建設(shè)用地容積率精選(九篇)

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第1篇：建設(shè)用地容積率范文

關(guān)鍵詞： 竣工；驗(yàn)收測量；容積率；建筑面積

1.建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容

隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，建設(shè)用地供需矛盾十分突出，不斷提高土地利用率，有效緩解土地供需矛盾，就成了促進(jìn)節(jié)約集約用地的思考方向。建設(shè)用地驗(yàn)收具體內(nèi)容主要包括以下四項(xiàng)：是否足額繳納土地出讓金及其他土地規(guī)費(fèi)；是否存在逾期開工、逾期竣工、土地閑置情況；是否按批準(zhǔn)用地范圍使用土地以及依照土地出讓合同、劃撥決定書，需要驗(yàn)收的其他內(nèi)容。

2.建設(shè)用地項(xiàng)目的驗(yàn)收類型

建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收分為分期驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。

分期驗(yàn)收：經(jīng)依法批準(zhǔn)已分期的房地產(chǎn)項(xiàng)目可按分期發(fā)證的宗地申請分期驗(yàn)收；規(guī)劃批準(zhǔn)分期驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可申請分期驗(yàn)收。凡屬于度假村、賓館、酒店、科研設(shè)計(jì)、工業(yè)生產(chǎn)等項(xiàng)目用地，以及土地出讓合同規(guī)定不可分割和不得進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，不得辦理分期驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收：國土、規(guī)劃、房管等部門要按照各自的職責(zé)，開展項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作，竣工驗(yàn)收的具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收的范圍是否與出讓合同和批準(zhǔn)用地范圍一致；實(shí)際計(jì)入容積率的建筑面積是否與出讓合同約定時(shí)一致；土地用途是否與出讓合同約定一致；出讓金是否交清等。

3.建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收測量流程

驗(yàn)收測量是項(xiàng)目驗(yàn)收的前置環(huán)節(jié)，由項(xiàng)目開發(fā)單位申請，針對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況進(jìn)行竣工測量，計(jì)算建筑面積、計(jì)容面積、不同用途的建筑比例，核實(shí)是否超出批準(zhǔn)用地紅線的過程。其測量結(jié)果與《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》或其它約定條件進(jìn)行核對，出具《建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收測量報(bào)告單》，供國土管理部門進(jìn)行驗(yàn)收使用。其具體流程分為：

（1）分期驗(yàn)收測量流程

申請―受理資料―提供同意分期驗(yàn)收的意見―現(xiàn)場實(shí)測―測量審查―計(jì)算相關(guān)的建筑面積―核對用地紅線―出具驗(yàn)收測量成果―提交驗(yàn)收

（2）竣工驗(yàn)收測量流程

申請―受理資料―現(xiàn)場實(shí)測―測量審查―計(jì)算歷次分期的建筑面積及各類用途的面積―核算整體容積率―核對用地紅線―出具驗(yàn)收測量成果―提交驗(yàn)收

4.建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收各類指標(biāo)的算內(nèi)容

（1）建筑總面積：總建筑面積是工程建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三項(xiàng)分別列出。

（2）可建建筑面積：根據(jù)《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》或其它約定條件所約定的能夠建設(shè)或達(dá)到的建筑面積。一般指用地面積*容積率

（3）計(jì)入容積率的建筑面積：根據(jù)相關(guān)規(guī)范，將建筑總面積內(nèi)可計(jì)入容積率的部分單獨(dú)列出計(jì)算。計(jì)容地上建筑面積=地上建筑面積-不計(jì)容積率的地上建筑面積（底層架空綠化公共服務(wù)空間）+特殊多倍計(jì)容積率的面積（層高超高建筑）

（4）不同用途比例的計(jì)算：在計(jì)入容積率的建筑面積中，將不同用途的建筑面積分類計(jì)算。一般根據(jù)規(guī)劃核實(shí)測量報(bào)告或房產(chǎn)實(shí)測進(jìn)行核算。

（5）建筑密度：指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。

（7）綠地率：綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=（綠地面積/用地面積）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅區(qū)配套公共建筑），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會(huì)有所區(qū)別。

5.驗(yàn)收測量指標(biāo)計(jì)算之難點(diǎn)

（1）陽臺面積的計(jì)算

根據(jù)徐州市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局《徐州市經(jīng)營性用地容積率計(jì)算規(guī)定》[1]的通知徐政發(fā)〔2008〕56號，住宅建筑的每套住宅陽臺當(dāng)其水平投影總面積小于10平方米（含10平方米）時(shí)，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率。當(dāng)其水平投影總面積大于10平方米時(shí)，其超出10平方米部分按水平投影面積計(jì)入容積率。長期以來，規(guī)劃測量計(jì)算的陽臺面積僅僅核算出來陽臺的總面積，而超過10平方米的部分未單獨(dú)標(biāo)出。

（2）閣樓是否計(jì)容的情形

建筑物坡屋頂建筑面積計(jì)算值按《計(jì)算規(guī)范》[2]計(jì)算，具有下列情形之一的，其建筑面積不計(jì)入容積率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮陽方向上退讓建筑外主墻在3.6米以上，并設(shè)套內(nèi)樓梯的坡屋頂?shù)慕ㄖ娣e。

b、建筑坡屋頂下設(shè)計(jì)凈高超出2.2米部分的建筑面積不超過房屋標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的30%，且坡屋頂前檐口高出頂層屋面不超過1.5米、后檐口高不超過0.3米。

根據(jù)以上規(guī)定，必須在現(xiàn)場核實(shí)閣樓是否滿足以上條件，否則需要計(jì)入容積率。

（3）公建配套面積的計(jì)算

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》[3]，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。按照土地分類，其商業(yè)服務(wù)、金融郵電的部分屬于商服，因此，在計(jì)算具體的用途分類時(shí)，應(yīng)將公建設(shè)施與土地分類進(jìn)行對應(yīng)。

（4）外墻保溫及干掛石材的計(jì)算

在實(shí)地竣工測量環(huán)節(jié)，往往測量按照外包尺寸進(jìn)行量算，這將導(dǎo)致外墻保溫層以及干掛石材等一并計(jì)入了容居率。當(dāng)計(jì)算實(shí)際建筑面積超出計(jì)容面積時(shí)，開發(fā)單位強(qiáng)調(diào)包含了此部分，但又苦于沒有該部分的具體面積，導(dǎo)致在核算容積率時(shí)加大了難度。

（5）分期驗(yàn)收資料的搜集

對于分期驗(yàn)收的項(xiàng)目，前期驗(yàn)收資料已經(jīng)提供，在竣工驗(yàn)收時(shí)，再搜集前期驗(yàn)收資料比較困難。因?yàn)樵诟鱾€(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)，針對不同的問題出具了處理意見，這就要求驗(yàn)收資料應(yīng)該及時(shí)歸檔，方便調(diào)閱。

6.建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收的處理對策

（1）先內(nèi)后外。這里指的是先內(nèi)業(yè)處理，判斷現(xiàn)場需要核實(shí)的重點(diǎn)，判斷是否應(yīng)該屬于分期驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收，提供的資料是否齊全、真實(shí)有效，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙，明確需要計(jì)容的要素，如設(shè)備間、閣樓、梯、廊、入戶花園等，然后現(xiàn)場逐一核實(shí)。

（2）細(xì)化測量。在竣工測量環(huán)節(jié)，針對建筑物各個(gè)設(shè)計(jì)部位進(jìn)行測量，按照用途進(jìn)行劃分，分類匯總，有些竣工測量核實(shí)資料往往只匯總了主體、陽臺、設(shè)備層等，但未將用途加以區(qū)分，導(dǎo)致無法按照用途進(jìn)行分類匯總。

（3）數(shù)據(jù)共享。建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收，經(jīng)過規(guī)劃、房管、土地各部門進(jìn)行驗(yàn)收，其測量成果應(yīng)進(jìn)行共享。成果共享不僅能夠降低驗(yàn)收測量環(huán)節(jié)的時(shí)間，也能從不同條件下的測量精度相互檢核驗(yàn)證，為驗(yàn)收測量提供一個(gè)成果合格的參考數(shù)據(jù)。

（4）成果歸檔。每次驗(yàn)收的項(xiàng)目成果資料，應(yīng)該及時(shí)歸檔，按照檔案管理的相關(guān)辦法進(jìn)行規(guī)范管理，能夠避免因人員更迭、資料缺失帶來搜集資料的困難。

7.總結(jié)與展望

建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收是批后監(jiān)管的具體行為，驗(yàn)收測量數(shù)據(jù)是作為項(xiàng)目驗(yàn)收的基礎(chǔ)，國土資源管理部門要按照相關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開展工作。開發(fā)單位項(xiàng)目驗(yàn)收的目的是為了后續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，在業(yè)務(wù)處理期間，既要提高工作效率，又要細(xì)致深入調(diào)查，從項(xiàng)目的全局出發(fā)，努力做到每一個(gè)項(xiàng)目不留后遺癥。■

參考文獻(xiàn)

[1]徐政發(fā)〔2008〕56號《徐州市經(jīng)營性用地容積率計(jì)算規(guī)定》；1-2.

第2篇：建設(shè)用地容積率范文

【關(guān)鍵詞】:容積率; 城市規(guī)劃; 可行性

[ Abstract ]: This article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, Shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function.

[ Key words ]: volume ratio; city planning; feasibility

中圖分類號：F407.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

【引言】“十二五”期間，上海要通過創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，就要將提高土地、勞動(dòng)力和資本等傳統(tǒng)要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未來發(fā)展將面臨日益收緊的土地和勞動(dòng)力等資源約束，但在提升資源利用效率方面還有巨大空間：可以通過制度、政策、管理和技術(shù)方面的變革和創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)要素利用效率的提高，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。提高土地資源利用效率是最直接要面對的問題，而容積率的提高，會(huì)帶來土地利用效率的大幅度提高。

1、關(guān)于容積率的相關(guān)研究

1.1 容積率的基本概念

容積率即建筑容積率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。按照《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，中心區(qū)域的容積率指標(biāo)如下：新建高層建筑商辦用房為4，住宅為2.5；新建多層建筑商辦用房為2.0，住宅為1.8。規(guī)劃控制的是建設(shè)基地的綜合容積率，綜合容積率是各種建筑在基地總建筑面積中的比例，與各自容積率指標(biāo)的乘積之和，再扣除折減率。

1.2 合理容積率的確定方法

在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的過大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

目前，已有諸多學(xué)者提出了合理容積率的確定方法。如鮑振洪、李朝奎（2010）從經(jīng)濟(jì)條件的約束、環(huán)境條件的約束、社會(huì)條件的約束等三方面綜合取定容積率值；陳昌勇（2006）提出從宏觀層次的形成、中觀層次的調(diào)節(jié)、微觀層次的修正三個(gè)層面最終確定容積率，新近又提出了基于經(jīng)驗(yàn)、日照、建筑形式、地價(jià)、城市地理學(xué)的綜合平衡法；等。

1.3 容積率對地價(jià)的影響規(guī)律

容積率對地價(jià)的影響規(guī)律主要受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用。總體來說，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，容積率對地價(jià)的影響程度愈大。對于不同城市，容積率對城市地價(jià)的影響程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系；對于同一城市不同地區(qū)，容積率對地價(jià)的影響表現(xiàn)為從中心向逐漸減弱；對于同城同地區(qū)，容積率對地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

2、國外的容積率、開發(fā)強(qiáng)度與我國的比較分析

2.1 人少地多類型——?dú)W美地區(qū)

在歐美等人口少、土地多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，居住形態(tài)的可選擇范圍較大。20世紀(jì)70年代后，歐美地區(qū)向郊區(qū)化的低容積率住宅模式。比如美國以郊區(qū)住宅為主體，容積率在0.2-1.5之間。近年來，緊縮城市理念建議提高居住密度，盧埃林、戴維斯1994年發(fā)表報(bào)告認(rèn)為200人/公頃是可能的最高密度，“地球之友”提供的可居住持續(xù)密度是275人/公頃，這些數(shù)據(jù)都大大低于亞洲城市的現(xiàn)狀。

2.2 人多地少類型——新加坡、香港地區(qū)

在香港、新加坡等人多地少的地區(qū)，決定了其只能采用高容積率的模式。香港平均密度約為6200多人/平方公里，多數(shù)住宅在30-50層之間，容積率在6.0-10.0之間。而新加坡的人口壓力相對較小，其住宅層數(shù)多為10-13層，居住凈密度一般為1000人/公頃，容積率一般為1.6-2.3，最高不超過3.8。

此外，香港采用了多中心的城市空間結(jié)構(gòu)，在住宅容積率平均超過6.0，居住密度在1800人/公頃的情況下，通過各方面的努力，仍能保持交通暢順和較好的居住環(huán)境。由此可知，城市產(chǎn)生的環(huán)境質(zhì)量下降的問題不應(yīng)完全歸結(jié)于城市容積率過高。

2.3 人多地多類型——中國大陸地區(qū)（如上海）

改革開放以來，我國土地資源的有效配置和開發(fā)利用，對經(jīng)濟(jì)高速增長起到了重要的推動(dòng)作用。但是，根據(jù)國土資源部地籍司的相關(guān)數(shù)據(jù)，我國城市的平均容積率僅為0.33（截止至2005年）。由筆者根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可知，上海市區(qū)（不含崇明縣）平均容積率約為1.5；位于上海市中心的袖珍城區(qū)靜安區(qū)（7.62平方公里），其平均容積率約為2.1。

與此同時(shí)，上海城鄉(xiāng)建設(shè)用地的比例正在不斷提高。截止目前，上海城鄉(xiāng)建設(shè)用地比例已近50%（如不計(jì)崇明三島，該數(shù)值已遠(yuǎn)大于50%）。而根據(jù)國家發(fā)展研究基金會(huì)《中國發(fā)展報(bào)告2010》的數(shù)據(jù)，香港的開發(fā)強(qiáng)度約為24%，法國大巴黎地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度約為21%，英國大倫敦地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度約為24%，日本開發(fā)強(qiáng)度最高的東京都市圈也只有29%。

相比可知，目前上海土地利用正呈現(xiàn)出無序蔓延的趨勢，利用效率相對低下。上海市區(qū)的土地利用效率僅為香港島地區(qū)的1/5左右，同時(shí)各類工業(yè)園區(qū)及郊區(qū)城鎮(zhèn)的規(guī)劃容積率大多為0.3。可以說，低容積率與高開發(fā)強(qiáng)度相互影響，互為因果。

3、提高容積率勢在必行

3.1 切實(shí)節(jié)約集約利用土地

第3篇：建設(shè)用地容積率范文

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作，嚴(yán)格執(zhí)行國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，增強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃決策與審批的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，提高規(guī)劃行政效能，建立調(diào)整建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)規(guī)范化制度，加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施。

二、規(guī)劃指標(biāo)的分類

建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)分為強(qiáng)制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)。

1．強(qiáng)制性指標(biāo)包括：用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配建的公益性公共設(shè)施及市政公用設(shè)施、建筑后退紅線距離、建筑后退用地邊界距離、停車泊位、地塊交通出入口方位和允許開口路段、地下空間利用控制等；

2．引導(dǎo)性指標(biāo)包括：人口容量、建筑形式、體量、藝術(shù)風(fēng)格、色彩、標(biāo)識物等規(guī)劃設(shè)計(jì)要素；

對于特定意圖區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況，某些引導(dǎo)性內(nèi)容應(yīng)轉(zhuǎn)化為強(qiáng)制性內(nèi)容。

三、土地出讓前調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的情形

（一）經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)批準(zhǔn)的控規(guī)，確定出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、容積率等各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，出具規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。

（二）對已出具規(guī)劃條件的，尚未出讓的地塊（用于土地儲備），需調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的，如調(diào)整的規(guī)劃指標(biāo)不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，首先按照《市人政府關(guān)于嚴(yán)格控制和加強(qiáng)規(guī)劃變更管理的規(guī)定》（澄政發(fā)〔2010〕25號）文件調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃；如調(diào)整的規(guī)劃指標(biāo)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，由鎮(zhèn)（街道）或市土地儲備中心向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照控制性詳細(xì)規(guī)劃重新確定各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，出具規(guī)劃條件。

四、土地出讓后調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的情形

（一）土地出讓后不得調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的情形：

1．對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，除因公共利益需要外，申請變更的內(nèi)容涉及提高容積率、改變使用性質(zhì)、降低綠地率、減少必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的；

2．申請單位在簽訂土地出讓合同起兩年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的；

3．建設(shè)單位或個(gè)人在地塊內(nèi)有違法建設(shè)行為，未查處完畢的。

（二）土地出讓后已經(jīng)建成并投入使用的建設(shè)項(xiàng)目，擬進(jìn)行改建、擴(kuò)建可以調(diào)整除用地性質(zhì)外規(guī)劃指標(biāo)的情形：

1．不影響規(guī)劃實(shí)施的位于工業(yè)集中區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目；

2．具有功能性且建設(shè)主體自持未進(jìn)行分割銷售的商業(yè)項(xiàng)目（如酒店、大型商場等）因增加城市服務(wù)功能需要改建、擴(kuò)建的項(xiàng)目；

在符合已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃中各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)要求下，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)主管部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和相關(guān)材料，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門重新申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。涉及相關(guān)國有土地使用權(quán)出讓事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)按照土地管理等法律、法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

（三）土地出讓后在建或未開工項(xiàng)目可以調(diào)整除用地性質(zhì)外規(guī)劃指標(biāo)的情形，必須符合以下前置條件：

經(jīng)營性用地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門確定的規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，任何單位和個(gè)人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率等規(guī)劃指標(biāo)，也不得依據(jù)政府會(huì)議紀(jì)要調(diào)整規(guī)劃條件確定的容積率等規(guī)劃指標(biāo)。容積率等規(guī)劃指標(biāo)確需調(diào)整的，在不影響國家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，必須符合下列條件之一：

1．城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃調(diào)整或者修編，造成地塊開發(fā)條件發(fā)生變化的；

2．因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要，導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)條件發(fā)生變化的；

3．國家、省和市的有關(guān)政策發(fā)生變化的。

（四）調(diào)整程序

強(qiáng)制性指標(biāo)走一般程序，引導(dǎo)性指標(biāo)走簡易程序。

1．強(qiáng)制性指標(biāo)調(diào)整的程序：

（1）建設(shè)單位或個(gè)人向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃；

（2）市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽調(diào)專家，并組織專家對調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證；

（3）在市規(guī)劃網(wǎng)和建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行公示，征求利害關(guān)系人的意見，公示時(shí)間不少于三十日，必要時(shí)應(yīng)組織聽證；

（4）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將專家論證意見、公示（聽證）結(jié)論等相關(guān)材料上報(bào)市政府批準(zhǔn)；

（5）經(jīng)市政府批準(zhǔn)，抄送市規(guī)劃、國土、住保房管、監(jiān)察等有關(guān)部門，并通知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù)；

（6）建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)根據(jù)變更后的規(guī)劃條件與市國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)和相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)；

（7）建設(shè)單位持《國有土地使用權(quán)出讓合同》、補(bǔ)充協(xié)議以及市發(fā)改部門的變更核準(zhǔn)或備案文件，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更，市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門按照有關(guān)規(guī)定予以辦理；

（8）市國土、發(fā)改和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照市政府批準(zhǔn)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的批復(fù)辦理規(guī)劃許可變更后，應(yīng)當(dāng)將變更后的行政許可決定及時(shí)抄告市監(jiān)察部門；

（9）涉及規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件、調(diào)整理由、調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及專家論證意見、公示（聽證）材料等均應(yīng)按照國家有關(guān)城建檔案管理的規(guī)定及時(shí)向城建檔案館移交備查。

2．引導(dǎo)性指標(biāo)調(diào)整的程序

（1）建設(shè)單位或個(gè)人向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；

（2）市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽調(diào)專家，并組織專家對調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證；

（3）在市規(guī)劃網(wǎng)和現(xiàn)場進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于三十日；

（4）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人意見后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整建議并附論證、公示等相關(guān)材料報(bào)市人政府；

（5）經(jīng)市政府批準(zhǔn)，抄送市規(guī)劃、國土、住保房管、監(jiān)察等有關(guān)部門，并通知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù)。

3．劃撥用地調(diào)整除用地性質(zhì)外規(guī)劃指標(biāo)可參照以上簡易程序程序執(zhí)行。

五、工作要求

（一）市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要依據(jù)建設(shè)單位或個(gè)人提交的《國有土地使用權(quán)出讓合同》、補(bǔ)充協(xié)議以及市發(fā)改部門的變更核準(zhǔn)或備案文件、土地價(jià)款補(bǔ)繳憑證、市人政府同意變更建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)的批準(zhǔn)文件等資料辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。

（二）市國土、發(fā)改和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照市政府批準(zhǔn)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的決定辦理規(guī)劃許可變更后，應(yīng)當(dāng)將變更后的行政許可決定及時(shí)抄告市監(jiān)察部門。未經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門按規(guī)定辦理規(guī)劃許可變更的，市國土部門不得辦理（變更）土地使用權(quán)屬登記手續(xù)。

（三）市建設(shè)主管部門要依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可核發(fā)《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖進(jìn)行施工。

（四）市住房保障管理部門要嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)的建筑紅線范圍、建筑規(guī)模、建筑層數(shù)和建筑使用性質(zhì)辦理商品房預(yù)售許可，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本和行政處罰未執(zhí)行到位的建設(shè)項(xiàng)目，房管部門不得進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記。

（五）市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批檔案的完整性、一致性進(jìn)行檢查，審查建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的容積率和建筑面積。經(jīng)房管部門測繪后計(jì)算容積率的總建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的計(jì)算容積率總建筑面積的，按照以下規(guī)定處理：

1．建設(shè)項(xiàng)目按照市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙和規(guī)定事項(xiàng)施工，由于計(jì)算和測量誤差造成的竣工實(shí)測面積大于該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本核準(zhǔn)面積的在允許的3%范圍內(nèi)的，免于補(bǔ)交土地出讓金，但需補(bǔ)繳超出部分面積的其他相關(guān)規(guī)費(fèi)；

2．建設(shè)項(xiàng)目未按照市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙和規(guī)定事項(xiàng)施工的，按照《無錫市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第五十一條的有關(guān)規(guī)定依法查處。

第4篇：建設(shè)用地容積率范文

1.建設(shè)容量控制的必要性

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在城市發(fā)展、城市化進(jìn)程愈來愈快，開發(fā)需求愈來愈旺盛與土地資源的稀缺之間的矛盾愈演愈烈。受到市場機(jī)制的作用，開發(fā)上愈來愈追求土地的高強(qiáng)度開發(fā)和高效益配置，但是城市整體開發(fā)容量是有限度的，同時(shí)，開發(fā)更應(yīng)該以保證城市的生態(tài)環(huán)境和市民適宜生活的空間環(huán)境質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行。所以，控制城市適宜的建設(shè)開發(fā)容量，使片區(qū)的容積率、建筑密度、綠地率更為合理，確保在發(fā)展需求與環(huán)境質(zhì)量二者平衡的條件下開發(fā)。同時(shí)，對建設(shè)開發(fā)容量合理地控制和引導(dǎo)，也是塑造城市特色和城市整體景觀風(fēng)貌的重要手段之一。

2.建設(shè)開發(fā)容量控制的內(nèi)容與策略

2.1主要容量控制指標(biāo)

控規(guī)實(shí)施地塊范圍主要容量控制指標(biāo)包括：容積率、建筑密度、綠地率等。

（1）容積率。容積率是指某一地塊上指定性質(zhì)建筑面積數(shù)值與地塊面積的比值。直觀地反映了該地塊的土地開發(fā)強(qiáng)度。

容積率=該地塊上的建筑面積總和／該地塊土地面積

（2）建筑密度。建筑密度是指地塊內(nèi)建筑投影面積與地塊總面積的比值。

建筑密度=建筑基底總建筑面積/建設(shè)用地面積

（3）綠地率。綠地率是指規(guī)劃用地中綠化用地（即用于栽植樹木、花草和布置園苑、水面等的用地）面積與該建筑項(xiàng)目規(guī)劃用地面積之比。包括綠地鋪裝地面、土路及水面等。

2.2建設(shè)開發(fā)容量控制策略

國內(nèi)目前與城市開發(fā)容量相關(guān)的研究表明，開發(fā)容量控制上大多是對城市進(jìn)行多層次、按強(qiáng)度級別將空間分區(qū)制定相應(yīng)的控制指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)容量和強(qiáng)度控制的。細(xì)致分析規(guī)劃體系中的控制性詳細(xì)規(guī)劃，可進(jìn)行宏觀及微觀兩個(gè)層面的開發(fā)強(qiáng)度控制。

2.2.1 宏觀控制 宏觀的控制，是指從城市供給和需求角度出發(fā)，結(jié)合考慮城市土地資源供給的條件和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求及適宜環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，以城市總體規(guī)劃中人口和用地規(guī)模為依據(jù)，對建筑總量進(jìn)行預(yù)測繼而進(jìn)行校核，校核的方法有以下幾種：1）以環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)為導(dǎo)向。以適宜的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)為起點(diǎn)，以城市容積率水平現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，通過衡量與對比制定適宜城市發(fā)展的容積率標(biāo)準(zhǔn)，推算出整個(gè)規(guī)劃的建筑總量及規(guī)模；2）居住建筑模式校核。對城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展條件進(jìn)行分析，制定反映城市居民生活水平的居住建筑指標(biāo)，結(jié)合總體規(guī)劃中預(yù)測的人口數(shù)量對居住建筑量的面積進(jìn)行準(zhǔn)確地推算，并均衡居住建筑量和總建筑量的比例關(guān)系，從建筑密度控制的角度來規(guī)劃城市發(fā)展的建筑總量；3）類比分析法。將城市的發(fā)展目標(biāo)與國內(nèi)、外相似的城市進(jìn)行橫向的對比，制定出較為合理的控制指標(biāo)，推算出城市發(fā)展的建筑總量、建筑密度和綠化率。同時(shí)，以城市建筑總量的規(guī)劃為基礎(chǔ)，從建筑的用途和空間上進(jìn)一步規(guī)劃和分配。

2.2.2 微觀控制 微觀層面對開發(fā)容量的控制也必須以控制性詳細(xì)規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合分析規(guī)劃中現(xiàn)存的問題，對局部進(jìn)行微調(diào)和改進(jìn)。

（1）基準(zhǔn)容積率概念及區(qū)內(nèi)平衡原則，把上一層次規(guī)劃確定的開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)和控制指標(biāo)作為依據(jù)來確定街坊單元的基準(zhǔn)控制指標(biāo)。在實(shí)施地塊指標(biāo)分配過程中，必須對開發(fā)強(qiáng)度的局部影響因素和個(gè)別影響因素進(jìn)行綜合考慮，在基準(zhǔn)控制指標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)與修正，不過地塊控制指標(biāo)修正必須符合保持片區(qū)控制總量符合上層次規(guī)劃確定的開發(fā)強(qiáng)度控制要求。

（2）合理處置交通因素的影響。從微觀層面上來分析，交通條件對開發(fā)強(qiáng)度有著直接且重大的影響，一般采用與地塊相鄰的道路數(shù)量作為表征變量，研究表明：相鄰道路越多則開發(fā)強(qiáng)度越大，借此出發(fā)對基準(zhǔn)開發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

（3）合理處置地塊規(guī)模因素的影響。從微觀層面上來分析，建設(shè)開發(fā)存在一定的用地規(guī)模門檻是正常現(xiàn)象。因?yàn)樾枰才排涮椎脑O(shè)施和公共空間，所以，伴隨著用地規(guī)模的愈來愈大，開發(fā)建設(shè)量呈降低趨勢。其中最為典型的是居住用地，國家對居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)也提出了不同的控制指標(biāo)要求。因此，我們在確定開發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)前，應(yīng)該先制定開發(fā)強(qiáng)度折減率表，結(jié)合用地面積規(guī)模可對基準(zhǔn)控制指標(biāo)實(shí)施相應(yīng)的調(diào)整。

3.實(shí)例分析：南寧市中心城區(qū)興寧組團(tuán)――興寧片區(qū)建設(shè)容量控制

3.1案例概括

根據(jù)南寧市城區(qū)管轄范圍界線和區(qū)域?qū)嶋H情況，興寧片區(qū)歸屬南寧市中心城區(qū)興寧組團(tuán)下的一個(gè)片區(qū)，囊括了：由民族大道、共和路、民樂路、新民路、民主路、園湖北路、望州路、衡陽東路、園湖北路延長線、唐山路、友愛路、中華路、華強(qiáng)路及解放路所圍合的區(qū)域，總面積約為326.74公頃。

3.2建設(shè)用地強(qiáng)度分區(qū)

南寧市中心城區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目（包括新建、改建、擴(kuò)建工程）的建筑容量控制指標(biāo)根據(jù)不同區(qū)域化分為三級強(qiáng)度分區(qū)和一個(gè)特殊控制分區(qū)，第一強(qiáng)度分區(qū)為城市新區(qū)中心、舊城中心區(qū)等區(qū)域；第二強(qiáng)度分區(qū)為城市次中心、城市主干兩側(cè)、規(guī)劃輕軌站點(diǎn)附近等區(qū)域；第三強(qiáng)度分區(qū)：主要為城市新區(qū)的一般建設(shè)用地；容積率小于第三強(qiáng)度分區(qū)的或者容積率大于第一強(qiáng)度分區(qū)的地塊屬于特殊控制分區(qū)。在各級強(qiáng)度分區(qū)中，按不同用地面積和用地性質(zhì)劃定容積率的最高指標(biāo)控制范圍內(nèi)的合理取值。

通過商業(yè)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)計(jì)和對人口數(shù)量預(yù)測，并與國內(nèi)相似的城市進(jìn)行橫向的對比，得到興寧片區(qū)內(nèi)大部分用地屬于第一強(qiáng)度分區(qū)（舊城中心區(qū)）；還有部分屬第二強(qiáng)度分區(qū)（城市次中心）和特殊控制分區(qū)。結(jié)合城市面貌、城市交通、城市環(huán)境，第一強(qiáng)度分區(qū)的居住建筑、辦公建筑、商業(yè)建筑以及居住兼容商業(yè)建筑以高層和超高層建筑為主，第二強(qiáng)度分區(qū)的建筑以高層建筑為主。特殊控制分區(qū)主要由配套公共設(shè)施和市政設(shè)施為，以多層、低層建筑為主。

土地進(jìn)行招拍掛出讓需明確容積率指標(biāo)的，應(yīng)按程序召開專家論證會(huì)確定。

3.3地塊微觀處理和生活配套設(shè)施建設(shè)

基準(zhǔn)容積率概念及區(qū)內(nèi)平衡原則，特殊控制分區(qū)的地塊處理：1）容積率大于第一強(qiáng)度分區(qū)的用地是指：受特別設(shè)施影響，景觀環(huán)境影響或其他特定因素影響，這些地塊往往交通也非常發(fā)達(dá)，其開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度需專項(xiàng)研究確定的區(qū)域，如中央商務(wù)區(qū)（CBD）、辦公集中區(qū)（RBD）等。如興寧片區(qū)的舊城改造項(xiàng)目；2）容積率小于第三強(qiáng)度分區(qū)的用地包括：中小學(xué)、文化娛樂、體育場館、醫(yī)療衛(wèi)生、特殊用地及綠地、廣場、公園、市政設(shè)施等用地；3）一些配套設(shè)施用地應(yīng)嚴(yán)格按照國家及用地方相關(guān)規(guī)范要求，如中、小學(xué)校和幼兒園的容積率、建筑密度和綠地率嚴(yán)格按照地方教委和有關(guān)技術(shù)規(guī)定進(jìn)行控制。

3.4控制時(shí)注意點(diǎn)

（1）地塊建設(shè)中容積率、建筑密度只能小于或等于圖則中關(guān)于地塊容積率、建筑密度的規(guī)定值；綠地率指標(biāo)不得低于圖則中地塊綠地率指標(biāo)的規(guī)定值；各地塊控制指標(biāo)詳見規(guī)劃圖則。

（2）在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建建筑工程的建筑容積率應(yīng)嚴(yán)格依照建筑容量控制指標(biāo)表中的容積率規(guī)定執(zhí)行。

（3）現(xiàn)有建筑的建筑容積率已經(jīng)超過規(guī)定值的，不得在原有建筑基地范圍內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)建、加層。

（4）有關(guān)研究表明，在用地的市場開發(fā)過程中，規(guī)劃預(yù)定的開發(fā)強(qiáng)度經(jīng)常得不到保證，通常是大大超過了預(yù)定開發(fā)強(qiáng)度。其中主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，集中體現(xiàn)在住宅、商業(yè)、辦公和酒店的開發(fā)當(dāng)中。因此，有必要對這幾類用地性質(zhì)的開發(fā)強(qiáng)度做浮動(dòng)容量規(guī)定。浮動(dòng)容量指的是地塊強(qiáng)度在基準(zhǔn)容量基礎(chǔ)上允許適當(dāng)浮動(dòng)，浮動(dòng)最高極限為最高設(shè)定值，任何情況下不得突破，是在地塊其他控制性指標(biāo)如植被覆蓋率、休憩用地率、高度控制、公共設(shè)施容量等得以保證后所能達(dá)到的最大開發(fā)容量。浮動(dòng)容量的下限是按照投資開發(fā)的最低收益值所得到的必須達(dá)到的容積率。

4.結(jié)語

城市的開發(fā)和控制是統(tǒng)一的，開發(fā)更應(yīng)該以保證城市的生態(tài)環(huán)境和市民適宜生活的空間環(huán)境質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行?？刂瞥鞘羞m宜的建設(shè)開發(fā)容量，使片區(qū)的容積率、建筑密度、綠地率更為合理，確保在發(fā)展需求與環(huán)境質(zhì)量二者平衡的條件下開發(fā)，讓城市健康的發(fā)展，是塑造城市特色和城市整體景觀風(fēng)貌的重要手段之一。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：建設(shè)用地容積率范文

為規(guī)范地價(jià)評估，合理確定國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，我局制定了《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》?，F(xiàn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

        北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）

第一條  為合理確定本市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，規(guī)范地價(jià)評估，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

第二條  本標(biāo)準(zhǔn)適用于國有土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估。

第一章  資料準(zhǔn)備

第三條  委托評估地價(jià)，委托方須提交下列證件資料：

（一）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告和市計(jì)委的批復(fù)。

（二）市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地許可證、建設(shè)地址通知書及建設(shè)工程許可證（或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書）。

（三）市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證。

（四）建設(shè)用地及市政代征地拆遷安置補(bǔ)償情況及概算。

（五）評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。

以規(guī)劃條件為評估依據(jù)時(shí)，（一）、（二）項(xiàng)為必備證件；以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評估依據(jù)時(shí)，（三）項(xiàng)為必備證件。委托方在所提供的復(fù)印件上應(yīng)注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。

第二章  評估辦法的運(yùn)用及參數(shù)選取

第四條  地價(jià)評估可分別采用以下方法：

（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

（二）市場比較法

（三）假設(shè)開發(fā)法（剩余法）

（四）收益還原法

（五）成本逼近法

地價(jià)的測算必須采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和其它兩種以上的評估方法進(jìn)行計(jì)算。

第五條  基準(zhǔn)地價(jià)修正法

（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式為：

宗地價(jià)格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率＋土地開發(fā)及其它費(fèi)用

（二）計(jì)算時(shí)須逐項(xiàng)標(biāo)明下列數(shù)據(jù)：

1、出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù)；

2、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù)；

3、土地開發(fā)及其它費(fèi)用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。

第六條  市場比較法

（一）市場比較法的基本公式：

宗地價(jià)格＝比較案例宗地價(jià)格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)

（二）市場比較法以審核確定的評估案例樓面毛地價(jià)為參照價(jià)格，同時(shí)參考熟地價(jià)，進(jìn)行修正后綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格。應(yīng)用中需明確：

1、應(yīng)選取不少于三個(gè)具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟(jì)地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項(xiàng)目名稱不得標(biāo)明，可以用相應(yīng)的代號加以表示。

2、容積率修正表為：

----------------------------------------------------------

|容積率| ≤1|  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 | 10 |

     ---------------------------------------------------------

|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|

    ----------------------------------------------------------

    

3、區(qū)域因素修正應(yīng)綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。

4、個(gè)別因素修正應(yīng)綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。

5、年期修正系數(shù)按下列公式計(jì)算：

          1

        1-------------

                   N1

         （1-r）

K＝---------------

             1

       1-------------

                 N2

         （1-r）

其中：

K：年期修正系數(shù)

r：貼現(xiàn)率（11％）

N1：待估地出讓年期

N2：比較案例出讓年期

第七條  假設(shè)開發(fā)法

（一）假設(shè)開發(fā)法基本公式為：

宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值-成本費(fèi)用-銷售費(fèi)用-發(fā)展商利潤

（二）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：

1、開發(fā)價(jià)值

售價(jià)的選取：售價(jià)應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場售價(jià)比較值，低限不能低于市場平均價(jià)的85％。

求取開發(fā)價(jià)值時(shí)，以規(guī)劃建筑面積計(jì)算。

2、成本費(fèi)用

2.1  建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)測算，或參照北京市統(tǒng)計(jì)局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值推算。包括以下項(xiàng)目：

建安費(fèi)用：含結(jié)構(gòu)和裝修

紅線內(nèi)市政費(fèi)用：按建安費(fèi)用10％-15％計(jì)

小區(qū)配套費(fèi)用（僅限小區(qū)開發(fā)）：按建安費(fèi)用10％-15％計(jì)

電權(quán)、電貼費(fèi)：5200元／KVA

2.2  不可預(yù)見費(fèi)：按建安費(fèi)用的5-10％；

2.3  專業(yè)人士費(fèi)（包括勘察、設(shè)計(jì)、評估等費(fèi)用）：建造成本的5-10％；

2.4  貸款利息：取以上三項(xiàng)合計(jì)款項(xiàng)為基數(shù)，貸款利率取15％，計(jì)息期為工期的一半，以單利計(jì)算。

3、銷售費(fèi)用

3.1  工商統(tǒng)一稅：5.45％；

3.2  買賣手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)的1％；

3.3  及廣告宣傳費(fèi)：總開發(fā)價(jià)值的1％-3％；

4、發(fā)展商利潤：以下列不同年期的回報(bào)率計(jì)算建造投資成本利潤和土地投資成本利潤（銷售費(fèi)用不計(jì)利潤）：

-------------------------------

|投資年期|一年期|兩年期|三年期|

------------------------------

|回報(bào)率  |20％  |30％  |40％  |

-------------------------------

第八條  收益還原法

（一）收益還原法基本公式為：

宗地價(jià)格＝年土地純收益÷還原利率

（二）計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：

1、物業(yè)租金的選取應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場租金比較值，低限不能低于市場比較值的85％。

2、各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實(shí)際設(shè)計(jì)計(jì)算；若設(shè)計(jì)尚未完成，該比重應(yīng)參照國家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用（或營業(yè)）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65-70％；商業(yè)樓40-60％；平房四合院及住宅70-75％。

3、空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場供需等情況，取5％-30％

4、經(jīng)營性成本取總收益30％-40％

5、還原利率取10％-15％

第九條  成本逼近法

（一）成本逼近法基本公式為：

宗地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地所有權(quán)收益

（二）計(jì)算中包含以下內(nèi)容：

1、土地取得費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等；

2、土地開發(fā)費(fèi)：包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)費(fèi)用等；

3、利息（參照假設(shè)開發(fā)法取值）

4、利潤（參照假設(shè)開發(fā)法取值）

5、應(yīng)繳稅費(fèi)

6、土地所有權(quán)收益

第十條  拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按區(qū)域平均水平結(jié)合實(shí)際情況確定。計(jì)算時(shí)應(yīng)注明拆遷戶數(shù)量（人數(shù)）、單位數(shù)量。拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用按居民、單位、個(gè)體分類計(jì)算。包括以下各項(xiàng)：

（一）拆遷安置費(fèi)（外遷或回遷房造價(jià)）；

（二）地上物及其附著物的補(bǔ)償費(fèi)；

（三）各種補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、生活補(bǔ)貼等）；

（四）房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)；

（五）拆遷服務(wù)費(fèi)；

（六）拆遷管理費(fèi)；

（七）單位停業(yè)損失費(fèi)；

（八）征用土地費(fèi)1、耕地占用稅；

2、菜田基金；

3、青苗補(bǔ)償費(fèi)；

4、土地補(bǔ)償費(fèi)；

5、勞動(dòng)力安置費(fèi)；

6、其他費(fèi)用；

（九）因特殊情況發(fā)生的其他費(fèi)用。

第十一條  紅線外市政費(fèi)按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：

上水工程

雨水工程

污水工程

熱力工程

煤氣工程

供電工程

電信工程

道路工程等

第十二條  項(xiàng)目總占地面積＝建設(shè)用地面積＋代征地面積

在計(jì)算拆遷安置費(fèi)時(shí)，只攤?cè)虢ㄔO(shè)用地的費(fèi)用。即：

                  總開發(fā)費(fèi)用

應(yīng)計(jì)開發(fā)費(fèi)用＝----------------×建設(shè)用地面積

                  總占地面積

第十三條  宗地允許有多種用途性質(zhì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳用途按本標(biāo)準(zhǔn)要求來計(jì)算其他價(jià)指標(biāo)；綜合樓宇的地價(jià)計(jì)算，應(yīng)按其不同用途的建筑面積來分?jǐn)偟貕K面積，分別求取各用途的地價(jià)后，再按建筑面積的權(quán)重計(jì)算地塊的綜合地價(jià)指標(biāo)。

第十四條  計(jì)算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實(shí)際收益部分建筑面積計(jì)算，不得小于總?cè)莘e率的80％。

第十五條  地價(jià)的計(jì)算過程均采用人民幣作為計(jì)價(jià)單位；若以外幣折算，匯率應(yīng)根據(jù)中國銀行公布的外匯比價(jià)中間值選用，并在評估說明中加以明確。

第十六條  土地開發(fā)費(fèi)總額不應(yīng)超過熟地總價(jià)的60％；超過時(shí)，應(yīng)在評估報(bào)告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。

第十七條  項(xiàng)目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評估報(bào)告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

第三章  評估報(bào)告書

第十八條  評估報(bào)告分為以下兩類：

（一）評估技術(shù)報(bào)告是提供給地價(jià)審核委員會(huì)用以審核地價(jià)的報(bào)告。該報(bào)告須寫明評估測算的詳細(xì)過程；

（二）評估結(jié)果報(bào)告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評估結(jié)果的報(bào)告?？墒÷杂?jì)算過程。報(bào)告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價(jià)審核委員會(huì)審核專用章”方為有效。

第十九條  評估報(bào)告應(yīng)包括以下各項(xiàng)內(nèi)容：

（一）委托方、受托方名稱及項(xiàng)目背景介紹；

（二）評估目的、評估基準(zhǔn)日期和評估依據(jù)；

（三）土地的使用性質(zhì)和出讓年限；

（四）評估標(biāo)的物的權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)利狀況；

（五）評估標(biāo)的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價(jià)區(qū)類以及市政設(shè)施等條件；

（六）開發(fā)項(xiàng)目的正式規(guī)劃條件（以規(guī)劃審定方案通知書為準(zhǔn)）或已建項(xiàng)目的現(xiàn)狀，其中包括建設(shè)用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場位置和個(gè)數(shù)；

（七）對評估標(biāo)的物的分析和評估方法的說明；

（八）評估人員名單、評估負(fù)責(zé)人簽名及評估機(jī)構(gòu)資格證明；

（九）評估測算過程（評估結(jié)果報(bào)告可省略）；

（十）評估附件：評估資格證明、計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評估依據(jù)的資料。

第二十條  評估技術(shù)報(bào)告應(yīng)列出所使用的公式和選定的參量，對于關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，應(yīng)該說明其依據(jù)或來源。

（一）評估方法的說明，應(yīng)包括評估思路、所采用的方法。

（二）在計(jì)算過程中，先通過各種方法測算出樓面熟地價(jià)后，得出一個(gè)綜合結(jié)果。再進(jìn)一步求得熟地總地價(jià)、地面熟地價(jià)。然后扣除建設(shè)用地上的前期費(fèi)用計(jì)算出毛地總地價(jià)、地面毛地價(jià)、樓面毛地價(jià)。

第6篇：建設(shè)用地容積率范文

由于城市建設(shè)的飛速發(fā)展，近年來，長沙中心城區(qū)、新城區(qū)各個(gè)區(qū)域的城市建設(shè)容量均尋求突破控規(guī)中規(guī)定的容積率，尤其是中心城區(qū)，新開發(fā)項(xiàng)目不斷突破原有容積率與建筑高度，導(dǎo)致中心城區(qū)人口規(guī)模不斷增長而帶來各種城市問題，這些問題的出現(xiàn)緣于城市規(guī)劃建設(shè)面臨各類不確定因素，既有城市土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值增長引領(lǐng)容量增長的內(nèi)在因素，又有節(jié)約集約用地理念實(shí)施、農(nóng)民安置和國企改制引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定等各種政策因素，更有現(xiàn)行控規(guī)編制技術(shù)不成熟、控制指標(biāo)的確定缺乏科學(xué)性的技術(shù)因素。如何在未來紛繁蕪雜的不確定因素中尋求相對適度的框架減少不確定因素對規(guī)劃造成的沖擊與影響，規(guī)劃管理單元的概念應(yīng)運(yùn)而生，其核心目的是應(yīng)對各種不確定因素提出的影響評價(jià)范圍，在適度的范圍內(nèi)調(diào)控城市建設(shè)容量的增長，應(yīng)對相對迅速、同時(shí)又呈現(xiàn)相對分散的城市開發(fā)建設(shè)行為不斷尋求突破規(guī)定容量的訴求，為城市規(guī)劃管理工作提供一個(gè)合理的研究范圍。

1.1基于城市規(guī)劃管理的角度

為了更有效地指導(dǎo)城市建設(shè)，越來越多的規(guī)劃編制完成，但是對于某一地塊而言，可能在不同的規(guī)劃中提出了不同的控制要求，這些不同的控制要求，有時(shí)不可避免地會(huì)發(fā)生沖突，而對于具體的規(guī)劃管理經(jīng)辦人員來說，缺乏一個(gè)明確清晰的管理依據(jù)。因此，一方面，為了實(shí)現(xiàn)高效的規(guī)劃管理，需要建立一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃管理平臺，將各類相關(guān)信息進(jìn)行整理、歸類，對需要進(jìn)行控制的內(nèi)容一一明確，以便規(guī)劃管理有據(jù)可依。

第二方面，劃定規(guī)劃綜合管理單元，有利于規(guī)范規(guī)劃調(diào)整行為，以管理單元的控制要素為規(guī)劃管理的執(zhí)行依據(jù)，確保城市各類公共設(shè)施和市政設(shè)施的承載力在正常范圍之內(nèi)，從而從根本上保證城市居民良好的生活環(huán)境。

1.2基于城市規(guī)劃編制的角度

基于城市規(guī)劃編制角度的指導(dǎo)意義，在于可以為詳細(xì)規(guī)劃提供較為詳細(xì)和系統(tǒng)的控制要求。在以往的詳細(xì)規(guī)劃編制過程中，由于缺乏“區(qū)域”控制的指導(dǎo)，導(dǎo)致各片控制性詳細(xì)規(guī)劃之間缺乏銜接，區(qū)域范圍內(nèi)控制失調(diào)。而規(guī)劃綜合管理單元的劃定，則能從一定程度上解決這方面的問題。

2國內(nèi)外相關(guān)概念解析

2.1國內(nèi)外相關(guān)概念介紹（表1）

2.2借鑒與啟示（表2）

由上可見，國外以及國內(nèi)各地的正在研究或已經(jīng)實(shí)施的單元概念主要是體現(xiàn)了規(guī)劃單元作為城市管理基本單位的方面，再結(jié)合各地的現(xiàn)實(shí)情況，形成適合于當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理體系。在單元的劃定方面大多結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，根據(jù)一定的界線劃定原則（如：行政界線、行政街道、上層次規(guī)劃指導(dǎo)、自然界線、控規(guī)單元界線等），劃出一定的區(qū)域作為基本單元，再針對各個(gè)不同的單元制定相應(yīng)的規(guī)劃控制要求，以對下一層次的規(guī)劃作為指導(dǎo)并便于城市規(guī)劃管理的實(shí)施。

綜上所述，將城市劃分為規(guī)模適度、界限明確的單元進(jìn)行城市規(guī)劃管理已成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)城市的重要經(jīng)驗(yàn)。

3長沙市城市規(guī)劃綜合管理單元解讀

3.1長沙市規(guī)劃綜合管理單元概念界定

為了便于長沙市城市規(guī)劃管理，在長沙市行政區(qū)范圍內(nèi)，以已編控規(guī)界限為基礎(chǔ)，劃分若干城市規(guī)劃綜合管理單元――規(guī)模適度，主導(dǎo)功能相對突出，具有穩(wěn)定可延續(xù)的邊界，適應(yīng)城市發(fā)展需要的用地范圍――以便規(guī)劃管理部門進(jìn)行對應(yīng)管理。

3.2長沙市規(guī)劃綜合管理單元界線劃分

3.2.1規(guī)劃綜合管理單元界線的確定方法

（1）具有主導(dǎo)發(fā)展方向，同時(shí)具有合適的輻射范圍；

（2）主導(dǎo)功能相對突出，配套設(shè)施相對完善；

（3）地價(jià)相對接近，土地開發(fā)相對均質(zhì)；

（4）被城市快速交通系統(tǒng)或主要干道圍合；

（5）被山體、河流等自然界線圍合；

（6）區(qū)、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、街道辦等行政界線；

（7）學(xué)區(qū)、交通小區(qū)、停車、公共綠地等其他界線。

3.2.2規(guī)劃綜合管理單元界線劃分的影響因素

（1）與已有規(guī)劃及新編規(guī)劃的銜接。已有的上層次規(guī)劃中的相關(guān)規(guī)劃要求是基于更為宏觀層面的全局考慮，為了規(guī)劃綜合管理單元?jiǎng)澐值暮侠硇?，?yīng)對其相關(guān)的規(guī)劃要求予以落實(shí)。

（2）行政界線。行政界線是劃分規(guī)劃綜合管理單元的重要依據(jù)，考慮到城市規(guī)劃管理實(shí)施中的可行性，規(guī)劃綜合管理單元的界線一般不跨越行政界線。

（3）學(xué)區(qū)界線。學(xué)區(qū)是教育設(shè)施布點(diǎn)的專項(xiàng)劃分界線，是落實(shí)與評價(jià)教育設(shè)施配套體系的依據(jù)，也是本次研究中需要重點(diǎn)關(guān)注的界線之一，尤其是居住用地調(diào)整頻繁的情況下，教育設(shè)施影響評價(jià)范圍是制定規(guī)劃管理單元的主要依據(jù)之一。

（4）街道辦、居委會(huì)界線。社區(qū)與街道辦界線具有歷史遺留多種問題，許多界線依據(jù)原有自然界線進(jìn)行劃分，但隨著城市的發(fā)展，這些界線很難再能適應(yīng)管理的需要，有必要進(jìn)行調(diào)整，社區(qū)規(guī)劃將是未來城市建設(shè)與管理的需要。

（5）交通小區(qū)界線。交通小區(qū)界線是針對交通分析和交通影響評價(jià)的專項(xiàng)界線，交通小區(qū)劃分也相對較小，相對控規(guī)分規(guī)而言，交通小區(qū)界線難以與控規(guī)、分規(guī)界線吻合，但作為完整的規(guī)劃綜合管理單元應(yīng)處于多個(gè)交通小區(qū)覆蓋范圍中，不應(yīng)出現(xiàn)管理單元跨越交通小區(qū)的現(xiàn)象，也就是說，同一交通小區(qū)只能出現(xiàn)在一個(gè)規(guī)劃管理單元當(dāng)中。

（6）地價(jià)分區(qū)界線。規(guī)劃綜合管理單元?jiǎng)澐制淠康闹皇菫橐?guī)劃編制與調(diào)整提供論證范圍，地價(jià)同類區(qū)具有大致相同的土地價(jià)值潛力，對于密度分區(qū)的確定具有重要的參考價(jià)值，因此，本次規(guī)劃管理單元分界線應(yīng)與地價(jià)分區(qū)界線相吻合。

（7）主導(dǎo)功能屬性的考慮。規(guī)劃綜合管理單元的劃定應(yīng)考慮主導(dǎo)功能屬性的獨(dú)立性和相對完整性，將具有相對獨(dú)立功能的城市區(qū)域，如武廣高鐵客運(yùn)站及其周邊地區(qū)、大學(xué)城地區(qū)劃分為獨(dú)立的規(guī)劃綜合管理單元；并應(yīng)考慮其主導(dǎo)功能未來的發(fā)展態(tài)勢，將其周邊一定的區(qū)域也納入其規(guī)劃綜合管理單元范圍內(nèi)，保證其主導(dǎo)功能有一定的發(fā)展空間。

4長沙市規(guī)劃綜合管理單元?jiǎng)澐值淖饔眉耙饬x

4.1規(guī)范規(guī)劃調(diào)整，確保城市規(guī)劃管理的貫徹實(shí)施

對規(guī)劃調(diào)整中調(diào)整較多的內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)制性控制，例如容積率、綠地等，避免因?yàn)榫植坷娴淖畲蠡鴮?dǎo)致區(qū)域范圍內(nèi)的功能失調(diào)。

4.2提高編制成果的科學(xué)性，真正實(shí)現(xiàn)其法定功能

建立規(guī)劃管理信息平臺，在管理單元內(nèi)將以后在總體規(guī)劃指導(dǎo)下陸續(xù)編制的各類規(guī)劃進(jìn)行整合，服務(wù)規(guī)劃管理。

4.3實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的動(dòng)態(tài)維護(hù)，為規(guī)劃政策提供科學(xué)依據(jù)

建立規(guī)劃動(dòng)態(tài)評估的基礎(chǔ)平臺，定期對管理單元內(nèi)的公共設(shè)施和市政設(shè)施配套情況進(jìn)行總結(jié)，研究規(guī)劃實(shí)施過程中出現(xiàn)的各類問題，為規(guī)劃政策的出臺提供科學(xué)依據(jù)。

4.4成為上層次規(guī)劃與控規(guī)間的有效銜接，完善規(guī)劃管理體系

4.5建立穩(wěn)定延續(xù)性的邊界范圍，作為控規(guī)編制的工作框架，避免出現(xiàn)各個(gè)片區(qū)的疏漏和重疊。

5長沙市規(guī)劃綜合管理單元具體內(nèi)容

5.1規(guī)劃綜合管理單元界線的劃定

長沙市規(guī)劃綜合管理單元的具體范圍為03版總規(guī)確定的長沙市規(guī)劃區(qū)范圍加上已納入大河西先導(dǎo)區(qū)范圍內(nèi)的寧鄉(xiāng)縣部分，總面積約為1621km2。綜合各項(xiàng)因素，共將其劃分為39個(gè)規(guī)劃綜合管理單元，根據(jù)規(guī)劃綜合管理單元各自相對主導(dǎo)的功能，分別將其確定為：商業(yè)商務(wù)區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)、綜合居住區(qū)、文教發(fā)展區(qū)、傳媒娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)、對外交通發(fā)展區(qū)、工業(yè)發(fā)展區(qū)、生態(tài)協(xié)調(diào)區(qū)、綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與科技研發(fā)區(qū)、城市功能拓展區(qū)等幾種主導(dǎo)屬性；規(guī)模從10.6km2到133.8km2不等。

5.2規(guī)劃綜合管理單元控制要素

5.2.1控制內(nèi)容選取的基本原則

規(guī)劃綜合管理單元的產(chǎn)生是基于城市快速發(fā)展和擴(kuò)張下的一系列城市問題的產(chǎn)生，因此，我們選取要素的出發(fā)點(diǎn)即是緩解這些城市問題，保證城市的可持續(xù)發(fā)展和城市居民的生活質(zhì)量。

(1)城市建設(shè)用地總體平衡原則。

主要體現(xiàn)在控制城市各類用地性質(zhì)的調(diào)整方面――具體通過居住用地占城市建設(shè)用地的比例來實(shí)現(xiàn)――嚴(yán)格控制居住用地占城市建設(shè)用地比例，實(shí)際上控制了城市居住用地的規(guī)模，防止大量的其他城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?，而使片區(qū)實(shí)際功能未能按規(guī)劃意圖實(shí)現(xiàn)，屬強(qiáng)制性指標(biāo)。

(2)確保城市總體空間格局和功能布局的有效落實(shí)原則。

主要是通過對規(guī)劃綜合管理單元主導(dǎo)屬性的控制來實(shí)現(xiàn)――主導(dǎo)屬性是對規(guī)劃綜合管理單元主導(dǎo)性質(zhì)的概況與描述。具體指：綜合發(fā)展區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、綜合居住區(qū)、傳媒娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)、文教發(fā)展區(qū)、工業(yè)發(fā)展區(qū)、生態(tài)協(xié)調(diào)區(qū)、對外交通區(qū)、城市功能拓展區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與科技研發(fā)區(qū)等，屬強(qiáng)制性內(nèi)容。

(3)確保公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的承載力的基本原則。

主要是通過對各規(guī)劃綜合管理單元內(nèi)居住建筑總面積和對一般容積率的控制來達(dá)到。

居住建筑總面積――規(guī)劃綜合管理單元內(nèi)居住用地的建筑開發(fā)總量，屬強(qiáng)制性指標(biāo)。嚴(yán)格控制居住總建筑面積，實(shí)際上控制了綜合容積率。規(guī)劃管理單元內(nèi)部分居住地塊適當(dāng)提高容積率是可行的，但其他居住地塊必須相應(yīng)降低容積率，這是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)的過程，最終保證總建筑面積不突破強(qiáng)制性指標(biāo)。

一般容積率――本著集約節(jié)約利用土地的原則，在符合居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范前提下，劃定密度分區(qū)，給定各密度分區(qū)內(nèi)規(guī)劃綜合管理單元的一般容積率，屬指導(dǎo)性指標(biāo)。給定各規(guī)劃綜合管理單元容積率，其目的是適當(dāng)提高土地開發(fā)強(qiáng)度，規(guī)范控規(guī)調(diào)整行為。單個(gè)地塊容積率在給定的一般容積率范圍內(nèi)進(jìn)行的調(diào)整屬于正常行為，可使局部地塊的土地價(jià)值得到充分利用。

(4)對現(xiàn)有公共配套設(shè)施用地的保護(hù)原則

主要針對城市中為居民提供休閑娛樂開放空間的公共綠地而言――公共綠地的數(shù)量和用地規(guī)模屬強(qiáng)制性指標(biāo)，公共綠地的位置屬指導(dǎo)性指標(biāo)。嚴(yán)格控制公共綠地的數(shù)量與規(guī)模，實(shí)際上有效保證了居民的生活質(zhì)量，這些公共綠地在城市建設(shè)中最容易被侵占，但又是和居民生活息息相關(guān)，是政府部門有責(zé)任予以保障的。

5.2.2具體控制內(nèi)容

控制要素包括主導(dǎo)屬性、用地規(guī)模、居住用地占城市建設(shè)用地比例、居住用地面積控制上下限、單元內(nèi)人口容量、單元內(nèi)居住建筑容量、一般容積率控制、密度分區(qū)、綠地控制等九個(gè)控制內(nèi)容。

以長沙市密度分區(qū)一區(qū)為例。（表3）

6結(jié)語

長沙市城市規(guī)劃綜合管理單元的提出是在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及宏觀經(jīng)濟(jì)背景中提出來的一種新的技術(shù)手段，目的是為城市規(guī)劃管理工作提供一個(gè)可供參考的執(zhí)行依據(jù)，但是城市規(guī)劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，因此，一方面規(guī)劃管理單元本身的信息以及數(shù)據(jù)需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)的維護(hù)，另一方面規(guī)劃綜合管理單元本身的各項(xiàng)控制內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)也需要在日后的工作中加以完善。

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第7篇：建設(shè)用地容積率范文

一、嚴(yán)格用地規(guī)劃管理。

㈠認(rèn)真實(shí)施土地利用總體規(guī)劃。建設(shè)項(xiàng)目使用土地必需符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃和年度用地計(jì)劃。堅(jiān)持土地的節(jié)約集約利用。進(jìn)行科學(xué)合理的用地規(guī)劃，發(fā)揮土地集聚利用效益。工業(yè)集中區(qū)外，除符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃的項(xiàng)目外，原則上不再以工業(yè)項(xiàng)目審批供地。

㈡實(shí)行用地“五統(tǒng)一”管理。工業(yè)項(xiàng)目用地（含各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目用地）一律由市、縣國土資源部門代表市、縣人民政府依法實(shí)行集中統(tǒng)一管理。

㈢切實(shí)維護(hù)耕地。進(jìn)一步加強(qiáng)耕地特別是基本農(nóng)田的維護(hù)。質(zhì)量不降，實(shí)現(xiàn)耕地總量占補(bǔ)平衡。嚴(yán)禁在土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量和基本農(nóng)田維護(hù)區(qū)內(nèi)搞建設(shè)。

㈣嚴(yán)格控制開發(fā)區(qū)（園區(qū)）非生產(chǎn)性用地規(guī)模。要統(tǒng)一規(guī)劃，按功能分區(qū)，集中布置行政管理及生活服務(wù)設(shè)施，提高區(qū)域性社會(huì)資源的共享水平和工業(yè)區(qū)塊集聚效應(yīng)。工業(yè)園區(qū)內(nèi)原則上不安排房地產(chǎn)項(xiàng)目，工業(yè)項(xiàng)目用地一律不得搞房地產(chǎn)開發(fā)。

㈤認(rèn)真落實(shí)國家產(chǎn)業(yè)政策。對國家禁止類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。嚴(yán)格控制供地；對國家鼓勵(lì)和符合國家產(chǎn)業(yè)政策且投入產(chǎn)出率高的科技型、節(jié)能型、生態(tài)環(huán)保型及外向型項(xiàng)目，優(yōu)先供地。

㈥嚴(yán)格用地規(guī)模。所有工業(yè)項(xiàng)目必需嚴(yán)格控制在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)。不得越權(quán)修改和調(diào)整規(guī)劃。不得在開發(fā)區(qū)（園區(qū)）中脫離實(shí)際建設(shè)寬馬路、大廣場或“花園式”工廠。

二、加強(qiáng)用地計(jì)劃管理。

㈦嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定。新建廠區(qū)的容積率一般應(yīng)大于0.8嚴(yán)格控制用地單位內(nèi)部的行政辦公、生活服務(wù)等輔助設(shè)施用地，用地面積不得逾越項(xiàng)目總面積的7%所需生活服務(wù)設(shè)施原則上統(tǒng)一納入開發(fā)區(qū)（園區(qū)）集中建造。

㈧認(rèn)真執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審制度。工業(yè)項(xiàng)目用地單位在向投資管理部門申請核準(zhǔn)或備案前。國土資源部門依照國土資源部《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理方法》要求，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目用地各項(xiàng)指標(biāo)等進(jìn)行審查并提出預(yù)審意見。對不符合各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)范的應(yīng)進(jìn)行修改調(diào)整。對修改調(diào)整后仍不符合要求、沒有通過預(yù)審的不予安排項(xiàng)目用地。對因工藝流程、生產(chǎn)平安、環(huán)境維護(hù)等有特殊要求確需突破《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》項(xiàng)目預(yù)審?fù)ㄟ^后，應(yīng)將項(xiàng)目用地的批準(zhǔn)文件、土地使用合同等供地法律文書報(bào)省國土資源部門備案。

㈨嚴(yán)格建設(shè)用地報(bào)批管理。強(qiáng)化對建設(shè)項(xiàng)目的審查。對一些分期實(shí)施的大型項(xiàng)目應(yīng)依照整體規(guī)劃、總量控制、分期供地、限期開發(fā)的原則，依照其實(shí)際到賬資金和生產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度，分期確定供地?cái)?shù)量。申請?jiān)鲑Y擴(kuò)建的用地單位，要優(yōu)先使用已有的建設(shè)用地；核定供地面積時(shí)，要將已使用土地與新申請的用地?cái)?shù)量合并計(jì)算。

㈩合理安排項(xiàng)目用地計(jì)劃。對總投資超過500萬美元或6000萬人民幣以上的大項(xiàng)目?；蛲顿Y強(qiáng)度逾越規(guī)定規(guī)范50%以上的項(xiàng)目以及科技含量高、附加值高的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)先安排用地計(jì)劃。對同一企業(yè)有多處土地、局部土地尚未落實(shí)項(xiàng)目投資建設(shè)的或已批土地尚未建設(shè)的或項(xiàng)目已建成和在建但投資強(qiáng)度低于規(guī)定規(guī)范的不予安排用地計(jì)劃。

（十一）節(jié)約集約利用土地資源。工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目原則上向開發(fā)區(qū)（園區(qū)）集中。企業(yè)可采取租（購買）規(guī)范廠房的形式獲得生產(chǎn)經(jīng)營場所。有條件的開發(fā)區(qū)（園區(qū)）應(yīng)在園區(qū)內(nèi)建設(shè)規(guī)范廠房出租或出售給企業(yè)使用。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入廠房建設(shè)。

（十二）提高土地容積率。積極引導(dǎo)企業(yè)建造多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。凡適合建造多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的行業(yè)。其它行業(yè)除生產(chǎn)平安和工藝流程上有特殊要求的項(xiàng)目外，一般不得建造單層廠房；確需建造單層廠房的必需經(jīng)發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、經(jīng)貿(mào)等部門審定。企業(yè)技改項(xiàng)目應(yīng)先利用現(xiàn)有廠房、土地，通過內(nèi)部挖潛，提高容積率。企業(yè)在符合規(guī)劃，不改變原用途的前提下，利用企業(yè)空閑地、單層廠房、多余綠地及地下空間等擴(kuò)建廠房增加容積率的原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費(fèi)，同時(shí)減免城建配套費(fèi)和有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。

（十三）降低綠化用地比例。嚴(yán)格控制公共綠地、廠區(qū)綠化用地面積。適度壓縮開發(fā)區(qū)（園區(qū)）公共綠地面積，限制綠地比例。道路兩側(cè)綠化用地面積，要嚴(yán)格按國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（十四）規(guī)范土地出讓行為。各級政府要運(yùn)用地價(jià)杠桿作用調(diào)控土地市場?？蓪寐瘦^高的項(xiàng)目用地適當(dāng)給予價(jià)格優(yōu)惠。工業(yè)項(xiàng)目用地逐步推行公開出讓，對同一地塊有兩個(gè)或兩個(gè)以上項(xiàng)目意向者的必需采取公開方式出讓土地。國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓合同管理，對所有簽約工業(yè)項(xiàng)目，要從嚴(yán)核定控制指標(biāo)。土地出讓合同中應(yīng)明確約定項(xiàng)目動(dòng)工和竣工（投產(chǎn)）期限、建筑密度、容積率、土地投資強(qiáng)度、土地退還轉(zhuǎn)讓條件、違約責(zé)任及其他招標(biāo)許諾事項(xiàng)等條文。對土地使用者不依照出讓合同約定條件使用土地的要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

提高土地利用水平三、加強(qiáng)用地跟蹤管理。

（十五）加強(qiáng)建設(shè)用地批后跟蹤管理。對已按批次批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收的建設(shè)用地。凡上一年度供地率達(dá)不到80%或半年度供地率達(dá)不到60%地區(qū)，暫停受理新的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收報(bào)批，并相應(yīng)減少該地區(qū)的用地計(jì)劃。

（十六）實(shí)行項(xiàng)目用地驗(yàn)收制度。各工業(yè)項(xiàng)目用地應(yīng)嚴(yán)格按批準(zhǔn)使用條件進(jìn)行建設(shè)。依法從嚴(yán)查處。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)對項(xiàng)目建設(shè)規(guī)定的投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度及相關(guān)項(xiàng)目用地指標(biāo)等，進(jìn)行檢查驗(yàn)收。凡投資強(qiáng)度、規(guī)劃建設(shè)條件未達(dá)到土地使用權(quán)出讓合同約定條件的必需限期整改，整改不到位的按合同約定收回局部土地使用權(quán)。

（十七）嚴(yán)格處置閑置土地。縣（區(qū)）政府、管委會(huì)要組織有關(guān)部門區(qū)別不同情況。督促檢查土地使用者依照出讓合同約定實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)。對獲得凈地后6個(gè)月以上的閑置土地，重新按控制指標(biāo)核定用地面積，對逾越面積局部進(jìn)行核減；對未按合同約定完成投資的限期補(bǔ)足投資，限期內(nèi)不能補(bǔ)足投資的按投資比例核減用地面積；對閑置一年以上兩年以內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的依法征收閑置費(fèi)；對閑置兩年以上的由政府依法收回土地使用權(quán)，重新安排出讓；對尚不構(gòu)成收回條件的閑置土地，通過協(xié)商、彌補(bǔ)等方式進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)整或調(diào)劑局部給急需者；對“關(guān)、停”企業(yè)的廠房設(shè)施，鼓勵(lì)通過依法轉(zhuǎn)讓、租賃或采取回收等方式安排給其它企業(yè)使用。

四、建立掛鉤考評長效機(jī)制。

（十八）建立領(lǐng)導(dǎo)干部責(zé)任制。節(jié)約集約用地是一項(xiàng)全局性、方向性、臨時(shí)性的工作。主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，嚴(yán)格依照中央提出的國土資源維護(hù)和管理必需嚴(yán)而又嚴(yán)”總要求，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，全面落實(shí)基本國策，把保證供地與節(jié)約集約用地有機(jī)統(tǒng)一起來。實(shí)行建設(shè)用地節(jié)約集約利用年度考核制度，納入政府年度目標(biāo)考核內(nèi)容，一級抓一級，確保責(zé)任到位，措施到位，落實(shí)到位。

第8篇：建設(shè)用地容積率范文

（一）節(jié)約集約利用土地的目標(biāo)任務(wù)。經(jīng)過四年的努力，要實(shí)現(xiàn)三大根本轉(zhuǎn)變：一是在土地利用方式上，實(shí)現(xiàn)從粗放利用型向資源節(jié)約型根本轉(zhuǎn)變，全社會(huì)節(jié)約集約用地意識進(jìn)一步增強(qiáng)，土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局進(jìn)一步優(yōu)化，建設(shè)用地集約利用水平和綜合利用效益顯著提高，土地閑置浪費(fèi)和低效利用問題得到有效解決；二是在管理方式上，實(shí)現(xiàn)從土地管理部門單一管理向多部門綜合協(xié)調(diào)管理根本轉(zhuǎn)變，使全市節(jié)約集約用地工作組織有序、職責(zé)明確、部門協(xié)調(diào)，建立全社會(huì)節(jié)約集約用地管理機(jī)制；三是在實(shí)施手段上，實(shí)現(xiàn)從事前行政審批向建設(shè)用地全程的綜合監(jiān)控轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)、法律、行政和技術(shù)手段對土地節(jié)約集約利用的促進(jìn)作用，把節(jié)約集約用地融合到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整的各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。按照《*市土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》相關(guān)控制指標(biāo)的要求，至2012年人均占用建設(shè)用地控制在153平方米。

（二）充分認(rèn)識節(jié)約集約利用土地的重要性。節(jié)約集約利用土地是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)要求，是解決我市土地供求矛盾的重要舉措，是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要抓手，是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)的重要內(nèi)容。全市上下要充分認(rèn)識節(jié)約集約利用土地的重要意義，采取更加有力的措施，切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地工作，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

二、加強(qiáng)土地利用規(guī)劃管理，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地總量

（一）加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃管理。按照“守住耕地紅線，節(jié)約集約用地”的要求，體現(xiàn)主體功能區(qū)規(guī)劃編制的原則，認(rèn)真做好新一輪土地利用總體規(guī)劃的編制工作，確保上級下達(dá)的耕地保有量和基本農(nóng)田面積、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田面積不減少，建設(shè)用地總規(guī)模不突破，耕地占補(bǔ)平衡措施落實(shí)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境功能區(qū)規(guī)劃等規(guī)劃在用地規(guī)模、空間布局、開發(fā)時(shí)序上要與土地利用總體規(guī)劃相互銜接。通過編制和實(shí)施新一輪土地利用總體規(guī)劃，進(jìn)一步合理布局土地利用空間，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地利用結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)工業(yè)向開發(fā)區(qū)（園區(qū)）集中、人口向城鎮(zhèn)和中心村集中、住宅向社區(qū)集中，充分發(fā)揮土地利用的集聚效應(yīng)。嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施管理，嚴(yán)肅查處違反土地利用總體規(guī)劃用地的行為，并依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。

（二）科學(xué)編制年度用地計(jì)劃。根據(jù)上級下達(dá)的新增建設(shè)用地計(jì)劃和上一年度土地利用實(shí)際情況及本年度需求情況，科學(xué)制訂并認(rèn)真實(shí)施土地利用年度計(jì)劃。年度新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先安排用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和下山搬遷等民生用地。不斷完善房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地出讓計(jì)劃管理辦法，未納入土地利用年度計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目，原則上不予安排用地。

三、加大閑置用地清理力度，著力盤活存量建設(shè)用地

（一）加快轉(zhuǎn)而未供土地的供應(yīng)速度。切實(shí)有效利用和消化已農(nóng)轉(zhuǎn)用未供土地，采取調(diào)整項(xiàng)目、盤活指標(biāo)、加快拆遷等多種方法，有效提高供地率。對已辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用征收手續(xù)后需改變規(guī)劃用途的，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)調(diào)整項(xiàng)目后辦理供地手續(xù)；對已辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用征收手續(xù)的土地，前期工作未到位的由所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開發(fā)區(qū)（園區(qū)）負(fù)責(zé)完成前期工作，及時(shí)供地；對已辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用征收手續(xù)不能實(shí)施供地的，按程序上報(bào)盤活用地指標(biāo)。前三年度的已農(nóng)轉(zhuǎn)用土地供應(yīng)率不得低于90%、80%和50%。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。對閑置土地滿一年以上未滿二年，依法應(yīng)征收土地閑置費(fèi)的，一律按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收，嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取土地使用稅；對閑置土地滿二年，依法應(yīng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。對因企業(yè)自身原因閑置半年以上一年以下的土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開發(fā)區(qū)（園區(qū)）管理機(jī)構(gòu)和有關(guān)單位要各司其責(zé)，責(zé)令項(xiàng)目土地使用者出具承諾書，督促用地單位在規(guī)定的期限內(nèi)盡快開工建設(shè)或?qū)ふ倚碌耐顿Y者，引進(jìn)新的項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)整使用。

（三）加強(qiáng)土地儲備管理工作。進(jìn)一步規(guī)范和完善土地收購儲備工作，充分發(fā)揮土地儲備在增強(qiáng)政府對土地一級市場供應(yīng)中的調(diào)控能力。合理確定儲備土地規(guī)模，優(yōu)先儲備現(xiàn)有未利用建設(shè)用地，對因規(guī)劃調(diào)整為經(jīng)營性用地的，一律統(tǒng)一收購儲備，統(tǒng)一公開出讓。實(shí)行建設(shè)用地“凈地”出讓，出讓前處理好土地產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)。合理確定建設(shè)用地出讓的宗地規(guī)模。要嚴(yán)格控制開發(fā)周期，每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過二年，防止土地閑置浪費(fèi)。

四、加強(qiáng)城市建設(shè)用地管理，提高城市土地利用效率

（一）優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)。城市建設(shè)用地規(guī)模不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模。對突破用地規(guī)模的，規(guī)劃部門應(yīng)會(huì)同國土等相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)整修正。要根據(jù)城市功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，編制和實(shí)施城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃，降低傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地比例，提高廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房用地在住宅用地中的比例，合理配置行政、商服、居住、體育、文化等設(shè)施用地，綜合發(fā)揮社會(huì)資源集聚和共享效應(yīng)。要鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目向空中發(fā)展，適度提高城市宜建區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度，對建筑高度、容積率沒有特別限制的區(qū)域，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，要適度提高建筑高度和容積率。

（二）鼓勵(lì)開發(fā)利用地下空間。規(guī)劃部門要會(huì)同人防、國土等部門制定地下空間開發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃。在符合規(guī)劃、人防、消防等要求的前提下，地下空間用途和面積等指標(biāo)明確的經(jīng)營性用地，要與地面國有建設(shè)用地使用權(quán)一并納入公開出讓范圍。按市場化途徑取得地下空間土地使用權(quán)的，可以單獨(dú)辦理地下空間土地使用權(quán)登記。對行政劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的人防項(xiàng)目和依法“結(jié)建”的人防工程建設(shè)項(xiàng)目，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件明確可進(jìn)行地下設(shè)施建設(shè)的，可以無償取得地下空間土地使用權(quán)，單獨(dú)辦理登記手續(xù)，但不得分割轉(zhuǎn)讓。工業(yè)企業(yè)合理開發(fā)利用工業(yè)用地的地下空間，不另行收取土地出讓金。

五、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地管理，控制基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模

（一）科學(xué)編制基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目用地方案。編制交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，要充分考慮和整合現(xiàn)有及關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)設(shè)施的空間布局，綜合服務(wù)容量和能力，合理安排新建項(xiàng)目規(guī)模，努力提高整體效益。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的選址和用地規(guī)模，結(jié)合技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和用地指標(biāo)，要充分論證，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，并嚴(yán)格執(zhí)行各類項(xiàng)目建設(shè)用地定額下限標(biāo)準(zhǔn)，盡量少占耕地尤其是基本農(nóng)田和標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田。

（二）嚴(yán)格控制基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模。嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建項(xiàng)目和生態(tài)綠化建設(shè)。加強(qiáng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，其用地總規(guī)模原則上不得超過項(xiàng)目用地預(yù)審時(shí)確定的用地規(guī)模。

（三）深入推進(jìn)土地有償使用制度改革。嚴(yán)格界定公益性用地和經(jīng)營性用地，逐步縮小劃撥方式供地范圍。今后除由政府全額投資興建的交通能源水利等基礎(chǔ)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施、各類社會(huì)事業(yè)用地外，其余應(yīng)實(shí)行有償使用。

六、加強(qiáng)工業(yè)用地管理，提高工業(yè)用地的投入產(chǎn)出率

（一）堅(jiān)持項(xiàng)目決策咨詢制度。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)境保護(hù)要求，進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄。合理設(shè)置工業(yè)用地公開出讓的產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、環(huán)保要求、規(guī)劃條件等內(nèi)容，強(qiáng)化土地供應(yīng)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的促進(jìn)作用。把好入園項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)、布局關(guān)、經(jīng)營者素質(zhì)關(guān)，加強(qiáng)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)服務(wù)，把工業(yè)項(xiàng)目決策咨詢與項(xiàng)目投資協(xié)議簽訂、土地公開出讓、備案核準(zhǔn)等工作結(jié)合起來，進(jìn)一步提高項(xiàng)目決策咨詢的科學(xué)性和操作性。

（二）提高土地集約利用水平。根據(jù)新的土地集約利用評價(jià)體系，細(xì)化項(xiàng)目入園標(biāo)準(zhǔn)，提高園區(qū)投資強(qiáng)度和容積率，容積率要求達(dá)到1.0以上。根據(jù)工業(yè)用地雙控指標(biāo)和項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資規(guī)模，確定項(xiàng)目供地量。對分期建設(shè)的項(xiàng)目原則上分期供地。加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部平面圖設(shè)計(jì)的規(guī)范管理，鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)多層廠房。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真落實(shí)國家和省關(guān)于工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的各項(xiàng)規(guī)定，大力推進(jìn)工業(yè)用地市場化配置，嚴(yán)格執(zhí)行全國、省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）建立以土地貢獻(xiàn)率為主導(dǎo)的工業(yè)用地評價(jià)機(jī)制。完善工業(yè)項(xiàng)目決策咨詢與用地預(yù)審相結(jié)合制度，將工業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護(hù)、投入產(chǎn)出、科技含量、投資強(qiáng)度、節(jié)能減排、財(cái)政貢獻(xiàn)和社會(huì)貢獻(xiàn)等要求納入決策咨詢內(nèi)容，作為工業(yè)項(xiàng)目出讓和批后監(jiān)管、復(fù)核驗(yàn)收的依據(jù)。逐步推行工業(yè)用地“畝產(chǎn)效益”評價(jià)體系，實(shí)行工業(yè)企業(yè)土地利用效率與財(cái)政、稅收政策相掛鉤的綜合激勵(lì)措施。

（五）大力開展企業(yè)挖潛節(jié)地活動(dòng)。引導(dǎo)企業(yè)通過壓縮超標(biāo)的綠地面積和輔助設(shè)施用地，擴(kuò)大生產(chǎn)性用房。鼓勵(lì)工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)通過廠房加層、老廠改造、內(nèi)部整理等途徑提高土地利用率。對符合規(guī)劃、安全、消防要求，不改變原用途，經(jīng)批準(zhǔn)在企業(yè)原用地范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建工業(yè)廠房，提高建筑容積率的，不補(bǔ)繳土地出讓金，并減免城市市政基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)。對新增工業(yè)用地，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)部分，不補(bǔ)繳土地出讓金。

七、加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)用地管理，挖掘農(nóng)村建設(shè)用地潛力

（一）科學(xué)編制農(nóng)村集鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合“十村示范，百村整治”工程和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，規(guī)劃部門要加快編制和調(diào)整農(nóng)村集鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃，加快“中心村”整治和建設(shè)步伐，逐步縮小農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模。集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)要充分利用村內(nèi)原有宅基地、空閑地以及低丘緩坡中的非耕地。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村“一戶一宅”政策，控制農(nóng)民超用地標(biāo)準(zhǔn)建房，要逐步解決歷史遺留的“一戶多宅”問題。探索建立農(nóng)村空閑宅基地退出機(jī)制。

（二）切實(shí)做好“城中村”改造。按照城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃的要求，根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、適當(dāng)集中、合理布局、分步實(shí)施、配套建設(shè)”的原則，結(jié)合舊城改造和城鄉(xiāng)結(jié)合部村莊改造，應(yīng)當(dāng)集中建造多層、高層公寓，切實(shí)提高土地利用效率。

（三）大力開展土地開發(fā)、復(fù)墾、整理。按照“宜農(nóng)則農(nóng)、宜林則林、宜建則建、宜居則居”的原則，加快制定與土地利用總體規(guī)劃相統(tǒng)一的低丘緩坡資源綜合開發(fā)利用規(guī)劃，科學(xué)開發(fā)和合理利用低丘緩坡，拓展土地利用空間。結(jié)合下山搬遷、地質(zhì)災(zāi)害搬遷避險(xiǎn)安置，加大撤并零星自然村的力度，鼓勵(lì)搬遷居民點(diǎn)的宅基地復(fù)墾。

八、強(qiáng)化建設(shè)用地批后監(jiān)管，嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)察

（一）加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地動(dòng)態(tài)監(jiān)管。進(jìn)一步完善建設(shè)用地項(xiàng)目土地出讓合同條款，明確項(xiàng)目開工與竣工期限，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的規(guī)劃條件、投資強(qiáng)度、綠地率以及違約責(zé)任等內(nèi)容。對未按建設(shè)用地出讓合同約定繳清全部土地價(jià)款的，不得發(fā)放土地使用權(quán)證書，也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地使用證書。強(qiáng)化建設(shè)用地項(xiàng)目開發(fā)利用全過程的跟蹤檢查，全面推行以土地使用合同或劃撥決定書履行情況為主要內(nèi)容的復(fù)核驗(yàn)收制度，對違反約定條款內(nèi)容的，要追究土地使用者的違約責(zé)任，同時(shí)限制其參加建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。

（二）嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。嚴(yán)格執(zhí)行國家土地管理法律、法規(guī)和政策，對非法轉(zhuǎn)讓、未批先用、少批多用、擅自改變土地用途等嚴(yán)重土地違法違規(guī)行為，依法嚴(yán)肅查處，公開曝光違法用地典型案例。涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。要將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。對未取得合法用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，各有關(guān)部門不得辦理項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)劃許可、施工許可、發(fā)放貸款、工商登記、通電、通水、通氣等手續(xù)，違反規(guī)定的，追究相關(guān)人員的責(zé)任。充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在土地管理方面的作用。進(jìn)一步建立和完善村級土地管理協(xié)管員制度，積極探索農(nóng)民建房用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）區(qū)域內(nèi)違法用地委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處執(zhí)法監(jiān)察的機(jī)制。

九、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)與部門配合，形成節(jié)約集約用地氛圍

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和各有關(guān)部門要轉(zhuǎn)變用地觀念，把節(jié)約集約用地?cái)[在十分突出的位置，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)抓出成效。要層層落實(shí)責(zé)任制，完善考核獎(jiǎng)懲制度，把節(jié)約集約用地考核納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和有關(guān)部門年度考核體系。

第9篇：建設(shè)用地容積率范文

1.充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃的控制作用

與土地利用相關(guān)的規(guī)劃在用地規(guī)模、布局和時(shí)序方面都要與土地利用總體規(guī)劃銜接。不符合土地利用總體規(guī)劃安排的，必須及時(shí)調(diào)整和修改。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)劃，避免盲目投資、過度超前和低水平重復(fù)浪費(fèi)土地資源。

2.健全各類建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)體系，編制公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)

按照節(jié)約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現(xiàn)有各類工程項(xiàng)目建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。合理確定各項(xiàng)建設(shè)建筑密度、容積率、綠地率，嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)綠化建設(shè)。

3.加強(qiáng)土地利用年度計(jì)劃管理和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

年度新增建設(shè)用地必須符合土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)安排與土地節(jié)約集約利用考核結(jié)果相掛鉤政策，土地節(jié)約集約利用水平不達(dá)要求的，要壓縮、控制新增建設(shè)用地報(bào)批。

二、充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率

1.嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，盤活城市存量建設(shè)用地

閑置土地清理處置工作要日?；⒅贫然?，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)政策，土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)用地、納入政府儲備等途徑及時(shí)處置，以便充分利用。

2.積極引導(dǎo)使用未利用地和廢棄地

對使用未利用地建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目的，可降低市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先安排計(jì)劃指標(biāo)，同時(shí)應(yīng)適當(dāng)按照低于周邊土地市場價(jià)格確定土地出讓底價(jià)，鼓勵(lì)企業(yè)開發(fā)使用未利用土地，提高區(qū)域土地利用率。積極復(fù)墾利用廢棄土地，對廢棄土地也進(jìn)行調(diào)查摸底分類處理。

3.鼓勵(lì)開發(fā)利用地上地下空間

對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積和高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。在保障人防、城市公共安全設(shè)施建設(shè)和人防要求的同時(shí)，加強(qiáng)地上、地下空間綜合開發(fā)利用的研究和規(guī)劃，做好與土地功能的銜接，使其成為城市發(fā)展空間的有力補(bǔ)充。

4.加快推進(jìn)“城中村”和舊城改造

以相對集中的組團(tuán)形式加強(qiáng)“城中村”改造，鼓勵(lì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集中建造多層、高層公寓，切實(shí)提高城郊結(jié)合區(qū)域土地利用效率。舊城改造應(yīng)充分挖掘原有建設(shè)用地潛力，在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)城市內(nèi)部低效利用土地通過轉(zhuǎn)讓、改變土地用途等措施進(jìn)行盤活利用。

三、建立健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制

1.強(qiáng)化工業(yè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)

工業(yè)用地中應(yīng)積極提高建筑系數(shù)，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。工業(yè)用地投資強(qiáng)度在目前《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高。

2.提高土地資源市場化配置程度

工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地（包括配置的辦公、科研、培訓(xùn)等用地），以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定土地使用者和土地價(jià)格。嚴(yán)禁用地者與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議圈占土地，通過補(bǔ)辦用地手續(xù)規(guī)避招標(biāo)拍賣掛牌出讓。

3.強(qiáng)化用地合同管理

土地出讓合同和劃撥決定書要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容。對非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)約定或明確政府可以收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。

四、強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，推進(jìn)集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用

1.高度重視農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃管理

按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，節(jié)約集約用地的原則，指導(dǎo)、督促編制好鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。嚴(yán)格禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格禁止“以租代征”將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。

2.積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理和土地整治

按照新農(nóng)村建設(shè)總體要求，以土地整理為平臺，實(shí)施農(nóng)村土地綜合整理，大力開展農(nóng)村建設(shè)用地整理，鼓勵(lì)農(nóng)村在符合土地規(guī)劃和鄉(xiāng)、村規(guī)劃的前提下，逐步向居民點(diǎn)、中心村和集鎮(zhèn)聚集。

五、加強(qiáng)監(jiān)管，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任

1.建立建設(shè)項(xiàng)目用地批后監(jiān)管制度

對土地出讓合同、劃撥決定書執(zhí)行實(shí)施全程監(jiān)管制度。對建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容。沒有國土資源部門的檢查核驗(yàn)意見，或者檢查核驗(yàn)不合格的，不得通過竣工驗(yàn)收。運(yùn)用遙感等現(xiàn)代技術(shù)手段，做好年度土地變更調(diào)查，建立土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫，全面掌握各類土地變化情況。

2.建立節(jié)約集約用地的考核與激勵(lì)制度

制定單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法。對土地節(jié)約集約利用程度較高，評價(jià)考核成績突出的地方，在安排下一年度的土地利用計(jì)劃指標(biāo)時(shí)予以適當(dāng)傾斜；對土地節(jié)約集約利用程度不高，未達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的地方，要核減該地區(qū)的新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。