土地市場論文精選(九篇)

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第1篇：土地市場論文范文

水廠是城市建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施之一。由于城市用水量的迅速增長，近年來許多城市急需新建或改擴(kuò)建水廠。如何在新水廠或改擴(kuò)建水廠工程設(shè)計中提高土地使用率是供水工程師應(yīng)該認(rèn)真思考的問題之一。筆者通過近幾年的工作實(shí)踐，認(rèn)識到可以通過提高工藝設(shè)計的科技含量及采用先進(jìn)設(shè)備等來尋找解決問題的途徑。本文就這方面談點(diǎn)認(rèn)識并提出四個解決類似問題的對策。

1、以調(diào)流閥代替配水井，減少配水占地面積

為了保證凈水構(gòu)筑物的進(jìn)水流量恒定、進(jìn)水壓力穩(wěn)定，原水無論是取自地下水還是取自地表水，無論是通過重力流輸送到凈水廠還是通過水泵加壓后輸送到凈水廠，都需要在進(jìn)入凈水構(gòu)筑物前進(jìn)行配水。多年來，常規(guī)的做法是在凈水構(gòu)筑物前設(shè)置配水溢流井。配水溢流井中因沒有特殊設(shè)備，便于維護(hù)管理，也曾深受用戶的歡迎。然而，其占地問題已成為水廠設(shè)計中的焦點(diǎn)。近年來調(diào)流閥的使用為配水方式的改進(jìn)提供了新的途徑，由于它具有投資少、占地面積小、對水頭和水量調(diào)節(jié)方便、沒有溢流水浪費(fèi)等優(yōu)點(diǎn)，愈來愈受到設(shè)計人員的重視。以筆者近年設(shè)計的廣東省東莞市第三水廠三期工程為例，一期工程規(guī)模為25萬m3/d；二期工程規(guī)模為35萬m3/d；三期工程規(guī)模為50萬m3/d.水源為東江水，采用取水泵提升后用輸水管道輸送到凈水廠。由于水廠是在不同時期分期建設(shè)而成，自取水泵房到凈水廠的輸水管道分別為DN=1600、DN=1800和DN=2200，長度約2km，并聯(lián)向一、二、三期工程輸送原水。由于取水泵房有8臺泵，7用1備，難以用7臺泵搭配成三組分別送水25萬m3/d，35萬m3/d，50萬m3/d至凈水廠各期所建凈水構(gòu)筑物，因此在凈水廠需按一、二、三期的規(guī)模重新分配流量。若按常規(guī)設(shè)配水溢流井，需投資200萬元，配水溢流井占地面積約3.7畝。但由于東莞市用地十分緊張，無法設(shè)置配水溢流井，因此設(shè)計中引用了調(diào)流閥代替配水溢流井，即在三根輸水管道末端分別加設(shè)調(diào)流閥，利用閥后流量計信號控制調(diào)流閥開度對一、二、三期凈水構(gòu)筑物進(jìn)行配水。經(jīng)計算一、二、三期調(diào)流閥前后最大壓差小于10m，選擇調(diào)流蝶閥完全滿足設(shè)計要求。調(diào)流蝶閥設(shè)備僅需投資80萬元，節(jié)約投資約100萬元，減少占地面積約3畝。

同樣在一些以水庫水為水源，重力流輸水到凈配水廠的工程也采用了調(diào)流閥解決類似問題。如北京市第九水廠二期工程和遵義市北郊水廠改擴(kuò)建工程，調(diào)流閥均成功地發(fā)揮了作用。

2、疊合凈水構(gòu)筑物，減少凈水構(gòu)筑物占地面積

按照傳統(tǒng)的設(shè)計思路，各凈水構(gòu)筑物順流程布置有三種基本形式：①直線型；②折角型；③回轉(zhuǎn)型。這幾種形式的共同特點(diǎn)是所有構(gòu)筑物都在同一平面上，且首尾相接，顯然占地面積較大。雖然這種布置構(gòu)筑物的施工簡單，對今后擴(kuò)大再生產(chǎn)留有一定余地，在那些土地面積充足的地區(qū)仍不失為首選形式，但在一些寸土寸金的地方或?qū)纤畯S進(jìn)行改擴(kuò)建，沒有足夠的建筑面積可用的情況下，可采取將幾個凈水構(gòu)筑物疊合起來，壓縮平面面積而轉(zhuǎn)向空間發(fā)展。設(shè)計疊合池不僅可節(jié)約用地，還充分利用水往低處流的自然規(guī)律，減少構(gòu)筑物之間水頭損失，而且便于集中管理。

以遵義市北郊水廠改擴(kuò)建工程為例。遵義市北郊水廠改擴(kuò)建工程規(guī)模為10萬m3/d，如果采用凈水構(gòu)筑物順流程首尾相接的布置形式，凈水廠占地面積約65畝。而把清水池建在平流沉淀池下面，將混合井、網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池和清水池設(shè)計成一個疊合池，疊合池與濾池、配水泵房之間采用管道順接，則減少占地面積約16畝。

東莞市第三水廠三期工程同樣采用了凈水構(gòu)筑物疊合的方式，使規(guī)模為50萬m3/d的凈水構(gòu)筑物網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池、V型濾池和清水池合建成一個集團(tuán)式凈水構(gòu)筑物，占地面積僅43畝。具體方法是將濾池建在兩個系列絮凝、沉淀池之間，清水池建在平流沉淀池下面。集團(tuán)式凈水構(gòu)筑物平面尺寸為150m×135m.第三水廠疊合池設(shè)計參數(shù)如下：

（1）網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池疊合清水池。網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池分為2個系列，每系列又分為2組，每系列處理能力為25萬m3/d，每組處理能力為12.5萬m3/d，可獨(dú)立運(yùn)行。絮凝池和沉淀池前后布置，清水池和沉淀池上下布置，絮凝、沉淀和清水池組成一個疊合池。

每組絮凝池平面尺寸為20.4m×15m，分為4個單元，每單元分為三段共12格，單格平面尺寸為2.3m×2.3m.第一段過網(wǎng)流速0.27m/s；第二段過網(wǎng)流速0.20m/s；第三段不設(shè)網(wǎng)格板，空塔流速為0.073m/s.絮凝池總停留時間為12min.

每組平流沉淀池平面尺寸為20.4m×130.4m，有效水深3.2m，水平流速為24mm/s，停留時間1.5h.每組池池頂設(shè)一臺虹吸式吸泥機(jī)將池底沉泥吸入排泥溝。

每系列沉淀池下面設(shè)1座清水池，因為該水廠配水泵房是均勻供水，所以清水池容量不需要太大，2座清水池總有效容積為2.09萬m3，停留時間為1h.單座清水池平面尺寸為131m×44.8m.通氣孔設(shè)在池壁兩側(cè)。

（2）V型濾池。濾池和沉淀疊合池建在一起形成集團(tuán)式布置，濾池設(shè)在2系列沉淀疊合池之間，濾池與沉淀池共用上層走道板和下層排空渠。濾池端頭為設(shè)備間及控制室。濾池分為2個系列對稱布置，中間為管廊，進(jìn)、排水渠設(shè)在池體兩側(cè)?？偲矫娉叽鐬椋?17m×45m.每系列由12個單池組成，單池過濾面積為98m2，設(shè)計濾速：9.12m/h，空氣沖洗強(qiáng)度：18L/（m2.s），水沖洗強(qiáng)度（氣水聯(lián)合沖時）：4L/（m2.s），水漂洗時的水沖洗強(qiáng)度：7－8L/（m2.s），表沖洗強(qiáng)度：1.8L/（m2.s）。

每池設(shè)600mm×600mm平板閘（開度可調(diào)）、600mm×600mm平板閘（普通型）、DN=500出水調(diào)節(jié)閥、DN=350沖洗進(jìn)氣閥、DN=500沖洗進(jìn)水閥各1個。均為氣動閥門。

設(shè)備間內(nèi)設(shè)有3臺沖洗水泵（2用1備），設(shè)計水量1415m3/h，設(shè)計揚(yáng)程13.4m；2臺鼓風(fēng)機(jī)（1用1備），設(shè)計風(fēng)量106m3/min，設(shè)計風(fēng)壓0.4bar（1bar＝105Pa）；2臺空壓機(jī)（1用1備）。

濾池運(yùn)行由計算機(jī)控制。

3、采用高效設(shè)備提高設(shè)備單位產(chǎn)量，減少占地面積

80年代以后，我國的供水行業(yè)隨著國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備的引進(jìn)，水處理過程中的一些工藝起了質(zhì)的變化。目前以液氯作為氯源的負(fù)壓加氯消毒設(shè)備已在新建或改擴(kuò)建水廠中普及，但通常是采用液氯自然汽化的形式。例如東莞市第三水廠一、二期工程加氯間按60萬m3/d規(guī)模設(shè)計。一、二期各設(shè)預(yù)加氯點(diǎn)1處，主加氯點(diǎn)2處。預(yù)加氯設(shè)40kg/h流量控制加氯機(jī)4臺（2用2備）；主加氯設(shè)20kg/h余氯控制加氯機(jī)6臺（4用2備）。加氯間和氯庫平面尺寸為：30m×10m，由于是采用氯瓶自然汽化，共設(shè)在線氯瓶20個，10個為一組，兩組互為備用。自然汽化的優(yōu)點(diǎn)是節(jié)約電耗，但是氯庫占地面積較大。根據(jù)資料，一個1000kg氯瓶在常溫下產(chǎn)生的氣量為8kg/h，當(dāng)加氯量超過40kg/h時，采用自然汽化就不經(jīng)濟(jì)了，并因管道連接口多，也給安全帶來問題。東莞市第三水廠三期工程建成后其規(guī)模由60萬m3/d增加到110萬m3/d，加氯如仍采用自然汽化，共需設(shè)在線氯瓶36個，18個為一組，兩組互為備用。在這種情況下采用高效率的液氯蒸發(fā)器，是經(jīng)濟(jì)合理的。1臺液氯蒸發(fā)器的產(chǎn)氣量通常為120－200kg/h，相當(dāng)于15－25個氯瓶的產(chǎn)氣量，而它的占地面積不足1m2.東莞市第三水廠三期工程選用了2臺200kg/h液氯蒸發(fā)器，并根據(jù)現(xiàn)有條件對加氯間進(jìn)行了改建，改建的內(nèi)容有兩部分：

（1）利用原有加氯機(jī)，適當(dāng)增加加氯機(jī)和改造加氯管路。三期于總進(jìn)水管上設(shè)預(yù)加氯點(diǎn)1處，加氯率為1mg/L，加氯量22.29kg/h，考慮一、二期共備用了2臺40kg/h流量控制加氯機(jī)，三期不再增加預(yù)加氯機(jī)，但需要對加氯管道進(jìn)行改造。三期設(shè)主加氯點(diǎn)2處，加氯率2mg/L，加氯量44.58kg/h，三期新增設(shè)40kg/h復(fù)合環(huán)路控制加氯機(jī)3臺（2用1備）。一、二、三期建成后共有20kg/h主加氯機(jī)3臺（2用1備），40kg/h主加氯機(jī)6臺（4用2備）。加氯間內(nèi)共設(shè)加氯機(jī)13臺。加氯機(jī)重新布置使其安排緊湊，在未擴(kuò)建加氯間的情況下，圓滿實(shí)現(xiàn)了設(shè)計目的。

（2）增加液氯蒸發(fā)器。三期按110萬m3/d規(guī)模對加氯系統(tǒng)重新設(shè)計，設(shè)蒸發(fā)器2臺（1用1備）。由于增設(shè)了液氯蒸發(fā)器，氯庫中僅需設(shè)2組工作瓶（每組并聯(lián)2瓶），減少了工作瓶的占地面積。在有限的條件下，擴(kuò)建現(xiàn)有氯庫（將原氯庫向西擴(kuò)15.60m），擴(kuò)建后的氯庫儲備天數(shù)為14d.另外選擇調(diào)速水泵可以減少泵房中水泵臺數(shù)，也是采用高效設(shè)備提高設(shè)備的單位產(chǎn)量，減少占地面積的方法。

4、將輔助生產(chǎn)社會化，減少輔助生產(chǎn)占地面積

在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，傳統(tǒng)的水廠設(shè)計通常采用小而全的模式，即將輔助生產(chǎn)設(shè)施設(shè)計得周到全面。車、鉆、刨、銑、磨各類機(jī)械樣樣俱全，再加上電修、儀修等。因而輔助生產(chǎn)用房占了水廠面積的相當(dāng)比例。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，水廠設(shè)備多采用招投標(biāo)方式確定，所選用的設(shè)備優(yōu)質(zhì)可靠，售后服務(wù)有保證，致使水廠維修設(shè)備處于閑置狀態(tài)。機(jī)器的折舊、輔助生產(chǎn)人員的工資已成為企業(yè)的負(fù)擔(dān)。隨著設(shè)備制造行業(yè)售后服務(wù)制度的完善和修理行業(yè)市場化、專業(yè)化的發(fā)展，水廠的大部分設(shè)備維修可交由設(shè)備供應(yīng)廠商和社會上的專業(yè)化公司進(jìn)行，另設(shè)機(jī)修車間等已無必要。將輔助生產(chǎn)社會化，既節(jié)省了廠區(qū)用地又減少了水廠的人員編制。

第2篇：土地市場論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；供需關(guān)系；成本問題；拉動內(nèi)需

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）34-0143-03

政策的宏觀調(diào)控在抑制房價漲幅過高方面沒有取得預(yù)期成效，老百姓工資的增長水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的增長水平，大部分中低收入人群望房興嘆。所以站在社會主義國家的角度以及改善民生的角度都有必要深入去分析房產(chǎn)價格上漲的具體原因，以便政府做出有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善的相關(guān)房產(chǎn)政策，降低由房產(chǎn)價格高漲所帶來的房產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟(jì)的威脅程度，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)的發(fā)展道路以便可以制定出更有利于未來的長期的高效的發(fā)展策略。

一、供需關(guān)系的影響

（一）需求影響

一種商品的價格在很大程度上是由于消費(fèi)者對于該商品的需求決定的，通過相關(guān)研究我們發(fā)現(xiàn)影響房產(chǎn)需求變動的主要因素有以下幾種：（1）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展；（2）城鎮(zhèn)居民收入水平大幅度提升；（3）房地產(chǎn)的區(qū)位影響。

1.城鄉(xiāng)一元化發(fā)展。城鄉(xiāng)一元化發(fā)展本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化過程。城鄉(xiāng)一元化發(fā)展進(jìn)程所帶來的一個最主要的改變是人口結(jié)構(gòu)上的改變，即使得大批從農(nóng)村剩余人口涌向城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，使得非農(nóng)人口的比重在總?cè)丝谥械谋戎氐玫酱蠓鹊奶嵘ㄈ绫?所示），由此引發(fā)的對房地產(chǎn)的需求對房地產(chǎn)行業(yè)的總供需帶來了不可估量的影響。但是根據(jù)擁有房產(chǎn)的目的不同又可以將影響房地產(chǎn)供需關(guān)系的需求分為兩個方面：居住需求，賺錢需求。（1）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展所引發(fā)的居住需求。隨著城鄉(xiāng)一元化發(fā)展的步伐，大量的農(nóng)村人口涌入城鄉(xiāng)。雖然城鄉(xiāng)一元化發(fā)展解決了大部分人的就業(yè)問題，但是這部分人的住宅又形成了另一個新的需求，于是擁有自己住宅成了他們另一個當(dāng)務(wù)之急，這也就造成了房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系中需求的比重大大的提升。（2）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展所引發(fā)的賺錢需求。就在大部分人因為居住需求為房地產(chǎn)的價格提升作出“貢獻(xiàn)”的同時，一部分本身富裕的城鄉(xiāng)人口，看到了未來房地產(chǎn)價格上漲所帶來的豐厚利潤，于是這一部分人便本著賺錢的意圖加入到影響房地產(chǎn)價格的供求關(guān)系的大軍中來，這部分人的居住問題早已經(jīng)解決，他們就是憑借自己的富余資金來賺取更多的資金。

表1

2.城鎮(zhèn)居民收入水平大幅度提升。近年來伴隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，社會保障等各方面與改善民生的相關(guān)政策的不斷完善，使得中國城鎮(zhèn)居民的收入水平得到大幅度的提升（如表2所示），這也使得城鎮(zhèn)居民對房地產(chǎn)需求變得更大，同樣根據(jù)擁有房產(chǎn)的目的不同可以從居住需求和賺錢需求兩個方面來分析其需求變動情況。（1）居住需求。首先，城鎮(zhèn)居民收入大幅度提升增強(qiáng)了居民購買的能力，廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng)。其次，綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，城鎮(zhèn)居民有效需求逐漸旺盛。最后，拆遷安置等相關(guān)輔助措施的進(jìn)一步完善增加了城鎮(zhèn)居民對房地產(chǎn)市場的整體需求，并且這部分需求將會持續(xù)穩(wěn)定的增長。（2）賺錢需求。隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高，民間資金的不斷雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，又因為股票市場等高風(fēng)險投資渠道的低迷狀態(tài)，使得城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)而將資金投入到利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，增加了對房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的供需關(guān)系，促進(jìn)了房地產(chǎn)價格的上漲。

3.房地產(chǎn)的區(qū)位影響。房產(chǎn)的區(qū)位影響主要是指房產(chǎn)所處位置對房地產(chǎn)價格的影響，即主要是房產(chǎn)周圍公共教育、衛(wèi)生、交通等與民生直接相關(guān)的公共產(chǎn)品的供給情況對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。隨著國民生活水平的提高，居住環(huán)境也越來越多的被重視起來，這就使得對處于較好生態(tài)環(huán)境、交通條件、教育條件、衛(wèi)生條件地段的房產(chǎn)的需求被大大的提升，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價格的提升。

（二）供給影響

一種商品的價格在一定程度上取決于生產(chǎn)者對于該商品的供給，從房地產(chǎn)自身的角度出發(fā)我們發(fā)現(xiàn)主要是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動、房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為、國際熱錢炒作這三種行為通過影響房地產(chǎn)市場供給來影響房地產(chǎn)價格。

1.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動。目前房地產(chǎn)市場供需總量的階段性失衡使得中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)量增加，使得商品房平均價格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長緩慢，占開發(fā)投資的比例較小，部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少十分明顯，出現(xiàn)了中低價位普通商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%，高價位住宅占到40%以上，這種房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上的不合理加劇了供需市場的不均衡程度，導(dǎo)致部分住房的供不應(yīng)求，并最終使得商品住房平均價格上升。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為。房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，通過減少住房供給量，使得房地產(chǎn)的價格進(jìn)一步提高。隨著房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步提升，更多的企業(yè)家開始進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量急劇增加，相對的土地的供給量就變得越來越少，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)心理逐漸增強(qiáng)，于是便開始通過囤積土地、減少住房供給等投機(jī)的方式通過減少供給來實(shí)現(xiàn)自身的盈利，最終造成了中國房地產(chǎn)價格的持續(xù)高漲。

3.熱錢炒作。“熱錢”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事牟利活動的短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩的資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金、各國國際儲備資產(chǎn)的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專項基金等共同構(gòu)成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風(fēng)險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機(jī)性資金。

熱錢推動房地產(chǎn)價格上漲有三種途徑:第一，直接購買大量房產(chǎn)，刺激房價不斷上漲。第二，境外熱錢憑借資金優(yōu)勢與國內(nèi)房地產(chǎn)商“合作”，推動房價上漲。由于部分房地產(chǎn)商融資困難，熱錢又有進(jìn)入房地產(chǎn)市場的愿望，雙方一拍即合。第三，熱錢進(jìn)入水泥、鋼材等與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的建筑成本大幅度上漲。無論哪一種途徑，熱錢都會推動房價上漲，助長資產(chǎn)泡沫。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的強(qiáng)大“示范效應(yīng)”下，會吸引更多的外資及國內(nèi)民間資金進(jìn)入，在房價持續(xù)上漲的同時泡沫也越來越大，一旦泡沫破裂就可能對經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。

二、成本問題的影響

企業(yè)的生產(chǎn)成本通常被看成是企業(yè)對所購買的生產(chǎn)要素的貨幣支付。同樣的，房地產(chǎn)的成本不是只包含建造過程中所耗費(fèi)的人力、物力、財力等支出，還包括房地產(chǎn)附著的土地的成本，其中影響房地產(chǎn)成本上升的最主要因素是：土地價格的上漲、建造成本的上漲、融資成本的上漲。

（一）土地價格上漲

1.土地價格的概念。土地價格是土地資源價格和土地資產(chǎn)價格的有效統(tǒng)一。土地資源價格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性與可讓渡性，它是對土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，而土地固定資產(chǎn)價格，則是凝結(jié)在土地中的社會必要勞動量決定的，其理論價格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤。所以土地價格是土地資源價格和土地資產(chǎn)價格的有效統(tǒng)一。

2.土地價格的計算。中國現(xiàn)行的土地價格的計算方式。對于土地價格的構(gòu)成，中國目前比較公認(rèn)的觀點(diǎn)是：“土地價格=出讓金+配套費(fèi)+征地拆遷費(fèi)+開發(fā)費(fèi)”。出讓金是指土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)金額。城市建設(shè)配套費(fèi)是指城市建設(shè)部門向各類基本建設(shè)項目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電以及污水和垃圾處理等組成的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)費(fèi)用。征地拆遷費(fèi)是對原國有土地使用者和農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償，屬于補(bǔ)償性質(zhì)。土地開發(fā)費(fèi)是指為了達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項客觀費(fèi)用，包括宗地內(nèi)、外的土地開發(fā)費(fèi)用。

3.土地價格上漲的原因。主要從土地的供需狀況及地域性這兩個方面進(jìn)行分析。（1）供需影響。一般商品由于供需的影響，單位商品的價格會圍繞價值上下波動，但是土地價格因為其土地自身的特性卻呈現(xiàn)不斷提高的趨勢。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加，社會對土地的需求日益擴(kuò)大，地租有不斷上漲的趨勢。（2）土地的地域性。由于土地的地域性導(dǎo)致了土地價格也具有強(qiáng)烈的地域性，土地位置的固定性，使它無法像其他商品那樣可以到處流動，因而使土地市場具有強(qiáng)烈的地域性，不同地域市場的土地價格很難相互影響，不能形成統(tǒng)一的市場均衡價格。所以，土地價格一般是在地域性市場內(nèi)根據(jù)其供求關(guān)系，形成各自的市場價格。這也就是為什么房價越高的地域其新開發(fā)土地價格越高的原因以及不同地域土地價格各不相同的原因。

4.土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系?；仡櫜煌瑢W(xué)者對房價和地價關(guān)系的研究文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)即使運(yùn)用了相同的研究方法，選取了相同的樣本，來源也相同的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析也有著完全相反的結(jié)論。中國目前現(xiàn)行的有關(guān)土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系主要有以下幾種：（1）地價決定房價。（2）房價決定地價。（3）相互影響，一定條件下表現(xiàn)出因果關(guān)系。（4）相互影響，但不存在因果關(guān)系。

上述學(xué)者的研究結(jié)論其實(shí)證明中國的土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系其實(shí)是多種關(guān)系并存的，其原因是因為土地本身的地域性以及土地價格的地域性所造成的，即在一些地方是單純的土地價格影響房產(chǎn)價格，但在另一些地方則是兩者相互影響只不過兩者的主體各不相同，但是要明確的一點(diǎn)是，隨著土地價格的上漲房產(chǎn)價格是只增不減的。

（二）建造成本上升

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及建筑行業(yè)生態(tài)成本的不斷加大，大部分與建筑行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品的價格均開始上升，例如水泥、鋼筋、建筑用磚、石子、木材、玻璃等；再加上勞動力工資的上漲、房產(chǎn)周圍環(huán)境配套設(shè)施等附加值的成本上升，這部分價格上漲在開發(fā)商所賺取利潤不變的情況下就表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的上漲。

（三）開發(fā)企業(yè)融資的成本提高

開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過度開發(fā)，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，除自籌資金外，主要是國內(nèi)銀行貸款及其他資金來源。其他資金來源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款。在自籌資金中也僅有16%左右是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金。總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80%以上的資金是來自于銀行貸款，在政府不斷調(diào)整銀行利率的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金獲得成本也自然會上升，引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抬高房價。

三、拉動內(nèi)需的需要

在國外金融危機(jī)的沖擊下，中國的經(jīng)濟(jì)增長方式需要向內(nèi)需拉動轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)正好可以用其所能回報經(jīng)濟(jì)。畢竟，房地產(chǎn)開發(fā)投資占中國固定資產(chǎn)投資比重較大，對拉動中國經(jīng)濟(jì)增長具有舉足輕重的作用。據(jù)有關(guān)專家統(tǒng)計，房地產(chǎn)100元的投資，可以拉動十幾個部門170元~220元的投資，房地產(chǎn)100元的消費(fèi)，可以拉動150元的消費(fèi)。這也是為什么中國房產(chǎn)價格在國際金融危機(jī)的大背景下仍然上漲的原因。

四、結(jié)束語

中國的房地產(chǎn)市場起步晚，雖然近些年房產(chǎn)市場發(fā)展的比較快，尤其是在中國加入WTO之后，更是迅猛發(fā)展，但是中國的房地產(chǎn)市場的市場機(jī)制仍然不是很完善，由此導(dǎo)致的房產(chǎn)價格過快上漲將是房產(chǎn)市場過快發(fā)展遺留的問題。因此，中國要實(shí)現(xiàn)更快的經(jīng)濟(jì)增長，要使中國的房產(chǎn)事業(yè)更快、更好的發(fā)展必須解決這一遺留問題，因此，需要政府及市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)揮其在房產(chǎn)市場中積極的作用，在制定進(jìn)一步的發(fā)展政策的時候可以充分的考慮到影響中國房地產(chǎn)價格上漲的諸因素，明確工作重點(diǎn)提高工作效率，使中國的房地產(chǎn)事業(yè)能夠按照平穩(wěn)、健康的步伐全速前進(jìn)。

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The Factors of the Keep Rising Estate Prices of Our Country

PAN Wu-lin，ZHAO Meng，LIU Jing，WANG Gang

（Administrtion Collage of Agricultural University of Hebei，Baoding 071000，China）