拆遷主體的法律規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】物權(quán)理念；拆遷條例；私有財產(chǎn)神圣不可侵犯

物權(quán)的概念起源于羅馬法，其創(chuàng)設(shè)了與對人之訴相對應(yīng)的對物之訴，以對上述權(quán)利進行保護。我國于2007年3月16日通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，這標(biāo)志著我國物權(quán)法的發(fā)展邁入了一個新時期，但個人認為在土地所有權(quán)與不動產(chǎn)所有權(quán)這兩者交界處，物權(quán)理念顯得心有余而力不足。

自1988年開始我國實行城市國有土地有償使用制度改革以來我國不斷進行土地制度改革，并取得了很大的成就。但毋庸置疑，在城市或城市邊緣農(nóng)村“地權(quán)”仍存在很大問題。

首先，土地所有權(quán)為國家所有，這是我國城市地權(quán)體系的根本，國家對土地所有權(quán)實行壟斷性控制，以達到控制土地資源配置的目的，土地所有權(quán)只能因循國家意志為不同主體設(shè)定土地所有權(quán)，這樣在宏觀上看自然有利于國家統(tǒng)一規(guī)劃，有利于優(yōu)化資源配置。

但從國家這個大主體分落到各地政府時，存在著很大的問題。第一，權(quán)利主體與實際情況不符，容易造成土地資源的不良和無序使用，城市土地所有權(quán)的主體為國家，但法律上的國家是領(lǐng)土、居民與的結(jié)合，它是一個抽象概念，不是一個法學(xué)上的所有權(quán)理論中的具體主體。作為抽象概念，“國家”難以享有和行使民法上具體實在的所有權(quán)，實踐中真正行使土地所有權(quán)的是地方政府，法律表達和實踐結(jié)果在此出現(xiàn)了背離。第二，在計劃經(jīng)濟體制下，建設(shè)用地均以國家的名義進行，其實施手段基本上依靠計劃指令和行政審批，沒有考慮土地所有權(quán)人的意志，尤其在我國城市化的進程中，國家通過行政指令單方面取得農(nóng)村集體土地所有權(quán)，并將其收之國有。由于國家壟斷公共權(quán)力，農(nóng)村集體以及農(nóng)民個體難以與作為國家代表的政府討價還價，容易導(dǎo)致國家濫用權(quán)力損害農(nóng)村集體和農(nóng)民利益。這在實踐中造成許多難以解決的問題。

2012年5月昆明拆遷戶對抗拆遷部隊，造成極其惡劣的社會效應(yīng)，歸根結(jié)底還是國家在這方面物權(quán)處理不夠完善。《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征集集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！蓖瑫r又規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！狈课輰倬用袼接胸敭a(chǎn)，物權(quán)法第66條規(guī)定私人合法財產(chǎn)受法律保護。而且居民擁有房屋下土地的使用權(quán)。城市開發(fā)建設(shè)免不了要征用土地，如果政府授權(quán)的開發(fā)商想得到那塊土地，必須向居民購買，至少要給予合理的補償和安置。但這個合理的標(biāo)準需要雙方協(xié)商同意。在協(xié)商未果的情況下，開發(fā)商和政府都無權(quán)拆除房屋。但現(xiàn)實情況往往不是這樣，因為《憲法》規(guī)定“國家為了公共利益需要可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償”據(jù)此，很多政府都有理有據(jù)的強制執(zhí)行拆遷，這顯然與物權(quán)法相背離。

土地是國家所有，但房屋所有權(quán)在于居民，《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定土地上建筑物可以有不同于土地使用權(quán)的所有權(quán)，又規(guī)定土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)只由一個法律主體享有，不得在法律上分離，但如今的開發(fā)商拿著《城市拆遷管理條例》在沒有經(jīng)過征收的情況下去拆《物權(quán)法》保護的物權(quán)時，其行為性質(zhì)就是侵權(quán)。所以個人認為中國物權(quán)在城市建設(shè)這方面上應(yīng)該更加完善，在維護國家利益的基礎(chǔ)上也要顧及人民合法利益。

我國物權(quán)法發(fā)展歷史悠久，建國初期，我國曾多次起草民法典，但均因當(dāng)時缺乏制定民法典的社會條件和經(jīng)濟基礎(chǔ)而未能頒行。20世紀80年代至今，我國先后制定的擔(dān)保法、農(nóng)村土地承包法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等一系列法律，從不同的角度對物權(quán)制度作了規(guī)定。1992年，我國經(jīng)濟體制改革的目標(biāo)被最終確定為建立社會主義市場經(jīng)濟體制，要求我們必須建立起符合市場經(jīng)濟要求的民事法律體系。于是，物權(quán)法就誕生了。

在民法中物權(quán)分為所有權(quán)和他物權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)、動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)、主物權(quán)和從物權(quán)。所有權(quán)是指所有人依法可對物進行占有，使用，收益和處分的權(quán)利。是對自己的所有物所享有的權(quán)利，又被稱為自物權(quán)。他物權(quán)是指對非屬于自身的物所享有的權(quán)利，是在所有權(quán)權(quán)能和所有權(quán)人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。二者客體不同，因而在取得的方法、成立條件、效力方面存在差異。而主物權(quán)與從物權(quán)就更好區(qū)分了，凡能獨立成立的物權(quán)是主物權(quán)，不能單獨成立的從屬于其他物權(quán)的是從物權(quán)。主物權(quán)具有獨立性，而從物權(quán)則隨著利的產(chǎn)生而產(chǎn)生，消滅而消滅。

當(dāng)物權(quán)遭到侵害時，可以采取法律規(guī)定的維護物權(quán)人利益、保障權(quán)利人不受侵害的保護手段，即物權(quán)保護。在我國，各種類型物權(quán)的保護，在憲法、行政法、刑法、民法通則等各個法律中都有相關(guān)規(guī)定，其保護的方法有所不同。但目的都是為了確立我國一個正式的較完整的財產(chǎn)制度和財產(chǎn)秩序，它鼓勵人們創(chuàng)造財富和合法取得財富，并能合法合理的保護自己的財富，促進我國經(jīng)濟社會更加科學(xué)全面地發(fā)展。

當(dāng)公民合法財產(chǎn)受到侵害時，可以拿出民法中物權(quán)這一概念保護自己，盡管目前在我國實踐過程中還存在種種問題，但一定會逐步完善。

“拆遷”這一事例只能反映出物權(quán)體系不夠完善，不能說物權(quán)體系不起作用。在物權(quán)法規(guī)定私有財產(chǎn)神圣不可侵犯后，公民的合法財產(chǎn)得到了有效保護，在不動產(chǎn)登記上也日趨成熟，所以不動產(chǎn)所有權(quán)與土地所有權(quán)的沖突一定會得到解決，保護公民切身利益，達到物權(quán)理念出臺的初衷。

參考文獻

[1] 洪偉，黃彤.民法[M].上海：格致出版社.

第2篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲備機構(gòu)。

那么，誰應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲備的主體呢？

在沒有行政授權(quán)之前，土地儲備的主體應(yīng)當(dāng)是各級國土行政主管部門，在有行政授權(quán)時，應(yīng)當(dāng)是行政授權(quán)的土地儲備機構(gòu)。

【關(guān)鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機構(gòu)土地儲備的主體行政授權(quán)行政委托城市拆遷訴訟救濟沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局

【正文】

目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規(guī)范中還沒有土地儲備的法律規(guī)定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關(guān)省市地方政府制定了相關(guān)的地方政府規(guī)章，試圖規(guī)范行政。

一、土地儲備的定義

什么是土地儲備？較規(guī)范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規(guī)定，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發(fā)、整理后，予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的和種經(jīng)營管理制度（來源：深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)）。

還有人認為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權(quán)的機構(gòu)通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權(quán)或由政府委托的機構(gòu)完成其房屋拆遷等土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作后，再根據(jù)城市土地年度供應(yīng)計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。

最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據(jù)市場需求、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網(wǎng)站）

地方政府規(guī)章中的定義也是不盡相同，例如：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。

2、《南京市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指經(jīng)市政府批準，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權(quán)，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應(yīng)建設(shè)用地的行為。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構(gòu)依照本辦法的規(guī)定，將政府依法通過征收、轉(zhuǎn)地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。

4、《上海市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。

5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應(yīng)各類建設(shè)用地的行為。

二、目前，規(guī)章行政授權(quán)土地儲備主體規(guī)定混亂

仍以上述規(guī)章為例：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市規(guī)劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構(gòu)具體負責(zé)土地儲備工作。市計劃、城建、房產(chǎn)、財政等部門按各自職責(zé)，做好土地儲備的相關(guān)工作。

2、《南京市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負責(zé)具體實施土地儲備工作。發(fā)展和改革、經(jīng)濟、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、財政、物價等有關(guān)部門以及儲備土地所在區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規(guī)定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規(guī)定：市土地儲備機構(gòu)是市土地儲備的承辦機構(gòu)，履行職責(zé)。

4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規(guī)定：市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)審核批準本市土地儲備計劃，協(xié)調(diào)解決土地儲備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責(zé)本市土地儲備計劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲備計劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。

市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲備項目的相關(guān)審批職責(zé)。

第五條（儲備機構(gòu)）又規(guī)定：市土地儲備中心是市政府設(shè)立的土地儲備機構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備，負責(zé)儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應(yīng)的前期準備工作。

各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個土地儲備機構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備。

經(jīng)市政府批準，其他的專門機構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備。

5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規(guī)定：縣（市）以上土地行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設(shè)立的土地儲備機構(gòu)具體承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設(shè)、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。

綜合以上定義和具體規(guī)定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲備機構(gòu)。

地方規(guī)章規(guī)定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現(xiàn)以上混亂的主要原因是管理者對法律授權(quán)審批人、國土行政主管部門、和法律授權(quán)的承辦機構(gòu)之間的法律關(guān)系沒有區(qū)分清楚。

那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？三、在沒有行政授權(quán)之前，土地儲備的主體應(yīng)當(dāng)是各級國土行政主管部門

土地管理權(quán)屬于行政管理權(quán)范疇，行政管理權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權(quán)是怎樣規(guī)定呢？

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。第五條又規(guī)定，國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。各地方性法規(guī)均做出授權(quán)縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責(zé)土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規(guī)定：省土地行政主管部門統(tǒng)一負責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。同時，法律法規(guī)又特別規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由人民政府管理和應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門報地方人民政府和國務(wù)院批準的情形。

有關(guān)土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：

對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定了由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)。

對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規(guī)定了國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規(guī)定，所以適用普通規(guī)定。

由此可知，現(xiàn)行法律將國有土地的儲備管理權(quán)，除征收外，授權(quán)給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權(quán)。

政府批準行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。

四、在有行政授權(quán)之后，新設(shè)立的土地儲備機構(gòu)屬于規(guī)章授權(quán)組織，應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲備主體

新設(shè)立的土地儲備機構(gòu)，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構(gòu)行使土地儲備職權(quán)時，有的依據(jù)政府委托，有的依據(jù)行政授權(quán)。

在沒有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款的情況下，土地儲備機構(gòu)依據(jù)政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構(gòu)本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。

依據(jù)行政授權(quán)行使土地儲備時，土地儲備機構(gòu)本身是行政主體。所謂行政授權(quán)，是指法律、法規(guī)和規(guī)章將某項或某一方面的行政職權(quán)的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構(gòu)，依據(jù)授權(quán)條款的規(guī)定，以自己的名義獨立行使管理權(quán)。

行政授權(quán)與行政委托是不同的法律概念，有著嚴格的區(qū)別。行政委托是指行政機關(guān)依法將部分行政管理權(quán)委托給行政機關(guān)以外的組織行使的法律制度。和行政授權(quán)不同，行政授權(quán)必須有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款；而行政委托的直接依據(jù)卻是行政機關(guān)與受委托人達成的行政委托協(xié)議。將沒有法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的情形下的政府委托說成政府授權(quán)，是對法律的錯誤認識，是錯誤使用概念。

五、在有行政授權(quán)的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權(quán)

在以上的規(guī)章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規(guī)定：“市土地儲備機構(gòu)具體負責(zé)土地儲備工作”，這就是行政授權(quán)，它用規(guī)章的形式，將土地儲備權(quán)授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權(quán)土地儲備。

具報道，2007年9月，沈陽市政府批準沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局搶在《物權(quán)法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發(fā)生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區(qū)自發(fā)組織起來，把住小區(qū)大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區(qū)發(fā)生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區(qū)，造成極壞的社會影響。

既然地方規(guī)章已經(jīng)作出行政授權(quán)，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規(guī)干什么？

在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。

取得土地使用權(quán)是二者的相同點。

不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權(quán)。二是土地儲備機構(gòu)取得土地之后，要進行前期開發(fā)和經(jīng)營管理；而拆遷人取得土地使用權(quán)之后要搞開發(fā)建設(shè)。三是土地儲備機構(gòu)以儲備的土地進行土地供應(yīng)，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓給開發(fā)商；而拆遷人沒有此權(quán)力。

土地儲備機構(gòu)取得土地使用權(quán)之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條的規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！彼裕瑢τ诒徊疬w人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發(fā)商拆遷區(qū)別不大，都是搬家走人。區(qū)別有二點，一是補償標(biāo)準不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發(fā)商拆遷時以評估和協(xié)商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發(fā)商的拆遷不具有強制性。

所以，只有法律法規(guī)規(guī)章授權(quán)組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩(wěn)定，才能帶來社會的和諧。城市建設(shè)局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利和能力、沒有進行前期開發(fā)和經(jīng)營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應(yīng)，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的職權(quán)和能力。

出現(xiàn)各自為政的混亂局面的原因就是利益驅(qū)動，現(xiàn)在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。

六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟

1、房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證行為是可訴的。

被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關(guān)系的人，依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》的規(guī)定，行政許可行為不得損害利害關(guān)系人的合法權(quán)利，利害關(guān)系人有權(quán)提出聽證。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。

依據(jù)《沈陽市土地儲備辦法》的規(guī)定，沈陽市城區(qū)內(nèi)的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負責(zé)，區(qū)城建局沒有土地儲備的職權(quán)。政府將土地儲備權(quán)委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。

3、政府收回土地的行為是可訴的。

第3篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

關(guān)鍵詞： 公益性拆遷；商業(yè)性拆遷；行政權(quán)力；非法適用

中圖分類號：U415

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-1723（2012）06-0038-02

一、強制拆遷中政府職能的混淆

在城市房屋拆遷中，政府的權(quán)力有兩種：一是國有土地所有權(quán)；二是社會的管理權(quán)。兩種身份互相支撐。作為土地所有權(quán)的管理者，政府無論是劃撥用地而實現(xiàn)公益建設(shè)的目標(biāo)，還是出讓土地而收取開發(fā)商的土地出讓金，都導(dǎo)致了拆遷人與被拆遷人這一對矛盾利益主體的產(chǎn)生。這些矛盾的產(chǎn)生主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一，以公益性拆遷為名，侵犯被拆遷人的利益。我國的憲法和有關(guān)法律中對于“公共利益”的規(guī)定僅是宣示性的，過于原則和概括，不利于在實踐中正確認識和區(qū)分城市房屋拆遷的目的：即是基于公益，還是出于商業(yè)目的。而公益拆遷和商業(yè)拆遷在法律規(guī)范的適用、法律關(guān)系的性質(zhì)、拆遷補償安置費用的標(biāo)準、權(quán)利救濟的途徑方面是不相同的。第二，國有城市土地的商業(yè)化運作?！巴恋亍焙汀百Y本”被稱為開發(fā)商的兩大命脈，在某些地區(qū)，政府利用土地在黃金地段的價值，把土地出讓收入作為其收入的主要來源，更有甚者盲目規(guī)劃拆遷然后把土地掛牌出讓，這是一種標(biāo)準的商業(yè)化的運做，目的就是拆遷土地利益實現(xiàn)最大化。無法維護被拆遷人應(yīng)有的利益。第三，政府既是行政強制拆遷的制定者有時拆遷的實施者。政府首先是行政強制拆遷的制定者，用于公共事業(yè)的拆遷項目由政府制定。但是在很多地方政府又是拆遷活動的具體實施者。當(dāng)拆遷人拆遷遇到阻力，政府以公權(quán)力對私權(quán)利強行干涉，激化了整個社會的矛盾。

二、強制拆遷中的程序合法性

在實施強制拆遷的過程中，我國有多部法律法規(guī)規(guī)范城市房屋拆遷工作程序，加強房屋拆遷管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，《城市規(guī)劃法》、《城市房屋拆遷管理條例》，以及《城市房屋拆遷工作規(guī)程》。這些法律法規(guī)中都對強制拆遷的程序做了一定的要求。但是在現(xiàn)實生活中卻存在著很多不合法現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：（1）沒有辦理相關(guān)房屋拆遷手續(xù)即進行拆遷的，拆遷手續(xù)不健全拆遷許可并未完全批準的即進行拆遷的。（2）剝奪被拆遷人知情權(quán)?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》不僅規(guī)定了被拆遷人對拆遷事項的知情權(quán)，也規(guī)定了房屋拆遷管理部門與拆遷人在滿足被拆遷人知情權(quán)上“公告、宣傳和解釋”的義務(wù)。（3）拆遷許可證的發(fā)放不符合法律規(guī)定。我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，具備建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明，才能申辦拆遷許可證。（4）暴力拆遷的現(xiàn)象。《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。

三、拆遷安置，補償程序不合法

房屋拆遷補償不及時的情況在我國非常嚴重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進行補償?shù)馁Y力時，就開始拆遷行為，導(dǎo)致被拆遷人長期得不到相應(yīng)的補償，對被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響，嚴重侵害了被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)利。

補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。拆遷安置不到位主要表現(xiàn)在：“被拆遷人原有的房屋面積較大足夠家庭正常的居住和生活，而安置的房屋面積較小不能滿足家庭成員起居的需要；被拆遷人原有的房屋戶型結(jié)構(gòu)較優(yōu)，而安置的房屋戶型結(jié)構(gòu)不合理影響被拆遷人的使用；被拆遷人原有的房屋是符合國家質(zhì)量標(biāo)準的，而安置的房屋質(zhì)量低劣對被拆遷人的生命財產(chǎn)安全構(gòu)成隱患；被拆遷人原有的房屋位于較好的地段，工作、子女教育、就診、營業(yè)等更為方便和有利，而安置的房屋所處的區(qū)位差影響了被拆遷人的正常的生產(chǎn)生活?！?/p>

對于拆遷中的住房困難和低收入家庭，地方政府并沒有全力的通過健全和完善住房保障制度等辦法，確保其得到妥善安置以至于許多拆遷戶無房可住或損失巨大。對于符合廉租住房條件的，沒有納入廉租房保障范圍。像這類的問題更是增加了社會矛盾。

綜上所訴，行政強制拆遷作為一種行政行為在實踐中存在的一些問題已受到政府和社會的廣泛關(guān)注，行政強制拆遷雙方的主體需要加以明確和重視。行政強制只能用于被拆遷人需要服從公共利益的場合。而商業(yè)性拆遷產(chǎn)生的糾紛屬于合同糾紛，拆遷人與被拆遷人達不成協(xié)議的，或者達成協(xié)議一方不履行的，不宜采用行政強制的方法。在我國已有法的情況下，對強制拆遷法律規(guī)定存在不合理現(xiàn)象，存在一些規(guī)定不清楚的現(xiàn)象，包括政府職能的混淆，強制拆遷對象的確定等。在具體的實踐中有存在一些不合法現(xiàn)象，如：強制拆遷中的程序不合法拆遷安置，補償程序不合法等。這些問題說明現(xiàn)存在有關(guān)強制拆遷的法律并不能完全解決目前存在的一些問題，有關(guān)行政強制拆遷法的完善有待解決，從立法上解決這個問題是基礎(chǔ)，此外要加強對具體行政行為的監(jiān)督。

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第4篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

第一，區(qū)分了征收與征用。征收、征用都是國家基于公共利益的需要，通過行使行政權(quán)，對集體和私人財產(chǎn)權(quán)的限制，具有很多相似之處：一方面，征收、征用都是出于公共利益的需要，正是因為公共利益的存在，通過征收、征用而限制單位和個人的財產(chǎn)權(quán)，不需要與被征收征用人協(xié)商，從一定意義上講具有強制移轉(zhuǎn)所有權(quán)的特征。另一方面，征收、征用都應(yīng)當(dāng)依法對被征用人給予一定的補償。只有在作出補償?shù)那闆r下，征收、征用才具有正當(dāng)性。但是，《物權(quán)法》中征收和征用是兩個不同的概念，由兩個條款分別加以規(guī)定，二者的主要區(qū)別表現(xiàn)在是否移轉(zhuǎn)被征收人的所有權(quán)。比較法上，征收(taking)的外延比較廣泛，其不僅包括移轉(zhuǎn)所有權(quán)的征收，還包括不移轉(zhuǎn)所有權(quán)的征收，即所謂對財產(chǎn)利益的征收。①但在我國《物權(quán)法》中，征收與征用的權(quán)屬變動和影響情況不同，征收將導(dǎo)致被征收人所有權(quán)移轉(zhuǎn)，引起被征收人所有權(quán)的相對消滅；而征用僅僅引起使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，主要表現(xiàn)為對所有權(quán)的限制，而不發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。征用是在緊急情況下才能適用。征收是在和平環(huán)境下基于公共利益的需要而采取的措施，不以緊急需要的存在為其適用的前提。還要看到，兩者在補償方面存在差異。一般來說，由于征收需要移轉(zhuǎn)所有權(quán)，對被征收人造成的損失更大，對其給予的補償也就更高一些。盡管征收在性質(zhì)上不同于買賣，且征收也不以完全補償為前提，但由于征收要移轉(zhuǎn)所有權(quán)，征收后作出補償時應(yīng)當(dāng)充分考慮市場價格。而與征收不同的是，征用只是臨時使用，征用結(jié)束后如果沒有造成物的毀損滅失，通常需要將被征用物返還被征用人，并給予適當(dāng)補償。政府在進行征用時，通常不需要按照市場價格作出補償。

第二，明確了征收征用權(quán)的主體為國家。一方面，征收征用是一種國家的強制行為，是政府行使征收權(quán)的行政行為，①因此，享有征收征用權(quán)的主體只能是國家，只有國家才能利用公共權(quán)力對集體或私人財產(chǎn)進行干預(yù)，甚至將其強制性地移轉(zhuǎn)給國家。除國家之外，任何組織和個人都不享有公共權(quán)力，因而也不享有征收征用權(quán)。另一方面，既然征收是基于公共利益而移轉(zhuǎn)公共財產(chǎn)權(quán)的行為，只能由政府代表社會公眾來行使征收權(quán)，實現(xiàn)社會公共利益。從物權(quán)法的規(guī)定來看，盡管《物權(quán)法》第42條和第44條并沒有明確征收征用行為的主體，但由于《物權(quán)法》有關(guān)征收征用的規(guī)定，本身就是對政府行使行政權(quán)的規(guī)范，因而并不妨礙我們將征收征用權(quán)的主體理解為國家。我認為，為了充分保障被征收征用人的財產(chǎn)權(quán)益，不僅要明確征收的決定應(yīng)當(dāng)由政府依法作出，而且還要強調(diào)的是，整個征收過程包括拆遷方案的制定、拆遷補償標(biāo)準的確立應(yīng)當(dāng)有政府主導(dǎo)。有一種觀點認為，實踐中比較普遍的做法是，城市房屋拆遷由開發(fā)商主導(dǎo)并實施，因而有關(guān)房屋拆遷的補償標(biāo)準應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商確定。我認為這種觀點并不妥當(dāng)，因為房屋拆遷行為具有一定的強制性，只能由政府來實施，而不能由開發(fā)商等民事主體來負責(zé)?！段餀?quán)法》第44條明確將拆遷納入征收的范圍之內(nèi)，由此表明，拆遷行為也應(yīng)當(dāng)納入到關(guān)于征收的法律制度內(nèi)。

第三，明確了公共利益是征收征用追求的目的。比較法上，“征收”一般是圍繞“公共利益”(publicuse)和“正當(dāng)補償”(justcompensation)這幾個概念來展開的。①征收征用“必須特別嚴格地遵守合法性的原則，也就是說，征用的種類和范圍是為了滿足公共利益而不可避免的，并且沒有其他較為溫和的手段”。②公共利益既是征收權(quán)行使合法性的基礎(chǔ)，也是征收權(quán)行使的目的。政府之所以可以將公民財產(chǎn)通過征收轉(zhuǎn)歸國家所有，是因為征收是為了實現(xiàn)公共利益。正所謂“公共之必要較個人之必要為大”。(publicnecessityisgreaterthanprivate)③我國《物權(quán)法》第41、42條都規(guī)定了，公共利益是行使征收權(quán)的目的。由于公共利益是征收征用權(quán)行使的目的，所以，不能單純?yōu)榱松虡I(yè)目標(biāo)而行使該權(quán)力。因而，公共利益也是征收征用權(quán)行使的條件和限制，如果政府不是基于公共利益而行使征收權(quán)力，應(yīng)當(dāng)允許被征收人提出異議。

第四，明確了征收征用必須符合法定權(quán)限和程序。我國《物權(quán)法》特別強調(diào)征收補償必須依據(jù)法定的權(quán)限和程序開展，其不僅在第42條、第44條中要求，征收征用必須遵循法定的權(quán)限和程序，還在第43條進一步規(guī)定，“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地”。法律之所以要將依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序作為征收征用的條件，主要是因為：一方面，出于充分保護公民的財產(chǎn)權(quán)的需要。征收征用將永久性地或者在一段時間剝奪公民的財產(chǎn)權(quán)利，是對被征收征用人財產(chǎn)權(quán)的極大限制，為了防止一些地方政府及其工作人員以公共利益為名，濫用征收權(quán)力，損害被征收征用人的利益，必須強調(diào)要遵循法定的程序，通過程序來保障權(quán)利人的合法權(quán)益。另一方面，強調(diào)法定的權(quán)限和程序，有利于政府機關(guān)依法行政，彌補因公共利益的概念過于抽象而產(chǎn)生的缺陷。如前所述，對于公共利益作一個明確的界定是比較困難的，這就需要通過在法律上明確征收、征用的條件和程序來彌補公共利益概念抽象的缺陷。還要看到，由于我國征收征用制度尚不完善，各地征收征用補償制度也很不統(tǒng)一，這在一定程度上也影響了征收工作的順利進行。將依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序作為征收征用的條件，也是為了減少不必要的糾紛，保障征收征用工作的順利開展。

第五，明確了被征收征用人獲得補償?shù)臋?quán)利。征收雖然是基于公共利益的目的而對個人和集體財產(chǎn)權(quán)所作出的限制，但這種限制并不是對財產(chǎn)的無償征收，而是強制性地以適當(dāng)補償為前提的權(quán)利移轉(zhuǎn)。因而，征收補償不能完全等同于市場交易行為，但是，征收人和被征收人之間又形成了平等有償?shù)年P(guān)系。這就是說，即使政府基于公共利益行使征收權(quán)，也不能隨意將個人、集體的所

第5篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

關(guān)鍵詞： 工程建設(shè)　公益性　拆遷　立法

一、公益性建設(shè)項目拆遷具有特殊性

1.公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目的區(qū)分

工程建設(shè)項目根據(jù)工程建設(shè)目的的不同，可區(qū)分為公益性建設(shè)項目和經(jīng)營性建設(shè)項目。二者的區(qū)分標(biāo)準在于：公益性建設(shè)項目的建設(shè)目的是追求社會公益，建設(shè)主體對其建設(shè)開發(fā)不追求利潤的獲取，而經(jīng)營性建設(shè)項目的建設(shè)目的是實現(xiàn)特定主體的經(jīng)營目標(biāo)，建設(shè)主體實施項目開發(fā)建設(shè)會產(chǎn)生相應(yīng)的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權(quán)利人之外的不特定多數(shù)人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運輸擁擠壓力，法院認為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變?yōu)楣谜嫉兀渫恋卣魇蘸戏ā?/p>

我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條均根據(jù)建設(shè)目的的不同對建設(shè)項目的性質(zhì)作出了區(qū)分，并依此區(qū)分對土地使用權(quán)的取得方式作了不同的規(guī)定。筆者認為其中公益性建設(shè)項目根據(jù)開發(fā)主體的不同，還可以再區(qū)分為國家機關(guān)設(shè)施建設(shè)項目、市政工程建設(shè)項目和公益設(shè)施建設(shè)項目，但三者的區(qū)別僅是開發(fā)主體的不同，該差異對三者基于公益性建設(shè)目的而建造的基本屬性并不影響。

公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產(chǎn)品，該產(chǎn)品不具有流轉(zhuǎn)性，因而不是民法意義上的“財產(chǎn)”。相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經(jīng)營性建設(shè)項目的成果不僅是“產(chǎn)品”，而且是民法意義上的“財產(chǎn)”。上述不同決定了公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目法律調(diào)整方式上的差異。財產(chǎn)是民商法的調(diào)整對象，因而經(jīng)營性建設(shè)項目土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)，必須由建設(shè)用地申請人與建設(shè)用地借給人在平等自愿的基礎(chǔ)上以合意完成，經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)中的土地出讓行為應(yīng)為民事法律行為，應(yīng)受民商法調(diào)整；公共產(chǎn)品不屬于民商法的調(diào)整對象，公益性建設(shè)項目所需建設(shè)用地需要政府以行政劃撥的方式批轉(zhuǎn)，公益性開發(fā)建設(shè)中的土地劃撥行為屬于行政行為，應(yīng)由行政法規(guī)范。

需要指出的是：公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目不僅在國有土地使用權(quán)的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應(yīng)等方面也存在著較大的差別。

2.公益性建設(shè)項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規(guī)范具有特殊性

公益性建設(shè)項目拆遷行為與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點：

一是公益性建設(shè)項目的拆遷成本控制應(yīng)與經(jīng)營性建設(shè)項目有所不同。公益性建設(shè)項目是為不特定的社會公眾提供公共產(chǎn)品，其工程建設(shè)的公益性目的決定了其項目建設(shè)投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經(jīng)營的一般規(guī)律是：投資風(fēng)險應(yīng)該與投資收益相適應(yīng)?；诠嫘越ㄔO(shè)項目的非盈利特征，國家應(yīng)控制其經(jīng)營風(fēng)險，保障其建設(shè)開發(fā)進程。與此相應(yīng)地，立法機關(guān)應(yīng)該制定相應(yīng)的法律制度控制公益性建設(shè)項目的建設(shè)成本，促進開發(fā)建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。正如有學(xué)者所說：市政、公益項目的建設(shè)拆遷中，如用統(tǒng)一的拆遷立法，提供和房地產(chǎn)經(jīng)營項目相同的補償安置標(biāo)準，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進行。

二是公益性建設(shè)項目拆遷的進度控制也應(yīng)該與經(jīng)營性建設(shè)項目有所不同。公益性建設(shè)項目的工程進度直接關(guān)系到社會公共，因而利益對此應(yīng)予以嚴格控制。在工程建設(shè)項目的拆遷工作中，工程拆遷的進度與項目的審批環(huán)節(jié)與審批程序直接相關(guān)。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)為工程建設(shè)項目拆遷設(shè)置了較嚴密的法律程序，根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認為：現(xiàn)行立法設(shè)置如此嚴格的拆遷補償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補償工作與城市居民的根本利益緊密相關(guān)，與城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展密切相聯(lián)，嚴格的審批程序可以控制工程建設(shè)單位的工程拆遷，使其不能擅自實施工程拆除行為，侵害他人合法權(quán)益，也可以防止工程建設(shè)單位實施違反城市發(fā)展規(guī)劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設(shè)項目出于其公益性的建設(shè)目的，一般均需要長時期的設(shè)計論證，一般不會與城市發(fā)展規(guī)劃和居民的合法權(quán)益發(fā)生根本性的對立和沖突。在對公益性建設(shè)項目的可行性研究和立項作嚴格論證和審批的情況下，對公益性建設(shè)項目設(shè)置過于嚴密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設(shè)項目的建設(shè)進度，增加建設(shè)成本。

全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設(shè)項目拆遷行為的特殊性決定了立法應(yīng)賦予其獨特的地位，在一般拆遷法規(guī)之外形成相對獨立的特別法規(guī)范。

值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設(shè)的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設(shè)項目不同的規(guī)定。顯然這邁出了對公益性建設(shè)項目和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷行為分別調(diào)整的第一步，但邁出這一步并不意味著現(xiàn)行拆遷立法已經(jīng)解決了公益性建設(shè)項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規(guī)定，雖然相比較經(jīng)營性建設(shè)項目，重大市政工程可以就項目建設(shè)范圍內(nèi)暫停辦理建設(shè)施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實施進度，并進而降低工程拆遷成本的結(jié)果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補償?shù)臉?biāo)準問題作出另行規(guī)定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設(shè)項目拆遷立法的需要。

二、完善公益性建設(shè)項目拆遷立法需要解決的幾個問題

筆者認為，完善公益性建設(shè)項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補償標(biāo)準等方面著手進行，具體而言：

1.公益性建設(shè)項目拆遷應(yīng)納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，由政府作為拆遷人依法實施拆遷

以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關(guān)于土地儲備制度的基礎(chǔ)規(guī)范。根據(jù)《儲備辦法》第三條的規(guī)定：土地儲備是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。政府有關(guān)部門實施土地儲備，實質(zhì)上是政府將土地使用權(quán)征收或收購，然后經(jīng)拆遷和前期開發(fā)配套把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，然后予以供?yīng)的過程。

需要注意的是：《上海市儲備辦法實施細則》（下稱《實施細則》）第四條規(guī)定：本市新增經(jīng)營性建設(shè)用地的供應(yīng)，原則上應(yīng)當(dāng)從儲備土地中選擇，并優(yōu)先列入土地利用年度計劃。即新增經(jīng)營性建設(shè)用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設(shè)項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實施細則》未作規(guī)定。

筆者認為，從降低公益性建設(shè)項目建設(shè)成本，推進公益性建設(shè)項目建設(shè)的角度，應(yīng)將公益性建設(shè)項目建設(shè)用地取得納入土地儲備的制度的調(diào)整范圍。其原因有三：

一是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以較為嚴格地控制公益性建設(shè)項目的用地和建設(shè)規(guī)模。根據(jù)《儲備辦法》及《實施細則》的規(guī)定，土地儲備機構(gòu)實施土地儲備一般要由土地儲備機構(gòu)在每年的10月份向政府房地資源局和發(fā)改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經(jīng)政府土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應(yīng)與政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應(yīng)計劃相銜接。以上較為嚴格的土地儲備年度計劃報批實施程序可以確保政府公益性建設(shè)項目經(jīng)過層層論證，逐級把關(guān)，防止公益性建設(shè)項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機構(gòu)是受政府房地資源局委托實施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補償?shù)冉裹c、難點問題都可以由政府按照城市發(fā)展規(guī)劃和城市土地供應(yīng)計劃的要求統(tǒng)一部署，保證落實。政府部門主導(dǎo)實施拆遷有利于保障開發(fā)進度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發(fā)也同時由政府委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)實施，因而政府還可以通過土地前期配套開發(fā)控制儲備地塊的用途。

二是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以降低公益性建設(shè)項目土地前期開發(fā)的成本。根據(jù)《儲備辦法》及《實施細則》的規(guī)定，土地供應(yīng)部門就供應(yīng)經(jīng)營性新增建設(shè)用地所得收益，除用于支出付經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)成本和管理費用外，應(yīng)全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設(shè)立目的是支付土地開發(fā)與整理的費用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設(shè)項目的前期開發(fā)成本。在重大市政工程建設(shè)的開發(fā)建設(shè)中，如果政府直接把經(jīng)配套開發(fā)的熟地供應(yīng)給公益性建設(shè)項目的建設(shè)單位，公益性建設(shè)項目的建設(shè)成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。

三是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以大大加快公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)進度。將公益性建設(shè)項目的用地取得和前期開發(fā)納入土地儲備的統(tǒng)一制度體系，可以使建設(shè)單位從土地前期開發(fā)的復(fù)雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設(shè)計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發(fā)整理同時并行，就可以大大加快工程開發(fā)建設(shè)進度。降低公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成本。

基于以上分析，筆者認為，應(yīng)將公益性建設(shè)項目的建設(shè)用地供應(yīng)和土地前期開發(fā)納入土地儲備的法律規(guī)定中來，由有關(guān)土地儲備的法規(guī)直接規(guī)定新增公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)和供應(yīng)，明確公益性建設(shè)項目用地儲備和開發(fā)在現(xiàn)行土地儲備制度體系中的地位。

2.公益性建設(shè)項目拆遷應(yīng)形成相對獨立、統(tǒng)一的拆遷補償原則和補償標(biāo)準

拆遷安置補償標(biāo)準是城市房屋拆遷的核心問題。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補償，此外，拆遷人還應(yīng)對因拆遷所引起的設(shè)備拆遷費、不可移動設(shè)備的重置費以及由拆遷造成的被拆遷人的營業(yè)損失等相關(guān)費用向拆遷人予以補償。

以上是我國城市房屋拆遷補償?shù)囊话銟?biāo)準。筆者認為。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)關(guān)于拆遷安置補償?shù)牟蛔阌腥?/p>

一是未能在區(qū)分公益性建設(shè)項目拆遷補償和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷補償?shù)幕A(chǔ)上，對拆遷補償標(biāo)準分別加以規(guī)定。

如上文所述，公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目在建設(shè)目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質(zhì)的建設(shè)項目所發(fā)生的拆遷補償費用也應(yīng)有所區(qū)分。根據(jù)我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家在征收取得國有土地后，再根據(jù)《土地管理法》第五十四條的規(guī)定將土地劃撥給公益性建設(shè)項目的建設(shè)主體。因而公益性建設(shè)項目拆遷補償?shù)姆梢罁?jù)是國家征收行為；相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項目取得建設(shè)用地的法律基礎(chǔ)則有所不同。國家不能以征收的方式為經(jīng)營性建設(shè)項目取得建設(shè)用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權(quán)，然后再以出讓方式為經(jīng)營性建設(shè)項目設(shè)立國有土地使用權(quán)。顯然，兩種建設(shè)項目國有土地使用權(quán)取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補償標(biāo)準也應(yīng)有所區(qū)別。 筆者認為，公益性建設(shè)項目適用房屋拆遷補償?shù)臉?biāo)準應(yīng)同土地使用權(quán)征收補償標(biāo)準相統(tǒng)一。學(xué)界雖然對征收補償?shù)睦碚摶A(chǔ)和補償標(biāo)準存在不同學(xué)說，但是這些學(xué)說的主要觀點還是趨于一致的，即：土地征收人應(yīng)向被征收人足額補償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經(jīng)造成的間接損失。相比較而言，基于經(jīng)營性建設(shè)項目土地使用權(quán)取得行為而發(fā)生的補償問題，則由于其投資具有營利性，其補償不應(yīng)只及于被拆遷人的直接損失，而應(yīng)給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補償。

二是征收城市國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)過程中所發(fā)生房屋拆遷補償?shù)难a償原則未能統(tǒng)一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。該補償在國有土地使用權(quán)的征收上，體現(xiàn)為城市房屋拆遷補償，而集體土地使用權(quán)的征收方面，則體現(xiàn)為集體土地使用權(quán)的征收補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照合理補償?shù)脑瓌t，向被拆遷人補償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補償、停業(yè)損失補償?shù)荣M用。存在設(shè)備搬遷的，被拆遷人還可以請求設(shè)備搬遷補償。在城市房屋拆遷補償中，國有公房的承租人同樣具有獨立的請求拆遷補償?shù)匚?，承租人可以按照有關(guān)規(guī)定，請求拆遷人支付拆遷補償費用總額的80%.根據(jù)上述論述可總結(jié)出我國城市房屋拆遷補償?shù)膬身椩瓌t：一是給予城市國有土地使用權(quán)人以獨立的拆遷補償請求權(quán)，二是拆遷補償額的計算方式是市場評估。

相比較而言，集體土地使用權(quán)的征收補償則較為復(fù)雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補償，而且包括集體耕地的征收補償。因為后者是集體土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據(jù)我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收集體耕地發(fā)生的費用補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償?shù)?，計算該征收補償費用的方法是按照過去三年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權(quán)人以獨立的補償費用請求權(quán)，而僅在《土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！敝劣谕恋匮a償費如何在集體經(jīng)濟組織與包括集體土地承包經(jīng)營權(quán)人在內(nèi)的集體土地使用權(quán)人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規(guī)定。相比較城市房屋拆遷補償?shù)脑瓌t，集體土地征收補償?shù)难a償費用計算方法和土地使用權(quán)人的補償?shù)匚痪休^大差異，這些差異導(dǎo)致集體土地征收補償中，農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的權(quán)益被嚴重忽略。農(nóng)民的合法權(quán)益不能得到法律的周延保護。因而如何將國有土地征收補償和集體土地征收補償統(tǒng)一在共同的征收補償原則之下，是未來完善公益性建設(shè)項目拆遷立法的重要內(nèi)容。

三是政府需要就公益性建設(shè)項目拆遷標(biāo)準定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設(shè)項目建設(shè)用地取得的法律基礎(chǔ)是政府的土地征收行為。由于土地征收補償?shù)臉?biāo)準與土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關(guān)。因而政府實施土地征收補償，既要堅持其征收行為的行政強制性效力，同時還要使其補償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應(yīng)，以保護被征收人的合法權(quán)益。

為了保證土地征收行為行政效力性與補償充分性的協(xié)調(diào)，政府需要建立起較為合理的土地征收補償價格指導(dǎo)機制。即政府應(yīng)定期公布公益性發(fā)建設(shè)項目土地征收或者房屋拆遷的補償參照價格。并在該政府指導(dǎo)補償價格的基礎(chǔ)上，確定一定的補償價格調(diào)整幅度，在該補償價格調(diào)整幅度內(nèi)，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區(qū)位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補償（在國有土地征收，即體現(xiàn)為城市房屋拆遷補償價格）的最終價格。

筆者認為：在上述土地征收補償政府指導(dǎo)價的價格構(gòu)成中，房屋價值的補償，可參照同等區(qū)域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補償則可在被征收土地的土地基準地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補償政府指導(dǎo)價應(yīng)與土地基準價格、標(biāo)定價格同步制定、同步公布，同步實施。

3. 公益性建設(shè)項目的拆遷申請與審批程序應(yīng)予以簡化

我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規(guī)定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，在公益性建設(shè)項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規(guī)劃許可、土地使用權(quán)取得審批和拆遷資金到位證明等相關(guān)申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。

如上文所述，簡化公益性建設(shè)項目的申請與實施程序，即是將公益性建設(shè)項目建設(shè)用地的征收和前期配套開發(fā)納入土地儲備體系，即由政府有關(guān)儲備機構(gòu)代表政府完成上述土地儲備和整理開發(fā)工作。政府儲備機構(gòu)對公益性建設(shè)項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎(chǔ)。

《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補償作出了如下規(guī)定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準、方式和程序?qū)嵤┭a償安置。另據(jù)上海市111號文第十條規(guī)定：因重大市政建設(shè)項目拆遷房屋的，建設(shè)單位可以憑市發(fā)展計劃委員會或者市建設(shè)和管理委員會的批準文件，向規(guī)劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建的通知手續(xù)，并向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續(xù)，以及房屋租賃合同的登記備案手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設(shè)規(guī)劃許可證即可申請規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和土地使用的審批，停止規(guī)劃范圍的工程建設(shè)和建筑設(shè)施的處分行為。

但是上述規(guī)定只是提前了凍結(jié)工程規(guī)劃范圍內(nèi)工程建設(shè)行為和建筑設(shè)施處分行為的時間，并未完全實現(xiàn)簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經(jīng)與城市國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市發(fā)展規(guī)劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設(shè)置較繁復(fù)的前置程序，既不能實現(xiàn)該前置程序設(shè)立的基本目的，又有審批制度重復(fù)設(shè)置之嫌。筆者認為，在土地儲備制度中，公益性建設(shè)項目的拆遷審批程序應(yīng)作如下簡化：

一是由投資、規(guī)劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機構(gòu)設(shè)置審批分支機構(gòu)，由各部門在公益性建設(shè)項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機構(gòu)設(shè)置上為簡化公益性建設(shè)項目的拆遷審批奠定基礎(chǔ)。

二是將拆遷的審批標(biāo)準由實體審查轉(zhuǎn)變?yōu)樾问綄彶?。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關(guān)審批工作的進度。同時，立法還可以就審批工作設(shè)定審批時限，以加速公益性建設(shè)項目拆遷的審批進程。

三、公益性建設(shè)項目拆遷的立法模式

如上文所述，上海市111號文已經(jīng)作出了區(qū)分市政工程建設(shè)項目拆遷與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷的若干規(guī)定，但是該規(guī)定是零星的，不系統(tǒng)的，而且市政工程建設(shè)只是公益性建設(shè)項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關(guān)規(guī)定也并不能反映公益性建設(shè)項目拆遷立法的全貌。筆者認為：在與現(xiàn)行拆遷立法銜接的基礎(chǔ)上，公益性建設(shè)項目拆遷立法應(yīng)從以下幾個方面逐漸加以完善。

1.應(yīng)將公益性建設(shè)項目的拆遷作為特別規(guī)范對象，單列于現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。

《城市房屋拆遷管理條例》第二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。根據(jù)該規(guī)定，包括公益性建設(shè)項目拆遷和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷在內(nèi)的所有城區(qū)國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據(jù)前文所作分析，公益性建設(shè)項目的拆遷工作相比較經(jīng)營性建設(shè)項目，在建設(shè)目的、建設(shè)成本、進度要求和補償標(biāo)準等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規(guī)予以調(diào)整，不利于促進公益性建設(shè)項目的建設(shè)和發(fā)展。

另需注意的是：國務(wù)院辦公廳于二四年六月下發(fā)的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》就城鎮(zhèn)房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規(guī)定：政府行政機關(guān)不得干預(yù)或強行確定拆遷補償標(biāo)準，以及直接參與和干預(yù)應(yīng)由拆遷人承擔(dān)的拆遷活動。如果將公益性建設(shè)項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調(diào)整范圍，那么公益性建設(shè)項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關(guān)政府部門的支持，城市公益性建設(shè)項目如何推動就成為一個矛盾。

為了避免發(fā)生上述矛盾，筆者認為，應(yīng)修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設(shè)項目拆遷單列于其調(diào)整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設(shè)項目拆遷行政管理、審批和補償標(biāo)準規(guī)范體系。

當(dāng)然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現(xiàn)有規(guī)定的基礎(chǔ)上對公益性建設(shè)項目拆遷作例外性規(guī)定，甚至還可以通過政府規(guī)范性文件的形式對上海市第111號文所作規(guī)定作進一步細化，逐漸形成以政府規(guī)章為主體的公益性建設(shè)項目拆遷規(guī)范體系。而就上海市而言，由于已經(jīng)形成了單行的土地儲備規(guī)范體系，則應(yīng)盡快將其納入土地儲備的法律規(guī)范體系。

2.將公益性建設(shè)項目拆遷立法納入土地儲備的調(diào)整范圍，并進而成為政府征收制度的重要組成部分……

如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規(guī)定。該規(guī)定為公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍奠定了法律規(guī)范的基礎(chǔ)。以后的工作則是要在行政管理、審批和補償標(biāo)準等方面作出更加詳細的規(guī)定。

值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規(guī)章，土地儲備作為一項創(chuàng)設(shè)性的法律制度，僅由政府規(guī)章的形式規(guī)范尚顯依據(jù)不足，應(yīng)在經(jīng)驗積累到一定程度，時機成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應(yīng)的地方性法規(guī)。

在對《儲備辦法》第十條制定實施細則的基礎(chǔ)上，上海市可以形成較為完善、系統(tǒng)的公益性建設(shè)項目拆遷規(guī)范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規(guī)范經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設(shè)項目拆遷法規(guī)與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷法規(guī)相互并立、彼此協(xié)調(diào)的拆遷法律規(guī)范體系。

但是需要注意的是：將公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據(jù)問題。土地儲備制度屬于調(diào)整土地權(quán)屬變更的重要經(jīng)濟制度，而且涉及對非國有財產(chǎn)的征收，因此該事項應(yīng)屬于我國《立法法》第八條所規(guī)定的只能制定法律的事項，地方立法機關(guān)及地方人民政府只能根據(jù)該法律規(guī)定制定實施性的規(guī)范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規(guī)范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經(jīng)就土地儲備制度作出了不同形式的制度規(guī)范，但是這些規(guī)范背后的合法根據(jù)并不充分。

尋找土地儲備制度的合法性依據(jù)，必須界定好土地儲備制度的法律性質(zhì)。目前，我國的《物權(quán)法》和相關(guān)的國家征收法律規(guī)范都在起草之中，根據(jù)我國《物權(quán)法（草案）》的規(guī)定，非為公共利益目的，非經(jīng)法律規(guī)定審批和充分補償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產(chǎn)。在不遠的未來，《物權(quán)法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權(quán)法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認為，將土地儲備定位于公益性建設(shè)項目的土地征收、整理和供應(yīng)制度是我國現(xiàn)有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規(guī)出臺的基礎(chǔ)上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備的調(diào)整范圍，將是公益性建設(shè)項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目在建造目的上的區(qū)分，促成了兩者在用地、拆遷、供應(yīng)等各個方面彼此區(qū)分，相對獨立的制度規(guī)范結(jié)果。

參考文獻：

1. 沈暉：《我國城市房屋拆遷制度的法律透視》「J，上海市政法干部管理學(xué)院學(xué)報2000年第3期；

2. 陳泉生：《論土地征用補償》「J，法律科學(xué)1994 年第 5 期；

3. 郭潔：《土地資源保護與民事立法研究》「M，法律出版社 2002 年版；

第6篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

一、拆遷中物權(quán)保護的不足………………………………………………4

（一）拆遷相關(guān)立法的問題………………………………………………4

（二）拆遷實施中的問題…………………………………………………5

二、完善我國拆遷中的公民物權(quán)保護……………………………………7

（一）加強法制的規(guī)范化建設(shè)……………………………………………7

1、厘清公共財產(chǎn)和私人財產(chǎn)的界限，制訂平等保護的物權(quán)法…………7

2、以物權(quán)法為基礎(chǔ)，以立法的形式重新規(guī)范拆遷行為…………………7

3、糾正違反上位立法的地方政府規(guī)章……………………………………7

（二）加強法制的合理化建設(shè)……………………………………………7

1、回歸立法的精神的合理化…………………………………………… 7

2、引入聽證程序，加強拆遷的程序合理化…………………………… 8

3、引入公正補償原則、事先補償機制,加強拆遷過程中實體法制建設(shè)…9

（三）落實法制的實施建設(shè)…………………………………………… 10

1、改善黨、政領(lǐng)導(dǎo)干部的為政模式……………………………………  10

2、加強權(quán)力監(jiān)督………………………………………………………  10

3、簡化權(quán)利救濟………………………………………………………  10

三、結(jié)論………………………………………………………………   11

參考文獻………………………………………………………………… 11

論文摘要： 物權(quán)（特別是不動產(chǎn)物權(quán)），關(guān)于公民的切身利益，是公民的最基本權(quán)力之一，因此，相關(guān)立法的成敗直接關(guān)系到國家政治、經(jīng)濟建設(shè)秩序。但是由于種種原因，在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，政府、開發(fā)商在強制拆遷中，普通存在著侵害私人財產(chǎn)問題，造成人民群眾對立情緒，從而引發(fā)了社會的極大不穩(wěn)定，破壞人們對法制的信心。鑒于此，本文建議通過立法對拆遷行為嚴格限制。使拆遷行為按照法律規(guī)范進行，必須依法進行，做到有法可依。使拆遷雙方享受平等權(quán)力。引入聽證機制。從拆遷決策的民主參與到公共利益標(biāo)準的引入到事先補償，公平補償制度的建立本文將詳加論述。這將是本文的主要內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：物權(quán)；公共利益；聽證；事先補償；隱性損失

民法上將人的權(quán)利劃分為人身權(quán)和財產(chǎn)權(quán)，其中財產(chǎn)權(quán)又分為對人的財產(chǎn)權(quán)和對物的財產(chǎn)權(quán)。對物權(quán)事實上是財產(chǎn)支配權(quán)的代名詞，它抽象了物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)和準物權(quán)所具有的表彰權(quán)利人支配特定客體并排除他人非法干預(yù)的功能。因此，物權(quán)法是人們從事社會經(jīng)濟活動，取得、讓與、占有、使用、收益和處分財產(chǎn)的最基本的法律規(guī)則。而物權(quán)法確認合法財產(chǎn)具有同等法律地位，體現(xiàn)了對相同事物給予相同對待的自然正義原則，為個人合法財產(chǎn)提供了穩(wěn)定的法律保障。這將增加個人創(chuàng)造社會財富的動力。對物權(quán)本質(zhì)的認識，目前通說認為德國學(xué)者的權(quán)利歸屬理論最令人信服。即物權(quán)的直接支配、享受利益和保護的絕對性，最終來自于法律將物直接歸屬于權(quán)利主體，物權(quán)在此前提基礎(chǔ)上才有可能成為支配特定物而享受其利益的絕對性權(quán)利。由此得出，權(quán)利主體獲得了法律賦予的特定物歸屬權(quán)后，對特定物直接支配，享受利益并同時排除他人對支配與享受利益的侵害干預(yù)是物權(quán)的本質(zhì)。然開發(fā)商、政府部門暴力拆遷、侵犯公民產(chǎn)權(quán)的事件層出不迭。土地是一切生產(chǎn)活動的源泉，是居民財產(chǎn)中最主要的一部分私人財產(chǎn)。因此完善拆遷相關(guān)立法及實施尤顯重要。

一、拆遷中物權(quán)保護的不足

在一個法制社會，權(quán)利保護的不足依然體現(xiàn)在法律的制訂與實施中。

（一）拆遷相關(guān)立法的問題

第一，由城市房屋拆遷原則所體現(xiàn)的相關(guān)立法精神很難保護動遷戶的合法利益。我國城市房屋拆遷的原則有“符合城市規(guī)劃的原則；有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改造的原則；保護文物古跡的原則”而沒有保證被拆遷人合法利益得到合理補償?shù)脑瓌t。沒有合法財產(chǎn)平等保護的原則。處處體現(xiàn)了國家利益和社會經(jīng)濟建設(shè)的效率優(yōu)先的原則而忽視了立法所追求的公平、正義、合理的理念。

第7篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

一，按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。

二，按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種小產(chǎn)權(quán)還好，第二種是完全不受法律保護的。等于你花錢在租房

購買小產(chǎn)權(quán)房會有什么風(fēng)險：

第一，法律風(fēng)險，前面已經(jīng)詳細論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。

同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

第二，政策風(fēng)險，在購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。

第三，目前，小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

第8篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：公權(quán)力；私權(quán)利；房屋拆遷；平衡

中圖分類號：D669文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1009-0118（2012）05-0201-02

孟德斯鳩曾說過：“一切有權(quán)力的人都容易濫用權(quán)力，這是一條千古不變的經(jīng)驗。有權(quán)力的人直到把權(quán)力用到極限方可休止。”他的這條“經(jīng)驗論”告訴我們，公權(quán)力不僅具有強烈的自我擴張性，而且這種擴張性難以得到外力有效的遏制，在強大的公權(quán)力面前，私權(quán)利是天生的弱者。公權(quán)力的這種特性決定了兩者的沖突是不可避免的，特別是在房屋拆遷中這種沖突體現(xiàn)的尤為激烈。房屋是普通公民最重要的財產(chǎn)，是安身立命之所，而拆遷牽涉到地方經(jīng)濟的發(fā)展，行政效率的提高。在房屋拆遷問題上，公權(quán)力與私權(quán)利產(chǎn)生了近乎不可調(diào)和的沖突?；诖?，本文以房屋拆遷中的公權(quán)與私權(quán)的沖突為視角,對兩者產(chǎn)生沖突的原因進行分析，從而進一步提出實現(xiàn)我國公權(quán)力與私權(quán)利平衡的途徑與措施。

一、公權(quán)力與私權(quán)利的關(guān)系

公權(quán)力是人類共同體（國家、社團、國際組織等）為生產(chǎn)、分配和提供公共物品（安全、秩序、通訊等）而對共同體成員進行組織、指揮、管理，對共同體事物進行決策、立法和執(zhí)行、實施決策、立法的權(quán)力。行政公權(quán)力屬公權(quán)力之一種。私權(quán)利，即私有的權(quán)力，指法律規(guī)定的法律關(guān)系的主體或享有權(quán)利人，具有自己這樣行為或不這樣行為，或要求他人這樣行為或不這樣行為的能力或資格。具體到房屋拆遷問題上，房屋拆遷中的公權(quán)力即我國的房屋管理部門所擁有的行政權(quán)，而私權(quán)利則是行政相對方所享有的不動產(chǎn)所有權(quán)。

權(quán)力都具有擴張性，行政公權(quán)力尤其明顯。學(xué)者林呂建曾說，行政公權(quán)力具有一種自我擴張的內(nèi)在力量，使掌握他的人傾向于進一步擴張權(quán)力，并通過他的運用來追求權(quán)力的最大化。而私權(quán)利是權(quán)利主體必不可少的生存條件，但卻極易受到侵害。關(guān)于兩者之間的關(guān)系，一方面，行政公權(quán)力與私權(quán)利是相對立的。在社會生活中,行政公權(quán)力的行使往往與私權(quán)利的行使發(fā)生不可避免的沖突,甚至有時行政公權(quán)力的行使要以犧牲私權(quán)利為代價。如國家建設(shè)需要征用農(nóng)民的土地,城市建設(shè)需要拆除居民的房屋等。另一方面，行政公權(quán)力與私權(quán)利又是統(tǒng)一的，行政公權(quán)力源于私權(quán)利。我國憲法第2條第1款規(guī)定：中華人民共和國的一切權(quán)力屬于人民。按照盧梭的社會契約論，國家權(quán)力是公民讓渡其全部“自然權(quán)利”而獲得的。也就是說,行政公權(quán)力的來源是私權(quán)利,私權(quán)利是行政公權(quán)力合法存在的依據(jù)。設(shè)立行政公權(quán)力的目的是為了更好地保障私權(quán)利、發(fā)展私權(quán)利。私權(quán)利如果離開了公權(quán)力的保障便難以實現(xiàn)。

二、房屋拆遷中公權(quán)力與私權(quán)利的沖突

由于公權(quán)力和私權(quán)利之間存在著這種相依相存、此消彼長的關(guān)系，使得兩者之間的沖突非常常見，特別是在轉(zhuǎn)型期間的我國，特別是在矛盾比較尖銳的房屋拆遷領(lǐng)域。在這一領(lǐng)域，公權(quán)力頻頻侵犯私權(quán)利，比如湖南嘉禾拆遷的株連九族、四川拆遷農(nóng)民“脫富致貧”、甘肅榆中村民自焚拒絕征地等類似事件不斷見于報端。究其原因：

（一）以房屋拆遷管理部門為代表的行政機關(guān)，在強制拆遷中不僅擁有自己的合法利益，還積極地謀求如尋租、設(shè)租利益等種種非法利益。在此過程中，公權(quán)力與私權(quán)利此消彼長，公權(quán)力的膨脹勢必造成私權(quán)利的萎縮。由此可見，利益沖突是引發(fā)公權(quán)力與私權(quán)利之間沖突的必然原因。

（二）相關(guān)法律制度的不健全不科學(xué)。對于房屋拆遷，我國雖早有法律調(diào)整，但相關(guān)法律制度很不完善。1、由于《土地管理辦法》中沒有對農(nóng)村房屋拆遷問題做出規(guī)定，致使許多基層政府隨意拆遷農(nóng)民房屋，無法可依；2、《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定了以行政裁決的形式代替了民事主體對各自權(quán)利的意思表示，強行干預(yù)民事主體之間合同的訂立；3、行政機關(guān)對“公共利益”的濫用。在房屋拆遷過程中，某些政府及其官員往往打著“社會公共利益”的旗號滿足一己私利或他人利益，致使政府的誠信度大幅下降，公民對此種行為深惡痛絕，對房屋拆遷行為進行抵抗，造成公權(quán)與私權(quán)的沖突。

三、實現(xiàn)公權(quán)力與私權(quán)利平衡的途徑與措施

無論是代表國家的公權(quán)力,還是代表公民個人的私權(quán)利,都有一個如何正確定位和合理配置的問題,公權(quán)力與私權(quán)利在同一體系之中能否得到平衡并實現(xiàn)共贏,這是構(gòu)建和諧社會的關(guān)鍵。因此，構(gòu)建公權(quán)力與私權(quán)利平衡機制具有重大的現(xiàn)實意義。

（一）要對公權(quán)力進行合理定位。公民權(quán)利與國家權(quán)力必須嚴格界定，這種界定是實現(xiàn)和法治的基本前提。我國受歷史傳統(tǒng)的影響，國家權(quán)力一直處于強勢地位，甚至呈現(xiàn)膨脹狀態(tài)。因此,要實現(xiàn)依法治國，建設(shè)社會主義法治國家，就必須對公權(quán)力進行限制、制約和監(jiān)督，就必須遵循兩個原則：1、權(quán)力法定原則。首先權(quán)力的來源和取得必須合法。從實質(zhì)上講，權(quán)力首先必須來源于人民，從形式上講，來自于人民的權(quán)力必須上升為國家意志；其次法律必須以明確的語言確認各種權(quán)力的主體、職能范圍等。以防止權(quán)力真空和權(quán)力漏洞給權(quán)力濫用造成可乘之機，失去制裁依據(jù)；2、權(quán)力制約原則。而對權(quán)力的制約一方面要求權(quán)責(zé)必須統(tǒng)一，另一方面要求對司法校正，甚至必要時采用違憲審查。

第9篇：拆遷主體的法律規(guī)定范文

一、我國現(xiàn)行拆遷制度存在的問題

（一）國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題不明確

拆遷人進行房屋拆遷的最直接目的是獲取被拆除房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，而不是要取得被拆遷人的房屋。被拆遷人擁有自己房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是不容置疑的。土地使用權(quán)是被拆遷人的合法私有財產(chǎn)，受法律保護?！锻恋胤ā返谑龡l明確規(guī)定：依法登記的土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時《城市房屋拆遷管理條例》中也規(guī)定，當(dāng)?shù)卣S可房屋拆遷的單位實施拆遷的前提條件就是在拆遷之前必須擁有該區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)批準文件。當(dāng)?shù)卣鷾什疬w人使用該宗土地時，必須是當(dāng)?shù)卣磳⒃撟谕恋氐氖褂脵?quán)出讓給他人，或者當(dāng)?shù)卣呀?jīng)依據(jù)《土地法》第五十八條之規(guī)定，依法收回了該宗土地的使用權(quán)。但現(xiàn)實中是土地部門未收回被拆遷人的土地使用權(quán)證書，就又給拆遷人發(fā)放了同一塊土地的土地使用權(quán)證書，所以就會出現(xiàn)：在法庭上被拆遷人拿著土地使用權(quán)證書質(zhì)問拆遷人：“我有國家發(fā)放的土地使用權(quán)證書，你為什么也有土地使用權(quán)證書”的情形了。這是因為在現(xiàn)行拆遷制度下，政府不作為拆遷的實施主體，且避開了征用或征收程序，被拆遷人的土地使用權(quán)這一特殊的財產(chǎn)在沒有得到應(yīng)有的補償前提下被隱性的“收回”，這樣對被拆遷人來說顯失公平。

（二）補償安置協(xié)議的定性錯誤

拆遷補償安置協(xié)議究竟是民事合同還是行政合同，法學(xué)界有過爭論，現(xiàn)在比較一致的看法是它應(yīng)是行政合同，其基本理由是：1、按照《城市房屋拆遷管理條例》，被拆遷人沒有選擇不被拆遷的權(quán)利，只有選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)置換的權(quán)利。2、補償?shù)膬r格、方式都必須在拆遷條例和政府規(guī)定的標(biāo)準范圍內(nèi)，被拆遷人討價還價的余地很小。3、政府對達不成協(xié)議的拆遷裁決無論被拆遷人是否同意，對拆遷當(dāng)事人均有約束力?？梢?，拆遷補償安置協(xié)議離《民法》和《合同法》規(guī)定的平等、自愿、公平、等價有償?shù)然驹瓌t相去甚遠。

（三）缺乏對被拆遷人基本人權(quán)的保障條款

生存權(quán)、財產(chǎn)權(quán)和平等權(quán)是社會公認的基本人權(quán)。由于房屋是城市居民安生立命之所，對房屋的拆遷，也關(guān)乎個人基本人權(quán)的保護問題，拆遷中存在一些被拆遷人只有一處小面積住宅，因拆遷補償所得款無法購買住房或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積不足最小成套的住房面積，被拆遷人又無力購買超出原面積部分，這樣無形中對這部分被拆遷人的基本人權(quán)保障構(gòu)成挑戰(zhàn)。其次，住宅中供水、供電、供氣、供暖現(xiàn)在已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨螅冻鞘蟹课莶疬w管理條例》中對強制拆遷的強制方式未作任何限制，致使現(xiàn)實中的野蠻拆遷時有發(fā)生，甚至在未提起強制拆遷程序的前提下，拆遷人也經(jīng)常采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段，強迫被拆遷居民搬遷，被拆遷人的基本生存條件在拆遷中經(jīng)常受到威脅。再次，《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條規(guī)定：“未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進行聽證。具體標(biāo)準、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定?！边@條規(guī)定的淺層次的含義是未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進行聽證；反之，若未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較少或比例較低的，就不需要聽證了。公民的陳述權(quán)和申辯權(quán)只有在人數(shù)較多時才需要尊重保護，人數(shù)較少時就可以不尊重、不保護了，這是一種不合邏輯的條款。

二、城市房屋拆遷的完善

（一）制定房屋拆遷法，完善拆遷管理法律制度

城市房屋拆遷的根本問題，實質(zhì)上是涉及到當(dāng)?shù)卣欠裼袡?quán)處置被拆遷人合法擁有的房屋，以及如何處置被拆遷人私有房屋的法律問題?！读⒎ǚā返诎藯l規(guī)定，對非國有財產(chǎn)的征收，只能由法律規(guī)定。因此，國家應(yīng)當(dāng)盡快出臺房屋拆遷法，確保地方政府在征收公民、法人和其他組織的國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，能夠依照法律進行，而不是依據(jù)現(xiàn)行的行政法規(guī)。房屋拆遷法應(yīng)當(dāng)將國有土地、集體土地上的房屋拆遷都納入到該法調(diào)整的范圍，切實保護好公民最基本的私有財產(chǎn)——國有（集體）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

（二）建立保障被拆遷人基本人權(quán)的約束機制

為保障被拆遷人的基本人權(quán)，應(yīng)堅決杜絕野蠻拆遷、暴力拆遷，除了對被拆遷人的必要生活做好安排外，不得采取停水、停電、停氣等方式，強迫被拆遷人搬出房屋。如違反上述規(guī)定者，對責(zé)任人應(yīng)當(dāng)采取嚴厲的制裁措施，對被拆遷人的損失應(yīng)照價賠償，并給予一定的精神慰撫金?！段餀?quán)法》第四十二條第三款規(guī)定：征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。因此，在拆遷補償?shù)木唧w制度中，對被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低于拆遷補償最低標(biāo)準的，應(yīng)當(dāng)制定拆遷補償最低標(biāo)準對被拆遷人予以補償。拆遷補償最低標(biāo)準可授權(quán)由設(shè)區(qū)市的人民政府參照《國家住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的最小戶型面積或當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房面積、價值等因素確定。

（三）確立先補償后拆遷的原則