增值稅稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：增值稅稅收籌劃范文

我國(guó)《增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小及會(huì)計(jì)核算健全與否劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對(duì)于一般納稅人，實(shí)行增值稅專用發(fā)票抵扣稅款制度，需要準(zhǔn)確計(jì)算其每期的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額；而對(duì)于小規(guī)模納稅人，則只需按其銷售額（包括視同銷售情況）計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額，即使取得了增值稅專用發(fā)票亦不得抵扣。

如前所述，增值稅是對(duì)增值額征稅，不同的企業(yè)商品及勞務(wù)的價(jià)值增值情況不盡相同，如有的企業(yè)是高新技術(shù)企業(yè)，其產(chǎn)品的增值率很大，很小一部分的投入就能帶來(lái)很大的產(chǎn)出；而有的企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，技術(shù)含量有限，其產(chǎn)品的增值率不高。（本文中，增值率被定義為產(chǎn)品或勞務(wù)的售價(jià)與成本之差與成本的比率，介于0到1之間）企業(yè)在一般納稅人或是小規(guī)模納稅人身份下的應(yīng)納增值稅稅額就可能出現(xiàn)差異。增值稅納稅身份的選擇，就成了新辦企業(yè)在增值稅稅收籌劃中的首先需要考慮的問(wèn)題。

一、增值率對(duì)增值稅納稅身份選擇的影響

通常在增值稅的稅收籌劃中，只考慮產(chǎn)品（或勞務(wù)）的增值率這一因素對(duì)增值稅納稅身份選擇的影響。為說(shuō)明問(wèn)題的方便，假定一新辦企業(yè)有兩種選擇：一是認(rèn)定為一般納稅人（適用17％稅率）；二是認(rèn)定為小規(guī)模納稅人。那么，企業(yè)產(chǎn)品不同的增值率水平，對(duì)增值稅納稅身份選擇的影響是不同的。

（一）設(shè)該企業(yè)一般商品（勞務(wù)）成本為C，增值率為q，售價(jià)為C*（1+q）。

如為一般納稅人，應(yīng)交的增值稅為Cq*17%；

如為非商業(yè)小規(guī)模納稅人（適用6％稅率），應(yīng)交的增值稅為C*（1+q）*6％；

令Cq*17%＝C*（1+q）*6％，解得q=54.55％。

故企業(yè)產(chǎn)品的增值率為54.55%時(shí)，兩種身份下的增值稅稅負(fù)是無(wú)差異的；如果增值率小于54.55%，選擇一般納稅人身份稅負(fù)較輕；反之，則選擇非商業(yè)小規(guī)模納稅人身份有利。

（二）如果小規(guī)模納稅人適用4％稅率（即為商業(yè)企業(yè)），其他條件不變，計(jì)算過(guò)程同上，則計(jì)算出來(lái)的增值率零界點(diǎn)為30.77%。如果增值率小于30.77%，選擇一般納稅人身份稅負(fù)較輕；反之，則選擇商業(yè)小規(guī)模納稅人身份有利。

二、增值率和進(jìn)項(xiàng)稅可扣除比重對(duì)增值稅納稅身份選擇的影響

事實(shí)上，上面的計(jì)算過(guò)程隱含了一個(gè)假設(shè)條件，即企業(yè)作為一般納稅人其所有的進(jìn)項(xiàng)稅均可抵扣銷項(xiàng)稅。那么，如果放寬這個(gè)假設(shè)條件，即企業(yè)可抵進(jìn)項(xiàng)稅比重在0到1之間變化，結(jié)論是否一樣呢？

之所以會(huì)有這樣的考慮，是因?yàn)槠髽I(yè)在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種原因，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅并不是總能全部予以抵扣的，如企業(yè)沒(méi)有妥善保管取得的增值稅專用發(fā)票、或取得的發(fā)票未通過(guò)國(guó)稅局認(rèn)證、或無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票等等。

企業(yè)在設(shè)立時(shí)仍然面臨兩種選擇：一是認(rèn)定為一般納稅人（適用17％稅率）；二是認(rèn)定為小規(guī)模納稅人。

設(shè)一般商品（勞務(wù)）成本為C，增值率為q，售價(jià)為C*（1+q），可抵進(jìn)項(xiàng)稅的比重為m（m∈〔0，1〕）。

（一）如為一般納稅人，應(yīng)交增值稅為〔C*（1+q）－C*m〕*17％；

如為非商業(yè)小規(guī)模納稅人（適用6％稅率），應(yīng)交的增值稅為C*（1+q）*6％；

令〔C*（1+q）－C*m〕*17％＝C*（1+q）*6％；

簡(jiǎn)化為〔（1+q）－m〕*17％＝（1+q）*6％；

最終得到m=11（1＋q）/17，m和q之間存在著一定的關(guān)系，其函數(shù)圖像見(jiàn)圖一所示。對(duì)這一圖像進(jìn)行討論分析（注意m不可能大于1）：

a、當(dāng)m=1即全部進(jìn)項(xiàng)均可抵扣時(shí)，q=54.55%，此種情況在上面已說(shuō)明。

b、當(dāng)m=0即全部進(jìn)項(xiàng)均不可抵扣時(shí)，顯然小規(guī)模納稅人占有優(yōu)勢(shì)，稅負(fù)輕。

c、當(dāng)m∈（0，1），此時(shí)q的取值范圍為（0，6/11），可以把上圖紅色長(zhǎng)方形區(qū)域分為三塊：線段ab、三角形H、梯形G。繼續(xù)分析：

c1、線段ab（不包括兩個(gè)頂點(diǎn)）上的點(diǎn)都符合m=11（1＋q）/17，此時(shí)，不論選擇一般納稅人身份還是小規(guī)模納稅人身份，稅賦是一樣，兩種身份無(wú)差異。

c2、處于三角形G區(qū)域的點(diǎn)，滿足m＞11（1＋q）/17，此時(shí)有：

〔（1+q）－m〕*17％＜〔（1+q）－11（1＋q）/17〕*17％＝（1+q）*6％；

兩邊同時(shí)乘以C，得〔C*（1+q）－C*m〕*17％＜C*（1+q）*6％；

這就意味著作為一般納稅人的稅負(fù)將低于小規(guī)模納稅人，一般納稅人占有稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。

c3、處于梯形H區(qū)域內(nèi)的點(diǎn)，滿足m＜11（1＋q）/17，此時(shí)有：

〔（1+q）－m〕*17％＞〔（1+q）－11（1＋q）/17〕*17％＝（1+q）*6％；

兩邊同時(shí)乘以C，得〔C*（1+q）－C*m〕*17％＞C*（1+q）*6％；

這就意味著作為小規(guī)模納稅人的稅負(fù)低于一般納稅人，小規(guī)模納稅人占有稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。

（二）其他條件不變，小規(guī)模納稅人為商業(yè)企業(yè)時(shí)，適用稅率為4％，分析過(guò)程與上文類似，分析的結(jié)果簡(jiǎn)要如下：

a、當(dāng)m=1即全部進(jìn)項(xiàng)均可抵扣時(shí)，q=30.77%，此種情況在上面亦已說(shuō)明。

b、當(dāng)m=0即全部進(jìn)項(xiàng)均不可抵扣時(shí)，顯然小規(guī)模納稅人占有優(yōu)勢(shì)，稅負(fù)輕。

c、當(dāng)m∈（0，1），此時(shí)q的取值范圍為（0，4/13），同樣可以把圖二中的紅色長(zhǎng)方形區(qū)域分為三塊：線段wr、三角形E、梯形F。繼續(xù)分析：

c1、線段wr（不包括兩個(gè)頂點(diǎn)）上的點(diǎn)都符合m=13（1＋q）/17，此時(shí)，不論選擇一般納稅人身份還是小規(guī)模納稅人身份，稅賦是一樣，兩種身份無(wú)差異。

c2、處于三角形E區(qū)域內(nèi)的點(diǎn)，滿足m＞13（1＋q）/17，此時(shí)有：

〔C*（1+q）－C*m〕*17％＜C*（1+q）*4％；

這就意味著作為一般納稅人的稅負(fù)將低于小規(guī)模納稅人，一般納稅人占有稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。

c3、處于梯形F區(qū)域內(nèi)的點(diǎn)，滿足m＜13（1＋q）/17，此時(shí)有：

〔C*（1+q）－C*m〕*17％＞C*（1+q）*4％；

這就意味著作為小規(guī)模納稅人的稅負(fù)低于一般納稅人，小規(guī)模納稅人占有稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。

三、總結(jié)及評(píng)論

第2篇：增值稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】增值稅 籌劃原則 納稅籌劃

增值稅和其他稅種一樣，是商品剩余價(jià)值的重要組成部分，在商品流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，增值稅也在發(fā)生流轉(zhuǎn)，最終由消費(fèi)者承擔(dān)。《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》把增值稅在商品生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范，從原理分析來(lái)看，增值稅“無(wú)法”進(jìn)行有效的稅收籌劃，但是，只要經(jīng)過(guò)精心的安排和設(shè)計(jì)，增值稅的納稅籌劃還是有很大的操作空間的。進(jìn)行有效的稅收籌劃，有利于減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到合理節(jié)稅的最終目的，節(jié)約出資金進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。

一、增值稅的稅收籌劃應(yīng)該遵從的原則

（一）應(yīng)遵循合法性原則

進(jìn)行納稅籌劃要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)進(jìn)行，不能違背稅法以及相關(guān)的法律，要在相關(guān)法律允許的范圍下進(jìn)行納稅籌劃活動(dòng)。違背了相關(guān)的法律法規(guī)，雖然可以為企業(yè)減少相應(yīng)的增值稅稅負(fù)，但這屬于違法行為，要受到國(guó)家法律的制裁，是不可為的行為。合法性原則是增值稅納稅籌劃應(yīng)該遵循的最基本原則。

（二）應(yīng)注重成本效益原則

企業(yè)在進(jìn)行增值稅納稅籌劃的時(shí)候，目的就是合理降低企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，所以應(yīng)該比較納稅籌劃時(shí)產(chǎn)生的成本和進(jìn)行納稅籌劃后實(shí)現(xiàn)的有效收益，在收益和成本相抵減后，分析進(jìn)行納稅籌劃的可行性。

（三）應(yīng)遵循統(tǒng)籌性原則

統(tǒng)籌性原則就是說(shuō)要在縱向和橫向的角度綜合考慮增值稅稅收籌劃的影響，在進(jìn)行稅收行為之前要做好相應(yīng)的籌劃和安排，考慮稅收籌劃方案對(duì)公司未來(lái)近期和長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響；同時(shí)要考慮到稅收籌劃方案對(duì)員工、企業(yè)、國(guó)家、社會(huì)的影響，實(shí)現(xiàn)增值稅稅收籌劃對(duì)個(gè)人、集體、社會(huì)的利益共贏，實(shí)現(xiàn)增值稅納稅籌劃的可持續(xù)性。

二、企業(yè)增值稅稅收籌劃的策略和方法

（一）培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才隊(duì)伍

設(shè)計(jì)有效的增值稅納稅籌劃方案是一件相當(dāng)不易的事情，企業(yè)需要業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)優(yōu)秀、思想素質(zhì)高的尖端人才隊(duì)伍才能做好增值稅稅收籌劃的任務(wù)。企業(yè)制定好增值稅納稅籌劃策略并開(kāi)始實(shí)施的時(shí)候，如果沒(méi)有高素質(zhì)、各方面都比較優(yōu)秀的管理人才，那也是白費(fèi)惘然的。所以企業(yè)要在引進(jìn)人才方面把好關(guān)，多引進(jìn)一些高素質(zhì)高技能的人才，并且定期或者不定期的對(duì)管理人才進(jìn)行培訓(xùn)，以促進(jìn)人才適時(shí)了解國(guó)家稅法政策的動(dòng)態(tài)，并且加強(qiáng)學(xué)習(xí)，培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才隊(duì)伍，提高增值稅納稅籌劃的管理水平和技術(shù)水平。

（二）合理利用納稅人身份選擇進(jìn)行稅務(wù)籌劃

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》規(guī)定：我國(guó)將增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，并且規(guī)定對(duì)于這兩類納稅人在稅款的計(jì)算方法和使用稅率上以及管理辦法上有所不同，兩者各有利弊。通常情況下，小規(guī)模納稅人可以轉(zhuǎn)化為一般納稅人，可是一般納稅人就不能轉(zhuǎn)化為小規(guī)模納稅人了。企業(yè)需要根據(jù)自身的具體情況來(lái)判定是應(yīng)該選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人。一般納稅人的增值稅稅率是17%或者13%，而小規(guī)模納稅人的增值稅稅率是3%。從表面上看，一般納稅人地稅率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小規(guī)模納稅人的稅率，但是一般納稅人地進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣的，企業(yè)為了減輕增值稅的稅負(fù)，需要管理層進(jìn)行綜合考慮各方面的因素，從而在一般納稅人和小規(guī)模納稅人之上做出合理的選擇，以達(dá)到進(jìn)行節(jié)稅的目的。

甲企業(yè)是生產(chǎn)型企業(yè)，會(huì)計(jì)核算制度上也比較健全，年應(yīng)納增值稅銷售額在92萬(wàn)左右，符合一般納稅人的條件，適用的稅率是17%?？墒牵撈髽I(yè)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅占銷項(xiàng)稅的比例非常小，只占到了銷項(xiàng)稅額的10%。現(xiàn)在甲企業(yè)的管理者做出了兩種籌劃方案：第一就是維持原狀，繼續(xù)以一般納稅人的身份存在，按期進(jìn)行增值稅的繳納。第二種方案就是進(jìn)行納稅籌劃，把整個(gè)企業(yè)一分為二，以小規(guī)模納稅人的身份進(jìn)行繳納增值稅。下面進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)納增值稅額計(jì)算，就很容易分辨出該選擇哪一套方案。

在方案一下，維持原狀，選擇一般納稅人。此時(shí)，銷項(xiàng)稅額=92×17%=15.64萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅額=15.64×10%=1.564萬(wàn)元，則企業(yè)應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=15.64-1.564=14.076萬(wàn)元； 在方案二下，把甲企業(yè)一分為二，分為A企業(yè)和B企業(yè)，兩個(gè)企業(yè)的應(yīng)稅銷售額分別是46萬(wàn)和46萬(wàn)，并各自作為獨(dú)立單位進(jìn)行核算，此時(shí)就符合小規(guī)模納稅人的條件，可以按照3%的稅率進(jìn)行征收增值稅：A企業(yè)應(yīng)納增值稅稅額=46×3%=1.38萬(wàn)元；B企業(yè)應(yīng)納增值稅稅額=46×3%=1.38萬(wàn)元；兩個(gè)企業(yè)的應(yīng)納增值稅稅額=1.38+1.38=2.76萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，方案二比方案一要節(jié)稅14.076-2.76=11.316萬(wàn)元，在進(jìn)行了合理籌劃后，方案二明顯優(yōu)越于方案一，這是充分選擇了利用納稅人身份的不同納稅方法實(shí)現(xiàn)的節(jié)稅效果。

（三）混合銷售的稅收籌劃

混合銷售行為是指一項(xiàng)銷售行為涉及商品銷售又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)的行為。由于混合銷售行為是根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)不同而征收不同的稅種，而不同稅種的稅率又是不相同的，一個(gè)征收增值稅，一個(gè)征收營(yíng)業(yè)稅，所以企業(yè)可以根據(jù)自身的情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，來(lái)降低自身的稅負(fù)。

第3篇：增值稅稅收籌劃范文

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加一分錢的開(kāi)支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時(shí)，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定昀終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

第4篇：增值稅稅收籌劃范文

摘要 增值稅具有價(jià)外稅所具有的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等特征，屬于國(guó)家流轉(zhuǎn)稅主體，然而增值稅在一定程度上過(guò)分重視起公平性以及消費(fèi)者負(fù)擔(dān)等功能，從而在一定程度上忽視了增值稅的欠公平性以及不可轉(zhuǎn)嫁性。由此，增值稅的納稅人還應(yīng)準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)到增值稅的納稅籌劃的必要性以及可能性，根據(jù)準(zhǔn)確的原則同時(shí)采取適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行稅收籌劃。從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后最大利潤(rùn)，通過(guò)對(duì)增值稅一般納稅人稅收籌劃分析，為類似增值稅稅收籌劃提供了可供參考的經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞 增值稅 一般納稅人 稅收籌劃

稅收籌劃通過(guò)利用稅法當(dāng)中所提供的相應(yīng)的優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上，在多種納稅方案中進(jìn)行選擇，并選擇最優(yōu)的納稅方案，從而達(dá)到企業(yè)在稅后利潤(rùn)的最大化。增值稅在我國(guó)的稅種中是最為主要是稅收品種，企業(yè)的增值稅對(duì)于企業(yè)而言具有較大的稅收籌劃空間，通過(guò)對(duì)當(dāng)前增值稅的籌劃空間進(jìn)行探討，為類似企業(yè)的增值稅的稅收籌劃提供了可供參考的經(jīng)驗(yàn)。

一、增值稅一般納稅人稅收籌劃概述

根據(jù)新增加的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》確定，在我國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工以及修理修配勞務(wù)和相應(yīng)的進(jìn)口貨物的單位以及個(gè)人，則為增值稅的納稅義務(wù)人。而根據(jù)企業(yè)納稅人的經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小和納稅核算的健全是否，可將增值稅的納稅人分為一般納稅人或者小規(guī)模的納稅人。而一般的納稅人，則可實(shí)行增值稅專用發(fā)票抵扣稅款制度，同時(shí)還應(yīng)明確每一期的銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)以及應(yīng)納增值稅的稅額，而小規(guī)模的納稅人則可按照銷售額的征收率簡(jiǎn)單計(jì)算應(yīng)繳納增值稅的稅額，同時(shí)在一般情形下，不允許增值稅的小額納稅人將增值稅的專用發(fā)票用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。新頒布的條例不僅僅修改了一般納稅人和小規(guī)模納稅人的身份進(jìn)行了修改，同時(shí)還在稅率方面在納稅人的征收率進(jìn)行了調(diào)整，其變化的內(nèi)容如下所示：

（一）納稅人身份認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)新頒布的納稅人規(guī)定條例規(guī)定，以貨物生產(chǎn)和提供稅務(wù)的納稅人，以及以貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅務(wù)勞務(wù)為主要，同時(shí)兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，應(yīng)繳納增值稅額的銷售額小于50萬(wàn)元時(shí)，為小規(guī)模的納稅人，應(yīng)稅銷售額超過(guò)50萬(wàn)元?jiǎng)t為一般納稅人，以貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)稅銷售額低于80萬(wàn)元為小規(guī)模納稅人，而應(yīng)稅銷售額超過(guò)80萬(wàn)元?jiǎng)t為一般納稅人。

（二）增值稅的稅率以及征收率

根據(jù)新增的增值稅納稅條例規(guī)定，一般納稅人原在國(guó)內(nèi)銷售貨物以及提供應(yīng)稅勞務(wù)以及進(jìn)口貨物所能試用的基本稅率則為17%，特定貨物或者進(jìn)口貨物的適用優(yōu)惠的稅率為13%，而小規(guī)模納稅人在國(guó)內(nèi)銷售貨物以及提供應(yīng)稅勞務(wù)所適用的征收率將原本的稅收率調(diào)整為3%。

二、增值稅納稅人具體稅收籌劃

（一）增值率稅負(fù)平衡點(diǎn)的比較

根據(jù)兩種增值稅納稅人的稅收統(tǒng)計(jì)原理來(lái)看，一般納稅人的增值稅計(jì)算以增值稅額為稅率計(jì)算的基礎(chǔ)。而小規(guī)模納稅人的增值稅額則以全部銷售額作為稅率計(jì)算的基礎(chǔ)。在銷售價(jià)格同等的狀況下，稅率的高低主要與增值率的大小直接相關(guān)，當(dāng)增值稅達(dá)到了相應(yīng)的數(shù)值之時(shí)，兩種納稅人的增值稅率相等。則該稅率點(diǎn)則為稅負(fù)的平衡增值率，也可稱為平衡點(diǎn)增值率。

（二）抵扣率稅負(fù)平衡點(diǎn)比較

稅收實(shí)務(wù)當(dāng)中，根據(jù)稅率的計(jì)算公式，一般納稅人稅負(fù)的高低，區(qū)別于銷項(xiàng)稅額，同時(shí)也與可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)。一般狀況下，當(dāng)銷項(xiàng)稅額不變，若是能夠抵扣的銷項(xiàng)稅的數(shù)額較大，則可適用于一般納稅人，否則則可適用于小規(guī)模納稅人。而當(dāng)?shù)挚鄣念~度達(dá)到了一定的數(shù)額之時(shí)，兩個(gè)類型的納稅人的稅負(fù)等同，則可稱為稅負(fù)的平衡點(diǎn)抵扣率。也將當(dāng)銷售額不含稅之時(shí)，當(dāng)?shù)挚勐蕿?2.35%之時(shí)，兩種納稅人稅負(fù)完全相等，而當(dāng)高于82.35%時(shí)，一般納稅人的稅負(fù)較輕，而低于82.35%時(shí)，一般納稅人稅負(fù)較重。當(dāng)銷售額為含稅銷售額時(shí)，折扣率為79.95%之時(shí)，兩種納稅人的稅負(fù)完全相等，而當(dāng)?shù)挚鄱惵矢哂?9.95%時(shí)，一般納稅人稅負(fù)較輕，而當(dāng)?shù)挚勐实陀?9.95%之時(shí)，一般納稅人的稅負(fù)較重。

（三）增值稅納稅人的身份特點(diǎn)的稅收籌劃空間

增值稅對(duì)于一般納稅人以及小規(guī)模納稅人實(shí)行差別待遇，從而為小規(guī)模的納稅人與一般納稅人進(jìn)行了稅收籌劃。納稅人在進(jìn)行稅收籌劃之時(shí)，其目的在于減少納稅人的稅負(fù)支出，從而有效減低現(xiàn)金的流出量，企業(yè)納稅人為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)之上可由小規(guī)模的納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人，則將在很大程度上增加會(huì)計(jì)成本。若是小規(guī)模納稅人由于稅負(fù)減輕而帶來(lái)的收益不足以抵扣相應(yīng)成本的支出。那么相應(yīng)的納稅人則不會(huì)進(jìn)行身份轉(zhuǎn)換而保持小規(guī)模納稅人身份。除了企業(yè)會(huì)計(jì)成本將對(duì)稅率造成影響之外，小規(guī)模納稅人的稅負(fù)也并不一定總高于一般納稅人。

（四）實(shí)物折扣銷售稅收籌劃

實(shí)物折扣實(shí)際上屬于商業(yè)折扣。同時(shí)由于商業(yè)折扣在銷售過(guò)程中發(fā)生，由此，當(dāng)前的財(cái)務(wù)制度明確規(guī)定企業(yè)在銷售過(guò)程中按照扣除商業(yè)折扣之后的凈額確定銷售收入，而不需要另作賬務(wù)處理。當(dāng)前稅法明確規(guī)定，納稅人使用折扣的方式銷售貨物，若是銷售額與折扣額在同一張發(fā)票上并進(jìn)行了分別注明之時(shí)，則可按照折扣之后的銷售額征收增值稅。若是額外開(kāi)具折扣額發(fā)票，那么則不得從銷售額中減掉折扣額。

由此可了解到，無(wú)論何種形式的稅收籌劃，在實(shí)際的籌劃過(guò)程中，應(yīng)以合法為稅收籌劃的原則，在明確納稅人身份以及納稅人身份稅收籌劃過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)有的法律法規(guī)為基礎(chǔ)和依據(jù)，同時(shí)還應(yīng)了解到，稅收籌劃在很大程度上屬于綜合性的整體行為，在對(duì)增值稅納稅人進(jìn)行身份選擇之時(shí)，還應(yīng)考慮增值稅其他方面的稅收籌劃以及其他稅種的籌劃，綜合衡量和選擇。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉巧玲.我國(guó)一般納稅人增值稅稅收籌劃研究.暨南大學(xué).2010.

[2]曹敏.淺談中小企業(yè)增值稅稅收籌劃.時(shí)代經(jīng)貿(mào)（下旬刊）.2008（12）.

第5篇：增值稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】土地增值稅 扣除項(xiàng)目 稅收籌劃 稅收優(yōu)惠

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點(diǎn)是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，通過(guò)合理合法調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額來(lái)減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在分開(kāi)核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)A出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為4400萬(wàn)元（未包括稅金）。

解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋330＝4730萬(wàn)元

增值額＝6000－4730＝1270萬(wàn)元

增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬(wàn)元

通過(guò)上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%，超過(guò)20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。降低銷售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤(rùn)，這種方法是否合理應(yīng)通過(guò)比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，令其為X，則應(yīng)納土地增值稅為：

銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋0.055X1

增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬(wàn)元。此時(shí)銷售收入比原來(lái)的6000萬(wàn)元減少了346.9萬(wàn)元，由于免征增值稅少納稅381萬(wàn)元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬(wàn)元。

第二，增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額：增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化，令其為X2，則應(yīng)納土地增值稅為：

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝X2＋330

增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬(wàn)元。此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

第一，利用合作建房節(jié)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，在投資時(shí)按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可以不用補(bǔ)交。

三、利用增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過(guò)合理的增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5 %以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。

【參考文獻(xiàn)】

第6篇：增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。怎樣運(yùn)用稅收政策在合法、合理的范圍內(nèi)盡量做到使企業(yè)在保持較高售價(jià)的前提下獲得較高的收益，是稅務(wù)籌劃人員所要考慮和解決的問(wèn)題。當(dāng)然稅收籌劃也是一個(gè)綜合學(xué)科，它不僅包括稅法知識(shí)、經(jīng)濟(jì)法知識(shí)還包括會(huì)計(jì)知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)等。怎樣運(yùn)用這些知識(shí)為企業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化是我們學(xué)習(xí)和探討的話題。本文針對(duì)土地增值稅相關(guān)政策和計(jì)算內(nèi)容做出以下簡(jiǎn)要分析：

一、房產(chǎn)定價(jià)策略分析

根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)文件精神規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% 的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅。我們可以根據(jù)這一規(guī)定，充分利用20%這一指標(biāo)，找出合理的售價(jià)的平衡點(diǎn)，進(jìn)而達(dá)到稅收籌劃目的。

設(shè)某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲建造一批普通商品房待售，設(shè)房?jī)r(jià)總收入為T，相應(yīng)的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為B。如果利用平衡點(diǎn)的決策分析，則最高售價(jià)只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業(yè)的這一價(jià)格水平在保證企業(yè)利潤(rùn)最大化的同時(shí)可享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策。

例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價(jià)款為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價(jià)格定在1800萬(wàn)元；方案2：房屋銷售價(jià)格定在1900萬(wàn)元。兩個(gè)方案下哪個(gè)能使用企業(yè)價(jià)值最大化，既保證總售價(jià)又保證企業(yè)利潤(rùn)呢，現(xiàn)籌劃分析如下：

方案1：

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬(wàn)元）

（2）增值額=1800-1529=271萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=0

（4）利潤(rùn)總額=1800-1529=271萬(wàn)元。

方案2：

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬(wàn)元）。

（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬(wàn)元。

（4）利潤(rùn)總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬(wàn)元。

為保證公司價(jià)值最大化，取得最佳銷售和利潤(rùn)業(yè)績(jī)，則最高售價(jià)按（公式二）應(yīng)為：T=1430×1.2848= 1837.264萬(wàn)元，此時(shí)利潤(rùn)額為306.2萬(wàn)元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過(guò)以上分析超過(guò)平衡點(diǎn)銷售額利潤(rùn)增加但現(xiàn)金流出較多，而低于平衡點(diǎn)時(shí)利潤(rùn)降低但現(xiàn)金流出較少，而要取得較好的利潤(rùn)和現(xiàn)金流量就要將售價(jià)定在平衡點(diǎn)越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開(kāi)核算分析

在激烈市場(chǎng)環(huán)境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現(xiàn)在較流行的一種房產(chǎn)銷售策略。在出售之前進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修和維護(hù)，安裝一些必備的設(shè)施和設(shè)備。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)施設(shè)備的安裝作為企業(yè)一項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行獨(dú)立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，從而控制房地產(chǎn)的增值率，減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)；二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，而分開(kāi)核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為350萬(wàn)元，在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同300萬(wàn)元及裝修合同50萬(wàn)元，假設(shè)全部準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為200萬(wàn)元。方案1：全部視為房產(chǎn)銷售收入；方案2：分開(kāi)單獨(dú)核算收入。

方案1：

（1）增值額=350-200=150萬(wàn)元。

（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬(wàn)元。

方案2：

（1）增值額=300-200=100萬(wàn)元。

（2）土地增值稅=100×30%=30萬(wàn)元。

在考慮營(yíng)業(yè)稅的情況下綜合稅負(fù)依然是方案1高于方案2，因此通過(guò)以上分析得出，方案2為最佳方案。

三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用扣除項(xiàng)目分析

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

例如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售2500平方商品房單價(jià)為8000元，另外開(kāi)發(fā)500平方為拆遷安置使用。土地價(jià)款200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本中除拆遷安置費(fèi)外為750萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

方案1：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目安置回遷戶

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬(wàn)元）

（2）增值額=2400-1887=513萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬(wàn)元。

方案2：直接支付貨幣400萬(wàn)元安置

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬(wàn)元）

（2）增值額=2000-1865=135萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=0萬(wàn)元。

由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費(fèi)較合適，如果考慮房屋平均售價(jià)與實(shí)際銷售總價(jià)因素，則方案1扣除項(xiàng)目將降低，土地增值稅相應(yīng)增加，方案2更具優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然如果考慮企業(yè)利潤(rùn)，還要在售價(jià)與扣除金額上尋找平衡點(diǎn)，以達(dá)企業(yè)價(jià)值最大化。

四、加計(jì)20%扣除政策分析

《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

加計(jì)扣除是政府給予的一項(xiàng)優(yōu)惠政策，但必須合理運(yùn)用方能取得良好效果，否則會(huì)得不償失。如企業(yè)購(gòu)置一塊土地共計(jì)花費(fèi)200萬(wàn)元，如果進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者是生地變熟地后出售，支出50萬(wàn)元，則享受土地支出的20%加計(jì)扣除優(yōu)惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬(wàn)的加扣回報(bào)。而如果企業(yè)未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)就銷售，則不得進(jìn)行任何項(xiàng)目的加計(jì)扣除，使企業(yè)無(wú)法享受到回扣回報(bào)。因此這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視和考慮的一個(gè)問(wèn)題。

五、房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用分析

財(cái)稅字[1995]048號(hào)第六款規(guī)定如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。根據(jù)以上規(guī)定現(xiàn)做如下籌劃。

例甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)卣囊?，在銷售商品房時(shí)代收了300萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。甲企業(yè)開(kāi)發(fā)該商品房的支出如下：支付地價(jià)款300萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本為700萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)300萬(wàn)元。方案1：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收??；方案2：在房?jī)r(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。

方案1：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬(wàn)元。

增值額=4000+300-1800=2500萬(wàn)元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬(wàn)元。

方案2：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬(wàn)元。

增值額=4000-1500=2500萬(wàn)元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬(wàn)元。

由此得出在增值額不變的情況下，扣除項(xiàng)目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無(wú)法使用速算扣除系數(shù)，則享受不到扣除增加帶來(lái)的好處。

六、利息支出項(xiàng)目分析

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。籌劃分析：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要是負(fù)債籌資，利息支出所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則據(jù)實(shí)扣除；反之，主要是權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息支出較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》

第7篇：增值稅稅收籌劃范文

（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％

土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

（注：公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)）

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)生活中，企業(yè)涉及到轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟(jì)行為較多，如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負(fù)，日益為各企業(yè)所關(guān)注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。

現(xiàn)舉例說(shuō)明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時(shí)考慮的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮)

一、重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，爭(zhēng)取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策

【例1】萬(wàn)均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩幢，售價(jià)定為2600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本等扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2000萬(wàn)元，該企業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝2600×5%＝130（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝130×7%＝9.10（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝130×3%＝3.90（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬(wàn)元）

土地增值額＝2600－2143＝457（萬(wàn)元）

土地增值率＝457÷2143＝21%

應(yīng)繳納土地增值稅 ＝457×30%＝137.10（萬(wàn)元）

企業(yè)稅前利潤(rùn)＝2600－2143－137.10＝319.90（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬(wàn)元）

企業(yè)稅后利潤(rùn)＝319.90－79.975＝239.925（萬(wàn)元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細(xì)則對(duì)于納稅人建造出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)土地增值稅細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點(diǎn)20%，可考慮重新測(cè)算并制定銷售價(jià)格，適當(dāng)降低銷售價(jià)格，爭(zhēng)取讓土地增值率達(dá)到免征點(diǎn)，具體方法如下：

設(shè)免征點(diǎn)銷售價(jià)格為P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（萬(wàn)元），按此免征點(diǎn)銷售價(jià)格，考慮將現(xiàn)行銷售價(jià)格定為略低為免征點(diǎn)銷售價(jià)格，如定為2569萬(wàn)元，按此價(jià)格，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝2569×5%＝128.45（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝128.45×7%＝8.9915（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝128.45×3%＝3.8535（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬(wàn)元）

土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬(wàn)元）

土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點(diǎn)20%，可享受免征土地增值稅，應(yīng)繳納土地增值稅為零，

企業(yè)稅前利潤(rùn)＝2569－2141.295＝427.705（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬(wàn)元）

企業(yè)稅后利潤(rùn)＝427.705－106.92625＝320.77875（萬(wàn)元）

從上述計(jì)算過(guò)程可看出，經(jīng)過(guò)重新測(cè)算制定銷售價(jià)格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2600－2569＝31（萬(wàn)元），但稅后利潤(rùn)增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬(wàn)元）。

此外，在進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)要注意以下兩點(diǎn):

1. 此項(xiàng)籌劃僅對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用，對(duì)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定需符合“《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]第021號(hào)）第一條關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題規(guī)定: 《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

2．對(duì)于重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤(rùn)大于籌劃前的稅后利潤(rùn)。

二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額

【例2】華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢，總售價(jià)定為8000萬(wàn)元(其中毛坯房售價(jià)收入4800萬(wàn)元，精裝修售價(jià)收入3200萬(wàn)元，建安成本合計(jì)3800萬(wàn)元(其中商品房開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，精裝修成本800萬(wàn)元)，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝8000×5%＝400（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝400×7%＝28（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝400×3%＝12（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3800＋400＋28＋12＝4240（萬(wàn)元）

土地增值額＝8000－4240＝3760（萬(wàn)元）

土地增值率＝3760÷4240＝89%

應(yīng)繳納土地增值稅＝3760×40%－4240×5%＝1292萬(wàn)元

企業(yè)稅前利潤(rùn)＝8000－4240－1292＝2468（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2468×25%＝617（萬(wàn)元）

企業(yè)稅后利潤(rùn)＝2468－617＝1851（萬(wàn)元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達(dá)到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價(jià)收入4800萬(wàn)元， 精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬(wàn)元，總合同收入不變，但單個(gè)合同銷售收入降低，從而達(dá)到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

1．毛坯房銷售合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝4800×5%＝240（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝240×7%＝16.80（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝240×3%＝7.20（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（萬(wàn)元）

土地增值額＝4800－3264＝1536（萬(wàn)元）

土地增值率＝1536÷3264＝47%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1536×30%＝460.80（萬(wàn)元）

2．精裝修裝飾合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝3200×3%＝96（萬(wàn)元）（注：裝修營(yíng)業(yè)稅稅率為3%）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝96×7%＝6.72（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝96×3%＝2.88（萬(wàn)元）

企業(yè)稅前利潤(rùn)（1＋2）合計(jì)＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝3369.60×25%＝842.40（萬(wàn)元）

企業(yè)稅后利潤(rùn)＝3369.60－842.40＝2527.20（萬(wàn)元）

經(jīng)過(guò)上述籌劃，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加了2527.20－1851＝676.20（萬(wàn)元）。

三、增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率

【例3】實(shí)華集團(tuán)公司有一塊土地準(zhǔn)備出售給躍進(jìn)公司，原土地購(gòu)入成本為1000萬(wàn)元，現(xiàn)準(zhǔn)備6000萬(wàn)元出售，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝(6000－1000)×5%＝250（萬(wàn)元）

（注：根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。按此文件規(guī)定，自建不動(dòng)產(chǎn)和外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)在銷售納稅時(shí)是有區(qū)別的，外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)實(shí)行余額納稅，自建不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)沒(méi)有減除的規(guī)定，應(yīng)以購(gòu)買者支付給納稅人的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為營(yíng)業(yè)額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝250×7%＝17.50（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝250×3%＝7.50（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（萬(wàn)元）

土地增值額＝6000－1275＝4725（萬(wàn)元）

土地增值率＝4725÷1275＝371%

應(yīng)繳納土地增值稅＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（萬(wàn)元）

企業(yè)稅前利潤(rùn)＝6000－1275－2388.75＝2336.25（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2336.25×25%＝584.0625（萬(wàn)元）

企業(yè)稅后利潤(rùn)＝2336.25－584.0625＝1752.1875（萬(wàn)元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為371%，適用土地增值稅率達(dá)到60%，可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實(shí)華集團(tuán)公司將土地作價(jià)3000萬(wàn)元出售給下屬全資子公司實(shí)林公司，再由實(shí)林公司將土地作價(jià)6000萬(wàn)元出售給躍進(jìn)公司，通過(guò)二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實(shí)華集團(tuán)公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝(3000－1000)×5%＝100（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝100×3%＝3（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋100＋7＋3＝1110（萬(wàn)元）

土地增值額＝3000－1110＝1890（萬(wàn)元）

土地增值率＝1890÷1110＝170%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1890×50%－1110×15%＝778.50（萬(wàn)元）

企業(yè)稅前利潤(rùn)＝3000－1110－778.50＝1111.50（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1111.50×25%＝277.875（萬(wàn)元）

實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤(rùn)＝1111.50－277.875＝833.625（萬(wàn)元）

實(shí)林公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝（6000－3000）×5%＝150（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝150×7%＝10.5（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝150×3%＝4.50（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納契稅＝3000×4%＝120（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（萬(wàn)元）

土地增值額＝6000－3285＝2715（萬(wàn)元）

土地增值率＝2715÷3285＝83%

應(yīng)繳納土地增值稅＝2715×40%－3285×5%＝921.75（萬(wàn)元）

企業(yè)稅前利潤(rùn)＝6000－3285－921.75＝1793.25（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1793.25×25%＝448.3125（萬(wàn)元）

實(shí)林公司稅后利潤(rùn)＝1793.25－448.3125＝1344.9375（萬(wàn)元）

經(jīng)過(guò)上述籌劃，實(shí)華集團(tuán)公司合并實(shí)林公司稅后利潤(rùn)合計(jì)為833.625＋1344.9375＝2178.5625（萬(wàn)元），比籌劃前實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤(rùn)增加2178.5625－1752.1875＝426.375（萬(wàn)元）。

四、改變不動(dòng)產(chǎn)出售方式，利用土地增值稅免征政策

【例4】南京機(jī)械廠有一自建辦公樓，造價(jià)600萬(wàn)元，現(xiàn)準(zhǔn)備出售給宏圖書城作為辦公樓，擬作價(jià)2000萬(wàn)元出售， 南京機(jī)械廠應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝2000×5%＝100（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝100×3%＝3（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝600＋100＋7＋3＝710（萬(wàn)元）

土地增值額＝2000－710＝1290（萬(wàn)元）

土地增值率＝1290÷710＝182%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1290×50%－710×15%＝538.50（萬(wàn)元）

企業(yè)稅前利潤(rùn)＝2000－710－538.50＝751.50（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝751.50×25%＝187.875（萬(wàn)元）

企業(yè)稅后利潤(rùn)＝751.50－187.875＝563.625（萬(wàn)元）

納稅籌劃思路：根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。根據(jù)上述文件，可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入宏圖書城，作為宏圖書城辦公樓，投資額為2000萬(wàn)元， 待辦公樓辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后， 南京機(jī)械廠再將2000萬(wàn)元股份全額轉(zhuǎn)讓給宏圖書城原法人股東，經(jīng)過(guò)籌劃， 南京機(jī)械廠可享受免征收土地增值稅，企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝(2000－600)×25%＝350（萬(wàn)元）

南京機(jī)械廠稅后利潤(rùn)＝(2000－600－350)＝1050（萬(wàn)元）

經(jīng)過(guò)籌劃后南京機(jī)械廠稅后利潤(rùn)增加1050－563.625＝486.375（萬(wàn)元），進(jìn)行上述籌劃時(shí)需注意以下兩點(diǎn):

第8篇：增值稅稅收籌劃范文

[關(guān)鍵詞]營(yíng)改增；建筑業(yè)；稅收籌劃；增值稅

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.004

[中圖分類號(hào)]F812.42；F426.92 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）02-00-02

1 稅收籌劃總目標(biāo)

自2016年5月1日起，建筑業(yè)已進(jìn)入全面“營(yíng)改增”階段。認(rèn)真進(jìn)行增值稅的稅收籌劃和相關(guān)配套措施的安排，能幫助企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。建筑業(yè)涉及行業(yè)較廣，不同類型的建筑公司應(yīng)從企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，在合法或不違法的前提下，通過(guò)對(duì)增值稅涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行合理籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)、獲取貨幣的時(shí)間價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值或股東財(cái)富最大化目標(biāo)。

2 稅收籌劃方法

2.1 稅基籌劃

稅基籌劃是指納稅人通過(guò)縮小稅基來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)甚至免除納稅義務(wù)，或者使稅基遞延取得貨幣時(shí)間價(jià)值的一種稅收籌劃方法。增值稅的稅基籌劃主要包括稅基最小化與稅基遞延實(shí)現(xiàn)。在稅率一定的情況下，應(yīng)納稅額的大小與稅基大小成正比，即稅基越小，納稅人負(fù)擔(dān)的納稅義務(wù)越輕。對(duì)增值稅一般納稅人而言，可進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越多，意味著當(dāng)期應(yīng)交增值稅越少。此外，可以通過(guò)納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的選擇，將當(dāng)期稅基遞延。以下分別介紹這兩種方法。

2.1.1 供應(yīng)商身份選擇方面的稅收籌劃

《全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定：一般納稅人可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，購(gòu)買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)，按征收率3%開(kāi)具。

作為一般納稅人的建筑企業(yè)向供應(yīng)商購(gòu)買材料時(shí)，如果對(duì)方為一般納稅人，必須開(kāi)具符合條件的增值稅專用發(fā)票；如果是小規(guī)模納稅人，必須要求其給予稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的發(fā)票，從而確保所有應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額均可以正常抵扣。此外，應(yīng)計(jì)算出某材料從一般納稅人或小規(guī)模納稅人購(gòu)入時(shí)利潤(rùn)相同的價(jià)格折讓臨界點(diǎn)。主要包括以下兩個(gè)方面：①材料入賬成本的比較；②增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的比較。企業(yè)應(yīng)計(jì)算出不同增值稅稅率情況下的價(jià)格折讓臨界點(diǎn)，并以此為基準(zhǔn)。在購(gòu)買同一原材料時(shí)計(jì)算出一般納稅人和小規(guī)模納稅人實(shí)際的價(jià)格比并與基準(zhǔn)進(jìn)行比較，來(lái)決定此次采購(gòu)的供應(yīng)商，從而達(dá)到稅負(fù)最小、企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

2.1.2 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的籌劃

增值稅不同的銷售方式規(guī)定了不同的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，因此，給“營(yíng)改增”企業(yè)納稅的籌劃預(yù)留出了空間。其中對(duì)于多個(gè)時(shí)間點(diǎn)都可發(fā)生納稅義務(wù)的銷售方式，可與合作企業(yè)協(xié)調(diào)拖延，使納稅義務(wù)發(fā)生在最長(zhǎng)的時(shí)間點(diǎn)上。企業(yè)還可采用策略型拖延納稅的籌劃方法。在特殊時(shí)期拖延繳納稅款，利用稅款金額使本期資金周轉(zhuǎn)更加充足和`活，提高資金使用效率，從而達(dá)到利用貨幣時(shí)間價(jià)值的納稅籌劃效果。

2.2 稅率籌劃

稅率籌劃是指納稅人通過(guò)降低適用稅率的方式來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)的方法?！度嫱崎_(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）對(duì)兼營(yíng)和混合銷售做出了新的規(guī)定。以下分別介紹這兩種納稅籌劃方法。

2.2.1 兼營(yíng)業(yè)務(wù)籌劃

《全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）文規(guī)定：試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率。對(duì)建筑企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)完善自身會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。對(duì)符合財(cái)稅[2016]36號(hào)規(guī)定可選用簡(jiǎn)易征稅方法的清包工程、甲供工程和建筑工程老項(xiàng)目必須與企業(yè)的其他項(xiàng)目分別核算，從而充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠，最大程度降低稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

2.2.2 混合銷售業(yè)務(wù)籌劃

《全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。建筑企業(yè)不屬于提供貨物生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，其發(fā)生混合銷售行為應(yīng)按照銷售服務(wù)繳納增值稅。對(duì)一般納稅人而言，銷售服務(wù)增值稅稅率為11%，而單獨(dú)銷售貨物增值稅稅率為17%。因此，企業(yè)應(yīng)盡量策劃將銷售貨物的業(yè)務(wù)與提供建筑服務(wù)共同發(fā)生，從而共同適用一個(gè)較低的稅率，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目標(biāo)。

2.3 納稅義務(wù)人身份籌劃

納稅義務(wù)人身份籌劃是指納稅人通過(guò)選擇納稅義務(wù)人身份的方式來(lái)降低稅負(fù)的方式。以下分別從納稅人選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人和特殊情形下納稅人對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的選擇兩個(gè)角度分析。

2.3.1 納稅人身份籌劃

《全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定：應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)500萬(wàn)元（含）的納稅人為一般納稅人，適用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率為11%。未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為3%。

一般納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額

小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×3%

兩者應(yīng)納稅額的差額=銷售額×8%-進(jìn)項(xiàng)稅額

其中：銷售額中不包含增值稅稅額

根據(jù)上述公式，可以了解到當(dāng)兩類納稅人本期銷售額相同時(shí)，其增值稅應(yīng)納稅額之差取決于銷售額×（11%-3%）與本期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑企業(yè)應(yīng)合理估計(jì)未來(lái)能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅額是否大于銷售額的8%，可申請(qǐng)成為一般納稅人，從而降低增值稅稅負(fù)。此外，只有一般納稅人才有資格開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。如果公司主要客戶多為一般納稅人，應(yīng)盡量選擇成為一般納稅人，防止客戶資源流失。

2.3.2 靈活應(yīng)用簡(jiǎn)易征稅方法籌劃

《全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為3%，銷售額以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額。因此，以清包工方式提供建筑服務(wù)適用的征收率較低，分包款可以扣除。納稅人稅負(fù)較低。建筑行業(yè)納稅人應(yīng)調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略，多簽訂清包工合同。

一般納稅人為甲供工程和建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。對(duì)此，建筑企業(yè)可以選擇一般計(jì)稅方法按11%計(jì)稅，也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按3%計(jì)稅。企業(yè)要正確使用稅收優(yōu)惠，符合條件項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。因此，以甲供工方式提供建筑服務(wù)適用的征收率較低，分包款可以扣除。納稅人稅負(fù)較低。建筑行業(yè)納稅人應(yīng)調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略，多簽訂甲供工程。此外，建筑業(yè)人工成本不得抵扣，可以通過(guò)分包的方式轉(zhuǎn)移勞動(dòng)成本。

3 建筑業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的措施

3.1 提高企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算水平

建筑業(yè)加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算水平，同時(shí)自上而下全單位都要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)積極轉(zhuǎn)變?cè)欣砟?，?shí)行精細(xì)化管理，降低企業(yè)成本。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，執(zhí)行制度化管理，完善監(jiān)督運(yùn)營(yíng)體系，有助于建筑業(yè)增強(qiáng)應(yīng)對(duì)改革后的壓力。之前都是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)采購(gòu)材料支付開(kāi)支，提供報(bào)銷憑證回單位報(bào)賬，“營(yíng)改增”后企業(yè)應(yīng)改變傳統(tǒng)供應(yīng)商選擇模式，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。在選擇購(gòu)物時(shí)應(yīng)進(jìn)行價(jià)格質(zhì)量比較，選擇具有一般納稅人資格供應(yīng)企業(yè)，并索取增值稅發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)和供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。由公司統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一采購(gòu)付款、統(tǒng)一索取發(fā)票。發(fā)票流、資金流、物流三流合一，如果票款不一致或者三流不統(tǒng)一，不僅影響稅款的抵扣，而且加大涉稅險(xiǎn)。

3.2 合理安排合同條款進(jìn)行控稅

建筑企業(yè)應(yīng)巧簽合同降低稅負(fù)，簽訂合同用足稅收政策，通過(guò)合同改變業(yè)務(wù)流程節(jié)稅，加強(qiáng)企業(yè)合同控稅。施工企業(yè)和業(yè)主簽訂總承包合同時(shí)，不能簽訂甲供材料條款，最好簽訂包工包料合同，這樣主材可以按照17%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；簽訂設(shè)備租賃合同時(shí)，操作人員和設(shè)備打包租賃，可按17%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；簽訂大型設(shè)備或材料采購(gòu)合同時(shí)，注明運(yùn)費(fèi)由銷方承擔(dān)，將運(yùn)費(fèi)加到單價(jià)中去，這樣運(yùn)費(fèi)和設(shè)備、材料可按17%進(jìn)行抵扣。另外，企業(yè)可以多用融資租賃，開(kāi)具動(dòng)產(chǎn)租賃發(fā)票，抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅代替銀行貸款的融資方式，增加了進(jìn)項(xiàng)稅額的來(lái)源，降低了企業(yè)的成本。稅制改革企業(yè)內(nèi)控、經(jīng)營(yíng)模式要隨之變化，為保障建筑業(yè)的規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮增值稅惠民的作用，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身規(guī)范，支持政府政策的落實(shí)，制訂行業(yè)發(fā)展范計(jì)劃，使“營(yíng)改增”作用增強(qiáng)。

主要參考文獻(xiàn)

第9篇：增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收籌劃

土地增值稅自1994年開(kāi)征以來(lái)，一直在規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益分配、增加國(guó)家財(cái)政方面，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲方面，提高國(guó)有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見(jiàn)于部分大中城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的問(wèn)題，2010年4月《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！睘榕浜蠂?guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機(jī)構(gòu)上調(diào)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此表明了，國(guó)家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來(lái)看，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是很不利的。然而，房?jī)r(jià)過(guò)高的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，其中一個(gè)最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項(xiàng)稅費(fèi)中，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項(xiàng)目增值額的高低實(shí)行四級(jí)差別累進(jìn)稅率來(lái)征的，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個(gè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問(wèn)題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅對(duì)不同類型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項(xiàng)目未辦理竣工結(jié)算前按照項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務(wù)部門所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工結(jié)算、且完成銷售再做整個(gè)項(xiàng)目土地增值稅的清算。但對(duì)于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財(cái)務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費(fèi)用開(kāi)支不合理，無(wú)法確定銷售收入和扣除項(xiàng)目具體金額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可直接對(duì)其采用核定征收。

3.土地增值額的計(jì)算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-（建造成本-已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實(shí)際支付的能提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)

計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)、房屋主體建筑的各項(xiàng)建造成本、開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用支出、稅金（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）、其他。

4.土地增值稅額計(jì)算方法

先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計(jì)算：

（1）增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

（4）增值額/扣除項(xiàng)目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（2）投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)項(xiàng)目）作價(jià)入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

（3）對(duì)于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金60%以上來(lái)源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計(jì)算出來(lái)的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計(jì)入相關(guān)開(kāi)發(fā)成本。但實(shí)際工作中在做土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，大多會(huì)將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費(fèi)用簡(jiǎn)化處理。當(dāng)然實(shí)操中，并不用通過(guò)具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中去，而只是在計(jì)算增值額時(shí)把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本）*10%。

這無(wú)疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要資金流來(lái)源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機(jī)構(gòu)出具的利息證明，利息費(fèi)用較高，且高于”購(gòu)買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和”的5%，則應(yīng)盡可能提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，并按項(xiàng)目分?jǐn)傎J款利息，以求能按實(shí)扣減利息，從而降低稅負(fù)；反之，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購(gòu)買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和”的5%，則可不計(jì)算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，從而達(dá)到合理避稅 ，以求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

2.合理提高能成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以通過(guò)企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開(kāi)支的管理費(fèi)用約為300萬(wàn)。其中，25人參于了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項(xiàng)目部，以求加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程管理，如此一來(lái)增大了項(xiàng)目成本費(fèi)用支出約計(jì)250萬(wàn)元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費(fèi)用：250萬(wàn)元*1.3=325萬(wàn)元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫(kù)的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目通常都會(huì)建造地下一層、二層為地下車庫(kù)，根據(jù)車庫(kù)性質(zhì)大致分為三類：有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、利用人防工程建造的車庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)，但實(shí)際上從稅收來(lái)說(shuō)，他們是大大的失策了。

如果所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫(kù)以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車位維護(hù)管理費(fèi)”，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足，繳納營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來(lái)核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開(kāi)發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實(shí)現(xiàn)車庫(kù)銷售，也可建造無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)。無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)如何核算處理，會(huì)計(jì)制度、稅法均無(wú)具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將其作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象――車庫(kù)進(jìn)行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入，出售時(shí)按銷售企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處理。在整個(gè)租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊計(jì)入租賃成本。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過(guò)”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營(yíng)業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實(shí)現(xiàn)銷售，增值額與扣除項(xiàng)目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，適度加大建造成本的同時(shí)，也可一方面提升商品房銷售價(jià)格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項(xiàng)目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項(xiàng)目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實(shí)現(xiàn)避稅。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺(tái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加之國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收政策的逐步細(xì)化，如何合理避稅成為每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問(wèn)題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個(gè)財(cái)務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會(huì)計(jì)分錄時(shí)，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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