(wǎng)（Intranet）為入園企業(yè)提供ISP、ICP、ASP和IDC等服務(wù)，形成一個虛擬電子社區(qū)；（3）行業(yè)支撐體系（電子商務(wù)、物業(yè)管理、知識產(chǎn)權(quán)管理、軟件產(chǎn)品測試、等），另外，還有園區(qū)生活必須有餐飲、娛樂、金融等服務(wù)行業(yè)都會出現(xiàn)在經(jīng)營中。第三，投資回收期長、規(guī)模大，另外在經(jīng)營的過渡期，對開發(fā)商的資金實力也提出很高的要求。一般要經(jīng)過2~3年的運(yùn)營過渡期才能趨于成熟，需要有雄厚的儲備資金。而且，投資回收期較長需要占用大量的資金。第四，由于軟件園項目具有極強(qiáng)的對外性和積聚效應(yīng)，受到地方產(chǎn)業(yè)政策的約束。大型軟件園區(qū)的規(guī)劃一般需要得到當(dāng)?shù)卣闹С?。第五，產(chǎn)業(yè)全球化。構(gòu)筑在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上的軟件產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)形成了全球化產(chǎn)業(yè)鏈條。在此分工模式下，我國的軟件園帶有全球產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和國際化分工下產(chǎn)業(yè)群聚特色。2.風(fēng)險識別和應(yīng)對策略本項目作為某軟件園異地擴(kuò)張，所面臨的風(fēng)險，主要包括宏觀風(fēng)險和微觀風(fēng)險。宏觀風(fēng)險包括其政治、政策風(fēng)險、區(qū)域人文風(fēng)險等。宏觀風(fēng)險因為具有不可抗性，在其防范和規(guī)避過程中，主動性較弱，因此不作重點(diǎn)考慮。而微觀風(fēng)險存在于：（1）品牌在異地落地所遇到的阻力；（2）人才儲備無法跟進(jìn)項目的推進(jìn)；（3）資金壓力較大；（4）目標(biāo)市場規(guī)模和競爭強(qiáng)度不明朗；（5）當(dāng)?shù)氐谋Ｗo(hù)性政策風(fēng)險；（6）持有型物業(yè)的收益波動；另外，由于項目部分研發(fā)物業(yè)出售比例較高，需要面臨一定的市場考驗，招商難度較大。具體風(fēng)險及對策如下：①品牌從本質(zhì)上說是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點(diǎn)、利益和服務(wù)的允諾。一個品牌最持久的涵義就是它的價值、文化和個性，它們確定了品牌的基礎(chǔ)。品牌的推廣體現(xiàn)了一個品牌與消費(fèi)者的聯(lián)系、在消費(fèi)者心目中形成品牌意識的過程。某軟件園的品牌價值是一種超越所持有形資產(chǎn)的外在價值。因此，本項目應(yīng)該充分重視客觀存在的品牌認(rèn)知度的區(qū)域差異和品牌異地推廣執(zhí)行風(fēng)險，充分分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，利用各種科學(xué)的選擇模式來制定最優(yōu)的品牌擴(kuò)張方式，發(fā)揮品牌優(yōu)勢迅速擴(kuò)大企業(yè)的市場規(guī)模和資本紐帶。②某軟件園項目的人才儲備風(fēng)險主要來源于對公司業(yè)務(wù)異地擴(kuò)張的支撐力度不足。這對母公司在異地公司組建初期對其人力資源的支持有著較高的要求。③充分認(rèn)識并結(jié)合開發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境。近年來，某市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展，全市生產(chǎn)總值（GDP），年均增長率高達(dá)20%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐不斷加快，某市信息產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)增加值占GDP比重超過10%，已經(jīng)成為某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一支柱產(chǎn)業(yè)。但某市在軟件產(chǎn)業(yè)氛圍，特別是形成特色產(chǎn)業(yè)集聚的效能還比較匱乏，可能選取的發(fā)展出路比較窄，加之該地區(qū)受資源環(huán)境影響，對電子信息產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的被動調(diào)整，造成區(qū)域內(nèi)同質(zhì)建設(shè)過量。在該區(qū)域內(nèi)各軟件園熱點(diǎn)追逐方向基本趨同。為了降低風(fēng)險，本項目應(yīng)在實際的經(jīng)營活動中適當(dāng)放寬入園標(biāo)準(zhǔn)，項目功能規(guī)劃的靈活，保證兼顧到電子信息業(yè)的高端。④軟件園作為承載軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，從產(chǎn)業(yè)集聚的角度強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)度和相似度，并且隨著行業(yè)的發(fā)展，軟件產(chǎn)品的生命周期不斷縮短，產(chǎn)業(yè)面臨的技術(shù)更新速度加快和資金占用規(guī)模加大的現(xiàn)實問題。因此，軟件產(chǎn)業(yè)作為資本一技術(shù)雙密集型產(chǎn)業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險也將牽連到軟件園的經(jīng)營，特別是處于國際軟件產(chǎn)業(yè)鏈下游的離岸外包業(yè)務(wù)，受國際金融市場的變化影響較大，如利率、匯率、資本收益率變動以及主板、二板和場外市場等多層次資本市場的規(guī)范程度與規(guī)模大小會直接或間接的影響軟件的離岸外包業(yè)務(wù)的進(jìn)行。而且，由于園區(qū)經(jīng)營追求的集聚效應(yīng)，勢必園區(qū)持有型物業(yè)的經(jīng)營單一的風(fēng)險。⑤軟件園作為政策的載體，對地方政策具有較強(qiáng)的依賴性，特別是在當(dāng)?shù)剀浖a(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下的充分競爭態(tài)勢市場環(huán)境下，政策資源的公平性，對于異地擴(kuò)張企業(yè)尤為重要。本項目應(yīng)積極爭取政策和經(jīng)濟(jì)扶持，必要時甚至需要與強(qiáng)勢競爭對手形成競爭性戰(zhàn)略聯(lián)盟。⑥在投資規(guī)模和運(yùn)行規(guī)模一定的情況下，通過引入第三方投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)行維護(hù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行載體的建設(shè)，降低軟件園投入規(guī)模和運(yùn)營成本。⑦目前項目研發(fā)物業(yè)中培訓(xùn)基地、會議中心、商務(wù)配套、服務(wù)物業(yè)等內(nèi)容全部按照銷售考慮，前期出售規(guī)模較大，特別是周邊區(qū)域同質(zhì)研發(fā)型物業(yè)的集中入市，會對本項目前期招商構(gòu)成一定的壓力。項目開發(fā)規(guī)模適量，因此具有較強(qiáng)的操作性。

五、結(jié)語

第9篇：投資項目分析范文

【關(guān)鍵詞】成本控制；房地產(chǎn)項目；凈利潤率；投資估算

引言

近10年來房地產(chǎn)的高速發(fā)展，一方面是得益于我國的城市化進(jìn)程，另一方面則是民眾改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求。但是2003年以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價上漲過快，導(dǎo)致很多企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)，通過投機(jī)炒房獲取高額利益。房價是事關(guān)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題，商品房居高不下對經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生絕非好事。會給我國經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和實體經(jīng)濟(jì)競爭力的提升帶來負(fù)面影響。因此，2011年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在這樣形勢背景下，眼下房地產(chǎn)業(yè)的普遍情況是：量價齊跌，市場萎縮，庫存積壓，持幣觀望氣氛較濃，堅挺的房價開始松動。相較于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)鏈條較長、關(guān)聯(lián)部門較多。房地產(chǎn)行業(yè)的變遷，將使其上下游幾十個相關(guān)行業(yè)受到波及。因此如何合理界定房地產(chǎn)開發(fā)的成本，分析目前房價還有多少下降空間，開發(fā)商的利潤到底有多少，是否存在暴利，特別是現(xiàn)階段房產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整期的情況下，做好房地產(chǎn)項目的投資分析攸關(guān)重要。

本文以河南鄭州鄭東新區(qū)一樓盤為例，作項目的投資分析。

1項目概況

1.1樓盤介紹：本項目位于河南鄭州鄭東新區(qū)，總征地面積67434.57m2，總建筑面積109312m2，規(guī)劃住戶544戶，停車位410個，其中地下車位268個，地上142個。未來居住人口2000余人，社區(qū)由小高層和高層圍合而成，共10棟樓。

1.2社區(qū)規(guī)劃布局：社區(qū)規(guī)劃科學(xué)合理，以人為本，高層住宅布置在地塊的北側(cè)，小高層布置在小區(qū)的南面和東面，形成北高南低的建筑布局，有利于住宅采光、通風(fēng)和充分享受小區(qū)的景觀綠地。

1.3環(huán)境景觀：社區(qū)在景觀規(guī)劃上，融合中國博大精深的：“天人合一”景觀設(shè)計理念與國際園林精粹，景觀規(guī)劃主要分為五大區(qū)域：南主入口景觀區(qū)，北人行入口景觀區(qū)，中央水景區(qū)——鳳舞園，健身活動區(qū)——鳳棲園，兒童活動區(qū)——鳳起園；景觀主動線承載了中國古代“龍”文化，以史脈為輔助；在住宅小區(qū)中部自然圍合成一個超過12000平方米的中央私家花園，每幢住宅分別從不同角度面對花園，從容欣賞大自然的美，看云卷云舒和青青園中景致；營造了具有“詩意家園”的品位居住空間。

1.4建筑風(fēng)格：社區(qū)建筑造型采用了純粹的現(xiàn)代主義風(fēng)格，立面設(shè)計遵守“少就是多”的經(jīng)典信條，從功能的實用角度考慮立面的造型；整個外墻花崗巖干掛、從容欣賞景色的觀景電梯、圓潤流暢的弧形陽臺，整個建筑以優(yōu)雅、穩(wěn)重、簡潔、明快的風(fēng)格，在鄭東新區(qū)的住宅建筑群中獨(dú)樹一幟、熠熠生輝。

1.5配套：社區(qū)周圍高檔商業(yè)配套完善，文化氛圍濃重，行政事業(yè)單位、高檔居住社區(qū)群集，娛樂休閑設(shè)施齊全；鄭州市第四十七中、北大附中外國語小學(xué)、河南省實驗小學(xué)等40余所大、中、小學(xué)校；全優(yōu)的教育環(huán)境，為孩子成長提供濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，讓孩子一出生就繼承名仕家族的格雅風(fēng)范；熱力頤和醫(yī)院、同仁醫(yī)院等8所大型省內(nèi)外知名醫(yī)院；現(xiàn)代化的城市規(guī)劃，21個城市休閑公園，2條人工運(yùn)河，擁有CBD各類商業(yè)街繁華高檔設(shè)施。

1.6物業(yè)管理社區(qū)把服務(wù)作為體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)越品質(zhì)的一個重要組成部分，邀請國內(nèi)一流管家——XX物管擔(dān)綱住區(qū)物業(yè)顧問。

2投入與支出

房地產(chǎn)項目的總成本費(fèi)用一般由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩部分組成。開發(fā)成本是按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的要求有關(guān)成本開支范圍的規(guī)定，以開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，歸集和計算開發(fā)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地使用權(quán)獲取成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)期間費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用是指與開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)無直接關(guān)系，不能計入某個特定開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

下面通過本項目的利潤分析表來具體分析項目的各開發(fā)成本及費(fèi)用是如何組成，具體每項的成本是多少，費(fèi)用是多少，在每平方米的造價中的組成。通過數(shù)據(jù)來真實反映房地產(chǎn)項目的獲利現(xiàn)狀。

3投資分析

3.1凈利潤率指標(biāo)

由于投資者不止有一個目標(biāo)，所以選擇的評價指標(biāo)也可以多種多樣，如投資利潤率、投資凈利潤率、資本金利潤率、銷售利潤率、成本利潤率等。而投資凈利潤率最能夠反映項目的真實盈利能力，因為所得稅也是需要考慮的一項費(fèi)用支出。

本項目的總投資=開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+流轉(zhuǎn)稅金

=34021.4187+8681.5+5181.946=47884.8647（萬元）

故投資凈利潤率=凈利潤÷總投資×100%

=8113.3345÷47884.8647×100%=16.94%

16.94%這就是我們開發(fā)的這個樓盤開發(fā)四年的凈利潤率。

3.2總投資單價組成分析表

4總結(jié)