城市房屋管理全文(5篇)

摘要：城市建設(shè)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工程項(xiàng)目，其中就包括城市房屋的拆遷，鑒于此，筆者在文中有針對性的對城市房屋拆遷施工方法進(jìn)行細(xì)致的探討和全面的分析，希望對讀者產(chǎn)生或多或少的借鑒意義與參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；房屋拆除；施工辦法

就當(dāng)前來說，土木工程建設(shè)涵蓋了較多種類的施工工藝和施工方法，很多施工項(xiàng)目都具備了系統(tǒng)的施工技術(shù)，但是城市的房屋拆遷卻不然，由于這項(xiàng)工程施工具有較強(qiáng)的獨(dú)特性，所以缺乏自成系統(tǒng)的施工工藝與施工方法，而毫不夸張的說，城市房屋拆遷施工能否順利的進(jìn)行與完成直接關(guān)系著城市的發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展水平，鑒于做好城市房屋拆遷施工的必要性和重要性，加之本人在這方面略有了解，所以接下來在文中對城市房屋拆遷施工方法進(jìn)行探討分析，希望達(dá)到促進(jìn)拆遷施工順利進(jìn)行的目的。

1房屋建筑拆除施工前的準(zhǔn)備工作

城市房屋拆遷施工的準(zhǔn)備工作包括以下七個方面：第一，事先和業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)與溝通，以期對拆遷的工作范圍進(jìn)行明確，使拆遷施工人員對所需拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、線路等情況進(jìn)行了解與熟悉；第二，最基本的生產(chǎn)生活準(zhǔn)備工作完成之后，要對施工現(xiàn)場進(jìn)行封閉，嚴(yán)禁一切非工作人員進(jìn)入，并設(shè)置“禁止非工作人員入內(nèi)”的警示牌；第三，嚴(yán)格對施工人員進(jìn)行安全技術(shù)交底及安全培訓(xùn)，之后經(jīng)過技術(shù)交底才允許上崗工作；第四，為施工現(xiàn)場配置數(shù)名專業(yè)的安全員，對施工人員和施工過程進(jìn)行安全檢查和管理，遵循持證上崗的原則；第五，與相關(guān)職能部門保持密切的聯(lián)系，將拆遷手續(xù)辦妥當(dāng)，對原有的基礎(chǔ)設(shè)施予良好的保護(hù)；第六，保證拆遷施工對水電的需求；第七，施工之前將所有的人員、材料和設(shè)備準(zhǔn)備就緒，促進(jìn)施工順利實(shí)施。

2土木工程施工技術(shù)在房屋拆除施工的具體運(yùn)用

2.1磚木、輕型磚混結(jié)構(gòu)平房拆除施工方法。

本文作者：林長發(fā) 單位：延吉市房產(chǎn)管理局

目前住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的幾個主要問題

保險(xiǎn)合同具有強(qiáng)制性。通常情況下，銀行會要求借款入購買房屋保險(xiǎn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第23條“抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕钡囊?guī)定以及《保險(xiǎn)法》確定的訂立保險(xiǎn)合同自愿性原則，銀行的強(qiáng)制投保行為顯然與之相違背，但是在住房抵押貸款中銀行處于強(qiáng)勢地位，借款人不投保就無法得到貸款。

受益人與受償權(quán)有爭議。從實(shí)際情況來看，一般住房抵押保險(xiǎn)單中直接規(guī)定“第一受益人為放貸銀行”，即銀行在任何情況下都將作為保險(xiǎn)金的優(yōu)先受益對象，即便某借款人正常履行還款義務(wù)，也必須先將保險(xiǎn)金支付給銀行。這就混淆了貸款、抵押和保險(xiǎn)三層法律關(guān)系。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押保險(xiǎn)總的說來屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而住房抵押貸款保險(xiǎn)作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其合同當(dāng)事人，作為享受合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)的主體，只有投保人、被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)公司在其中設(shè)定銀行為受益人，顯然缺乏說服力，同時(shí)這也是讓人感到《保險(xiǎn)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有沖突的地方。

保險(xiǎn)金額不盡合理。保險(xiǎn)金額，是投保人和保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)單中載明的，保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償義務(wù)的最高限額。目前住房抵押保險(xiǎn)合同規(guī)定“保險(xiǎn)金額以所購商品房的購置價(jià)確定”，而住房抵押保險(xiǎn)的目的就是保障貸款的安全性，只要保險(xiǎn)金額和貸款額相等，銀行的債權(quán)就有了保障。可見，銀行要求投保人購買的保險(xiǎn)已超出其債權(quán)利益，客觀上增加了借款人的負(fù)擔(dān)。

保險(xiǎn)公司的賠付責(zé)任設(shè)計(jì)不合理。房屋保險(xiǎn)為銀行抵押貸款起到了一定的保障作用，但隨著城市建設(shè)的不斷加快，城市房屋的建筑材料和結(jié)構(gòu)的不斷進(jìn)步，抵押物發(fā)生滅失的可能性越來越小。按住房抵押保險(xiǎn)合同規(guī)定，保險(xiǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍主要有火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨、雷擊、洪水、飛行物體及其空中運(yùn)行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌等，其中比較常見的事故造成的損害是非常有限的。而對其他情況如地震、戰(zhàn)爭則不承擔(dān)賠償，因此保險(xiǎn)金賠付率非常低，保險(xiǎn)公司有很大的利潤空間。

保險(xiǎn)費(fèi)支付方式不靈活?，F(xiàn)行的房屋保險(xiǎn)均要求購房人購房的同時(shí)一次性交納保險(xiǎn)費(fèi)。其一，沒考慮到借款人提前還清全部貸款或者抵押物發(fā)生滅失的情況；其二，沒考慮到銀行就抵押住房的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償?shù)姆秶抻诮杩钊送锨返馁J款本息余額，而貸款本息余額隨著借款人的按月償還而逐月遞減的情況。綜上所述可以看出，在我國目前的住房抵押信貸行為中，信貸部門和保險(xiǎn)部門為自己精打細(xì)算，卻很少站在消費(fèi)者的角度考慮問題，在當(dāng)今服務(wù)意識至上的市場理念潮流下，必將是缺乏活力和競爭力的，不利于金融業(yè)及相關(guān)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。

摘要：本文認(rèn)為在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制存在立法級次低、稅制要素設(shè)置不合理、征管存在漏洞等問題，并根據(jù)稅收原則，結(jié)合滬、渝兩地改革經(jīng)驗(yàn)，提出相應(yīng)的解決方案：包括加快房產(chǎn)稅立法、優(yōu)化房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)、完善配套措施等，使房產(chǎn)稅能最大限度地發(fā)揮其三大功能。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅制改革

引言

改革開放以來，隨著中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及優(yōu)化居民居住條件等作出了重要貢獻(xiàn)。但是，長期以來，房地產(chǎn)市場存在大量“泡沫”。國務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書記馬建堂明確指出要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。而房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅中最重要的部分之一，近些年其改革進(jìn)程較為緩慢。

一、房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅，按課稅對象屬性分類，屬于財(cái)產(chǎn)稅；按照稅收負(fù)擔(dān)的最終歸宿分類，屬于直接稅。它是國家以房產(chǎn)為課稅對象，向其產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅，征收依據(jù)是1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》，下同）。

（一）房產(chǎn)稅的功能

摘要：“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”，這是被刊登在《求是》上一篇名為“扎實(shí)推動共同富裕”的文章向大眾所傳遞的信號，房產(chǎn)稅改革再次成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。目前我國個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)屬于免納房產(chǎn)稅范疇，但上海、重慶二地已針對居民自住房進(jìn)行了為期十年的征稅試點(diǎn)工作。盡管試點(diǎn)情況不盡如人意，其經(jīng)驗(yàn)依舊值得借鑒。在全面貫徹“房住不炒”及推動實(shí)現(xiàn)共同富裕的背景下，房產(chǎn)稅的推行乃大勢所趨。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；必要性；試點(diǎn)

一、我國古代房產(chǎn)稅的歷史沿革

房產(chǎn)稅并非現(xiàn)代社會的獨(dú)特產(chǎn)物，有關(guān)房產(chǎn)的稅收在我國古代早已有跡可循，且為封建時(shí)期稅收體系中的重要稅種。在唐朝之前房產(chǎn)稅較為零散，其往往依附于其他稅種如財(cái)產(chǎn)稅、市稅，尚不具備獨(dú)立稅種之地位。一般認(rèn)為，周朝的“廛布”為我國最早的房產(chǎn)稅，1但其征收程序和標(biāo)準(zhǔn)已無法獲知。西漢時(shí)漢武帝征收了一種名為“算緡”的財(cái)產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅也屬于征收范圍，朝廷根據(jù)房產(chǎn)總值按一定比例來征稅。此后，與房產(chǎn)有關(guān)的稅收繼續(xù)存在，如東晉的“估稅”、北魏的“店舍稅”等。[1]唐德宗時(shí)朝廷開征“間架稅”，至此房產(chǎn)稅正式定型，成為獨(dú)立的稅種，“間架稅”的征收對象為各類房產(chǎn)，征收方式較為簡單，即按房屋間數(shù)及其等級確定應(yīng)繳稅款：房屋分為上中下三等，根據(jù)房屋等級相應(yīng)征收每年每間2000文、1000文、500文。但“間架稅”由于稅率過高導(dǎo)致民怨沸騰，其存續(xù)時(shí)間較為短暫。宋朝在改良唐朝“間架稅”的基礎(chǔ)上推出了“宅稅”，亦被稱為“屋稅”，將房產(chǎn)依據(jù)地段、價(jià)值、收益等分成20等分別確定其征稅比率。元朝的“產(chǎn)錢”，與宋朝的“宅稅”相似，都是按照房屋面積開征的稅收。明、清兩代，房產(chǎn)稅的征收對象主要為商鋪，涉及房產(chǎn)租賃的稅收種類也越來越豐富，如明朝的房產(chǎn)稅包括“房號稅”2“門攤”3“塌房稅”4等。此外，在房產(chǎn)交易方面，明、清兩代也開始對此進(jìn)行課稅及管理?？疾煳覈糯慨a(chǎn)稅的歷史沿革可獲悉，房產(chǎn)稅實(shí)為歷朝歷代政府廣為開征的一個古老的稅種。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅實(shí)為兩個不同的概念，我國房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和土地使用稅，之所以如此，是因?yàn)槲覈鞘械耐恋貙儆诮^對國有，使用者沒有土地產(chǎn)權(quán)。我國目前尚未全面開征自住房房產(chǎn)稅，現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要是針對經(jīng)營性房屋課稅。1951年8月政務(wù)院頒布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年我國稅制簡化，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅。1986年9月國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定對在中國有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅，對內(nèi)資企業(yè)和個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。由此，房產(chǎn)征稅上內(nèi)外兩套稅制的格局正式形成。出于全國推行房產(chǎn)稅不符合實(shí)際且難度較大的考慮，上海、重慶二地自2011年1月28起開始施行房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)工作，房產(chǎn)稅自此邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。上海市房產(chǎn)稅的征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房，征收稅率分為0.4%5和0.6%兩檔。重慶市房產(chǎn)稅征收對象有三類：第一，個人擁有的獨(dú)棟商品住宅。第二，個人新購的高檔住房。該兩類根據(jù)建筑面積交易單價(jià)分為三檔稅率，分別為0.5%、1%、1.2%6。第三無工作戶口無投資人員所購二套以上房，稅率為0.5%。上海、重慶二地房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作開展至今已十年有余，但由于稅率偏低、征稅范圍窄、市場供求關(guān)系等原因，房產(chǎn)稅不論是對當(dāng)?shù)胤績r(jià)抑或是稅收均未產(chǎn)生顯著影響，其施行效果也屢遭質(zhì)疑。2021年10月第十三屆全國人大常委會第三十一次會議決定授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限為五年，以積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢姺慨a(chǎn)稅的出臺已然成為定局，只待時(shí)機(jī)成熟便可全國施行。

三、我國征收房產(chǎn)稅的必要性

2011年1月21日國務(wù)院頒布實(shí)施了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收條例》），該條例在征收前提條件、組織實(shí)施程序、補(bǔ)償安置方式和糾紛救濟(jì)途徑等方面相對于原來的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,作了比較大的修改。《征收條例》的頒布實(shí)施是近年來我國在房屋征收領(lǐng)域不斷研究取得的成果，它將國有土地上房屋征收的相關(guān)制度確定下來。與之相較，集體土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)难芯侩m然一直在進(jìn)行中，但是至今還沒有能夠出臺一部獨(dú)立的規(guī)范去予以確認(rèn)，相關(guān)的立法一直處于空白的狀態(tài)。2012年總理在國務(wù)院政府工作報(bào)告中指出“制定出臺農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例”是2012年的主要任務(wù)之一；2013年，修改《土地管理法》被全國人大常委會納入未來5年的立法規(guī)劃；黨的十八大報(bào)告中也提出要“改革征地制度”。但是從近期媒體反饋的信息來看，《農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償安置條例》和新修改的《土地管理法》短期內(nèi)還不會出臺。本文將對我國的一些城市的集體土地上房屋征收的政策進(jìn)行一些初步的分析與探討，為我國集體土地上房屋征收的立法研究貢獻(xiàn)綿薄之力。本文所研究的集體土地上房屋征收立法的城市包括以下幾類：第一類是各直轄市和省會城市；第二類是根據(jù)2014年11月20日國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)所確定的超大城市和特大城市；第三類是副省級城市。這三類型城市存在部分重疊，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)一共39個城市，其中香港和深圳因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因不在研究范圍內(nèi)，天津、南昌、?？?、東莞、拉薩、烏魯木齊沒有查詢到征收集體土地上房屋的有關(guān)政策，所以本文所研究的城市共31個。

一、我國集體土地上房屋征收政策現(xiàn)狀分析

（一）政策的名稱

《物權(quán)法》和《征收條例》頒布以來很多學(xué)者對于“征收”、“拆遷”和“征用”的區(qū)別做了不少研究，目前一般認(rèn)為為了公共利益的需要而實(shí)施的用“征收”；非公共利益需要而實(shí)施的用“拆遷”；而“征用”只是使用權(quán)的改變，是在特殊或緊急情況下，國家對集體土地的一種強(qiáng)制性的臨時(shí)使用，并不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)。本文所研究的31個城市中，有14個城市政策文件名稱中用的是“征收”，9個城用的是“拆遷”，2個城市用的是“征用”，4個城市以城中村或棚戶區(qū)改造的形式，還有2個城市將集體房屋征收納入征地補(bǔ)償政策。2011年以后出臺政策文件的11個城市中除了沈陽市外，其他城市在名稱中都是用的“征收”，但是在這些文件中明確提到要以公共利益為征收前提的，少之又少，只有杭州市和大連市對此作出規(guī)定。

（二）政策的適用范圍

31個城市集體土地上房屋征收政策適用范圍主要有三種類型：第一類是由市人大、市政府頒布的地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，在全市范圍內(nèi)適用，有22個城市是這種類型，如北京市、上海市、南京市、廣州市；第二類是由市轄區(qū)政府頒布的規(guī)范性文件，在全區(qū)范圍內(nèi)適用，有6個城市是這種類型，如重慶市、哈爾濱市、大連市、蘭州市；第三類是由市政府頒布的規(guī)范性文件，適用于某一工程項(xiàng)目，石家莊市、沈陽市和西寧市是這種類型。

（三）政策的效力層級