綠化管理合同研究精選(九篇)

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第1篇：綠化管理合同研究范文

為統(tǒng)一稅收政策，經(jīng)研究，現(xiàn)對營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題明確如下：

一、《國家稅務(wù)總局關(guān)于垃圾處置費(fèi)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函［**］1128號）明確對垃圾處置費(fèi)不征收營業(yè)稅的規(guī)定，其所稱的垃圾處置，是指專業(yè)從事垃圾處置的單位和個(gè)人提供的垃圾收集、中轉(zhuǎn)運(yùn)輸、焚燒、填埋等業(yè)務(wù)。

二、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)將企業(yè)名下不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶到企業(yè)投資者個(gè)人名下的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

三、電信企業(yè)和經(jīng)電信行政管理部門批準(zhǔn)從事電信業(yè)務(wù)的單位，提供電信業(yè)務(wù)（包括基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)和增值電信業(yè)務(wù)）與其他服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)分別核算的，電信業(yè)務(wù)應(yīng)按“郵電通信業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；如電信業(yè)務(wù)與其他服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)不能分別核算的，一律按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

四、保險(xiǎn)公司營銷員（非雇員）取得的傭金、獎勵和勞務(wù)費(fèi)等名目的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。由保險(xiǎn)公司代扣代繳應(yīng)納營業(yè)稅。

五、對單位和個(gè)人從事拖車（輪）業(yè)務(wù)取得的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—其他服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

六、對利用某種載體（如隧道、橋梁等）的冠名等形式進(jìn)行商品介紹或宣傳企業(yè)而取得的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—廣告業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

七、對從事苗木種植、養(yǎng)護(hù)（包種包活）等綠化工程(簽訂工程承包合同)的單位取得的收入，按“建筑業(yè)—其他工程（綠化工程）”稅目征收營業(yè)稅；對從事花草樹木等植物日常養(yǎng)護(hù)(修剪、施肥、除草、清衛(wèi)保潔等)的單位和個(gè)人取得的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—其他服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

第2篇：綠化管理合同研究范文

關(guān)鍵詞：園林綠化工程；現(xiàn)場管理；要點(diǎn)

作為企業(yè)管理的重要組成部分的園林綠化工程，施工現(xiàn)場管理其水平的高低直接影響著項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期等，更決定著企業(yè)對市場的應(yīng)變能力和競爭力。筆者認(rèn)為園林工程施工現(xiàn)場管理幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上進(jìn)行探討。

一施工現(xiàn)場管理的根本出發(fā)點(diǎn)就是嚴(yán)格落實(shí)施工管理合同

園林工程施工合同是建設(shè)工程發(fā)包人和承包人必須共同遵守的法律性文件，也是雙方必須履行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性文件。在實(shí)踐中應(yīng)把施工合同視為項(xiàng)目管理的核心，作為根本的出發(fā)點(diǎn)和最終的落腳點(diǎn)。

1樹立合同觀念，加強(qiáng)合同意識

項(xiàng)目開工前，項(xiàng)目經(jīng)理一定要做好合同的交底工作，集中組織所有人員認(rèn)真學(xué)習(xí)工程施工項(xiàng)目合同，對合同的主要內(nèi)容做出解釋和說明。讓大家熟悉合同中工期、質(zhì)量等各種硬性的規(guī)定和管理程序，了解雙方的合同責(zé)任和工作范圍。在工程項(xiàng)目管理中要樹立全局觀念，要求處處以合同為依據(jù)，以合同管理為中心，按照合同辦事，并且要維護(hù)好自身的合法權(quán)益。

2健全和完善合同，做到有章可循

在工程項(xiàng)目中，公司除了與建設(shè)單位簽訂施工合同外，還可能與勞務(wù)分包商、材料供應(yīng)商機(jī)械租賃商等簽訂相應(yīng)的合同，在這一過程中，都應(yīng)建立相應(yīng)健全的臺賬，納入規(guī)范化和系統(tǒng)化的管理范圍。

3建立保證體系，保證合同實(shí)施

在工程實(shí)施過程中，要協(xié)調(diào)好各方面合同管理的日常事務(wù)性工作關(guān)系，使工程合同在程序化、規(guī)范化的條件下做到高效實(shí)施。在實(shí)踐中，首先，每個(gè)項(xiàng)目都要設(shè)獨(dú)立的合同管理人，并進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)與管理。其次，建立定期或不定期的例會制度，這樣可以保證合同實(shí)施得到很好的協(xié)調(diào)和控制。再次，在施工管理過程中深入貫徹ISO9001質(zhì)量管理模式，建立有效的質(zhì)量檢查和驗(yàn)收制度，使整個(gè)項(xiàng)目過程都處于受控狀態(tài)。

4做好合同跟蹤，實(shí)施合同監(jiān)督管理

在工程進(jìn)行的過程中，由于實(shí)際情況是不斷變化的，需要經(jīng)常性地對所有合同實(shí)施情況進(jìn)行全方位跟蹤，不斷找出偏差，分析產(chǎn)生原因，制定有效措施調(diào)整合同實(shí)施。對于非企業(yè)原因所造成的工期延誤或費(fèi)用增加，一定要按合同規(guī)定及時(shí)向建設(shè)單位提出索賠申請，從根本上維護(hù)公司的利益。

二施工現(xiàn)場管理的動態(tài)執(zhí)行施工組織設(shè)計(jì)是其有力保障點(diǎn)

施工組織設(shè)計(jì)是提升企業(yè)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的有力保障。施工組織設(shè)計(jì)涉及到項(xiàng)目施工全員、全過程和全方位。由于情況是不斷變化發(fā)展的，必須對施工現(xiàn)場實(shí)行動態(tài)管理，保證項(xiàng)目順利實(shí)施和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

施工組織設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目開工前，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人主持，在認(rèn)真研究招標(biāo)文件等原始資料和熟悉施工圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程的特點(diǎn)要求及相關(guān)的技術(shù)規(guī)范，結(jié)合現(xiàn)有的和可能創(chuàng)造的施工條件，從實(shí)際出發(fā)制定保證施工質(zhì)量進(jìn)度成本等目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)各種生產(chǎn)要素的最佳組合。 這只是項(xiàng)目實(shí)施前期的整體策劃過程的開始，隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目的進(jìn)展和市場的影響，施工現(xiàn)場也在不斷地發(fā)展和變化，現(xiàn)場管理人員要經(jīng)常性地將施工組織設(shè)計(jì)中制定的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、成本控制等與現(xiàn)場實(shí)際進(jìn)行跟進(jìn)和比對，當(dāng)發(fā)現(xiàn)偏差時(shí)要及時(shí)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整和方案優(yōu)化。在施工管理過程中，一定要維護(hù)施工組織設(shè)計(jì)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，強(qiáng)調(diào)施工組織設(shè)計(jì)執(zhí)行期間的超前預(yù)測和動態(tài)管理。施工組織設(shè)計(jì)是施工合同的重要組成部分，具有法律效應(yīng)，在進(jìn)行動態(tài)管理時(shí)，工期 質(zhì)量等實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容不得與施工合同相違背，否則都可能造成反索賠。

三積極推行項(xiàng)目考核制度是園林綠化工程施工現(xiàn)場管理的有效助力點(diǎn)

隨著項(xiàng)目法施工的運(yùn)行，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制也逐漸的提上了日程，對員工實(shí)行持證上崗制度。對于新承建的工程項(xiàng)目由項(xiàng)目經(jīng)理對其質(zhì)量、安全、工期、成本和文明施工等全面負(fù)責(zé)，實(shí)行合同目標(biāo)管理，確保提高工程效益和企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益。在工程項(xiàng)目管理過程中，項(xiàng)目經(jīng)理是施工企業(yè)在工程項(xiàng)目上的人，受企業(yè)法人的委托，指揮工程項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營活動，調(diào)配并管理進(jìn)入工程項(xiàng)目的人力、資金等生產(chǎn)要素，決定項(xiàng)目內(nèi)部分配方案和分配形式，處理有關(guān)的外部關(guān)系。同時(shí)也接受公司、建設(shè)單位或建設(shè)監(jiān)理單位的檢查與監(jiān)督，并及時(shí)處理工程施工中的問題，按期匯總和上報(bào)報(bào)表 資料等公司對項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)承包，推行考核制度，做到獎金與工程質(zhì)量、安全、工期、成本、文明施工等硬性指標(biāo)掛鉤，實(shí)行月預(yù)發(fā)、季考核、年預(yù)結(jié)，待工程竣工驗(yàn)，工程決算審核完畢后進(jìn)行總結(jié)算，并按工程質(zhì)量實(shí)行等級獎罰，使企業(yè)與項(xiàng)目經(jīng)理部形成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、獎罰兌現(xiàn)的關(guān)系。這樣不僅有利于增強(qiáng)全員的主人翁意識，也有利于提高所有員工工作的積極性和創(chuàng)造性，有助于從根本上提高工程項(xiàng)目管理質(zhì)量。

四 認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目回訪制度是園林綠化工程施工現(xiàn)場管理的效應(yīng)延伸點(diǎn)

工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用后，按照合同和有關(guān)規(guī)定都有一定時(shí)期的質(zhì)量保證期，如綠化工程多為植物的一個(gè)生命周期。各公司在工程項(xiàng)目管理中對這一環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，這不僅關(guān)系到工程保修金，更關(guān)系到公司的聲譽(yù)。我們應(yīng)該多采取定期回訪與不定期回訪相結(jié)合的方式，特別是遭遇惡劣天氣時(shí)，會在第一時(shí)間進(jìn)行回訪，并做好相應(yīng)的緊急處理措施，避免安全事故的發(fā)生，盡早恢復(fù)原有景觀。對于回訪中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)組織人員進(jìn)行分析，制定措施，為進(jìn)一步改進(jìn)和提高質(zhì)量提供依據(jù)。

五 積極參與項(xiàng)目評選活動是園林綠化工程施工現(xiàn)場管理的成果閃光點(diǎn)

為了促進(jìn)園林綠化工程科技的進(jìn)步，提高風(fēng)景園林工程設(shè)計(jì)施工和管理水平，推動園林綠化的可持續(xù)發(fā)展，每年可以由省風(fēng)景園林協(xié)會組織一次風(fēng)景園林優(yōu)良樣板工程的評選活動。公司可以利用評優(yōu)這個(gè)平臺，鼓勵各項(xiàng)目部在管理時(shí)要有爭先創(chuàng)優(yōu)的信心。一些成果的取得既是對項(xiàng)目部管理成果的最高肯定，也有利于公司在激烈的市場中占優(yōu)勢。

總之，施工現(xiàn)場管理是園林綠化工程的重要組成部分，它與企業(yè)的質(zhì)量和效益有著密切的關(guān)系。抓好園林綠化工程施工現(xiàn)場的管理，可以有效的避免園林工程過程中的失誤，從根本上提高工程的質(zhì)量和企業(yè)的競爭力。

參考文獻(xiàn)

第3篇：綠化管理合同研究范文

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當(dāng)?shù)?、合法的，會受到法律的保護(hù)；或者給人們設(shè)定某種義務(wù)，指示人們怎樣的行為是應(yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權(quán)力強(qiáng)制履行或予以取締。

物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利義務(wù)。

物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當(dāng)事人的平等關(guān)系。各級政府主管部門及政府相關(guān)部門與上述兩個(gè)主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。

目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“”、“委托”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認(rèn)為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“”、“委托”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“”、“委托”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的法律關(guān)系，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。

“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。

委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。

一、 委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

1. 委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

2. 委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認(rèn)為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司來承接，不能是自然人，在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理實(shí)踐中這也是無一例外的。因?yàn)閷τ谧匀蝗硕?，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專業(yè)化服務(wù)，個(gè)人往往根本無法承擔(dān)。

3. 委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事務(wù)，時(shí)間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢，少服務(wù)，甚至采取過負(fù)荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管理的長期保養(yǎng)。

4. 支付報(bào)酬的方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的差別。

二、 委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

1. 委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的。

2. 委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時(shí)在簽署過程中盡管個(gè)別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標(biāo)投標(biāo)獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級相適應(yīng)的資格。

3. 依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時(shí)也可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人，業(yè)主委員會也不得與兩個(gè)以上的物業(yè)管理公司同時(shí)簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。

4. 《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

三、 委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別

1. 委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)模欢飿I(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>

2. 委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！边@條規(guī)定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時(shí)對于一個(gè)大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達(dá)數(shù)千人，如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無法管的局面。

3. 《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實(shí)義務(wù)。

4. 受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。

從上述探討可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)，業(yè)主委托人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。

四、 把物業(yè)管理法律關(guān)系劃歸弊端多

首先我們必須澄清的一個(gè)基本概念，就是是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是的最根本的法律功能。我國民法以及法學(xué)界都非常清晰地表述了的本質(zhì)，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂是“人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為?！奔词侨艘勒諜?quán)，以被人名義向相對人實(shí)施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被人的民事法律行為。

作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。早期社會由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，交換規(guī)模小，世界各國奉行“非其本人不得締結(jié)契約”的鐵律。在處于簡單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中，并沒有關(guān)于的規(guī)定。資本主義社會以后，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個(gè)人由于知識、才能、時(shí)間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了的需求。制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可或缺的重要內(nèi)容。因此，在民法中明確規(guī)定了的核心是實(shí)施“法律行為”，而非法律行為則不能成為。

關(guān)系的基礎(chǔ)，是權(quán)，人之所以能代替被人實(shí)施法律行為，就在于人擁有權(quán)。行為最根本的核心，首先是所的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要人，被人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系?！?/p>

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常是沒有權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行。因此，行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，絕不能用的概念來函蓋物業(yè)管理的概念。

委托，又稱為意定，是基于被人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的。委托是的一種形式。委托的核心是必須完全忠實(shí)地按照被人的指示進(jìn)行活動。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托的關(guān)系。至于“委托—”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

物業(yè)管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業(yè)管理的基本內(nèi)容來看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設(shè)備、設(shè)施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護(hù)；以及公眾服務(wù)，這些都只是一種事實(shí)行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構(gòu)成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關(guān)于的標(biāo)的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見，物業(yè)管理不歸屬于行為，當(dāng)然也不可能成為形式中的委托了。

簡單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的行為，其危害是人們始料不及的：

其一， 我國民法明確規(guī)定人必須以人名義進(jìn)行。這表明是以被人的信譽(yù)為前提的，否則，相對人就不能安全地進(jìn)行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽(yù)。如果將物業(yè)管理歸屬于行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的ISO9000或ISO14000規(guī)范化、以及提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活動，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽(yù)，物業(yè)管理企業(yè)所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因?yàn)檫@些活動所提升的僅僅是業(yè)主、業(yè)主委員會的聲譽(yù)，與物業(yè)管理企業(yè)提升自己的聲譽(yù)無關(guān)。顯然，的這種效果不符合物業(yè)管理的實(shí)際。

其二， 我國民法明確規(guī)定行為是要受到限制的，包括法律限制與授權(quán)人的意思限制。如果物業(yè)管理歸屬于行為，無論哪種限制，最終要求作為人的物業(yè)管理企業(yè)絲毫不能有自己獨(dú)立的意思表示，只能俯首聽命于業(yè)主、業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)就只能圍著業(yè)主、業(yè)主委員會的主意轉(zhuǎn)，物業(yè)管理企業(yè)的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于行為的門外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？

其三， 我國民法明確規(guī)定被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任（法律效果）。即人對行為并不享有利益。即使人因行為而獲得有報(bào)酬，這也與行為本身無關(guān)。這說明人的活動本質(zhì)上不是一種經(jīng)濟(jì)行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的 區(qū)別，就在于物業(yè)管理是用經(jīng)濟(jì)手段（而不是用行政手段）進(jìn)行社會化、專業(yè)化的有償服務(wù)（而不是行為的無償勞動）。假如把物業(yè)管理歸屬于行為。那么，的這種不享有利益的規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進(jìn)性，這自然不是什么通向市場經(jīng)濟(jì)的“必由之路”，而是將正在健康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災(zāi)難！

五、 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范

依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對象是區(qū)分所有建筑物。作為不動產(chǎn)的區(qū)分所有建筑物的轉(zhuǎn)移只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變動，而并非實(shí)際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的出售、租賃實(shí)際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利交易和轉(zhuǎn)讓。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切來源歸根結(jié)底來源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是我們通常在物業(yè)管理活動中所說的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。相應(yīng)的物業(yè)管理的法律關(guān)系實(shí)際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。

在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。

我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托相區(qū)分，剔除過去在物業(yè)管理法規(guī)將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系界定在委托的錯誤觀點(diǎn)，認(rèn)定物業(yè)管理合同不是委托合同，更不是合同。依據(jù)合同法以及民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法的法律規(guī)范，我們認(rèn)為物業(yè)管理合同實(shí)際上是一種特殊的專業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，是反映區(qū)分所有建筑物管理這種民事法律的物權(quán)關(guān)系的合同，物業(yè)管理合同遵循合同法總則的法律規(guī)定，并以合同法總則的法律規(guī)定作為物業(yè)管理合同訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違約責(zé)任等的法律依據(jù)。

我們認(rèn)為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：

1. 依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；

2. 依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系；

3. 依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的平等的法律關(guān)系；

第4篇：綠化管理合同研究范文

第二條  本辦法適用于紹興市區(qū)內(nèi)建筑面積在2萬平方以上、基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的新建住宅小區(qū)。

其他住宅樓群，實(shí)行物業(yè)管理的，也應(yīng)執(zhí)行本辦法的規(guī)定。

第三條  本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主，指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第四條  住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)積極推行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理公司屬于微利服務(wù)企業(yè)，可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

第五條  物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)可行性研究報(bào)告應(yīng)包括物業(yè)管理。

第六條  市建設(shè)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作。

市交通、衛(wèi)生、公安等部門和住宅小區(qū)所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責(zé)分工負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。

住宅小區(qū)居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規(guī)定履行職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)配合住宅小區(qū)內(nèi)居民委員會做好有關(guān)社會工作，對業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理與服務(wù)的項(xiàng)目，居委會不再提供有償服務(wù)。

第七條  市物業(yè)主管部門的主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的方針、政策和法律、法規(guī)，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；

（二）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理工作；

（三）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收和交接工作；

（四）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金繳交、使用的管理工作；

（五）負(fù)責(zé)對從事物業(yè)管理工作的專職人員進(jìn)行培訓(xùn)；

（六）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同的備案工作；

（七）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作。

第八條  住宅小區(qū)已交付使用且入住率超過百分之五十以上時(shí)，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或其委托從事前期管理的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下建立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下稱業(yè)主管委會）。業(yè)主管委會由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主選舉的代表組成。

第九條  業(yè)主管委會的權(quán)利：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，維護(hù)其合法權(quán)益；

（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)與其簽訂物業(yè)管理委托合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；審議物業(yè)管理公司有關(guān)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支使用情況；

（五）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

第十條  業(yè)主管委會的義務(wù)：

（一）根據(jù)業(yè)主和使用人的意見及要求對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理措施；

（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；

（四）接受市物業(yè)主管部門、各有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)。

第十一條  物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是具體實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)營企業(yè)。

物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并有市物業(yè)主管部門認(rèn)定的資質(zhì)和市工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第十二條  物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和省、市規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定；

（二）依照物業(yè)管理委托合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（四）有權(quán)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（五）有權(quán)選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)；

（六）開展便民利民的多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

第十三條  物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；

（二）接受業(yè)主管委會和住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主管委會審議和認(rèn)可；

（四）接受市物業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監(jiān)督。

第十四條  物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主管委會或個(gè)人的委托，在住宅小區(qū)有償開展下列物業(yè)管理活動：

（一）有關(guān)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理；

（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；

（三）綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)及綠化設(shè)施的維修；

（四）保安及公共秩序的事務(wù)性管理；

（五）集貿(mào)市場和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理；

（六）車輛進(jìn)出及停放的管理；

（七）單位和住戶委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。

住宅小區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設(shè)施由各專業(yè)單位負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)；各專業(yè)單位也可委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由各專業(yè)單位支付。

第十五條  委托進(jìn)行物業(yè)管理，委托雙方應(yīng)依法簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、服務(wù)費(fèi)用的收支、監(jiān)督檢查責(zé)任、違約責(zé)任以及其他權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。

第十六條  業(yè)主管委會應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)內(nèi)屬于自己管理范圍的物業(yè)管理項(xiàng)目委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

第十七條  新建住宅小區(qū)的首批房屋單體竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。業(yè)主管委會建立后，由業(yè)主管委會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理公司。

第十八條  新建住宅小區(qū)委托物業(yè)管理公司管理時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；

（五）其他必要的資料。

第十九條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）進(jìn)行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規(guī)定向物業(yè)管理公司申請，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；

（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質(zhì)；

（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質(zhì)的物品；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環(huán)境的活動；

（五）不得侵害他人的正當(dāng)合法權(quán)益；

（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，按章交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，配合物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作。

第二十條  業(yè)主或非業(yè)主使用人在入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理入住合同；已入住住宅小區(qū)未簽訂合同的應(yīng)在本住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后補(bǔ)簽合同。

第二十一條  實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金。

住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按照該住宅小區(qū)房屋建筑安裝工程總造價(jià)2％的比例，分別在住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格時(shí)和房屋出售率達(dá)50％時(shí)，各半交市物業(yè)主管部門，實(shí)行專戶儲存，專項(xiàng)管理，并負(fù)責(zé)保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。

財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)部門依法對房屋維修專項(xiàng)資金的收取、使用和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查和審計(jì)。

第二十二條  房屋維修專項(xiàng)資金增值部分用于房屋共用設(shè)施、設(shè)備以及住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)與更新，物業(yè)管理公司使用該項(xiàng)資金時(shí)，應(yīng)提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主管委會審核，業(yè)主大會批準(zhǔn)后，上報(bào)物業(yè)管理主管部門按時(shí)劃撥。

第二十三條  房屋及其附屬設(shè)施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴(yán)重影響市容市貌并且按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修繕；拒不修繕的，業(yè)主管委會可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十四條  人為造成住宅小區(qū)內(nèi)房屋、公用設(shè)施、設(shè)備、園林、道路等損失的，依法由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。

第二十五條  住宅小區(qū)移交物業(yè)公司管理時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目，委托物業(yè)管理公司養(yǎng)護(hù)、維修，并按規(guī)定支付相應(yīng)的保修金。

第二十六條  實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，業(yè)主或非業(yè)主使用人，應(yīng)按物價(jià)部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；不按規(guī)定交納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照所簽物業(yè)管理合同要求追償。

第二十七條  物業(yè)管理公司為業(yè)主個(gè)別需求提供特約服務(wù)，除物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。

第二十八條  住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)交付使用時(shí)，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房；管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供給物業(yè)公司使用，經(jīng)營用房按房屋建筑安裝工程造價(jià)購買，購房經(jīng)費(fèi)從住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金中列支。

物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房產(chǎn)權(quán)歸該住宅小區(qū)業(yè)主管委會。管理用房全部由物業(yè)管理公司免租使用。經(jīng)營用房全部租賃給物業(yè)管理公司使用，使用收益用于該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

第二十九條  物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法的規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理，如不履行合同規(guī)定或違反本辦法的，業(yè)主有權(quán)投訴，業(yè)主管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正。

第三十條  對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

對違反有關(guān)法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理公司可提請有關(guān)部門依法處罰，直至追究刑事責(zé)任。

第三十一條  寫字樓、住商樓、成片開發(fā)建設(shè)的別墅區(qū)、度假區(qū)、專業(yè)市場和行政村的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十二條  各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

第5篇：綠化管理合同研究范文

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)，控制，工程造價(jià)管理

 

一、制定嚴(yán)密的合同條款

建設(shè)施工合同是指承包人按照發(fā)包人的要求，依據(jù)勘察、設(shè)計(jì)的有關(guān)資料、要求，進(jìn)行施工建設(shè)、安裝的合同。是承發(fā)包雙方為實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程目標(biāo),明確相互責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議;是承包人進(jìn)行工程建設(shè),發(fā)包人支付價(jià)款,控制工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資,進(jìn)而保證工程建設(shè)活動順利進(jìn)行的重要法律文件。有效的合同管理是促進(jìn)參與工程建設(shè)各方全面履行合同約定的義務(wù),確保建設(shè)目標(biāo)(質(zhì)量、投資、工期)的重要手段。因此,加強(qiáng)合同管理工作對于承包商以及業(yè)主在工程造價(jià)管理方面都具有重要的意義。工程造價(jià)管理工作必須符合合同要求，必須在國家法規(guī)政策的范圍內(nèi)，保證每一筆工程賦予的支付都符合合同的要求。在工程施工活動中，造價(jià)工程師處于主導(dǎo)地位，承包人與業(yè)主的貨幣收支行為是否準(zhǔn)確和合理，取決于造價(jià)工程師所簽認(rèn)的工程費(fèi)用是否公正。合同管理是控制和協(xié)調(diào)的依據(jù)，也是經(jīng)濟(jì)的法律手段，因此增強(qiáng)合同管理意識，完善合同條款十分重要。合同簽訂須交有關(guān)管理部門審查，并進(jìn)行公證，以保證合同合理合法，保護(hù)雙方權(quán)益。條款的完備和內(nèi)容的嚴(yán)謹(jǐn)，有利于減少合同糾紛，避免日后違約。實(shí)踐證明，項(xiàng)目法人與承包單位一定要加強(qiáng)合同管理，及時(shí)糾正合同中存在的問題，保證合同的全面履行，提高投資效益。作為造價(jià)人員，確保合同條款的切實(shí)履行，是義不容辭的職責(zé)。

隨著我國加入WTO，工程項(xiàng)目的管理也將逐步與國際接軌，實(shí)行嚴(yán)格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕費(fèi)用的增長；設(shè)備安裝預(yù)算，不同的品牌型號價(jià)格出入很大，容易造成施工過程中“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗(yàn)及合同條款。

建設(shè)合同涉及內(nèi)容多，專業(yè)面廣，合同管理人員需要有一定的專業(yè)技術(shù)知識、法律知識和造價(jià)管理知識。很多建設(shè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)中，沒有專業(yè)技術(shù)人員管理合同，或合同管理人員缺少培訓(xùn)，將合同管理簡單地視為一種事務(wù)性工作。甚至有的合同領(lǐng)導(dǎo)直接敲定由一般辦公人員辦理合同。一旦發(fā)生合同糾紛，缺少必要的法律支援。

二、施工現(xiàn)場工程造價(jià)的管理、

1、在工程施工過程，審價(jià)人員和費(fèi)用控制人員經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況，有時(shí)與監(jiān)理、總承包方及施工人員進(jìn)行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，及時(shí)審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整控制目標(biāo)，并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。建設(shè)工程造價(jià)的確定與投資控制的實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理和經(jīng)濟(jì)及法律手段，解決工程建設(shè)活動中的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營與管理等實(shí)際問題，只有在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用科學(xué)的計(jì)價(jià)方法和切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)，合理確定投資估算、初步設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，才能提高投資效益。

2在工程造價(jià)管理工作當(dāng)中，造價(jià)合同人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實(shí)際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護(hù)，由于受周圍建筑物基礎(chǔ)情況及治水、地質(zhì)等開挖實(shí)際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強(qiáng)錨護(hù)，同時(shí)有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調(diào)試內(nèi)或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強(qiáng)錨固支護(hù)部分，施工單位自然會提出補(bǔ)償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設(shè)單位的細(xì)心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由確認(rèn)工程量。“多問”就是對于預(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗(yàn)不充分的問題不匆忙作定論，要向現(xiàn)場的工程師進(jìn)行咨詢。在項(xiàng)目開發(fā)過程中不可避免的市政工程，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價(jià)人員很少遇到這類預(yù)算，因此這類問題就更需要多問。論文參考網(wǎng)。“多思考”，不可不論定額仍是目前建設(shè)市場確定造價(jià)的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)仍為目前造價(jià)中不可避免的工作。如在外電源工程中，施工單位往往習(xí)慣以地下人孔檢查井每座多少元報(bào)價(jià)、防水硅膠以每平方米多少元報(bào)價(jià)，究竟每座實(shí)際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價(jià)到施工單位的報(bào)價(jià)水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價(jià)到每平方米報(bào)價(jià)，都需要造價(jià)人員去推敲、思考。論文參考網(wǎng)。

3、造價(jià)合同人員還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核工程施工圖預(yù)算，根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)的進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場施工的實(shí)際進(jìn)度，及時(shí)核定施工圖預(yù)算。對于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分，要加以詳細(xì)分析，找出原因，并及時(shí)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通氣，調(diào)整或修正控制目標(biāo)，對工程造價(jià)實(shí)施動態(tài)控制。

三、有效控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證

在工程建設(shè)項(xiàng)目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進(jìn)行有產(chǎn)的控制。為防止在施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，除在審核時(shí)把關(guān)外，還應(yīng)在甲乙方的圖紙會審、設(shè)計(jì)院的技術(shù)咨詢中消除，總之，應(yīng)消滅在開工之前。設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。為此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，尤其對影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，更要用先祘帳后變更的辦法解決，使工程造價(jià)得到有效控制.保障發(fā)包方與承包方平等互利。

四、擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)。在工程建設(shè)中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔(dān)，如輸變電所安裝工程、通訊工程、綠化工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質(zhì)。如：每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的變配電系統(tǒng)必須由供電部門所屬的三產(chǎn)負(fù)責(zé)從設(shè)備采購到安裝高度的總承包。而且價(jià)格是一口價(jià)。在這些項(xiàng)目中，首先應(yīng)該尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要求允許另一家供貨商參與競爭，最后終于了取得了較好的效果，設(shè)備采購價(jià)比借貸　電局原先指定廠商的報(bào)價(jià)降了20%左右。

五、 建議采用工程量清單形式確定工程造價(jià)

推行工程量清單計(jì)價(jià)方法是工程造價(jià)深化改革的一項(xiàng)重要措施，是規(guī)范招投標(biāo)行為的有效措施。這種方法有利于改變過去以“量”、“價(jià)”“費(fèi)”定額為主導(dǎo)的靜態(tài)管理模式，使清單中的工程量不進(jìn)入競爭，僅限于價(jià)格的競爭；有利于正確評價(jià)企業(yè)實(shí)力；有利于保證工程質(zhì)量、降低工程造價(jià)；可減少重復(fù)計(jì)算工程量的繁雜勞動；簡化招投標(biāo)報(bào)價(jià)工作；減少工程結(jié)算中扯皮與糾紛；逐步與國際上“控制量、指導(dǎo)價(jià)、競爭費(fèi)”的慣例接軌，深化工程計(jì)價(jià)主要依據(jù)市場變化動態(tài)管理的改革，為我國承包商走向國際市場創(chuàng)造條件。

工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位受苦填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。目前市場上常用形式是將腳手架使用費(fèi)、遇、模板使用費(fèi)等非實(shí)體性消耗費(fèi)用，以及企業(yè)管理費(fèi)、利潤和此部分的稅金列于開辦費(fèi)中，一般開辦費(fèi)為總價(jià)包干不變，工程量清單中的單價(jià)只包含了實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金，此部分價(jià)款隨工程量的培養(yǎng)而變化。采用工程量清單的形式，對建設(shè)單位而言，首先工程單價(jià)易與市場價(jià)進(jìn)行競爭性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞；其次可控制設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加，變更培養(yǎng)的工程量，只能引起實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金部分的變化，非實(shí)體性消耗費(fèi)用及企業(yè)管理費(fèi)、利潤及此部分的稅金，仍保持原有水平?？傊?，采用工程量清單對于建設(shè)單位來說是一項(xiàng)既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。

6做好索賠與反索賠工作

加強(qiáng)施工合同索賠管理工作，是培育和發(fā)展建設(shè)市場的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國工程承包雙方在合同履行中對工程索賠認(rèn)識不足,缺乏推行工程索賠所需的意識和動力。因此,提高索賠意識是承包商亟待解決的問題。施工合同是索賠的依據(jù),索賠則是合同管理的延續(xù)。合同管理索賠要求承包商在簽訂合同時(shí)要充分考慮各種不利因素,分析合同變更和索賠的可能性,采取最有效的合同管理策略和索賠策略;在合同整個(gè)履行過程中,要隨時(shí)結(jié)合施工現(xiàn)場實(shí)際情況,結(jié)合法律法規(guī)進(jìn)行分析研究,以合理履行合同,這不僅有利于保護(hù)自己的合法權(quán)益。更重要的是有利于企業(yè)盡快適應(yīng)國際工程建設(shè)規(guī)范，提高企業(yè)未來生存能力。

近幾年來有關(guān)索賠的文章隨處可見，而反索賠的文章卻不多，許多建設(shè)單位把重點(diǎn)放在了如何應(yīng)對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。論文參考網(wǎng)。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場清單不及時(shí)妨礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業(yè)主指定的新產(chǎn)品等待，對此建設(shè)單位均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片和現(xiàn)場稠人廣眾等原始資料。

[結(jié)束語]以上從幾個(gè)方面談了施工階段項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，相輔相成，缺一不可，可以有側(cè)重，不可有忽視。對于成本管理這個(gè)大課題，遠(yuǎn)不止這些內(nèi)容能夠囊括，還需要具體問題具體分析，使之不斷完善成熟?？傊?，工程造價(jià)合同人員要做到統(tǒng)觀全局，對建材市場走向做到心中有數(shù)，對定額做到舉一反三、靈活應(yīng)用，為開發(fā)項(xiàng)目的成本控制輔平道路，注入實(shí)力。

第6篇：綠化管理合同研究范文

第一條為了進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)校的基本建設(shè)管理，規(guī)范基本建設(shè)工作程序，保證工程建設(shè)質(zhì)量，提高投資效益，保障教育事業(yè)持續(xù)、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)國家和省市縣有關(guān)法律法規(guī)及政策法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，特制定本辦法。

第二條本辦法適用于各類公辦中小學(xué)、幼兒園的所有基建（項(xiàng)目）工程（房屋建筑、運(yùn)動場地、道路管網(wǎng)、圍墻、裝飾、修繕、綠化等）。

第三條管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)

（一）縣教育局計(jì)劃財(cái)務(wù)科負(fù)責(zé)全縣學(xué)?；窘ㄔO(shè)管理工作。職責(zé)是：制定全縣中小學(xué)、幼兒園基本建設(shè)中長期規(guī)劃、年度計(jì)劃；學(xué)?；窘ㄔO(shè)工程審核；指導(dǎo)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)；監(jiān)督工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招投標(biāo)及合同簽訂；全程監(jiān)督學(xué)校、施工、監(jiān)理等單位在學(xué)?；üこ淌┕て陂g工作；工程變更審核；參與工程驗(yàn)收；預(yù)決算審核。

（二）凡縣教育系統(tǒng)基本建設(shè)工程立項(xiàng)審批由縣教育局負(fù)責(zé)；工程的前期手續(xù)辦理由學(xué)校負(fù)責(zé)，縣教育局重點(diǎn)監(jiān)管設(shè)計(jì)方案、預(yù)算編審、招投標(biāo)、工程變更、工程決算等五個(gè)方面。

（三）全縣具有獨(dú)立法人資格的各類公辦中小學(xué)、幼兒園是基建工程的業(yè)主單位，工程所屬學(xué)校應(yīng)成立基建小組具體負(fù)責(zé)管理本單位基本建設(shè)工程。

基建小組組長一般由校長（園長）擔(dān)任。?；ㄐ〗M職責(zé)：一是負(fù)責(zé)工程前期準(zhǔn)備，各項(xiàng)手續(xù)的報(bào)批；二是負(fù)責(zé)拆遷和土地征用；三是做好工程招投標(biāo)工作；四是做好工程現(xiàn)場監(jiān)管；五是負(fù)責(zé)籌措基建資金；六是按合同做好工程款的撥付預(yù)審工作；七是做好工程決算的初審工作；八是做好基建檔案資料的收集和整理工作。

第四條基本建設(shè)程序

（一）經(jīng)縣教育局批準(zhǔn)同意建設(shè)的項(xiàng)目，按有關(guān)規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)?；窘ㄔO(shè)一般程序?yàn)椋?/p>

1.投資項(xiàng)目在30萬以上的基本建設(shè)項(xiàng)目報(bào)縣教育局審查同意后，由學(xué)校委托編制項(xiàng)目建議書和申請報(bào)告，報(bào)縣發(fā)改局審批，接到項(xiàng)目建議書批復(fù)后委托方案設(shè)計(jì)。

2.根據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù)辦理土地預(yù)審、項(xiàng)目選址意見，編制和報(bào)批水土保持方案和環(huán)境影響評估。

3.委托編制可行性研究報(bào)告，并報(bào)縣發(fā)改局審批。

4.委托初步設(shè)計(jì)和項(xiàng)目概算，報(bào)縣發(fā)改局審批。

5.施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、圖審。

6.完成通水、通電、通路和場地平整等三通一平工程。

7.辦理建設(shè)許可證、用地許可證等手續(xù)。

8.委托編制施工圖預(yù)算，要求一編一審。按規(guī)定進(jìn)行工程招投標(biāo)。

9.辦理施工許可證。

10.項(xiàng)目施工。

11.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，投入使用。

12.項(xiàng)目決算。

（二）建設(shè)項(xiàng)目的前期報(bào)批手續(xù)繁多，上面未一一列出。審批程序應(yīng)根據(jù)時(shí)序穿插、并進(jìn)，有效縮短時(shí)限，并積極爭取減免規(guī)費(fèi)。

（三）投資項(xiàng)目在30萬以下的建設(shè)工程（包括附屬工程、維修、道路、綠化等），由學(xué)校填寫《學(xué)校建設(shè)項(xiàng)目申批表》（附件2）報(bào)教育局審批，經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)的工程項(xiàng)目，由局政府采購辦公室組織招投標(biāo)；未經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)的工程項(xiàng)目，學(xué)校不得擅自投資建設(shè)。

第五條工程勘察設(shè)計(jì)。根據(jù)批準(zhǔn)的文件（項(xiàng)目建議書），委托有資質(zhì)、符合項(xiàng)目工程要求的勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)。學(xué)校建設(shè)堅(jiān)持“牢固、安全、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)”的原則，避免脫離當(dāng)?shù)貙?shí)際，超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

第六條工程監(jiān)理。學(xué)校建設(shè)（項(xiàng)目）工程（包括附屬工程、裝飾工程）原則上要委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。監(jiān)理合同經(jīng)教育局計(jì)劃財(cái)務(wù)科審核后簽訂。工程監(jiān)理單位是代表業(yè)主對建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)督和管理，并依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和義務(wù)，學(xué)校應(yīng)積極主動與監(jiān)理公司配合，并依照法律、法規(guī)以及施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件（特別是國家標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文）和《建設(shè)工程施工合同》、《建設(shè)工程監(jiān)理合同》共同對建設(shè)工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資控制等進(jìn)行全方位的監(jiān)督和管理。

第七條工程招投標(biāo)和合同簽訂。項(xiàng)目工程發(fā)包必須嚴(yán)格按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，國家、省、市、縣工程項(xiàng)目執(zhí)法監(jiān)察有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，實(shí)行項(xiàng)目法人制、工程招投標(biāo)制和工程合同制。

（一）工程造價(jià)在30萬元（含）以上的建設(shè)工程施工項(xiàng)目，地質(zhì)勘察費(fèi)10萬元、監(jiān)理費(fèi)15萬元、設(shè)計(jì)費(fèi)30萬元以上的服務(wù)項(xiàng)目都必須進(jìn)入縣招投標(biāo)中心，通過招投標(biāo)的方式進(jìn)行發(fā)包。凡投資在30萬元以下的建設(shè)工程施工項(xiàng)目，由縣教育局政府采購辦公室組織招標(biāo)。

（二）中標(biāo)通知發(fā)出后在規(guī)定期限內(nèi)，學(xué)校和中標(biāo)單位應(yīng)按照招標(biāo)文件、招標(biāo)書的內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定簽訂《建設(shè)工程施工合同》，合同簽訂前須經(jīng)縣教育局計(jì)財(cái)科審核。

第八條學(xué)校對施工現(xiàn)場的管理及工程質(zhì)量的監(jiān)督。一是項(xiàng)目班子人員（特別是項(xiàng)目經(jīng)理）到位關(guān)；二是建筑材料進(jìn)場檢查關(guān)；三是建筑材料試驗(yàn)樣本采集關(guān)；四是隱蔽工程記錄關(guān)；五是各工序完工質(zhì)量檢查關(guān)；六是施工安全措施落實(shí)關(guān)。在工程建設(shè)過程中，學(xué)校應(yīng)派出專職或兼職基建管理人員，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場及工程質(zhì)量監(jiān)督管理，并做好日記。學(xué)校應(yīng)按監(jiān)理合同做好監(jiān)理人員到位的考勤工作，配合監(jiān)理人員檢查項(xiàng)目班子人員的到位情況，審核到位人員是否與投標(biāo)承諾書上名單、職稱相吻合。監(jiān)督施工機(jī)械的到位率，檢查進(jìn)場建筑材料有效期、生產(chǎn)日期、產(chǎn)品合格證，并做好進(jìn)場建筑材料的現(xiàn)場取樣及試塊的現(xiàn)場取樣制作等送驗(yàn)試件的監(jiān)督工作，以確保送驗(yàn)試件的真實(shí)性。學(xué)校、監(jiān)理單位、施工企業(yè)共同做好隱蔽工程記錄。預(yù)算暫定價(jià)的建筑材料規(guī)格、品牌產(chǎn)地、價(jià)格必須經(jīng)學(xué)校二人以上會同局計(jì)財(cái)科、監(jiān)理單位、施工企業(yè)四方共同進(jìn)行確認(rèn)。學(xué)?；ńM長要參與所有環(huán)節(jié)的驗(yàn)收，并督促施工單位做好工程驗(yàn)收中提出的整改返工問題的落實(shí)工作?？h教育局派員不定期對工程施工、學(xué)校管理及安全生產(chǎn)責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行抽查，并參加開工放樣，主體和竣工驗(yàn)收。

第九條隱蔽工程驗(yàn)收記錄、工程量計(jì)算應(yīng)當(dāng)在分項(xiàng)工程被隱蔽前完成復(fù)核，并附詳圖和工程量計(jì)算表，并提供標(biāo)明隱蔽部分尺度的照片或影像資料，經(jīng)辦人和復(fù)核人應(yīng)在附件上簽字。復(fù)核必須要有具體意見，禁止僅簽原則性意見或只簽名無具體意見。

工程變更洽商記錄和隱蔽工程簽證必須手續(xù)完備，不允許事后補(bǔ)辦。變更報(bào)告不得隨意涂改，并注明日期。不得用直接在施工圖上修改簽字的形式來代替工程變更報(bào)告單。

第十條施工圖紙變更和項(xiàng)目增減。為加強(qiáng)預(yù)算管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，避免隨意提高標(biāo)準(zhǔn)，突破預(yù)算規(guī)模，所有建設(shè)項(xiàng)目必須嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和項(xiàng)目增減。在建設(shè)過程中，因使用和結(jié)構(gòu)的合理性需要，確需變更設(shè)計(jì)或基礎(chǔ)工程量及超預(yù)算暫定價(jià)，需經(jīng)設(shè)計(jì)單位出具變更聯(lián)系單或施工圖紙，施工和監(jiān)理單位認(rèn)可，學(xué)校簽署意見，按下列要求逐級審批。未經(jīng)審批，學(xué)校和施工單位不得隨意變更施工圖和增加工程造價(jià)。

工程變更額度審批權(quán)限規(guī)定如下：

一、單項(xiàng)變更額度不足10萬元的（且累計(jì)變更30萬元以下），由學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論并編制項(xiàng)目工程變更預(yù)算，報(bào)縣教育局審批后方可實(shí)施；

二、單項(xiàng)變更額度在10萬元以上的（累計(jì)變更30萬元以上），由學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論確定，并經(jīng)教育局同意后，根據(jù)《投資項(xiàng)目變更管理實(shí)施辦法》（試行）的規(guī)定報(bào)縣政府審批。

項(xiàng)目施工過程中，遇暗河、暗溝、軟基等地質(zhì)實(shí)際情況與地質(zhì)資料不符且急需處理的情況，搶修搶險(xiǎn)應(yīng)急工程以及地震、臺風(fēng)等不可抗力的原因時(shí)，為保證工程建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量和安全，學(xué)校可邊處理邊上報(bào)，并召開由發(fā)改（重點(diǎn)辦）、財(cái)政、審計(jì)、招管辦、監(jiān)察、行業(yè)主管等單位參加的緊急會議，商定處理方案，形成書面意見，邊實(shí)施邊按規(guī)定報(bào)批或緊急處理后報(bào)批。

涉及工程變更項(xiàng)目學(xué)校應(yīng)及時(shí)提交《工程變更簽證單》及相關(guān)材料，包括：政府投資項(xiàng)目變更審批表（附表1）、工程施工變更簽證申請單（附表2）、工程變更計(jì)算表（附表3）、工程變更費(fèi)用計(jì)算表（附表4），按規(guī)定的審批權(quán)限和程序報(bào)批。

第十一條工程竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工時(shí)必須按施工合同、設(shè)計(jì)圖紙文件、國家有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢測報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格后，學(xué)校應(yīng)做好資產(chǎn)使用交接，按竣工決算批準(zhǔn)書和相關(guān)票據(jù)登記固定資產(chǎn)帳，并做好資產(chǎn)的后續(xù)管理工作。施工單位不按時(shí)提交合格竣工圖和移交檔案資料，視同未完成施工任務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，學(xué)校不得對該工程進(jìn)行竣工決算。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用，違反規(guī)定的，將給予有關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處分。造成重大事故的，追究法律責(zé)任。

第十二條建設(shè)資金和財(cái)務(wù)的管理。學(xué)校應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)立基本建設(shè)帳薄，專門核算基建收支業(yè)務(wù)。

（一）工程建設(shè)資金的使用必須符合省市縣有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定。（二）工程款支付

1. 工程費(fèi)用支付由學(xué)?；üぷ餍〗M2名以上成員提出，基建組長簽字審批后支付（基建組長不是校長擔(dān)任的，基建組長審核后報(bào)學(xué)校校長審批支付）。

2.學(xué)校其他領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任基建組長的，則由學(xué)校校長簽署授權(quán)委托書，委托基建組長負(fù)責(zé)基本建設(shè)管理。

3.費(fèi)用支出要堅(jiān)持勤儉節(jié)約原則，對未按規(guī)定審批簽字或報(bào)銷手續(xù)不齊全，開支不符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定的各種憑證，財(cái)務(wù)人員有權(quán)拒絕支付。

4. 建設(shè)資金實(shí)行統(tǒng)一管理，嚴(yán)格按施工合同約定撥付工程款，支付工程款必須通過銀行轉(zhuǎn)帳，款項(xiàng)必須撥付到承包單位（合同帳號），不得撥付給個(gè)人。一般情況下，工程竣工驗(yàn)收合格后支付不超過合同價(jià)85%的工程款，決算審計(jì)后支付不超過審計(jì)價(jià)95%的工程款，余額作為工程質(zhì)量保證金，維修工程及校舍改造項(xiàng)目一年后付清，新建項(xiàng)目按國家有關(guān)規(guī)定辦理。實(shí)際支付時(shí)承包單位必須按規(guī)定程序填寫工程款支付申請單，由監(jiān)理和學(xué)?；ü芾砣藛T簽署意見，學(xué)?；ńM長（校長）審批后支付。

（三）工程完工后學(xué)?；ㄐ〗M要及時(shí)牽頭辦理竣工財(cái)務(wù)決算，并認(rèn)真做好各項(xiàng)清理工作。對各種基建管理中購買的材料、設(shè)備、工具等要移交給學(xué)?？倓?wù)處，由總務(wù)處負(fù)責(zé)落實(shí)和處理。

第十三條建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，學(xué)校應(yīng)督促施工單位及時(shí)按照合同要求，整理工程變更單、施工簽證單等資料，編制工程結(jié)算書，報(bào)縣教育局計(jì)財(cái)科初審，再由縣教育局遞送縣財(cái)政、審計(jì)等部門或委托有資質(zhì)的社會中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。

第十四條工程項(xiàng)目審計(jì)。建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行審計(jì)制度，必須經(jīng)審計(jì)后，方可同施工單位辦理工程價(jià)款結(jié)算。局紀(jì)檢監(jiān)察部門應(yīng)對項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工監(jiān)理、資金管理、預(yù)決算審計(jì)、竣工驗(yàn)收等方面進(jìn)行全程監(jiān)督檢查。

第十五條基建檔案管理。學(xué)校新建項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收合格后，須將基建項(xiàng)目審批文件、施工合同、竣工圖紙、工程聯(lián)系單、隱蔽工程,各環(huán)節(jié)驗(yàn)收的照片或視頻、決算書、財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、施工總結(jié)、監(jiān)理報(bào)告、竣工驗(yàn)收報(bào)告、土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證、學(xué)?；ü芾碣Y料等有關(guān)從項(xiàng)目籌劃到竣工驗(yàn)收的各環(huán)節(jié)文件資料，嚴(yán)格按照規(guī)定收集、整理上報(bào)建設(shè)管理部門或?qū)W校檔案室歸檔。

第十六條項(xiàng)目管理責(zé)任追究制度。對未批先建、擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及不按規(guī)定程序辦理工程變更手續(xù)或?qū)σ蚬芾聿粐?yán)而出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、造成國有資產(chǎn)流失以及出現(xiàn)擠占、挪用專項(xiàng)資金等其他重大責(zé)任事故的，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第十六條本辦法由縣教育局計(jì)劃財(cái)務(wù)科負(fù)責(zé)解釋。

第十七條本辦法自之日起施行。

附表1、政府投資項(xiàng)目變更審批表

2、工程施工變更簽證申請單

第7篇：綠化管理合同研究范文

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)工程監(jiān)理

造價(jià)工程師在監(jiān)理工作中是建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)工作的重要組織者和負(fù)責(zé)人，具有工程計(jì)量審核權(quán)、支付工程進(jìn)度款審核權(quán)和工程造價(jià)審批權(quán)，對維護(hù)國家和社會公共利益，維護(hù)業(yè)主和承包商利益，維護(hù)監(jiān)理單位自身權(quán)益，有著不可替代的地位和作用。

造價(jià)工程師在工程項(xiàng)目立項(xiàng)決策到竣工投產(chǎn)全過程監(jiān)理工作中，負(fù)責(zé)編制或?qū)徍送顿Y估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，以及工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、結(jié)算等各階段的投資控制工作。造價(jià)工程師作為投資控制組負(fù)責(zé)人，對總監(jiān)負(fù)責(zé)，做好投資工作的事前、事中、事后控制。防止決算超預(yù)算，預(yù)算超概算，概算超估算。為完成投資控制的監(jiān)理目標(biāo)，必須完善投資控制的組織措施，建立健全監(jiān)理組織，明確職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)投資控制的責(zé)任。投資控制組應(yīng)有二個(gè)管理層次：（一）控制層。由造價(jià)工程師和專業(yè)監(jiān)理工程師組成。具體負(fù)責(zé)監(jiān)理規(guī)劃中投資控制的實(shí)施，確定目標(biāo)控制的方法和手段，制訂控制措施。專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)工程計(jì)量確認(rèn)簽證，造價(jià)工程師負(fù)責(zé)審核。（二）作業(yè)層。由具有資格證書的概預(yù)算專業(yè)人員和監(jiān)理員組成。具體負(fù)責(zé)工程計(jì)量并簽署原始憑證；監(jiān)理日記中對人力投入、材料數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、不可抗力等關(guān)系到投資控制的情況應(yīng)盡量詳細(xì)記錄，為控制層提供投資控制第一手材料。

如何在監(jiān)理工作中發(fā)揮造價(jià)工程師的作用，筆者認(rèn)為，應(yīng)從設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算四個(gè)階段的投資進(jìn)行重點(diǎn)控制。

1、設(shè)計(jì)階段的投資事前控制

項(xiàng)目作出投資決策后，控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。為實(shí)現(xiàn)各設(shè)計(jì)階段的投資控制目標(biāo)，造價(jià)工程師可采取下列監(jiān)理措施：

1．1、設(shè)計(jì)合同應(yīng)明確突破限額設(shè)計(jì)的責(zé)任。造價(jià)工程師在各設(shè)計(jì)階段進(jìn)行投資控制時(shí)，要將投資限額按投資控制目標(biāo)分解到各專業(yè)設(shè)計(jì)人員，使設(shè)計(jì)人員清醒認(rèn)識到設(shè)計(jì)應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)優(yōu)選，及時(shí)采取糾偏措施，既滿足工程質(zhì)量和功能使用要求又不超投資限額。造價(jià)工程師應(yīng)協(xié)助業(yè)主在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，明確突破限額設(shè)計(jì)的責(zé)任。如果因設(shè)計(jì)原因超投資限額，設(shè)計(jì)人員必須無償修改、返工；因設(shè)計(jì)責(zé)任進(jìn)行工程變更，導(dǎo)致超投資限額后果的給予處罰。

1．2、運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和價(jià)值工程原理。（1）、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)是經(jīng)批準(zhǔn)的整套標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件圖紙。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可以節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，加快施工速度，保證工程質(zhì)量，較大幅度降低工程造價(jià)。因此造價(jià)工程師應(yīng)大力推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。（2）、價(jià)值工程（價(jià)值系數(shù)V=功能系數(shù)F/成本系數(shù)C）原理通過對功能和成本的分析，將技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題結(jié)合起來進(jìn)行研究，是設(shè)計(jì)階段進(jìn)行投資控制的科學(xué)方法之一。造價(jià)工程師應(yīng)能熟練運(yùn)用價(jià)值工程原理，認(rèn)真審圖，研究圖紙中的開間、進(jìn)深、層高、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備等等是否合理。結(jié)合建設(shè)單位意見，做多種方案的功能和成本研究，選擇價(jià)值系數(shù)最大的方案為最優(yōu)方案，達(dá)到實(shí)現(xiàn)各設(shè)計(jì)階段的投資控制目標(biāo)。

1．3、利用監(jiān)理信息系統(tǒng)。監(jiān)理信息系統(tǒng)能積累已完工程的造價(jià)數(shù)據(jù)，掌握國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)變化的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，保證建筑材料、設(shè)備、運(yùn)輸、匯率等等有關(guān)工程造價(jià)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、時(shí)效性。造價(jià)工程師應(yīng)及時(shí)將有關(guān)的工程造價(jià)數(shù)據(jù)提供給設(shè)計(jì)人員，挖掘降低造價(jià)潛力，為限額設(shè)計(jì)創(chuàng)造條件。

2、招投標(biāo)階段的投資控制

造價(jià)工程師在招投標(biāo)階段的投資控制中，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范、定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙、現(xiàn)場因素、工期等認(rèn)真審核標(biāo)底：（1）審核工程量。（2）審核單價(jià)。（3）審核經(jīng)費(fèi)及價(jià)差。（4）審核各種包干費(fèi)用和主要材料指標(biāo)。（5）審核標(biāo)底造價(jià)是否合理。

造價(jià)工程師應(yīng)緊緊控制住標(biāo)底造價(jià)是否合理，目的在于：合理的工程造價(jià)是工程質(zhì)量的保證。高價(jià)承包使業(yè)主蒙受投資損失；低價(jià)承包會造成承包商不規(guī)范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質(zhì)量隱患重重。增加工程項(xiàng)目的全壽命后期維修費(fèi)用，實(shí)屬得不償失。

在評標(biāo)階段，為防止串通抬標(biāo)，必須對投資進(jìn)行有效控制。造價(jià)工程師應(yīng)使業(yè)主認(rèn)識到合理的工程造價(jià)，是工程質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)保證?？山ㄗh業(yè)主采用三次算術(shù)平均值的評標(biāo)方式進(jìn)行評標(biāo)：（1）在開啟報(bào)價(jià)標(biāo)書前1小時(shí)，評標(biāo)委員會全體成員按工程復(fù)雜程度各自報(bào)出在標(biāo)底±5%以內(nèi)者為有效報(bào)價(jià)，可參與評標(biāo)。將有效報(bào)價(jià)去掉一個(gè)最高值和一個(gè)最低值，取其算術(shù)平均值為有效報(bào)價(jià)浮動率。（3）再取標(biāo)底核準(zhǔn)浮動率與有效報(bào)價(jià)浮動率的算術(shù)平均值得到中標(biāo)浮動率。

中標(biāo)浮動率有三條重要作用：

1）中標(biāo)浮動率能公平確定中標(biāo)者，中標(biāo)浮動率作為一條準(zhǔn)線：a.以有效報(bào)價(jià)最接近者優(yōu)先；b.以低于者優(yōu)先；c.兩種及兩個(gè)以上有效報(bào)價(jià)相同時(shí)，中簽者優(yōu)先。

2）中標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)高于中標(biāo)浮動率時(shí)，以中標(biāo)浮動率為準(zhǔn)；低于時(shí)，則取自己的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

3）中標(biāo)浮動率在竣工程結(jié)算時(shí)，造價(jià)主管部門審定的工程造價(jià)乘以中標(biāo)浮動率作為業(yè)主實(shí)際付款的工程造價(jià)。

采用上述評標(biāo)中標(biāo)方法，能貫徹"公開、公正、公平"原則，使工程造價(jià)控制在"合理價(jià)"范圍內(nèi)。

3、施工階段的投資事中控制

造價(jià)工程師在施工階段的投資事中控制，就是把計(jì)劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值。在施工中定期分析投資實(shí)際值和目標(biāo)值之間的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保證投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3．1、造價(jià)工程師應(yīng)對施工組織設(shè)計(jì)認(rèn)真審核，采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評審，加強(qiáng)投資控制。施工方法的不同，對工程造價(jià)影響很大。如筆者曾負(fù)責(zé)監(jiān)理的某工程項(xiàng)目，原施工組織設(shè)計(jì)：土方開挖大量采用機(jī)械，考慮到地下水的影響，施工機(jī)械開挖占75%，人工開挖占25%，并有降水設(shè)施。筆者認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)，發(fā)現(xiàn)開挖基礎(chǔ)時(shí)間正值枯水期，機(jī)械和人工比例不合理，經(jīng)計(jì)算調(diào)整，按機(jī)械挖土占92%計(jì)，人工挖土占8%計(jì)，且減少降水費(fèi)用，為業(yè)主節(jié)約了一筆投資。原施工組織設(shè)計(jì)挖出土方全部外運(yùn)，回填土方再運(yùn)回。筆者經(jīng)過現(xiàn)場踏勘，發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場相鄰有一資金未到位、已平整場地的廠房舊址可利用。經(jīng)業(yè)主聯(lián)系，利用廠房舊址堆回填土方，節(jié)約了來回運(yùn)費(fèi)。造價(jià)工程師還應(yīng)重點(diǎn)審查施工組織設(shè)計(jì)中各種不合理施工措施增加的費(fèi)用，并防止各種索賠事件的誘因包含在其中，這種投資的事前控制，對今后監(jiān)理工作的投資控制有事半功倍的功效。

3．2、造價(jià)工程師應(yīng)對工程進(jìn)度款的支付嚴(yán)格控制。工程進(jìn)度款支付是投資控制的有效手段，是工程質(zhì)量和進(jìn)度的有力保證。只有按圖施工，并通過監(jiān)理人員質(zhì)量檢驗(yàn)合格，計(jì)量核實(shí)的工程項(xiàng)目進(jìn)度款，造價(jià)工程師才審核支付。

按月計(jì)算工程量支付進(jìn)度款，不能將資金投入程度較直接地反映在工程實(shí)際形象上，為了使工程進(jìn)度款的支付與工程質(zhì)量、進(jìn)度緊密地聯(lián)系在一起，造價(jià)工程師應(yīng)協(xié)助業(yè)主按工程結(jié)構(gòu)劃分：基礎(chǔ)、二層梁板、三層梁板……主體封頂、砌體完成等形象進(jìn)度付進(jìn)度款，明確寫進(jìn)承包合同中。業(yè)主能直觀知道工程建設(shè)至目前的形象用了多少資金，承包商的積極性也能有效提高。

3．3、造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經(jīng)常會碰到由于設(shè)計(jì)工作不細(xì)致，或發(fā)生不可預(yù)見的事故及其他原因，進(jìn)行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關(guān)鍵。

由于目前的現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)等都是以工料機(jī)直接費(fèi)為基礎(chǔ)，直接費(fèi)金額多，間接費(fèi)也多。這往往會使一些承包商為了追求利潤而搞工程變更，如將一般抹灰變更為貼瓷磚，車庫水泥砂漿地面變更為水磨石地面等。造價(jià)工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟(jì)、美觀的角度協(xié)助業(yè)主確定是否需要進(jìn)行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料。筆者在監(jiān)理實(shí)踐中，曾有承包商說服業(yè)主同意將會議室樓地面水磨石變更為鋪貼花崗巖石板，原因是為了會議室的天棚、墻體、擺設(shè)等的整體色彩配稱，會議室兼帶會客功能。筆者認(rèn)真審核工程變更內(nèi)容，認(rèn)為業(yè)主為了美觀和使用功能的需要，但沒考慮到花崗石造價(jià)很高，將突破總投資限額。建議采用仿花崗石800×800無釉拋光磚，達(dá)到同樣效果，為業(yè)主節(jié)約了一筆投資。

造價(jià)工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價(jià)格，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，檢查每個(gè)子項(xiàng)單價(jià)、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價(jià)格的條款確定變更價(jià)格，計(jì)算該項(xiàng)工程變更對總投資額的影響。應(yīng)防止承包商"殺死豬再講價(jià)"，因?yàn)槿绻こ套兏吨T實(shí)施再去核實(shí)計(jì)量，現(xiàn)場已面目全非，事后核量不準(zhǔn)確。只有規(guī)范工程變更操作，實(shí)行事前把關(guān)，主動監(jiān)控，工程變更的投資才能得到有效控制。

3．4、造價(jià)工程師應(yīng)正確處理和防范施工索賠

在施工過程中，引起索賠的原因很多，一些承包商會尋找索賠機(jī)會，希望索取到費(fèi)用賠償，更想得到利潤和工期補(bǔ)償。這就要求造價(jià)工程師應(yīng)精通施工合同條款，熟悉工程項(xiàng)目的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，公正地當(dāng)好索賠事件"準(zhǔn)仲裁員"，維護(hù)合同雙方合法權(quán)益。發(fā)生索賠事件時(shí)，承包商一般會根據(jù)自己的記錄提出工期或費(fèi)用索賠報(bào)告。造價(jià)工程師應(yīng)認(rèn)真研究合同條款，首先核查索賠報(bào)告是否在索賠事件發(fā)生后的有效期間28天內(nèi)提出，否則索賠不成立。進(jìn)而對索賠要求進(jìn)行辨別和分析。由于監(jiān)理日記能逐日如實(shí)記載工程形象進(jìn)度和完成的實(shí)物工程量，影響工程進(jìn)度的內(nèi)外、人為和自然的各種因素，包括臺風(fēng)、暴雨、現(xiàn)場停水、停電的起止時(shí)間。所以，造價(jià)工程師應(yīng)根據(jù)同期監(jiān)理日記對索賠事件的起因和責(zé)任歸屬進(jìn)行劃分。由于業(yè)主或其它原因，致使承包商在施工中付出了額外費(fèi)用且確有證據(jù)時(shí)，合同中有明確條款的，應(yīng)按索賠程序及時(shí)、合理的給予承包商實(shí)際損失的補(bǔ)償，保證工程正常施工，防止綜合索賠的發(fā)生。

索賠事件處理難度大，花時(shí)間精力，造價(jià)工程師應(yīng)積極通過自己的工作防止或盡量減少索賠事件的發(fā)生：

（1）應(yīng)積累一切可能涉及索賠論證的資料。在研究技術(shù)、進(jìn)度或其它重大問題的會議記錄中，要求與會者簽字，作為正式文檔資料。（2）應(yīng)嚴(yán)格按監(jiān)理工作程序開展監(jiān)理工作，避免工作延誤發(fā)生索賠事件。（3）應(yīng)對設(shè)計(jì)修改和工程變更嚴(yán)格把關(guān)，仔細(xì)測算造價(jià)和分析可能帶來的索賠問題。（4）應(yīng)提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，適應(yīng)監(jiān)理工作的需要。如對于非承包商責(zé)任的工程延期，可能引起的雨季施工增加費(fèi)用的索賠。這就要求造價(jià)工程師能熟練計(jì)算網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的六個(gè)時(shí)間參數(shù)，分析工程延期是否對關(guān)鍵線路產(chǎn)生影響，盡量避開雨季施工，減少或防止雨季施工增加費(fèi)用的索賠，為業(yè)主節(jié)約投資。（5）協(xié)助業(yè)主及時(shí)完成與工程進(jìn)展密切相關(guān)的各項(xiàng)工作，如按期提供合格施工現(xiàn)場，按質(zhì)、按量、按期提供施工圖紙和材料、設(shè)備等項(xiàng)工作，避免因延誤造成索賠。

造價(jià)工程師應(yīng)協(xié)助業(yè)主做好反索賠工作，促使承包商履行合同約定的義務(wù)，保證工程質(zhì)量和按時(shí)竣工。

施工階段涉及經(jīng)濟(jì)費(fèi)用支出的停窩工簽證，計(jì)日工簽證，使用機(jī)械簽證，材料代用和材料調(diào)價(jià)等的簽證，均應(yīng)由造價(jià)工程師審核，對非使用不可的投資進(jìn)行有效控制。

4、工程竣工結(jié)算階段的投資事后控制

造價(jià)工程師在工程竣工結(jié)算階段的投資事后控制中，應(yīng)認(rèn)真及時(shí)審核竣工結(jié)算。這是施工階段進(jìn)行投資控制的最重要環(huán)節(jié)。審核的具體內(nèi)容包括：竣工結(jié)算是否符合合同條款、招投標(biāo)文件，結(jié)算是否按定額和工程計(jì)量規(guī)則、造價(jià)主管部門的調(diào)價(jià)規(guī)定等進(jìn)行編制。要根據(jù)合同、圖紙、定額及工程預(yù)算書等，對工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應(yīng)材料設(shè)備逐項(xiàng)審核，不重不漏。有疑問時(shí)，查看當(dāng)時(shí)的監(jiān)理日記，并進(jìn)行現(xiàn)場校核。如施工中鋼筋搭接經(jīng)設(shè)計(jì)修改為電渣壓力焊，結(jié)算書中計(jì)算電渣壓力焊金額，但未減去搭接長度鋼筋重量和減少搭接區(qū)加密箍筋重量，應(yīng)予重新核算。如地方政府為綠化山林，關(guān)閉部分碎石場，導(dǎo)致碎石價(jià)格上浮，偏離定額價(jià)格，必須采用當(dāng)?shù)卦靸r(jià)主管部門的地材價(jià)差系數(shù)進(jìn)行修正。造價(jià)工程師應(yīng)及時(shí)掌握施工方法和材料價(jià)格對造價(jià)的影響，不偏不倚，正確審核竣工結(jié)算，使竣工結(jié)算真實(shí)反映工程造價(jià)。

關(guān)于造價(jià)工程師維護(hù)監(jiān)理單位自身權(quán)益的問題，有幾點(diǎn)值得重視：（1）有的業(yè)主因工程后期資金較緊或人為因素，拖欠監(jiān)理費(fèi)，應(yīng)動之以情，曉之以理，按監(jiān)理合同及時(shí)追討監(jiān)理費(fèi)，保障監(jiān)理單位的正常運(yùn)作，才能更好地為業(yè)主服務(wù)。（2）對于非監(jiān)理原因?qū)е碌墓こ萄悠诨蛲９?，及較大工程變更增加工程量，應(yīng)在監(jiān)理合同中明確補(bǔ)償監(jiān)理費(fèi)數(shù)額。（3）對于監(jiān)理范圍應(yīng)在監(jiān)理合同中明確界定，不要出現(xiàn)"XX等"字眼，防止出現(xiàn)監(jiān)理了項(xiàng)目的附屬工程得不到監(jiān)理費(fèi)的情況。（4）對于合理化建議，應(yīng)在監(jiān)理合同中明確標(biāo)明獎勵比例及支付時(shí)間等條款，只要是監(jiān)理人員提出來的合理化建議并付諸實(shí)施、為業(yè)主節(jié)約建設(shè)資金時(shí)，業(yè)主就應(yīng)按監(jiān)理合同條款給予監(jiān)理單位獎勵。造價(jià)工程師必須注意積累《工程例會記錄》、《監(jiān)理通知書》等資料，并要求與會者簽名，作為獲得業(yè)主獎勵的原始資料。

第8篇：綠化管理合同研究范文

關(guān)鍵字：園林工程；園林綠化；園林施工；工程監(jiān)理；施工質(zhì)量

中圖分類號：K928.73 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A

園林綠化工程是以栽種植物為主的一項(xiàng)工程，其對于感觀效果、生態(tài)效應(yīng)是非常重視的，為此，要求我們的工程師具備豐富的監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)以及豐富性的園林經(jīng)驗(yàn)。本文結(jié)核自身這些年從事于園林綠化工程施工經(jīng)驗(yàn)，針對園林綠化工程施工質(zhì)量監(jiān)理掌控進(jìn)行相關(guān)的論述。

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，掌握園林綠化工程監(jiān)理的特殊性

綠化工程建設(shè)監(jiān)理是針對綠化工程建設(shè)項(xiàng)目，專業(yè)化、社會化的具有相應(yīng)資質(zhì)的綠化監(jiān)理單位接受綠化建設(shè)業(yè)主的委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目文件、有關(guān)的工程建設(shè)法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、工程建設(shè)委托監(jiān)理合同和有關(guān)的建設(shè)工程合同，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作，并代表業(yè)主對承建單位(綠化公司)的建設(shè)行為進(jìn)行監(jiān)控的專業(yè)化服務(wù)活動。

作為園林綠化工程監(jiān)理企業(yè)，要適應(yīng)園林綠化事業(yè)的飛速發(fā)展，就必須加大力度，不斷研究新情況，找出解決各種問題的新對策。

(1)協(xié)助業(yè)主選好施工單位。作為園林綠化工程監(jiān)理企業(yè)，一旦建設(shè)單位確定其委托監(jiān)理后，就應(yīng)當(dāng)介入施工招投標(biāo)等工程前期工作，積極參與建設(shè)單位組織的對施工單位真實(shí)情況的抽查摸底，主動交換平時(shí)所掌握的一些施工單位的資質(zhì)與實(shí)力情況，切實(shí)貫徹實(shí)施《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招投標(biāo)辦法》，協(xié)助建設(shè)單位盡可能選擇素質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)的施工單位，并協(xié)同制訂現(xiàn)場管理的一些特定辦法，如“五大員”考勤制、書面通報(bào)，制訂處罰條款等等，全面加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的管理。這既是園林綠化工程監(jiān)理應(yīng)盡的義務(wù)，也是搞好園林綠化工程質(zhì)量控制的首要因素。

(2)深刻領(lǐng)會設(shè)計(jì)意圖。作為園林綠化工程監(jiān)理人員，不能僅停留于一般的熟悉圖紙，按圖施工，還必須根據(jù)工程情況，了解與掌握在某些設(shè)計(jì)領(lǐng)域難以深化的部位，深刻領(lǐng)會設(shè)計(jì)意圖，督促施工單位針對這一部位制訂詳細(xì)的施工預(yù)案，采取切實(shí)有效的解決辦法，認(rèn)真監(jiān)督把好藝術(shù)關(guān)，力求達(dá)到最好的環(huán)境藝術(shù)效果。

(3)認(rèn)真實(shí)施監(jiān)理規(guī)范。2001年5月1日實(shí)施的GB50319-2000國家《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》，是搞好工程監(jiān)理的總綱。作為園林綠化工程監(jiān)理企業(yè)，毫無疑問的應(yīng)當(dāng)全面認(rèn)真地貫徹實(shí)施，但是目前在對該《規(guī)范》的認(rèn)識與執(zhí)行上情況千差萬別。有的以為《規(guī)范》束縛了手腳，工作不痛快，尤其是在對監(jiān)理資料的整理上感到勞師費(fèi)事。有的在具體運(yùn)作中抱著無所謂的態(tài)度，隨意應(yīng)付，馬虎了事。因此，必須加強(qiáng)對《規(guī)范》重要意義的宣傳;舉辦對《規(guī)范》內(nèi)容的學(xué)習(xí)培訓(xùn);結(jié)合實(shí)際進(jìn)行重點(diǎn)指導(dǎo)。以求從根本上提高對《規(guī)范》執(zhí)行的自覺性，力促園林綠化工程監(jiān)理行為的規(guī)范化。

“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”是我國工程建設(shè)的一貫方針。工程質(zhì)量關(guān)系到生產(chǎn)、使用的效果，關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，因此確保工程質(zhì)量是工程的重要環(huán)節(jié)。而影響園林工程施工質(zhì)量的因素主要有：園林工程施工人員、園林植物材料及構(gòu)配件、園林施工機(jī)械及環(huán)境因素，這就決定了監(jiān)理人員必須設(shè)法使影響工程質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)等因素處于全面受控狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)理的質(zhì)量控制目標(biāo)，從而推進(jìn)監(jiān)理工作的順利開展。

二、自始參與

綠化往往是在整個(gè)建筑工程基本完成后才開始實(shí)施，前期工程的建設(shè)對綠化工程有著直接的影響，比如預(yù)留綠地內(nèi)耕植土能否獲得有效保護(hù)。實(shí)際工作中業(yè)主和建筑施工單位常將耕植土當(dāng)一般填充物使用，預(yù)留綠地也成為了臨時(shí)建筑工地。待綠化時(shí)，預(yù)留綠地上熟土沒了，土壤結(jié)構(gòu)遭受破壞，上面留下一片垃圾。為了栽種植被又不得不花錢清運(yùn)垃圾、購買熟土回填。如果業(yè)主讓綠化監(jiān)理工程從工作建設(shè)之初就參與進(jìn)來，不但能為自己控制綠化工程造價(jià)，同進(jìn)也能為工程的順利開展奠定基礎(chǔ)。綠化工程監(jiān)理和建筑工程監(jiān)理的另一大區(qū)別是責(zé)任期限不同。建筑工程只限于施工階段，而綠化工程不僅有施工前、施工中，同時(shí)還包括缺陷責(zé)任期內(nèi)的監(jiān)理。栽植苗木只完成全部工作量的一部分，最終能否達(dá)到設(shè)計(jì)效果，更關(guān)鍵的還要看接下來的養(yǎng)護(hù)管理。這就要求監(jiān)理繼續(xù)對工程進(jìn)行督查、考核，直至最后竣工驗(yàn)收。這一階段主要包括修剪、治蟲、除草、澆水、松土、施肥、扶正等工作，可依據(jù)各省、市制定的城市園林綠化植物養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)要求，采取百分考核制進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果與最終工程造價(jià)掛鉤。

三、加強(qiáng)對園林綠化職工的技術(shù)指導(dǎo)，確保工程質(zhì)量

園林綠化工程質(zhì)量是由園林綠化職工所創(chuàng)造的，他們的政治思想素質(zhì)、責(zé)任感、事業(yè)心、質(zhì)量觀、業(yè)務(wù)能力、技術(shù)水平等均直接影響工程質(zhì)量。督促施工單位選擇肥沃、疏松、排水良好的種植土壤，栽植土的PH值應(yīng)控制在6.5—7.5，對喜酸性的樹木PH值控制在5—6.5，對于不適合樹木生長的栽植土應(yīng)進(jìn)行換土。如:茶花、杜鵑、杜英、紅花繼木、香樟、歐石楠喜酸性土壤，而、龍柏、石榴則喜堿性土壤，種植過程中只有將植物的生態(tài)要求和土壤的生態(tài)特性統(tǒng)一起來，植株才能長勢良好，但是在實(shí)際的施工過程中，許多施工單位卻不能做到這一點(diǎn)，他們?yōu)榱斯?jié)省開支往往忽視了植株的生態(tài)需要，盲目種植，造成了景觀的退化。由此可見監(jiān)理人員在監(jiān)理過程中必須督促施工人員進(jìn)行針對性地?fù)Q土或?qū)ν寥肋M(jìn)行改良，以保證植株正常生長狀態(tài)的持續(xù)性，同時(shí)也可減少施工單位的經(jīng)濟(jì)損失，避免了對城市景觀的損壞。

四、嚴(yán)格控制園林綠化材料的質(zhì)量

嚴(yán)把植物材料關(guān)，以確保工程的施工質(zhì)量。監(jiān)理工程師應(yīng)督促施工單位按設(shè)計(jì)圖紙采購苗木，并在苗木進(jìn)場前對苗木的名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地及苗木檢疫單進(jìn)行驗(yàn)收，對不符規(guī)格的苗木一律清退。

五、遵循植物生長規(guī)律，掌握苗木栽植時(shí)間

園林綠化工程質(zhì)量的好壞與苗木的成活率有很大關(guān)系，園林綠化工程中投入的苗木材料是有生命的綠化植物，不同的綠化苗木具有不同的生長規(guī)律，栽植季節(jié)和栽植時(shí)間也各有差別。掌握不同苗木的最佳栽植時(shí)間是苗木成活的關(guān)鍵，因此，必須遵循苗木生長規(guī)律，在苗木最適宜時(shí)間內(nèi)栽植，確保苗木成活，提高工程質(zhì)量。建議業(yè)主、施工單位選擇適宜的種植季節(jié)以提高苗木的成活率，節(jié)約工程成本。植物的栽植季節(jié)應(yīng)選在適合根系生長和枝葉蒸騰量最小的時(shí)期，一般以落葉后至春季萌芽前的休眠時(shí)期最為適宜，但隨著綠化面積的不斷擴(kuò)大，工程的不斷增多，苗木的反季節(jié)種植已成為較為普遍的現(xiàn)象，為此監(jiān)理人員必須把好苗木的反季節(jié)種植這一關(guān)。首先要督促施工單位選擇長勢一般的苗木，因?yàn)檫@類苗木根系不發(fā)達(dá)，掘苗時(shí)可以減少根系的損傷，移栽后對水分的吸收影響少，成活率也可大大增加，同時(shí)苗木要就近采購，要盡量保證當(dāng)天挖掘當(dāng)天種植;第二、要保證土球的大小為樹干基徑的8倍再放大1.2---1.5倍;第三、種植前監(jiān)理人員就應(yīng)做好旁站監(jiān)理，要督促施工人員對苗木進(jìn)行強(qiáng)修剪，保留骨架,摘去大部分樹葉，以減少植株的水分蒸發(fā)。種植時(shí)土球經(jīng)初步覆土塞實(shí)后可將土球包扎物自上而下小心解除，隨后填土，分層搗實(shí)，待填土達(dá)土球深度的1∕3時(shí)，邊填土邊灌水,澆足第一次水，若移植的是較為名貴的植物可對其遮陰及作高壓噴霧處理。

六、嚴(yán)把園林綠化栽植驗(yàn)收關(guān)

栽植前的場地整理、種植穴的大小、種植的苗木以及栽植過程均需監(jiān)理嚴(yán)格按招標(biāo)文件和行業(yè)規(guī)范進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，可依據(jù)建設(shè)部頒布的《城市綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》和各省、市制定的城市園林綠化植物種植技術(shù)規(guī)定。每道工序驗(yàn)收合格后簽好質(zhì)量驗(yàn)收合格單，上一道工序不合格不得進(jìn)入下一道工序。一定要堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格檢查，避免出現(xiàn)判斷錯誤，每一分項(xiàng)工程檢查驗(yàn)收時(shí)不可降低標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)束語：

通過上文論述可以看出，目前我國園林綠化工程監(jiān)理仍然有許多需要進(jìn)行不斷探索的方面。為此不斷的進(jìn)行園林綠化工程監(jiān)理的健康發(fā)展是今后所探究的一個(gè)重要話題。為此需要園林施工人員不斷的提升自己的專業(yè)素質(zhì)，有效借鑒成功的園林工程施工案例，以自己最大的努力去完成園林綠化施工質(zhì)量管理工作，更好的為企業(yè)所服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1] 林海森.園林行業(yè)全面實(shí)行監(jiān)理制的幾點(diǎn)思考[J].長春大學(xué)學(xué)報(bào),2005(2):87-88.

第9篇：綠化管理合同研究范文

關(guān)鍵詞：街區(qū)制；物業(yè)管理；環(huán)境管理

1封閉小區(qū)街區(qū)制化背景

中央城市工作會議提出中國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。街區(qū)制以美國為典型，其公寓、排屋、別墅出了門就是馬路。街區(qū)制可以激發(fā)小區(qū)活力：拆除各小區(qū)的圍墻可以使原來分散的小區(qū)配套整合成整個(gè)區(qū)域的配套，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、娛樂和教育資源共享，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社區(qū)共榮；街區(qū)制拆遷各種圍墻后，可以把原圍墻空間讓給綠化植物和行人，街區(qū)視線更加開闊，增進(jìn)不同小區(qū)居民之間的交流；拆除圍墻可以清除城市交通路網(wǎng)栓塞，暢通最末端的城市道路交通，使城市路網(wǎng)稠密，緩解城市交通壓力，提升城市交通效率。本文聚焦于封閉小區(qū)街區(qū)制化為開放式小區(qū)，從物業(yè)管理的角度，從公共秩序管理、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備管理、前期物業(yè)管理等四個(gè)方面分析封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。在初步提出的障礙性因素基礎(chǔ)上，通過對物業(yè)管理企業(yè)一線員工、管理人員以及物業(yè)管理行業(yè)專家進(jìn)行訪談和問卷調(diào)研，以最終確定封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。

2障礙性影響因素

2．1公共秩序管理

公共秩序管理是物業(yè)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其內(nèi)容為在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門進(jìn)行公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動。公共安全防范的內(nèi)容主要有出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，消防管理，施工現(xiàn)場的管理，配合政府開展社區(qū)管理等。公共秩序維護(hù)主要有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通管理與車輛停放服務(wù)等。封閉小區(qū)街區(qū)制化對物業(yè)服務(wù)管理的公共秩序管理帶來較大的挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)成為障礙性因素，主要有人員出入管理，物品出入管理，巡邏、門崗服務(wù)，治安防范服務(wù)管理，車輛出入管理等幾個(gè)方面。（1）人員出入管理。封閉小區(qū)四周有圍墻，人員出入小區(qū)都有影像記錄，且非小區(qū)居住人員及車輛出入要求登記，這樣可以有效地實(shí)現(xiàn)人員出入管理。而街區(qū)制后，小區(qū)是開放式的，人員是隨意出入小區(qū)的。人員出入管理服務(wù)這項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容在街區(qū)制下無法實(shí)現(xiàn)。物品出入管理，為物業(yè)管理對出入小區(qū)的大件物品進(jìn)行登記管理，可以防止大件物品失竊，也可以提前防止違規(guī)裝修材料進(jìn)入小區(qū)。（2）門崗、巡邏服務(wù)，門崗對于封閉式小區(qū)是一個(gè)門一個(gè)門崗，而開放式街區(qū)制后是否還需要設(shè)門崗值得思考。巡邏服務(wù)的范圍與封閉小區(qū)相比，應(yīng)該會不同。（3）治安防范服務(wù)管理為物業(yè)需要有效管理封閉小區(qū)范圍內(nèi)的治安問題，而成為街區(qū)制后需要區(qū)分城市管理、治安部門與物業(yè)管理的責(zé)任界限，小區(qū)內(nèi)部的開放式空間歸誰負(fù)責(zé)。（4）車輛出入管理。街區(qū)制下小區(qū)內(nèi)部道路對外開放，物業(yè)服務(wù)的車輛出入管理內(nèi)容是否需要進(jìn)行調(diào)整。開放的小區(qū)道路是否需要設(shè)智能道閘系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能管理，設(shè)備的錢誰來承擔(dān)？物業(yè)管理是否該管這塊車輛出入，大眾享受著便利，額外的物業(yè)管理成本由誰買單。非小區(qū)車輛穿越小區(qū)也會給小區(qū)居民帶來各自不便、噪音、尾氣以及不安全等。

2．2環(huán)境管理

物業(yè)環(huán)境管理主要指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和各場地提供的清潔衛(wèi)生管理、園林綠化管理和衛(wèi)生蟲害防治等服務(wù)管理，是日常物業(yè)服務(wù)管理的重要內(nèi)容。封閉小區(qū)街區(qū)制化，把原本封閉小區(qū)內(nèi)的諸多共用部位、共用設(shè)施和場地對外開放，那么對于這些部位、設(shè)施和場地是否要繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，相應(yīng)的成本與物業(yè)管理費(fèi)由誰來承擔(dān)。歸納來看，物業(yè)環(huán)境管理部分的障礙性因素主要有：室外公共區(qū)域的清潔、綠化日常管理、綠化翻新改造、衛(wèi)生蟲害防治等。室外公共區(qū)域的清潔，主要是指室外道路清潔、室外游樂場等公共設(shè)施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場清潔等。封閉小區(qū)的室外公共區(qū)域?qū)儆谖飿I(yè)清潔衛(wèi)生管理的內(nèi)容，然而成為街區(qū)制后，這些部位對外開放。繼續(xù)納入物業(yè)清潔衛(wèi)生管理區(qū)域則物業(yè)管理費(fèi)誰來承擔(dān)，如不納入則如何保證這些區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。綠化翻新改造內(nèi)容包括草坪翻新與補(bǔ)植、綠籬翻新補(bǔ)植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。綠化的日常管理與翻新改造的區(qū)域?yàn)槿w小區(qū)業(yè)主共有區(qū)域的共有綠化植被、草坪等。街區(qū)制下，這些共有綠化植被、草坪是否還屬于全體業(yè)主共有，或者變更納入市政園林綠化的范圍。綠化的日常管理與翻新改造為封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。衛(wèi)生蟲害防治就是消滅各種有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子等，保證小區(qū)環(huán)境的清潔，保障業(yè)主及物業(yè)使用人的身體健康。街區(qū)制后，開發(fā)空間部分的衛(wèi)生蟲害防治由誰來負(fù)責(zé)，費(fèi)用由誰來承擔(dān)。衛(wèi)生蟲害防治會構(gòu)成封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。

2．3設(shè)施設(shè)備管理

物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高完好率，延長使用壽命。居住小區(qū)內(nèi)部按照類別不同存在強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等多種設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)。這些系統(tǒng)有些在建筑內(nèi)部，而有些在居住小區(qū)的公共部位。街區(qū)制后，公共部位的設(shè)施設(shè)備的管理就存在較大影響。歸納來看，設(shè)施設(shè)備管理部分的障礙性因素主要有：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修等。閉路監(jiān)控系統(tǒng)指在居住小區(qū)中運(yùn)用傳感技術(shù)、監(jiān)控?cái)z像技術(shù)、通訊技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，組成一個(gè)多功能全方位監(jiān)控的高智能化的處理系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)對居住小區(qū)必要位置的監(jiān)控。街區(qū)制后，哪些區(qū)域要繼續(xù)監(jiān)控，或者將原來的小區(qū)業(yè)主公共區(qū)域納入城市管理的監(jiān)控范圍。這需要進(jìn)一步探討和時(shí)間，是街區(qū)制推行的障礙性因素?，F(xiàn)行居住小區(qū)的門禁系統(tǒng)多采用小區(qū)、組團(tuán)、單元等多道門禁系統(tǒng)，而街區(qū)制后，最明顯的小區(qū)這層的門禁系統(tǒng)不再需要或者要相應(yīng)調(diào)整。對現(xiàn)行的門禁系統(tǒng)進(jìn)行更新改造是一個(gè)很大的工程量，并要考慮加強(qiáng)組團(tuán)或單元這層的功能。紅外報(bào)警系統(tǒng)目前通常為居住小區(qū)圍墻一圈設(shè)紅外線，當(dāng)有人不通過正常渠道進(jìn)入小區(qū)，該系統(tǒng)就會報(bào)警警示。街區(qū)制后，現(xiàn)行紅外報(bào)警系統(tǒng)肯定要進(jìn)行調(diào)整，如何設(shè)立該系統(tǒng)既能實(shí)現(xiàn)原來的功能和效用，又能適應(yīng)街區(qū)制開放式街區(qū)的要求。公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修指現(xiàn)行居住小區(qū)內(nèi)部的道路及公共部位的路燈等公共照明設(shè)備的日常消耗、保養(yǎng)與損壞后的維修更換?，F(xiàn)行居住小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)備屬于全體業(yè)主共有，公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修則由物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施，從物業(yè)管理費(fèi)中開支。街區(qū)制推行，是否將公共照明設(shè)備納入市政照明，并向全體業(yè)主支付設(shè)備購買費(fèi)用。公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修，是否納入市政照明，或者繼續(xù)由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，相應(yīng)的費(fèi)用從物業(yè)管理費(fèi)支出還是市政支出。

2．4前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理為物業(yè)管理早期介入之后，業(yè)主大會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》且生效之前的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的時(shí)間不確定，有些居住小區(qū)業(yè)主大會成立晚，所以前期物業(yè)管理涵蓋了常規(guī)物業(yè)管理階段的內(nèi)容，該部分已經(jīng)在上述討論，本部分主要討論前期物業(yè)管理階段的承接查驗(yàn)、工程質(zhì)量保修和裝修管理。前期物業(yè)管理階段的承接查驗(yàn)為開發(fā)商將居住小區(qū)的共有部位、設(shè)施設(shè)備移交的全體業(yè)主，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。街區(qū)制推行，共有部位、設(shè)施設(shè)備的范圍需要探討確定，哪些屬于全體業(yè)主共有，哪些屬于國有，而物業(yè)管理的范圍為哪些。工程質(zhì)量保修現(xiàn)行由開發(fā)商、施工單位按照相關(guān)規(guī)定實(shí)行，開放式街區(qū)制后，共有部位、設(shè)施設(shè)備的使用頻率將大幅增加，增加的損耗由誰來承擔(dān)。裝修管理物業(yè)管理企業(yè)需要做到對業(yè)主物業(yè)裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主，要協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正。開放式街區(qū)制后，封閉小區(qū)的整體感會下降，對于業(yè)主公約或共同達(dá)成的裝修原則將存在裝修管理難度，且難以在進(jìn)出口對進(jìn)出小區(qū)的違規(guī)裝修材料進(jìn)行控制。

參考文獻(xiàn)

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